浅谈“营改增”房地产企业面临的问题

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈“营改增” 房地产企业面临的问题 摘 要实行营改增以后，由于建 筑企业的特殊性，受“ 营改增 ”的影响较 大，因此明确“ 营改增” 对建筑企业产生 的影响，并做好充分准备，将会有利于 建筑企业自身的发展。那么对于房地产 企业来说， ”营改增 ”同样是利好么？本 文主要探讨房地产企业在实施”营改增” 后将面临的问题，并对这些问题进行了 探讨。 中国论文网 /1/view-12790495.htm 关键词 营改增；房地产企业问 题探讨 中图分类号：TU992.3 文献标识 码：A 文章编号：1009-914X（2015） 14-0163-01 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中央已经明确要在十二五期间 （2011-2015）完成“ 营改增 ”改革任务， 因此，2015 年将是“ 营改增 ”税制改革的 收官之年。从目前的改革情况来看， “营 改增”后房地产业的税率会在 11%和 17%之 间做出选择，而现行房地产业缴纳销售 不动产营业税的税率为 5%，因此，如 果企业没有足够的进项税抵扣或政府不 出台相关过渡政策，那么，这将给房地 产企业带来较大的税负压力。 一、营改增后房地产企业面临的 新情况 （一）账务处理难度增加 “营改增 ”后只有账务处理规范的 企业才能正确进行纳税申报，这种改变 将给房地产企业财务工作带来新的挑战。 财务人员面临新旧税制的衔接、税收政 策的变化、具体业务的处理和税务核算 的转化等难题。由于财务人员业务素质 和职业操守参差不齐，可能会对税收政 策的理解、相关业务的会计核算、税收 的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 核算不合规，纳税申报不准确等风险。 （二）可抵扣进项不足，税负恐 大幅上升 “营改增 ”的目标是通过改革实现 只对产品或者服务的增值部分纳税，从 而减少重复纳税环节。从全国“营改增” 试行的反馈情况看，大多数的企业实现 了税负下降。不过，也有部分企业因为 生产具有周期性、成本结构中可抵扣的 成本占比较小而无法抵扣费用，或是进 项税难以抵扣税票等原因，反而出现了 税负增加的情况。 （三）建筑企业是一个劳动密集 型企业，人工成本占成本总额的比重较 大，而此次“ 营改增” 改革中，由于劳务 公司没有纳入“ 营改增” 的范围，其提供 的劳务发票不能作为建筑的进项税额予 以抵扣。 （四）一般建筑施工企业进场前， 建设单位先进行“ 四通一平 ”，即施工现 场通水、通电、通路、通讯，场地平整。 这部分水、电、气、通讯等费用多是通 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 过以建设单位的名称开户银行账户进行 托收，由建设单位代付，在支付工程款 时扣除，这些费用也很难取得增值税专 用发票。 二、 “营改增 ”对房地产业的影响？ 2014 年以来，随着楼市的低迷， 房地产业面临不断上行的运营成本， 2015 年营改增后，房地产企业在财税处 理、发票管理、成本项目发票取得等方 面都面临巨大挑战。 （一）房地产企业的实际税负很 可能会增加 房地产建筑材料来源方式较多， 增值税进项税额抵扣难度大。由于建筑 工程承包方式和承包范围的不同，有的 工程项目材料、设备全部由施工企业自 行采购，能取得的进项税额发票多些； 而有的工程项目，主要材料或大宗材料 由甲方（建设单位）采购，调拨给施工 企业使用，施工企业仅采购一些辅助材 料或零星材料，这样施工企业可取得的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 进项税额就少，实际税负明显偏高。另 外，施工企业承建的工程项目比较分散， 很多工程所处地域比较偏僻，所面对的 材料供应商及材料种类“ 散、杂、小 ”， 如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料 基本上由个体户、杂货店、小规模纳税 人供应，购买的材料没有发票或者取得 的发票不是增值税专用发票。由于发票 管理难度大，材料进项税额无法正常抵 扣，使建筑业实际税负加大。 （二）商品混凝土等材料增加税 负 根据财政部、国家税务总局关 于部分货物适用增值税低税率和简易办 法征收增值税政策的通知 （财税 20099 号）规定，一般纳税人销售 自产的下列货物，可选择按照简易办法 依照 6%征收率计算缴纳增值税：建 筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石 料；以自己采掘的砂、土、石料或其 他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 黏土实心砖、瓦） ；自来水；商品 混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水 泥混凝土） 。 以上所列货物，都是工程项目的 主要材料，在工程造价中所占比重较大。 假设施工企业购入以上材料都能取得正 规增值税发票，可抵扣的进项税率为 6%， 而建筑业增值税销项税率为 11%，施工 企业购入的以上材料必将增加 5%的纳 税成本，从而加大建筑业实际税负，挤 占利润空间。 （三）建筑劳务费增加税负 一个工程项目人工费占工程总造 价的 20%30%，而劳务用工主要来源 于成建制的劳务公司及零散的农民工。 劳务公司作为建筑业的一部分，为施工 企业提供专业的建筑施工劳务，取得劳 务收入按 11%计征增值税销项税，却没 有进项税额可抵扣，与原 3%营业税率 相比，增加了 8%的税负。劳务公司作 为微利企业，承受不了这么重的税负， 势必走向破产，或将税负转嫁到施工企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 业。另外，农民工提供零星劳务产生的 人工费，也没有增值税发票，无可抵扣 的进项税额，势必加大建筑施工企业人 工费的税负。 三、营改增” 的对策 （一）完善合同约定，明确付款 程序。企业在与建设单位签订合同时， 必须同建设单位约定不能签订由建设单 位提供材料或设备的条款。在与材料供 应商签订合同时，建筑企业应尽量选择 具有一般纳税人资格的供应商，并且在 材料供应商提供增值税专用发票后才能 付款。在签订分转包合同时，建筑企业 应注意约定由对方承担足额、合法、有 效的增值税专用发票。这些对于建筑企 业应对“营改增 ”都是大有裨益的。 （二）提高企业会计核算水平 “营改增 ”后，施工企业应加大会 计人员培训力度，着力增强会计核算的 细化与规范化，使会计人员能够准确地 核算进项、销项等税额。例如，企业在 施工中取得的与生产经营有关的增值税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 进项税额不能再直接列入成本费用，而 要列入“应交增值税 -进项税额 ”科目，如 不分开核算，这部分进项税额在缴纳增 值税时无法得到抵扣；同时，经业主批 复计价的工程收入，必须扣除 11%的增 值税销项税额后再将差额列入“主营业 务收入”科目等。另外会计人员在增值 税相关专用发票开具认证、取得、抵扣 等一系列环节上也要熟悉。 （三）积极改革现有管理模式 目前，有的建筑施工企业下属的 子公司资质较低，竞争力不强。投标承 揽主要由母公司负责，中标后再由各工 程子公司参建施工。 “营改增 ”对于这种 管理模式提出了挑战。房地产施工建筑 企业要积极创新管理模式，适应营改增 经济新形势要求，房地产企业才能健康 稳步发展。 （四）加强现金流管理，减轻企 业的支付压力。工程款拖欠是建筑企业 的一个长期存在的问题，企业开出发票 后，缴纳该部分增值税销项税额，可是 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 工程款还在拖欠，就形成了企业的资金 压力。因此建筑企业应加强资金管理， 加大应收账款的催收力度，合理调配资 金，同时尽量做到收款时再开具发票。 （五）利用信息化手段。建筑企 业应利用信息化技术，推动企业向“智 通型”和“管理型”的企业管理