房地产经营与管理部分课件

房地产经营管理

第十二章房地产经营风险和风险分散技术学习内容房地产经营风险资产风险的度量和风险分散风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析[内容提示]

任何一种投资都包含有两个最基本的元素：风险与回报。现实中投资者追求的是高收益而尽量避免风险。本章用简单的图形和统计知识解释风险和风险分散技术。第一节讨论资产风险的度量和风险分散；第二节讨论风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析；第一节资产风险的度量

和风险分散

一、资产风险的概念

风险是由于未来的不确定性而产生投入本金和预期收益损失或减少的可能性。从投资的动机上来讲，投入一笔资金，预期确实能得到若干收益。从时间上来看，投入本金是在当前，其数额是确定的，取得收益是在将来，相隔一段时间。在这段时间内变动性很大，而促成变动性的因素又很多，每种因素都可能使本金损失，预期收入减少，或它们的数额无法预先确定。大多数资产的收益率都是不确定的，这种收益率的不确定性为投资者带来了风险。一个投资者在面对每一个资产时，也同时面对了无法预计的可能收益率。收益与风险是投资中的中心问题，其他各种问题都围绕这个中心展开。第一节资产风险的度量

和风险分散

二、资产风险的度量

在确定性的情况下，收益率是进行投资决策的最好依据；在不确定性情况下，仅仅靠预期收益率一个指标来判断资产的优劣，并进行投资决策是不够的，投资者还必须考虑不能实现预期收益的风险。对于现实投资来说，预期收益并不等于实际收益，实际收益率可能高于、低于或等于预期收益率，实际收益率高于或低于预期收益率的现象被称为围绕预期收益率的波动，这种波动的程度越大，实际收益率和预期收益率的差距就越大，投资者不能实现预期收益率的可能性也越大，投资的风险也就越大。这样，这种波动程度实际上成为判断一项资产优劣的指标，即风险指标。因此，风险又通常定义为预期收益与实际收益出现偏差的概率。

第一节资产风险的度量

和风险分散（－）预期收益率的计算

如果一个随机变数X有几个可能性，则其预期收益率：上式中，E（X）是指X的预期收益率（期望值），Xi

是X的第ｉ个可能值Pi则是Xi发生的概率，所以预期收益率是各可能X值的加权平均，其权数则是各X值发生的概率。

例１：假设市场上存在着资产Ａ和资产Ｂ，在不同的市场条件下，各有三种不同的收益率。市场条件资产Ａ资产Ｂ收益率（%）收益率（%）概率（P）看好6181/3一般10101/2较差1261/6则资产Ａ与资产Ｂ的预期收益率分别为：第一节资产风险的度量

和风险分散（二）均方差和标准差的计算用、表示资产收益的均方差和标准差。

＝E＝对于例１的资资产Ａ和资产产Ｂ，用公式式（3-2）计算资产Ａ和和资产Ｂ的均均方差。资产Ａ和资产产Ｂ收益率的的标准差是三、风险分散散房地产投资是是一个充满风风险的投资领领域，每个投投资者必须具具备风险意识识，必须懂得得风险防范的的意义和本领领。投资者常常奉行一句格格言：“不要要把鸡蛋放在在一个篮子里里。”意思是是说，防范风风险最有效的的策略是分散散风险，而风险分散最最有效的方法法则是资产组组合投资，就是实行资本本投向的多元元化，也就是是说投资者不不仅可以考虑虑把全部资本本集中投向某某一种风险较较小、预期收收益较高的资资产，还可以以考虑把资本本按一定的比比例分别投向向多项资产，，进行组合投资。第二节风风险资产的相相关系数和和风风险与收益的的相关性分析析一、资产组合合预期收益协协方差（－）资产组组合预期收益益率的计算当投资者同时时购买许多资资产时，投资资者所关心的的问题就不是是每一个资产产单独的预期期收益率和风风险，而是整整个资产组合合的预期收益益率和风险。。为了方便说说明，现假设设投资者投资资于两种资产产Ａ和Ｂ，其其收益率分别别为RA和RB，并假设XA和XB表示投向资产产Ａ和资产ＢＢ的资金比例例（占总投资资的比例），，则这个资产产组合的总收收益率为而其预期收益益率:资产组合的预预期收益率等等于资产Ａ和和资产Ｂ预期期收益率的加加权平均，其其中每一资产产的权重等于于该资产在整整个组合中所所占的投资比比重。（二）资产组组合风险的计计算与单个资产一一样，资产组组合的风险也也是用预期收收益率的均方方差或标准差差来测度的式（３－５））是资产组合合的均方差，，式（３－６６）是资产组组合的标准差差，衡量整个个组合的风险险。其中δAB项代表资产ＡＡ和资产Ｂ之之间的互动，，称为协方差差。协方差δAB是两个资产收收益离差乘积积的期望值，，从这个意义义上讲，协方方差和均方差差很相似。不不同之处在于于，均方差是单个个资产收益离离差本身平方方的平均值，，而协方差则则是两个资产产各自离差之之积的平均值值。均方差表现为为正数，而协协方差却可正正可负。当两个资产同时呈现出好的收益率率，即各自的的离差分别大大于零时或当当两个资产同同时呈现差的的收益率，即即各自的离差差分别小于零零时，两离差差之积都取正正值，从而δ＞０。当两个资产同同时呈现出相反的收益率，即即一个资产好好的收益率同同时伴随着另另一资产差的的收益率时，，两离差之积积则取负值，，从而δ<０。当两个资产收收益率的产生生条件之间无关系时，即一个资资产收益率的的发生与另一一个资产的收收益率之间无无任何关联，，则其协方差差δ=０。下面我们进一一步举例说明明资产组合风风险的运算，，沿用例１。。例２：假设在在例１中，某某投资者把一一笔资金投入入到资产Ａ和和资产Ｂ，资资产Ａ和资产产Ｂ在总资产产中各占４００％和６０％％，试求资产产组合的预期期收益率和均均方差。资产组合的预期收益率：：资产组合的均方差为：其中假设投资者选选了ｎ个资产产来组成资产产组合，则资资产组合预期期收益率和均均方差为：其中式（３－－７）指出资资产组合收益益率是所有资资产收益率的的加权平均，，其中每一资资产的权数X等于该资产在在整个组合中中所占的投资资比重。式（（３－８）指指出组合收益益率的均方差差（即总风险险）包括了两两个二、风险资产产的相关系数数为了计算方便便，一般情况况下是通过把把协方差系数数来代替协方方差。标准化化的过程如