产品基础知识培训教材

1、 /18产品基础知识培训教材易居中国房地产学院沈阳分校培训教材（产品基础知识类）二O一O年一月产品基础知识住宅规划一住宅规划基本概念1居住区2居住小区3居住组团4城市规划用地：4.1居住区用地（R）：R二R01+R02+R03+R044.2住宅用地（R01）：指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）4.3公共服务设施用地（R02）：指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等4.4道路用地（R03）：指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场4.5公共绿地（R04）：指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带其他用地：指非直接为本

2、区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等5规划常用术语及指标5.1用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。5.2容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。总建面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站.）不包括露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层，净用地面积指居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地5.3建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多。正常情况下，居

3、住区建筑密度一般在12%30%5.4道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。5.5建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。5.6城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。5.7绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算，不包括：屋顶、露台的人工绿地。5.8房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。70%至80%的使用率比较合理。5.9集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用

4、地中应不少于用地总面积的10%。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。5.10公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米5.11日照间距：为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应

5、有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。6停车设施规划设计停车设施规划设计：单建式、附建式、混合式7住宅群体组合基本要求满足功能、经济、美观要求，日照/通风/安静/舒适/方便/安全/交往8住宅群体组合基本形式行列式、点群式、混合式二住宅规划基地特点1滨水滨水住宅项目，都会明显的突出利用水

6、景资源价值。2坡地山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。3高尔夫高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。4平地三住宅规划规划图分类1鸟瞰图鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的咼空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。2总平面图总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。3各类分析图分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析,图中虚线表示该小区的道路系统。从规划小区路组团空间院落空间，其中组团就是组成小区的基本单元。4组团平面组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规

7、划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。产品基础知识住宅景观一、住宅景观景观风格景观风格：中式风格：中国传统园林是表现自然，赞美自然，是自然美景的艺术再现，从理水可以看出：中国园林中水的表现形式是描写自然界的河，湖，潭，瀑，溪，涧等。日式风格：日式流行的枯山水园常体现的是在沙上铺设石径，然后沿着枯水河岸散置山石，并配置石灯笼和一些枝条体态优美的小树、石灯笼、石水钵，在植物配置上，樱花、墨松等修剪成别具一格的观赏树木也是日式园林风格的特色之一。东南亚风格；在东南亚园林里，运用的是精致细刻的景观墙和婀娜多姿的热带植物，而且东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性，如黄木纹理，青

8、石板、鹅卵石、麻石等，很接近真正的大自然。地中海风格：地中海风格的庭园总能在人们的脑海中唤起些鲜明的意象。如雪白的墙壁、陶罐中摇曳生姿的粉红色九重葛和深红色天竺葵、内院和油橄榄树、铺满瓷砖的庭院、喷泉、从棚架和梯级平台上悬垂下来的葡萄藤等。欧洲风格；西方传统园林通常都是以人工修剪的几何图形状形来表现园林的人工美。美式风格特点：大气、浪漫、充满自然的纯真与朴实。二、住宅景观景观区域1.入口景观；2.中心景观；3.广场景观；4.宅间景观；5.滨水景观；6.庭院景观；7.架空层景观；8.空中花园；9.其它三、住宅景观景观区域绿化种植：组合形式；孤植主要显示树木的个体美，常作为园林空间的主景。对植即对

9、称地种植大致相等数量的树木，多应用于园门，建筑物入口，广场或桥头的两旁。列植也称带植，是成行成带栽植树木，多应用于街道、公路的两旁，或规则式广场的周围。丛植，三株以上不同树种的组合，是园林中普遍应用的方式2.植物外观；3.植物习性；4.植物形态；四、住宅景观绿化种植1、植物外观（赏花植物）春夏常见植物（先花后叶、先叶后花）2、植物外观（赏花植物）春夏常见植物（先花后叶、先叶后花）3、植物外观（观叶植物）4、植物外观（盆栽植物）5、植物外观（其它）观果、观干等6、植物形态（乔木）笼统的说，有明显的主干，可分为常绿和落叶两种7、植物形态（灌木）主干不明显，最新资料推荐最新资料推荐 /18 /18常

10、从基部发出多个枝条。8、植物形态（藤本）茎长而不能直立，依靠其他附属物。9、植物形态（草本）地上部分容易萎蔫和死亡。常分为一年生、二年生和多年生等。五、住宅景观道路系统1.车行道；2.人行道；3.园路4.滨水道路;5.消防车道6.消防登高面7.地面停车场8.地下车库9.其它六、住宅景观景观照明1.庭院灯；2.水下射灯；3.其它七、住宅景观游乐场地1.儿童游乐场；2.老年游乐场；3.休闲健身场地；4.其它八、住宅景观标识系统标示系统1.小区入口标示；2.道路交叉口标示；3.组团入口标示；4.门牌号码；5.特色景观标示；6.其它九、住宅景观园林小品1.围墙、围栏、栏杆；2.树坛、树穴、花坛；3.建

11、筑小品4.平台、木筏道；5.汀步、景观桥；6.雕塑小品（雕塑小品形式、雕塑小品材质）；7.音箱、置石、驳岸；8.休闲设施、台阶;9.景墙、挡土墙产品基础知识住宅建筑一、住宅建筑住宅分类住宅按层数划分：1、低层住宅为一层至三层；2、多层住宅为四层至六层；3、中高层住宅为七层至九层；4、高层住宅为十层及以上。独栋别墅：独门独院，私密性极强的单体别墅。双拼式：一般由两户住宅并靠组成。双拼式住宅一般每个单元楼上楼下为一户。联排式：一般由多个独门独户的居住单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子。叠加式：一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成。花园洋房：为多层的一个特殊形式，6层以下多层

12、住宅，层层退台，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。多层公寓：指四层至六层的住宅小高层住宅：指七层至十八层的住宅高层住宅：指十九层以上的住宅酒店式公寓：提供酒店式服务的住宅，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。二、住宅建筑小区配套1、小区会所2、社区商业的服务对象主要以小区居民为主。3、幼儿园。小区内的配套设施.多数会所在前期兼具售楼处的功能，后期售楼完毕即撤消售楼处。也有部分售楼处与楼盘不在一起。三、住宅建筑单元组合形式楼层平面图：多层单元拼接;2.小高层单元拼接;3.高层单元拼接平面形式：点式住宅；点式住宅一般为一梯多户，此种住宅在进深和面阔方向尺

13、寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多。点式住宅与板式住宅的结合，提高容积率的方法。单元式住宅；3.板点式住宅；4.通廊式住宅；同廊式住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。四、住宅建筑结构形式结构形式：1.砖混结构；2.框架结构；3.剪力墙结构4.框筒结构按建筑结构分类1、结构建筑2、砖混结构建筑3、钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。4、钢结构建筑剪力墙：其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧

14、向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式框架-剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。砖混结构住宅中的砖，指的是异型粘土砖、空心

15、砖等，混是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。砖混一般用于别墅或多层（六层以下）框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。框架一般用于小高层、别墅。剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。剪力墙一般用于高层。框架一筒体结构体系：框架结构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载，这是框架一剪力墙结构体系。如果把剪力墙布置成筒体，围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面，可

16、称为框架一筒体结构体系。具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。五、住宅建筑创意房型1.入户花园：入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起户门与客厅的连接过渡作用。住户可在入户花园内摆放一些绿色植物和休闲物品。入户花园一般用于高层和花园洋房；入户花园算一半建筑面积。空中花园：空中花园高层的绿化阳台，有顶无窗半圭寸闭，算一半建筑面积。空中花园一般用于高层即高层的绿化阳台。凸窗：凸窗不计入建筑面积4.露台：露台不计入建筑面积5.两层挑高阳台：两层挑高阳台一般用于高层；两层挑高阳台不计入建筑面积。错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅卧卫、厨、阳台处

17、于几个高度不同的平面上7.内庭园：建筑内部围合出来的院落空间；内庭院一般用于别墅。六、住宅建筑建筑风格建筑风格1.中式风格关键词：北京四合院的灰色坡屋顶，筒子瓦及一定高度的院墙围合方式，院落或园林式的布局，材质多选用地域色彩浓厚的灰砖，干净明白的白色粉墙，安徽的马头墙，偶然几处的月洞，明清花窗里常用的冰裂纹。地中海风格；关键词：质朴的黏土筒瓦，白色立面，人造文化艺术石，铁艺栏杆装饰，古朴的木质门，实木立柱花架和深褐色的窗饰，运用大量的手工工艺而形成深厚，融合自然的单体风格。特色的烟囱。夏威夷风格；关键词：平缓的坡屋顶，明快的颜色，现代休闲的飘檐，具有亚热带建筑风格的回廊。英式风格；关键词：陡峭

18、的侧三角形屋顶，屋檐几乎无装饰木板大门，斜网格窗，精致大烟囱，对称的开窗形式5.北美风格；关键词：外观简洁大方，没有过多的装饰，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大，美式别墅多木结构，平缓的屋顶，横向的水平线条，立面材料上多米用砖和涂料。简约风格；关键词：将古典的繁复雕饰经过简化，建筑基本特点是讲究细节，尺度，比例，线脚简化，采用简约柱式装饰，三段式建筑立面。ARTDECO；关键词：线条的挺拔向上，塔楼式的退台，简洁流畅竖向线条，建筑高贵而内敛，优雅。欧洲古典风格；关键词：富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格，立面采用富丽的装饰及雕刻，对称的形态，装饰性的柱式。法式风格；关键词：细节处理

19、上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究，建筑多米用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗。日式风格：关键词：外观平实，比例精巧，细节考虑周全，空间尺度宜人，线条结构细腻。七、住宅建筑窗1.转角窗；2.悬窗；3.平开窗；4.推拉窗；5.八角窗；6.凸窗；7.老虎窗；8.天窗八、住宅建筑单元入口1.单元门（别墅类；）2户外楼梯踏步；3无障碍设施；4单元门（公寓类）；5.信报箱；6.车库门九、住宅建筑立面构配件立面构配件：栏板、栏杆、阳台、露台1.栏板、栏杆。如玻璃栏板，欧式铁艺栏杆，金属栏杆，实体栏板等；2阳台、露台：如普通阳台、双层挑空阳台、改成房间的阳台、露台等立面构配件:其他1.檐口；2.

20、遮阳板；3.空调板；4.雨篷；5.花台；十、住宅建筑立面材料1.木材；2.石材；3.涂料；4.面砖；5.金属板；6.清水混凝土；7.陶瓦；8.玻璃幕墙9.石材幕墙一、住宅建筑公共空间1.大堂2.电梯厅3.走廊；4.架空层5.电梯轿箱产品基础知识住宅户型一住宅规划基本观点1人观点住宅二住宅规划功能构成1划分法：在空间的大轮廓确定之后，按各生活空间的需要将空间划分的方法。2连接法：根据各生活空间之间的关系的密切程度将它们相互连接起来的方法。3分隔法：在空间的大轮廓确定之后，将其内部加以分隔，使生活空间相互连接的方法。三住宅规划尺度概念1我和空间和家具布置的关系2家具和空间布置3面积、面宽、进深四住

21、宅规划户型分析1分析方法：从需求的角度进行功能分析、比较法2相关因素：外部环境、位置、规划方案、定位、需求、面积、规划指标要求3房型进化3.1早期的住宅平面形式：住宅平面设计手法尚未成熟、每个房间相互独立、居住功能有一定交错、各功能空间联系不够紧密3.2住宅平面形式的发展：已经有功能分区的基本意识、在公共区域位置采取比较开敞的处理形式、部分房型通过利用活动空间面积减少走廊的面积、对部分房间质量要求不高3.3现在趋于稳定的平面形式：功能分区明确、私密性很强的卧室、卫浴空间、良好的采光通风环境、房型面积增加很多3.4进化的相关因素：采暖、马桶、材料技术、建筑设计4小面积户型设计要点4.1标准尺度的

22、生活空间模块：各种主要功能空间模块化设计。可以通过对不同模块的组织进行房型设计。设计方法你自己也可以尝试采用：分隔法、分区发、核心法等方式对内部空间进行组织。4.2和设备有关：采用设备集中设计的方式。以设备为整个房型内部的核心空间（因为卫生间和厨房对管道和通风有一定要求，集中处理，能够保证其它空间的组织形式）。当然核心空间也可以组织成多中组织形式。4.3和结构有关：内部空间除部分位置采用和整体结构有关的剪力墙之外。大部分位置都采用隔墙处理，大空间的特性保证了内部空间自由可以分隔。5特殊细节5.1端套房型设计要点从板式住宅的设计上来说，端部套型和中间套户型相比，多了一个采光面。可以利用侧向采光解

23、决次要房间的采光问题。如果侧面景观好的情况可以通过观景设计手法的使用突出房型的观景性，如D房型所示，常用手法有转角观景凸窗、观景阳台和侧厅等方式。5.2凸窗增加附加面积采用增加附加面积的手法进行设计，方法两种：其一，是可改造成房间的阳台形式；其二，是可改造成房间内部空间的凸窗形式。5.3入户花园空中花园房型可以采用纯营造空间效果的角度，也可以设计成可改造成房间使用面积的方式。面积都不宜小于10平方米，并且以不对内部使用功能产生影响为宜。6别墅户型6.1联排物业常规特点：比邻而居、前后花园、露台、有天有地、起居室挑高、错层空间、小面宽、大进深、面积控制合适特色卖点：特殊采光的地下室、屋面采光、内庭院、6.2独栋物业常规特点：面积更大、四面花园、其他特色和联排类似但是更豪华特色卖点：下沉式庭院采光、分段台阶、屋顶采光、内庭院空间五住宅规划建筑识图1建筑设计：平面设计、立面设计、剖面设计2关键指标2.1定位轴线：横向轴线为大写英文字母，纵向为阿拉伯数