开店选址标准

1、一、店铺基本要求面积：20100平方，5060平方最佳。体形：十字路口在转角处、一般长方形最佳。层高：3米最佳装修：在不影响物业主体结构前提下，可自由作出局部改建及间隔调整。结构：无柱子最佳、如有应规格一致、排列整齐。设施：通水、电、消防合格、排水正常。证件：相关证件齐全合法。租凭：开发商、房东最佳。若是转让需房东认可。租期：五年以上最佳、最低三年。费用：租金押1交1月，押1交3月，转让费25万。商圈半径为200米，在方圆200米的范围内至少有3000个固定商圈人口。二、商圈分析1、地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等 地理条件进行细微分析后，对商店位置

2、做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分:商店选址与路面、地势的关系一般情况下，商店选址都要考虑所选位置的道路及路面地 势情况，因为这会直接影响商店的建筑结构和客流量。通常，商店地面应与道路处在一个水 平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较 好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，商家不得 不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要 的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。商店选址与地形的关系地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：方位

3、情况。方 位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直 接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地 理方位。走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规 定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进口 时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以 东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为 最佳。交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商 店建筑的能见度大

4、，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧 的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的 朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字 路口，则将商店设在路口的“转角”处，效果更佳。2 ,潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜 力的分析与评价。评价商店位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进 行评估，这是因为一些现在看好的商店位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些 以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，商店在选址时，

5、更应 重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值。是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。是否有“集约效应”，即商店建设如果选在商业中心区，虽然使商店面对多个竞争对手，但 因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来 购物，从而产生商业集约效应。所以“成行成市”的商业街，也是商店选择位置需重点考虑的 目标。3、出奇制胜策略商店选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。 经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择

6、商 店位置，常常会得到意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商店的总经理 萨姆?沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的 乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激 烈的竞争。小故事：新加坡著名华商董俊竞创建的“诗家董“百货集团，在商店选址问题上， 力排众议，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的地段作店址。后来这块地方很快成 为商家云集的地方，成为世界上租金矗昂贵的地段之一。董俊竞之所以不信风水选这块地作 店址，主要是他注意到每天都有不少外国人通过这里到城里去，这里有可能发展为交通要道。4、配合所选行业

7、营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业都有不同的 特点和消费对象，黄金地段并不就是惟一的选择，有的商店开在闹市区生意还不如开在相对 偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好; 又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以，一定要根据不同的经营 行业和项目来确定最佳的开店地点。5、专家咨询策略对于较大型商业的投资来说，商店位置的选择是重要战略决策。为避免重 大损失，经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析，如 对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择, 使商店地

8、址的选择具有科学性。评估店址好坏，周围情况也是必须加以考虑的。有的商店虽 然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，对有 车道和人行道的街道，要注意街道宽度为25米左右（或人行道宽度在5-10米）最易形成人 气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也能很 自然地进入商店，如果街道过宽有时反而聚不起人气。还有一种街道是车道、自行车和人行 道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通，对开设店面不太有利。一般来讲，凡居民较 集中的地方都可以建立商店。选择店址还必须观察行人来店的目的，是匆匆过路，还是溜达 消遣，同一地点很可能白天人如潮

9、涌，晚间却空无一人，所以要日夜观察，如果看到人多， 不深究行人的目的（比如有很多人经过此地只是换车）就贸然开店，很可能会导致失败。开店选址，应对不宜开店的区域心中有数。最常见的有下面几种：1、在坡路上在正常情况下，商店场所地面应与道路路面基本处在一个水平面上，这样比较 有利于顾客人店，被认为是理想的地理位置。商店设在坡路上，一般认为是不可取的。然而, 有一些商店会遇到此种情况，如位于山城的商店。因此，如果商店不得不设在坡路上的话, 就必须考虑在商店与路面间的适当位置设置入口，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、 通道的安排、商品的陈列等方面，都应当有适当的设计。2、路面与商店地面高低悬殊这种地

10、方不宜开设商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、 楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设商店，却是常有的事情。遇到这种情形时，对于商店 的门面、人口、天花板和招牌等设计安排便应特别注意，既要有利于吸引顾客进入店内，又 要方便出入，楼梯、阶梯门的宽度尤应仔细推敲一番。3、快速车道边随着城市建设的发展, 高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路 旁也较少有停车设施。因此尽管公路边有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为开店选址的 区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。4、居民少或人口增长慢的地方 这种地区不宜作为商店的新店址，这是因为在缺乏流动人口的

11、情况下，有限的固定消费总量 不会因新开商店而增加。下面几个地方是我们开店所积累起来的经验，作为一个刚刚踏人这 个行业的创业者来说，如果没有什么特别的绝招，选址最好选在下面这些地方，然后再做一 个调查。交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街 道设店。街道两侧，以行人多的一边开店为好。接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近, 一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于顾客记住商店的地点，来过的客人向别人宣传介 绍，会比较容易指引人光顾。选择人口有增加趋势的地方。企业、居民区和市政的发展，会给商店增添更多的顾客而 使其经营上更

12、具发展潜力。同类商店聚集的地方。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的商店来说，若能集中在 某一个地段或街区，则更能招揽顾客。(5)要选择较少横街或有障碍物的地方。许多时候行人过马路因躲避车辆或其他行人，容易 忽略一边的商店。(6)与其选择现在经营困难的商店位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街 道。有时与其定好商店经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营 业场所，再根据周边环境情况确定经营方向。另外，开店选址要以下面这些内容为调查重点, 然后根据这些调查结果，结合具体情况进行选址才可万无一失。连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场

13、之前先划 分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。1.商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商 圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根据既定的选址 原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内 的便利店数量。2 .选址的原则（1）居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区 的路线。（2）面积限制在50200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面 积太大而导致投入（例如便利店的设备和装修等）和费用（例如租金与人工费用等）太高，又

14、可 以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3 米以上。足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。1、150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西 朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣 店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相 邻；4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；5、门窗可改装为落

15、地式大玻璃结构；6、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；8、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内 可停放2辆以上小汽车；9、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上的广告牌；10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口 等人流量较大的公共交通设施相邻；12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。从以上12个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居 民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像

16、文化消费者集中的地方开 店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选 址科学化、正规化。开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几 类：1住宅的种类：分为单身住宅，普通小区住宅（分大、中型），公寓（分电梯大楼、普通公寓）, 高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职 业类别来看，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。圈团内有助于便利店 设立的设施有下列几种：中小型企业（内部没有餐厅），中大型医院，大学、专科院校及高

17、中职 校,24小时工作的大、中型工厂（三班制），消防队、警察局、市政府，公园及广场，车站附近，大 型集中住宅区。商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加，新设车站的计划, 学校的建设计划，马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划，商圈内的竞争性。商圈内 的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空便利店选址技术条件要求不适合开设便利店：1、徒步5-7分钟到达的顾客不足3000人（固定顾客）；2、非顾客汇集的交通干道；3、在马路上无法看到商店；4、在地下或者是二层以上；5、无法设立店铺门面和招牌；6、店铺租金超过一天的销售额。此外，由于便利店的主

18、要消费群体是定位在30岁以下的学生和上班族（占其顾客总量的 80%左右），针对这一群体易于接受新事物、消费力强劲和追求时尚产品的特点，因此从商品的 选择上要注重创新与更新，结合时尚主旋律。家庭主妇，她们在便利店购买在其他地方忘记购买的商品，或者急需的商品。三口之家，年轻夫妇会为家庭进行便利性购买。独身的青年人，他们是便利商店的主力顾客。学生，他们是便利商店零食的最大购买者。选择好店址尤为重要，投资便利店，选择合适的店址非常重要，这是便利店成功的最重 要的因素。因为便利店的优势在于“便利。因此很多便利店都是开设在社区和娱乐设施比较集中 的地区，使得顾客购物更加方便。一.商圈确定通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流 动人口量；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、 接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开便利店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得 不偿失。住宅区内的户数基本上须达1000户左右，