某花园策划方案

淮安花园淮安花园项目营销策划议案市场分析项目定位营销推广目录淮安花园2011年信阳宏观经济概括

信阳市2011年国民生产总值（GDP）1276.83亿元，比上年增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，增长11.5%。三次产业对GDP增长的贡献率依次为9.1%、58.9%、32.0%，分别拉动GDP增长1.0、6.5和3.6个百分点。全年房地产开发投资165.48亿元，增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。房屋竣工面积720.70万平方米，增长38.5%。其中，住宅600.51万平方米，增长31.6%。商品房销售面积481.79万平方米，增长15.6%。其中，住宅432.90万平方米，增长15.8%。商品房销售额130.22亿元，增长52.6%。其中，住宅111.44亿元，增长53.9%淮安花园小结：信阳市GDP虽然在省内排名中等，但却一直保持着平稳增长态势，自2010年来连续两年突破千亿大关，第二产业增长速度明显，经济的持续稳定发展为城市建设和房地产健康发展提供了有力的保障。2012年1-10月信阳房地产市场分析淮安花园2012年1-10月，信阳市商品房均价整体上涨幅度不大，可以说很稳定。从信阳房价走势图来看，除了5月份房价出现了小降外，其它的月都呈现缓慢上升的趋势。均价从一月份的3723元/㎡一直涨到10月份的3898元/㎡，上涨4.7%。而二手房价格、租房价格与新房房价呈现出相同的趋势，目前二手房价格和租房价格分别涨到2950元/㎡、911元/月，分别涨幅2.86%、2.94%。

2012年1-10月信阳房地产市场分析淮安花园

在国家楼市政策的调控下，今年1-10月本地楼市可谓是“先苦后甜”。刚进入2012年，1月份789套的成交量使信阳房地产市场达到了冰点，随着我国传统春节的到来，市场开始慢慢升温，三月份成交了1588套，成为第一季度成交最高的一个月。四月份楼市又开始出现震荡回跌，价升量跌成为四月主旋律。可谓是一波三折啊，到五月份，楼市传统的“红五月”到来，房价有所下跌，开发商用以价换量的策略使五月的成交量猛增，达到了今年前十月的最高点，为2143套。之后成交量小幅回落一直到八月再次突破两千大关，

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2012年1-10月信阳市商品住宅预售登记总套数为16964套，较之去年同期的9879套增加了7085套同比增2012年1-10月信阳市商品住宅预售登记总套数为16964套,同比增加了71.7%。2012年1-10月信阳市商品住宅登记面积为187.0803万平方米，较之去年同期的114.3755万平方米增加了21.4917万平方米，同比增加了63.6%。月均成交面积18.708万平方米。2012年1-10月信阳房地产市场分析淮安花园从区域图上来看，信阳置业以羊山新区、浉河区为主区。羊山新区作为新起之秀，有着“信阳未来城市中心”的美誉，其房产增值保值能力强，1-10月羊山新区成交量位居榜首，一共成交7742套，占全市区的46%。而作为发展中的区域，“辐射”周边的能量也非常巨大。淮安花园项目价值梳理

政策支持——胡锦涛总书记在十六届五中全会中所提出的建设“社会主义新农村”，是在改革开放背景下、在全新理念的指导下的一次农村综合发展的心思路与心战略的起点，必将大力促进农村的发展与建设。中国目前已进入高速发展阶段，城乡差距越来越大急需改革，而建设社会主义新农村则成为未来农村建设的主旋律。淮安花园

出山店水库价值——

2011年1月26日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，决定适时开工兴建出山店等防洪水库。7月13日，国家发改委正式批准出山店水库立项建设。这意味着，5年后信阳在新添一个与“南湾湖”相其媲美的风景区，将带动周边显著的经济效益和生态效益。淮安花园本项目距离出山店水库仅500米距离，升值潜力巨大。可借助出山店水库风景区发展旅游观光、农家乐等增加经济收入。出山店水库的搬迁移民也将是本项目的主要客源之一。

区位价值——

甘岸镇位于信阳市平桥区中心部位，淮河和107国道的交叉处，是连接平桥区东西两大片区的咽喉之地。规划中的8公里出山店水库大坝有三分之二将在该镇境内建成。淮安花园平桥区5个重点改革发展试点镇之一距离信阳市区15公里，保持与市区恰到好处的距离，20分钟路程即可到达市中心。，可吸引来自平桥区和信阳市的有效购买力。流动人人口——全镇总总面积积46平方公公里，，其中中镇区区规划划面积积为2.5平方公公里，，建成成区面面积2万平方方公里里，管管辖6个村1个居委委会，，总人人口3.1万人，，其中中常驻驻人口口2.3万人，，流动人人口0.8万人。淮安花花园外出务务工成成为甘甘岸镇镇居民民的主主要收收入来来源，，且年年龄均均在18-50岁之间间，其其中不不乏即即将结结婚的的成年年人回回乡置置业，，这部部分人人群也也将是是本项项目主主要购购买力力之一一。如如何有有效的的抓住住这群群人，，也成成为未未来需需要急急需解解决的的问题题。交通价价值——平桥区区第一一个实实现““村村村通油油路””的乡乡镇。。已形形成由由107国道、、沪陕陕高速速纵贯贯全境境的交交通运运输网网络。。沪陕陕(上海-西安)高速公公路过过境，，在境境内长长5.5千米，，双向向6车道，，有107国道过过境，，在境境內长长4.8千米，，为双双向4车道公公路，，境内内长4.8千米。。有县县乡级级公路路1条（甘甘平路路），，总长长7.5千米。。有1个汽车车站。。淮安花花园随着交交通动动线的的不断断完善善，将将进一一步吸吸引甘甘岸镇镇下属属管辖辖的村村民集集中。。项目价价值——是甘岸岸镇及及周边边村镇镇迄今今为止止唯一一一个个规划划最科科学、、区位位最优优越、、景观观最好好、配配套设设施最最完善善、升升值潜潜力最最大、、立面面最亮亮丽的的高品品质社社区。。淮安花花园本项目目的出出现，，使乡乡村与与城市市之间间的距距离更更近了了一步步，无无论从从规划划设计计，景景观配配套，，物业业管理理等方方面均均代表表甘岸岸镇的的最高高标准准，告告别以以往的的自建建房杂杂乱不不堪，，管理理无序序。满满足乡乡镇人人民向向往都都市生生活又又不愿愿远离离故土土的理理想。。价值体体系——五大核核心价价值观观基于项项目自自身特特点，，结合合未来来区域域的变变化特特征及及政策策走向向等因因素，，项目目整体体将突突出5大价值值体系系价值1：承载载着甘甘岸新新形象象、展展示新新价值值价值2：科学学规划划，精精工打打造，，高品品质的的施工工质量量价值3：高附加值，，统一化管理理，告别杂乱乱无序的生活活价值4：依托出山店店国家项目，，升值空间巨巨大价值5：便利交通，，完善的商业业配套塑造新新中心淮安花园项目定位——項目SWOT分析优势Strength

劣势Weakness

S1、甘岸镇迄今为止唯一大规模、统一管理、商业配套最全最具有代表性的社区S2、出山店水库移民带来的居住转移S3、自然景观资源丰富，出山店水库近在咫尺S4、教育氛围浓厚，毗邻甘岸镇孔庄小学。W1、周边居住气氛不浓郁，人口较为分散W2、生活配套设施不完善W3、产品过于单一，可选性不高。机会Opportunity

威胁ThreatO1、新农村建设已上升为国家策略，政策支持力度大O2、外出务工人员日益增长的物质文化需求与落后的农村基础设施建设之间的矛盾T1、距离市区较近，有能力的客户会去市区购房淮安花园市场定位项目发展方向向：中高档的的产品，高档档的物业形象象通过的市场调调查研究和对对本项目的深深入分析，我我们对本项目目做如下定位位：淮河岸边，60000㎡㎡水岸城邦淮安花园目标客群来源源范围出山店库区移移民客户来源模拟拟示意图客户来源：1、库区移民（（需要有个个家，一个崭崭新的生活））2、新婚一族（（娶媳妇买房房子，中国农农村的习惯））2、周边村镇改改善性居民（（能够体会高高端小区居住住品质）3、村镇职能部部门人员（（认同区域发发展）4、市区投资客客（看好片区区长远发展前前景）通过市场调查查研究以及对对本项目的深深入分析，我我司认为本项项目应锁定如如下目标市场场：客群定位新婚一族改善性具名职能部门人员员投资客淮安花园目标客群主体体特征主体特征：年龄：18-50岁学历：多为初初中或高中毕毕业，没有受受过高等教育育但社会阅历历丰富家庭结构：单单身，三口之之家和四口家家庭甚至三代代同堂家庭月收入：：5000元以上居住现状：和和父母住在一一起置业状态：首首次置业占绝绝对主力；客群定位淮安花园目标客群主体体特征购买目的及心心理：库区移民，长长期居住在此此，乡情深厚厚，不愿意移移走他乡，但但向往都市生生活。准备结婚使用用。有眼光，看好好长期的发展展，作为投资资从事行业：外出务工人员员私营小业主行政人员农业人员客群定位淮安花园品牌主城区精致卖点矩阵户型更亮点价格概念卖点矩阵打破僵局，快快速聚焦，垄垄断市场以不一样的市市场声音亮相相，在经济、、楼市、气候候一派寒冷之之下，让大众众感受个性生生活幸福感；；迅速建立知名名度，成为市市场的主流声声音；核心价值压倒倒性传播，激激活消费以绝对震撼市市场的组合价价值点，直击击心灵的传播播方式，放大大情感特性；；乘胜追击，持持续保温，完完胜市场后续不间断的的SP营销策动，口口碑传播，保保持市场热度度，一鼓作气气，决胜市场场；策略架构传播策略价格策略推售策略展示策略活动策略垄断板块客户户、分众精准准营销、客户户共享；流量保证、货货源充分、分分批推出、抢抢占市场；低价入市、均均一定价、小小幅快涨、整整盘平衡；垄断式暴力传传播、阶段性性精确传播；；完善产品价值值展示，全方方位感染客户户；形象活动与促促销活动并行行，持续市场场沸点；策略总览客户策略价格策略1低价入市均均一定价小幅快涨价价格衔接相互掩护整整盘平衡价格策略总纲纲低价格入市，，对楼层实行行分层均一定定价，促进客客户选房，力力争开盘销售售60%。价格策略2低价入市流流量为先1、开盘时一批批房源以元/㎡入市。2、开盘后实行行价格上涨，，根据销售节节奏逐步涨至至元/㎡。3、二批房源以以一批房源涨涨后元/㎡价格推出。4、各阶段价格格相互衔接，，最终实现整整体价格元/㎡元/㎡一批房源月月月月月月月元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡月二批房源价格策略3小幅快涨价价格衔接1、为保证各种户户型均能快速速去化，在不不同阶段实行行价格相互掩掩护；2、入市时好位位置与常规户户型价格保持持大同，与位位置较差小户户型形成价差差。3、常规户型上上涨价格，进进行促销，加加快其去化。。4、针对性户型型上调价格，，对其进行专专项促销。5、推出商业价格策略4相互掩护整整盘平衡实施手段销售人员下到到村部：深入入到村民家中中座谈，一对对一式的营销销，建立客户户档案派单：每逢集集市沿街派发发单页，讲解解项目，挖掘掘潜在客户购购买需求行政公共关系系：利用村镇镇行政工作人人员的重视支支持，进行推推广；活动营销：印印制一些小礼礼品（如：对对联、挂历、、门对等）走走访重点区域域圈层营销：开开展老带新奖奖励，发展忠忠实客户使他他们主动带动动销售车体广告：在在返乡潮到来来之前，在公公交车，三轮轮车发布项目目广告户外广告：在在每个重要路路段口，设置置户外广告牌牌强化项目卖卖点推广策略淮安花园贯穿全案主题题推广语在市场大打价价格战的白热热化竞争阶段段，一片促销销声音之下，，提出震撼独到到的声音，迅迅速聚焦；与产品感情主主题，品牌责责任契合，传传递出产品特特性；以此口口号，提升价价值；传播策略1垄断式暴力传传播、阶段性性精确传播项目主题地段价值价格优势市场占有力传播策略2阶段性传播步步骤营销推广针对上述客户户的特征，我我们应该从哪哪几个方面出出招，去寻找找这类客户群群？推广演绎“水水岸生活，乡乡镇里的都市市梦”现场包装营造造高品质感官官活动营销深入入人心打造圈层营销销，带动周边边人深入村内，地地毯式排查，，一对一的““行销”各个出口、进进口的大型广广告牌节流客客源三轮车、公交交车的宣传淮安花园活动策略形象活动与促促销活动并行行作为营销定位位，需要持续续的形象活动动支持，引起起持久关注度度；同时，辅辅以各阶段促促销活动，制制造市场热销销；阶段性活动针对认筹客户户重点聚焦，，活动营销，，刺激下定；；固定老客户，，增加其对项项目的认可度度，口碑传播播，老带新；；形象为开盘盘做铺垫，累累积客户；针对意向客户户进行促销型型活动，以优优惠活动为主主根据去化情况况形象活动与与促销活动交交叉并行；形象活动，造造势，增加影影响力；一二三四五项目首首批次次房源源及宣宣传高高度必必须要要深入入到位位，赶赶在春春节前前进场场销售售，抓抓住返返乡大大军及及新婚婚置业业是项项目开开盘的的重要要保障障

营销目目标2月1月3月12月1月初返返乡开开始2月10日春节节2月24日元宵宵淮安花花园付款方方式分分析单套房房源总总价控控制在在25万左右右，考考虑本本地客客户的的购买买力，，建议议只采采用一一次性性付款或或分期期付款款。一次性性付款款：优优惠5﹪分期付付款：：优惠惠1﹪，签订订认购购协议议书缴缴纳总总房款款的40﹪，主体体封顶顶在缴纳纳总房房款的的40﹪，剩余余20﹪在交房房时一一次性性付清清淮安花花园提高一一次性性的优优惠力力度，，刺激激全款款付清清淮安花花园9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:31:1000:31:1000:3112/18/202212:31:10AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2200:31:1000:31Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:31:1000:31:1000:31Sunday,December18,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2200:31:1000:31:10December18,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。18十十二二月月202212:31:10上上午午00:31:1012月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2212:31上上午午12月月-2200:31December18,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/180:31:1000:31:1018December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。12:31:10上上午午12:31上上午00:31:1012月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:31:1000:31:1000:3112/18/202212:31:10AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2200:31:1000:31Dec-2218-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。00:31:1000:31:1000:31Sunday,December18,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2200:31:1000:31:10December18,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。18十十二月202212:31:10上上午00:31:1012月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2212:31上上午12月-2200:31December18,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/180:31:1100:31:1118D