项目建设全过程管理经典讲义（PPT）

1、工程建设项目管理1内容概要国内建设工程项目管理的发展现状建设工程项目全寿命管理建设工程项目管理的流程篇建设工程项目管理的职能篇建设工程项目管理中的三个专题2阶段项目管理形式特点建国初期建设单位自营方式为主单位自己组织设计、施工人员，自行招募工人、采购设备、材料，自行组织工程项目建设。19501965甲、乙、丙三方制甲方政府部门负责组建，乙方（设计单位）和丙方（施工单位）分别由各自主管部门管理。19651984工程指挥部形式为主把管理建设和管理生产的职能分开，建设指挥部负责建设期间的设计、采购、施工的管理。建成后移交给生产管理机构负责运营。1984现在工程总承包和工程项目管理设计单位工程总承包；

2、工程招标承包制；建设监理制；建设项目法人负责制；工程项目管理。我国工程项目管理方式的变革3具有前景的领域适用原因外资进入中国项目外资对本地建筑生产方式不熟，对建设项目管理的需求最大民营房地产开发项目目前国内房地产开发商，在缺乏高质量、组织化的专业人员支持下，其投资与项目风险加大，专业化的项目管理可降低其运行成本和风险。资源整合型开发项目随着国内建筑投资的开放和公开，建筑开发的土地、资金、运作者、信息等多方要素在自然或人为整合之前的项目管理代理运作。政府投资策划和新型建筑商业开发模式的研究、提案、运作随着建设开发项目与金融、保险等密切结合的房地产信托等新型开发模式的出现，国内需要有经验的项目管理

3、咨询顾问对项目投资的开发模式进行研究、提案和市场运作。工程建设项目管理在我国已日渐普及4序号方 式1业主项目管理2工程建设指挥部管理3业主项目管理第三方建设监理4业主项目管理EPC工程总承包5业主管理项目管理咨询服务（PM，提建议，不指挥）6业主管理项目管理代理服务（PM，代表业主管理）7项目管理承包（PMC，代表业主管理，为业主承担管理责任和经济责任）目前工程建设项目管理的主要方式5建设工程项目全寿命管理定义:按照建设项目全寿命周期理论，从策划、咨询、规划、设计、招标代理、勘察、施工、采购、项目管理、监理、装修、代建服务、建成运营等提供全过程或阶段性服务。建设工程项目全寿命管理目标：采用集成

4、技术，以项目管理和项目合作创造最大化效益为目标，最终达到业主方和项目管理方的双赢目的。项目投融资项目运营.项目可研监理施工勘察设计工程建设项目管理集成项目效益最大化，业主方与项目管理方双赢目标一致化管理系统化合作多元化决策科学化6使用阶段实施管理项目全寿命管理决策阶段项目前期策划与管理项目建设的全过程管理设计阶段项目管理施工阶段工程建设监理优化业务边界、降低协调成本7建设工程项目全寿命管理的三个层次可研报批、勘察设计招投标代理、工程施工工程监理、采购代理、竣工验收业务运营方案管理团队组建项目发展（并购、重组、转让等）项目战略项目建设项目业务运营投资战略合作战略经营战略8项目全寿命期项目前期决策

5、阶段项目后评价阶段 项目试运行阶段项目施工阶段施工准备阶段项目设计阶段项目咨询阶段工程建设项目全寿命管理的范围9业主项目部施工分包商施工承包商监理单位勘察设计单位咨询单位项目业主供应商物业管理单位其他单位工程建设项目全寿命管理对项目参与各方进行管理的范围项目参与各方10进度管理其他管理合同管理信息管理HSE管理质量管理造价管理项目管理工具建筑工程项目管理规范GB/T 50326-2006建筑工程项目管理服务指南ISBN 7-112-07926-811担保公司其他金融机构基金风险投资公司金融中介机构信托投资公司银行工程建设项目全寿命管理可对外进行项目融资服务外部资金12工程建设项目全寿命管理的三

6、大误区 项目管理精力主要投入于建设实施阶段 工程建设项目专业性强其管理是可分割的 只能从项目自身管理创造出效盗事实上项目的前期投融资,商业合作伙伴的选择，是项目管理成功与否的关键项目运营管理也应纳入项目管理中统一考虑。工程建设项目管理不能因工程技术管理的专业性，从而人为的划分为设计、施工、监理等业务单元，而应作为一个系统整体考虑，才能放大项目管理的系统效益，避免各业务单元此消彼长、相互制衡的损耗。项目管理不但可从从项目内部挖掘效益，还可以而应是顺应市场经济规律，放眼于整个经济环境，寻找合作伙伴，创造出新的利润增长点。13甲方（业主需求）项目管理方项目全寿命周期管理决算、结算、合同洽商资料归档管

7、理竣工管理三大控制、资源管理采购管理、合同管理资金管理、信息管理客户维护增值服务后评估增值投资、项目管理可研、设计监理、施工业务承揽投行业务项目服务项目运营项目前期项目建设前期管理中期管理后期管理投资概念项目建立投资品节点控制供应商、分包商管理降低成本工程建设项目全寿命管理过程业主方的需求和项目管理方的供给14 项目管理方的过滤器作用，直接监督各业务承包方的工作成果，为业主方提供合格优质的项目成果。业务合同关系项目管理方委托合同关系监督管理合格优质的项目成果业主方勘察设计方施工方监理方采购方不合格劣质的项目成果工作输入15项目要素资源集成建设工程项目 全寿命管理外部资源注入项目业主其他外部单位

8、专业分包商业主项目部施工承包商设备材料供应商监理单位设计单位项目参与各方项目全寿命期管理职能其他管理项目前期决策阶段项目设计阶段项目施工阶段造价管理合同管理管理过程参与方综合集成进度管理质量管理HSE管理信息管理施工准备阶段项目试运阶段项目后评价阶段16项目施工阶段项目设计阶段项目试运阶段施工准备阶段项目后评价阶段项目前期决策阶段项目意向项目策划项目建议书项目预可研项目可研报告项目论证、评估项目立项决策勘察设计招标项目勘察初步设计技术设计施工图纸设计征地土地整理拆迁土地招、拍、挂配套设施建设监理招标施工招标项目开工报批材料采购设备采购造价管理进度管理质量管理HSE管理合同管理信息管理施工监理现

9、场管理竣工验收试运行项目移交试运管理资产管理项目维护过程评价效益评价项目审计可持续性评价综合评价项目全寿命周期工程建设项目全寿命管理各阶段对应主要管理要素示意图17策划阶段设计阶段工程招投标阶段施工运营及维护业主项目开发的目标及构想开发全过程的计划制定投资计划及可行性研究项目组织及资金的筹措设计者的选用设计委托书的选定设计内容及图纸的确认设计费用支出及设计资料的验收施工者的确定监理者的选定施工及监理计划的接收工程造价预算及标书接收总造价及施工者的确定施工合同的签订材料和专业厂商的认定设计变更、洽商的确认和同意竣工建筑的接收和检验工程费用的支付使用初期问题的检查运营维护管理维护计划的制定及委托项

10、目管理方资金的整合与利用的提案项目全过程计划(目标、时间预算)的制定项目可行性的研讨设计条件的整理及设计委托任务的制定信息及文档管理体系的构筑设计者及其它专业咨询者的提案和选定项目实施进程的维护和各方面的协调设计内容的研讨和检查设计预算的检验和确认设计优化的促进与行政主管部门、居民的沟通与协调工程招标的准备及计划制定施工者的推荐及协助选定招投标各项关联业务实施招标计划及进度管理招标工程造价的检查施工技术及优化工艺的综合评价及建议信息文档管理施工方式、管理方法提案施工合同签订的咨询服务各种会议及协调主持施工调节各厂商间的协调及文档管理质量管理监督和指导设计变更的建议、查定及确认施工进度及完成金额

11、的指导与确认竣工检查和交接的指导与确认使用初期检查的实施和处理的指导、确认PM报告的作成PM（设施管理）计划的制定全寿命成本LCC的评价与建议长期维护及更新计划制定及建议各种项目实施记录的整理和保存建设项目管理过程中各方的职能 18策划设计工程招投标阶段施工运营及维护设 计招投标图纸资料的完成图纸资料的解释与答案工程造价预算的审定施工计划的审定施工技术及优化工艺的技术核定施工合同签订的技术咨询设计说明及技术交底设计及施工监理施工图纸及施工计划的确认工艺技术的质量管理设计变更及现场洽商的作成竣工检查的实施参与竣工交接使用后问题的检查及问题处理指示维修改修设计维修改修监理施工施工预算的制定施工计划

12、的研讨技术优化与材料、厂商的提案施工合同的签订综合施工图纸的消化和补充施工计划的制定材料和专业厂商的配合工程施工及工地安全管理设计变更及洽商的对应设备安装及调试竣工交接使用后问题的调查与处理维修改修施工监理监理技术和预算的制定技术优化建议及提案的提出监理合同的签订施工监理施工图纸、施工计划、施工内容的确认施工质量管理设计变更即洽商的承认竣工检查和交接建设项目管理过程中各方的职能 19建设项目全过程管理流程图项目意向项目可研项目规划设计项目开工项目施工项目竣工项目维护 与运营初步确定建设方案申报规划要点送审项目建议书编制可研报告送审可研报告申请项目选址申请规划设计条件审定规划方案确定设计方案初步

13、设计及施工图设计领建设工程规划许可证编制送审招标文件 编制送审标底发中标通知签订合同办开工证其他手续领固定资产投资许可证签订监理合同办理单项工程的验收办理项目的综合验收成立项目施工组织进度管理质量管理资金管理设计变更项目土地取得办理建设用地规划许可证领 取拆迁使用证领取土地使用证20建设项目各管理职能集成示意图21业主方五大职能管理是全寿命项目管理业务顺利开展的基础资金管理进度管理质量管理信息管理风险管理业主方项目管理的五大职能22项目副经理项目经理项目总工工程技术管理组合同预算组信息管理组综合办公室材料设备供应单位监理单位施工单位设计单位管理关系项目管理的组织架构23资金决算管理费用控制资金

14、融通营运资金管理项目资金预算管理项目全过程银行贷款政府贷款承包商垫资租赁融资所有权融资商业信用融资海外投资投资基金财务公司成本控制资金成本控制项目资金管理 项目管理方通过担保和引资的方式为业主方提供资金融通渠道，并在进行全程项目成本的监控。24 资金融资方案提供项目融资渠道银行贷款政府贷款承包商垫资租赁融资所有权融资商业信用融资其他方式融资投资基金财务公司项目融资 项目管理方通过担保和引资的方式为业主方提供资金融通方案及融资渠道。25项目质量控制措施项目质量目标国家（国际）质量标准文件、法规业主方要求设计质量施工质量项目质量考核措施项目竣工验收设备、材料等采购质量项目质量控制 项目管理方根据项

15、目质量目标，建立相应的质量控制措施和质量考核体系，加强项目采购、设计、施工三个主要环节的控制。 26项目总体进度计划报批手续进度计划项目后期 工作进度计划采购进度计划施工进度计划设计进度计划可研报告编写进度计划项目管理信息系统项目进度组织生成甘特图网络图完成计划工作计划检查原因分析措施制订下阶段工作计划执行工作计划工作计划审批进度是否项目进度管理 通过项目管理信息系统和管理进度控制管理，加强项目进度的总体控制。27风险因素 可能发生的风险事件对策技术风险设计设计缺陷、错误，出图时间滞后。制订出图计划，及时送审施工工人技术水平低，劳动力材料投入不足，施工安全措施不当。审查施工方资质和工人上岗证

16、非技术风险 自然环境自然灾害等提前做好应对措施外部因故不能按时取得相关手续积极与外界协调组织协调业主和有关部门及设计方、施工方的协调加强参建各方的协调工作资金因财政预算资金拨付的跨年度性或拨付进度与工程进度差异性造成的资金缺口泛华作为项目管理方将提供融资及财务管理支持合同合同条款遗漏、表达有误，合同纠纷等认真审核合同人员各参建方人员素质影响正常工作撤换不称职人员材料设备甲供材料设备供货不足或拖延，质量不符，价格变动督促材料设备方按计划提供项目管理风险28专题一：代建制指政府通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制

17、度。适用对象代建制的适用对象：在北京市，政府投资占项目总投资60%以上的公益性建设项目。政府职能市发改委牵头负责实行代建制的组织实施工作，并负责代建单位的招标工作；市财政局对代代建项目的财务活动实施财政管理和监督。各相关专业部门按职责参与或配合招标工作代建单位职能对建设项目的勘察、设计、施工、监理、主要设备材料采购公开招标合同签订由市发改委、使用单位、代建单位三方签订目委托代建合同政府办公业务用房和培训教育中心；科教卫体、民政及社会福利等社会事业项目；看守所、监狱、消除设施、技术侦察用户等政法设施；环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业项目；其它公用事业项目。代建制29代建制的三种方

18、式1.项目前期代建2.项目实施代建3.项目全过程代建 由中标的项目前期工作代理单位 根据批准项目建议书，对工程的可行性研究报告、勘察直至初步设计实行阶段代理。由中标的建设实施代理单位负责根据批准的初步设计概算，对项目施工图编制、施工、监理直至竣工验收实行阶段代理根据项目的具体情况，可委托一个单位进行全过程代建管理代建制方式 代建制内容30代建制项目建设流程图编制编制使用参加签订协议主管参加签订协议委托监管委托协作监督组织编制组织编制组织编制组织委托组织管理参加管理委托监理参与组织组织效益后评估组织委托审批审批参与审查组织审批组织委托委托人（市计委）使用人（业主单位）项目提出项目建议书代建人招标

19、可研报告方案设计初步设计施工图设计监理招标项目施工竣工验收项目移交建设成果代建人施工招标监理单位施工单位设计单位 31金融机构建设机构金融和建设产业中介机构筛选评估策划设计工程及项目管理项目有效资产形成以金融 + 技术为特征的建设投行功能市场调研开发手续工程造价 资产评估 融资方案 法务咨询招商策划技术构想经济策划设计交底造价管理进度管理风险管理质量管理试运行投资银行业务技术、产业、金融有机结合专题二：工程建设项目管理中融资平台搭建32金融机构信用边界线建设机构项目业主项 目担保机构通过图中四方的资源整合,最终达到项目风险共担,利润合理分配的三角均衡态势,使得各方的矛盾对立关系转变为竞合关系.

20、担保机构担保机构投资银行业务产融结合，实现多赢33投入与产出机制退 出项目收益出售战略投资人资产证券化股权转让资本金35%银行融资65%投资者投资人（项目发起人）进 入投资回报城市建设发展公司商业银行机构投资者开发银行政府贴息贷款境外投资者孵化项目零售订单式开发项目34项目风险阶段风险度项目经营阶段风险项目建设阶段风险项目前期开发风险金融风险、政治风险、不可抗力建设风险经营风险市场风险资金风险信用风险决策风险项目是金融资本和产业资本有机结合、互动发展的物质载体也是各种风险赖以客观存在的平台项目周期主要风险划分图35专题三：工程建设项目管理方的选择标准拥有建筑行业的多项专项业务资质建筑行业的综合

21、业务能力（人员、经验、专业技术支持等）多元化的投融资渠道和良好的企业信用良好的政府关系强大的业务合作方管理数据库36谢谢大家！37初步确定建设方案开发部设计单位初步方案项目管理单位技术经济指标的初步确定内容包括：平面图、立面图、剖面图、分层平面图的规划草案38申报规划要点设计单位开发部规划要点通知书规划管理局注： （1） 拟建工程方案示意图 （2） 1：2000或1：500地形图蓝图2份， 其中1份用铅笔画出用地范围 （3）建设单位对拟建项目或方案的说明文件返还39送审项目建议书设计单位开发部项目建议书项目管理单位注：（1）地理位置图与规划方案的总平面图（2）土地使用单位主管部门批复文件 （3

22、）项目建议书（4） 规划要点通知书文件返还计委部门项目建议书的批复开发部（1）（1）（2）（2）（3）（4）项目概况房地产项目的市场分析及调研项目建设的初步选址方案项目各项建设条件项目的建设规模、规划方案及建设内容项目的环境影响及环境保护项目投资估算及资金筹措方式项目经济效益的初步估算及各项财务分析结论图纸、协议书、营业执照等各项建议书附件40编制可行性研究报告市政、公用环保等部门业 主注：（1） 项目建议书的批复（2）编制可行性研究报告资料索取与信息传递（3）规划设计条件通知书（4）市政、公用、环保等主 管部门的咨询意见或方案设计单位（1）（2）（3）（4）可行性研究报告41送审可行性研究报

23、告环保局开发部注：（1） “四源”可行性规划方案审批意见（2）环境影响评估报告（3）项目建议书的批复（4） “四源”可行性规划方案计委部门（1）（2）（3）可行性研究报告审批文件市政、供电公用、电信（1）（2）（4）（1）（2）（3）42申请规划设计条件设计单位（1）项目建议书的批复（2）选址规划意见通知书（3）建设用地规划许可证（4）建设单位对拟建项目的说明（5） 拟建方案示意图（6）地形图规划部门规划设计条件通知书（1）（2）开发部文件返还（3）（4）（5）土地部门（6）（6）（5）建设地点征求意见文件（3）43申报项目选址设计单位注：（1）项目建议书的批复（2）建设单位或其上级主管部门申

24、请用地的函件（3）建设地址申请书（4）建设工程选址研究报告（5）建设工程规划方案（6）工程情况的主要说明和选址要求（7）拟建方案（8）意向位置 的地形图规划部门选址规划通知书（1）（2）计划部门文件返还（3）（4）（5）开发部（8）（6）（7）建设地点征求意见文件44审定规划设计方案设计单位项目方案设计包括：总平面图各层平面图立面图剖面图方案说明书规划部门审定设计方案通知书文件返还规划设计条件通知书开发部项目方案设计45确定设计方案勘察单位形成评审意见确定送审设计方案文件返还委托业主设计方案设计单位勘察方案组织设计招标评审46委托规划设计方案业主草案内容包括：总平面图、立面图、剖面图、分层平面

25、图及技术经济指标和设计说明规划部门审批文件设计单位文件返还设计条件通知书开发部规划设计方案草案签订设计委托书47初步设计方案规划部门连同各部门初步设计批复文件委托并递交文件业主设计单位提交文件初步设计报告及设计说明设计单位施工图设计提交文件包括：可研报告批复规划设计条件通知书审定设计方案通知书环保影响评估报告批复文件提交文件包括：规划条件通知书审定设计方案环保、市政、公用、消防、供电、电信等部门48办理建设工程规划许可证计委和建委业 主注：（1）审定设计方案通书（2）设计资料，包括总平面图，施工设计图（3）项目开发手册（4）工程档案登记明（5）其他文件，包括有关协议，批准文件（6）年度开工计划

26、规划部门建设工程规划许可证（6）设计部门（1）（4）（2）年度项目转正（3）（5）49办理建设用地规划许可证开发部设计部门注：（1）可研报告批复；1：2000或1：500的地形图和申请文件（2） 1：2000或1：500的地形图（3）规划设计方案审定通知书（4）选址规划意见通知书（5）计划部门批准征用土地的任务计划规划部门建设用地规划许可证（1）（2）计划部门文件返还（3）（4）（5）房管局对相关国有土地拆迁意见政府部门对征用集体土地批复50办理土地使用证业 主业主需准备的文件：建设用地规划许可证建设工程规划许可证设计方案审定通知书项目可研报告的批复国有土地出让合同订桩坐标成果通知单国有土地管

27、理部门土地使用证开发部国有土地管理部门土地临时使用证需准备的文件：国有土地出让合同一定比例的地价款发票51办理拆迁许可证房地产管理部门业 主注：（1）国有土地使用证明文件（2）拆迁方案与计划（1）（2）拆迁许可证工程部文件返还（2）52编制送审标底开发部业主经确认的标底工程部提交资料施工图纸其它与招标相关的资料招标办 经核准的标底编制标底53编制送审招标文件业 主注：编制并送审招标文件工程部核准招标文件项目管理单位投资计划提交资料招标办开工审批表施工图纸其它与招标相关的资料核准招标资格发出招标文件招标 申请54发中标通知书并签订工程承包合同业 主中标单位工程承包合同投标单位招标通知书召开招标会，勘察现场投标开标评标，决标中标通知书工程部组织招标文件55签订监理合同业 主中标监理单位监理合同当地监理主管机关编制监理规划招标工程部56领取固定资产投资许可证业 主当地计划部门固定资产投资许可证投资 计划工程部开发部地税局纳税凭证或免缴证明建设工程规划许可证投资方向调节税缴纳或免缴证明计划部门下发的年度计划文件税务登记，免税申请或纳税申报预缴投资方向调节税57办理其他手续办理质量监督注册登记手续办理开工统计