基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究

基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究目录引言5一、房屋征收成本内涵5二、房屋征收成本评估的必要性6（一）确定征收补偿费用的参考依据6（二）社会稳定风险评估的参考依据7（三）拟定安置补偿方案的参考依据8（四）合理安排工作经费的参考依据8三、房屋征收成本评估的重要意义9四、房屋征收成本评估程序9五、房屋征收成本构成及测算标准10（一）房屋征收补偿费用10（二）征收实施单位工作经费13（三）被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费13（四）其他费用13（五）不可预见费14六、房屋征收成本评估报告内容16（一）封面16（二）致委托人函16（三）目录17（四）评估声明17（五）评估假设和限制条件17（六）评估报告18（七）附件19七、应用举例20摘要本课题主要基于房屋征收立项前房屋征收成本评估研究，通过对房屋征收成本评估的必要性和重要性进行分析，明确房屋征收成本的内涵，规范房屋征收成本评估程序，分析房屋征收成本的构成和测算依据、研究房屋征收成本报告的主要内容，并将项目房屋征收成本报告作为案例，举例说明房屋征收成本研究的主要成果。关键词房屋征收成本评估社会风险评估安置补偿引言征收项目立项前，房屋征收部门需要做的工作主要有三部分匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案。目前许多地市房屋征收部门将预评估报告作为房屋征收补偿的依据，仅对少数选择货币补偿和少数所谓的“钉子户”出具分户报告，虽然名义上节省了部分评估成本，但这明显违背了国有土地上房屋征收与补偿条例，也加大了征收能否顺利完成的风险。郑州市房屋征收部门要求出具预评估报告和正式报告，预评估报告的目的是为匡算房屋征收成本，正式报告是根据有关规定必须出具存档的，但审计部门对评估机构收取预评估报告和正式报告两次费用提出质疑，认为预评估报告和正式报告重复收费。在此背景下对房屋征收成本进行研究，既预防估价机构传统征收业务受到影响，也拓展了房地产估价业务范围，规避了审计部门的质疑。将房屋征收成本测算委托给房地产评估机构，既减轻房屋征收部门的征收工作压力，也增加了安置补偿费确定的客观性及合理性，同时使得制定的安置补偿方案更为客观、合理，为房地产估价机构拓展了新业务,因此进行房屋征收成本评估研究，既具有理论意义又有现实需求。一、房屋征收成本内涵成本属于商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分，指人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源。房屋征收成本是指在征收主体国家基于保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，以行政权取得集体、个人房屋所要耗费的资源，其所耗费资源的货币表现及其对象就是房屋征收成本。二、房屋征收成本评估的必要性以郑州市为例，目前房屋征收总费用的测算，一般以市、区房屋征收部门根据住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用匡算的基础，这样会存在一定的弊端，一旦征收部门对房屋征收成本组成项目预计不足，缺项、漏项，会造成征收费用不能足额到帐，造成征收工作难以进行，而且征收项目立项前，除测算房屋征收成本工作外，征收部门仍需要进行社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案,无形中增加了房屋征收部门的立项前工作。征收部门通过委托专业房地产评估结构进行房屋征收成本测算可以有效避免这种现象，在房屋征收成本评估中包含了房屋征收项目立项前的三项工作匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案，委托房地产评估结构进行征收成本估价成为必要，也成为未来房屋征收工作发展的新趋势。（一）确定征收补偿费用的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。条例中规定的征收补偿费用足额具体应是多少，补偿费用包括哪些项目，如何合理安排征收补偿费用，这些都是房屋征收部门在公布征收决定之前就应该确定的事情。通常情况下，房屋征收部门是参照住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用的匡算，但这仅限于对征收区域内被征收房屋价值进行评估，而补偿被征收房屋价值只是房屋征收成本中的一部分，同时需要准确估算征收房屋所涉及的搬迁费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失补偿费、安置房建设等费用。委托房地产评估机构对房屋征收成本进行测算，可以较为准确估算征收成本。房地产评估机构通过对房地产市场的动态掌握和参与征收项目的工作经验，合理测算房屋征收过程中的成本，房屋征收部门依据房地产估价机构出具的房屋征收成本报告作为申请拨付房屋征收费用的参考依据。（二）社会稳定风险评估的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十二条规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要是（1）房屋征收的强制性；（2）项目是否合法性和合理性；（3）被征收人对补偿的期望值过高；（4）补偿不公平。关于社会稳定风险评估，房屋征收部门通常的做法是通过被征收人员代表意见和政府会议讨论决定，若由无利害关系的第三方站在客观、合理的角度进行科学的预测，可以减少房屋征收过程中可能发生的矛盾冲突，通过对房屋征收成本进行测算，平衡征收人和被征收人利益，科学预测社会稳定风险存在的可能性及大小，针对可能出现的社会稳定风险提出相关防范措施，维护社会稳定。（三）拟定安置补偿方案的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十条规定房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。房地产评估机构依凭掌握全面的房地产市场信息和专业的房地产估价知识以及对房屋征收补偿安置费用的多方调查，通过比较、调查、询问等方法，综合考虑征收项目的实际情况，对被征收房屋的实物、权益、区位进行调整，合理确定被征收房屋成本，征收部门可以根据房屋征收成本所列成本构成要素，拟定房屋征收安置补偿方案。（四）合理安排工作经费的参考依据郑州市房屋征收费用实行资金分级管理，由市、区财政投资的市政基础设施等公共利益项目，征收补偿费用由市、区财政部门出具资金担保书。旧城区改建、保障性安居工程等项目，征收补偿费用由本级征收部门负责监管，不可预见费由市级征收部门负责监管。通过房屋征收成本评估，本级、市级征收部门可以分别确定各自监管资金部分的数额，合理安排资金使用情况。房屋征收成本测算是模拟房屋征收过程，对征收过程中可能出现的各项费用支出进行科学预测，最终确定该征收项目需要征收补偿的总费用，使征收部门对房屋征收过程中各项费用安排情况做到心中有数，有计划、有步骤的进行资金安排，避免出现捉襟见肘的尴尬。三、房屋征收成本评估的重要意义房屋征收成本评估对房屋征收部门来说，通过委托专业评估机构对征收成本的估算，首先保证了征收项目总费用测算的准确性，降低了房屋征收过程中可能出现资金不足的风险；其次，减轻了征收部门的工作负担，使征收部门可以将重心放在房屋征收的其他工作上；第三，由于房屋征收成本报告中包括社会稳定风险评估,房屋征收部门不再单独委托进行社会稳定风险评估,降低了房屋征收成本；第四，征收部门申请征收补偿费用更有理有据，政府对征收补偿费用的监管更有的放矢；在估价机构越来越多，竞争越来越激烈的房地产估价行业，房屋征收成本估价是一个机遇，它为有能力的估价机构提供了一个开展业务的新领域，但同时它也是一个挑战，房屋征收成本评估不同于估价师驾轻就熟的抵押价值评估和市场价值评估，不仅要求估价师全面了解房地产市场行情，更要求估价师具有多年的房屋征收工作经验，熟悉房屋征收流程，对房屋征收成本组成和征收相关税费规定有详尽了解。通过对房屋征收成本估价课题的研究，规范房屋征收成本估价报告内容和格式，提升估价机构整体实力，增强估价机构软实力，促进房地产估价行业健康发展，减少估价机构之间的恶意竞争。四、房屋征收成本评估程序为了保质、按时完成每一个房屋征收成本评估项目，必须制订科学、严谨、完整的评估程序，使评估工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费。房屋征收成本评估的基本程序是（一）受理征收成本评估委托并由委托人出具委托书；（二）确定估价基本事项；（三）制订评估作业方案；（四）实地查勘（包括被征收房屋实地勘察和安置房实地查勘）；（五）搜集成本测算所需资料；（六）测算房屋征收成本；（七）撰写房屋征收成本报告；（八）资料归档。五、房屋征收成本构成及测算标准通过对以往的征收项目评估工作的归纳，房屋征收成本由以下五部分费用组成（一）房屋征收补偿费用1、征收房屋补偿费用（1）货币补偿费用，包含征收过程中涉及的房屋及附属物的货币补偿。A被征收房屋货币补偿根据房屋征收部门前期的入户调查，确定选择货币补偿房屋的面积或比例；在无法确定面积或比例的情况下，可根据以往征收项目经验确定选择货币补偿房屋的面积或比例，被征收房屋的价格由估价机构采用比较法、收益法、成本法等适合的评估方法进行确定，据此测算被征收房屋货币补偿的费用；B附属物货币补偿附属物价值补偿应根据政府部门出台的相关规定据实补偿，但在实际房屋征收项目中，征收部门对附属物数量据实统计工作困难、工作量大，在房屋征收成本测算中，通常根据房屋征收部门前期调查的住户，按照户数进行补偿，据此测算附属物的货币补偿的费用。（2）产权调换房屋成本，包括购置现房进行安置和异地（或原地）房屋建设进行安置，其中异地（或原地）房屋建设安置由分为互补差价和不补差价。A购置现房安置房地产评估机构通过调查购置现房区域内市场状况和类似房屋的价格，选择合理的估价方法，测算安置现房的价格，确定产权调换房屋的成本；B异地（或原地）房屋建设安置根据异地（或原地）的土地规划经济技术指标及产权调换房屋建筑面积，按房地产开发程序进行测算产权调换的成本。房屋开发建设过程中产生的费用有（1）土地取得成本（2）建设成本（3）管理费（4）销售税费（5）销售费用（安置房不需要进行销售，无销售费用）（6）投资利息（7）开发利润（安置房为政府安置选择产权调换的被征收人开发建设的，不对外销售，不计开发利润）。对被征收房屋的评估价值与房屋开发建设实际成本不一致的，负责征收的市、区人民政府应当与被征收人计算、结清差价。2、搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费对搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费的确定，应优先选用当地政府公布的标准，对无标准选用时，估价机构应通过询问搬家机构、房屋租赁中介及物业管理公司，结合被征收房屋实际情况，通过实物、权益、区位状况调整确定搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费，测算房屋征收成本。3、停产停业损失补偿费河南省实施若干规定中对停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月；对停产停业损失补偿标准一般有两种情况A、已办理税务登记并具有纳税凭证停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定，月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。无纳税证明的不计算该项费用；B、未办理税务登记且无法提供纳税凭证通过借鉴以往房屋征收项目中各类非住宅房停产停业损失补偿标准，结合该项目的实际情况，确定项目停产停业损失补偿标准，据此测算该项费用。4、装饰装修补助费装饰装修补助费的确定，对政府文件有规定的优先选用政府相关规定，无相关规定的，根据房屋征收部门前期的入户调查，将室内装饰装修分成若干等级并对每个等级进行标准设定，将被征收房屋按装饰装修等级进行分类统计，测算出各个等级装饰装修所占的比例；根据工程量清单综合单价中房屋装饰装修标准及价格，确定各个等级装饰装修的单价，据此估算被征收房屋室内装饰装修补助费。5、积极搬迁奖励费积极搬迁奖励费，政府公布相关奖励标准，优先选用，无相关规定，参考其他征收项目积极搬迁奖励费的设定，结合项目的实际情况进行确定。6其他事项因征收造成固定电话、互联网络、有线电视、空调等固定设备的拆装费，有规定的，按照规定补偿，没有规定的，参照相关设备仪器的安装预算定额，结合项目实际情况，据此测算该项费用。（二）征收实施单位工作经费即征收劳务费，包括征收部门人员在征收过程中对人员工资、办公费、差旅费等相关费用的开支；通常由当地政府公布的标准，结合项目的实际情况进行测算；（三）被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费的确定多采用招投标方式，房屋征收成本测算中该项费用应借鉴类似项目中标单位和房屋征收实施单位签订的合同，并结合该项目的实际情况进行测算；（四）其他费用1被征收房屋的测绘费根据房屋征收部门前期的入户调查，确定被征收房屋的需要测绘的建筑面积和性质，按照测绘行业的测绘收费标准，估算被征收房屋的测绘费用；2房屋征收时评估费根据房屋征收部门前期的入户调查，对被征收房屋进行分类，统计各类房屋的建筑面积；估价人员进行市场调查和资料收集，估算各类被征收房屋的单价和总价，根据房屋评估的收费标准，测算房屋征收时的评估费用；（五）不可预见费一般按照前四项合计的比例计提不可预见费，作为预防未来风险导致的征收成本增加而预留的费用。有规定的，按照规定计提，没有规定的，结合项目实际情况，确定不可预见费率计提标准，测算不可预见费。具体测算标准详见下表房屋征收补偿成本测算表项目组成测算被征收房屋货币补偿根据房屋征收部门前期的入户调查，确定选择货币补偿房屋的面积或比例；在无法确定面积或比例的情况下，可根据以往征收项目经验确定选择货币补偿房屋的面积或比例，据此测算被征收房屋货币补偿的费用；货币补偿费用附属物货币补偿在实际房屋征收项目中，附属物价值补偿应据实进行补偿测算；由于附属物数量据实统计工作困难、工作量大，在房屋征收成本测算中，通常根据房屋征收部门前期调查的住户，按照户数进行补偿，据此测算附属物的货币补偿的费用。购置现房安置通过调查购置现房区域内市场状况和类似房屋的价格，通过合理的估价方法，测算安置现房的价格，确定产权调换房屋的成本；征收房屋补偿费用产权调换房屋成本异地（或原地）房屋建设安置根据异地（或原地）的土地规划经济技术指标及产权调换房屋建筑面积，按房地产开发程序进行测算产权调换的成本。房屋开发建设过程中产生的费用有（1）土地取得成本（2）建设成本（3）管理费（4）销售税费（5）销售费用（安置房不需要进行销售，无销售费用）（6）投资利息（7）开发利润（安置房为政府安置选择产权调换的被征收人开发建设的，不对外销售，不计开发利润）。对被征收房屋的评估价值与房屋开发建设实际成本不一致的，负责征收的市、区人民政府应当与被征收人计算、结清差价。搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费这部分费用一般根据当地政府公布的标准，结合项目的实际情况进行测算已办理税务登记并具有纳税凭证停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定，月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。无纳税证明的不计算该项费用；停产停业损失补偿费未办理税务登记且无法提供纳税凭证通过借鉴以往房屋征收项目中各类非住宅房停产停业损失补偿标准，结合该项目的实际情况，确定项目停产停业损失补偿标准，据此测算该项费用。装饰装修补助费根据房屋征收部门前期的入户调查，将室内装饰装修分成若干等级并对每个等级进行标准设定，将被征收房屋按装饰装修等级进行分类统计，测算出各个等级装饰装修所占的比例；根据项目的具体情况，确定各个等级装饰装修的单价，据此估算被征收房屋室内装饰装修补助费。积极搬迁奖励费根据当地政府公布的标准，结合项目的实际情况进行测算。房屋征收补偿费用其他事项因征收造成固定电话、互联网络、有线电视、空调等固定设备的拆装费，有规定的，按照规定补偿，没有规定的，参照相关设备仪器的安装预算定额，结合项目实际情况，据此测算该项费用。征收实施单位工作经费即征收劳务费，包括征收部门人员在征收过程中对人员工资、办公费、差旅费等相关费用的开支；通常由当地政府公布的标准，结合项目的实际情况进行测算；被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费借鉴类似项目中标单位和房屋征收实施单位签订的合同，并结合该项目的实际情况进行测算；被征收房屋的测绘费根据房屋征收部门前期的入户调查，确定被征收房屋的需要测绘的建筑面积和性质，按照测绘行业的测绘收费标准，估算被征收房屋的测绘费用；其他费用房屋征收时评估费根据房屋征收部门前期的入户调查，对被征收房屋进行分类，统计各类房屋的建筑面积；估价人员进行市场调查和资料收集，估算各类被征收房屋的单价和总价，根据房屋评估的收费标准，测算房屋征收时的评估费用；不可预见费一般按照前四项合计的比例计提不可预见费，作为预防未来风险导致的征收成本增加而预留的费用。有规定的，按照规定计提，没有规定的，结合项目实际情况，确定不可预见费率计提标准，测算不可预见费。六、房屋征收成本评估报告内容房屋征收成本评估报告是评估机构和评估人员的“产品”，是评估机构履行评估合同、交付的评估成果、给予委托人关于房屋征收成本等相关问题的正式答复，是关于房屋征收成本及相关问题的专业意见，是记录评估过程、反映评估成果的文件，也是关于房屋征收成本及相关问题的研究报告。房屋征收成本报告一般由以下7大部分组成1封面；2致评估委托人函；3目录；4评估声明；5评估假设和限制条件；6评估报告；7附件。（一）封面封面的基本要素包括1评估报告名称宜为房屋征收成本评估报告；2评估报告编号反映估价机构简称、估价报告出具年份，并应按顺序编号数；3评估项目名称可根据评估对象位置或房屋征收部门规定的项目名称和估价目的，提炼出简洁的名称；4评估委托人一般为房屋征收部门；5评估机构实施项目评估机构；6评估人员，应写明执行该项目评估的人员姓名、相关资格，协助评估的人员的姓名、相关资格，帮助评估的专家的姓名、相关资格；7评估报告出具日期，应与致委托人函中的致函日期一致。（二）致委托人函致评估委托人函是评估机构正式向评估委托人报告评估结果、呈送评估报告的文件。致函正文一般应包含六项内容一是评估对象，二是评估目的，三是评估时点，四是评估方法,五是评估结果，六是评估报告应用有效期。致函落款为评估机构的全称，加盖评估机构公章，并由法定代表人（执行合伙人）签名或加盖私章。致函日期这是指致函时的年、月、日，为评估报告完成日期。（三）目录根据项目实际情况单独列出，包括一级标题和二级标题。（四）评估声明1对被征收房屋事实存在的真实说明且没有虚假记载及重要事项遗漏；2对被征收房屋成本的构成是经过房屋征收部门认可且是项目实施过程中确实存在的；3评估报告中的内容是评估人员实地查勘所记录的；4评估人员是按照房地产估价规范、国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法等规定撰写评估报告；5评估人员与评估委托人、被征收人没有现实或潜在的利益关系；（五）评估假设和限制条件1根据项目实际情况，按照房地产估价规范要求，分别从一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等几方面进行详细的说明；2针对评估报告的用途、使用方向、使用期限、使用范围及使用过程中要注意的事项进行逐项说明。（六）评估报告房屋征收成本评估报告应简明扼要说明下列事项1委托人（名称、住所、联系电话和法定代表人姓名）2评估机构（名称、住所、法定代表人或者执行事务合伙人姓名、相关资质、联系方式）；3评估目的；4评估对象（包括拟被征收房屋及产权调换房屋的基本状况描述、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分）；5评估时点（由评估双方根据评估目的协商确定）；6房屋征收成本的内涵与构成7评估原则（1）独立、客观、公正原则；（2）合法原则；（3）价值时点原则；（4）替代原则；8评估依据应说明评估所依据的有关法律、法规和政策，有关评估标准，评估委托人提供的评估所需资料，评估机构、注册房地产估价师掌握和搜集的评估所需资料。9房地产市场状况描述与分析（含租赁市场）评估对象所在地区经济社会发展状况描述与分析评估对象所在地区房地产市场总体状况描述与分析评估对象所在地区同类物业市场状况描述与分析评估对象自身有关市场状况描述与分析10社会稳定风险分析与预测11评估方法对成本构成要素进行分类，按类别选用适合的评估方法。适用估价规范中规定评估方法的，优先选有，估价规范中无合适评估方法的，根据实际情况选用德尔菲法、案例比较法等方法。12测算过程13评估结果确定14评估人员（包括执行评估的人员的姓名、相关资格或者专业技术职务、执行评估内容及本人签名，协助评估的人员的姓名、相关资格或者专业技术职务、协助评估内容及本人签名，帮助评估的专家的姓名、相关资格或者专业技术职务、帮助评估内容及本人签名）15实地查勘期16评估作业期17评估报告有效期限（七）附件根据评估项目实际情况，分别列出附件内容，最基本附件包括评估委托书、评估对象位置图、评估对象实地查勘情况和相关照片、评估对象基本情况说明表、评估所依据的文件资料、评估机构营业执照、评估机构资质证书、注册房地产估价师资格证书等。七、应用举例以市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目为案例，举例说明房屋征收成本报告的内容及格式。房屋征收成本评估报告评估项目名称市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目房屋征收成本评估评估委托人市牧野区有机化工厂棚户区改造指挥部房地产评估机构河南房地产评估有限公司评估人员报告出具日期二一五年九月二十五日致委托人函市牧野区有机化工厂棚户区改造指挥部承蒙委托，我们对位于市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目进行了房屋征收成本评估。评估对象市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目位于线材厂以西、西华大道以东、卫河以北、曙光机械厂和电光机械厂以南，项目占地面积78346，约合土地11752亩。拟被征收房屋基本情况表序号名称建筑面积（）土地面积（）折合亩数户数用途1工业923780109442116423工业2商业9563215938723914商业3住宅348782065807929871373住宅合计45072327834611752390安置房建设技术经济指标如下序号项目指标1土地用途居住用地2容积率2993用地面积783464建筑密度21325绿地率35566安置房建筑面积41853847安置房分摊土地面积1399794评估目的为房屋征收立项提供参考依据而评估房屋征收成本。评估时点根据评估目的，经与委托人协商，评估时点定为二一五年九月十二日。评估方法被征收住宅采用比较法,被征收商业采用收益法,被征收工业采用成本法,原地安置房采用成本法,其他费用采用案例比较法和调查法评估结果评估人员经过实地查勘及市场调查，遵照中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法等评估原则，按照严谨的房屋征收成本评估程序，在认真分析所掌握的资料与影响被征收房屋成本诸因素的基础上，进行了分析、测算和判断，最终确定征收市有机化工厂及周边区域房屋于评估时点的成本为人民币225182264元，大写人民币贰亿贰仟伍佰壹拾捌万贰仟贰佰陆拾肆元整。特别提示评估的其它有关情况和相关专业意见，请见附后的评估报告，本评估报告使用期限自评估报告出具之日起为一年，另请特别关注本评估报告中的评估假设和限制条件，以免造成不必要的损失。目录一、评估声明5二、评估假设和限制条件6三、评估报告8（一）评估委托人8（二）房地产评估机构8（三）评估目的8（四）评估对象8（五）评估时点11（六）房屋征收成本及内涵11（七）评估原则12（八）评估依据12（九）房地产市场状况描述与分析14（十）社会稳定风险分析27（十一）评估方法35（十二）测算过程36（八）评估结果的确定70四、附件71一评估对象位置图71二评估对象实地查勘情况和相关照片71三估价委托书71四市红旗区印染厂区域棚户区改造项目安置补偿方案71五市卫滨区十里铺村城中村改造项目安置补偿方案71六市第一化肥厂及周边区域棚户区改造项目安置补偿方案71七市人民政府办公室关于征收城市生活垃圾处理的通知71八房地产评估机构营业执照复印件71九房地产评估机构资质证书复印件71十评估人员评估资格证书复印件71一、评估声明我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内1、本评估报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2、本评估报告中的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响；3、评估人员与评估报告中的评估对象没有实现或潜在的利益，与评估委托人及评估利害关系人没有任何利害关系；对与该评估对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系；4、评估人员（张德恩、付改利）已于二一五年九月十二日对本评估报告中的评估对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于评估对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对评估对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任，我们不承担对建筑物结构质量调查的责任；5、我们是依照国有土地上房屋征收与补偿条例、国有土地上房屋征收评估办法、房地产估价规范、城镇土地估价规程的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、我们在本评估项目中没有得到他人的重要专业帮助。评估人员签字二、评估假设和限制条件（一）评估报告结论成立的假设前提1、评估对象在评估时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；2、评估对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；3、估计对象的基本信息均来源于委托方提供的相关资料，评估人员未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，评估人员及评估机构不承担责任；4、根据委托方的委托及市房屋征收安置补偿的实际情况，本次估价中的安置补偿状况设定如下工业、商业用房全部采用货币补偿，按货币补偿额测算其征收补偿成本；住宅房屋全部进行产权调换，无需进行货币补偿测测算其征收补偿成本；5、任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律、法规。（二）评估报告使用的限制条件1、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；3、本估价报告的有效期限为壹年。如超过有效期，或评估时点之后、有效期之内评估对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；4、本估价报告专为委托方使用，未经本公司同意，不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；6、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正；8、本报告由河南房地产评估有限公司负责解释。三、评估报告（一）评估委托人名称市牧野区有机化工厂棚户区改造指挥部（二）房地产评估机构机构名称河南房地产评估有限公司法定代表人孙甫杰营业执照注册号410199100033212住所郑州市金水区玉凤路333号1号楼14层14051号资质等级一级证书编号建房估证字2013085号（三）评估目的为房屋征收立项提供参考依据而评估房屋征收成本。（四）评估对象1、被征收房屋基本情况被征收房屋位于线材厂以西、西华大道以东、卫河以北、曙光机械厂和电光机械厂以南，项目总占地面积78346，约合11752亩。拟被征收房屋基本情况表序号名称建筑面积（）土地面积（）折合亩数户数用途1工业923780109442116423工业2商业9563215938723914商业3住宅348782065807929871373住宅合计45072327834611752390市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目主要包括市有色金属材料厂、市金属制品厂、河南建达建筑有限公司三个工业房地产和商业、住宅。该区域建（构）筑物多建于上世纪八十年代，外墙面为红砖墙和水泥墙面，房龄较长。2、安置房基本情况安置房采用原地安置，其所在宗地形状规则，地势平坦，地质条件较好，承载力较高，宗地内开发程度已达六通一平（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通天然气及场地平整），其具体条件为土地平整，市政供水、供电、通气、通讯、通路保证率均在98以上，能满足正常生活需要，雨污水分流，排水通畅。被征收房屋住宅以毛坯房进行置换，安置房建设情况如下序号项目指标1土地用途居住用地2容积率2993用地面积783464建筑密度21325绿地率35566安置房建筑面积41853847安置房分摊土地面积13997943、评估对象区位状况市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是河南第三大城市，豫北的经济、文化和交通中心，中原城市群城市之一。市区人口120万，建成区114平方千米，辖四区两市六县，拥有中国最佳生态宜居城市、中国国家森林城市、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、中国可持续发展城市等多项荣誉地处中原大地，河南北部，是豫北地区唯一的国家级交通运输枢纽城市，铁路南北大动脉京广铁路和太石铁路在此交汇，京港高铁客运专线石武段、新月二线正在建设，107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。新晋高速、鹤辉高速正在修建。与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和大外环（双向六车道，全长112KM）建成通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。开通了市内到各县城际公交和郑州、开封、许昌、鹤壁、安阳、焦作市际公交。各县公路客运站均达到了二级以上。牧野区原市郊区，建区于1955年，于2004年2月区划调整后更名。牧野区位于市市区中北部，东西横穿整个市区。现辖王村镇、牧野乡2个乡（镇）和新辉路、卫北、北干道、花园、荣校路、东干道、和平路7个办事处，共57个行政村和34个社区居委会。全区总面积100平方公里，总人口329万人。牧野区围绕商贸中心、特色街区、专业市场、现代物流等多种业态谋划现代服务业发展，初步形成了以精品房地产、货运物流、商贸服务业等为重点的服务业发展新格局。文化宫城市综合体、绿都塞纳春天、金宸国际、太阳城、维多利亚城、古龙市场、货运东站、胜利物流、水产品大世界二期、茹岗农产品配送中心等一批三产项目进展顺利。被征收房屋包括工业、商业、住宅，影响被征收房屋的主要区域因素有交通条件、基础设施、商业繁华度、生活配套设施、环境质量等，根据注册房地产估价师实地查勘及调查，估价对象的区位状况如下交通条件估价对象临西干桥东街，近西华大道、宏力大道，交通通达度高；附近有15路、33路、38路等公交线路停靠点，公共交通便捷，通达度较高；基础设施被征收工业所在的区域内水、电、路、通讯等基础设施完善，能满足正常生产需要商业繁华度估价对象临西干桥东街，近西华大道、宏力大道，人流量一般，繁华度一般。生活配套设施估价对象周边有利民机械工业公司职工医院以及银行、工商银行、农业银行、市牧野区西干道小学、市第十二中学，超市、中国移动、中国联通、中国邮政、菜市场等商服网点，生活配套设施较齐全；环境质量估价对象所在区域建筑密度较小，绿化率低，噪音污染程度一般，卫生条件一般。（五）评估时点根据评估目的，经与评估委托人协商，评估时点定为二一五年九月十二日（六）房屋征收成本及内涵房屋征收成本房屋征收成本是指在征收主体国家基于保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，以行政权取得集体、个人房屋所要耗费的资源，其所耗费资源的货币表现及其对象就是房屋征收成本。房屋征收补偿成本包括房屋征收补偿费用（征收房屋补偿费用、搬迁费、临时安置费以及物业管理补助费、停产停业损失补偿费、装饰装修补助费、积极搬迁奖励费、其他事项）、征收实施单位工作经费、被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费、其他费用（被征收房屋的测绘费、房屋征收时评估费）、不可预见费。（七）评估原则本次评估遵守独立、客观、公正、合法、评估时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方评估利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则要求评估结果是在依法判定的评估对象状况下的价值或价格的原则。3、评估时点原则要求评估结果是在根据评估目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则要求评估结果与评估对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。（八）评估依据1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章（1）中华人民共和国物权法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国土地管理法；（4）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院590号令）；（5）河南省人民政府关于印发国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定的通知（豫政【2012】39号；（6）国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）。2、本次估价采用的技术规程（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502912015）；（2）城镇土地估价规程（GB/T185082014）（3）国有土地上房屋征收评估办法（建房【2011】77号）3、委托方提供的有关资料（1）委托书；（2）市牧野区有机化工厂棚户区改造项目规划方案4、估价机构及估价人员掌握和收集的有关资料。（1）估价人员现场勘查资料；（2）估价人员市场调查资料；（3）省市有关工程造价管理文件；（4）市有机化工厂及周边区域棚户区改造项目相关资料；（5）市人民政府关于印发市推进棚户区改造实施方案的通知（新政文【2010】29号）；（6）市人民政府办公室关于印发关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要的通知（新政办【2011】97号）；（7）市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见（【2014】125号）。（九）房地产市场状况描述与分析1、市经济社会发展状况描述与分析2014年，在市委、市政府的正确领导下，全市切实把握“稳中求进”总基调，紧紧围绕着力扩需求、着力创优势、着力破瓶颈、着力惠民生的发展要求，坚持“项目为先”策略，抢抓机遇，真抓实干，积极推动经济发展方式转变和经济结构调整，努力构建中原经济区强市。全市经济实现了平稳较快的发展，各项社会事业取得新的进步。（1）综合初步核算，全年生产总值1918亿元，同比增长93。其中，第一产业增加值2274亿元，同比增长45；第二产业增加值108551亿元，同比增长11；第三产业增加值60509亿元，同比增长74。三次产业结构119566315。全年居民消费价格总水平比上年上涨2。其中，粮食类价格上涨38。河南工业生产者出厂价格下降19；工业生产者购进价格下降16。固定资产投资价格持平，农业生产资料价格下降21。年末从业人员3435万人，其中城镇从业人员992万人。全市新增就业927万人；下岗失业人员实现再就业316万人；就业困难人员实现再就业109万人；新增农村劳动力转移405万人；农村劳动力转移就业12257万人。城镇登记失业率为397。全年实现公共财政预算收入13913亿元，同比增长74。其中，税收收入9663亿元，增长15。完成公共财政预算支出27936亿元，同比增长43。其中，教育支出6256亿元，同比增长36；就业补助支出167亿元，降低153；医疗卫生支出3051亿元，增长187，住房保障支出15亿元，增长193。全市城镇化率达到4758，比上年提高151个百分点。（2）农业全年粮食种植面积不含长垣、以下同54228千公顷，比上年增加91千公顷，其中小麦种植面积28889千公顷，增加139千公顷，硬粒小麦种植面积占小麦种植面积的比重为942。棉花种植面积410千公顷，减少275千公顷。油料种植面积6646千公顷，增加102千公顷。蔬菜种植面积5918千公顷，增加202千公顷。全年粮食产量（不含长垣）35349万吨，比上年增产25；蔬菜产量27365万吨，增产80；油料产量3048万吨，增产94；水产品产量（含长垣）627万吨，增产4。全年新增有效灌溉面积15千公顷，发展节水灌溉面积835千公顷。年末农业机械总动力7542万千瓦，比上年增长17；大中型拖拉机211万台，增长52；农村用电量不含长垣5864亿千瓦小时，增长52。（3）工业和建筑业全年全部工业增加值9463亿元，比上年增长110。规模以上工业增加值86972亿元，增长123。其中，规模以上轻工业增加值不含长垣为32237亿元，增长124；规模以上重工业增加值不含长垣43752亿元，增长121，轻、重工业比例为424576。产品销售率不含长垣984。规模以上工业33个行业大类中不含长垣，增加值居前10位的行业中化学原料及化学制品制造业9318亿元，增长195；通用设备制造业6726亿元，增长17；电气机械和器材制造业6069亿元，增长172；非金属矿物制品业5895亿元，增长172；纺织业5651亿元，增长136；医药制造业5102亿元，降低06；专用设备制造业4580亿元，增长104；造纸及纸制品业4474亿元，增长153；农副食品加工业4086亿元，增长116；电力、热力生产和供应业3314亿元，降低13。主要工业产品产量中不含长垣，畜肉制品产量比上年增长88，速冻米面食品增长102，纱增长388，发电量降低30，化肥增长298，钢材增长264，水泥增长139。全年25个产业集聚区（含专业园区）不含长垣累计实现规模以上工业增加值6331亿元，同比增长154；总量占全市规模以上工业的833，增速比全市规模以上工业平均水平高34个百分点。其中，12个产业集聚区实现规模以上工业增加值45835亿元，增长157；13个专业园区实现规模以上工业增加值17475亿元，增长147。全年规模以上工业企业主营业务收入388337亿元，同比增长131；利润总额22082亿元，同比增长114。分所有制看不含长垣，国有控股工业利润1747亿元，减少160；集体控股工业利润1416亿元，同比增长83。分行业看，全市33个行业大类中利润总额（不含长垣）居前10位的行业中通用设备制造业实现利润2361亿元，同比增长108；医药制造业实现利润197亿元，同比增长614；化学原料及化学制品制造业实现利润185亿元，同比增长305；煤炭开采和洗选业实现利润1288亿元，同比下降355；酒、饮料和精制茶制造业实现利润1175亿元，同比增长220；纺织业实现利润877亿元，同比增长235。电气机械和器材制造业实现利润851亿元，同比增长157。农副食品加工业实现利润832亿元，同比减少856；专用设备制造业实现利润811亿元，同比增长113；非金属矿物制品业实现利润747亿元，同比增长182。全年全社会建筑业增加值13918亿元，比上年增长106。（4）固定资产投资全年完成固定资产投资184193亿元，增长186。其中,第一产业投资5509亿元，增长303；第二产业投资103965亿元，增长156；第三产业投资74719亿元，增长221。分类型看不含长垣，国有及国有控股投资16016亿元，比上年降低07；民间投资14298亿元，增长223；港澳台投资661亿元，增长209；外商投资1040亿元，下降619。全年25个产业集聚区（含专业园区）累计完成投资不含长垣107749亿元，总量占全市固定资产投资的673。全年房地产开发投资26749亿元，比上年增长177，其中不含长垣,以下同，住宅投资21448亿元，增长312。房屋施工面积214561万平方米，增长79，其中，住宅182390万平方米，增长93。房屋竣工面积42041万平方米，增长526，其中，住宅36062万平方米，增长703。商品房销售面积52006万平方米，增长95，其中，住宅48789万平方米，增长14。全年亿元及以上固定资产投资在建项目不含长垣564个，完成投资112836亿元，增长197。其中河南白鹅实业有限公司、高新技术产业开发区管理委员会、辉县市汽车配件有限责任公司、市华盛钢铁物流有限公司、中兵通信科技有限公司、河南华洋铜业集团有限公司、河南省中原汇通科技有限公司、河南帝隆车业有限公司、市亚洲电源股份有限公司、河南中科新原化工有限责任公司、中国电子科技集团公司第二十二研究所等已经竣工。（5）国内贸易全年批发和零售业增加值12724亿元，比上年增长82；住宿和餐饮业增加值431亿元，增长62。全年社会消费品零售总额69423亿元，比上年增长128。分城乡看，城镇消费品零售额（不含长垣）57352亿元，增长127；乡村消费品零售额6123亿元，增长130。分行业看不含长垣，全年批发业实现零售额6838亿元，增长122；零售业实现零售额50159亿元，增长135；全年住宿业实现零售额421亿元，减少02；餐饮业实现零售额6058亿元，增长80。限额以上批发和零售企业销售大类中不含长垣，食品、饮料、烟酒类销售额增长141，服装、鞋帽、针纺织品类215，日用品类增长214，家具类增长236，汽车类增长231，文化办公用品类增长181，金银珠宝类增长50，化妆品类增长264。分产品销售数量看不含长垣，轿车销售57550辆；彩色电视机销售359646台；房间空调器销售314903台；家用电冰箱销售36608台；电脑销售46290台。（6）对外经济全年进出口总额121亿美元，同比上升103。其中出口总额9亿美元，同比增长45；进口总额31亿美元，同比增长205。机电产品、高新技术产品分别出口177亿美元和035亿美元。全年新批准外商投资企业12个，实际利用外资76亿美元，增长151。全年对外劳务输出1648人次，对外承包合同额009亿美元，营业额009亿美元。（7）交通、邮电和旅游全年交通运输、仓储和邮政业增加值8618亿元，比上年增长04。年末公路通车里程13143公里，高速公路通车里程306公里，农村公路总里程11814公里。全年各种运输方式货物周转量30529亿吨公里，比上年增长75；旅客周转量2303亿人公里，增长189。全年邮电业务总量5935亿元，比上年增