南京欧式风格项目市场及产品设想报告-90p-2012年-前期策划课件

南京项目市场及产品设想报告2012年3月19日目录第一篇：南京市场剖析第二篇：汤山区域及本案地块剖析

第三篇：市场分析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅市场销售分析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块目前规划条件5、项目地块交通及配套分析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品初步设想方向8、产品组合及经济预算

第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅类市场销售情况分析2、南京宏观经济发展现状2005年至2010年期间,南京地区生产总值年均增长率16%,但2010年的人均地区生产总值同比2009年下降了3%。2010年,南京工业附加产值首次突破人民币两千亿元的大关,较上年增长了22%。2005年至2010年期间,南京固定资产投资年均增长率19%,而社会消费品零售总额翻了一番,年均增长率18%。地区生产总值下图显示了按产业划分的南京2010年地区生产总值构成:2010年,第三产业和第二产业在南京地区生产总值中的比重分别为51%和46%。同期,包括农、林、渔在内的第一产业产值仅占地区生产总值的3%。第一篇：南京市场剖析南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年)资料来源:江苏省统计局总体而言,虽然南京的经济实力不如苏州,但南京的绝大多数经济指标都超过了江苏省的其他城市。2、南京宏观经济发展现状第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析南京是一个区域枢纽中心,通过多条国道和省道与中国各个地区紧密相连。其中最重要的公路包括沪宁高速公路、宁杭高速公路和宁合高速公路等等。下图显示了南京的公路网络:资料来源:中国城市地图网第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析地铁南京市的第一条公共交通地铁1号线于2005年开始运营。于2005年11月开始建造的2号线已于2010年通车。下图显示了南京目前运营中的地铁线路:

南京地铁运营线路图除了目前运营中的两条地铁线路之外,南京的第三条地铁线已于2010年1月开始建造,预计于2014年底投入运营,如下图所示。根据南京市的长期规划,到2050年南京市计划建成总里程长433公里的17条地铁线和轻轨线。

南京地铁线路规划图第一篇：南京市场剖析政策目标——继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放政策微调空间目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行有具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平衡房价的重要手段；目标3：政策挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的耽务之急，可以说“4.15新政”对楼市调控在很大程度上是一个政治问题。由于2009年救市政策“用力过猛”房地产行业一路飙升，经过近两年的调控目标基本达成，房价增长势央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严调控的力度不会改变。房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读——2011年上半年货币政策从紧3、年内央行六次上调存款准备金时间：2011年1月20日——2011年6月20日效应分枂：1、央行年内六度上调存款准备金率表明了抑制通胀的坚定决心2、短期内连续上调存款准备金率，有利于坚定市场对货币政策回调的阻断，推劢通胀预期回落；3、投资投机型购房者受到遏制。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策解读——年末显调控放松迹象，高层频繁表态“辟谣”9、李克强“吹风”明年继续实行抑制房价快涨政策时间：2011年12月15日主要内容：1、国务院副总理李克强近日在河北召开保障房建设现场座谈会。2、调控高压“姿态”开发，他提出，在房地产市场调控已取得一定成效的关键时期，要坚持实行遏制房价过快上涨的政策措施，迕一步巩固调控成果。3、李克强同时强调，建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，推进城镇化，释放出巨大的消费和投资潜力，鼓励相关产业发展。4、2012年开始要大力完成保障房结转项目，各地区要新开工相当数量的保障房。同时继续完善住房供应体系，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。效应分析：1、最近一段时间，高层频频就推进房地产市场调控进行表态，表明中夬继续推进调控的决心很大。2、同时继续大力推进保障房建设，确保低收入人群的住房需求，未来将一定程度上对商品房市场造成冲击。3、而随着调控的稳步推进，房价下行压力将进一步加大，未来房价很可能出现全国普降的局面。7、三年来首次央行下调人民币存款准备金率0.5%时间：2011年12月5日主要内容：1、从2011年12月5日起，下调存款类金融机极人民币存款准备金率0.5个百分点。2、此次调整后，我国大型金融机极存款准备金率为21%，中小型金融机极存款准备金率为17.5%。效应分析：1、为了控制经济过热及较大的通胀压力，国家出台了紧缩的货币政策。2、准备金率的下调表明，政策拐点已经到来，当前的宏观调控应以保增长、稳住经济减速势头为主。准备金率下调有利于在当前复杂形势下稳定国内经济增长，但对于楼市而言，返而非放松房地产调控的信号。对于股市来说，具有一定利好作用。8、南京公积金个人最高可贷30万时间：2011年10月24日主要内容：1、恢复最高可贷额度。将最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房的，若提供房产部门出具的首套住房购房证明，可以再次申请住房公积金贷款。2、夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的（人均住房建筑面积以统计部门提供的上一年度全市人均住房建筑面积为准），在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可以再次申请住房公积金贷款。效应分析：1、返种调整无疑是个利好消息，这意味有更多的刚需提高了可承受总价的上限，刺激出手。2、可以出手购房的刚需数量会有一定程度的增加，但目前对南京楼市的影响有多大，仍需观察。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析2011南京楼市十大政策NO.1----新国八条出台新“国八条”政策解读二套房首付比例提至六成国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。NO.2----京15条落地京版国八条细则15条落地新盘销售遭急冻2011年2月16日，北京市召开关于宏观调控座谈会，会议中宣布了以“国八条”为精神，在北京落地的“京十五条”房地产宏观调控政策，外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标。此次北京限购细则的出台与车市限购政策如出一辙，甚至更加严厉，可能目的也为了控制北京市过快增长的人口。NO.3----一房一价执行发改委发布《商品房销售明码标价规定》3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析NO.4----房产税试点楼市调控利器再出：聚焦重庆存量房房产税2011年1月27日，上海、重庆推行房产税试点。其中重庆房产税征收方案5大要点为：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。而从10月1日起重庆对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。NO.5----多地推限购令解读调控政策关注城市发展聚焦多城市出台限购令限购令作为本轮最严厉的楼市调控政策之一，对于已经取得初步效果的调控功不可没。据北京中原市场研究部统计，限购令已经在全国46个城市中执行，但目前包括福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州等在内的11个城市的限购令即将于年底到期。从各个地区的表态来看，目前11个限购即将到期城市中还没有一个主动表示将延长限购令。NO.6----普通住宅新标准北京普通住房标准放宽调整最低交易价格自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。2011南京楼市十大政策4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析NO.7----央行货币政策年内三次加息及存款准备金率波动对调控具有累加效应央行自2011年12月5日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.5个百分点。这是2008年12月以来首次下调。对此，业内人士普遍认为，下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。这种微调并不是针对房地产行业的，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。NO.8----公租房新规北京发布公租房审核新规外来人员设收入限制为做好公共租赁住房申请、审核、配租和租后管理等工作，加快解决中低收入家庭群众住房困难，市住房城乡建设委经过向社会公开征求意见，于近日下发了《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》（以下简称《办法》），并自2011年12月1日起正式实施。与此前公示的征求意见稿相比，最终出台的《办法》中，对外省市来京人员申请公租房增设了家庭收入限制。NO.9----房价控制目标北京公布房价控制目标：新房价格同比稳中有降3月29日，北京市人民政府今天公布了2011年度新建住房价格控制目标。目标显示，北京市2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降，同时要加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，并要求各地区、各部门和各单位要认真贯彻落实国务院和本市各项房地产市场调控措施，实现调控目标。NO.10----婚姻法新解释婚姻法最新司法解释：父母给儿子买房儿媳没份最高人民法院于8月12日上午10时发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条。8月13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。新司法解释公布后，争论之余不少人开始讨论起应对方法。要求男方将女方的名字写上房产证，成了很多人认为的最佳解决之道。2011南京楼市十大政策4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析5、南京房地产板块划分环紫金山江北城中东郊江宁远郊南京别墅市场分为六个板块城中、环紫金山、东郊、江北、江宁、远郊。城中别墅地块资源紧张，项目分布比较分散，上市量较少。紫金山板块凭借紫金山风景和历史文脉成为城市的顶级别墅区。东郊板块凭借仙林大学城人文资源、轨道交通成为城市的经济型别墅。江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等自然资源形成城郊别墅区。江宁板块凭借三山、百家湖和方山、九龙湖板块形成城市边缘型别墅。远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在句容、溧水，多为旅游度假别墅，产品高中档都有。第一篇：南京市场剖析2011年别墅成交片区分布占比2011年南京别墅成交按片区来分，第一是传统别墅区江宁，江宁2011年总成交207套别墅，成交占比49%接近2011年全年成交一半。其次是溧水板块，成交套数高达135套，占比32%。溧水板块由亍丌在限贩范围之内，2011年表现良好，大有赶超江宁板块之势。6、南京别墅市场销售分析第一篇：南京市场剖析2011年别墅成交均价前十排行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700美仕别墅江宁江宁板块2,285433,62076,822,330爱涛漪水园江宁江宁板块1,365330,48841,619,720金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,000锋尚国际公寓下关城北板块3,267627,54989,991,260五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900建发紫庐玄武城东板块190126,1184,953,591钟山美庐栖霞仙林板块2,278524,48255,767,2402011年别墅成交金额前十排行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)保利紫晶山栖霞仙林板块22,8715219,167438,382,800颐和南园江宁江宁板块12,0324916,519198,753,800绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700加州城江宁江宁板块10,9273114,898162,787,200卧龙湖风情小镇溧水县溧水板块9,4473314,262134,734,500万裕龙庭水岸江宁江宁板块21,548956,215133,927,900金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,0006、南京别墅市场销售分析第一篇：南京市场剖析2011年别墅成交量下降成交均价上涨2011南京别墅成交同比下降4成，价格不降反升。2011年全市别墅共成交1070套，同比下降37.9%。2011年1-11月别墅成交均价为15800元/平方米，与去年14523元/平方米的别墅成交均价相比，上涨8.79%。6、南京别墅市场销售分析第一篇：南京市场剖析月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数2009年1月961642010年1月3062402011年1月2531702009年2月25562010年2月2171062011年2月21802009年3月1281802010年3月471222011年3月126452009年4月1272322010年4月513832011年4月310392009年5月4314252010年5月3391972011年5月170572009年6月5414302010年6月703882011年6月85562009年7月595912010年7月96512011年7月55642009年8月2216402010年8月-782011年8月40382009年9月215432010年9月1021112011年9月536552009年10月2304202010年10月601982011年10月133282009年11月1166332010年11月2131332011年11月113372009年12月1285612010年12月1981902011年12月22172

2012年1月140436、南京别墅市场销售分析第一篇：南京市场剖析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块规划条件5、项目地块交通及配套分析第二篇：汤山区域及本案地块剖析1、汤山区域概述第二篇：汤山区域及本案地块剖析汤山位于南京市东郊,因温泉而扬名,已有1,500多年历史,许多帝王贵族和文人雅士都到过汤山泡汤。目前,汤山名列中国四大温泉之都(另外三个是广东从化、北京小汤山和辽宁汤岗子)之首,也是中国唯一获得欧洲和日本温泉专业机构的水质双认证的温泉目的地。汤山的温泉水温在摄氏55度至60度之间,含30多种矿物质,如钙和镁,对多种疾病有疗效。汤山现有的酒店,如:圣泉酒店、颐尚温泉酒店、香樟华苹温泉别墅、汤山一号温泉度假区、东湖酒店、御豪酒店和御庭精品酒店是游客体验汤山温泉的主要场所。除了温泉,汤山的其它主要景点包括:蒋介石汤山温泉别墅曾经是蒋介石夫妇的私人别墅,由地下部分和地上部分组成。地上部分包括大门、会客室、卧室和棋牌室,地下部分包括蒋氏夫妇温泉浴池、伺卫官浴池和随员浴池。汤山古溶洞位于雷公山区域,现已探明溶洞总面积近1万平方米。目前对游人开放的有雷公洞和葫芦洞。汤山古溶洞的景点包括溶洞内的红色和白色钟乳石。此外,汤山古溶洞自从出土了古人类和各种动物的化石后,便成为考古学、古人类学和地质学的科学教育基地。阳山碑材是15世纪利用山体中完整性好又极为庞大的栖霞灰岩开凿而成,由碑座、碑额和碑身三部分组成,高78米,重达31,167吨。明文化村展现了明代的世俗文化。村内有诸如成记铁铺、张石匠屋、商铺、茶馆、剧场等地方可供游客体验当年军民打造阳山碑材时的生活与劳作。明文化村也有艺术表演。锁石生态旅游村为国家级农业旅游示范区,游客们在这里可以体验当地农民的生活,如采摘果蔬。汤山新城总体规划制订汤山新城总体规划是为了进一步利用汤山的自然与文化资源,将该区域开发成长三角地区一个重要的旅游目的地。另外,据我们了解,此总体规划的另一主要目的就是,通过提供更多的夏季(毫无疑问是温泉目的地的淡季)休闲旅游活动,以减轻其旅游业突出的季节性。众多的专家团队,比如澳大利亚的GHD、新加坡国立大学以及美国EDAW参与了汤山新城的总体规划。按照总体规划,汤山新城总占地面积60.1平方公里。一期工程是汤山新城的核心区,占地18.14平方公里,预期在2015年建成;其余区域属于二期工程,预计将于2030年建成。以下重点介绍了一期工程区域内的主要开发项目除了上述一期工程区域内的开发项目之外,汤山政府正考虑在二期工程中建设更多的休闲旅游设施,如野生动物园和动漫主题乐园等。大体上,应当注意的是,与国内许多其它城市常见的“新城”项目相比,汤山新城,特别是核心区(一期工程)更侧重于开发休闲旅游设施和商业设施,而住宅设施相对有限。这被认为是有利于整个区域发展成为真正的休闲旅游目的地的因素。2、汤山区域未来发展规划图中表明现有交通道路设施及规划道路设施第二篇：汤山区域及本案地块剖析3、项目地块概述项目地点位置项目地点位于江宁区汤山新城以西,距离南京市区约30分钟车程。第二篇：汤山区域及本案地块剖析地块现状项目地点状况整体而言,项目地点拥有浓郁的度假氛围。项目地点区域的特点总结如下:项目地点显得非常安静且隐蔽,拥有良好的自然资源,包括水域和茂盛的植被。特别是项目地点上一些古树(如百年古松)的存在,使项目地点区域显得更加有趣。项目地点有一些自然的地势起伏,总体上项目地点北部的地势高于南部,最高点的海拔约60米。项目地点周边区域没有高层建筑,其南面紧邻农田,北面紧邻山丘。项目地点曾经是民国时期的蒋介石卫戍部队军官俱乐部所在地。但是,这些历史建筑已被拆除。项目地点内部已有道路。。项目地点周边区域内有天然温泉资源,因此项目地点上未来的产品可以使用到温泉水。3、项目地块概述第二篇：汤山区域及本案地块剖析4、项目地块目前规划条件项目地点总占地面积358,561平方米(其中建设用地面积328,799平方米),由地块A、地块B1和地块B2组成。预计拟建酒店的主要部分将建在地块B1上,但是如果地块B1面积不够的话,拟建酒店剩余的一小部分也可建在地块B2上。拟建酒店的最大总建筑面积为48,000平方米(包括地块B1与地块B2上的建筑面积)。第二篇：汤山区域及本案地块剖析地块A地块B1地块B2土地面积（㎡）93,34780,147155,305容积率0.80.60.1-0.2高度限制12米12米12米组成设施住宅别墅酒店酒店及其他设施（如会所）5、项目地块交通及配套分析交通：目前项目紧邻S122省道与沪宁高速，交通条件相对便利，在受到汤山整体规划发展的影响下，在建公路与轨道交通正在进行，对本案今后运营起到利好的推动作用；配套：目前项目周边配套资源较为匮乏，大部分生活配套均在位于项目3公里左右的镇中，但从长远角度考虑，南京市政府致力于将汤山打造新城概念，势必会在今后的实际发展中大力开阵生活配套设施建设与市政设施建设。第二篇：汤山区域及本案地块剖析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品设计初步设想方向8、产品组合及经济预算

第三篇：市场分析区域主力户型销售均价建筑形态客群结构区域特征江宁500—700㎡25000—35000元/㎡前二后三独栋别墅为主，花园面积400—1200㎡，带私家泳池。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：交通发达，区域内已形成集空运、水路、铁路、公路交通于一体的快速立体交通网络。南京禄口国际机场，以及主要为京沪高铁等高速铁路和城际铁路配套的南京南站座落在江宁境内。配套：由产业中心向人居中心，商业中心转变。大连万达将在江宁投资50亿元、用2年时间兴建南京江宁万达广场即城市综合体。置业目的：第二居所、会所功能为主；置业方向：环境、开发商品牌、建筑，交通相对的便捷性及配套玄武860㎡52000元/㎡前二后三独栋别墅为主，合院式布局。花园面积1800—3000㎡。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：南京火车站、南京长途汽车站、汉府街长途汽车站均在境内，沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过。公路干线16条，支线呈辐射状贯穿全区。配套：闻名世界的中山陵、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，以及众多高校区、餐饮街、购物商场尽在其中。置业目的：第一居所为主；置业方向：区位、环境、建筑、中心城区的交通便捷性及配套栖霞268㎡18500元/㎡叠加、联排别墅为主，地上三层。客群来源：以南京本地客群为主，部分苏北客群；交通：沪宁铁路横穿东西，与尧新路、红山路、和燕路、栖霞大道等区域性重点骨干道路构成了畅达的公路交通网络。配套：属于江南八区之一，南京的东大门，以科技园、景区为主。置业目的：第一居所为主；置业方向：交通、配套、性价比、交通相对的便捷性浦口400—1000㎡15000—30000元/㎡前二后三独栋别墅为主。800㎡以上超大花园庭院。私家泳池。北美、欧式建筑风格。客群来源：以南京本地客群为主，主要为河西板块客群；交通：东南临长江，与南京主城隔江相望，有南京长江大桥和过江隧道相连，但当地人有“宁翻一座山，不过一条河”之说，有区域抗性。配套：老山风景区湖光山色，但生活配套缺乏，尚处于发展阶段。置业目的：第二居所为主；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅各版块市场分析第三篇：市场分析江宁玄武栖霞浦口小结：玄武区和栖霞区为南京“江南八区”的主城区，别墅的区位价值明显，具有不可再生的资源优势。产品类型以独栋大宅和联排为主。客群购买目的以自住为主。江宁区是南京的下一步重点发展区域，别墅价值主要分为两个板块：西北区临近雨花台区的近城别墅，其价值以区域优势和三山板块景观优势为主。产品类型以叠加、联排为主。客群购买目的以自住为主；东南部别墅，其价值以湖光山色的景观优势和产品优势为主。产品类型以精装花园庭院和大宅为主。客群购买目的以第二居所和会所需求为主。浦口区为南京的江北板块，其别墅依托老山国家公园的景观优势和产品自身高性价比为主要价值。产品类型以大宅、超大花园庭院为主。客群购买目的以自住和会所需求为主。1、别墅各版块市场分析第三篇：市场分析区域地址项目名称建筑面积容积率主力户型销售均价建筑形态客群结构江宁江宁汤山街古泉村（阳山碑材公园入口进去）阳明山庄96272m2

0.67流水别墅组团500m2-700m2

独栋别墅400m2-600m2，赠送花园面积400m2-500m2

联排别墅450m2，赠送250-300m2的花园流水组团30000元/m2

独栋别墅，均价35000元/m2

联排别墅均价25000元/m280%为独栋，20%为联排。独栋别墅前二后三结构。联排别墅地上二层。地下一层260㎡，不计入销售面积。花园面积400-1200㎡，带50米泳池。中式民国建筑风格。客群来源：南京本地客群为主。少数上海人；置业目的：自主、投资；置业方向：环境、交通、周边配套、开发商品牌江宁区上坊天云湖（横山水库）东侧云深处10000m2

0.2

独栋别墅600m2-1000m2

花园面积：1500-3000m2均价约45000元/套。沿湖别墅2000万以上/套；内湖别墅1500万—2000万/套；其中8亩大院样板房，815㎡楼王别墅约售1.5亿/栋三湾四岛。全部纯现房。前二后三结构。精装修花园，1000㎡，四层错落格局。私家泳池。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，老客户；置业目的：自主、会所；置业方向：环境、开发商品牌、建筑玄武玄武区环陵路7号（紫金山东麓）钟山国际高尔夫799920m20.13

独栋别墅860m2主力户型

花园面积：2000-2500m2

4500万/套起售全部为独栋别墅前二后三结构。合院式布局。地下一层450㎡，花园面积1800-3000m2，与高尔夫会所相连。内部有索菲特酒店。客群来源：南京本地客群为主；置业目的：自主；置业方向：区位、高尔夫、建筑栖霞栖霞仙林大道北侧，学子路东侧栖园157751m2

0.7叠加别墅、联排别墅268m2

花园面积：150-220m2叠加别墅单价19000元/m2

联排别墅18500元/m2

均价20000元/m2地上三层，268㎡享受550㎡，赠送282㎡面积（半地下室半车库赠送产权面积90㎡；门厅客厅90㎡；边户型三个露台100余㎡）客群来源：南京本地客群为主，部分徐州客群；置业目的：自主；置业方向：配套、地铁、赠送面积浦口浦口区汤泉镇假日路8号山河水花园100000㎡0.3

独栋别墅400-800m2

花园面积：400-1000m2均价15000元/m2全部为独栋别墅，前二后三结构。地下一层100-200㎡。花园三层错落格局，面积约1300㎡。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，主要为河西区客群：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）绿城玫瑰园90000㎡0.3

独栋别墅700-1000m2

花园面积：650-1500m2

均价30000/m2

总价1800万起全部为独栋别墅，地上二层，地下一层200-300㎡。下沉式庭院和敞开式庭院两种，花园面积800-4000m2不等。私家泳池。地中海风格，西班牙风格，意大利风格，英式风格，法式风格。客群来源：南京本地客群为主，部分上海客群；置业目的：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅各版块市场分析第三篇：市场分析阳明山庄位置江宁汤山街古泉村开发商元通置业集团物业管理高力国际规模15万平、142套建筑形式联排、独栋容积率0.65绿化率45%开盘时间2009.11销售状态在售销售单价35000元/平米建筑及立面风格民国式建筑、灰色石砖立面花园面积独栋：400-500平米

联排：250-300平米主力户型400-600平米独栋2、竞品项目分析第三篇：市场分析阳明山庄销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为2套左右，成交价格变化较大，为20000—30000元/平米区间。主力销售户型为400—600平米的独栋别墅。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的多为投资性客群，自主需求较少。其中也包括极小部分外阜置业客群，同时有企业购买用于企业会所用途。主要卖点：较为优秀的自然景观资源，背山、临近知名景区、享有汤山的温泉资源。建筑形式：民国风格改良建筑，坡地型别墅，前二后三式建筑。园林：整体园林效果较好，项目内人工流水水景，但各户之间绿篱进行围合，私密性较差。花园：赠送花园面积与户型面积基本达到1:1，交付时不做花园精装。不利影响：交通条件相对较差，周边生活及市政配套条件较差。2、竞品项目分析第三篇：市场分析位置江宁东山街道神凤路1169号开发商南京鸿信房地产开发有限公司物业管理南京鸿信物业管理有限公司规模17万平、99套建筑形式独栋容积率0.2绿化率80%开盘时间目前可认购销售状态在售销售单价45000元/平米建筑及立面风格美式风格、石材立面花园面积独栋：1500—3000平米

主力户型600-1000平米独栋云深处2、竞品项目分析第三篇：市场分析结论：目前该项目为进入实质开盘销售阶段，但以内部认购6套，整体成交价格突破2000万/套，预计整体销售均价达45000元/平米。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的大部分主要诉求为自主，同时有本分客户作为企业会所需求。主要卖点：极致的自然景观资源，背山面湖，一线亲水、充分利用超大私人花园进行分层式花园设计。建筑形式：美式风格建筑，坡地型别墅，前二后三式建筑。园林：整体园林效果出众，由于大部分户型一线亲水，因此均设有亲水平台，平均每户花园进行三层式空间精装，户与户之间通过实体墙进行围合，充分保证私密性，各户型均配有超大面积私人花园。不利影响：交通条件相对较差，周边生活及市政配套条件较差。优秀的自然景观自然及产品设计理念注定成为南京市场标杆类产品，同时实体样板间高达8亩的占地面积对体验式情景营销给人以绝对震撼的感官感受冲击。云深处2、竞品项目分析第三篇：市场分析位置玄武区环陵路7号开发商南京钟山国际高尔夫置业有限公司物业管理高力国际规模245万平、约300套建筑形式独栋容积率0.14绿化率60.28%开盘时间2007.11.8销售状态在售销售单价4500万/套起售建筑及立面风格欧式风格、石材立面花园面积独栋：1800—2500平米

主力户型800-1000平米独栋钟山国际高尔夫2、竞品项目分析第三篇：市场分析销售情况分析结论：该项目属于南京别墅市场的标杆类项目，在面市之初既保持着高售价及慢去化速度的特性，因此，此类产品受到宏观市场限购政策影响较小，一直维持着较为平缓的销售均价。主要卖点：位于南京市中心最为出名的紫金山中，坐落在钟山高尔夫之间，拥有极优的自然景观资源与高端配套，位于市中心，但紫金山自然条件充分弥补私密性不强的概念，交通通达性绝对利好，区域的不可复制性。建筑形式：欧式风格建筑，坡地型别墅，前二后三式建筑。园林：整体园林效果一般，但借助于钟山高尔夫的零距离接壤，可充分弥补项目内部园林效果的缺陷。不利影响：产品整体设计较差，缺乏质感。占据市中心的紫金山稀缺资源，在满足私密性的同时顾忌风水、交通、配套、高尔夫等无法复制资源，项目内，业主可充分享受钟山高尔夫的免费资源及索菲特酒店的高端配套。钟山国际高尔夫销售情况分析2、竞品项目分析第三篇：市场分析栖园位置霞仙林大道北侧，学子路东侧开发商南京栖霞建设股份有限公司物业管理南京栖霞建设集团物业有限公司规模29万平、672套（最新在售）建筑形式联排、叠加容积率0.7绿化率40%开盘时间2010.09销售状态在售销售单价18500元/平米建筑及立面风格现代建筑、红砖和白色真石漆立面花园面积联排：150-220平米主力户型268平米联排2、竞品项目分析第三篇：市场分析栖园销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为2套左右，成交价格变化不大，为20000元/平米区间。主力销售户型为268平米的联排别墅。客群：大部分为南京市本地客户，有部分徐州客群，置业目的多为自住。主要卖点：与地铁2号线隔路相邻，增送282平米面积（半地下室半车库赠送产权面积90㎡；门厅客厅90㎡；边户型三个露台100余㎡），以及江南八区的城市属性，周边完善生活配套。建筑形式：现代简欧建筑，地上三层联排别墅。园林：整体园林效果一般，楼间距较窄，缺乏私密性。花园：赠送花园面积150-220平米。不利影响：内部空间狭窄，楼体陡峭，居住舒适度欠缺，缺乏依山傍水的景观优势。2、竞品项目分析第三篇：市场分析山河水花园位置浦口区汤泉镇假日路8号开发商南京瑞基房地产开发有限公司物业管理南京鸿信物业管理有限公司规模42万平、300余套建筑形式纯独栋容积率0.3绿化率63%开盘时间2006.12.30销售状态在售销售单价15000元/平米建筑及立面风格北美风格，石材立面花园面积1300平米主力户型400-800平米2、竞品项目分析第三篇：市场分析山河水花园销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为1套左右，成交价格变化基本稳定，为17000元/平米区间。主力销售户型为500平米的独栋别墅。客群：大部分为南京市本地客户，以河西板块人群为主。置业目的多为工作需求和第二居所。主要卖点：较为优秀的老山自然景观资源，依山傍水、享有冷温泉资源。建筑形式：北美风格建筑，坡地型别墅，前二后三式建筑。园林：整体园林效果较好，项目内人工湖水域较大，各户之间墙体进行围合，私密性较好。花园：赠送花园面积1300平米，三层错落格局，超大泳池。不利影响：交通条件相对较差，周边生活及市政配套条件较差。同为鸿信麾下作品，为云深处的上一代别墅物业，三层花园庭院现场效果震撼。依托老山国家森林公园的山水景观，独有的冷温泉资源，硫含量较高，更具养生效果。2、竞品项目分析第三篇：市场分析绿城玫瑰园位置浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）开发商绿城集团物业管理绿城物业规模30万平、200余套建筑形式纯独栋容积率0.3绿化率70%开盘时间2007.10销售状态在售销售单价30000元/平米建筑及立面风格地中海、西班牙、意大利、英式、法式风格，石材立面花园面积800-4000平米主力户型700-1000平米2、竞品项目分析第三篇：市场分析销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为2套左右，成交价格变化较大，为24000—36000元/平米区间。主力销售户型为700—800平米的独栋别墅。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的多为投资性客群，自主需求较少。其中也包括极小部分外阜置业客群，同时有企业购买用于企业会所用途。主要卖点：较为优秀的老山自然景观资源，依山傍水、享有冷温泉资源。建筑形式：地中海、西班牙、意大利、英式、法式建筑，地上二层地下一层。园林：高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观。花园：赠送花园面积800-4000平米不等。有下沉式庭院和敞开式庭院两种。不利影响：交通条件相对较差，周边生活及市政配套条件较差。绿城玫瑰园最后一期定制型湖景别墅，根据客群需求进行定制，充分满足不同客群的独特需求。2、竞品项目分析第三篇：市场分析玛斯兰德位置江宁将军大道8号开发商南京金陵置业发展有限公司物业管理南京金陵饭店物业管理公司规模48万平、520套建筑形式独栋别墅双拼别墅容积率0.39绿化率60%开盘时间2010.12销售状态在售销售单价35000元/平米建筑及立面风格地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式，涂料+石材花园面积200平米主力户型460-560平米2、竞品项目分析第三篇：市场分析销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为1套左右，成交价格变化较大，为28000—35000元/平米区间。主力销售户型为557平米的独栋别墅。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的多为自住客群，自主需求较少。其中也包括极小部分外阜置业客群。主要卖点：较为优越的地段，近邻雨花区，与江南主城区一路之隔；地源热泵；北靠将军山美式商街。配套优势明显。建筑形式：地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式，地上二层，半地下结构。园林：蜿蜒而下的溪流自然分割成5个花冠状的半岛街区。花园：赠送花园面积200平米。不利影响：园林景观无亮点，庭院较小。玛斯兰德近邻主城区的区位优势，完善生活配套，和以独栋别墅为主力，地源热泵的舒适享受，成为繁华与悠然的兼得产品。2、竞品项目分析第三篇：市场分析爱涛漪水园位置江宁爱涛路18号（爱涛路与佛城路交汇处）开发商江苏爱涛置业有限公司物业管理江苏爱涛物业管理有限公司规模31万平、170套建筑形式独栋别墅、双拼别墅、联排别墅以及精品跃层公寓容积率0.41绿化率62%开盘时间2010.5销售状态在售销售单价沿湖独栋均价18400元/平米；联排均价8500元/平米建筑及立面风格英伦风格，北美风格，涂料、石材、木屋花园面积300-1000平米主力户型270-330平米联排；450-530平米独栋2、竞品项目分析第三篇：市场分析销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为3套左右，独栋成交价格变化较大，为23000—31000元/平米区间。主力销售户型为430平米的独栋别墅。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的多为自住客群。其中也包括极小部分外阜置业客群。主要卖点：位于江宁第二大湖，面积约270亩的高湖南侧，被列为南京市十大水景住宅之一。建筑形式：北美风格，地上二层。园林：湖岸，坡地，岛中岛花园：赠送花园面积300-1000平米。不利影响：园林景观无亮点，庭院较小。爱涛漪水园2、竞品项目分析第三篇：市场分析锋尚国际公寓位置下关小桃园1号开发商南京锋尚房地产开发有限公司物业管理-规模19万平、247套建筑形式住宅、公寓，板塔结合，多层，装修容积率0.9绿化率36%开盘时间2007.7销售状态在售销售单价28000元/平米建筑及立面风格建筑风格是先锋、时尚，简约中透出酷的痕迹，建筑外观为浅米色花岗岩点缀深灰黑色金属组合干挂花园面积--主力户型二居191㎡-206㎡三居191㎡-262㎡2、竞品项目分析第三篇：市场分析销售情况分析结论：该项目自限购政策出台后，整体销售情况较为平缓，每月销售速度为2套左右，成交价格欺负不大，为26000—29000元/平米区间。主力销售户型为420-700平米。客群：大部分为南京市本地客户，置业目的多为自住客群。其中也包括极小部分外阜置业客群。主要卖点：明城墙下、护墙河畔的小桃园公园内，环境优雅。核心区成熟的酒店、医院、银行、学校生活配套齐全。高效节能采暖制冷，室内新风系统、地源热泵等，高科技、高居住舒适度。建筑形式：时尚现代。园林：大湖，坡地景观。不利影响：容积率高，园林景观缺乏开阔性。锋尚国际公寓2、竞品项目分析第三篇：市场分析3、南京别墅项目全方位分析南京别墅市场整体处于正在发展阶段，市场供量不高，由于受到政策影响，销售速度先阶段较慢。但业内人士普遍认为该状况会在2013年下半年开始好转，市场逐渐回暖，政策解禁。但从南京别墅市场来看，产品的整体品质较高，大部分高端类产品均以独栋为主，根据各项目定位不同，户型配比也存在着一定的区别，大体分为四类产品：产品面积区间花园面积建筑类型市场供应量去化速度独栋类500-1000平米500-3000平米前二后三型坡地产品较多较大较慢双拼类300-450平米250-400平米三层建筑较少一般联排类250-320平米150-250平米三层建筑较大较快叠拼类200-300下层200平米左右六层叠拼、五层叠拼较少一般市场整体售价方面目前趋于稳定，各项目售价主要受到交通、配套、景观资源的影响，高端类独栋别墅整体销售均价在30000—40000元区间，类独栋及双拼、联排价格在15000—25000区间，根据区域不同，价格会有些许变化。第三篇：市场分析从目前南京整体别墅市场来看，市面上并不缺少高品质的产品类型与组合。同时在南京市场，优秀的自然景观资源并不是客群主要看中的卖点，南京市场上所谓的高品质项目均具备一定的山、水、温泉等优质的先天条件。这些只是在本案有效客群眼中应具备的条件，并非是主要卖点。客群方面：南京别墅市场极大部分受众客群皆为南京本地资本阶层，但这部分客群不属于地缘性客群，对南京各个板块并无明显的向往倾向，大部分客户对别墅置业较为理智，根据各项目的不同定位、总价控制、实际购买需求、交通、配套等因素决定最终购买的产品。同时，此类客群对风水均极为看重，部分高端项目客户在看房时都有风水师陪同，可能风水师的一句话就影响到最终是否购买。

目前南京高端客群分为两类：一为老南京人，在这类人心中有着宁翻一座山，不过一条江的心理，因此此类客群基本不会选择江北一带的物业；二为新南京人，此类客群在别墅方面置业更为理智，虽为财富阶层，对只会选择吻合自身诉求的项目。

南京别墅产品置业客群存在一部分上海、长三角及周边城市的外地客户，但比例相对较小，置业目的大部分为跨区域办企业需要，此类客群比较注重交通的便利性和居住的私密性；也有一小部分选择汤山区域经济性别墅为了旅游度假使用。3、南京别墅项目全方位分析第三篇：市场分析

另一类客群为选择面积较大、自然景观较好、私密性较好的别墅产品为企业会所所用，根据本次市调结果表明，此类置业诉求的客群比例可见一斑，由此可以看出，南京目前高端企业对别墅类企业会所需求正处在一个上升阶段。

目前南京有会所需求的企业在选择企业会所方面基本方向为：1、私密性较高；2、面积在1000平米左右，园林景观及花园景观效果佳；3、有着良好的自然景观资源，靠山、亲水或自然植被丰富；4、如像绿城玫瑰园那种可定制产品则更优；5、项目整体感觉高端，知名度较高，对企业品牌同时有提升作用；6、私家花园面积最少为1500平米以上，满足企业各类招待需求；3、南京别墅项目全方位分析第三篇：市场分析南京大部分别墅项目建筑风格均以欧式为主，少量美式及极少量民国风格为辅，基本不存在中式风格产品。因为客群觉得主流产品走向，南京别墅类型客群对中式产品没有向往度，仅对欧式及美式建筑钟情度较高。园林方面：根据不用产品定位展现出的品质也不相同，在园林成本投入上基本达到700元/平米，私家花园精装修、并且为了保证私密性进行实墙围合。此种形式及细节均是高端职业群体所看重的。户型需求方面：南京客群对户型及功能分区上没有绝对诉求，能够基本满足家庭需要及居住舒适度即可，同时南京大部分别墅项目为毛坯交房，采用框架结构，客户可以根据自身具体需要自行进行重新隔断处理。目前在南京面市的绝大多数别墅项目中，在项目园林方面没有一家将内部水景极致打造的项目，更没有利用大部分项目都有的内部坡地落差打造流水的独特景观项目。因此可见，南京目前大部分别墅项目均在建筑本身下文章，而没有合理的利用可用到的一切资源打造稀缺性卖点，延伸产品价值、提升产品品质。同时结合市场来看，高端的、高品质独栋物业类型在南京市场存在的极大的溢价空间，而低总价、小面积的联排及双拼物业类型可以覆盖更广的客户群，给甲方提供更快的去化速度、缩短销售周期及回款速度，同时企业品牌及项目口碑并不拘泥于产品形式。综上所述，南京的别墅市场还是存在极大的机会的。3、南京别墅项目全方位分析第三篇：市场分析4、本项目SWOT分析竞品项目各项参考权重关系评分分析项目区位地段交通配套自然景观错落坡地产品园林温泉资源客户地缘感开发商品牌总评排除温泉优势阳明山庄776766710766959云深处665106980686464钟山国际高尔夫1010995550966868栖园89950650875757山河水55486888586557玫瑰园676878706106565本案项目77788？？107761+？51+？客观分析各竞品项目与本案的重要卖点罗列，单项总分为10分通过客观分析不难看出，本案在产品及园林为进行实质设计阶段的情况下，其他各项总分为51分，可以通过有效的SOWT分析来规避风险、解决难点，同时将产品设计深耕，以确立标杆类产品定义。第三篇：市场分析W：劣势O：机遇S：优势SWOT区位优势：汤山优秀的自然温泉资源及区域知名度；区域未来发展的利好条件，国际温泉

城带动区域配套的快速提升；交通条件：S122省道的即将通车及沪宁

高速的利好条件；自然景观：独占小丘，坡地与水资源交

融，大隐于市；高端酒店配套：国际顶级酒店项目配套，

享受相应品质物业管理。地块距主城区30公里，相对较远；周边目前生活配套条件较差。南京市场别墅客群对高端、高品质产品的需

求度；政府大力发展区域经济及配套设施；业内普遍预计2013年下半年政策放开，市

场回暖；区域内没有高品质项目先例；目前区域内竞品项目基本为零；自然坡地景观条件对打造高品质产品的利

好作用；水晶打造及落差水系的市场空白；南京高端别墅客群并有地缘性需求；市场竞争范围并非区域内项目，而是南京整体高端别墅市场；售价潜在威胁，部分竞品高端别墅项目存在售价较低，性价比高的潜在威胁。T：威胁4、本项目SWOT分析第三篇：市场分析聚合效应产生质变S优势StrengthW劣势WeakO机会OpportunitySO结合，发挥优势，抢占机会WO结合，利用机会，克服劣势充分发挥地块先天优势，打造高品质产品与温泉相结合的产品形式；填补时空空白，引领高端别墅市场；打造稀缺水景资源，同时利用利好的自然景观资源阐述唯一性产品定义；利用未来南京对汤山区域的规划发展路线淡化距离感，打造高端品质生活、休闲、度假区概念T威胁ThreatenST结合，发挥优势，转化威胁WT结合，减小劣势，避免威胁定位清晰，瞄准高端职业群体，打造定制性产品；提升高度，将产品转化为大隐于市的生活方式；产品创新，市场标杆的别墅类项目；将稀缺及唯一性发挥到淋漓尽致；区位优势：汤山优秀的自然温泉资源及区域知名度区域未来发展的利好条件，国际温泉城带动区域配

套的快速提升；交通条件：S122省道的即将通车及沪宁高速的利好

条件；自然景观：独占小丘，坡地与水资源交融，大隐于市高端酒店配套：国际顶级酒店项目配套，享受相应品质物业管理。地块距主城区40公里，相对较远；周边目前生活配套条件较差；南京市场别墅客群对高端、高品质产品的需求度；政府大力发展区域经济及配套设施业内普遍预计2013年下半年政策放开，市

场回暖；区域内没有高品质项目先例；目前区域内竞品项目基本为零；自然坡地景观条件对打造高品质产品的利好作用；水景打造及落差水系的市场空白；南京高端别墅客群并有地缘性需求；市场竞争范围并非区域内项目，而是南京整体高端

别墅市场；售价潜在威胁，部分竞品高端别墅项目存在售价较低，性价比高的潜在威胁；南京别墅客群阶层划分（GDP）亿元富豪阶层富裕阶层中产阶层行业特征：大型企业老板，上市公司CEO行业特征：金融界高管，私营业主及老板、外企高管，政府官员行业特征：科技园员工、大学城教师、医疗、IT从业者第三产业上升阶段，第二产业为主：南京市是以石化、钢铁、汽车为代表的重化工行业城市，其产值占南京地区生产总值的46%。这主要是由江北的南京化学工业园、南京高新技术产业开发区、浦口经济开发区，以及仙林的南京经济技术开发区，江宁的南京市江宁经济技术开发区，五大市郊经济技术开发区推动所致。虽然金融、仓储、运输等第三产业的发展速度近年来猛超上海、苏杭，但仍然相对滞后。经济发展相比苏州、杭州较为滞后：南京自古便是江南著名的鱼米之乡，优越的气候和自然环境使得这里的人们不必为生计发愁，加之曾为“六朝古都”，故而南京人有很强的“皇城根文化”优越感，死要面子的心态很大程度上阻碍了他们创业创新的冲动。沙漏型别墅客群，两级分化严重：由于服务行业发展相对滞后，第二产业为主的经济结构，使得南京以生产业为主的富豪阶层与人文科技产业为主的中产阶层成为别墅客群的高端与入门级上下两个主导，而以创意型产业为主的富裕阶层相对较少。5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析南京别墅客群阶层划分客群阶层客群特征客群需求富豪阶层行业特征：大型企业老板，上市公司CEO家庭结构：五口之家，子女普遍可住校学历特征：高中及大学文化消费习惯：勤俭朴素，但出手阔绰面积需求：600㎡以上风格需求：欧美简约风格，石材立面总价承受：主观意识强烈，价格不是决定因素环境需求：占参考因素80%配套需求：不作为主要参考因素，约占10%交通需求：不作为主要参考因素，约占10%富裕阶层行业特征：金融界高管，私营业主及老板、外企高管，政府官员家庭结构：五口之家，子女普遍可住校学历特征：大学及以上文化消费习惯：追求高品位享受，考究品质面积需求：400-600㎡风格需求：欧美简约风格，石材立面总价承受：1000万以内环境需求：占参考因素80%配套需求：不作为主要参考因素，约占10%交通需求：不作为主要参考因素，约占10%中产阶层行业特征：科技园员工、大学城教师、医疗、IT从业者家庭结构：三口之家，子女需照顾学历特征：大学及以上文化消费习惯：小资情调，精打细算面积需求：280-350㎡风格需求：欧美简约风格，石材立面总价承受：450万以内环境需求：占参考因素50%配套需求：主要参考因素，约占30%交通需求：主要参考因素，约占20%5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析别墅板块分布和客源特征仙林板块老山板块三山板块方山板块溧水板块★市中心大南京别墅板块地图板块分布别墅市场特征客群来源代表项目三山南京近郊高端别墅区，景观资源丰富，片区发展成熟，认可度高主城区美之国花园；玛斯兰德仙林人文底蕴深厚，板块认可度较高主城区依云溪谷、仙林翠谷、山水风华。老山依托老山国家公园，尚处于发展阶段客源主要来自主城区、项目周边、河西板块，安徽、苏北绿城玫瑰园、山河水方山文化氛围浓郁，尚处于发展阶段客源主要来自主城区、江宁大学城、科技园罗托鲁拉、加州城溧水起步阶段的新兴板块客源主要来自主城区、周边、安徽、苏北恒大金碧天下、卧龙湖国际社区、森湖溪谷5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析截至2009年末，南京全市总户籍人口629.77万人，其中江南八区户籍人口309.61万人，约占全市总人口的50%。从现有别墅成交客群比例来看，主城区约占80%；江宁、浙江、镇江、苏北约占10%，为主要辅助成交客群；上海、安徽客群约占5%，为次要辅助成交客群。别墅成交客群特征成交客群区域成交客群比例客群发展趋势成交客群职业置业目的置业需求主城区79.45%客群主要来自于主城区，随着分布的外延，主城客户比例降低、本地客户比重增加，而且多为开发商的跟随客户，但均不超过20％私企老板占主体，公务员、企事业单位高层、教育、金融、外贸等行业是辅助客群的来源以自住需求为主，但随着分布的外延，自住比例下降，投资比例上升购买别墅客户重视自然资源的占有和独享性，重视居住感受，同时注重后续服务，关心价格及品牌，寻求最高性价比江宁3.42%浦口1.20%镇江2.05%常州0.51%上海1.88%浙江3.08%安徽1.71%苏北2.40%港澳台0.51%其它外埠3.77%5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析代表别墅项目客群分析名称客户来源构成年龄特征职业特征购买目的购买心理分析绿城玫瑰园主城区：86％，其中70％来自于城中上海：7％浙江：3％苏南、苏北、安徽及其它区域合计：4％江北板块内部：无25－35：7％36－45：28％46－55：56％55以上：9％私企老板：65％金融业：12％外贸、流通业：10％房地产业：13％自住：70％投资：19％兼有：11％自然环境：80％人文环境：15%品牌：90％山河水主城区：81％，项目所在地浦口：7％安徽：5％苏北：7％其它：7％25－35：9％36－45：55％46－55：27％55以上：9％公务员：11％私企老板：38％金融业：20％教育文艺界：10％外贸：21％自住：60％投资：12％兼有：28％自然环境：85％人文环境：45%品牌：40％阳明山庄主城区：70%项目所在地江宁：20％上海以及苏北：10%25－35：7％36－45：28％46－55：56％55以上：9％公务员、事业单位10％私企老板：45％金融业、证券：11％外贸、流通业：11％文教、体育：16％房地产业：7％自住：72％投资：15％兼有：13％自然与人文环境：80％子女教育、工作就近20％价格：27％品牌：30％云深处主城区：87％，其中23％来自于项目地周边江宁：3％上海浙江等外地合计：3％港、澳、台合计：3％25－35：24％36－45：63％46－55：8％55以上：3％公务员：19％私企老板：38％金融业：23％教育：13％其它：7％自住：75％投资：10％渡假：10％兼有：5％购买影响因素排序价格、品牌、人文环境、子女教育、工作就近5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析客群突破：前面阐述过，南京目前大力发展第三产业，规划建设五大产业园区，集能源、生物、IT、软件等高新技术产业链。同时政府会给予相应企业绝大的利好政策支持，以吸引更多的500强企业进驻南京。因此，本案在客群的定位上要跳出以往南京高端别墅项目在客群上的定位，此类500强企业高管及高新产业私有业主成为本案客群的重中之重。同时此类客群由于商务、交际原因对别墅产品整体品质诉求较高，且存在相当高的消费潜力，可以有效的成为本案的直接锁定客群。此类客群白天忙于工作及各类交际、应酬，对家的归属感及概念性极为清晰，同时迫切追求闹中取静的居住环境，因此本案在产品设计上应充分考虑此类客群的需求特点与最直接诉求。5、南京别墅客群分析第三篇：市场分析高端别墅项目客群细分区域来源主城区为主，约占80%；项目所在地约占10%；苏北、安徽以及其他外阜客群约占10%年龄区间40-55岁为主，约占50%；36-40岁为辅，约占30%家庭结构4-5口之家，由于子女年龄平均约在12岁以上，可在学校住宿，故咱不考虑周边学校教育资源问题职业构成企业老板为主，约占50%以上；金融、证券、外贸、物流行业高管为辅，约占30%;教育、文艺、事业单位约占10%学历特征高中或大学学历为主，部分海归和硕士学历置业目的自住需求为主，约占70%；会所、度假、投资需求约占20%由于南京的行政、文化、商务资源集中在市区，并且50%的人口集中在主城区，所以，南京高端别墅客群集中分布在主城区范围内。以第二产业为主的生产制造业发达，第三产业相对滞后的产业格局，导致两极分化严重，高端别墅客群主要来自于大型企业主，经过多年的打拼创业而取得辉煌成就的中年客群。6、高端客群诉求分析第三篇：市场分析南京别墅自05年开始发展，至09年进入高峰期，高端别墅客群普遍处于处于“事业已经登峰，生活何时造极”的追寻状态传承——他们一生引导潮流，难得随波逐流，在取得事业成就之后，渴望有一处归隐大境，没有高楼林立的压抑，只有满目苍翠和惬意，希望犒赏人生，为福泽永祚之地，世代传承。人本——他们普遍追求人生归隐境界，最初的喧嚣与躁动已归于平静。他们对周边配套要求并不十分苛刻，但也离不开都市繁华；不屑于一览众山小的豪情，而是要在悠然山水中寻找一份自然。唯城市非凡处，两全境地，方为人生终极居所。总体需求特征传承+人本6、高端客群诉求分析第三篇：市场分析区域