典型城市商业与文化综合体案例分析

1、城市商业与文化综合体案例分析香港 Union Square深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民2013年2月Union Square 香港九龙站香港九龙站立体交通的典范立体交通的典范酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会所等功能均衡发展模式所等功能均衡发展模式Union Square 尖端城中之城尖端城中之城 新界新界 九龙九龙 香港岛香港岛香港国香港国际机场际机场新界新界香港地区面积最大的部分面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92。 过去以农业为主农业为主，后形成了观塘、荃湾观塘、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵

2、起伏、海拔957957米的大米的大雾山雾山为深圳最高峰。九龙九龙全称为九龙半岛九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城最繁华的城市核心区市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购物天堂购物天堂。香港国际机场香港国际机场于19981998年年7 7月月6 6日正式启用日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过47804780万万人次，总航空货运量逾374374万公吨万公吨。是亚洲最繁忙亚洲最繁忙的机场的

3、机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。 香港格局与项目位置香港格局与项目位置九龙站综九龙站综合体合体香港岛香港岛香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBDCBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道皇后大道、德辅道等；港岛南部的浅水湾、深水湾浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山太平山，海拔554米。香港九龙联合广场综合体详细位置香港九龙联合广场综合体详细位置lUnion SquareUnion Square的总面积达的总面积达109109万平方米，整个发展计划万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合分为七个发展项目组

4、合l前五期已先后落成并入伙前五期已先后落成并入伙l余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于组合于20072007年至年至20102010年分阶段落成年分阶段落成Union Square2657314lUnion SquareUnion Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.5413.54公顷，公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着道四条道路包围着lUnion Squa

5、re是港铁九龙站一个综合商住发展是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展，值得国内产发展有限公司四个发展商合作发展，值得国内地铁公司借鉴。地铁公司借鉴。p1616座住宅大厦及座住宅大厦及2 2座混合用途大厦，座混合用途大厦，共提供约共提供约58665866个住宅、一间豪华酒店个住宅、一间豪华酒店及约及约7247272472平方米服务式住宅；平方米服务式住宅； p一幢一幢118118层高的摩天大楼，包括约层高的

6、摩天大楼，包括约231778231778平方米的写字楼及一间豪华酒平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台；店，并附设观景台； p8275082750平方米购物中心；平方米购物中心； p10501050平方米的幼稚园；平方米的幼稚园； p巴士巴士、的士、及私家车交汇处；的士、及私家车交汇处； p约约56005600个车位；个车位； p广阔的公众及私人休憩绿化区；广阔的公众及私人休憩绿化区； p各类康乐与社区设施各类康乐与社区设施Union SquareUnion Square是一个综合发展计划，集是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体

7、，占地于一体，占地13.5413.54万万平方米，总建筑面积达平方米，总建筑面积达109109万平方米万平方米办公楼办公楼漾日居漾日居：高尚住宅：高尚住宅擎天半岛擎天半岛：高尚住宅：高尚住宅中心花园中心花园君临天下君临天下：高尚住宅：高尚住宅凯旋门凯旋门：高尚住宅：高尚住宅圆方：豪华购物中心圆方：豪华购物中心天玺：酒店、住宅综合体天玺：酒店、住宅综合体港景汇港景汇：服务式公寓：服务式公寓Union Square环球贸易广场环球贸易广场公共绿地公共绿地内部道路内部道路办公写字楼办公写字楼顶级住宅顶级住宅顶级酒店顶级酒店漾日居漾日居2000年年高端高端住宅住宅商业商业2005年年君临天下君临天下擎

8、天半岛擎天半岛2007年年W HotelW Hotel2010年年2003年年凯旋门凯旋门Form 2000 on, Form 2000 on, “ “Union SquareUnion Square” ”dearm comes turedearm comes ture多家开发商联合多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发商务商务酒店酒店天玺（住宅部分）天玺（住宅部分）圆方圆方ELEMENTELEMENT港景汇港景汇环球贸易广场环球贸

9、易广场 ICCICC综合体效应综合体效应Union Square物业物业时间时间档次档次体量体量( (万万) ) 容积率容积率简介简介漾日居漾日居2000高档住宅135-66栋大楼，1288个单位，1332个停车位擎天半岛擎天半岛20044.85-75栋大楼，2126个单位，1270个停车位君临天下君临天下2003165-73栋大楼，1122个单位，864个停车位凯旋门凯旋门2005105-6新鸿基地产：255米高，75层，共1122个单位圆方商场圆方商场2007.10顶级购物中心9.315-18新鸿基地产：香港首个横向式商场，商业最高端商业，4层天玺天玺2007.3国际级豪宅住宅18.6酒店

10、5.3新鸿基地产：香港最高的住宅，270米，由住宅、服务式出租住宅和酒店组成环球贸易环球贸易广场广场2007-2010国际级办公楼26.2新鸿基地产：香港最高写字楼，全球四高，共118层，490米p 区区位位（商业价值极高的九龙站，与中环（商业价值极高的九龙站，与中环CBDCBD隔海相望）隔海相望）p 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目）吸引最高端客户注目）p 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）展）各物

11、业形各物业形态作用态作用p 核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级为综合体实现整体升级p综合体核心区域物业比例为：综合体核心区域物业比例为：住宅：商务：商业：酒店住宅：商务：商业：酒店=60%=60%：25%25%：10%10%：5 5成功成功KPIKPIUnion Square圆方购物中心规划设计特点圆方购物中心规划设计特点圆方总面积超过100万平方英尺，大约9.29万平方米,圆方购物中心由，由著名建筑公司英国Benoy担任设计，以金、木、水、火、土五

12、行智慧，开创独一无二的购物享受热点。在注重体验式空间的同时，注重中国优秀传统文化与商业的结合。圆方购物中心顶层平面图圆方购物中心顶层平面图办公楼和五星酒店圆方购物中心的开放空间圆方购物中心的开放空间购物中心的顶部和公共空间连接，为顾客提供更好的通透性空间体验。圆方购物中心以五行文化圆方购物中心以五行文化组织内部封闭空间组织内部封闭空间采用现代化的多中厅分隔空间布局，通过采光中听让顾客感觉到通透性。地铁九龙站点与圆方购物中地铁九龙站点与圆方购物中心的无缝衔接心的无缝衔接地铁在-1层和购物中心无缝对接，而且可以直达地面购物中心层，将购物中心和地铁一体化、为方便乘机旅客，旅客可以在购物中心办理乘机手

13、续。超五星酒店和购物中心的有机联系超五星酒店和购物中心的有机联系购物中心名品部分通过扶梯与酒店和办公空间联接、酒店大堂设置在103层，确保丽思卡尔顿酒店的安静。超五星酒店超五星酒店-丽思卡尔顿丽思卡尔顿酒店空中餐厅 酒店大堂里兹卡尔顿大堂103层香港丽思卡尔顿酒店位处九龙环球贸易广场的102至118层，楼下是圆方购物商场，邻近地铁九龙站，地理位置优越，交通便利。 配备水疗中心、顶层室内游泳池 设施豪华 丽思卡尔顿酒店客房和设施丽思卡尔顿酒店客房和设施酒店提供饱览维港及城市景致的房间。六间餐厅及酒吧包括中餐厅及意大利餐厅，以及在楼高490米之上的顶楼酒吧。水疗中心占地860平方米，设9间豪华理疗

14、室和2间双人套房，由世界水疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程。酒店的室内游泳池位于顶层及设有LED天花屏幕。另外，酒店拥有全港最大的宴会厅之一，加上四间会议室，总面积达1300平方米，为婚宴和会议的理想场地。 酒店客房从7000港币起价，总统套房13万港币，拥有最佳的维多利亚海景和山景。5A写字楼环球贸易广场写字楼环球贸易广场吸引世界知名投资银行Morgan stanley等入住香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体体现了此类综合体开发的特点和规律：开发的特点和规律：p需多个强势发展商合力打造需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突，且发展商之间特点突出，分工明确出，分工明确p占据