宝地新品居项目推广方案79p

1、宝钢天山路项目推广方案宝钢天山路项目推广方案宝地新品居宝地新品居广告表现广告表现秀稿一秀稿一企划篇企划篇产品总精神产品总精神广告表现广告表现秀稿一秀稿一企划篇企划篇便利交通便利交通广告表现广告表现秀稿一秀稿一企划篇企划篇小户型小户型广告表现广告表现秀稿一秀稿一企划篇企划篇全装修全装修广告表现秀稿风格二广告表现秀稿风格二广告表现广告表现秀稿三秀稿三企划篇企划篇广告表现秀稿风格三广告表现秀稿风格三围墙表现围墙表现围墙表现围墙表现方案框架方案框架 市场篇市场篇 企划篇企划篇 销售篇销售篇 推广篇推广篇 装修篇装修篇 流程篇流程篇市场篇市场篇产品简介产品简介天山路天山路长宁路长宁路长宁路双双流流路路北

2、北虹虹路路威威宁宁路路古古北北路路地理位置示意图地理位置示意图本案苏州河苏州河 市场篇市场篇经济技术指标经济技术指标总占地面积：总占地面积：61306130平方米平方米 总建筑面积：总建筑面积：1351013510平方米平方米商铺面积：商铺面积：766766平方米平方米 以一房、二房为主以一房、二房为主总户数：总户数：180180户户 容积率：容积率：2.12.1 绿化率：绿化率：40%40% 得房率：得房率：84%84%左右左右 北楼北楼11111414层层南楼南楼1111层层市场篇市场篇房型面积配比房型面积配比房 型 建筑面积（m2）户数（户）百分比（%）一 房56.7-63.2m56.7

3、-63.2m2 214014077.8%77.8%二 房79.1-81.3m79.1-81.3m2 2363620%20%复 式148.5-153.2m148.5-153.2m2 24 42.2%2.2%总计12744 m12744 m2 2180180100%100%市场篇市场篇房型配比图房型配比图78%78%20%20%2%2%一 房一 房二 房二 房复 式复 式配套机能配套机能周边交通周边交通 周边公交线路周边公交线路 ：251251、5454、941941、856856、7171、9191、216216、750750、7272小区周边近小区周边近2020条公交线路组成快捷方便的交通网，

4、条公交线路组成快捷方便的交通网，连接机场、火车站、码头和市中心连接机场、火车站、码头和市中心周边轨道周边轨道交通：交通：地铁地铁2 2号线西延伸段（虹桥机场号线西延伸段（虹桥机场中山公园）在建中、中山公园）在建中、20052005年通车，在本案附近有年通车，在本案附近有威宁路站威宁路站和和北新泾站北新泾站道路建设：中环线（建设中），道路建设：中环线（建设中），据媒体报道，中环线于据媒体报道，中环线于20032003年年4 4月月8 8日开工，日开工，浦西段预计浦西段预计20052005年建成通车，年建成通车，20072007年全线建成年全线建成市场篇市场篇配套机能配套机能生活配套设施生活配套设

5、施购物购物可的便利 华氏大药房 市场篇市场篇配套机能配套机能生活配套设施生活配套设施学校学校天山中学 上海市延安中学 市场篇市场篇配套机能配套机能生活配套设施生活配套设施商业商业中国建设银行邮政局肯德基市场篇市场篇市场分析市场分析市政规划天山板块市政规划天山板块区域优势日益凸现区域优势日益凸现“二线二区二线二区”成重点楼盘集群区域，成重点楼盘集群区域，天山路沿线重中之重天山路沿线重中之重 天山路商业布局大规模改造，天山路商业布局大规模改造，区级商业中心西向转移已成定局区级商业中心西向转移已成定局 天山路沿线大规模市政规划，天山路沿线大规模市政规划，天山路品质大大提升天山路品质大大提升 长宁新五

6、年规划重长宁新五年规划重点集中天山路沿线点集中天山路沿线1 1万平方米天山路万平方米天山路绿地规划中绿地规划中市场篇市场篇地铁威宁路周边正开地铁威宁路周边正开辟一批商业配套设施辟一批商业配套设施 中山西路至芙蓉江路中山西路至芙蓉江路间的天山路路段市政规间的天山路路段市政规划定位商业商务区段划定位商业商务区段 哈密路哈密路芙蓉江路：作为芙蓉江路：作为长宁区最后剩下的、有一定长宁区最后剩下的、有一定规模的、可开发的土地，主规模的、可开发的土地，主要目标放在提高土地的价值要目标放在提高土地的价值上，形成高档居住区上，形成高档居住区 市场分析市场分析“新天山高尚生活聚居区新天山高尚生活聚居区”崛起崛起

7、市场篇市场篇市场篇市场篇市场分析市场分析天山路天山路长宁路长宁路双双流流路路北北虹虹路路威威宁宁路路古古北北路路本案苏州河苏州河 水水城城路路芙芙蓉蓉路路茅台路茅台路北北渔渔路路长宁馥邦长宁馥邦 9 9万平方米万平方米 九栋小高层九栋小高层,700,700套套 一房，二房，三房一房，二房，三房 60006000元元/m/m2 2（毛坯）（毛坯） 7 7月开盘月开盘 和风丽景和风丽景 2525万平方米万平方米 小高层小高层二房，三房二房，三房 均价均价65006500元元/ m/ m2 2（毛坯）（毛坯） 7 7月开盘月开盘 海逸公寓海逸公寓 10.810.8万平方米万平方米 多层多层, ,小高

8、层，高层小高层，高层 二房二房9090，三房，三房130130，复式，复式 价格调查中价格调查中 7 7月开盘月开盘 天山河畔天山河畔 2020万平方米万平方米 1818幢幢24242828层高层层高层80008000元元/m/m2 2（毛坯）（毛坯） 7 7月售楼处公开月售楼处公开 仁恒河滨花园仁恒河滨花园 3939万平方米万平方米 1212栋高层栋高层 三房、四房、复式三房、四房、复式 1000010000元元/ m/ m2 2-15000-15000元元/ m/ m2 2（全装修）（全装修） 6 6月月1 1日开盘日开盘周边楼盘竞争分析周边楼盘竞争分析产品产品swotswot分析分析 1

9、、市场利好、市场利好2、产品利好、产品利好优势优势天山路沿线哈密路天山路沿线哈密路芙蓉江路段芙蓉江路段市政规划定位为形成高档居住区市政规划定位为形成高档居住区 天山路沿线改造将完成天山路沿线改造将完成内环线及地铁二号线延伸段规划内环线及地铁二号线延伸段规划本案周边环境改善本案周边环境改善地段地段成熟配套及交通成熟配套及交通全装修全装修小户型小户型品牌及服务优势品牌及服务优势市场篇市场篇产品产品swot分析分析劣势劣势周边环境：周边环境：西面污水处理厂西面污水处理厂双流路沿线小店铺、停车场形象不佳双流路沿线小店铺、停车场形象不佳本案规模小本案规模小小区配套难成气候小区配套难成气候市场篇市场篇产品

10、产品swot分析分析机会机会交通规划市政建设带来地段升值交通规划市政建设带来地段升值目前天山路沿线即将开盘楼盘价格上升趋势目前天山路沿线即将开盘楼盘价格上升趋势金丰易居金丰易居“易居会易居会”10万会员销售保证万会员销售保证市场篇市场篇产品产品swot分析分析威胁威胁周边竞争楼盘多，供应量近百万平米周边竞争楼盘多，供应量近百万平米和风丽景均价和风丽景均价6500元元/m2,形成不利的价格比照形成不利的价格比照海逸公寓的低总价产品，对本案构成直接竞争海逸公寓的低总价产品，对本案构成直接竞争市场篇市场篇企划篇企划篇产品定位产品定位企划篇企划篇新天山新天山高尚生活聚居区高尚生活聚居区全装修全装修时尚

11、小户型住宅时尚小户型住宅 板块优势产品优势外部因素定位定位 依据依据企划篇企划篇目标受众定位目标受众定位区域客户区域客户中高级白领中高级白领投资客投资客动拆迁客户动拆迁客户推广利基分析推广利基分析企划篇企划篇产品总精神产品总精神新天山高尚生活聚居区全装修时尚主义住宅极佳的规划前景极佳的规划前景新天山板块崛起新天山板块崛起长宁长宁“二区二线二区二线”重点规划重点规划地铁二号延伸线在建地铁二号延伸线在建诱人的产品特性诱人的产品特性61-85m61-85m2 2面积合理，面积合理，功能齐全，布局紧凑功能齐全，布局紧凑低总价的价格优势低总价的价格优势全装修优势全装修优势现代简约装修风格现代简约装修风格

12、省时省心轻松入住省时省心轻松入住装修质量及售后服务装修质量及售后服务品牌优势品牌优势宝钢地产实力雄厚宝钢地产实力雄厚金丰易居客户资源丰富金丰易居客户资源丰富强强联手，购房有保证强强联手，购房有保证投资优势投资优势低总价低首付低总价低首付周边区域租赁市场成熟周边区域租赁市场成熟周边市场小户型产品稀缺周边市场小户型产品稀缺企划总精神企划总精神企划篇企划篇推广形象定位推广形象定位企划篇企划篇宝钢地产品牌形象宝钢地产品牌形象宝地宝地推广形象定位推广形象定位企划篇企划篇宝地新品居宝地新品居logo表现表现推广实施概述推广实施概述广告策略广告策略企划篇企划篇主题：产品总精神主题：产品总精神 简爱生活方式简

13、爱生活方式主标：你简单爱了吗？主标：你简单爱了吗？生活简爱运动生活简爱运动主题：便利交通主题：便利交通主标：地铁二号时尚新主标：地铁二号时尚新干线干线 简单生活成为享受简单生活成为享受主题：小户型主题：小户型主标：主标：61m285m2玲珑空玲珑空间间 简单生活成为时尚简单生活成为时尚主题：全装修主题：全装修主标：率性精致全装修主标：率性精致全装修 简单生活成为炫耀简单生活成为炫耀广告支撑点广告支撑点：新天山，简爱生活高尚地段新天山，简爱生活高尚地段 180180席，简爱生活精贵席位席，简爱生活精贵席位61m2-85m261m2-85m2，简爱生活玲珑空间，简爱生活玲珑空间 现代风尚，简爱生活

14、时尚装修现代风尚，简爱生活时尚装修地铁地铁2 2号线，简爱生活立体交通号线，简爱生活立体交通 低总价低首付，简爱生活理财宝典低总价低首付，简爱生活理财宝典 销售篇销售篇销售篇销售篇销售模式销售模式销售篇销售篇销售前置式风暴营销模式销售前置式风暴营销模式截截 流流蓄势蓄势开闸开闸销售期安排销售期安排蓄水期（蓄水期（2003年年9月月10月月31日）日）销售篇销售篇销售篇销售篇销售期安排销售期安排强销期（强销期（2003年年11月月1日日11月月15日）日）定价原则定价原则销售篇销售篇原则原则：本着均衡销售、快速去化、实现利润最大化：本着均衡销售、快速去化、实现利润最大化 方式方式：通过协调水平系

15、数、垂直系统及景观、：通过协调水平系数、垂直系统及景观、房型、噪声、位置、私密性、安全性、面积、房型、噪声、位置、私密性、安全性、面积、附加值、道路出入、垃圾间、配电箱等因素，附加值、道路出入、垃圾间、配电箱等因素，确定每套房屋的单价、总价。确定每套房屋的单价、总价。 北幢房型均价分布图北幢房型均价分布图销售篇销售篇北幢房型平均单价分布图北幢房型平均单价分布图7,9547,9548,1108,1108,3908,3908,2348,2348,2118,2118,1018,1018,2888,2888,1018,1017,7007,7007,8007,8007,9007,9008,0008,00

16、08,1008,1008,2008,2008,3008,3008,4008,4008,5008,500a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2c1c1c2c2平均单价平均单价南幢房型均价分布图南幢房型均价分布图销售篇销售篇南幢房型平均单价分布图南幢房型平均单价分布图7,7197,7197,7897,7897,7897,7897,7197,7197,7837,7837,8537,8537,8537,8537,7137,7137,6007,6007,6507,6507,7007,7007,7507,7507,8007,8007,8507,8507,9007,900d1d1d2d2d3d3d

17、4d4e1e1e2e2e3e3e4e4平均单价平均单价销控计划销控计划销售篇销售篇第一波推出第一波推出整幢房源及南幢单数层房源整幢房源及南幢单数层房源第二波推出，第二波推出，南幢双数层房源，部分剩余房源及南幢双数层房源，部分剩余房源及1616个商铺个商铺 若盘中余量不足若盘中余量不足4040套时套时即刻跟近推出第二波房源即刻跟近推出第二波房源 （开盘均价：（开盘均价：7850元元m2)价格走势图价格走势图销售篇销售篇价格走势图8150815081008100803080307970797079107910785078507700770077507750780078007850785079007

18、900795079508000800080508050810081008150815082008200a段b段c段d段e段f段 130套3160套6190套91120套121-150套151180套价格（元/平方）人员配备、安排及要求人员配备、安排及要求销售篇销售篇售楼处销售员售楼处销售员案场经理案场经理结算员结算员办证员办证员财务财务保安保安清洁工清洁工推广篇推广篇推广篇推广篇推广预算推广预算推广篇推广篇住宅部分总建面积12744m12744m2 2均价70007000元元/m/m2 2商铺部分总建面积766m m2 21500015000元元/m/m2 2总预算费用总预算费用150.33万

19、元万元总销金额1个亿左右1.5%1.5%+ +通路选择通路选择推广篇推广篇1、地盘包装、地盘包装a、售楼处、售楼处 简约装修风格简约装修风格合合理带看动线合合理带看动线设模型、看板、喷绘等道具设模型、看板、喷绘等道具优优化保洁、保绿、保安服务化保洁、保绿、保安服务售楼处外天山路设精神堡垒；售楼处外天山路设精神堡垒；vivi引导系统布置引导系统布置b、看房通道、看房通道设置室内看房通道，做好防雨防漏工作设置室内看房通道，做好防雨防漏工作电梯厅等施工区域包装电梯厅等施工区域包装喷绘看板等美化喷绘看板等美化vivi引导系统布置（指示牌）引导系统布置（指示牌）增加园艺、垃圾桶的设置增加园艺、垃圾桶的设

20、置优化保洁、保绿、保安服务优化保洁、保绿、保安服务 通路选择通路选择c、样板房区域、样板房区域现代、简约装修风格现代、简约装修风格共做共做3 3套样板房、套样板房、1 1套装修动态工艺馆套装修动态工艺馆vivi引导系统布置引导系统布置房型、面积、装修功能的提示设置房型、面积、装修功能的提示设置增加园艺、垃圾桶的设置增加园艺、垃圾桶的设置优化保洁、保绿、保安服务优化保洁、保绿、保安服务封闭其他施工区域封闭其他施工区域1、地盘包装、地盘包装推广篇推广篇北幢三楼样板房参观区北幢三楼样板房参观区装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房墙面墙面推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房地板地板推广篇推

21、广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房踢脚线踢脚线推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房铝扣板铝扣板推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房吊顶吊顶推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房卫生间墙面卫生间墙面推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房卫生间地面卫生间地面推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房热水器热水器推广篇推广篇装修动态工艺样板房装修动态工艺样板房门门推广篇推广篇通路选择通路选择推广篇推广篇2、户外媒体、户外媒体在与本案邻近地区、在与本案邻近地区、目标客户集聚地带悬挂目标客户集聚地带悬挂横幅道旗横幅道旗，以增加本项目的受众面以增加本

22、项目的受众面 3、直邮通路、直邮通路通过对金丰易居通过对金丰易居易居会的会员易居会的会员邮寄新产品信息、邮政直投、邮寄新产品信息、邮政直投、在商场写字楼派单等方式在商场写字楼派单等方式打开产品的销售通路打开产品的销售通路 派报区域选择如下：派报区域选择如下：办公区区域：虹桥开发区、办公区区域：虹桥开发区、中山公园商务区中山公园商务区周边高档住宅区：金汇、仙霞、周边高档住宅区：金汇、仙霞、古北、万科等古北、万科等 4、网络媒体、网络媒体 是宝钢地产公司网站；是宝钢地产公司网站；1fang1fang网是我司建设的房产网站网是我司建设的房产网站在我司所有楼盘的推广广告上都会加上在我司所有楼盘的推广广

23、告上都会加上 的标识的标识 及及信息发布信息发布，在两个网站上进行长期广告宣传在两个网站上进行长期广告宣传 通路选择通路选择房展会房展会5、sp活动活动6、主流媒体、主流媒体新民晚报新民晚报新闻晨报新闻晨报推广篇推广篇营销推广方案营销推广方案推广篇推广篇蓄水期（蓄水期（2003年年9月月-10月月31日）日）目的：累计客户目的：累计客户现场及户外现场及户外媒体投放媒体投放其他其他售楼处包装售楼处包装看房通道包装看房通道包装样板房包装样板房包装样板示范区包装样板示范区包装对旗横幅对旗横幅主流媒体主流媒体易居会刊物易居会刊物房展会（产品推广）房展会（产品推广）周边区域周边区域 dm dm 派单派单

24、营销推广方案营销推广方案推广篇推广篇现场及户外现场及户外媒体投放媒体投放其他其他售楼处包装售楼处包装看房通道包装看房通道包装样板房包装样板房包装样板示范区包装样板示范区包装主流报纸媒体主流报纸媒体易居会刊物易居会刊物周边区域周边区域 dm dm 派单派单直邮通路直邮通路开闸强销期（开闸强销期（2003年年11月月1日日-11月月15日）日）目的：强势出击，迅速去化，目的：强势出击，迅速去化，100完成销售完成销售商铺推广策略一商铺推广策略一推广篇推广篇商铺推广策略商铺推广策略目标：目标：100完成销售完成销售推广阶段推广阶段推广目的推广目的营销通路营销通路媒体通路媒体通路销售前销售前积累客户积

25、累客户金丰易居金丰易居易居会会员易居会会员会员直邮会员直邮销售中销售中销售销售看广告来购房客户看广告来购房客户报纸、户外广告报纸、户外广告温州、香港客户温州、香港客户金丰易居金丰易居购房中心购房中心销售后销售后销售销售本项目已购房客户本项目已购房客户口碑传递口碑传递商铺推广策略二商铺推广策略二推广篇推广篇如方案一未能完成销售目标时使用如方案一未能完成销售目标时使用1 1、金丰易居、金丰易居 易居会新门店直销易居会新门店直销2 2、金丰易居、金丰易居 海外平台客户直销海外平台客户直销推广计划及预算表推广计划及预算表推广篇推广篇时期时期时间段时间段目的目的推广主题推广主题媒体通路媒体通路预算预算蓄

26、蓄水水期期2003/9-10/31积累积累客户客户1、产品形象、产品形象2、房展会信息、房展会信息3、样板房参观、样板房参观4、宝钢地产品牌、宝钢地产品牌1、房展会、房展会2、易居会会员直邮、易居会会员直邮3、区域派单、区域派单4、对旗横幅（、对旗横幅（10天）天）5、新闻晨报（彩半版）、新闻晨报（彩半版）6、新闻晨报（彩半版）、新闻晨报（彩半版）30.09万万强强销销期期2003/11/1-11/15快速去快速去化，完化，完成销售成销售1、产品信息、产品信息2、宝钢地产品牌、宝钢地产品牌1、新闻晨报（彩半版）、新闻晨报（彩半版）2、新闻晨报（整版）、新闻晨报（整版）20.91万万营销推广费用

27、汇总营销推广费用汇总推广篇推广篇汇总项目汇总项目预算费用预算费用媒体推广计划及预算媒体推广计划及预算51.0151.01万万地盘包装及销售道具预算地盘包装及销售道具预算90.590.5万万不可预计项目费用不可预计项目费用8.738.73万万汇总总额汇总总额150.33150.33万万装修篇装修篇装修篇装修篇装修篇装修篇市场信息市场信息天山路沿线将出现大量的装修房天山路沿线将出现大量的装修房如仁恒河滨花园等如仁恒河滨花园等全装修房如果仅仅是简单意义的全装修全装修房如果仅仅是简单意义的全装修那它已经不能体现产品的差异性那它已经不能体现产品的差异性装修篇装修篇只有在装修的服务中体现我们的差异性只有在

28、装修的服务中体现我们的差异性具体表现在售前、售中、售后的服务上具体表现在售前、售中、售后的服务上才能使全装修成为真正的利基点才能使全装修成为真正的利基点对提供全装修施工单位的基本要求对提供全装修施工单位的基本要求装修篇装修篇1.资质要求资质要求国家建筑行业二级以上资质国家建筑行业二级以上资质2.资历要求资历要求有三个以上全装修楼盘项目有三个以上全装修楼盘项目的实际施工操作的成功经验的实际施工操作的成功经验有一套特殊完善的楼盘全装修运作模式有一套特殊完善的楼盘全装修运作模式3.实力要求实力要求v有一定的项目运作资金保障有一定的项目运作资金保障v有项目运作的技术支持保证有项目运作的技术支持保证v有

29、共同承担项目风险的能力有共同承担项目风险的能力v曾荣获一定的行业内的奖项曾荣获一定的行业内的奖项全装修工作内容全装修工作内容装修篇装修篇按既定的要求按既定的要求v提供全装修内容提供全装修内容v提供全装修客户服务内容提供全装修客户服务内容v提供全装修的装修菜单提供全装修的装修菜单v提供性价比优的材料提供性价比优的材料及样板房装修效果及样板房装修效果v提供样板房、售楼处软装饰方案提供样板房、售楼处软装饰方案v提供交接、验收方案提供交接、验收方案v与总包方进行协调及项目公司配合的方案与总包方进行协调及项目公司配合的方案全装修服务要求全装修服务要求装修篇装修篇售前阶段售前阶段参与设计节点阶段参与设计节

30、点阶段配合开发商、配合开发商、设计单位、销售公司设计单位、销售公司结合销售、客户需求结合销售、客户需求做项目装修服务方案做项目装修服务方案施工过程中与总包方、施工过程中与总包方、开发商协调，按期完成开发商协调，按期完成工程进度，保证销售工程进度，保证销售按质、按量、按期完成按质、按量、按期完成样板房及售楼处的样板房及售楼处的装修及软装饰任务装修及软装饰任务全装修服务要求全装修服务要求装修篇装修篇售中阶段售中阶段配合销售公司配合销售公司派出客户服务专案派出客户服务专案小组进驻案场小组进驻案场在样板房，在样板房，客服人员现场咨询客服人员现场咨询及解答客户装修疑问及解答客户装修疑问协助销售公司减少协助销售公司减少有关装修问题上有关装修问题上签约时的难度签约时的难度全装修服务要求全装修服务要求装修篇装修篇售后服务阶段售后服务阶段派出维修小组派出维修小组进驻社区，在责进驻社区，在责任范围内及时任范围内及时解决客户在装修解决客户在装修问题上的保修问题上的保修任务任务配合工程节点配合工程节点进场装修，进场装修，按质、按量、按质、按量、按期的保证交房按期的保证交房协助物业交房协助物业交房验收，及时对验收，及时对验收问题进行验收问题进行整改，减少客户整改，减少客户与开发商间关于与开发