星彦地产2006年成都市花样年花好园营销执行报告ppt课件

畅享成长的快乐 花样年 花好园 营销执行报告 畅享成长的快乐 【前言】 本报告的目的： 明确项目入市姿态； 确定项目的推广思路和方向； 确定销售推广的关键节点。 本报告的内容为策略大纲，具体执行方案将根据工作进展 分阶段提交。 畅享成长的快乐 【报告纲领】 目 标 市场启示 客户分析 销售策略形成营销推广执行大纲 竞争格局 产品分析 费用控制 畅享成长的快乐 目标设定目标设定 畅享成长的快乐 【目标设定】 n 成为成都双星大道片区明星物业； n 实现片区同期项目市场较高价格； n 实现快销的战略； n 完成07年销售总额； n 树立发展商品牌形象。 畅享成长的快乐 市场启示市场启示 畅享成长的快乐 【市场启示】 u 20062006年全市商品房供应面积为年全市商品房供应面积为2300 2300余万平方米，同比增长余万平方米，同比增长27%27%；销售面积约；销售面积约20042004万平方米，同万平方米，同 比增长比增长27.8%27.8%。 uu 五城区（含高新区）供应面积近五城区（含高新区）供应面积近12001200万平方米，同比增长万平方米，同比增长24.6%24.6%；成交面积达到；成交面积达到10081008万平米，万平米， 同比增长同比增长31%31%。 uu 结论：目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。结论：目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。 总体供销总体供销 畅享成长的快乐 住宅供销住宅供销 u 0606年主城区中城北的供销比值最大，达到了年主城区中城北的供销比值最大，达到了1.37 1.37，其次是城，其次是城 西为西为1.121.12，城东和城南供销基本持平。，城东和城南供销基本持平。 uu 0606年城西住宅供销比位居全市第二。年城西住宅供销比位居全市第二。 【市场启示】 畅享成长的快乐 20062006年成都市区土地供应情况年成都市区土地供应情况 u 20062006年城西的拍卖面积占土地拍卖供应总面积的年城西的拍卖面积占土地拍卖供应总面积的56 56，位居第一（，位居第一（华侨城地块华侨城地块 的成交，使得该区域土地成交量为各方位首位）的成交，使得该区域土地成交量为各方位首位）。城东、城南、城北和城中所占份城东、城南、城北和城中所占份 额分别是额分别是1818、1616、8 8、2 2。 uu 20062006年全市交易面积城西与城东位居第二，城南最大年全市交易面积城西与城东位居第二，城南最大。 【市场启示】 畅享成长的快乐 uu 目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。呈供需两旺态势。 u 0606年全市交易面积城西位居年全市交易面积城西位居第二；第二；商品房总体和住宅的交易均价居商品房总体和住宅的交易均价居第一位第一位 ；土地拍卖面积土地拍卖面积位居第一。位居第一。0707年城西将仍然是全市的年城西将仍然是全市的热点区域。热点区域。 u 二三环是目前房地产开发的主要区域，但随时间推移二三环是目前房地产开发的主要区域，但随时间推移，三环外必将成为重，三环外必将成为重 要的开发区域。要的开发区域。 【大势研判】 畅享成长的快乐 产品分析产品分析 畅享成长的快乐 畅享成长的快乐 【区位地段区位地段】周边配套周边配套 中 国 银 行 本 案 武侯科技园 规划区 政府办 公区 永 康 、 江 安 河 公 园 运 动 主 题 公 园 成 通 医 院 交 通 银 行 置信城 市商业 会所 机 投 综 合 市 场 机投 小学 、中 学 武侯 武科 小学 诺 丁 山 综 合 市 场 晋 阳 小 学 青 苹 果 幼 儿 园 阳 光 幼 儿 园 雅 顿 商 务 酒 店 开元 大酒 店 中 国 农 业 银 行 武侯市政公园 公交站点 公交站点 机投镇街办 机 投 医 院 邮 政 储 蓄 重 庆 刘 一 手 互 惠 超 市 学校学校 机投小学、机投中学、阳光幼儿机投小学、机投中学、阳光幼儿 园、青苹果幼儿园、晋阳小学、园、青苹果幼儿园、晋阳小学、 武侯科技小学武侯科技小学 医院医院 机投医院、成通医院、四川益康机投医院、成通医院、四川益康 腰椎病研究所、成都礼全腰椎病研究所、成都礼全门诊门诊 金融系金融系统统 邮邮政政储储蓄、中国蓄、中国银银行、中国行、中国农业农业 银银行、交通行、交通银银行行 生活配套生活配套 机投机投综综合市合市场场、诺诺丁山丁山综综合市合市场场、 互惠超市、重互惠超市、重庆庆刘一手、雅刘一手、雅顿顿商商 务务酒店酒店 开元开元 大酒店、置信城市大酒店、置信城市 商商业业会所会所 市政配套市政配套 永康森林公园、江安河永康森林公园、江安河观观景公园、景公园、 运运动动主主题题公园、武侯市政公园公园、武侯市政公园 u 项目周边存在部分基本配套，但不够完善。项目周边存在部分基本配套，但不够完善。 畅享成长的快乐 【片区发展前景片区发展前景】 u 项目周边有多个公园；项目周边有多个公园； uu 近年武侯科技园快速发展，武侯区政府将入驻新区，片区发展势头迅猛；近年武侯科技园快速发展，武侯区政府将入驻新区，片区发展势头迅猛； uu 项目处于武侯国际新区规划发展的中心位置，为休闲生活中心，发展潜力巨大项目处于武侯国际新区规划发展的中心位置，为休闲生活中心，发展潜力巨大。 住宅区 政府办公区 科技产业区 公园绿地 武侯科技园规划武侯区政府 武侯国际新区 武侯大道 草金路 永康森林公园 市中心 江 安 河 公 园 本案 畅享成长的快乐 【产品产品】规划 规划 住宅 u 两类产品组合：两类产品组合： 居家实用性住宅多功能小户型。居家实用性住宅多功能小户型。 uu 商业：商业： 临街社区型底商，满足配套需求。临街社区型底商，满足配套需求。 两类产品组合和商业配套符合，满足市两类产品组合和商业配套符合，满足市 场需求。场需求。 临街 底商 多功能小户型 畅享成长的快乐 【产品产品】户型构成 户型构成 多功能小 户型 住宅 uu 住宅体量约住宅体量约2.232.23万平米万平米，累计，累计263263套，其中套，其中2 2房房199199套、套、3 3房房6464套，分别占套，分别占75.6775.67和和24.3324.33； uu 多功能小户型体量约多功能小户型体量约1.81.8万平米，万平米，累计累计369369套，其中套，其中1 1房房350350套、套、2 2房房1919套，分别占套，分别占9595和和5 5； uu 项目主力产品为项目主力产品为2 2房住宅和房住宅和1 1房多功能小户型房多功能小户型. . 畅享成长的快乐 【产品产品】户型点评（小户型） 户型点评（小户型） 一房：一房： 户型方正紧凑，南北通透，通风采光良好，宜商宜居。户型方正紧凑，南北通透，通风采光良好，宜商宜居。 主卧主卧/ /客厅带飘窗，增大使用面积，采光良好。客厅带飘窗，增大使用面积，采光良好。 部分主卧部分主卧/ /客厅赠送客厅赠送6 6米挑高空中花园，性价比较高。米挑高空中花园，性价比较高。 卧室赠送6米 挑高空中花园 客厅赠送6米挑 高空中花园 畅享成长的快乐 n n 方正实用，布局合理方正实用，布局合理 ； n n 主次卧飘窗设计；主次卧飘窗设计； n n 赠送赠送6 6米挑高空中花米挑高空中花 园连接客厅。园连接客厅。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅A1A1） 畅享成长的快乐 方正实用、布局合理；方正实用、布局合理； 日照通风良好；日照通风良好； 客厅、卧室飘窗设计；客厅、卧室飘窗设计； 赠送赠送6 6米挑高空中花园。米挑高空中花园。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅A2A2） 畅享成长的快乐 方正实用、布局合理，明厨明卫；方正实用、布局合理，明厨明卫； 客厅带飘窗；客厅带飘窗； 主卧赠送主卧赠送6 6米挑高空中花园。米挑高空中花园。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅A3A3） 畅享成长的快乐 横厅设计，宽敞大气；横厅设计，宽敞大气； 超大生活阳台；超大生活阳台； 次卧赠送空中花园；次卧赠送空中花园； 主卧客厅均带飘窗。主卧客厅均带飘窗。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅A4A4） 畅享成长的快乐 超大入户花园；超大入户花园； 横厅设计，宽敞大气；横厅设计，宽敞大气； 主卧赠送空中花园；主卧赠送空中花园； 次卧客厅均带飘窗。次卧客厅均带飘窗。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅A5A5） 畅享成长的快乐 超大入户花园；超大入户花园； 客厅、次卧室均带飘窗；客厅、次卧室均带飘窗； 主卧赠送主卧赠送6 6米挑高空中花园。米挑高空中花园。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅B1B1） 畅享成长的快乐 入户花园；入户花园； 横厅设计，宽大舒适；横厅设计，宽大舒适； 客厅赠送客厅赠送6 6米挑高的空中花园；米挑高的空中花园； 卧室均带飘窗。卧室均带飘窗。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅B2B2） 畅享成长的快乐 入户花园；入户花园； 横厅设计，宽大舒适；横厅设计，宽大舒适； 赠送赠送6 6米挑高的空中花园连接次卧；米挑高的空中花园连接次卧； 客厅、次卧均带飘窗。客厅、次卧均带飘窗。 【产品产品】户型点评（住宅 户型点评（住宅B2B2） 畅享成长的快乐 住宅住宅 优势：优势： 1 1、面积紧凑、功能分区布局合理；、面积紧凑、功能分区布局合理； 2 2、明厨、明卫，通风采光良好。、明厨、明卫，通风采光良好。 3 3、赠送挑高空中花园，高性价比；赠送挑高空中花园，高性价比； 小户型小户型 优势：优势： 1 1、户型分区布局合理；、户型分区布局合理； 2 2、多功能设计满足居住、办公需求；、多功能设计满足居住、办公需求； 3 3、赠送挑高空中花园；、赠送挑高空中花园； 劣势：劣势： 1 1、4040年产权；年产权； 2 2、商业用电、用水；、商业用电、用水； 3 3、首付、首付5 5层、贷款期限层、贷款期限1010年。年。 【产品产品】户型小结 户型小结 畅享成长的快乐 发展商品牌发展商品牌 深圳品牌发展商，深圳品牌发展商，0707年为花样年品牌年，可参与品牌联动活动。 年为花样年品牌年，可参与品牌联动活动。 高品质配套服务高品质配套服务 花样年物管，彩生活平台，提供完善的高品质配套服务。花样年物管，彩生活平台，提供完善的高品质配套服务。 【产品附加值产品附加值】 畅享成长的快乐 5大核心竞争力： 高品质产品 现代时尚建筑成熟实用户型。 高性价比 赠送大面积的空中花园/露台。 多种产品组合 多功能小户型实用居家产品。 发展前景 武侯国际新区发展，武侯区政府入驻。 附加值： 发展商品牌完善物管配套。 【产品分析小结产品分析小结】 畅享成长的快乐 竞争格局竞争格局 畅享成长的快乐 【本区域板块分布特征】 区域板块构成：区域板块构成： uu双星大道沿线板块；双星大道沿线板块； uu内外双楠板块。内外双楠板块。 双 星 大 道 沿 线 区 域 内外双 楠区域 区域组成：区域组成： uu草金路周边沿线；草金路周边沿线； uu武侯大道周边沿线；武侯大道周边沿线； uu双星大道周边沿线及其围双星大道周边沿线及其围 合区域。合区域。 畅享成长的快乐 【本区域待建项目本区域待建项目】 态势：态势：本区域随着武侯国际新区的发展，前景看好，此外未来区域待开发土地较多本区域随着武侯国际新区的发展，前景看好，此外未来区域待开发土地较多 （累计约（累计约440440亩）。亩）。 土地市场供应量较大，后期推出项目较多，未来竞争较为激烈。土地市场供应量较大，后期推出项目较多，未来竞争较为激烈。 畅享成长的快乐 u主要分布： 双星大道两侧及附近，武青双星大道两侧及附近，武青 路、草金路及武科路附近；路、草金路及武科路附近； u时间： 这些楼盘均已推出或将在这些楼盘均已推出或将在0707 年上半年推出；年上半年推出； 未来片区供应较大，竞争较未来片区供应较大，竞争较 为激烈。为激烈。 【片区竞争楼盘分布图片区竞争楼盘分布图】 杜鹃花 园 华都.星公 馆 本案 上道.西 城 富邑华庭 诚品上院 锦溪 布鲁汀 畅享成长的快乐 【片区竞争楼盘概况片区竞争楼盘概况】 楼楼盘盘盘盘名称名称营销营销营销营销 主主题题题题主力主力户户户户型（型（ ）均价（元均价（元/ / ） 销销销销售售进进进进度度 华华都都. .星公星公 馆馆 身身临临其境其境. .心有所享心有所享一房一房 40405050 三房三房 125125127127 33503350已售已售5050以上以上 杜杜鹃鹃花园花园生生态态庄园上庄园上长长出来的房子，出来的房子， 生生态态庄园上庄园上长长出来的家出来的家 两房两房 80-9080-90 三房三房 100-110100-110 36003600二期二期销销售中，小售中，小户户型型 基本售完，基本售完，120120平米平米 以上以上户户型剩余型剩余较较多多 诚诚品上院品上院新草金新草金. .洗洗练练中国中国风风两房两房 79798888 三房三房 113113117117 38003800一号楼余几套，二号一号楼余几套，二号 楼年前开楼年前开盘销盘销 售售 布布鲁鲁汀汀代言代言风风格成都格成都两房两房 95959898 三房三房 122122128128 42004200两房余十几套，三房两房余十几套，三房 剩余剩余较较多多 上道西城上道西城外光外光华华. .公园畔公园畔. .宜居花园城宜居花园城两房两房 70708080 三房三房 9090100100 预计预计 3800380039003900 预计预计 20062006年年4 4月开月开盘盘 富邑富邑华华庭庭外光外光华华. .优优品生活品生活蓝蓝本本两房两房 8989预计预计 3600360037003700 预计预计 20062006年、年、4 4、5 5月月 开开盘盘 锦锦溪溪品品鉴鉴水水边边的原生建筑的原生建筑两房两房 8989预计预计 3700370038003800 预计预计 三月中下旬开三月中下旬开盘盘 畅享成长的快乐 【个盘分析】 总总占地面占地面 积积 2666726667平米平米 总总建筑面建筑面 积积 约约6 6万万 总总容容积积率率1.81.8 项项目目总栋总栋 数数 5 5栋栋 主要主要层层数数1111层层小高小高层层 6 61 1多多层层 5 5层电层电 梯小梯小户户 物物业类业类 型型多多层层，小高，小高层层 总户总户 数数352352户户 建筑建筑设计设计深圳深圳华华森建筑与工程森建筑与工程设计顾设计顾 有限公有限公 司司 物物业业管理管理大成英大成英联华联华 物物业业管理有限公司管理有限公司 1.2元元/ /平米平米. .月月 目目标标客客户户本地居民，和工本地居民，和工业业园园员员工工 。 特色：特色：性价比性价比较较高，以高，以80809090平米的平米的紧紧凑凑 两房和两房和100100125125的三房的三房为为主。主。 华都.星公馆 项目位于项目位于武候区外双楠双星大道内侧（武青南路武候区外双楠双星大道内侧（武青南路1010 号）号），地理位置接近本项目（对街）。，地理位置接近本项目（对街）。 目前推出目前推出4040年产权的清水小户型，与本项目产品类年产权的清水小户型，与本项目产品类 似。似。 畅享成长的快乐 总总占地面占地面积积31.3931.39亩亩 总总建筑面建筑面积积 85592 85592 商商业业面面积积932.05932.05平米平米 绿绿化率化率 31.931.9 总总容容积积率率4.094.09 项项目目总栋总栋 数数6 6栋栋 主要主要层层数数1111层层小高小高层层 1818层层高高层层 物物业类业类 型型高高层层，小高，小高层层， 总户总户 数数678 678 户户 物物业业管理管理信泰物管公司信泰物管公司1.21.2元元/ /平米平米. .月月 杜鹃花园 项目位于项目位于武候区武青路武候区武青路7 7号号，与本项目一墙之隔，占，与本项目一墙之隔，占 地地31.3931.39亩，规模略大于本项目，物业形态包括小高亩，规模略大于本项目，物业形态包括小高 层电梯与多层，户型较多选择面较广。预计层电梯与多层，户型较多选择面较广。预计5 5月其月其3 3期期 开盘，必定会与本项目形成竞争。开盘，必定会与本项目形成竞争。 【个盘分析】 畅享成长的快乐 总占地面积23.8423.84亩亩 总建筑面积 75125.67 75125.67 住宅面积65030.365030.3 商业面积1328.11328.1 绿化率 30.7630.76 总容积率4.24.2 项目总栋 数3 3栋栋 主要层数1818层电层电 梯公寓梯公寓 物业类 型高高层层 总户 数702 702 户户 建筑设计九地地九地地产产 园林设计九地地九地地产产 物业管理四川金茂物四川金茂物业业 诚品上院 项目位于项目位于成都市草金路成都市草金路1919号号 ，由，由3 3幢幢1818层电层电 梯公寓组成，户型区间梯公寓组成，户型区间7070120120平米，二号平米，二号 楼开盘走势较好。项目位置不及本案，且周楼开盘走势较好。项目位置不及本案，且周 边交通条件较差。边交通条件较差。 【个盘分析】 畅享成长的快乐 总占地面积35亩 总建筑面积约9万 绿化率 33 总容积率4.1 项目总栋 数8栋 主要层数18层电 梯公寓 物业类 型高层 总户 数537 园林设计深圳领域建筑设计 机构 物业管理武城三泰 1.2元/平米.月 布鲁汀 项目位于项目位于武侯武科西二路武侯武科西二路，紧邻置信都市会所。以，紧邻置信都市会所。以 95959898的大两房和的大两房和120120142142的舒适三房为主，的舒适三房为主， 均价均价42004200元元/ /，在区域内价格较高。销售情况良好，在区域内价格较高。销售情况良好 ，目前两房余十几套，其它剩余户型多在，目前两房余十几套，其它剩余户型多在120120平米以平米以 上。项目产品与本案有一定差异上。项目产品与本案有一定差异。 【个盘分析】 畅享成长的快乐 总总占地面占地面积积70267.16 70267.16 总总建筑面建筑面积积229713229713 商商业业面面积积2 2万万 绿绿化率化率5555 总总容容积积率率 2.732.73 项项目目总栋总栋 数数1818栋栋 主要主要层层数数1111层层小高小高层电层电 梯梯 物物业类业类 型型小高小高层层 总户总户 数数17871787户户 物物业业管理管理心心连连心物心物业业1.01.0元元/ /平米平米. .月月 上道.西城 项目位于项目位于武青北路武青北路7676号号 ，占地，占地105105亩，是目前青龙路品质最亩，是目前青龙路品质最 好的楼盘之一，绿化率高达好的楼盘之一，绿化率高达5555，但项目周边生活配套的环，但项目周边生活配套的环 境不够完善。目前境不够完善。目前3 3期接受咨询，预计期接受咨询，预计4 4月开盘，均价在月开盘，均价在38003800 39003900元元/ /平米。平米。 【个盘分析】 畅享成长的快乐 总总占地面占地面积积仅仅2020亩亩 总总建筑面建筑面积积57971.3757971.37平方米平方米 住宅面住宅面积积48953.1348953.13平方米平方米 商商业业面面积积1404.211404.21平方米平方米 绿绿地率地率 34.63 34.63 总总容容积积率率 4.2 4.2 总项总项 目目总栋总栋 数数 3 3 主要主要层层数数1818，2222 主要物主要物业类业类 型型高高层电层电 梯公寓梯公寓 总户总户 数数517517户户 物物业业管理管理未定未定 富邑华庭 项目位于项目位于草金南路草金南路2424号号 ，目前接受咨询，招募会员，目前接受咨询，招募会员 中。一期预计中。一期预计4 4、5 5月份开盘，预计均价月份开盘，预计均价3600360037003700元元 / /平米。一期将推出一栋平米。一期将推出一栋1818层、一栋层、一栋21211 1层的电梯公层的电梯公 寓，户型区间为寓，户型区间为58.6658.66140140平米。平米。 【个盘分析】 畅享成长的快乐 总总占地面占地面积积1200012000平米平米 总总建筑面建筑面积积6250162501平米平米 商商业业面面积积无无商商业业 绿绿化率化率 3030 总总容容积积率率 4.2 4.2 项项目目总栋总栋 数数3 3栋栋 主要主要层层数数1818 物物业类业类 型型高高层层 总户总户 数数571571户户 建筑建筑设计设计电电子信息子信息产业产业 1111设计设计 院院 物物业业管理管理未定未定 项目位于项目位于武侯区西三环草金立交桥旁武侯区西三环草金立交桥旁，目前未开盘，目前未开盘 ，售楼部开始免费排号，目前排至，售楼部开始免费排号，目前排至600600余号。预计余号。预计3 3 月中下旬开盘，均价约为月中下旬开盘，均价约为3700370038003800元元/ /平米。平米。 锦溪 【个盘分析】 畅享成长的快乐 【营销主题营销主题】 营销主题主打区域和环境。营销主题主打区域和环境。 楼楼盘盘盘盘名称名称营销营销营销营销 主主题题题题 华华都都. .星公星公馆馆身身临临其境其境. .心有所享心有所享 杜杜鹃鹃花园花园生生态态庄园上庄园上长长出来的房子，生出来的房子，生态态庄园上庄园上长长出来的家出来的家 诚诚品上院品上院新草金新草金. .洗洗练练中国中国风风 布布鲁鲁汀汀代言代言风风格成都格成都 上道西城上道西城外光外光华华. .公园畔公园畔. .宜居花园城宜居花园城 富邑富邑华华庭庭外光外光华华. .优优品生活品生活蓝蓝本本 锦锦溪溪水水边边的原生建筑的原生建筑 畅享成长的快乐 【产品分析】 u 区域主力户型：区域主力户型： 畅销产品：畅销产品： 滞销产品： 滞销产品： 2 2房房80809090 ； 808090 90 2 2房最畅销；房最畅销； 120 120 以上以上3 3房。房。 3 3房房110-120110-120； 100100110 110 小小3 3房较畅销；房较畅销； uu 创新产品：创新产品： 区域内区域内 “ “富邑华庭富邑华庭” ”和和“ “锦溪锦溪” ”存在部分赠送存在部分赠送6 6米挑高露台产品。米挑高露台产品。 uu 结论：结论： 1 1、本项目住宅主力户型为、本项目住宅主力户型为707080 80 2 2房和房和100100余小余小3 3房，为区域内畅销产品；房，为区域内畅销产品； 2 2、多功能小户型主力户型为、多功能小户型主力户型为48481 1房，为区域市场空白点。房，为区域市场空白点。 3 3、拥有赠送面积类产品的、拥有赠送面积类产品的“ “富邑华庭富邑华庭” ”和和“ “锦溪锦溪” ”预计预计07.407.45 5销售，对本项目存在一定影响。销售，对本项目存在一定影响。 综上，产品为本项目主要优势之一。（面积区间合理赠送露台）综上，产品为本项目主要优势之一。（面积区间合理赠送露台） 畅销较畅销滞销 畅享成长的快乐 【竞争楼盘价格分析】 u 价格集中区间：价格集中区间：3600360038003800； uu 项目目标均价市场定位：项目目标均价市场定位：38003800均价属于区域内中高端价位；均价属于区域内中高端价位； uu 孤立考察价格不是本项目优势，但结合本项目其它特征孤立考察价格不是本项目优势，但结合本项目其它特征( (产品、开发商、物管），本项目具备产品、开发商、物管），本项目具备 较高的性价比，市场接受难度不大。较高的性价比，市场接受难度不大。 畅享成长的快乐 【竞争楼盘入市时间分析】 2007 区域竞争楼盘面市时间较长，预热期约为区域竞争楼盘面市时间较长，预热期约为3 36 6个月，销售时间集中在个月，销售时间集中在07.407.45 5 月，同期市场竞争较为激烈。月，同期市场竞争较为激烈。 2006 锦溪 布鲁汀 千居朝阳 华都.星公馆 杜鹃花园 诚品上院 上道西城 富邑华庭 花好园 畅享成长的快乐 【竞争楼盘销售情况】 uu供应量：供应量：20072007年上半年周边将会有多个项目推向市场；年上半年周边将会有多个项目推向市场； uu销售进度：销售进度：0606年上半年入市项目基本处于尾盘期，年上半年入市项目基本处于尾盘期，0606年末入市项目多数处于预热期；开盘年末入市项目多数处于预热期；开盘 时间主要集中在时间主要集中在0707年年3 35 5月；月； 区域楼盘销售情况普遍较好，但项目推售恰逢市场供应高峰期，面临竞争较为激烈。区域楼盘销售情况普遍较好，但项目推售恰逢市场供应高峰期，面临竞争较为激烈。 楼楼盘盘盘盘销销销销售售进进进进度度开开盘时间盘时间盘时间盘时间 华华华华都都. .星公星公馆馆馆馆已售已售252520072007年年1 1月月 杜杜鹃鹃鹃鹃花园花园剩余剩余户户型均在型均在120120平米以上平米以上20072007年年1 1月月2727日日 诚诚诚诚品上院品上院一号楼余几套，二号楼售一号楼余几套，二号楼售约约505020072007年年2 2月月2 2号号 布布鲁鲁鲁鲁汀汀小小户户型基本售尽，余型基本售尽，余120120以上以上户户型型20072007年年1 1月月1414日日 上道西城上道西城未开未开盘盘预计预计 20072007年年4 4月开月开盘盘 富邑富邑华华华华庭庭未开未开盘盘预计预计 20072007年年4 4、5 5月开月开盘盘 锦锦锦锦溪溪未开未开盘盘预计预计 20072007年年3 3月中下旬开月中下旬开盘盘 畅享成长的快乐 【竞争楼盘推出情况竞争楼盘推出情况】 楼盘盘项项目总规总规 模预计预计 推出开盘时间盘时间 华华都.星公馆馆占地: 26667 ，总建筑面积:60000 无2007年1月 杜鹃鹃花园占地：35亩 ，总建筑面积：85592一栋，60余户小户 型建面约3500 2007年1月27号 诚诚品上院占地：15898.25，总建筑面积 : 75125.67 三号楼，建面约 21500 2007年2月2号 布鲁鲁汀占地：35亩，总建筑面积 约9万无2007年1月14日 上道西城3期占地：70267.16 ， 总建筑面积： 229713 三期 300余户 建面约5万 预计 2007年4月开盘 富邑华华庭占地：近20亩，总建筑面积:57971.37 分两期推出 一期建面约3万 预计 2007年4、5月 开盘 锦锦溪占地：20646 ，总建筑面积：62501 开盘一次性推出 建面:62501 预计 2007年3月中下 旬开盘 花好园占地：9248.52 ，总建筑面积： 49459.61 预计 2007年5月底开 盘 u供应： 3月约有6万面市，4月约有8万面市，36月累计约有16万面市； u时间：集中在07.35月； 竞争楼盘内07年36月推售数量较大，项目面临较大竞争。 畅享成长的快乐 【竞争楼盘客户分析】 u 年龄：年龄：主要在主要在35354545岁之间，多为一、二次置业；岁之间，多为一、二次置业； uu 工作和居住区域：工作和居住区域：多为周边及大城西；多为周边及大城西； uu 职业：职业：主要为周边科技园职工、企事业单位员工、部分公务员、周边生意人，农转非。主要为周边科技园职工、企事业单位员工、部分公务员、周边生意人，农转非。 uu 购买因素：购买因素：看重产品的性价比。看重产品的性价比。 年年龄龄龄龄职业职业职业职业来源来源 华华华华都都. .星公星公馆馆馆馆25254545周周边边生意人，企事生意人，企事业单业单 位位员员工工周周边边，城西，城南，城西，城南 杜杜鹃鹃鹃鹃花园花园35355050科技园科技园员员工，周工，周边边生意人生意人城南或附近城南或附近 诚诚诚诚品上院品上院30-5030-50周周边边生意人，生意人，农转农转 非非周周边边，城西，城西 布布鲁鲁鲁鲁汀汀35-5035-50公公务员务员 ，生意人，科技园，生意人，科技园职职工工内外双楠内外双楠 上道西城上道西城35-5035-50公公务员务员 ，企事，企事业单业单 位位员员工工周周边边及外地客及外地客户户 富邑富邑华华华华庭庭25-4525-45企事企事业单业单 位位员员工、周工、周边边生意人生意人机投，城西机投，城西 锦锦锦锦溪溪30-4530-45企事企事业单业单 位位员员工、周工、周边边生意人生意人周周边边，大城西区域，大城西区域 畅享成长的快乐 【开发商分析】 楼楼盘盘盘盘开开发发发发商商片区品牌知名度片区品牌知名度形象形象 华华华华都都. .星公星公馆馆馆馆四川四川华华都置都置业业有限公司有限公司 成都本土中小开成都本土中小开发发商商 杜杜鹃鹃鹃鹃花园花园成都市寅生成都市寅生实业实业 有限有限成都本土中小开成都本土中小开发发商商 诚诚诚诚品上院品上院成都金茂正光房地成都金茂正光房地产产开开发发有限公司有限公司成都本土中小开成都本土中小开发发商商 布布鲁鲁鲁鲁汀汀成都瑞信置成都瑞信置业业有限公司有限公司 成都本土中等开成都本土中等开发发商商 上道西城上道西城成都成都兴兴西西华华建建设设管理有限公司管理有限公司 成都本土中小开成都本土中小开发发商商 富邑富邑华华华华庭庭成都市武侯区茂成都市武侯区茂胜实业胜实业 有限公司有限公司成都本土中小开成都本土中小开发发商商 锦锦锦锦溪溪成都久成都久长长置置业业投投资资有限公司有限公司 成都本土中小开成都本土中小开发发商商 花好园花好园深圳花深圳花样样年年沿海品牌开沿海品牌开发发商商 本项目发展商在品牌形象上有一定优势，但片区知名度不高，应加强品牌宣传。本项目发展商在品牌形象上有一定优势，但片区知名度不高，应加强品牌宣传。 畅享成长的快乐 【竞争占位】 本项目所具备的品质及所未来展示的形象均为片区前列，属于中高端竞争占位。本项目所具备的品质及所未来展示的形象均为片区前列，属于中高端竞争占位。 形象 花好园 品质 上道.西城 杜鹃花园 布鲁汀 富邑华庭 锦溪 诚品上院 华都.星公馆 畅享成长的快乐 【竞争格局小结竞争格局小结】 uu 竞争区域：竞争区域：主要以双星大道沿线板块和外双楠板块内竞争为主；主要以双星大道沿线板块和外双楠板块内竞争为主； uu 竞争对象：竞争对象：杜鹃花园、上道杜鹃花园、上道西城、富邑华庭、锦溪、诚品上院、华都西城、富邑华庭、锦溪、诚品上院、华都. .星公馆；星公馆； uu 入市时间：入市时间：竞争项目入市时间集中在竞争项目入市时间集中在07.307.35 5月，市场竞争较为激烈；月，市场竞争较为激烈； uu 供求态势：供求态势：0707年区域供应量较大，产品集中在年区域供应量较大，产品集中在80809090平米平米2 2房房120120平米左右平米左右3 3房，区房，区 域内客户对本项目的产品（域内客户对本项目的产品（70708080平米平米2 2房房100100余平米小余平米小3 3房房+ +小户型小户型) )需求较高；需求较高； uu 竞争产品竞争产品: : 主要为主要为2 2房（房（针对本项目产品）。针对本项目产品）。 uu 总结竞争优势：总结竞争优势：产品、品牌开发商、后期物管。产品、品牌开发商、后期物管。 畅享成长的快乐 客户分析客户分析 畅享成长的快乐 【本区域客户特征本区域客户特征】 主流客户群主流客户群以过渡型自住客户为主以过渡型自住客户为主 特征描述特征描述年龄年龄 多在多在20204040岁岁 学历学历 以大专、本科为主以大专、本科为主 来源来源 区域周边区域周边/ /城西南客户群城西南客户群 婚姻婚姻 未婚、刚结婚未婚、刚结婚 居住地居住地 项目的周边项目的周边/ /双楠一带双楠一带 置业次数置业次数 多数为首次置业多数为首次置业 收入收入 4 41010万万/ /年之间年之间 产品需求产品需求 看重价格和户型设计看重价格和户型设计 价格认知价格认知 3500350037003700元元/ /平米（清水平米（清水/ /装修）装修） 畅享成长的快乐 核心客户群 第一外围圈层 第二外围圈层 第三外围圈层 片区周边客户群 其它区域（城西城南城中） 省内其它区域客户 周边科技园周边工业厂区工作人员周边原著居民 周边生意人 【本项目目标客户分析】 畅享成长的快乐 【本项目目标客户分析】 畅享成长的快乐 uu主力客户：主力客户：作为该区域目前性价比较高的项目，其主力客户为该区域中青年轻购作为该区域目前性价比较高的项目，其主力客户为该区域中青年轻购 买力，首次置业较多，主要选择买力，首次置业较多，主要选择2 2房产品；房产品； uu购买因素：购买因素：项目区位、楼盘品质、开发商品牌；项目区位、楼盘品质、开发商品牌； uu营销推广：营销推广：需从客户购买心理出发，建立符合其购买本质的营销手段；需从客户购买心理出发，建立符合其购买本质的营销手段； uu补充客户：补充客户：可适当继续挖掘市中心、城西南客户；可适当继续挖掘市中心、城西南客户； uu其它片区客户：其它片区客户：对地段和小户型年限仍存心理障碍。对地段和小户型年限仍存心理障碍。 【客户分析总结】 畅享成长的快乐 销售策略形成销售策略形成 畅享成长的快乐 【销售总体策略】 住宅先行引爆市场 小户型后推规避劣势，借势而上。 畅享成长的快乐 【销售阶段铺排建议】 1、预热期：前期咨询登记； 2、春交会：积累客户； 3、吸筹：6月初取得预售许可证开始； 4、开盘：6月上旬； 5、商铺推出：9月底秋交会 4.155月上旬6月初6月上旬912月 预热期认筹期 商铺销售期 7月8月 持续期及尾盘 期 销售中心 开放春季房交会 预售许可证 取得 住宅 盛大 开盘 商务 小户 推售 商铺 推售 畅享成长的快乐 【市场比较】 uu 根据市场比较法本案的销售价格为根据市场比较法本案的销售价格为38693869元元/ /。 uu 结合区域房价上扬趋势和后期营销增值，未来销售均价会在此基础上上浮结合区域房价上扬趋势和后期营销增值，未来销售均价会在此基础上上浮100150100150 元元/ /. . 畅享成长的快乐 uu 据本项目在市场中的竞争位置及自身产品考虑，建议采用据本项目在市场中的竞争位置及自身产品考虑，建议采用“中高价中高价 入市，住宅引爆市场，小户随后入市，住宅引爆市场，小户随后”的销售策略。的销售策略。 uu 建议住宅均价建议住宅均价40004000元元/ /平米，小户型平米，小户型40004000元元/ /平米入市，具体需根据平米入市，具体需根据 项目入市后市场反映再行调整，整体实现项目入市后市场反映再行调整，整体实现40004000元元/ /平米以上均价。平米以上均价。 【价格策略】 推售方向（住宅先行、小户随后）价格策略： 畅享成长的快乐 每月销售计划 畅享成长的快乐 营销策略执行大纲营销策略执行大纲 畅享成长的快乐 营销策略执行 推广攻略展示攻略品牌策略 媒体 营销通路 户外 品牌联动 营销推广总控图 营销主题 现场 活动营销 畅享成长的快乐 优势： 项目自身素质较佳； 拥有成熟适用、独具特色的产品； 开发商有一定品牌效应。 劣势： 项目部分为40年商业产权，市场认可度不高； 机会： 该片区将成为未来两年内成都房地产的热点区域； 竞争项目的推广也为本项目带来客源； 威胁： 片区内同期项目数量较多，存在一定的竞争； 客户对片区的认同度目前仍不太高。 策略的形成SWOT分析 畅享成长的快乐 【营销主题】 核心优势的集中体现产品特征 uu 住宅体量约2.23万平米，累计263套，其中2房199套、3房64套，分别占75.67和24.33； u 多功能小户型体量约1.8万平米，累计369套，其中1房350套、2房19套，分别占95和5； uu 项目主力产品为2房住宅和1房多功能小户型。 主力客户：2434岁左右的年轻购买力 客户主线：70年代出生的人群 5大核心优势 u产品: “花”系列产品，现代时尚建筑，面积区间控制得当 ，高品质成熟实用户型，具有较强的创新卖点； u地段：武侯国际新区/外双楠； u前景：规划新区，发展潜力巨大； u开发商：沿海品牌开发商； u附加值：沿海品牌物管公司。 畅享成长的快乐 【营销主题】 硬性产品线软性情感线 核心优势 地段+产品 u70社区（出生年代） u未来城市中坚力量（社会角色） 围合布局 居住氛围（温馨、浪漫、分享） 区域具有较强的识别性 社区/产品（精致、高品质、一定规模、归属感） 方向一：外双楠繁花院落精品社区 方向一：幸福象花儿一样 幸福，这么近那么甜 我要的幸福 幸福：对生活的感觉、居住的氛围 花儿：浪漫、缤纷、阳光、美好、向上 幸福象花儿一样 外双楠繁花院落精品社区 畅享成长的快乐 方向二：外双楠上层院落花园社区 围合布局 居住氛围（城市中坚、上升阶层、高品 质产品） 社区/产品（赠送空中花园、注重环境、一定规模、归 属感） 方向二：畅想成长 创意生活 畅享成长 畅想：引发思考的空间、活力动感 成长：70年代的人群正处于发展阶段，对未来充满希 望，对自己的人生充满了规划，他们会成为未来的城 市中坚力量 畅想成长 外双楠上层院落花园社区 【营销主题】 畅享成长的快乐 【营销主题】 畅想成长的快乐 外双楠繁花院落精品社区 畅享成长的快乐 展示策略展示策略 畅享成长的快乐 u根据项目所处阶段，制作不同的围墙广告； u作用：展示项目形象、吸引过往行人，发布项目信息； u时间：07.4月开始至年末； uu位置：位置：沿双星大道和武青西二路处围墙。 武 青 南 路 (双星大道) 武 青 西 路 二 段 武 青 东 路 二 段 地块内的待 拆迁建筑 地块沿双星大 道绿化带 围墙广告 围墙设置于双星大道、武青西路二段 指示牌设置于售楼部口 展示攻略展示攻略1 1现场围墙广告及指示牌现场围墙广告及指示牌 畅享成长的快乐 展示攻略展示攻略1 1现场销售中心包装现场销售中心包装 销售中心包装（示意）销售中心包装（示意） u主题：畅享成长的快乐 u调性：时尚、温馨、品质感强 ； u时间节点：07.4.15开放。 畅享成长的快乐 u 三大模型区域规划模型、项目模型、户型模型 u 宣传资料海报、户型单张 u 花样年品牌宣传物料期刊、花样会会刊等 展示攻略展示攻略1 1现场销售中心展示物现场销售中心展示物 海报 户型单张 畅享成长的快乐 实体样板房2套： u 两房（实用户型） u 一房（独立空间） 包装建议： u 根据户型的不同，充分发挥各户型优势，整体调 性温馨自然，重装饰。 u 生活化演绎让房子发生故事，是样板间，更 是一种生活场景。 展示攻略展示攻略1 1现场样板间现场样板间 畅享成长的快乐 样板房包装样板房包装购房客户场景描述购房客户场景描述 场景客户设计场景客户设计 u 样板间1 ：A1户型，面积76.96，偶数层（客厅带阳台）。 u 客户特征：年龄2832岁，处于即将结婚或刚结婚阶段，部分有6岁 以下小孩；买房用以改善居住环境；注重产品的实用性和性价比。 畅享成长的快乐 描述： 今年我们搬进了“花好园”，孩子都快上小学了， 应该给他一个独立的空间，小卧室有9，这里的房子 带飘窗，看起来比其它地方的房间宽很多，儿子爱把他 的