房地产营改增节税设计概述

“营改增”节税设计实践思路

刘玉章

房地产开发企业前言

当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，大力发展第三产业，尤其是现代服务业，对推进经济结构调整和提高国家综合实力具有重要意义。“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”是十七届五中全会和“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革的重要内容。2011年11月16日，财政部、国家税务总局发布了报经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》等文件，明确了我国营业税改征增值税的税制改革的指导思想、基本原则和主要内容。

（一）三年来营改增的成效

自2012年1月1日起，首先在上海市推行“营改增”试点，三年来在全国完成了“3＋7”个行业的营改增。截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。2014年有超过95%的试点纳税人税负不同程度下降，合计减税1918亿元；

2012年至2014年三年来营改增减税3746亿元，改革效应日益显现。（见2015年1月29日《人民日报》）

（二）建筑业、房地产业营改增为何一再推迟自年初以来，经济下行压力日渐加大，按同比口径计算，今年第一季度全国一般公共预算收入增长速度减少到2.4%；税收收入增长速度减少到1.2%，这是1994年以来少有的低增长态势。如果，自年初把营改增推向所有行业，将减少税收收入4000～5000亿元，财政无法承受，待经济企稳回升后再择期试行营改增。

财政部最新发布，1～6月累计，全国一般公共预算收入79600亿元，比上年同期增长6.6%，同口径增长4.7%。全国一般公共预算收入中的税收收入66507亿元，同比增长3.5%。2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。

建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。

（三）本讲座的法律依据

（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。

（2）《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。

（3）近两年营改增的文件。第一讲房地产企业营改增的基本规定

一、纳税人身份在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。（一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。财税[2013]106号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期内的销售额）。——全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。

二、房地产业的征税范围（1）销售不动产本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

（2）转让土地使用权

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。

三、税率和征收率

增值税的税率

和征收率税率征收率17%，销售或进口货物、租赁13%，粮油水电气书报农药化肥11%，交通运输业、邮政业、基础电信服务、建筑业，转让土地使用权、销售不动产等。6%，现代服务业、增值电信服务。零，出口货物、劳务及服务等3%，小规模，简易办法计税。

（一）销售不动产，适用税率为11%，包括：（1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。（2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。（3）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。——房地不可分原则

（二）转让土地使用权，适用税率为11%转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

注意：不包括国土管理部门出让土地使用权的行为。

四、应纳税额的计算

（一）一般计税方法：《实施办法》第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。即：应纳税额＝销项税额－进项税额

销项税额＝销售额×税率（二）简易计税方法：第十六条小规模纳税人提供应税劳务适用简易计税方法计税，按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。

应纳税额＝销售额×征收率（三）境外单位或个人在境内提供应税服务的计税方法

应扣缴税额＝接受方支付的价款÷（1＋税率）×税率

第二讲讲营营改改增节节税设设计思思路一、已已经竣竣工验验收项项目剩剩余的的尾房房在试试点期期间如如何征征税？？财税[2013]106号附件件2第一条条（七七）试点前前发生生的业业务。。2.试点纳纳税人人提供供应税税劳务务，按按照国国家有有关营营业税税政策策规定定差额额征收收营业业税的的，因因取得得的全全部价价款和和价外外费用用不足足以抵抵减允允许扣扣除项项目金金额，，截至至本地地区试试点实实施之之日尚尚未扣扣除的的部分分，不不得在在计算算试点点纳税税人本本地区区试点点实施施之日日后的的销售售额时时予以以抵减减，应应当向向原主主管地地税机机关申申请退退还营营业税税。《营业税税暂行行条例例》第五条条（三））纳税税人将将建筑筑工程程分包包给其其他单单位的的，以以其取取得的的全部部价款款和价价外费费用扣扣除其其支付付给其其他单单位的的分包包款后后的余余额为为营业业额；；3.试点纳纳税人人提供供应税税服务务在本本地区区试点点实施施之日日前已已缴纳纳营业业税，，本地地区试试点实实施之之日（（含））后因因发生生退款款减除除营业业额的的，应应当向向原主主管地地税机机关申申请退退还已已缴纳纳的营营业税税。4.试点纳纳税人人本地地区试试点实实施之之日前前提供供的应应税服服务，，因税税收检检查等等原因因需要要补缴缴税款款的，，应按按照现现行营营业税税政策策规定定补缴缴营业业税。。——试点前前提供供的应应税劳劳务属属于营营业税税的应应税劳劳务，，无论论是纳纳税、、退税税、补补税，，按照照“老老业务务老办办法””的原原则，，均到到地税税局办办理营营业税税的纳纳税、、补税税、退退税。。例1、截止止到2015年9月30日，某某房地地产开开发公公司A小区尚尚有验验收待待售的的房产产23000㎡，假假设10月1日房地地产业业实行行营改改增。。该公公司取取得了了增值值税一一般纳纳税人人资格格，当当月发发生如如下业业务：：（1）10月A小区售售出房房产15300㎡，平平均售售价4600元/㎡，销销售收收入总总额为为7038万元。。（2）10月12日，通通过转转让方方式取取得一一项土土地使使用权权，支支付价价款（（含税税）11100万元，，取得得增值值税专专用发发票，，增值值税额额1100万元，，并已已经在在当地地发改改委立立项““B小区””；（3）对土土地进进行一一级开开发，，发生生土地地开发发费用用530万元，，已取取得施施工企企业开开具的的增值值税专专用发发票，，税率率11%，增值值税额额58.3万元；；（4）10月19日，购购进商商品混混凝土土一批批，货货款100万元，，征收收率3%，增值值税额额3万元；；（1）A小区销销售房房产继继续到到地税税局缴缴纳营营业税税：应纳营营业税税额＝＝70380000××5%＝3519000（元））（2）B项目的的增值值税进进项税税额计计算取得土土地使使用权权的进进项税税额＝＝11000000（元））进项税税额合合计＝＝11000000＋583000＋30000＝11613000（元））（3）增值值税的的纳税税申报报①在规规定期期限内内到主主管税税务机机关验验票认认证；；②在认认证通通过的的次月月进行行纳税税申报报，把把没有有抵扣扣的进进项税税额留留抵。。二、营营改增增前的的在建建项目目试点点期间间如何何选择择增值值税纳纳税方方法？？财税[2013]106号附件件2第一条条（六六）：：“2.试点纳纳税人人中的的一般般纳税税人，，以该该地区区试点点实施施之日日前购购进或或者自自制的的有形形动产产为标标的物物提供供的经经营租租赁服服务，，试点点期间间可以以选择择按照照简易易计税税方法法计算算缴纳纳增值值税。。””征收收率为为3%。——房地产产开发发企业业正在在进行行开发发建设设的““在建建项目目”，，营改改增试试点期期间开开始预预售或或销售售的，，可选选择按按简易易办法法计税税，征征收率率为3%，不得得抵扣扣增值值税进进项税税额。。“在建建项目目”，，是指指营改改增前前已经经签订订土地地出让让或转转让合合同，，取得得了土土地使使用权权的，，均应应视为为“在在建工工程””。例2、甲房房地产产公司司2014年开发发建设设A开发项项目，，现在在正在在建设设中。。假设设2015年10月试行行营改改增，，甲公公司已已经取取得一一般纳纳税人人资格格。11月份，，A项目取取得《商品房房预售售许可可证》，开始始预售售房产产，当当月预预售收收入为为1560万元。。由于于该项项目在在建设设阶段段实行行营业业税制制，取取得土土地、、建设设工程程等均均未抵抵扣进进项税税额，，该公公司对对在建建项目目应选选择按按简易易办法法征税税。请请计算算应交交增值值税额额？与与交营营业税税有何何差异异？（1）应交交增值值税按按简易易办法法计税税（征征收率率按3%），15600000÷÷(1＋3%）×3%＝454368.93（元））（2）与营营业税税比较较如交营营业税税＝15600000××5%＝780000（元））税负降降低额额＝780000－454368.93＝325631.07（元元））税负负降降低低率率＝＝325631.07÷÷780000＝41.75%（3）税税制制改改革革分分析析税负负降降低低41.75%，国国家家财财政政无无法法承承受受。。准备备增增加加一一档档5%的征征收收率率。。15600000÷÷(1＋5%）×5%＝742857.14（元元））与营营业业税税比比较较：：降低低税税负负金金额额＝＝780000－742857.14＝37142.86（元元））税负负降降低低率率＝＝37142.88÷÷780000＝4.76%推断断：在在房房地地产产企企业业营营改改增增的的文文件件中中很很有有可可能能增增加加一一道道5%的征征收收率率。。三、、利利用用营营改改增增之之前前购购建建的的商商业业地地产产提提供供经经营营租租赁赁财税税[2013]106号附附件件2第一一条条（（六六））：：““2.试点点纳纳税税人人中中的的一一般般纳纳税税人人，，以以该该地地区区试试点点实实施施之之日日前前购购进进或或者者自自制制的的有有形形动动产产为为标标的的物物提提供供的的经经营营租租赁赁服服务务，，试试点点期期间间可可以以选选择择按按照照简简易易计计税税方方法法计计算算缴缴纳纳增增值值税税。。””房地地产产企企业业营营改改增增试试点点中中的的一一般般纳纳税税人人，，以以试试点点前前购购建建的的不不动动产产提提供供经经营营租租赁赁服服务务，，试试点点期期间间也也可可选选择择按按照照简简易易计计税税方方法法计计税税。。《试点点实实施施办办法法》第四四十十一一条条规规定定：：纳纳税税人人提提供供应应税税服服务务并并收收讫讫销销售售款款项项当当天天为为增增值值税税纳纳税税义义务务发发生生时时间间。。收讫讫销销售售款款项项，，是是指指纳纳税税人人提提供供应应税税服服务务过过程程中中或或者者完完成成后后收收到到款款项项。。例3、假假设设房房地地产产业业于于2015年10月1日起起试试行行营营改改增增，，甲甲房房地地产产公公司司有有一一幢幢2014年之之前前建建成成的的商商厦厦，，2015年10月5日与与某某商商贸贸公公司司签签订订经经营营租租赁赁合合同同，，租租赁赁年年限限5年，，年年租租金金300万元元，，合合同同签签订订后后20日内内一一次次性性付付清清全全部部租租金金。。租租金金1500万元元已已经经于于10月15日收收讫讫存存入入银银行行，，商商贸贸公公司司开开始始入入住住。。请请计计算算应应交交增增值值税税。。应交交增增值值税税＝＝15000000÷÷（1＋3%）×3%＝436893.20（元元））较营营业业税税税税负负降降低低额额＝＝15000000××5%－436893.20＝313106.80（元元））税负负降降低低率率＝＝313106.80÷÷750000＝41.75%———只能能如如此此征征税税！！四、、经经营营租租赁赁合合同同尚尚未未到到期期的的，，如如何何进进行行节节税税筹筹划划？？财税税[2013]106号附附件件2《《试点点有有关关事事项项的的规规定定》第一一条条试试点点前前发发生生的的业业务务。。第（（七七））项项、、““试试点点纳纳税税人人在在本本地地区区试试点点实实施施之之日日前前签签订订的的尚尚未未执执行行完完毕毕的的租租赁赁合合同同，，在在合合同同到到期期日日之之前前继继续续按按照照现现行行营营业业税税政政策策规规定定缴缴纳纳营营业业税税。。””此条条未未区区分分有有形形动动产产和和不不动动产产，，因因此此，，房房地地产产的的经经营营租租赁赁也也适适用用。。第（（六六））项项、、““试试点点纳纳税税人人中中的的一一般般纳纳税税人人，，以以该该地地区区试试点点实实施施之之日日前前购购进进或或者者自自制制的的有有形形动动产产为为标标的的物物提提供供的的经经营营租租赁赁服服务务，，试试点点期期间间可可以以选选择择按按照照简简易易计计税税方方法法计计算算缴缴纳纳增增值值税税。。””——同样适用于不不动产的经营营租赁。例4、乙房地产公公司2014年10月，将一幢写写字楼出租给给某投资公司司，租赁年限限5年，年租金800万元，合同约约定每年10月20日前支付下一一年租金。假假设2015年10月1日起，房地产产企业试行营营改增，乙公公司登记为增增值税一般纳纳税人。2015年10月10日收到第二年年租金800万元已经存入入银行，请计计算应交税款款。应交营业税＝＝8000000×5%＝400000（元）节税筹划：对对承租方做出出适当让步，，营改增前将将原合同废止止，营改增试试点期间重新新签订合同，，可以降低税税负。应交增值税＝＝8000000÷（1＋3%）×3%＝233010（元）节税金额＝400000－233010＝166990（元）五、一般纳税税人销售使用用过的固定资资产例5、2015年9月，丙房地产产公司准备将将一幢自用写写字楼出售给给G公司，评估价价值为2300万元。请计算算，现在出售售与营改增之之后出售的纳纳税差异，何何时签订写字字楼销售合同同对丙公司有有利？现在出售应交交营业税＝23000000××5%＝1150000（元）营改增后，财财税[2013]106号附加2《试点有关事项项的规定》规定：“一般般纳税人销售售自己使用过过的本地区试试点实施之日日前购进或者者自制的固定定资产，按照照现行旧货相相关增值税政政策执行。””使用过的固定定资产，是指指纳税人根据据财务会计制制度已经计提提折旧的固定资产。《财政部国国家税务总总局关于部分分货物适用增增值税低税率率和简易办法法征收增值税税政策的通知知》（财税[2009]9号）规定：一一般纳税人销销售自己使用用过的属于条条例第十条规规定不得抵扣扣且未抵扣进进项税额的固固定资产，按按简易办法依依4%征收率减半征征收增值税。。《增值税暂行条条例》第十条：用于于非增值税应应税项目、免免征增值税项项目、集体福福利或者个人人消费的购进进货物或者应应税劳务的进进项税额不得得从销项税额额中抵扣。纳税人购置自自用消费品进进项税额不得得抵扣。《增值税暂行条条例实施细则则》第二十五条：：纳税人自用用的应征消费费税的摩托车车、汽车、游游艇，其进项项税额不得从从销项税额中中抵扣。《财政部国家家税务总局关关于简并增值值税征收率政政策的通知》（财税[2014]57号)“按照简易办办法依照4%征收率减半征征收增值税””调整为“按按照简易办法法依照3%征收率减按2%征收增值税””。《国家税务总局局关于增值税税简易征收政政策有关管理理问题的通知知》（国税函[2009]90号）第一条、、一般纳税人人销售自己使使用过的固定定资产，凡根根据财税[2009]9号文件等规定定，适用按简简易办法依4%征收率减半征征收增值税政政策的（现调整为依照3%征收率减按2%征收增值税）），应开具普普通发票，不不得开具增值值税专用发票票。结论：按照营营改增规定认认定的一般纳纳税人，销售售自己使用过过的本地区试试点实施之日日前购进或者者自制的固定定资产，按照照简易办法征征税，开具普普通发票，不不得开具增值值税专用发票票。丙公司应将写写字楼出售时时间推迟到““营改增”之之后，取得一一般纳税人资资格后再出售售。应交增值税＝＝23000000÷÷（1＋3%）×2%＝446601.94（元）降低税负＝1150000－446601.94＝703398.06（元）税负降低率＝＝703398.06÷÷1150000＝61.17%税负率下降太太大，但是，，此项政策要要考虑与有形形动产销售的的税收平衡。。六、已经取得得《预售许可证》的项目，如何何决策预售时时间？？例6、2015年9月20日，M房地产公司开开发的新项目目，主体已经经完工，按照照当地房管部部门的规定，，已经达到预预售条件，取取得了《商品房预售许许可证》。根据有关部部门的消息，，2015年10月以后销售房房产将试行““营改增”，，该项目预计计销售收入为为63000万元，请协助助决策，M公司何时开始始预售？财税[2013]106号文附件2《试点有关事项项的规定》有两项规定：：其一、计税方法的选择：试点点纳税人中的的一般纳税人人，以该地区区试点实施之之日前购进或或者自制的有有形动产为标标的物提供的的经营租赁服服务，试点期期间可以选择择按照简易计计税方法计算算缴纳增值税税。——试点期间销售售房产，可以以选择按照简简易计税方法法计算缴纳增增值税。其二、税种的选择：试点点纳税人在本本地区试点实实施之日前签签订的尚未执执行完毕的租租赁合同，在在合同到期日日之前继续按按照现行营业业税政策规定定缴纳营业税税。——如现在预售将将交营业税。。可以推断，按按照“老业务务老政策，新新业务新政策策”的原则，，如果M公司在营改增增之前预售，，取得的预售售收入和以后后的销售收入入都要交营业业税，按营业业额全额计算算，税率为5%；如果，选择在在营改增试点点期间预售，，可以选择按按增值税的简简易办法纳税税，假设征收收率为5%。如缴纳营业税税＝630000000×5%＝31500000（元）如缴纳增值税税＝630000000÷(1＋5%)×5%＝30000000(元）税负差异＝31500000－30000000＝1500000（元）税负率下降4.76%七、房地产先先出租再出售售合同的纳税税筹划例7、N房地产公司与与G公司签订“先先出租再出售售”的合同，，将一幢写字字楼采取先出出租，2年后再出售的的方式出租给给G公司。写字楼楼的成本价4600万元，每年收收取租金250万元，2年后以5000万元价格售给给G公司。签订先先出租再出售售合同时根据据专家的建议议，认为出租租年限不满3年，为了降低低税负把写字字楼仍然作为为“开发产品品”核算，不不计提折旧。。现在面临营营改增，应当当如何做账务务处理？相关税收政策策分析：《企业所得税法法实施条例》第六十条，房房屋及建筑物物折旧年限20年。《土地增值税暂暂行条例实施施细则》第七条、旧房房及建筑物的的评估价格,是指在转让已已使用的房屋屋及建筑物时时,由政府批准设设立的房地产产评估机构评评定的重置成成本价乘以成成新度折扣率率后的价格。。评估价格须须经当地税务务机关确认。。财税[2006]21号第二条第一一款规定“纳纳税人转让旧旧房及建筑物物，凡不能取取得评估价格格，但能提供供购房发票的的，经当地税税务部门确认认，取得土地地使用权所支支付的金额、、新建房及配配套设施的成成本、费用，，可按发票所所载金额并从从购买年度起起至转让年度度止，每年加加计5％计算”。（1）在“开发产产品”核算，，出售时缴纳纳营业税如果，继续执执行原合同，，写字楼仍然然在“开发产产品”科目核核算，出售时时按照财税[2013]106号文第一条（（七）试点前前发生的业务务。“1.试点纳税人在在本地区试点点实施之日前前签订的尚未未执行完毕的的租赁合同，，在合同到期期日之前继续续按照现行营营业税政策规规定缴纳营业业税。”应交营业税＝＝50000000××5%＝2500000（元）节税筹划：提提前废止原合合同，营改增增后签订转让让旧房合同。。（2）节税筹划方方案：在营改增之前前，将写字楼楼从“开发产产品”科目转转作“固定资资产”科目，，并按企业会会计准则规定定计提折旧，，合同到期后后再出售使用用过的固定资资产，根据财财税[2013]106号规定：按照《试点实施办法法》和本规定认定定的一般纳税税人，销售自自己使用过的的本地区试点点实施之日（（含）后购进或者自制制的固定资产产，按照适用用税率征收增增值税；销售售自己使用过过的本地区试试点实施之日日前购进或者自制制的固定资产产，按照现行行旧货相关增增值税政策执执行。使用过的固定定资产，是指指纳税人根据据财务会计制制度已经计提提折旧的固定定资产。现行政策为：：按简易办法法依3%征收率减按2%征收增值税。。应纳增值税的的计算：不含税销售额额＝50000000÷÷（1＋3%）＝48543689（元）应交增值税＝＝48543689××2%＝970874（元）会计处理：借：应收账款款等科目50000000贷：主营业务务收入49029126应交税费——未交增值税970874税负降低低额＝2500000－970874＝1529126（元）税负降低低率＝1529126÷÷2500000＝61.17%%八、园林林绿化的的纳税筹筹划[例8]2015年10月份，某某房地产产开发公公司建设设的W小区主体体工程已已经完工工，正在在进行小小区内的的园林绿绿化建设设。绿化化工程第第一个方方案是总总包给市市园林绿绿化公司司（小规规模纳税税人），，工程总总额150万元，由由国税税局代开开增值税税专用发发票，征征收率3%，计算可可以抵扣扣的增值值税进项项税额。。增值税进进项税额额＝1500000÷÷（1＋3%）×3%＝43689（元）经过专家家指导，，第二个个方案是是，绿化化工程采采用包工工自供苗苗木的方方法。绿绿化用苗苗木是从从当地林林场购买买的，林林场开具具的农产产品销售售发票，，金额为为120万元，苗苗木款以以银行存存款支付付。绿化化工程出出包给市市园林绿绿化公司司（小规规模纳税税人），，工程款款30万元，由由国税局局代开增增值税专专用发票票，征收收率3%，增值税税额为8738元，工程程款尚未未支付。。请计算，，两个方方案对增增值税进进项税额额的影响响。《增值税暂暂行条例例》第八条（（三）购购进农产产品，除除取得增增值税专专用发票票或者海海关进口口增值税税专用缴缴款书外外，按照照农产品品收购发发票或者者销售发发票上注注明的农农产品买买价和13%的扣除率率计算的的进项税税额。进进项税额额计算公公式：进项税额额＝买价价×扣除率（（13%）第十五条条（一））农业生生产者销销售的自自产农产产品免征征增值税税；《企业所得得税法实实施条例例》第八十六六条企业业从事农农、林、、牧、渔渔业项目目的所得得，可以以免征、、减征企企业所得得税，是是指：4．林木的的培育和和种植；；6．林产品品的采集集；[会计处理理]（1）购进苗苗木的会会计处理理购买苗木木进项税税额＝1200000××13％＝156000（元）苗木成本本＝1200000－156000＝1044000（元）借：开发发成本——基础设施施费1044000应交税费费——应交增值值税（进进项税额额）156000贷：银行行存款1200000（2）绿化工工程的会会计处理理借：开发发成本——基础设施施费291262应交税费费——应交增值值税（进进项税额额）8738贷：应付付账款——市园林绿绿化公司司300000（3）绿化工工程包工工甲供苗苗木比包包工包苗苗木增值值税进项项税额的的差异：：甲供苗木木多取得得进项税税额＝（（156000＋8738）－43689＝121049（元）九、企业业注销时时留抵进进项税额额的处理理方法[例9]M房地产公公司只有有一个开开发项目目，在预预售房产产时，由由于位置置好等原原因，销销售情况况非常好好，房产产很快售售罄。取取得了预预售收入入，按照照营改增增的规定定，计算算了销项项税额，，但在此此时，房房地产开开发企业业只取得得了土地地使用权权和房地地产初期期开发等等少量进进项税额额可以抵抵扣，因因而，造造成提前前多交了了增值税税。在房房地产开开发的后后期，支支付建安安工程费费或甲供供材料等等获得了了大量增增值税专专用发票票，积累累了很多多待抵扣扣的进项项税额，，却无销销项税额额可以抵抵扣。由由于是一一个项目目一个公公司，这这些无法法抵扣的的进项税税额，在在公司清清算注销销时应当当如何处处理？一般情况况下，房房地产公公司在房房地产开开发初期期，因取取得土地地使用权权和房地地产建设设等支出出取得增增值税专专用发票票，带来来进项税税额，等等到房产产预售时时，会形形成进项项税额大大于销项项税额，，造成很很长一段段时间无无税可交交，为解解决当地地政府均均衡财政政收入的的问题，，在房地地产企业业营改增增的方案案中准备备对前期期的进项项税额采采取分期期递延抵抵扣的办办法。本案例应应当属于于特例。。我们提提出两个个解决方方案：（一）采采用分期期收款的的销售方方法在房产预预售时，，签订分分期收款款的合同同，按照照建设投投资完成成进度，，相应确确定每次次收款的的比例，，力求使使增值税税的销项项税额与与进项税税额配比比。这样样操作，，不会形形成项目目结束了了，进项项税额抵抵扣不完完的情况况。（二）预预售时全全额收取取售房款款，交房房时按实实测面积积结算。。（1）留抵的的进项税税额不予予退税《财政部、、国家税税务总局局关于增增值税若若干政策策的通知知》（财税〔2005〕165号）第六六条规定定：“一一般纳税税人注销销或被取取消辅导导期一般般纳税人人资格，，转为小小规模纳纳税人时时，其存存货不作作进项税税额转出出处理，，其留抵抵税额也也不予以以退税。。”根据上述述规定，，房地产产企业的的一般纳纳税人清清算注销销时，若若存在留留抵进项项税额的的，该留留抵税额额也不能能办理退退税。——造成多交交了增值值税。（2）在企业业清算所所得税前前扣除《企业所得得税法》第八条规规定：““企业实实际发生生的与取取得收入入有关的的、合理理的支出出，包括括成本、、费用、、税金、、损失和和其他支支出，准准予在计计算应纳纳税所得得额时扣扣除。””《企业所得得税法实实施条例例》第三十一一条规定定：“企企业所得得税法第第八条所所称税金金，是指指企业发发生的除除企业所所得税和和允许抵抵扣的增增值税以以外的各各项税金金及其附附加。””房地产企企业在注注销清算算时，没没有抵扣扣完的增增值税进进项税额额已经取取得了增增值税专专用发票票，实际际支付了了税款，，属于与与国家没没结算完完的多付付税款，，符合““允许抵扣的增增值税以以外的各各项税金金”，对企企业来讲讲是一种种支出，，在清算算时计入入清算费费用，抵抵扣清算算所得税税的应纳纳税所得得额。十、BT项目销售售额的确确定BT项目意思思即“建建设——移交”。。BT模式是BOT模式的一一种变换换形式，，是政府府利用非非政府资资金来进进行非经经营性基基础设施施建设项项目的一一种融资资模式，，目前采采用BT模式筹集集建设资资金成了了政府融融资的一一种新模模式。《建设部关于于培育发展工工程总承包和和工程项目管管理企业的指指导意见》（（建市[2003]30号）第四章第第七条“鼓励励有投融资能能力的工程总总承包企业，，对具备条件件的工程项目目，根据业主主的要求按照照建设—转让让(BT)、建设--经营--转让(BOT)等方式组织实实施”。政府根据当地地社会和经济济发展需要对对项目进行立立项，完成项项目建议书、、可行性研究究、筹划报批批等前期工作作，政府与承承建方签订《BT项目委托建设设合同》，将项目融资资和建设的特特许权转让给给承建方。银行或其他金金融机构根据据项目未来的的收益情况和和对承建方的的经济实力等等情况为项目目提供融资贷贷款。政府在BT投资全过程中中行使监管，，保证BT投资项目的顺顺利融资、建建设进度、建建设质量、工工程验收和移移交。BT项目竣工后，，按BT委托建设合同同，承建方将将完工验收合合格的项目移移交给政府，，政府按约定定总价（固定定造价或成本本加成）一次次性付款，或或按比例分期期偿还承建方方合同价款。。承建方移交BT项目，政府按按合同付款，，已经构成了了销售不动产产的行为，按按照《营业税暂行条条例》的规定，应当当缴纳营业税税及附加，还还要交印花税税、企业所得得税，不交土土地增值税。。有的地方政府府因无货币支支付能力，在在BT项目委托建设设合同中规定定，承建方将将项目建设完完成之后，““无偿”移交交给政府，政政府再“无偿偿”划拨一定定面积的土地地给承建方，，或低价出让让土地。这宗“无偿””划拨的土地地就是对承建建方支付的对对价。应当按按照《房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法》（国税发[2009]31号）第七条视视同销售确认认收入的方法法和顺序来确确定收入。“营改增”之之后，BT项目在向政府府移交时，改改征增值税。。十一、营改增增之后，企业业接收外派劳劳务选择怎样样的合作伙伴伴？财税[2013]106号附件1《试点实施办法法》第九条非非营业活动中中提供的应税税服务不征收收增值税。非非营业活动，，是指：（一）非企业业性单位按照照法律和行政政法规的规定定，为履行国国家行政管理理和公共服务务职能收取政政府性基金或或者行政事业业性收费的活活动。（二）单位或或者个体工商商户聘用的员员工为本单位位或者雇主提提供应税服务务。——何谓本单位““员工”？企业与劳动者者签订劳动合合同的为本单单位员工。反反之，凡是企企业未与劳动动者签订劳动动合同的即接接受外派劳务务。结论：营改增后，，非本单位或或者个体工商商户聘用的员员工为本单位位或者雇主提提供应税服务务、劳务应当当征收增值税税。国家税务总局局公告2015年第34号第三条、企企业接受外部部劳务派遣用用工所实际发发生的费用，，应分两种情情况按规定在在税前扣除：：（1）按照协议（（合同）约定定直接支付给给劳务派遣公公司的费用，，应作为劳务务费支出；——选择一般纳税税人，取得增增值税专用发发票，可以抵抵扣增值税进进项税额。（2）直接支付给给员工个人的的费用，应作作为工资薪金金支出和职工工福利费支出出。其中属于于工资薪金支支出的费用，，准予计入企企业工资薪金金总额的基数数，作为计算算其他各项相相关费用扣除除的依据。——只能取得增值值税普通发票票，不得抵扣扣增值税额。。十二、委托境境外单位进行行开发项目设设计如何进行行税务管理？？例10、某房地产公公司委托A国的设计院进进行开发小区区的设计，2015年6月30日，按合同规规定支付设计计费100万美元。A国设计院在我我国境内没有有代理机构，，该房地产公公司支付设计计费时如何进进行税务处理理？已知当天天美元与人民民币的汇率中中间价为6.1165。财税[2013]106号附件1《试点实施办法法》第六条中华华人民共和国国境外（以下下称境外）的的单位或者个个人在境内提提供应税服务务，在境内未未设有经营机机构的，以其其代理人为增增值税扣缴义义务人；在境境内没有代理理人的，以接接受方为增值值税扣缴义务务人。（1）扣缴义务人人支付人为扣缴缴义务人。（2）计税方法《试点实施办法法》第17条 境外单位位或者个人在在境内提供应应税服务，在在境内未设有有经营机构的的，扣缴义务务人按照下列列公式计算应应扣缴税额：：应扣缴税额＝＝接受方支付付的价款÷（1＋税率）×税率（3）适用税率第22条、境内的代代理人和接受受方为境外单单位和个人扣扣缴增值税的的，按照应税税服务的适用用税率扣缴增增值税。文化化创意服务税税率6%。（4）扣缴时间《实施办法》第41条、增值税扣扣缴义务发生生时间为纳税税人增值税纳纳税义务发生生的当天。（5）汇率：交易易当天或月初初1日汇率中间价价。（6）纳税地点《实施办法》第42条、扣缴义务务人应当向其其机构所在地地或者居住地地主管税务机机关申报缴纳纳扣缴的税款款。从税务机机关取得解缴缴税款的中华华人民共和国国税收缴款凭凭证（以下称称《税收缴款凭证证》）。扣缴增值税额额＝[6.1165×1000000÷(1＋6％)]×6％＝346216.98(元)（7）抵扣进项税税额应提供的的资料《实施办法》第二十三条纳纳税人凭凭《税收缴款凭证证》抵扣进项税额额的，应当具具备书面合同同、付款证明明和境外单位位的对账单或或者发票。资资料不全的，，其进项税额额不得从销项项税额中抵扣扣。（8）应扣未扣的的惩罚《税收征税管理理法》第六十九条扣缴义务人应应扣未扣、应应收而不收税税款的，由税税务机关向纳纳税人追缴税税款，对扣缴缴义务人处应应扣未扣、应应收未收税款款百分之五十十以上三倍以以下的罚款。。十三、购置劳劳动保护用品品带来的增值值税额可否抵抵扣？例11、我单位是一一家大型房地地产开发企业业，售楼部职职工100余人。2015年11月为了提高文文明服务水平平，树立企业业形象，制作作了统一颜色色的工作服。。布料是购进进的，工作服服委托服装加加工企业加工工，购买布料料和加工费都都取得了增值值税专用发票票。请问，采采购布料和服服装加工费两两项业务增值值税专用发票票注明的增值值税额是否可可以作为进行行税额抵扣？？[案例分析]（一）《增值税暂行条条例》第八条规定，，下列进项税税额准予从销销项税额中抵抵扣：（1）从销售方取取得的增值税税专用发票上上注明的增值值税额。（2）从海关取得得的海关进口口增值税专用用缴款书上注注明的增值税税额。（3）购进农产品品，除取得增增值税专用发发票或者海关关进口增值税税专用缴款书书外，按照农农产品收购发发票或者销售售发票上注明明的农产品买买价和13%的扣除率计算算的进项税额额。根据《增值税暂行条条例》的规定，该公公司为了销售售业务的需要要，采购布料料，加工服装装均取得了税税法所要求的的扣除凭证，，准予抵扣进进项税额。（二）《增值税条例》第十条下列项项目的进项税税额不得抵扣扣：（1）用于非增值值税应税项目目、免征增值值税项目、集集体福利或者者个人消费的的购进货物或或者应税劳务务；（2）非正常损失失的购进货物物及相关的应应税劳务；（3）非正常损失失的在产品、、产成品所耗耗用的购进货货物或者应税税劳务；（4）国务院财政政、税务主管管部门规定的的纳税人自用用消费品。该公司确因工工作需要制作作工作服，不不属于不得抵抵扣的进项税税额。（三）国家税税务总局网解解答：企业购购入的工作服服如果是满足足行业的特点点及生产工作作环境等需要要，实际发生生的合乎常规规的劳动保护护支出，确实实用于员工工工作时的劳动动保护，属于于合理的劳动动保护支出，，可确认为与与应税项目相相关，其取得得的增值税专专用发票中注注明的进项税税额是符合抵抵扣规定的，，其进项税额额可以进行抵抵扣。（四）《企业所得税法法实施条例》第四十八条规规定，企业发发生的合理的的劳动保护支支出，可以扣扣除。总局2011年第34号公告：企业业根据其工作作性质和特点点，由企业统统一制作并要要求员工工作作时统一着装装所发生的工工作服饰费用用，根据《实施条例》第二十七条的的规定，可以以作为企业合合理的支出给给予税前扣除除。十四、房地产产企业购买应应征消费税的的小汽车，取取得《机动车销售统统一发票》，带来的增值值税额可否做做进项税额抵抵扣？《增值税暂行条条例》第十条规定、、下列项目的的进项税额不不得从销项税税额中抵扣：：（一）用于非非增值税应税税项目、免征征增值税项目目、集体福利利或者个人消消费的购进货货物或者应税税劳务；（二）非正常常损失的购进进货物及相关关的应税劳务务；（三）非正常常损失的在产产品、产成品品所耗用的购购进货物或者者应税劳务；；（四）国务院院财政、税务务主管部门规规定的纳税人人自用消费品品；自用消费品的的解释见《实施细则》第二十五条““纳税人自自用的应征消消费税的摩托托车、汽车、、游艇，其进进项税额不得得从销项税额额中抵扣。””所以长期以来来，一般纳税税人购买自用用的小汽车带带来的增值税税额不得抵扣扣。财税[2013]106号附件件1第二十十五条条“个个人消消费，，包括括纳税税人的的交际际应酬酬消费费。””不再再包括括纳税税人自自用的的应征征消费费税的的摩托托车、、汽车车、游游艇，，其进进项税税额不不得从从销项项税额额中抵抵扣。。附件2第二条条：““原增增值税税一般般纳税税人自自用的的应征征消费费税的的摩托托车、、汽车车、游游艇，，其进进项税税额准准予从从销项项税额额中抵抵扣。。”十五、、增值值税纳纳税人人发生生“二二项费费用””如何何在增增值税税应纳纳税额额中抵抵减？？例12、甲房房地产产企业业“营营改增增”时时登记记为一一般纳纳税人人，2015年10月份购购置税税控专专用设设备支支付12000元，取取得增增值税税专用用发票票；交交纳技技术维维护费费600元，取取得增增值税税普通通发票票。电电子设设备折折旧年年限2年，净净残值值为零零。甲房地地产公公司发发生的的“二二项费费