XXXX年北京郊区固安区域房地产市场研究ppt课件

1、固安区域+市场研讨中心问题聚焦整体思绪工程定位启动区战略工程时机寻觅整盘操盘战略问题聚焦。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，开展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟开展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步开展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产开展区域；区域配套匮乏；廊坊：

2、京津塘高速，快速公交可达；本身产业开展完善、房地产成熟开展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动开展区域；区域配套匮乏；永清县固安县廊坊市固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道密涿高速京九铁路固安县概略：总面积698.73平方公里2021年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联络严

3、密固安县产业构造比例数据来源:2021廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力主要客户流向燕郊均价：7500元/平米产品方式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品方式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂均价：4500元/平米产品方式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊均价：65007500元/ 平米产品方式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安均价：5500-6000元/平米产品方式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米 产

4、品方式：别墅、类低密交通方式：自驾车 低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付才干有限的刚需客群，受区域开展限制，当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度工程普宅工程中心区区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本工程处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表工程北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅工程为主，平台价钱集中在55

5、00-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价钱主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价53006000元/平米；固安的房地产市场处于房地产开展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模工程为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应占比70%左右，一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；2021年2021年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万

6、汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米 以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米未来将面临多层面

7、的猛烈竞争，主要为区域内同期开发的京御系、绿洲工程未来供应量150万平米2021年市场内同期存在多个大规模开发工程，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超越400万平米内向型，低质量，尾盘销售分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高质量主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场问题聚焦中心问题Q1: 寻觅区域时机,发掘区域开展价值，突破现有区域 竞争优势Q2: 寻觅市场时机, 发掘本身价值体系，突破猛烈综 合性市场竞争审视现有区域认知、市场根底、本体条件与目的实现间存在的问题世联的大盘操作阅历大盘操作，有规可循：不是随行就市，大盘也可把握、可控

8、制启势炒作区域奠定笼统，灵敏应变产品晋级，精神属性传送生活方式控制卖点、控制节拍、控制价钱远郊大盘，看开展、看客户紧抓区域开展前景，把握客户真实需求工程背景中心问题聚焦整体思绪工程定位启动区战略工程时机寻觅整盘操盘战略时机寻觅。区域时机寻觅市场时机寻觅价值体系建立区域时机 从城市开展视角寻觅时机区域时机凭仗优越的地理位置，固安将在北京城市开展过程中遭到南城开展方案、第二机场建立、大七环开展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市开展热点北京城市定位国家首都世界城市文化名城宜居城市大七环范围的北京城 世界城市 2005年2021年2021年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CB

9、D东扩、“南城方案、首都国际第二机场等 带动北京全面开展，特别是向东南方向的延伸北京城市开展近期远期远景内容来源于 区域时机北京城市未来城市西部开展带东部开展带中心城区域山区区域山区区域“两轴两带多中心北京城市开展格局中心城区不断晋级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养开展为主，构成多点带动的城市格局高度开展新城 /05年启动重点新城 通州现代国际化新城，北京未来城市综合效力中心；主要功能行政办公、商务金融、文化、会展等。亦庄高新技术产业中心、高端产业效力基地、国际宜业宜居新城；顺义北京绿色国际港；主要功能现代制造业、空港物流、会展、国际交往、体育休闲等；开展中新城 /0910年启动新城

10、大兴宜居、宜业的，具有综合性区域效力职能的京南绿色新城；主要功能生物医药等现代制造业、商业物流、文化教育等；房山首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、宜居城市；主要功能现代制造业、新资料产业、物流、旅游效力、教育等；昌平科教创新基地、人文生态景区、调和宜居新城主要功能高新技术研发与消费、旅游效力、教育等；怀柔国际交往中心组成部分，生态友好型都市产业园区和重要的科技创新及成果转化基地；主要功能会议、旅游、休闲度假、影视文化等；密云国际交往中心组成部分，环境优美、温馨宜居、节约高效、社会调和的生态新城；主要功能科技含量高、无污染的都市型工业、旅游度假、会议培训等；门头沟西部综合效力中心的开展平

11、台，生态、旅游宜居新城；主要功能文化文娱、商业效力、旅游效力等；未启动新城 延庆北京联络西北地域的交通枢纽、北京国际化旅游休闲区；主要功能都市型工业、旅游、休闲度假、物流等；平谷北京东部物流、休闲度假及绿色农业基地；主要功能都市型工业和现代制造业、物流、休闲度假等；东部新城引领新城快速开展，目前已根本成形，部分区域进入晋级阶段，南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，开展空间宏大；内容来源于通州顺义亦庄昌平房山大兴怀柔密云门头沟延庆平谷区域时机北京新城开展阶段京沈亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速新城开展带动外围城镇的开展，东部区域

12、为开展成熟片区，开展空间及后续动力有限，南部区域在城市开展主线上，开展前景良好，主流影响力、吸引力建立中交通圈范围确定经过Google Earth丈量 / 规划开展情况来源于/北京南部区域：2021年初开场启动的南城方案推进了整个南部区域的开展，之后第二机场落户大兴的利好音讯又给南部区域增添了很多时机，并经过辐射作用间接影响到了廊坊、固安、永清等县市廊坊：城市晋级阶段；固安：起步阶段；永清：起步阶段；固安：由南部开展带动，结合本身城市晋级改造，正在加速开展。产业园的不断完善也起到一定的助推作用。刚起步，开展中北京东部区域：2000年起由CBD开展带动整个东部区域，另外由于首都机场的辐射效果，东

13、部区域逐渐开展至通州乃至燕郊，而近期香河、大厂区域也稳步开展起来。燕郊：开展成熟；香河及大厂：起步阶段；区域时机北京近郊区县开展区域时机 从城市开展视角寻觅时机区域时机处于北京世界级城市开展体系的重点开展方向上处于近期快速推进开展线路之上，开展空间及时机宏大区域影响力及吸引力将在区域开展进程中快速强势化区域时机 从世界级城市视角寻觅时机 从艰苦规划、设备建立视角寻觅时机区域时机据丰台区相关担任人泄漏：首都第二机场“落地大兴已成“定局，估计10月份对外公布，北京市有关方面低调处置相关事宜，但业已抽调人手到大兴开展前期任务。大兴区曾经为新机场预留了备用地，该预留地目前已具备建立机场的根本框架，并已

14、在撤除违章建筑。 中第126条明确指出：“要做好第二机场落户大兴的预备，预留足够的用地，严厉控制预留用地的端净空和侧净空区域，适时开展与新空港配套的集疏运交通设备建立的规划预备任务。北京首都国际机场相关担任人泄漏：新机场不会与如今的机场错位开展，而将同样建成一座大型枢纽机场，建立规模会满足每年6000万人次的客流需求，但不会一次建成运营，而是根据需求分期建成。空港经济将为城南区域经济新的增长极，强势占位城市开展极点，快速摆脱现有区域竞争局面区域时机第二机场选址 第二机场约3公里固安广阳永清第二机场估计2020年到达4000万吞吐量区域时机第二机场定位及开展第二机场的设计吞吐量8000万1亿，即

15、使按照目前的增长量预测首都第二机场的旅客吞吐量也将排名于世界顶级；并且，按照发改委的说法，估计2021年建成运营，将是下一个时代的机场；全球前十大机场年旅客吞吐量2021年数据来源：国际机场协会万人次/年首都机场2021年11月30日年吞吐量到达6000万第二机场的设计吞吐量8000万1亿定位为现代化世界顶级机场，建立开发时序长达25年，初期建立与快速开展期将继续至2020年吞吐量年20212020202520302035第二机场拟投入运用估计到达4000万年吞吐量估计到达8000万年吞吐量设计运力8000万1亿初建期生长期开展期成熟期由临空产业化向空港新城开展粗放的、低效的、单一的土地利用方

16、式集约的、高效的、复合的利用方式由到高端的、高附加值的产业由到低端的、低附加值的产业由到由到单一的公路交通，不完善的配套立体交通体系完善的生活配套高建筑密度的工业区宜产宜居宜商宜游的新城市社区设备生活化开展理念：以价值为导向的新一代空港新城市，突出“公园化、体验化、生活化、文娱化区域时机第二机场定位及开展区域时机固安之于第二机场固安作为业态提升型空港市镇，未来将提供办公、产业及提升生活质量的综合性配套设备城市配套成熟具备综合性开展根底具备人才资源根底有兴隆的外向型交通网络具备一定的产业根底并且有晋级趋势具备良好的自然资源根底有一定旅游资源根底具备生态产业根底具备旅游效力配套根底有足够多的开展空

17、间与机场中心城交通联络严密与机场交通联络严密具备工业用地资源具备吸引产业人口根底广阳复合开展型空港市镇永清资源导向型空港市镇固安业态提升型空港市镇市镇类型设施作用代表设施功能复合型市镇提供公共服务完善城市生活功能提供商务功能图书馆、医院、学校、购物广场、博物馆、艺术馆、影剧院、休闲娱乐综合体、企业总部商务楼宇业态提升型市镇提供办公场所提高产业环境提高生活质量写字楼、科技园区、数据中心、文化娱乐综合体、公园、会展中心、购物中心资源导向型市镇提供旅游休闲服务完善城镇的各种功能以提高宜居性酒店、公园、高尔夫球场、曲棍球场、会展中心、酒馆、咖啡馆、图书馆、办公室、购物中心、精品商店业态提升型机场市镇经

18、过机场驱动产业晋级或完善产业链，有专业的产业功能拉斯科琳娜的总部办公楼斯劳贸易产业园巴黎北部II商务区功能特点：依托机场，以某类产业为主要驱动力构成或开展的城镇，都有较成熟的产业园或产业集中区；有吸引产业人口的居住、公建配套设备，可以构成一个综合效力的中心；空间特点：产业用地比例突出有相当比例的居住用地和配套用地生态绿地占一定比例设备类型：写字楼、科技园区、数据中心、文化文娱综合体、公园、会展中心、购物中心代表案例：维拉潘特戴高乐机场、拉斯科琳娜达拉斯-沃斯堡机场、巴黎北部市镇(巴黎戴高乐机场)、埃格姆伦敦希思罗机场、埃尔克格罗夫美国芝加哥奥黑尔机场区域时机固安之于第二机场固安工业园曾经构成了

19、良好的投资构造，信息产业产业占据主导位置固安工业园区品牌效应逐渐扩展固安工业园三大主导产业信息产业、汽车零部件和机械制造所占的投资比例之和到达了91%，其中信息产业投资额度所占比例到达了53%，占园区投资额度的半壁江山。跨国公司最正确投资开发区中国十大最具投资价值工业园区2021中电绿环奖绿色制造最正确基地中国最具投资价值十大环保园区最正确通讯产业基地河北省高新技术区域特征产业基地河北省高新技术区域特征产业基地河北省开展速度最快园区最具投资潜力省级十强开发区资料来源：固安工业园网站以现有信息产业为根底经过机场驱动产业晋级或完善产业链，构成专业的产业功能，带动规模产业人口进驻 以现有信息产业为根

20、底，依托机场，以信息产业为主要驱动力构成或开展的城镇，构成较成熟的产业园或产业集中区；区域时机固安之于第二机场区域时机 从艰苦规划、设备建立视角寻觅时机区域时机作为第二机场重要组成部分，区域晋级指日可待，根底设备建立，高等级消费、生活配套即将落地在现有产业根底上大力推进产业开展，带来大规模产业人口进驻机场大规模建立与前期快速开展阶段与本工程开发时序吻合度高，可充分利用机场开发进程带来的各项利好区域价值建立区域时机 时机点：多重规划利好下的快速区域价值增长北京城市开展新方向Q1: 寻觅区域时机,发掘区域开展价值，突破现有区域竞争优势 价值点：北京第二机场建立城市级别规划利好，与房山、大兴南城区域

21、共享，突破城市开展方向竞争阻隔；交通体系建立完善，高速路、快速公交、轨道交通均投入运用； 城市级别综合配套规划建立中 业态提升型空港市镇城市群级别规划利好，与大兴、广阳、永清共享，突破南部区域竞争阻隔；强势带动京冀两地域域开展； 高层级现代化综合配套规划建立中； 空港新城级别规划利好，区域独享，突破空港新城各市镇间竞争阻隔；机场建立中开展时序利好明显；现代化国际化市镇级别配套规划建立中；高端产业人口进驻将有效推进区域生活需求不断晋级； 时机寻觅。区域时机寻觅市场时机寻觅价值体系建立市场时机 从北京外围区域市场开展视角寻觅时机市场时机北京内城NEWS房地产市场开展成熟区域东部：2000年CBD启

22、动开场，随着CBD的成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段北部：随着北部居住区及中关村、上地域域的开展逐渐成熟，房地产市场也成熟起来，现处于深耕、完善阶段客户认知高、区域开展有限房地产市场开展受限制区域西部：西部山地及绿地覆盖较大，基于此，区域内可用于房地产开发的地块有限，而可开发地块已较为成熟，且暂未有明显规划利好，现处于深耕、完善阶段客户认知较高、区域开展有限房地产市场快速开展区域南部：较为落后，但2021年开场启动的“南城方案 ，以及首都国际第二机场落户大兴的音讯都推进着南部区域快速开展，现处于快速开展阶段客户认知较差、区域开展空间宏大随城市开展方向转变，北京南部是未来房地产市

23、场的重要开展方向北京东部及北部区域经过10-20年的开展，都曾经较为成熟，待开发空间有限，而西部由于受地域情况的影响开展有限。相比之下，南部较为落后，但开展空间宏大，于此同时由于政府的政策导向，南部必然成为北京房地产市场开展的重要方向市场时机固安市场之于北京以环线交通为客群流动途径，南部区域市场在区域晋级推进下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群主要客户流向顺义均价：1.5-1.8万元/平米产品方式：普宅、别墅、类低密交通方式：公交、自驾车产业：空港会展渡假通州均价：1.5-1.6万元/平米产品方式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交产业：CBD配套燕郊均价：7500元/平米产品方式：普宅交

24、通方式：公交、自驾车产业：无(规划产业园)香河均价：5500-6000元/平米产品方式：普宅、类低密交通方式：自驾车产业：家具城大厂均价：4500元/平米产品方式：普宅交通方式：自驾车产业：无房山均价：1.3-1.5万元/平米产品方式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交、自驾车产业：CSD化工物流大兴均价：1.7-1.8万元/平米产品方式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、自驾车产业：物流高新技术廊坊均价：65007500元/ 平米产品方式：普宅交通方式：自驾车产业：会展高科技产业固安均价：5500-6000元/平米产品方式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车产业：工业园永清均价：5500元/平米

25、产品方式：别墅、类低密交通方式：自驾车 产业：休闲、渡假次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄均价：1.8万元/平米产品方式：普宅、类低密交通方式：轨道、公交自驾车产业：产业新城市场时机北京东南部市场情况成熟开展区域启动开展区域燕郊等东部外围区域受通州新城的快速开展带动下开展较成熟，价钱增长迅猛，客群分流趋向显著；香河、固安区域市场成为首要承接区域；半小时交通圈所含区域对比一小时交通圈所含区域对比一小时区域：价钱低廉，交通方式低级

26、，产业构造初级，开展相对缓慢，客户构成多为价钱挤压客户。而其中东部区域认知高，廊坊城市等级较固安高级。因此，在现阶段房地产市场上固安并无明显优势。半小时区域：价钱较高，交通便利，产业完善，开展相对曾经成熟。而其中东部区域认知高，顺义、通州要领先于房山、大兴、亦庄区域。其客户较为高级。截至2021年7月各区域成交居住用地楼面地价对比外围县市在楼面价钱上都有很大优势，但由于东部区域主要承接通州客户，南部区域主要承接大兴客户，而土地本钱价值根本一样，在思索价钱提升空间上，东部区域具有一定的优势。市场时机区域市场类比区域定位产业发展情况基础设施客群来源市场开发情况市场特征开发商情况燕郊京东新城现代服务

27、业、房地产北京东部带动高速公路、配套成熟北京东部客户外溢相对成熟，无利好普宅，7500元/平米竞争激烈香河家具第一城家具、房地产燕郊带动高速公路、配套低端燕郊客户外溢发展中，无利好普宅、类低密，5500-6000元/平米大开发商进驻大厂滨水新城畜牧养殖加工、房地产燕郊带动公路、配套初级北京客户外溢刚起步普宅，4500元/平米本土开发商为主廊坊京津冀枢纽会展、高新科技、环保工业内向自然增长高速公路、配套成熟廊坊本地为主城市升级中普宅，6500-7500元/平米大开发商进驻固安京南“卫星城”电子信息类产业园区北京南部带动高速公路、配套低端北京南部客户外溢城市升级中，有较大利好普宅、别墅，5500-

28、6000元/平米本土开发商为主永清生态旅游城市休闲渡假内向自然增长公路、配套初级北京客户外溢刚起步别墅、类低密，5500元/平米本土开发商为主市场时机外围区域市场类比燕郊作为外围县市中首个大批量承接北京外溢客户的区域，开展已相对成熟，比逐渐分散至香河、大厂区域。而现今香河、固安已成为承接被动外溢客群的主要区域，香河作为燕郊积压下的开展区域，大开发商纷争且无强势规划利好，相反固安处于起步阶段，受大兴、房山快速增长带动，强势规划利好不可替代，即将成为继燕郊之后承接主流外溢客群区域市场，且区域市场开展条件优于其它各片区。“全北京向南看、向固安看的新格局即将构成。香河、固安为承接被动外溢客群的主要区域

29、，但香河竞争猛烈且无强势利好。固安不可动摇的开展位置将其推向继燕郊后承接外溢客户的主力区域。外围县市详细对比市场时机处于市场新开展方向上区域强势晋级推进市场成为首要承接被动外溢客群市场市场时机 从北京外围区域市场开展视角寻觅时机市场时机 从北京外围区域市场开展视角寻觅时机 从区域市场开展视角寻觅时机市场时机北京永定河106国道橘洲中宏新界学府芳园红城汇丰家园万汇广场孔雀大卫城天顺家园方城馨苑第九区恒基现代城永定河孔雀城低密度工程普宅工程中心区固安房地产市场以普宅工程为主，主要集中在中心区 ，南部及北部零星分布；中心区价值最高固安市场目前主要代表工程北部区域南部区域市场时机区域内市场中心区板块以

30、中小规模中高容积率普宅工程为主，平台价钱集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；可开发空间有限；项目恒基现代城第九区万汇广场橘洲中宏新界学府芳园红城位置位于廊坊市固安县固涿路北位于固安县新中街与玉泉路交口 位于固安县新中街与106国道交汇处 位于固安106国道西新源街南财政局西侧位于河北廊坊固安京开高速106国道与固安新源街街口位于固安新源东街北侧 位于固安县新源街与育才路交汇处，农行南侧 规模总建筑面积：24万平方米总建筑面积：14万平方米占地面积：3.2万平方米 ；总建筑面积：10万平方米占地面积：4万平方米；总建筑面积：13.6万平

31、方米 占地面积：14万平方米；总建筑面积：50万平方米 占地面积:43000平方米；建筑面积:73000平方米占地面积:6万平米;总建筑面积：10多万平方米容积率22.92.791.632.1建筑类型小高层、高层小高层小高层小高层、高层高层多层、小高层多层户型68-110平米的一居，85-97平米二居，104-139平米的三居85-97平米的二居，114平米的三居，还有170平米的跃层大三居二居89-128平米，三居120-128平米58-70平米的一居，70至120平米的二居一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米60平米一居，90-97平米两居，120

32、平米三居59平米一居;70-80平米两居;115平米三居，其中二居为主力，占2/3 客户构成客户多来自为北京，以大兴区为主，且多为在北京做生意或打工的外地人，东北客户纯投资的多，一次买好几套的客户占到20%；本地客户和北京客户各占一半；自住客户占60-70%，投资客大部分是北京来的，很小一部分来自外省。投资和自住客户各占一半。投资客户30多岁，主要来自北京南城。北京和固安的客户各占一半，投资客较小，有意向客户多是大兴过来的，或是南城的拆迁户。客户80%是在来自北京。纯投资客、自住各占50%客户大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域，占80%，固安本地客户较少，；自住客户和投资客户大概各占一半；

33、固安本地客户占50% ,多为固安一中老师、周边拆迁居民等兴.北京客户主要来自大兴区,大多以东北人较多 ,投资客约占30-40% 推广北京搜房、焦点房地产网、新浪乐居网络（新浪、搜狐等）、报纸（北青）、车身广告焦点房地产网、新浪乐居焦点房地产网、新浪乐居搜狐、焦点房地产网、新浪乐居， 106国道旁户外广告牌北京搜房、焦点房地产网、北青网北京搜房、焦点房地产网、新浪乐居价格5800价格未定价格5700预计开盘售价：6000元/平米一期售价：6500-7000元/平方米；二期价格未定6400-6800元/平方米报价5500-6500元/平米销售目前和11号楼已全部售罄一期4栋300多户未开盘五月底开

34、盘，60套售完；六月底再次开盘，目前销售40多套总共1100户，因新政影响未开盘一期1000户以全部售罄，二期受政策影响尚未开盘160套房源基本售罄预计10年7月开盘客户多来自北京，本地客户相对较少，投资、自住客户各占一半中小规模、中高容积率工程为主，建筑方式多为高层和小高层户型主要集中在4060平米一居、80100平米二居、100130平米三居单价区间主要集中在55006500元/平米目前仅万汇广场开盘，成交价钱5700元/平米，月均销售88套市场时机区域内市场南部区域规划中新城区域，价钱主要集中在5800-6200元/平米，可开发空间宏大项目方城馨苑天顺家园汇丰家园位置固安县京开公路西侧1

35、6米处，工兴路北侧 紧邻固安106国道，距固安工业区仅500米紧邻固安106国道，距固安工业区仅800米规模总建筑面积：10万平米总建筑面积：50万平方米总建筑面积：5万平方米容积率2.22.57/建筑类型小高层高层小高层户型一居60平米，二居90-100平米，三居105平米76-90平米两居，120平米三居50-60平米一居，80-90平米两居，121平米三居客户构成首置客户占80%以上，大部分来自北京，固安本地客户较少；年龄4060岁，大部分有车，多为被挤压的改善需求大部分为北京南城客户，打工外地人居多；自住、投资各占一半客，年龄40多岁，在南城做生意，部分客户在此置业是给老人养老使用；9

36、0%的客户都选择贷款客户大部分来自北京，多来自南城，刚需客户；固安本地的客户多为投资客，投资客多为本地的拆迁户；年龄4050岁，多为改善需求推广未推广搜狐焦点网固安地区派发DM单，搜房、焦点等网络推广，固安当地报广，市内大兴区设有售楼处。价格一期销售均价：4000元/平方米一期6、7#销售均价：5800元/平方米目前销售报价：6200元/平方米销售一期已售罄，二期尚未开盘目前一期已售罄，二期尚未开盘开盘时间未定80%以上客户来自北京，年龄在40岁以上，多为改善需求，自住为主单价区间主要集中在5800-6200元/平米户型主要集中在5060平米一居、80100平米二居、100120平米三居中等容

37、积率，主流住宅，建筑方式为高层、小高层市场时机区域内市场北部区域京御系列，产品类型丰富，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价53006000元/平米；可开发空间良好；项目孔雀大卫城永定河孔雀城位置北京经济管理职业学院南侧（玉泉营上京开高速直达永定河桥南） 北京与固安交接处，北京经济管理职业学院对面规模总建筑面积：100万平米总建筑面积：20万平米容积率2.320.8建筑类型多层、小高层独栋、联排、叠拼、洋房户型一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米大堡独栋全庭院约220-280平左右；全景联排约235-285平左右，；阳光叠墅约172-25

38、0平左右；客户构成大部分为北京客户，投资客和自主客户均有，大概各占一半；95%来自于北京，5%来自于周边；北京的客户主要来自海淀、金融街和CBD推广短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址短信，搜房、焦点等网络、地铁灯箱广告、北京市内设有售楼处，有班车到项目地址价格5300-6000元/平米六期大堡总价200-400万；联排220-300万；叠拼110万起；销售8月8号开盘，蓄客4000组左右一居6000元/平米；二居5700元/平米，三居53005500元/平米预计7月底开盘客户以北京为主，低密客户多用于周末度假，普宅客户自住、投资各占一半京御系列，低密及普

39、宅工程，多产品线，产品质量较好市场时机区域内市场固安的房地产市场处于房地产开展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模工程为主，少有大盘工程；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应占比70%左右，一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；目前市场价钱主要集中在5300-6200元/平米，以满足北京南部区域刚需客群需求，价钱差距主要存在在地段及周边配套上；新政后大部分工程都在张望中，目前仅万汇广场及孔雀大卫城在售，大卫城一居消化才干最强全部认购，实现价钱最高，二居占比70%，消化90%，价钱实现仅次于一居，三居价钱实现最少，消化

40、90%；市场时机区域内市场受北京高企房价挤压，区域客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南的外溢刚需客群固安：京郊区域，面向主流置业客群到达工程的置业道路：道路交通：地铁4号线，京开高速，106国道客户的主要来源区域：刚需客户亦庄、大兴、丰台等南三环以南的刚需自住客户，看重固安商品房的性价比廊涿高速公路南六环南三环南四环南五环京九铁路京开高速106国道大广高速亦庄丰台京石高速大兴市场时机区域客群分析客户的主要来源区域：投资客户主要来源北京丰台、朝阳、海淀等全市客户，看重未来第二机场给固安带来的升值潜力；丰台、大兴等南部客户访谈孔雀大卫城销售代表 访谈中宏新界销售代表 北京来的客户占了80%，本

41、地人买房的不多；北京客户中40%-50%是纯投资，这批客户年纪在40-50岁，私企老板及一些个体较多，新政后这部分客户几乎没有了；也有自住的，年纪约在20-30岁，他们普通是两口子新婚买房，月收入不高，两人每月收入之和在6000-7000元之间；北京来的纯投资客户都有10-30万左右的车；还有北京大兴、南城来的拆迁户，因拆迁得了不少拆迁费，就上这边多买几套房投资，或是买上一套房自住再买辆车；99%的客户都是贷款。大部分为北京客户，投资客和自住客户均有，大约各占一半；投资客主要还是来自北京南部及东部，像丰台、朝阳，大兴，海淀、廊坊也会有少量投资客，主要还是偏南一些，以个体为主，主要还是看重固安未

42、来的开展时机及京御的这个品牌，年纪大约在40岁左右，新政后有这部分客群没有太大变化，只是略微有所减少，主要还是由于固安如今的房价还不贵；自住有30-40岁带小孩的夫妻，在南城上班，多为打工族，在北京买不起房子；也有年纪大点的客户给孩子购买，可先本人住两年，未来给孩子用做婚房；也有部分客户用做第二居所，周末休憩度假运用；刚需、自住的客户居多，大多数客户都有车；有部分客户是孔雀城的老业主引见朋友来购买；部分客户会问能否有精装。市场时机区域客群分析访谈塞纳香堤销售代表 大部分为北京客户，多来自南三环以南亦庄、大兴等区域，多为打工的外地人；自住客户与投资客户各占一半；投资客户多为40多岁，外地人在北京

43、做生意，或者北京的回迁户，大兴、丰台、朝阳南部较多，看中固安未来升值潜力；自住多为20多岁的年轻人，在此置业用做婚房，多购买70平米两居；部分年纪大的客户在此置业用于以后养老；大部分客户都选择贷款，一次性付款的客户很少。访谈学府芳园销售代表 大部分为北京客户，多来自大兴等南部区域，大约能占到80%，固安本地客户较少，部分为固安三中的教师；目前自住客户和投资客户大约各占一半，但前期以自住客户为主，投资客都不会在这里居住；客户看重现房，还有教育资源；大部分客户都选择贷款，一次性付款的客户很少；前期产品曾经入住，入住率大约70-80%。市场时机区域客群分析客户速写姓名：李先生职业：老板年龄：40购房

44、目的：投资现居住：北京朝阳区大郊亭桥附近“年初的时候知道固安这地儿，最开场关注是由于大兴那机场；离固安最近，未来一定会升值，他看顺义都涨成什么样了；如今固安这么廉价，所以就买了“本人不会去固安住，买来主要是出租和升值，这地见效益快，比燕郊什么的升值潜力大多了；“我对房子本身的设计、园林、配套、户型都挺看重的，比较信任有名的开发商及大盘，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、质量才有保证，以后不论租还出手都非常方便，比较看好80-90平米的两居和120左右的三居客户关注点：80-90平米&120平米+前景+规模+产品+社区环境+配套+园林客户速写“06年的时候就曾经知道固安了，最近开场关注是由于新

45、机场；离固安就一条河之隔，未来一定会升值；“主要还是看好未来的升值潜力，不排除几年后机场起来了固安的配套成熟后，去住固安的能够；“我比较关怀房子的户型、配套及社区环境都挺看重的，得保证房子的质量，以后不论是本人住还是转手都有益处，会买大盘，大社区才有保证，以后不论租还出手都非常方便，比较看好80-90平米的两居，总价适宜，也只会买80-90的两居。姓名：李先生职业：个体年龄：35购房目的：投资现居住：北京丰台区看丹桥附近客户关注点：80-90平米+前景+规模+户型+社区环境+配套+价钱客户速写“固安不远，我开车也就40分钟左右，如今北京去哪不要大半个小时，以后地铁到黄村之后就算坐公交也很快，主

46、要还是廉价，如今买着住，等机场起来了，什么时候需求钱卖了还能 赚一笔。“北京适宜创业，至少年轻的时候不会回老家。“如今既然曾经决议在这买房了，就得选个自 己喜欢的，住着方便的，看好90-120平米左右的房子。什么卖场啊、餐厅啊至少得近点吧，最好能有个会所啊、公园广场什么的，朋友来了大家也有地方玩啊。社区绿化也应该多点，要是能有好玩的小品摆设，那就太喜欢了。姓名：徐小姐职业：个体年龄：29购房目的：投资兼自住现居住：北京丰台花乡客户关注点：90-120平米+社区配套+园林设计+性价比+交通客户速写 “不断住的都是七八十年代分的公房，户型比较老旧，木地板也有点坏了。不断想换个温馨点的房子，但四环这

47、边的房价涨的太快了，光靠我和老伴的退休金一定买不起。固安那边的房子，价钱比较廉价，而且有南北向的房子，通风好，很适宜我们老人居住，假设周边环境跟得上，就更好了。 有思索以后在那买一套，毕竟离北京也不是很远，给孩子做婚房也可以，或者未来升值了卖了也适宜，这边的房价还是涨的挺快。 当然，假设选择固安买房，对社区规划、居住环境等一定会有要求的，看好90平米左右的两居。最好是板楼，南北通透的那种，有广场和绿地，可以走走路、打打太极。平常生活的日常配套也要有，年龄都比较大了，不能够跑老远去买东西。姓名：曹先生职业：退休年龄：54购房目的：养老兼投资现居住：北京大红门客户关注点：90平米+大盘+产品设计+

48、社区环境+社区配套+园林规划自住客户需求销售代表语录户型&价钱固安市场在新政后受了一些影响，如今房价如今普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客户大多都是刚需客户，挺看重价钱的，目前的这个价位，还是会有不少客户张望；区域80-90平米的二居最好卖，100-120的三居也是比较好卖的，超越130左右的卖的不是很好。小户型问的人较少，在这边不是很吸引人；北京的客户并不要求大面积，满足居住功能和根本温馨度的前提下，要是面积做小点，总价低点，会更好卖。销售代表语录规模&质量&效力由于在北京同样的钱一定是买不到太好的楼，虽然选择的这个地不好，但是在这买的话一定是要买好一点的楼盘。小区周围的环境一定

49、要好的。到固安买房的客户不太在意开发商的品牌。毕竟也不是这个行业的，老百姓知道的少，也不是很懂。电梯公寓好卖。10几层的这种还有高层的都比较好卖；板楼好，塔楼如今建的都比较少，几乎也都没人买。他们都会在意价钱，楼盘质量，绿化和户型。北京来的客户对景观，绿化比较关注，他们本身欣赏楼盘的目光就比较高。 关于物业，平安第一，保安保洁维修，没有其他更详细的要求。对高质量物业等待不多，但物业费要透明。社区根底配套一定要有，方便日常生活。比如超市、餐饮、美容美发等，假设能有学校配套就更好了，综合社区对客户的吸引力还是比较大的。需求特征：户型功能，温馨度，总价，交通便利，社区配套、园林规划客户速写“本来没想

50、过在北京买房，主要是太贵了，而且老家也有房子，虽然说两年生意好攒了点钱，但就算在黄村买房还是很费劲的，以前对固安不了解，想着应该挺远的，上个月一朋友来买房，鼓动着一同来了，到了发现还挺近，而且价钱比黄村廉价了那么多，回去和老婆一商量，买一套吧，反正如今钱越来越不值钱了。“不想回老家了，北京挺好，以后不想干了就在固安养老，也挺好“平常没事根本在家里，所以我对房子本身的质量和社区规划都挺看重的，要讲实力，首先大盘是很信得过的，还能有点名气，这样说出来也觉着住这有面子，而且大社区才有好的产品设计嘛，环境、房屋质量才有保证，这社区里不是有水系嘛，挺好，偶尔和朋友打打球，聊聊天，这出来近去的不仅朋友羡慕

51、，本人也住着舒坦，生活嘛，简单点、休闲点就挺好，看好80-90平米左右的两居，姓名：王先生职业：个体年龄：33购房目的：自住现居住：北京大兴黄村客户关注点：80-90平米+大盘+产品设计+社区环境+房屋质量+社区规划+价钱客户速写“固安房子价钱和老家也差不多，但毕竟这离北京近嘛，结婚总要有本人的房子，先在这边买吧，以后有钱了再在北京买。“暂时没想过回去，两个人任务都比较稳定，北京也不错“这段时间里我俩几乎转遍了一切楼盘，不喜欢燕郊，什么都没有，白天都没有什么人，干什么都不方便而且太乱。但真正喜欢的不太多。不是绿化少、社区里活动场所不多，就是户型不适宜，我们想找一个既不老套又很宜居，最好还能有点

52、设计感的房子，就算是被迫住在这里，也不能亏了本人吧，其实，在这里置业也就是过度吧，如今我俩都还年轻，任务是最重要，还好这边交通还不错，配套也能满足根本的生活需求。能成个家，弄套可以保值的房子，住着就踏实了，会买120左右的三居，思索以后有孩子及父母来住姓名：魏先生职业：职员年龄：27购房目的：婚房现居住：北京西红门客户关注点：120+价钱+产品设计+社区环境+社区配套+交通+前景客户小结自住客户主要来自亦庄、大兴、丰台等南三环以南片区，首期客户受北京高企房价挤压；投资客户主要来源于丰台、朝阳南部、海淀及廊坊等区域，主要看中区域未来升值潜力及工程产品；以在北京南部、东部区域任务、生活的外地人为主

53、；首期自住客户有一定支付才干但非常有限，无法支付北京市区内的房价；客户关注自住客户：户型功能，总价，交通便利、温馨度，园林规划社区配；投资客户：户型设计、前景、工程规模、社区配套、社区环境及物业管理效力；市场时机区域市场小结市场平台程度较低，提升空间大客户置业逻辑明晰容易把握市场时机 从北京外围区域市场开展视角寻觅时机 从区域市场开展视角寻觅时机2021年2021年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1

54、600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米 以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米未来将面临“三足鼎立局面，区域竞争猛烈未来供应量150万平米2021年未来主要供应为京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超越400万平米，未来

55、将面临三足鼎立的局面。内向型，低质量，尾盘销售分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高质量主要竞争竞争锁定市场时机竞争分析竞争锁定竞争分析竞争锁定孔雀大卫城(品牌影响力开发商+大规模+成熟风情产品系绿洲地块超大规模+开发商实力廊坊京御地块(大规模+成熟风情产品系/估计 主要竞争恒基现代城橘洲中宏新界万汇广场北京第九区红城天顺家园地段规模+建筑方式分流竞争主要竞争细分客群、相对优势注重细节，加强附加值打造，在产品体系方面实现阶段性领先；笼统突破，构成个性鲜明的工程笼统；分流竞争相对优势突出产品优势，大规模完善配套社区优势、园林等质量优势孔雀大卫城热销期工程：未上市工程：绿

56、洲工程廊坊京御2.0竞争分析主要竞争工程根本情况 位置：北京经济管理职业学院南侧 总建筑面积：100万平方米； 容积率：2.32； 产品：一期规划总建筑面积27万平米、产品类型以中高层板楼为主，一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-平米，有少量跃层户型，面积在200平米左右，其中90平米两居、120平米三居为主力户型； 配套：20万平米商业，将引进大型超市；双语幼儿园；健身休闲会所； 价钱：一居6000元左右，二居5700元/平米左右，三居53005500元/平米； 开发商：京御房地产开发 近期销售情况目前蓄客中，样板间6月18日开放，4月17日开场排号，共排好近4000个，其中VI

57、P转换1100个左右，8月8日开盘，推出1500套，共认购1087套，认购额5.4亿元；2居占70%,认购90%；一居全部认购，三居认购90%，内部留房300套，VIP卡晋级可打98折，贷款99折。品牌影响力开发商北京远郊大规模普宅工程竞争分析主要竞争工程热销期工程：孔雀大卫城强势出击，环顾群雄！推行语：大宅之美坐轻轨，我在北京有个家现代美式建筑风格，延续孔雀城系列情感+品牌道路现代美式建筑风格，延续孔雀城南加州主题延续孔雀城系列的情感诉求道路，但针对目的客户，卖点主打轻轨交通。推行渠道北京市内设有售楼处，有班车到工程地址；地铁1号线短信，搜房、焦点等网络竞争分析主要竞争工程热销期工程：孔雀大卫城强势出击，环顾群雄！北京推行，示范区和售楼处展现到位，领先固安当地市场南加州风格售楼处，与工程风格一致展现区大面积绿植，延续孔雀城低密印象竞争分析主要竞争工程热销期工程：孔雀大卫城强势出击，环顾群雄！90平米两居南北通透，全明户型，户型方正，居住温馨度高；赠送露台和飘窗，有一定的附加值；120平米三居南北通透，南向客厅和主卧，但进深较大；赠送飘窗及半个阳