房地产金融第章4

房地产金融第七章房地产信托

※※信托的产生及其发展，信托的基本原理；

※※定义房地产信托，房地产信托的作用；

※※从广义的角度具体介绍房地产信托的主要业务。内容涉及房地产资金信托、房地产其他受托业务和房地产代理以及征信、咨询和担保业务。第一节房地产信托概述一、信托的产生及其发展信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。这是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托起源于古代对遗嘱的执行和对私有财产的管理。13世纪英国的尤斯(USE)制，就是第三者受托为委托者管理土地的制度，是信托的雏形。

最早的专业信托机构出现在美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。

中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。

1949年，中华人民共和国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立；到1988年最高峰时共有1000多家。在1999年中国人民银行对信托业进行的又一次整顿前，仅剩下239家。经过这次整顿，一些信托投资公司获准重新登记，重新获准登记的信托投资公司达到数十家。通过信托业的整顿和重新登记，进一步确立了信托业与银行业、证券业与保险业分业经营的框架。二、信托原理和信托种类(一)信托原理信托体现多边的经济关系，这种多边的经济关系即为信托关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：1．委托人委托人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，在信托业务中又可称为信托人，他既是信托财产的所有者或者是有权独立支配信托财产的人，又是最初提出信托要求的人，在整个信托关系中处于主动的地位。2．受托人受托人通常应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，是受让信托财产并允诺代为管理处分的人。他是讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的人，他接受并承办委托人的信托要求，根据委托人的要求对信托财产进行管理或处理。3．受益人受益人是享受信托利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。在信托业务中，如果没有受益人，信托行为就无效。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得是同一信托的惟一受益人。在信托关系中，受益人享受到应有的收益或信托财产，这是信托行为的终点。设立信托必须有合法的信托目的、确定的信托财产以及符合规定要求的书面表现形式。信托财产有多种形式，如有形财产，包括房屋、现金等；无形财产，如专利权、土地使用权等。在信托关系中，财产权是信托成立的前提，委托人必须享有对信托财产合法的所有权或支配权。信托财产不属于受托人的固有财产，也不属于受托人对受益人的负债。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止时，信托财产不属于其遗产或者清算财产。(二)信信托种类类1.受托托业务。。这是指指财产的的所有人人或有支支配权的的人为了了自己或或其指定定的他人人的利益益，将资资财委托托给信托托机构，，要求按按照一定定的目的的进行营营运或处处置的业业务。2．代理理业务。。这是指指信托机机构根据据单位和和个人的的授权，，代办收收付、代代理催收收欠款和和其他客客户委托托代理事事项的业业务。3．征信信、咨询询和担保保业务。。这是指指信托机机构为客客户进行行资信调调查、提提供各种种经济信信息咨询询和经济济担保的的业务。。4．中介介业务。。这是指指信托机机构经营营企业资资产的重重组、购购并及项项目融资资、公司司理财、、财务顾顾问等中中介业务务。此外，信信托机构构可以将将其所有有者权益益项下依依照规定定可以运运用的资资金，存存放于银银行或者者用于同同业拆放放、贷款款、融资资租赁和和投资。。三、房地地产信托托的内容容与作用用房地产信信托是指指房地产产信托机机构受委委托人的的委托，，为了受受益人的的利益，，代为管管理、营营运或处处理委托托入托管管的房地地产及相相关资财财的一种种信托行行为。房地产信信托的主主要内容容有：房房地产资资金信托托、房地地产财产产信托、、房地产产代理和和保管以以及房地地产咨询询等内容容。房地产信信托的作作用（一)利利用房地地产信托托的社会会理财的的职能，，促进房房地产业业的发展展；(二)利利用房地地产信托托的金融融职能，，促进房房地产资资金的融融通；(三)利利用房地地产信托托的金融融服务职职能，对对房地产产业提供供相关服服务。四、房地地产信托托的设立立和生效效房地产信信托的设设立，应应当采取取书面形形式。书书面形式式一般包包括房地地产信托托合同、、遗嘱或或者法律律法规规规定的其其他书面面文件等等。书面面文件中中应当载载明下列列事项：：1．信托托目的；；2．委托托人、受受托人的的姓名或或者名称称、住所所；3．受益益人或者者受益人人范围；；4．信托托财产的的范围、、种类及及状况；；5．受益益人取得得信托利利益的形形式、方方法。此外，一一般还应应该载明明信托期期限、信信托财产产的管理理方法、、受托人人的报酬酬、新受受托人的的选任方方式、信信托终止止事由等等事项。。房地产信信托采取信托托合同形式设立的，，房地产产信托合合同签订时，房地地产信托托成立；；房地产信信托采取取其他书面面形式设立的，，房地产产信托受受托人承诺信托托时，房地地产信托托成立。。房地产信信托受托托人因承承诺信托托而取得得房地产产信托财财产，并并且根据据有关法法律法规规规定应应当办理理登记手手续的，，应当依依法办理理该房地地产信托托财产信信托登记记，房地地产信托托才生效效。除了房地地产信托托文件另另有规定定的外，，房地产产信托受受益人自信信托托生生效效之之日日起享享有有信信托托利利益益。。房地地产产信信托托书书面面文文件件签签订订时时，，受受托托人人尤尤其其是是房房地地产产信信托托机机构构一一般般应应该该与与委委托托人人签签订订房房地地产产信信托托管管理理、、运运用用、、处处分分的的风风险险申申明明书书。。第二二节节房房地地产产资资金金信信托托和和其其他他受受托托业业务务一、、房房地地产产资资金金信信托托房地地产产资资金金信信托托是是指指委委托托人人基基于于对对房房地地产产信信托托机机构构的的信信任任，，将将自自己己合合法法拥拥有有的的资金金委托托给给房房地地产产信信托托机机构构，，由由房房地地产产信信托托机机构构按按照照委委托托人人的的意意愿愿以以自自己己的的名名义义，，为为受受益益人人的的利利益益或或者者特特定定目目的的在房房地地产产领领域域管理理、、运运用用和和处处分分的的行行为为。。房地地产产信信托托机机构构办办理理房房地地产产资资金金信信托托业业务务可可以以根根据据信信托托文文件件的的约约定定，，按按照照委委托托人人的的意意愿愿，，单独独或者者集合合管理理、、运运用用、、处处分分信信托托资资金金。。可可以以采采取取房房地地产产贷贷款款、、房房地地产产投投资资等等方方式式进进行行。。房地地产产资资金金信信托托产产生生的的贷贷款款利利息息收收入入、、投投资资收收益益等等在在规规定定的的房地地产产资资金金信信托托收收益益分分配配前前可以以进进行行同同业业拆拆放放、、国国债债回回购购、、银银行行存存款款和和国国债债投投资资，，所所产产生生的的收收益益构构成成房房地地产产资资金金信信托托收收益益。。信托托期期满满，，房房地地产产信信托托机机构构将将信信托托财财产产(通通常常以以资资金金的的形形式式)分分配配给给受受益益人人或或者者按按照照委委托托人人认认购购房房地地产产资资金金信信托托产产品品的的信信托托资资金金比比例例将将信信托托财财产产分分配配给给受受益益人人。。二、、房房地地产产其其他他受受托托业业务务(一一)房房地地产产实实物物财财产产信信托托房地地产产实实物物财财产产信信托托是是指指房房地地产产信信托托机机构构以以信信托托方方式式接接受受委委托托人人委委托托的的房房地地产产实实物物，，按按照照委委托托人人的的意意愿愿以以自自己己的的名名义义，，为为受受益益人人的的利利益益或或者者特特定定目目的的管管理理、、运运用用和和处处分分的的行行为为。。包括括受受托托代代理理保保管管、、修修理理房房地地产产、、出出租租房房地地产产并并代代收收租租金金、、按按期期缴缴纳纳税税款款、、支支付付物物业业管管理理等等费费用用以以及及用用多多种种形形式式帮帮助助出出售售房房地地产产。。可可以以代代为为管管理理、、运运用用和和处处分分的的房房地地产产包包括括办办公公用用房房、、商商铺铺、、酒酒店店宾宾馆馆、、厂厂房房等等商商业业用用房房和和住住房房。。(二二)房房地地产产债债权权信信托托房地地产产债债权权信信托托是是指指房房地地产产债债权权人人将将其其所所拥拥有有的的房房地地产产债债权权委委托托给给房房地地产产信信托托机机构构，，由由房房地地产产信信托托机机构构以以受受托托人人的的身身份份发发给给受受益益权权证证书书，，然然后后由由委委托托人人通通过过将将受受益益权权证证书书转转让让给给第第三三者者等等方方式式收收回回资资金金，，从从而而使使原原已已固固定定的的债债权权转转为为流流动动化化的的资资金金的的行行为为。。常用用于于个个人人住住房房贷贷款款债债权权信信托托。。房地地产产金金融融贷贷款款机机构构为为委委托托人人将将其其持持有有的的以以个个人人为为对对象象的的住住房房贷贷款款债债权权委委托托给给房房地地产产信信托托机机构构，，由由房房地地产产信信托托机机构构以以受受托托人人的的身身份份发发行行受受益益权权证证书书(证证券券)，，获获得得资资金金交交给给房房地地产产金金融融贷贷款款机机构构，，提提供供资资金金购购买买受受益益权权证证书书者者(证证券券投投资资者者)作作为为受受益益人人，，以以后后由由房房地地产产金金融融贷贷款款机机构构作作为为最最初初个个人人住住房房贷贷款款的的发发放放人人代代为为收收取取贷贷款款本本息息，，然然后后转转给给房房地地产产信信托托机机构构，，再再由由房房地地产产信信托托机机构构按按规规定定交交付付给给购购买买受受益益权权证证书书的的受受益益者者(证证券券投投资资者者)。。在这里，房地地产信托机构构其实就是充充当了资产证证券化(个人人住房贷款证证券化)过程程中的特殊目目的机构(SPV)，通通过信托制度度，房地产金金融贷款机构构转移给房地地产信托机构构的被证券化化的个人住房房贷款债权资资产成为有独独立法律地位位的信托财产产，在名义上上归房地产信信托机构所有有，脱离了房房地产金融贷贷款机构的完完全控制，即即使房地产金金融贷款机构构出现经营风风险也不会殃殃及此信托财财产。同时，，信托财产不不同于房地产产信托机构的的固有财产，，即使房地产产信托机构遇遇到不测，如如依法解散、、被依法撤销销，或被宣告告破产而终止止时，此信托托财产不属于于房地产信托托机构清算财财产，可以保保障受益权证证书的受益者者(证券投资资者)的受益益权。(三)动拆迁迁信托在城市旧区开开发建设时，，房地产信托托机构可以受受托承担旧区区原有单位、、居民动迁和和原有房屋拆拆除工作，方方便房地产施施工单位施工工。房屋动拆拆迁工作一般般包括逐户走走访，调查核核实，确定拆拆迁方案和安安置方案，拟拟订费用计划划，申请拆迁迁，签订拆迁迁安置协议，，实施单位、、居民搬迁和和房屋设施拆拆除等工作。。房地产信托机机构与委托人人(如房地产产开发经营企企业等)签订订动拆迁信托托合同，在合合同规定的期期限内完成动动拆迁工作。。房地产信托托机构根据动动拆迁量、动动拆迁难度和和动拆迁费用用等与委托人人商定信托报报酬。(四)委托代代建信托这是建房单位位委托房地产产信托机构代代理建房。建建房资金由委委托人在委托托时一次全部部付给房地产产信托机构。。委托代建的的产生是由于于建房单位因因无力组织施施工，将基建建计划与资金金等交给房地地产信托机构构，委托房地地产信托机构构按照委托人人的要求代为为办理设计、、组织施工管管理。房屋建建成后，房地地产信托机构构将房屋交给给委托人，并并向委托人收收取一定的委委托代建费作作为信托报酬酬。(五)房地产产开发经营企企业托管房地产开发经经营企业托管管是指房地产产开发经营企企业的资产所所有者将房地地产开发经营营企业全部或或部分资产的的法人财产权权以契约形式式委托给房地地产信托机构构，由房地产产信托机构在在一定条件和和期限内，使使所委托的资资产实现保值值与增值的一一种信托形式式。房地产信托机机构对房地产产开发经营企企业进行托管管，首先应对对该企业进行行诊断分析，，然后双方签签订托管协议议，规定托管管期限。至于信托报酬酬，可以商定定在托管期满满若所托管的的资产保值，，房地产信托托机构收取一一定的资产保保值费；若所所托管的资产产增值，则收收取增值额一一定比例的增增值费；若出出现经营亏损损，则不收取取信托报酬。。(六)房地产产投资基金业业务房地产信托机机构可以作为为投资基金或或者基金管理理公司的发起起人从事房地地产投资基金金业务。房地地产信托机构构利用其专业业理财能力，，管理和运用用投资基金于于房地产领域域，包括房地地产证券市场场和房地产实实业市场，甚甚至可以考虑虑进入基金持持有人无法直直接进入的市市场寻求投资资增值机会。。第三节房房地产代理、、征信、咨询询和担保一、房地产代代理房地产代理是是指房地产信信托机构受托托代为客户办办理有关房地地产事项的广广义信托业务务。它是在委托人人(即被代理理人)和受托托人(即代理理人)之间产产生的一种法法律行为和契契约关系。委委托人本着一一定的目的，，与作为代理理人的房地产产信托机构商商订契约，授授予房地产信信托机构以一一定的权限，，由房地产信信托机构代表表委托人办理理有关房地产产事项。房地产代理业业务的内容主主要有：(一)代理房房地产证券业业务包括代理发行行经批准的政政策性银行房房地产金融债债券、房地产产企业债券等等。房地产信信托机构还可可以代理有关关证券的持有有者出席股东东大会或者持持有者大会，，行使有关表表决权等。(二)代理仓仓库业务房地产信托机机构设置仓库库，承办房地地产开发经营营企业等存放放建筑材料和和其他有关货货物的业务。。房地产信托托机构代理仓仓库业务收取取一定的栈租租和手续费。。(三)房地产产业权代理房地产业权代代理是指房地地产信托机构构受房地产业业主的委托，，对涉及房地地产产业权利利的各个方面