德龙邢台项目定位报告 080316.ppt

a new starting point a new beginning. 2008 告别 老城沧桑面貌 北京中原房地产经纪有限公司 德龙.邢台新起点德龙邢台城市核心区 综合项目策划案 目 录 宏观篇 守中扼要 丽质天成 公建篇 标新立异 独领风骚 住宅篇 高屋建瓴 卓尔不群 策略篇 明修栈道 暗渡陈仓 守中扼要 丽质天成 宏观经济 城区规划 地段价值 发展战略 产品架构 宏观篇 1、宏观经济 邢台位于河北省南部，是一座新兴工业城市。 邢台市辖2 个县级市，15个县和2个区，总面积12,486 平方公里，中心城区的面积67平方公里。 目前总人口687万，中心城区总人口63万。 06年城市化率34%左右，低于河北平均的39%，远低于 唐山48%的水平。 城市概况 邢台对外交通发达，出行便捷。京九、京珠高 速纵贯南北，邢临高速连接东西；青银高速横 枕域北。 d527528动车组的开通，极大拉近了邢台和北 京、邯郸之间的联系。 106、107、308国道、省道构筑起邢台“大交 通”网络。 邢台市 宏观经济发展 邢台市的经济基础薄弱，但近几年经济持续高速增长， 2007年地区生产总值890亿元，预计2008年将达到1000 亿左右。 人民生活水平逐渐提高，未来经济增长态势看好。 邢台产业开发具备一定基础 ，一、二、三产业比重为 17.3：55.8：26.9。 初步形成了以煤炭、机械、 冶金、电力、纺织、食品、 建材为支柱行业；以生铁、 原煤、钢材、浮法玻璃、水 泥、板式家具、电缆、羊绒 及羊绒制品、白酒、饮料、 方便面等骨干产品构成的产 业结构框架，形成了较为完 善的工业体系。 年 度 第一 产业 增长 % 第二产 业 增长%第三 产业 增长 % 0377.94.3288.514.5138.612 04112.75.57362.616.6160.312.3 05121.1 5 5.5398.0616.5163.4510.8 06130.8 5 5.2454.05 15.8205.10 12.3 重点产业发展研究 重点产业发展研究 近年房地产业发展速度较快，房地产开发投资方面，06年比05年同比增长12.3% 。 房地产开竣量 结构调整，首次 提出“90,70” 2 0 0 62 0 0 6 关于个人住房转让所得征收 个人所得税有关问题的通知 关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见 招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范 协议出让国有土地使用权规 国6条 关于落实新建住房结构比 例要求的若干意见 5月 关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知 2 0 0 72 0 0 7 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使 用权规定 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 邢台市积极落实住房发展规划目标，开始实施高效、集约的住房 用地供应政策；提高住房建设开发强度。 保证住房用地供应，调整住房供应结构；90-70政策将对房市发 展产生深远的影响。 信贷政策紧缩对房地产市场影响同样不可小觑，但对于实力派开 发商的实际影响有限。 房地产政策环境 旧城改造优惠政策： 对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、 粉煤灰综合利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减 半征收交易服务费、房屋所有权登记费、土地评估费。 房地产政策环境 关于房地产开发企业在旧城改造过程中收取和支付价款计税-冀地税函 2006244号 （一）房地产开发企业在旧城改造过程中，根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交 换，收到被拆迁户缴纳的房价款（新房价款与旧房评估价之间的差额），应视同预收 款按规定的预计毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后， 并入应纳税所得额计征企业所得税。 （二）房地产开发企业在旧城改造过程中，与被拆迁户（单位和个人）签定拆迁补偿 协议，进行货币补偿（被拆迁户不以旧房换新房），可按照“拆迁补偿协议”确定的 金额，以及被拆迁户（单位）出具的合法票据或被拆迁户（个人）出具的签字证明材 料作为原始凭证进行成本核算。房地产开发企业支付的上述补偿款作为开发产品成本 ，准予在计征企业所得税时扣除。 邢台市经济起步晚，发展快；处于一个经济高速 发展的理想阶段。 小结 房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而 城市化水平远低于河北平均，发展空间广阔。 90-70政策对房市影响深远；政府对旧城改造的大 力支持有利于房地产市场的持续繁荣。 2、城区发展 城区发展研究 一城：现状城区； 三区：北部新区、高新技术 开发区、东部新区； 两心：桥东老城市中心和北 部新区新城市中心； 四轴：中兴大街、郭守敬大 道、铁路桥、邢州路 完善城市功能， 打造宜居城市！ “一城三区、两心四轴” 20052020邢台市城市总体规划 城区发展研究 u新规划对邢台市城市规划 区作了重新界定，确定的规 划区范围包括：邢台市区、 邢台县全部，沙河市全部， 任县、南和县澧河以西区域 ，内丘县的县城、官庄、大 孟村3个乡镇和金店镇李阳 河以南区域，总面积3745平 方公里。 u主城区的范围由现在的67 平方公里扩大到665平方公 里，城区人口200万。 u形成“西北生活、东南工 业”的城市形态。 “西北生活、东南工业” 20052020邢台市城市总体规划 未来城市规划区 周边重点区县发展规划 新规划明确了1个中心(邢台市 区)、2个副中心(清河、宁晋)、5 个中小城市(沙河、南河、隆尧、 巨鹿、威县)、9个县城、13个重 点城镇、51个一般乡镇。 邢台市将被打造成为冀南重要 的中心城市，以发展冶金、能源 、汽车、建材为主的工业基地， 具有浓郁的历史文化特色的生态 园林城市。 城市结构为“五星捧月”，即中 心城市附近的南河、任县、沙 河、内丘、皇寺设计为5个组 团式卫星城，形成五星捧月之 势。 1个中心、2个副中心 “五星捧月” 20052020邢台市城市总体规划 重点区县沙河。 距现状市区近、矿产丰富、高消费人群规模较大。 周边重点区县发展规划 面积达22平方公里，城 区人口12万人； 沙河市与邢台紧密相联 ，车程大约40分钟左右 ，交通方便； 矿产资源丰富，共有各 类矿山290个,其中铁矿 172个,煤矿73个,陶瓷土 矿27个,其它矿18个。 矿业经济是其支柱产业 ，占沙河gdp70%以上 的比重。 是邢台地区高价值产品 的有力消费群体。 周边重点区县发展研究 重点区县清河。 未来邢台城市副中心，中国羊绒之都，全国“开放县”。 距离邢台市距离相对 较远，车程在1.5个小 时以上。 清河县域总面积502 平方公里。城乡居民 35.6万人。 是国务院确定的“开 放县”，被誉为中国 羊绒之都，是全国最 大的羊绒原料加工经 销集散地，及羊绒纺 纱基地之一。 具有较强经济实力。 从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处 于未来发展格局的中心位置，前景广阔。 小结 未来十年，城区规模向四周拓展十倍！老城区的 核心地位凸显，房地产开发空间广阔。 从中心城区与周边区县产业互补角度，商务、文 化、金融服务可能是中心区未来主要功能。 3、地段价值 区位分析 桥西商业中心区 未来行政中心 桥东商业中心区 东部新区 高新技术 开发区 未来的桥东区域，将成为邢台商贸、商务功能的主要承载区域！ 规划 cbd 10大亮点工程： 站前广场改造 10大亮点工程： 新世纪广场改造 中兴东大街 中兴西大街 新华路 冶金北路 交通发展分析 长途汽车站火车站 东门里街 扼守要塞，公路、铁路四通八达，内外向联系均十分便捷！ 商务大道 周边城市资源 规划 cbd 商业中心 市 县 政 府 医院 未来行政 中心 商业中心 周边城市资源丰富，医疗、出行、政务、商业、商务配套健全！ 据守城市中心，在未来城市格局中地位显赫，举 足轻重，是城市重要节点地段。 小结 扼守交通要塞，与周边城市、周边区域联系便捷 ，且城市公共交通系统完善。 天生丽质，周边商业、商务、生活配套资源一应 俱全，具有先天的地段优越性。 4、发展战略 发展战略 我们地处老城之内，驻守城市的门户； 我们共有老城市的一切，亲切与熟悉； 我们独有新城市的一切，现代与霓虹； 我们成为老城改造发展新的起点，城中之城。 “老城区.新地标” 邢台“城中城” “城市重构” 城市格局与价值重构 依托完善配套、丰富资源、便捷交通体系及核心地段优势； 战略实现 引领旧城核心的城市格局重构，重塑城市核心区价值认知！ 打造地标式建筑，建设高品质生活区，形成新的城市坐标点！ “城中之城” 城市功能与模式重构 功能见证发展。城市的提升在于功能的提升，对未来使用者居 住、商业、商务的全方位满足是新型城市模式的基础； 战略实现 品质成就价值。提升建筑品质、服务品质，是项目提升市场价 值和城市发展模式的首要保证！ 5、产品架构 未来站前广场的改造及新世纪广场周 边改造的进行，将大大改善项目周边 的城市景观。 西侧火车站，北侧汽车站，为传统的 旧城人流核心；同时东侧和北侧均有 多条城市公交线路，通达性极佳。 项目三面临路，其中新华大街为城市 南北干道，展示效果非常好。 地块微观环境分析 水晶宫 火车站 汽车站 6条公交车站 10条公交车站 商业烂尾 住宅 邢州大酒店 人民医院 证券营业部 本项目 蓝天酒店 新华北路将会成为未来桥东城区的商 务景观大道，项目地处新华北路核心 位置，未来将成为商务景观带的有机 组成部分 杂乱小街 地块物业价值适应性分析 唯一不临路区 域，商业商务 价值较小； 与铁道平行， 轨道噪音影响 明显，住宅价 值较差受到一 定影响。 地处5条街道交汇位置，地 块突出部分，为地块商业 商务价值的最高点；且从 城市景观上，适合打造城 市地标性建筑。 受老旧住房及 杂乱无章街铺 ，商业商务价 值较低，居住 品质也受到影 响。 主干道沿线，未来景观大道 ，商业展示及商务景观价值 均较好。 私密性强，为 本项目最具居 住价值区域。 紧邻汽车站，人流大而杂 乱，具有一定商业价值， 居住价值较低。 丁字路口，对面邢台大酒店 ，距市政府及县政府均不足 2公里，商务价值高。 产品架构模式 打造私密住宅 区，建成核心 城区的标杆性 住宅物业。 紧邻汽车站，人流大具有 一定商业价值，可规划临 街的商业物业。 两个端点部分，通过高层 地标性商务公建的设计， 打造薪城市节点，可在南 侧建设邢台第一高点，形 成老城区新的标志性建筑 物业。 主干道沿线，形成临街商 业带，挖掘新华北街已有 的商业氛围。 战略模式确定之后， 如何根据市场发展态势，确定公建与住宅物业 各自的准确定位？ 各物业最终的价值实现水平如何？ 我们从市场出发，一一展开 标新立异 独领风骚 商业市场 办公物业市场 酒店市场 商住公寓市场 项目公建部分定位 公建篇 1、商业市场 发展格局 西部新商业中心 中兴东大街 中兴西大街 东部传统商业中心区 现状市场供应 邢台核心商业区主要商业供应 东部商业节点区域西部商业节点区域 项目名称商业面积（万平米）项目名称商业面积（万平米） 银座百货3.5新亚购物广场2.5 新世纪商城2.5大洋百货2 东明国际家具中心2港龙购物街0.4 顺德府商业街 0.5家乐园购物广场2.3 中北商城1.5秀街女人街1.5 红都服装商城0.5华业通讯大厦1 汇源广场1.8顺风广场1 广龙电子城2 襄都家具城1.8 新亚商城1.5 邢州家电商场1.2 新凯龙时尚家具馆1.2 亿德隆购物休闲广场2 合计2210.7 总计32.7万平方米 百货 项目名称 商业面积( 万平米) 商品分布 经营状况 （非周末） 档次 银座百货3.5 b1超市 f1化妆品珠宝眼镜鞋 f2男装 f3女装 f4休闲服饰 f5 家居家电儿童用品 客流较少中高档 中北购物广场1.5 f1小商品 f2服装 f3服装、鞋 f4服装、儿童乐园 客流较多中低档 新亚商城1.5 f1超市化妆品 f百姓鞋城 f3 服装 较差中档 汇源广场1.8 f1-f2国美电器 f3百信鞋业 f4 服装 客流一般中档 大洋百货2 b1超市 f1化妆品珠宝眼镜鞋 f2男装 f3女装 f4休闲服饰 f5 家居家电儿童用品 客流较大中高档 家乐园购物广场2.3 b1家电城 f1名烟酒专卖小商 品 f2男装 f3女装 f4针织品箱 包家居童装 f5运动鞋类 客流一般中档 新亚购物广场2.5 b1家具长廊 f1化妆品珠宝家 电 f2女装 f3男装 f4休闲服饰 客流一般中档 总计15.1占现有城市核心区商业近一半的规模，品牌百货开始主导市场。 超市 项目名称商业面积建筑形式经营内容 银座百货超市3000银座百货地下一层 生鲜日配、食品、日用百货、名烟名酒 、医药保健等 家乐园超市一般2000左右 商场地下一层，或独 立商业 食品、日用百货、生活配套等 华天便利店200平左右社区底商日常生活配套用品、食品 邢台超市目前大致分为三类： u商场自营超市。一般在商场地下一层，多做为商场配套，商品种类相对齐全； u家乐园集团连锁超市。其超市物业在邢台占有率最高； u小型便利超市。作为社区配套，一般分布在社区底商，商品品种较少。 餐饮 项目名称商业面积建筑形式 租金水平经营状况 品牌列举 亿德隆购物 休闲广场 2万平米商业街约1.3元/天/平 主街较好, 内街较差 北京烤鸭店/麻辣旋风等/ 米萝咖啡 元街1万平米商业街 早期出租价格 0.5元左右 较好 孔乙己酒店三剑茶艺馆 双文烤鱼重庆麻辣烫 邢台高档餐饮供应较少，主要集中在邢台星级酒 店内部，全部酒店自营； 其他档次餐饮供应量较大，但分布比较零散； 亿德隆广场及元街内餐饮相对集中； 餐饮类业态租金主要集中0.5-1.5元平米*天； 餐饮上座率与翻台率较高，经营状况好 邢州大酒店酒店自营桥东 蓝天大酒店酒店自营桥西 辰光大酒店酒店自营桥西 台湾美食城出租物业内桥西 两条餐饮街 餐饮 餐饮名称档次经营形式 米萝咖啡中高加盟店 北京烤鸭店中高直营店 西安羊肉泡馍中高加盟店 兰州牛肉拉面中低加盟店 候氏麻辣烫中低直营店 姐弟俩快餐中档连锁店 聚仙阁中低直营店 家家大盘鸡中档连锁店 麻辣旋风川菜中档直营店 鸿源川菜中档加盟店 小李麻辣烫中低直营店 亿德隆购物广场内聚集众多餐饮店，经营形式以加盟和连锁店方式居多； 但由于其早期规划并非餐饮街，因此餐饮分布略显灵散，且档次不高； 一般中餐用店面积约在400-500平米左右，租金集中在0.5-1.3元/天/平米之间。 休闲娱乐 项目名称商业面积建筑形式 消费水平 经营状况档次 健身 赛乐健身0.2万平米亿德隆商业广场 890元张较好 中档 金力豪0.2万平米中华路/秀街850元张较好中高档 ktv 英皇ktv0.2万平米独立商业 不限时包380-800,下 午中包25元/小时 较好高档 音乐嘉年华0.47万平米独立商业未定未开业中档 邢台休闲娱乐业 态种类较少，以 ktv、洗浴、健身 为主，经营状况 良好，缺乏知名 品牌。休闲娱乐 整体发展水平有 待提高。 专业市场 项目名称 商业面积 （万平米） 建筑形式租金 档次经营状况 服饰、小商品 市场 红都服装商城0.5三层独产商业1.2元/天/平米 低档差 新世纪广场2.5地下集中商业1.3元/天/平米中低档较好 秀街 1.5 三层独产商业2-3元/天/平米 中档一般 港龙商业街 0.4 商业步行街2.5元/天/平米 中高档较好 家电、电子 市场 邢州家电商场 1.2 独立商业租赁 中档一般 国美电器 0.9 汇源广场一二层租赁 中高档一般 科技大厦 0.2 大厦内部4-5层租赁 中低档良好 家具家居 市场 东明国际家具 中心 2 四层独立商业 0.4-0.7元/天/ 平 中档一般 襄都家具城 1.8 四层独立商业 0.4-0.5元/天/ 平 低档差 新凯龙时尚家 具馆 1.2 三层独立商业出租 中高档一般 总计 12.2 在售及未来商业供应 东部区域西部区域 项目名称商业面积(万平米)项目名称商业面积(万平米) 目前在售商业中央名城_财满街2.5万城.新天地4 鸿溪欧洲街0.7 阳光国际1 未来供应商业天一城商业15-20 原人大院规 划商业 2.7 总计30.9-35.9万 未来供应规模较大，几乎相当于再造一个核心商业区的规模，主要集中于天一城； 新增商业以商业街、街区及临街商业为主导模式，将会深刻影响未来城市商业格局。 商业发展趋势 中兴东大街 中兴西大街 桥东传统商业中心区 桥西商业中心 天一城商业 万城新天地 财满街 阳光国际 鸿溪欧洲街 秀街 城市的扩张造成商业核心的逐步分散化，传统商业中心发展的同 时，其它新兴的区域型商业逐步出现。 随着财满街、本项目、天一城入市，新华北街商业带初露峥嵘 ！ 市场小结 未来商业供应规模较大，几乎达到现有核心商圈的 一倍，商业项目之间竞争将会更加激烈； 从经营角度，餐饮及休闲娱乐业态经营情况从整 体上好于单纯购物型商业业态； 目前商业模式以传统百货业为主，百货业态供应规 模较大，品牌百货逐渐成为市场引导者； 新增商业的发展开始模式转变，新式街区成为未来 的市场主导，商业多中心格局初步显现。 项目名称 商业面积 (万平米) 销售价格 (元/平方米) 租金 (元/平方米*天) 销售率/ 出租率 铺位面积区间 （平方米） 中央名城_财满街2.58000（一、二期） 6000（三期） 0.81.580/90 50-130 （12层） 新世纪广场2.5只租不售 0.6-1.5（转手费5 万左右） 出租率95最小6 亿德隆休闲购物广场2只租不售 外街1.3 内街0.5 8030-2000 秀街女人街1.5只租不售 一层3.6 二层2.9 三层2.3 70最小10 港龙步行街0.4出租1.6-2.5100 60-100 （12层） 万城.新天地4外街10000 内街一层7500 内街二、三层3500 招商未启动100/0%45-400 鸿溪欧洲街0.7 一层8000 二、三层4000 1250/10 70-300 （13层） 阳光国际1一层95001.8不到30%/10 100230 （12层） 租售价格及租售状况 产品特征 项目名称商铺形式铺位面积区间（平方米） 中央名城 财满街 住宅底商，双层商铺，层高一层3.6米，二层3.2米50-130（12层） 万城.新天地 一层单层商铺，二层以上内街商铺，局部双层商铺， 层高一层3.4，二层3.2，三层3.2米 13层商业 内街商铺最小分割8 外街双层商铺100400 鸿溪欧洲街 独立商业建筑，12层商铺，局部3层，层高一层3.5 米，二层3.2米 70-300（13层） 阳光国际 双层商铺、一层平层商铺及二层外廊式商铺，层高一 层3-4米 100230（12层） 新世纪广场内街隔断式商铺，层高4米最小分割面积6平米，可组合 亿德隆广场 双层商铺，局部平层，层高一层3.5，二层3米，三层 3.5米 30-2000 秀街女人街内街隔断式商铺，层高3.1米最小分割面积10平米， 港龙步行街外街双层商铺及平层商铺，层高一层3.5米，二层3米60-100（12层） 产品特征商铺格局及面积 商铺格局 外街商铺 内街商铺隔断式商铺 一托二商铺 单层商铺 大型商业内街商铺， ，玻璃隔断划分。最 小分割面积在6平米 ，面积可自由组合， 层高3米左右。 外街独立商铺，单层 面积在30-100之间， 层高一层3.6米以内 ，二层3.2米以内。 租售状况小结 租金桥东区低于桥西区，桥东区0.5-1.5元/平米/天，桥西区 1.6-2.5元/平米/天； 桥东区区域商铺价格约8000元/平米，桥西区商铺价格在 9000元/平米以以上，非住宅配套的独立商业价格约10000 元/平米； 在售商铺集中于1-2层，少量三层。一层临街商铺销售价格 在8000-10000元/平米，二层以上3000-4000元/平米，三层 以上商铺价格更低； 外街及一层商铺价值基本达到内街及二层以上商铺价值的二 倍以上，商铺位置对价格及销售影响明显； 典型案例 财满街（中央名城底商） 开发商：邢台城宏房地产开发 位置：中兴东大街 商业体量：2.5万平米 铺位面积（平方米）：50-130之间 商铺形式：一托二临街商铺 商业层高：一层3.6米，二层3.2米 商业均价：8000元/建筑平米 销售率：100%（主力店除外） 出租率：80% 案例分析 客群来源 邢台市区投资客为主，少量周边 区县投资人。 铺位分割 铺位面积划分较小，单铺总价 控制在100万以内，门槛合理 运作模式 引进锅里捞和嘉年华ktv两大主 力店，先期热场，带动销售 案例要点 多数商铺为住宅底商，商户经营 业态受到一定限制。 案例借鉴点 底商形式对未来经营业态造成一定限制，本项目应尽可能 规划独立商铺，提升经营及投资价值，拉高售价。 以一托二型商铺为主，单铺面积小，低总价、低首付， 降低了投资门槛，有利于销售速度; 营销手段：连续三年返8回报，主力店先行、招商与 销售同步，给购买者信心，促成销售; 投资客分析 项目名称商业类型铺位面积销售率购买客群 财满街社区底商50-1301、2期100% 本地投资个人及外省和周 边县投资个人 万城新天地集中商业/底商45-400 85%（未销商铺单位 面积在200以上） 个人，某公司整购地下一 层，小商户 鸿溪欧洲街独立商业70-30060% 本地投资个人，小型经营 商户 投资客类型分析：以投资个人为主，有少量经营商户及公司购买； 投资客投资商业类型偏好：从实际销售情况看，投资者最感兴趣的商铺投资类型是 商业街商铺和住宅底商商铺，一般均是门脸房。 投资客投资商业面积偏好：50-100平方米户型面积在市场上销售速度最快。 投资客来源分析：多为本地投资个人；外地投资个人比例约占5%左右，主要是浙江、 江苏、山西等省的投资客；另有5%来源于周边区县，主要来源于沙河、清河、南和； 商户深访 q商户选择 精品店类：劲霸男装专卖店、妮美化妆品专卖 餐饮类：孔乙己酒家、米萝咖啡、三剑茶艺馆、麻辣旋风川菜馆 休闲娱乐：赛乐健身俱乐部、媚思嘉美容美发美体中心 婚纱摄影：鲁冰花皇家婚礼广场 q研究目的： 通过对各类商铺成熟经营者的深度访谈，了解不同行业的发展态势 及上升空间，为项目业态选择提供参考； 通过对不同业态商家商铺需求、工程技术条件、配套设施的需求了 解，为项目后期的产品设计、设备设施配套提供参考依据。 q研究方法： 品牌经营商户深度访谈。 u桥东是老城区，商业发展较早，存在一定地缘消费群体；但整体消费 能力、商业租金价格要略低于桥西区； u餐饮商户认为邢台餐饮业经营状况好，需求量大，但现有设施相对落 后，档次不高，有一定发展空间； u桥西商业发展快于桥东，部分商户对桥西关注度开始加强； u本案所在区域位置交通便利、周边客流量较大，且临近邢州大酒店， 加上未来几个住宅大盘的支撑，商业发展前景较好； u如果本案发展餐饮业态，应该重点考虑建筑规划及产品特色，既方便 商户使用又要做出整体形象感。 重要结论 消费者研究 q样本选择 筛选邢台常住居民，要求年龄在20-50岁之间，个人月收入在1500 元以上的消费者。 样本数量，50人。 q研究目的： 通过区域消费者拦截访问，了解其消费特点及消费偏好、消费习惯 ，为本案发展方向及定位提供需求方面的参考依据。 q研究方法： 核心区消费者拦截访问；地点包括银座、亿德隆、新世纪广场。 u消费者对交通便利、位置好，距离近的商业设施优先选择； u最常消费的两类商业分别为服装及餐饮； u月均外出消费3-5次，与朋友外出就餐的人均消费金额在50元左右； u邢台缺乏比较好的餐饮街，缺少24小时营业的餐饮商家； u现有休闲娱乐场所不足，20多岁人群认为健身场馆相对不足；30岁左 右人群则认为咖啡、酒吧、美容美体中心等业态供应不足。 重要结论 2、办公物业市场 办公物业发展概况 邢台市目前没有在售的写字楼项目，早期的写字楼多为政府机关专用物业； 目前对外出租的写字楼项目只有秦源广场、三超商务楼、商银大厦三个项目。 少图 三超商务楼 秦源商务广场 商银大厦 写字楼秦源广场 项目名称位置总体量楼层单层面积单位面积租金 秦源广场中华大街158号1500平米36层500平米366320元/平米/月 秦源广场是邢台仅有的几家写字楼项目之一，其建 筑格局与住宅相似； 由于其临近城市主干道，总体量不大，且租金较低 ，出租情况较好。 秦源广场1、2层为商业，3层及以上部分 为写字楼，写字楼入住的客户主要有房地 产开发公司、贸易公司、装饰公司、形象 设计公司、电子商务公司、广告公司等。 内部格局类似居住物业，整体档次较低。 写字楼秦源广场 写字楼三超商务楼 三超商务楼建筑格局与住宅相似，硬件设施水平略低于秦源商务广场，1、2层为商业，3层 及以上部分为写字楼，入住的客户主要有监理公司、跆拳道馆、地税所、美容院等。 项目名称位置 总体量 （平米） 楼层 单层面积 （平米） 单位面积 （平米） 租金（元/平 米/月） 出租率 三超商务楼中华西大街100036层350502501590%以上 写字楼商银大厦 商银大厦是邢台除官方 用写字楼外唯一的商业 性质的写字楼。 其硬件设施水平较高。 4层以下及12层以上为 商业银行自用，其他楼 层全部定向出租。 出租率达100%。 项目名称位置 总体量（ 平米） 楼层 单层面积（ 平米） 租金（元/平米/ 月） 出租率 商银大厦中兴东大街950019层50015-18100% 小结 项目名称总体量（平米）楼层 单层面积 （平米） 单位面积 （平米） 租金（平米/月)出租率 秦源广场150036层50036632095% 三超商务楼100036层350502501590% 商银大厦950019层500未知15-18100% 邢台市目前没有在售的写字楼项目，现有纯写字楼多为政府机关专 用物业，租金较低，设备设施相对较差。 从目前市场来看，由于商务整体氛围欠佳，写字楼投资市场缺失， 发展商对开发写字楼物业均保持谨慎，市场无供给。 早期写字楼虽因位置较好，出租率高，但缺乏优质客户，租金普遍 偏低。 3、酒店物业市场 酒店市场分析 酒店名称位置星级 客房 数量 配套设施标间价折扣入住率 邢州 大酒店 邢台市新华 北路185号 四星120餐饮、娱乐、会议、洗浴 280- 320 7折90% 邢台辰光 大酒店 中兴西大街 319号 三星200 餐饮部设有贵宾房、中西餐厅 、自助火锅、宴会厅。康乐中 心设有卡拉ok歌舞厅、ktv包 房、棋牌、保龄球、桑拿、美 容、戏水乐园等设施 298- 518 8折80% 邢台宾馆 （涉外） 顺德路201 号 三星400 餐饮、购物、娱乐、医务、传 真、美容美发、桑拿按摩、健 身、洗衣 180- 380 7折75% 辰光 快捷酒店 中兴东大街 198号 经济型166 餐饮、商务中心 170- 200 8.5折95% 红都 快捷酒店 中兴东大街 252号 经济型100餐饮、商务中心1887.5折90% 酒店多分布在市区交通比较便利的位置，市场上现有酒店为四星及以下星级酒店； 除邢台宾馆为早期唯一涉外酒店，规模较大外，其余酒店客房数量相对有限； 从入住率上看，星级及经济型酒店入住率普遍较好，两个经济型酒店入住率均在90%以上。 4、商住公寓市场 商住公寓 博客公社目前邢台仅有的40年产权小户型商住公寓 项目 名称 位置开发商总体量产权卖点 blog 公社 位于钢铁北路与达活泉 西大街交叉口西北角 邢台中鼎房地产 开发有限公司 2万平 方米 40年 自住投资两相宜， 低首付、低总价 量身为青年人定做的过渡性居所和个性化空间，酒店式物业管理。 商住公寓 产权产权户户型区间间准修标标准层层高水电费电费用均价销销售率 40年4090毛坯3.2米未定2700100% 实际购买人群：各年龄段，投资自住比例各半； 因其主打低总价低首付、投资自住两相宜的宣传口号，销售100%。 5、项目公建部分定位 商业业酒店办办公商住公寓 供应规 模较大尚可较小较小 市场竞 争激烈一般较小较弱 投资需求较大较小很小较大 价格实现较高较难较难尚可 资金回收较快较慢较慢较快 对于商业公建物业来讲，地块条件较好，具有很强的公建物业适应 性；因此，我们综合比较不同类型公建物业的市场供需及价格实现 ，来确定我们的物业选择。 不同物业项目适应性分析 考虑未来价格实现及资金回收，我们认为，商业及商住公寓将是项 目公建部分物业发展的可行选择。 两个端点部分，通过高层地标 性商住公寓的建造，打造新城 市节点，可在南侧建设邢台第 一高点，形成老城区新的标志 性建筑物业,1-2层为商业。 主干道沿线，及汽车站对 面临街位置，形成两层带 状临街商业长龙，充分挖 掘地段商业价值。 公建部分物业组合模式 地块中间区域，借 助南北住宅人群及 商业氛围，建设中 心商业广场，形成 新的城市节点！ 同时起到将临街商 业氛围内延，全方 位带动广场周边的 商业价值。 广场周边建设2-3层 商业，挖掘价值。 公建部分物业组合模式 新华大街公建效果示意 充分利用项目优势， 打造地标性城市新节 点，形成聚宝盆形公 建组合。 中心广场商业内延部 分，结合住宅人流设 计，可使中心商业价 值达到最优。 中心广场成为项目“内 核”，是项目商业价值 的焦点。 新华北街 新华北街 公建部分主题定位 德龙城市广场 邢台城市生活新中心 餐饮休闲街区+精品购物+精品酒店式公寓 主题阐释 综合市场发展、商户、投资人、消费者多项因素，我们认为，品质 型的餐饮物业将会成为商业投资新热点； 多功能的城市休闲区将成为未来城市居民交流的新空间。 餐饮休闲街区 商业空间功能的多元化，以及本项目极佳的主干道商业展示效果， 使得未来项目商业必然承担精品商业展示功能。 精品购物 酒店式服务，公寓式管理，投资自住两相宜，居家办公均方便，中 小城市各种需求的自身规模限制，使得多功能成为未来城市物业结 构的重要组成部分。 精品酒店式 公寓 功能定位 社区配套。面向社区居民，提供基本生活所需； 餐饮休闲。面向邢台市区居民，提供餐饮休闲的集中消费区； 精品购物。面向邢台消费者，提供休闲性购物的理想场所； 中心广场。是项目商业消费者及住宅客群共有的休闲空间，为老城区 注入新的休闲生活元素。 商业 提供城市白领新的居住空间选择、新的城市生活方式； 为创业者提供全新的商住两用空间，满足多方位需求。 公寓 目标客群定位 投资客。主要是市区有实力的财富阶层，少量周边区县财富客群。 经营者。部分知名品牌餐饮、服饰、健身等，地区连锁品牌经营者。 消费者。住宅及公寓居民；桥东中高端消费者，桥西及少量外地客群。 临街 商铺 投资客群。主要是市区有实力的财富阶层，少量周边区县财富客群。 自住客群。年轻白领，过渡性购房者，常来常往的商务客群。 创业者。资金有限，年轻的创业者，中小企业的拓展机构等等。 中小企业。规模不大，对传统办公场所不满的企业，可能多套购买， 酒店式 公寓 公建物业体量 新华北街 新华北街 地标性公寓，考虑市场 同类项目规模特点及风 险控制，建议规模控制 在2-2.5万平米。 围绕中心广场，打造餐 饮休闲广场，同时补充 一定规模社区配套型中 小商铺。建议面积2- 2.5万平米。 路口黄金地段及车站临 街部分，以展示性较强 的服饰旗舰店、珠宝展 示店、家居品牌店等， 提升项目品质。建议规 模5000-8000平米。 结合地块规划条件及不同物业价值，各物业规划如 下，共计公建部分体量建议：4.5 - 5.8万平米。 修正因素地理位置交通条件商业业氛围围硬件设设施发发展商建筑规规划 租金水平 （元/平米*天 ) 权重20%15%20%15%15%15%100% 亿德隆广 场 1111111.0 本案0.910.91.41.51.31.16 权重20%15%20%15%15%15%100% 港龙商业 街 1111112.0 本案1.1111.41.51.52.13 权重20%15%20%15%15%15%100% 新世纪广 场 1111111.2 本案10.90.91.51.51.51.30 权重20%15%20%15%15%15%100% 秀街1111112.0 本案11.111.31.51.52.25 权重20%15%20%15%15%15%100% 财满 街1111111.2 本案0.91.111.51.51.51.33 商业销售价格定位 经过与典型项目对比，判断本项目1-2层目前入市租金可达1.63元/平米*天左右； 按商业首年投资回报率8%折算，项目目前市场销售均价可达7500元/建筑平米。 商业销售价格定位 考虑邢台商业投资市场处于起步阶段，按商业售价年均10-15%保守估算，本项 目商业2009年入市售价可达： 8200 8600 元/建筑平米 商住公寓以“博客公社”为唯一参照，其去年销售均价基本与周边住宅持 平，因此，本项目公寓部分售价建议： 公寓销售价格定位 根据开盘时项目自身住宅定价及周边住宅定价 综合确定 高屋建瓴 卓尔不群 住宅篇 发展概况 住宅市场深入研究 重点案例研究 住宅发展趋势判断 目标客户深访 住宅定位 1、发展概况 1.商品住房市场发展缓慢； 2.早期住宅产品是以安居房为主的中低档产品； 3.单位集资建房、经济适用房占住房供应的一半 以上； 03年以前 住宅市场发展概况发展历程 第一阶段 07年至今 现阶段 1.大面积土地出让，土地价格大幅上涨，房地 产市场竞争激烈； 2. 产品设计由粗放型向品质化过渡； 3.房地产价格上涨较快，市场表现较活跃； 03-06年 1.房地产开发投资规模增加； 2.开发新城和改造老城带来大量需求，推动商 品房市场发展； 3.房地产价格增长平稳。 第二阶段 桥西区： 城市新兴区域，当前主流供应板块； 市场认可度较高； 区域价格在33004000元/平米； 达活泉公园板块楼盘品质稍高。 桥东区（老城区）： 起步早，发展停滞，当前供应极少； 商业氛围较好，城市配套相对完善； 城市面貌相对落后，有待改进； 区域价格在26003000元/平米。 高新技术开发区 ：商品住宅开发 量很小。 住宅市场发展概况市场格局 达活泉公园板块 2、住宅市场深入研究 中央名城 阳光印象 凯旋城 天阔上城 永辉巴黎 阳光国际 盛世公馆 选取原则： 1. 邢台市当前在售且销 售情况良好的中高端项 目； 2. 建筑面积在5万平方米 以上； 3. 销售价格达3000元及 以上； 4.与本案有一定竞争或 借鉴意义的项目； 住宅市场深入研究样本选取 项目名称 占地 （亩） 建筑面积 （万m2） 建筑形态 面积区间 （m2） 当前价格 （元/m2） 开盘时间销售率 中央名城709.7多层、小高层40-22328002006.7尾盘 凯旋城10511多层、小高层103-23033002005.8尾盘 永辉巴黎16525 多层、高层、 小高层 100-30035002005.546.8 盛世公馆10514.5 叠拼、高层、 小高层 100-300 叠拼4000 高层3300 2007.155.2 天阔上城467 多层、高层、 小高层 87-24033002006.7尾盘 阳光国际15017别墅、小高层105210 跃层3500- 4000 2006.8尾盘 阳光印象16025多层、小高层65-21533002007.158.5 住宅市场深入研究样本基础资料 样本项目总规划建筑面积129.2万平方米， 主要在售项目仅三个，总计30.2万，其余均为尾盘销售。 物业名称 供应面积 （万m2）在售面积 中央名城9.7尾盘 凯旋城11尾盘 永辉巴黎2513.3 盛世公馆14.56.5 天阔上城7尾盘 阳光国际17尾盘 阳光印象2510.4 总计129.230.2 住宅市场深入研究供应分析 当前供应分析 区域地块名称面积（亩）总价（万元）拍卖时间受让单位 桥东区 共165亩 邢师南院228252007.8.13邢台市顺发房地产开发有限公司 中兴东大街12672002007.8.28邢房房地产开发有限公司 原储运公司1720202008.2.2河北富兴房地产开发有限公司 桥西区 共229亩 原棉麻库126260002007.9.29河北秀兰房地产集团有限公司 原总商会用地33552008.2.2邢台新发地房地产开发有限公司 孔村100180002008.2.2邢台基业商务投资有限公司 高开区 共207亩 高开区地块20788002007.11.8邢台市金宏房地产开发有限公司 邢台市近期住宅建设用地出让结果 住宅市场深入研究供应分析 数据来源：邢台市土地储备中心 潜在供应分析 近期住宅建设用地出让总面积为601亩。 另据邢台市住房建设规划，提出20082010年建设住房将达到489万平方米， 约5.096万套， 区域项目名称企业名称 地 块 占地 （公顷） 开工建筑面积 （万） 桥东区 新世纪嘉园邢台市邢房中兴东大街20.030.0 天香苑邢台市盛捷中兴东大街南侧2.03.0 塬上人家邢台市秦塬百泉大街南、车站南街以东3.56.1 狱警花园邢台市安居黄河二路7.510.8 百合小筑邢台市新华黄河二路东1.33.3 天一城河北家乐园新华北路9.014.0 北郭庄(暂定)河北凰家北郭庄南侧1.12.8 合计44.470 桥西区 天合嘉园邢台市天合团结西大街7.315.0 盛世公馆邢台盛世南大汪村西1.94.6 阳光印象二期河北凰家太行路东侧6.716.0 阳光东园河北凰家冶金路东侧0.51.2 秀兰.水榭翰城河北秀兰守敬南大街东5.015.0 中房社区旧房改造 中房开发桥西新兴西大街 0.7 1.0 世纪名都河北金大地迎宾路北侧4.17.8 幸福人家住宅小区中房开发 太行路西、团结西大街南 6.6 8.4 合计 25.559.6 邢台市2008年市区房地产开发建设表 住宅市场深入研究供应分析 潜在供应分析 预计08年总 开工面积达 69.9万平方 米；总建设 面积达129.6 平方米。 可以预见， 短期内大量 的住宅集中 供应，未来 市场竞争将 非常激烈。 物业名称开盘时间 开盘价 （元/m2） 当前均价 （元/m2） 中央名城2006.717002800 凯旋城2005.825003300 永辉巴黎2005.518003500 盛世公馆2007.122803300 天阔上城2006.720003300 阳光国际2006.825003500 阳光印象2007.124003300 注1：当前均价为08年1月的调研数据， 整体市场年均价涨幅对比 样本项目价格涨幅区间多在3545。 市场年均涨幅为32.5： 住宅市场深入研究价格分析 样本项目价格涨幅对比 其增长主要受全国性房价增长影响较 大，预计今年房价增长会趋于平稳。 物业名称 建筑面积 （万m2） 销售率 销售周期 （月） 销售速度 （万平米/年） 中央名城9.7尾盘186.5 凯旋城11尾盘284.8 永辉巴黎2546.8314.5 盛世公馆14.555.2128 天阔上城7尾盘184.7 阳光国际5.7（二期）尾盘175.7 阳光印象2558.51214.6 注：楼盘销售周期为开盘日至08年1月。 住宅市场深入研究销售情况分析 样本项目年均销售速度基本在5万平方米左右，全年总销量为48.8万平方米； 其中盛世公馆和阳光印象销售速度较快，主要是其开盘价格相对较低，同时， 分别受产品和品牌的影响作用较突出。 建筑规模普遍较小，20万以上的仅两个项目； 容积率集中在2.0左右； 建筑层数以6-11层的多层和小高层为主。 物业名称 占地面积 （亩） 建筑面积 （万m2） 容积率建筑形态建筑层数 中央名城 709.72.06多层、小高层6-11 凯旋城 105111.57多层、小高层512 永辉巴黎 165252.27多层、高层、小高层6-10 盛世公馆 10514.52.07叠拼、高层、小高层12-18 天阔上城 4672.26多层、高层、小高层6-17 阳光国际 150171.7别墅、小高层9 阳光印象 160252.34多层、小高层6-12 本案建筑规模较大，但容积率偏高，并不具备规模优势 建筑规模 住宅市场深入研究产品特征分析 建筑类型：板楼为主； 建筑风格：欧式风格和现代风格各自有半； 外立面材料：以涂料和面砖为主。 建筑类型及风格 住宅市场深入研究产品特征分析 物业名称建筑类型建筑风格外立面材料 中央名城板楼现代简约面砖 凯旋城板楼欧式局部石材、面砖涂料 永辉巴黎板楼法式面砖 盛世公馆板楼新古典面砖 天阔上城板楼现代面砖局部涂料 阳光国际板楼现代面砖 阳光印象板楼、塔楼现代涂料 当前市场建筑风格单一，材料较粗犷， 缺乏高品质感的建筑产品。 凯旋城 盛世公馆 天阔上城 中央名城 阳光国际 永辉巴黎 阳光印象 户型构成 住宅市场深入研究产品特征分析 物业名称 一居二居三居四居及以上 面积m2比例面积m2比例面积m2比例面积m2比例 中央名城 40-7015%8020%114-14650%22315% 凯旋城 1031515070200-23015 永辉巴黎 10012030120-14040150-30030 盛世公馆 100-11620%143-15770%160-30010% 天阔上城 8710130-15540200-24050 阳光印象6568308090401001502019621510 户型比例 市场主流需求以大面积三居为主， 与当前的政策导向相悖。 本案产品打造需要在市场和政策之 间选择合理的平衡点。 户型分析 住宅市场深入研究产品特征分析 主力供应户型：三居为主，二居其次。 主力供应面积：集中在130-160平方米； 绿化主要以草皮及低矮的灌木为主，成年大树较少 ； 总体景观设计较粗犷，品质感较低； 新项目开始关注园林设计； 市场园林景观发展比较滞后，园林景观 附加值挖掘力度较弱。 园林景观 住宅市场深入研究产品特征分析 物业名称停车方式 车位配比 价格 中央名城地上1：13000元/m2 凯旋城地上1：1租50-60元/月 永辉巴黎地上为主1：1 租30元/月，地下车库 售5000元/ m2 盛世公馆地下为主1：1车库4000元/m2 阳光国际地上为主1：0.6 租50元/月，地下车库 售7-8万元/个 车位分析 以地面停车为主，仅档次较高的盛世公馆有地下停车； 车位配比主要在1：1，配置较高； 车位售价3000-5000元/m2，车位租金30-60元/月。 住宅市场深入研究产品特征分析 物业名称商业 小区 诊所幼儿园