珠宝产业园投资估算与财务分析

X XX XX XX XX X 珠珠宝宝产产业业园园一一期期项项目目 投资估算与财务分析投资估算与财务分析 委托单位：委托单位：XXXXXXX 人民政府人民政府 编制单位：编制单位：XXXXXXXXXX 公司公司 工程咨询资质证号：工咨工程咨询资质证号：工咨 XXXXXXXXXXXX 工程造价咨询资质证号：工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX 编制人员：编制人员：XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨注册咨询师（投资，市政）注咨 XXXXXXXXXX XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨注册咨询师（投资，市政）注咨 XXXXXXXXX XXX 造价工程师造价工程师 建建造造XXXXXXXXXXX XXX 造价工程师造价工程师 建建造造XXXXXXXXXXX 编制时间：编制时间：2011 年年 10 月月 31 日日 1 目 录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 第二部分第二部分 投资估算投资估算 一、投资估算编制依据一、投资估算编制依据 二、投资估算概况二、投资估算概况 三、投资估算成果三、投资估算成果 表 1 XXXXX 珠宝产业园一期项目总概况表 表 2 总投资费用估算表 表 3-13-4 建筑工程部分投资估算表 表 4 土方平整项目投资估算表 表 5 征地拆迁补偿费用明细表 四、资金筹措及还贷来源四、资金筹措及还贷来源 第三部分第三部分 财务分析财务分析 一、财务分析依据一、财务分析依据 二、概述二、概述 三、收入及税金估算三、收入及税金估算 四、总成本费用估算四、总成本费用估算 五、项目财务效益分析五、项目财务效益分析 六、财务评价结论六、财务评价结论 表 6 XXXXX 珠宝城项目税收收入分成表 表 7 XXXXX 珠宝城项目税收预测与返还表 表 8 土地出让收入与税金及附加估算表 表 9 项目总成本费用估算表 表 10 项目损益表 表 11 全部投资现金流量表 表 12 资金来源与运用表 表 13 项目风险评估分析表 2 第一部分 项目概况 XXX 珠宝产业园立足 XX、推动中部、辐射全国， “十二五规划”期间， 园区将重点围绕珠宝首饰加工、配套设施加工、珠宝商贸中心等产业链 的核心环节实现发展，将建设以珠宝生产加工业和珠宝商贸流通业双轮 驱动的主体产业群，致力打造一个集研发、生产、商贸、展示及鉴定为 一体的中部鼎级珠宝产业基地。 园区总体规划 2 平方公里，第一期开发 600 亩，引进企业 20 家，预 计实现工业总产值 25 亿元，创造税收 5000 万元。随着市场化运作不断 成熟，园区周边综合土地升值空间巨大，园区规划了 100 亩的商业和住 宅用地，预计地价将达到 6080 万元/亩。同时，园区企业的入驻将为 当地居民解决 5000 个以上就业岗位，仅此一项，全镇农民年人均收入可 提高 2300 元。 目前，园区已投入 1390 万元用于规划设计、招商引资、征地拆迁、 三通一平及基础设施建设。 园区已进驻了 XXXX 投资有限公司、XXXXXX 投资有限公司等五大项目， 投资规模约 2.5 亿元。同时，积极对接沿海珠宝企业的转移，加快 XXXXX 珠宝、XXXXXX 的签约落户，进一步充实园区的发展格局。 XXX 珠宝产业园是 XXXX 人民政府为实现跨越式发展，举 XX 之力打造 的特色园区，已列入 “十二五”规划，成为“两区四园”工业格局的重 要组成部分。同时，作为西部乡镇率先开发的产业园区，XXX 珠宝产业园 可为 XX 西部工业的发展提供示范作用。 3 第二部分第二部分 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 一、投资估算一、投资估算编制依据编制依据 基础设施建设投入估算依据基础设施建设投入估算依据 1、市政工程投资估算编制办法(建标2007164 号)； 2、土建、安装工程参照 XX 市目前类似工程估算指标进行估算； 3、施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算； 4、2006 年湖南省市政工程消耗量标准、2006 年湖南省建筑 装饰装修工程消耗量标准、2006 年湖南省安装工程消耗量标准、 2006 年湖南省仿古建筑及园林景观工程消耗量标准； 5、湘建价200831 号关于印发和工程 消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知； 6、湘建价20093 号文件； 7、湘建价2009396 号关于发布 2010 年湖南省建设工程人工工资 单价的通知； 8、湘建价计200734 号关于印发及有 关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知； 9、湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定； 10、湘建价2009406 号湖南省建设工程工程量清单计价办法中 规定的建设工程费用取定表； 11、湘建价计200929 号关于印发和 工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知； 12、工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理 费等，计算程序及费率执行湘建价计200822 号文； 13、材料价格按XX 建设造价2011 年第 3 期、XX 建设造价 2011 年第 4 期预算价格取定。 征地拆迁费用组成征地拆迁费用组成 4 1、XX 市征地补偿安置条例（2007 年 10 月 31 日 XX 市第十二届 人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2007 年 11 月 30 日湖南 省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2007 年 12 月 18 日 XX 市人民代表大会常务委员会公告 2007 年第 16 号公布，自 2008 年 4 月 1 日起施行） 2、XX 市征地补偿实施办法(XX 市人民政府第 103 号令，2008 年 2 月 17 日 XX 市第 13 届人民政府第 3 次常务会议通过，自 2008 年 4 月 1 日起施行) 3、关于调整 XX 市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定（第 104 号令，XX 市人民政府令第 104 号，2008 年 1 月 16 日市第 13 届人民政府 第 2 次常务会议通过，自 2008 年 4 月 15 日起施行） 4、XX 市人民政府关于印发XX 市被征地农民就业培训和社会保障 办法的通知（X 政发200812 号） 5、关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知（X 政办发200811 号） 6、XX 市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通 知（X 政发200830 号） 7、XX 市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意 见（X 政办发200916 号） 8、关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知（X 政发 201027 号） 9、 XXX 人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和 基金征收标准的通知 （X 政发（2008）51 号） 10、XXX 人民政府关于印发XXX 被征地农民社会保障和就业培训实 施细则的通知（X 政发201023 号） 11、XXX 征地补偿安置实施细则（X 政发200827 号） 5 12、XXX 人民政府办公室关于印发XXX 城镇土地使用税征收标准及 土地等级划分方案的通知（X 政办发（2008）90 号） 13、XX 市人民政府关于执行征地补偿标准的通知（X 政函 【2010】96 号） 14、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土 资发【2009】56 号） 15、项目单位提供的其他各项基础资料及其他有关专业设计规范 16、其他相关的法律、法规及有关的规程、规范 17、项目开发单位提供的相关数据与资料。 二、投资估算概况二、投资估算概况 本项目总投资包括征地拆迁费用、土地报批费用、前期费用及工程 费用、建设期贷款利息等。 本工程估算总投资 11495.04 万元 其中：工程费用 2885.88 万元 工程建设其他费用 161.98 万元 预备费用 91.44 万元 征地拆迁 7923.49 万元 建设期贷款利息 432.25 万元 三、投资估算成果三、投资估算成果 项目投资估算表见表 1 至表 5。 6 表表 1 总概况表总概况表 单位：万元单位：万元 序号项 目单位指 标备 注 一平整土地面积358608约 537.91 亩 二主要项目数量 园区路网建设 约占 62.09 亩（含绿化面积） 1金山路M1700.00路幅宽度 24M 2雅福路M540.00 3金仓路M750.00 珠宝大道配套建设（绿化、亮化、 辅道） M800.00 三项目总投资万元11495.0411495.04 四销售土地收入总额万元 10203.94 可出让土地为：537.91 亩， 其中工业用地 437.91 亩， 均价按 9.6 万/亩，综合用 地 100 亩，均价按 60 万/亩。 五总成本费用万元 12131.37 六营业税金及附加万元 568.87 七利润总额万元 8003.70 八所得税万元 2000.92 25% 九税后利润万元 6002.77 十盈利能力指标万元 1全部投资财务内部收益率%14.9137 2全部投资财务净现值i=8%万元2000.8752 3动态投资回收期包括建设期年3.0382 7 表表 2 2 总投资费用估算表总投资费用估算表 单位：万元单位：万元 序号序号工程和费用名称工程和费用名称单位单位总计总计经济指标经济指标 各项费用占各项费用占 总投资比例（总投资比例（% %） 一一固定资产投资固定资产投资万元万元 11062.7911062.7996.2496.24 1 1 工程费用工程费用万元万元 2885.882885.8825.1125.11 土地平整土地平整万元万元 1078.001078.00 基础设施投入基础设施投入万元万元 1807.881807.88 XX 路道路万元 784.70 XX 路道路万元 321.49 XX 路道路万元 394.02 XX 大道（绿化、亮化、辅道） 万元 307.67 2 2 工程建设其他费用工程建设其他费用万元万元 161.98161.981.411.41 3 3 预备费用预备费用万元万元 91.4491.44 （1+21+2）3%3% 0.800.80 4 4 征地费用征地费用万元万元 7923.497923.4968.9368.93 二二建设期贷款利息建设期贷款利息万元万元 432.25432.25 贷款贷款 65006500 万元，贷款万元，贷款 期期 2 2 年，贷款利率为年，贷款利率为 6.65%6.65%，建设期为，建设期为 2011.122011.122012.112012.11 3.763.76 三三项目总投资项目总投资万元万元 11495.0411495.04 1 10 00 0. .0 00 0 8 表表 3-13-1 XXXX 路投资估算表路投资估算表 序号序号项目名称项目名称计量单位计量单位工程数量工程数量 工程造价工程造价 ( (万元万元) ) 经济指标经济指标备备 注注 建设规模：建设规模：全长 1700 米，路幅宽度 10.5 米，路面宽度 8 米，沥青砼路面。 1路面工程 1.1沥青路面13600.00285.60210.00 元/ 1.2路缘石m3250.0043.88135.00 元/m 1.3土工格栅5600.008.415.00 元/ 1.4植草防护2600.003.1212.00 元/ 1.5M7.5 浆砌片石护坡m3260.008.71335.00 元/m3 1.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 1.7混凝土模板有支架项1.002.00 1.8施工排水、降水费项1.003.00 1 1 项项 小小 计计万元万元355.71355.71 2路基工程 2.1清表土方外弃运距5KM17850.008.935 元/ 2.2土方挖方(运距5KM)m353550.0064.2612 元/m3 2.3石方挖方（运距5KM）m319278.0048.2025 元/m3 2.4土方填方m334260.0017.135 元/m3 2.5石方填方m311420.007.426.5 元/m3 2.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 146.94146.94 2 2 项项 小小 计计万元万元 3排水工程 3.3HDPE300 排水管m1700.00 34.00 200.00 元/m 3.4雨水口个86.00 5.85 680.00 元/ 个 3.5钢筋砼排水管 DN500m400.00 6.40 160.00 元/ m 3.6钢筋砼排水管 DN600m250.00 4.50 180.00 元/ m 3.7钢筋砼排水管 DN800m150.00 4.50 300.00 元/m 3.8雨水检查井座28.00 4.201500.00 元/座 3.9污水检查井座28.00 7.00 2500.00 元/座 3 3 项项 小小 计计万元万元66.4566.45 4绿化工程5000.00 75.0075.00 150.00 元/ 5亮化工程套112.00 33.6033.603000.00 元/套 6 水、电、通讯综合管线预埋、架 设 m1700.00 102.000102.000600.00 元/m 7交通设施项1.005.005.00 9 合合 计计万元万元 784.70784.70 表表 3-23-2 XXXX 路投资估算表路投资估算表 序号序号项目名称项目名称计量单位计量单位工程数量工程数量 工程造价工程造价 ( (万元万元) ) 经济指标经济指标备备 注注 建设规模：建设规模：全长 540 米，路幅宽度 10.5 米，路面宽度 8 米，沥青砼路面。 1路面工程 1.1沥青路面4320.0090.72210.00 元/ 1.2路缘石m972.0013.12135.00 元/m 1.3土工格栅2600.003.9015.00 元/ 1.4植草防护1600.001.9212.00 元/ 1.5M7.5 浆砌片石护坡m3170.005.70335.00 元/m3 1.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 1.7混凝土模板有支架项1.002.00 1.8施工排水、降水费项1.002.00 1 1 项项 小小 计计万元万元120.36120.36 2路基工程 2.1清表土方外弃运距5KM5670.002.845 元/ 2.2土方挖方(运距5KM)m330412.0036.4912 元/m3 2.3石方挖方（运距5KM）m38804.0022.0125 元/m3 2.4土方填方m318010.009.005 元/m3 2.5石方填方m311206.007.286.5 元/m3 2.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 78.6278.62 2 2 项项 小小 计计万元万元 3排水工程 3.3HDPE300 排水管m540.00 10.80200.00 元/m 3.4雨水口个36.00 2.45680.00 元/ 个 3.5钢筋砼排水管 DN500m260.00 4.16160.00 元/ m 3.6钢筋砼排水管 DN600m240.00 4.32180.00 元/ m 3.7钢筋砼排水管 DN800m160.00 4.80300.00 元/m 3.8雨水检查井座18.00 3.241800.00 元/座 3.9污水检查井座18.00 5.042800.00 元/座 3 3 项项 小小 计计万元万元34.8134.81 4绿化工程2800.00 42.0042.00 150.00 元/ 5亮化工程套36.00 10.8010.80 3000.00 元/套 6 水、电、通讯综合管线预埋、架 设 m540.00 32.4032.40 600.00 元/m 10 7交通设施项1.002.502.50 合合 计计万元万元 321.49321.49 表表 3-33-3 XXXX 路投资估算表路投资估算表 序号序号项目名称项目名称计量单位计量单位工程数量工程数量 工程造价工程造价 ( (万元万元) ) 经济指标经济指标备备 注注 建设规模：建设规模：全长 750 米，路幅宽度 10.5 米，路面宽度 8 米，沥青砼路面。 1路面工程 1.1沥青路面6000.00126.00210.00 元/ 1.2路缘石m1425.0019.24135.00 元/m 1.3土工格栅3600.005.4015.00 元/ 1.4植草防护1200.001.4412.00 元/ 1.5M7.5 浆砌片石护坡m3120.004.02335.00 元/m3 1.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 1.7混凝土模板有支架项1.002.00 1.8施工排水、降水费项1.002.00 1 1 项项 小小 计计万元万元161.10161.10 2路基工程 2.1清表土方外弃运距5KM7850.003.945 元/ 2.2土方挖方(运距5KM)m333075.0039.6912 元/m3 2.3石方挖方（运距5KM）m314175.0035.4425 元/m3 2.4土方填方m323625.0011.815 元/m3 2.5石方填方m39450.006.146.5 元/m3 2.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 98.0298.02 2 2 项项 小小 计计万元万元 3排水工程 3.3HDPE300 排水管m750.00 15.00200.00 元/m 3.4雨水口个50.00 3.40680.00 元/ 个 3.5钢筋砼排水管 DN500m200.00 3.20160.00 元/ m 3.6钢筋砼排水管 DN600m150.00 2.70180.00 元/ m 3.7钢筋砼排水管 DN800m120.00 3.60300.00 元/m 3.8雨水检查井座25.00 3.751500.00 元/座 3.9污水检查井座25.00 6.252500.00 元/座 3 3 项项 小小 计计万元万元37.9037.90 4绿化工程2200.00 33.0033.00 150.00 元/ 5亮化工程套50.00 15.0015.00 3000.00 元/套 6 水、电、通讯综合管线预埋、架 设 m750.00 45.0045.00 600.00 元/m 11 7交通设施项1.004.004.00 合合 计计万元万元 394.02394.02 12 表表 3-43-4 XXXX 大道投资估算表大道投资估算表 序号序号项目名称项目名称计量单位计量单位工程数量工程数量 工程造价工程造价 ( (万元万元) ) 经济指标经济指标备备 注注 建设规模：建设规模：全长 800 米，辅道宽度 3.02 米。 1辅道路面工程 1.1沥青路面4800.00100.80210.00 元/ 1.2土工格栅2800.004.215.00 元/ 1.3植草防护1400.001.6812.00 元/ 1.4M7.5 浆砌片石护坡m3130.004.36335.00 元/m3 1.5大型机械进出场及安装费项1.001.00 1.6混凝土模板有支架项1.002.00 1.7施工排水、降水费项1.003.00 1 1 项项 小小 计计万元万元117.04117.04 2路基工程 2.1清表土方外弃运距5KM4800.002.405 元/ 2.2土方挖方(运距5KM)m320160.0024.1912 元/m3 2.3石方挖方（运距5KM）m38640.0021.6025 元/m3 2.4土方填方m314400.007.205 元/m3 2.5石方填方m35760.003.746.5 元/m3 2.6大型机械进出场及安装费项1.001.00 60.1360.13 2 2 项项 小小 计计万元万元 3排水工程 3.3HDPE300 排水管m800.00 16.00 200.00 元/m 3.4雨水口个52.00 3.54 680.00 元/ 个 3.5钢筋砼排水管 DN500m300.00 4.80 160.00 元/ m 3.6钢筋砼排水管 DN600m220.00 3.96 180.00 元/ m 3.7钢筋砼排水管 DN800m120.00 3.60 300.00 元/m 3.8雨水检查井座26.00 3.901500.00 元/座 3.9污水检查井座26.00 6.50 2500.00 元/座 3 3 项项 小小 计计万元万元42.3042.30 4绿化工程4000.00 72.0072.00 180.00 元/ 5亮化工程套54.00 16.2016.20 3000.00 元/套 合合 计计万元万元 307.67307.67 13 表表 3-53-5 工程建设其他费用估算表工程建设其他费用估算表 单位：万元单位：万元 序序号号费费用用名名称称单单位位数数量量 估估算算金金额额 （万万元元） 经经济济指指标标备备注注 1建设单位管理费万元1807.8827.120.15%财建2002394 号 2工程设计费万元1807.8825.311.40%计价格200210 号 3工程勘察费万元1807.8817.170.95%按建安工程费用 *0.95% 4工程建设监理费万元1807.8854.243.00%湘价服200776 号 5施工图审查费万元1807.881.450.08%湘价服200894 号 6工程招标代理费万元1807.885.420.30%计价格20021980 号 7概算审核费万元1807.880.360.02%湘价服200981 号 8预算编制费万元1807.882.350.13%湘价服200981 号 9预算审核费万元1807.881.270.07%湘价服200981 号 10结算审核费万元1807.884.520.25%湘价服200981 号 11建设工程交易服务费万元1807.881.810.10%湘价服200423 号 12编制可行性研究报告万元1807.885.420.30%湘价服200981 号 13前期工作咨询费万元1807.881.990.11% 计价格19991283 号 文 14环境影响咨询服务费万元1807.885.420.30%计价格2002125 号文 15工程保险费万元1807.885.420.30%按建安工程费用 *0.4% 16工程质量检测费万元1807.882.710.15%湘建价20093 号 合合 计计万万元元1 16 61 1. .9 98 8 14 表表 4 4 土地平整项目总投资估算表土地平整项目总投资估算表 单位：万元单位：万元 序号序号项目名称项目名称单位单位工程量工程量工程造价工程造价经济指标经济指标备注备注 1 除草、砍树、挖根项 1.00 12.00 2 建筑物及设施拆除(含 电杆） 项 1.00 15.00 3 填方（含土、石方) m3753077.00451.85 6 元/m3 4 清表 m3107582.00193.65 18 元/m3 5 换填 m3135165.00405.50 30 元/m3 合计万元 1078.001078.00 15 表表 5 5 征地拆迁补偿费用明细表征地拆迁补偿费用明细表 序序号号项目名称项目名称文文件件依依据据补补偿偿标标准准项目数量项目数量 费费用用估估算算 （万万元元） 备备 注注 一一征地费用征地费用 X X 政函（政函（20102010）9696 号号 1424.021424.02 1水 田 34650 元/亩132 亩457.38 2旱 土 24255 元/亩120 亩291.06 3水 域 34650 元/亩24 亩83.16 4林地 15592.5 元/亩300 亩467.78 5宅基地 34650 元/亩12 亩41.58 6道路 34650 元/亩12 亩41.58 7不可预计费 X X 政办发政办发20082008 1111 号号 （1+2+3+4+5=6） 3% 1382.541382.5441.48 二二 征地地面附着物征地地面附着物 补偿费补偿费 X X 政函（政函（20102010）9696 号号 473.23473.23 1 地面附着物包干 补偿 73.32 水 田 2500 元/亩132 亩33.00 旱 土 1200 元/亩120 亩14.40 水 域 800 元/亩24 亩1.92 林地 800 元/亩300 亩24.00 2混凝土道路补偿 34 元/13333.445.33 3坟墓迁移费 1000 元/冢228 冢22.80 4杆线迁移 1700 元/亩600 亩102.00 5 山塘、水库等固 定设施 120 元/M318000M3216.00 6不可预计费 X X 政办发政办发20082008 1111 号号 （1+2+3+4+5） 3% 459.45459.4513.78 三三拆迁费用拆迁费用 X X 政政函函（2 20 01 10 0）9 96 6 号号 2016.832016.83 共共 4545 户户 1 砖混结构房屋1800 元/ 79201425.60 2 砖木结构房屋1670 元/ 1980330.66 3 户外设施包干费34000 元/户45 户 153.00 4 生产生活用房补 助费 10000 元/户45 户 45.00 5 农用工具850 元/户45 户 3.83 6 不可预计费 （1+2+3+4+5） 3% 1958.091958.0958.7458.74 四四征拆工作经费征拆工作经费 X X 政办发政办发20082008 1111 号号 （一（一+ +二二+ +三）三） 4.5%4.5% 3914.083914.08176.13176.13 五五 安置费用（按安置费用（按不 需水平安置房计 算） 378.68378.68 1 21 户（5 人/户） 21500 元/人105 人 225.75 16 2 18 户（3 人/户） 21500 元/人54 人 116.10 17 续表续表 5 5 序序号号项目名称项目名称文文件件依依据据补补偿偿标标准准项目数量项目数量 费费用用估估算算 （万万元元） 备备 注注 3 6 户（2 人/户） 21500 元/人12 人 25.80 4 不可预计费 X X 政办发政办发20082008 1111 号号 （1+2）3% 367.65367.6511.03 六六 被征地村民社保被征地村民社保 资金资金 X X 政发政发201023201023 号号6060 元元/ 264 亩 666.67/ 亩=666670 1056.001056.00 七土地报批费用土地报批费用2398.602398.60 1 新增建设用地有 偿使用费 24 元/ 600 亩 666.67/ 亩 960.00960.00 2耕地开垦费 408.00408.00 水田20000 元/亩132 亩264.00264.00 旱地12000 元/亩120 亩144.00144.00 3防洪保安费800 元/亩600 亩48.0048.00 4耕地占用税36 元/ 252 亩 666.67/ 亩 604.80604.80 5文物勘查费130 元/亩600 亩7.807.80 6用地管理费3500 元/亩600 亩210.00210.00 7森林植被恢复费2 元/ 300 亩 666.67/ 亩 40.0040.00 8征拆资金3 元/ 600 亩 666.67/ 亩 120.00120.00 八八合计合计7923.497923.49 四、资金筹措四、资金筹措 争取商业银行对项目建设的支持和投入。资金筹措方案为： 1、建设单位自筹 4995.04 万元（含财政拨款、项目区经济收入、土 地开发回收款） ，占总投资 43.45%； 2、银行一次性贷款 6500.00 万元，占总投资的 56.55%。 五、还贷来源五、还贷来源 本项目采取“先融资建设，后开发还贷”的原则，由 XXXXXXX 人民 政府自筹建设资金和向银行贷款 6500 万元，进行征地拆迁、道路工程等 基础设施建设，再通过出让沿线部分工业土地、综合用地，引进投资商 18 来珠业产业园投资，通过土地收益、税收返还取得收益，所得利润除用 于偿还银行贷款以外，其余部分用于其他基础设施工程建设。 六、还款计划六、还款计划 本项目一期工程建设期为 2011 年 12 月至 2012 年 11 月，争取向银 行贷款 6500 万元，贷款期为两年，贷款基本利率为 6.65%。还款方式为 一次性还清。 19 第三部分第三部分 财务评价财务评价 一、财务分析依据一、财务分析依据 1、国家发改委、建设部 2006 年 7 月联合颁发的建设项目经济评 价方法与参数 （第三版） ； 2、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投 资项目可行性研究指南 ； 3、遵照项目投资估算尽可能反映项目的实际情况的原则进行本项目 投资估算编制； 4、遵照项目总投资尽量符合节约和安全的原则进行本项目投资估算 编制； 5、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的 项目在不可预见费中考虑。 二、二、 概述概述 项目区域内自然生态环境优良，适合工业、商业、居住地块的开发， 一期项目计划用地 600 亩，扣除市政基础设施部分占地 62.09 亩，可用 于出让的工业用地为 437.91 亩，综合用地为 100 亩。 按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济方法与参数（简称 参数），对本工程进行财务分析。 参照经济评价方法与参数及 XXX 同行业收益水平，确定该项目的基 准收益率为 8%。 三、收入及税金估算三、收入及税金估算 项目建成后，根据当地实际情况和 XXX 招商引资政策措施，建设单 位探索经济发展新模式，本项目采取基础设施建设和区域开发建设相结 合的全新经营方式，不仅促进当地交通基础设施事业发展，而且带动当 20 地经济发展。本项目实行“先融资建设，后开发还贷”政策，营业收入 及税金估算见附表。本项目用于还贷的资金来源主要为项目建成后，出 让区域内的工业用地 437.91 亩、综合用地 100 亩和工业项目税收返还所 取得的收益。 四、总成本费用估算四、总成本费用估算 项目运营的总成本费用包括开发建设成本、经营期间成本费用。详 见附表。 五、项目财务效益分析五、项目财务效益分析 项目销售收入扣除成本费用及税金后为项目运营所获得的年利润， 损益情况详见附表。 对项目的财务效益分析主要通过项目的现金流量表（详见附表）计 算出参数，通过比较各项参数能否达到项目投资收益的基本标准，来分 析项目的盈利能力和财务上是否具有可行性。 从项目的现金流量表分析可以看出，本项目经济净现值为 2000.8752 万元，投资内部收益率为 14.9137%，动态投资回收期 3.0382 年，相对于 同类型项目，投资内部收益率较好，动态投资回收期较短，财务效益可 观。 六、财务评价结论六、财务评价结论 本项目经济净现值为 2000.8752 万元，投资内部收益率为 14.9137%，动态投资回收期 3.0382 年，各项财务经济指标均满足财务经 济要求，而且该项目的各项基础条件已具备，既符合国家的有关方针、 政策，又能产生很好的社会效益和经济效益。因此本项目是可行的。 21 表 6 XXXXX 珠宝城项目税收收入分成表 收入税种 中央 收入 省级 收入 市级 收入 县级 收入 XXX 镇收入 小计备注 增值税 75.00%6.25% 5.625%13.125%100.00% 消费税 100.00% 100.00% 营业税 25.00% 22.50%52.50%100.00% 企业所得税 60.00%12.00% 8.40%19.60%100.00% 个人所得税 60.00%12.00% 28.00%100.00% 资源税 25.00% 75.00%100.00% 城市维护建设税 100.00% 100.00% 房产税 100.00%100.00% 印花税 100.00%100.00% 城镇土地使用税 100.00%100.00% 土地增值税 100.00%100.00% 耕地占用税 100.00% 100.00% 契税 100.00%100.00% 国有土地使用权出让金 收入 100.00% 100.00% 国有土地收益基金收入 100.00% 100.00% 农业土地开发资金收入 100.00% 100.00% 教育附加收入 100.00% 100.00% 排污费收入 100.00% 100.00% 水资源费收入 100.00% 100.00% 行政事业性收费收入 100.00%100.00% 对纳入 “一家收 费”的企 业收费按 县有关文 件执行 国有资源(资产)有偿使 用收入 100.00% 100.00% 利息收入 100.00%100.00% 其他收入 100.00%100.00% 22 地税代征各项专项收入 100.00% 100.00% 20 表 7 XXXXXX 珠宝城项目税收预测及返还分析表 单位：万元 序号收入税种税收预测税收返还比例税收返还金额备注 1 增值税 5100.0013.125%669.38 2 企业所得税 6250.0019.600%1225.00 3 印花税 250.00100.00%250.00 4 行政事业性收费收入 200.00100.00%200.00 5 合计 2344.38 备注：根据珠宝城建设规模、项目承载力分析，预测本项目建成后生产总值约 250000 万元/年，根据目前珠宝加工业行业利润率 12%-18%， 本项目税收预测及返还分析取最低利润率 12%作为本项目财务分析数值。 21 表 8 土地出让收入与税金及附加估算表 单位：万 元 201120122013201420152016 序号项目合计 50%30%20% 备注 1 项目销售收入 10203.940.000.005101.973061.182040.790.00 1.1 综合用地销售收入 6000.000.000.003000.001800.001200.000.00 数量（亩） 100.000.000.0050.0030.0020.000.00 单价 60.0060.0060.0060.0060.0060.00 1.2 工业用地销售收入 4203.940.000.002101.971261.18840.790.00 数量（亩） 437.910.000.00218.96131.3787.580.00 单价 9.609.609.609.609.609.60 2 销售税金及附加 568.870.000.00284.43170.66113.770.00 2.1 营业税 510.200.000.00255.10153.06102.040.00 销售收入的 5% 2.2 城市维护建设税 25.510.000.0012.757.655.100.00 营业税的 5% 2.3 教育费附加 22.960.000.0011.486.894.590.00 营业税的 4.5% 2.4 地方教育费及附加 10.200.000.005.103.062.040.00 营业税的 2% 3 销售净收入 9635.070.000.004817.532890.521927.010.00 备注：本项目可出让工业土地为 437.91 亩，参考本地段 2011 年市场销售平均单价，工业用地出让均价按国土部门规定的该区域最低 22 出让价格 9.6 万元/亩计；综合用地 100 亩，出让均价按 60 万元/亩计。 23 表 9 项目总成本费用估算表 单位：万元 201120122013201420152016 序号项目合计备注 1 项目建设成本 11495.048221.12 3273.92 1.1 工程费用 2885.88240.49 2645.39 1.2 工程建设其他费用 161.9813.50 148.48 1.3 预备费用 91.447.62 83.82 1.4 征地拆迁费用 7923.497923.49 1.5 建设期贷款利息 432.25 36.02 396.23 2 经营成本 0.00 0.00 3 销售及管理费用 204.08 00102.04 61.22 40.82 0 3.1 管理费 102.04 0051.02 30.61 20.41 0 3.2 销售费 102.04 0051.02 30.61 20.41 0 4 财务费用 432.25 36.02 396.23 5 项目总成本费用 12131.37 8221.12 3309.94 498.27 61.22 40.82 0.00 含建设期 5.1 固定成本 11495.04 8221.12 3273.92 0.00 0.00 0.00 0.00 5.2 非固定成本 636.32872036.02498.2693661.22361640.8157440 备注：销售费用和管理费用根据销售收入的 1%计提。 24 表 10 项 目 损 益 表 单位：万元 201120122013201420152016 序号项目合计备注 1 项目收入 19581.46 0.00 0.00 7446.35 5405.56 4385.17 2344.38 1.1 土地出让收入 10203.94 0.00 0.00 5101.97 3061.18 2040.79 0.00 1.2 补贴收入 1.3 税收返还收入 9377.52 2344.382344.382344.382344.38 2 总成本费用 12131.37 8221.12 3309.94 498.27 61.22 40.82 0.00 3 销售税金及附加 568.87 0.00 0.00 284.43 170.66 113.77 0.00 4 利润总额 6881.22 -8221.12 -3309.94 6663.64 5173.68 4230.58 2344.38 5 累计利润总额 -8221.12 -11531.06 -4867.42 306.26 4536.84 6881.22 6 所得税 1720.30 76.57 1057.64 586.10 25% 7 税后利润 5160.91 -8221.12 -3309.94 6663.64 5097.11 3172.93 1758.29 8 累计税后利润 -8221.12 -11531.06 -4867.42 229.70 3402.63 5160.91 9 公益金 10 可分配利润 229.70 3172.93 1758.29 其中法定盈余公积金 22.97 317.29 175.83 提取可分配 利润 10% 25 表 11 全部投资现金流量表 单位：万元 序号项目合计 201120122013201420152016 1 现金流入 19581.46 0.00 0.00 7446.35 5405.56 4385.17 2344.38 1.1 土地出让收入 10203.94 0.00 0.00 5101.97 3061.18 2040.79 0.00 1.2 补贴收入 1.3 税收返还收入 9377.52 0.0