房地产交易管理

第7章房地产交易管理房地产经营管理概述7.1概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产抵押房地产租赁概述二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度概述三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设厅房地产管理局房地产交易管理所1、房地产交易的管理机构概述2、房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。转让管理7.2房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。转让的分类1、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）转让的条件2、房地产转让的条件(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，应形成工业用地或其他建设用地条件同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书目的确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益转让的条件2、房地产转让的条件(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产(3)依法收回土地使用权——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。(4)共有房地产——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。转让的条件2、房地产转让的条件(5)权属有争议的——权属争议解决之前，该项房地产不得转让(6)未依法登记领取权属证书的——未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况转让让程程序序3、房房地地产产转转让让的的程程序序签订订转转让让合合同同申报报成成交交价价格格是否否受受理理核实实成成交交价价格格现场场勘勘察察评评估估缴纳纳税税费费领取取房房地地产产权权属属证证书书是15日内内答答复复签合合同同30日内内转让让合合同同4、房房地地产产转转让让合合同同双方方当当事事人人的的姓姓名名或或者者名名称称、、住住所所；；房地地产产权权属属证证书书的的名名称称和和编编号号；；房地地产产坐坐落落位位置置、、面面积积、、四四至至界界限限；；土地地宗宗地地号号、、土土地地使使用用权权取取得得的的方方式式及及年年限限；；房地地产产的的用用途途或或使使用用性性质质；；成交交价价格格及及交交付付方方式式；；违约约责责任任；；双方方约约定定的的其其他他事事项项。。房地地产产转转让让二、、以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让受让让人人所所取取得得的的土土地地使使用用权权的的权权利利、、义义务务范范围围应应当当与与转转让让人人所所原原有有的的权利利和承承担担的的义务务范范围围相一致致。。可以在在不不同同土土地地使使用用者者之之间间多次次转转让，，但但土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年限限不不变变。例如如，，土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限为为50年，原原土土地地使使用用者者使使用用10年后转转让让，，受受让让人人的的使使用用年年限限只只有有40年。转让让后后，，受受让让人人改改变变原原出出让让合合同同约约定定的的土土地地用用途途的的：：经原原土土地地出出让让方方和和市市、、县县人人民民政政府府城城市市规规划划部部门门同同意意签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议或重重新新签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，调调整整出出让让金金登记记管管理理三、、以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产转转让让处理理方方式式办理出让让手续，，变划拨拨土地使使用权为为出让土土地使用用权，由由受让方方缴纳土土地出让让金；不改变原原有土地地的划拨拨性质，，对转让让方征收收土地收收益金。。不办出让让手续情情况经城市规规划主管管部门批批准，转转让的土土地用于于国家机关关、军事用地地，国家重点点能源、交通、水利等项目用用地，国国家基础设施施和公益事业业用地等私有住宅宅转让后后仍用于于居住的的；按国务院院住房制制度改革革规定出售公有有住宅的同一宗土土地上部部分房屋屋转让而而土地使使用权不可分割割转让的暂时难以以确定土土地使用用权出让让用途、、年限和和其他条条件的根据城市市规划土土地使用用权不宜宜出让的的其他情况况以下情况况可不办办出让手手续：四、商品品房预售售商品房预预售是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的房屋预预先出售售给承购购人，由由承购人人预先支支付定金金或房价价款的行行为。商品房预预售行为为具有较较强的国家干预预性；商品房预预售的周期长、、风险大大；商品房预预售的标标的具有有期待性；；商品房预预售合同同需要经过过登记才具有对对抗第三三人的效效力。1、商品房房预售的的条件商品房预预售已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使用用权证；持有建设工程程规划许许可证和施工许可可证；投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期；办理预售售登记，，取得商品房预预售许可可证明。2、办理预预售应提提交的证证件商品房预预售商品房预预售许可可申请表表；开发企业业的《营业执照照》和资质证证书；土地使用用权证、、建设工工程规划划许可证证、施工工许可证证；投资开发发资金符符合条件件的证明明；施工合同同和施工工进度说说明；商品房预预售方案案。3、商品房房预售合合同商品房预预售商品房预预售人应应当在签签约之日日起到30日内持预售售合同到到县级以以上人民民政府房房产管理理部门和和土地管管理部门门办理商商品房预售登记记备案手手续。目前房地地产管理理部门已已经应用用网络信信息技术术，逐步步推行商商品房预预售合同同网上登记记备案。承购人人在与开开发企业业签订商商品房预预售合同同后，应应定期关关注房地地产管理理部门的的网上登登记备案案公告，，查询已已购买商商品房的的登记备备案情况况。【讨论】社会各界界人士呼呼吁取消消商品房房预售制制度房地产抵抵押7.3房地产抵抵押管理理一、概述述房地产抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地产产以不转转移占有有的方式式向抵押押权人提提供债务务履行担担保的行行为。1、房地产产抵押的的概念房地产抵抵押抵押人是指将依依法取得得的房地地产提供供给抵押押权人，，作为本本人或者者第三人人履行债债务担保保的公民民、法人人或者其其他组织织。抵押权人人是指接受受房地产产抵押作作为债务务人履行行债务担担保的公公民、法法人或者者其他组组织。预购商品品房贷款款抵押是指购房房人在支支付首期期规定的的房价款款后，由由贷款金金融机构构代其支支付其余余的房价价款，将将所购商商品房抵抵押给贷贷款金融融机构作作为偿还还贷款履履行担保保的行为为。在建工程程抵押是指抵押押人为取取得在建建工程继继续建造造的资金金的贷款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用权权连同在在建工程程的投入入资产，，以不转转移占有有的方式式抵押给给贷款金金融机构构作为偿偿还贷款款履行担担保的行行为。2、相关概概念3、作为抵抵押物的的条件依法取得得的房屋屋所有权权连同该该房屋占占用范围围内的土土地使用用权同时时设定抵抵押权：：——无论土地地使用权权来源于于出让还是划拨，只要房房地产权权属合法法，即可可将房地地产作为统一一的抵押押物同时设定定抵押权权。以单纯的的土地使使用权抵抵押的：：——单纯以划拨方式取得得的土地地使用权权不允许抵押；——以出让方式取得得的土地地使用权权可以设定抵押押权。房地产抵抵押房地产抵抵押《城市房地地产抵押押管理办办法》规定下列列房地产产不得设设定抵押押权：权属争议议的房地地产用于教育育、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产列入文物物保护的的建筑物物和有重重要纪念念意义的的其他建建筑物已依法公公告列入入拆迁范范围的房房地产被依法查查封、扣扣押、监监管或者者以其他他形式限限制的房房地产依法不得得抵押的的其他房房地产二、房地地产抵押押的一般般规定抵押人可可以将几几宗房地地产一并抵押押，也可以以将一宗宗房地产产分割抵押押。以依法取取得的国国有土地地上的房屋抵押押的，该房房屋占用用范围内内的国有土地地使用权权同时抵抵押。以享受国国家优惠惠政策购购买的房房地产抵抵押的，，其抵押押额以房地产权权利人可以处分分和收益益的份额额为限。以集体所所有制企企业的房房地产抵抵押的，，必须经经集体所所有制企企业职工（代代表）大大会通过，并并报其上上级主管管机关备备案房地产抵抵押二、房地地产抵押押的一般般规定以中外合合资企业业、合作作经营企企业和外外商独资资企业的的房地产产抵押的的，必须须经董事会通过。以股份有有限公司司、有限限责任公公司的房房地产抵抵押的，，必须经经董事会或或者股东东大会通过。有经营期期限的企企业以其其所有的的房地产产抵押的的，其设设定的抵抵押期限限不应当超超过该企业的的经营期限限。以具有土土地使用用年限的的房地产产抵押的的，其抵抵押期限限不得超过过土地使用用权出让让合同规规定的使使用年限限减去已已经使用用年限后后的剩余年限限房地产抵抵押二、房地地产抵押押的一般般规定以共有的房房地产抵抵押的，抵押押人应当当事先征征得其他他共有人人的书面面同意预购商品品房贷款款抵押的的，商品品房开发发项目必必须符合合房地产产转让条条件并取取得商品房预预售许可可证。以已出租租的房地地产抵押押的，抵抵押人应应当将租租赁情况况告知债债权人，，并将抵抵押情况况告知承承租人，，原租赁赁合同继继续有效效。企、事业业单位法法人分立立或合并并后，原原抵押合合同继续续有效不得在合合同中约约定在债债务履行行期届满满抵押权权人尚未未受清偿偿时，抵抵押物的的所有权权转移为为抵押权权人所有有的内容容房地产抵抵押三、抵押押合同抵押合同同以预购商商品房贷贷款抵押押的：——须提交生生效的预预购房屋屋合同以在建工工程抵押押的：押押合同还还应当载载明——国有土地地使用权权证、建建设用地地规划许许可证和和建设工工程规划划许可证证编号；；———已交交纳纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金或或需需交交纳纳的的相相当当于于土土地地使使用用权权出出让让金金的的款款额额；；———已投投入入在在建建工工程程的的工工程程款款；；———施工工进进度度及及工工程程竣竣工工日日期期；；———已完完成成的的工工作作量量和和工工程程量量四、、抵抵押押登登记记抵押押登登记记房地地产产当当事事人人应应在在抵抵押押合合同同签签订订后后的的30天内内，持持下下列列文文件件到到房房地地产产所所在在地地的的房房地地产产管管理理部部门门办办理理抵抵押押登登记记：：抵押押当当事事人人的的身身分分证证明明或或法法人人资资格格证证明明抵押押登登记记申申请请书书抵押押合合同同《国有有土土地地使使用用证证》、《房屋屋所所有有权权证证》或《房地地产产权权证证》，共共有有的的房房屋屋还还应应提提交交《房屋屋共共有有权权证证》和其其他他共共有有人人同同意意抵抵押押的的证证明明登记记机机关关认认为为必必要要的的其其他他文文件件五、、房房地地产产抵抵押押受受偿偿抵押押受受偿偿债务务履履行行期期届届满满抵抵押押权权人人未未受受清清偿偿的的，，可可以以与与抵抵押押人人协协议议折价价或者者以以抵抵押押物物拍卖卖、变卖卖该抵抵押押物物所所得得的的价价款款受受偿偿；；协协议议不不成成的的，，抵抵押押权权人人可可以以向向人人民民法法院院提提起起诉诉讼讼。。同一一财财产产向向两两个个以以上上债债权权人人抵抵押押的的，，拍拍卖卖、、变变卖卖抵抵押押物物所所得得的的价价款款按照照抵抵押押物物登登记记的的先先后后顺顺序序清清偿偿。抵押押物物折折价价或或者者拍拍卖卖、、变变卖卖后后，，其其价价款款超超过过债债权权数数额额的的部部分分归归抵抵押押人人所所有有，，不不足足部部分分由由债债务务人人清清偿偿。。五、、房房地地产产抵抵押押受受偿偿抵押押受受偿偿对于于设设定定房房地地产产抵抵押押权权的的土土地地使使用用权权是是以以划拨拨方方式式取得得的的，，依依法法拍拍卖卖该该房房地地产产后后，，应应当当从从拍拍卖卖所所得得的的价价款款中中缴缴纳纳相相当当于于应应缴缴纳纳的的土地地使使用用权权出出让让金金的款款额额后后，，抵抵押押权权人人方方可可优优先先受受偿偿。。房地地产产抵抵押押合合同同签签订订后后，，土土地地上上新新增增的的房房屋屋不不属属于于抵抵押押财财产产.可将将新新增增的的房房屋屋一一同同拍拍卖卖，，但但所所得得款款抵抵押押权权人人无无权权优优先先受受偿偿。。抵押押权权因因抵抵押押物物灭灭失失而而消消灭灭。。因因灭灭失失所所得得的的赔赔偿偿金金，，应应当当作作为为抵抵押押财财产产【案例例】一起起由由中中介介办办理理抵抵押押带带来来的的官官司司房屋屋租租赁赁7.4房屋屋租租赁赁管管理理一、、概概述述房屋屋租租赁赁，是是指指房房屋屋所所有有权权人人作作为为出出租租人人将将其其房房屋屋出出租租给给承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行为为。。1、房房屋屋租租赁赁的的概概念念房屋屋租租赁赁7.4房屋屋租租赁赁管管理理2、房房屋屋租租赁赁的的分分类类公有有房房屋屋租租赁赁私有有房房屋屋租租赁赁按房房屋屋所所有有权权性性质质住宅宅用用房房租租赁赁非住住宅宅用用房房租租赁赁按房房屋屋的的使使用用用用途途房屋屋租租赁赁7.4房屋屋租租赁赁管管理理3、房房屋屋租租赁赁的的条条件件未依法法取得得《房屋所所有权权证》的；司法机机关和和行政政机关关依法法裁定定、决决定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地产权权利的的；共有房房屋未未取得得共有有人同同意的的；权属有有争议议的；；属于违违章建建筑的的；不符合合安全全标准准的；；已抵押押，未未经抵抵押权权人同同意的的；不符合合公安安、环环保、、卫生生等主主管部部门有有关规规定的的。房屋租租赁二、房房屋租租赁合合同当事人人姓名名或者者名称称及住住所房屋的的坐落落、面面积、、装修修及设设施状状况租赁用用途租赁期期限租金及及交付付方式式房屋修修