2010房地产全程指引(下)ppt课件.ppt

1、房地产开发全程指引,张 辉 ,1,公开预售阶段,开发商主要完成以下工作 一、策划制定销售计划 二、内部推广认购 三、申请商品房预售许可证 四、公开推广销售 五、预售合同备案,22:25:10,西安张辉 ,2,商品房预售,2007中华人民共和国城市房地产管理法 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,22:25

2、:10,西安张辉 ,3,商品房预售（续1）,2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。,22:25:10,西安张辉 ,4,22:25:10,西安张辉 ,5,商品房预售（续2）,注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。 注2：实际工作中应按照企业在内部 认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入

3、除外。,收入的范围,第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 2008国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知,22:25:10,西安张辉 ,6,收入的确认时间,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。,22:2

4、5:10,西安张辉 ,7,收入的确认时间（续1）,（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 营业税实施细则第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,22:25:10,西安张辉 ,8,收入的确认时间（续2）,（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 2006国税函865号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税

5、问题的批复 2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复,22:25:10,西安张辉 ,9,收入的确认时间（续3）,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 2009国税发88号企业资产损失税前扣除管理办法41,22:25:10,西安张辉 ,10,收入的确认时间（续3）,（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销

6、售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知,22:25:10,西安张辉 ,11,收入的确认时间（续4）,3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除 注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致,22:25:10,西安张辉 ,12,销售装修房屋,2

7、008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引 三(四)房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。 2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23 2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.5,22:25:10,西安张辉 ,13,22:25:10,西安张辉 ,14,赠送装修,将销售收入分解为商品房销售收入和装修收入，开发商从而少交土地增值税和营业税，逃避预交所得税，业主少交契税。 2007国税函606号关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复

8、 1998国税函53号关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复,赠送装修（续）,非同一主体下，主要判断以下因素 1、开发商是否强制装修 2、开发商是否代收装修款 3、装修款是否按照建筑面积计算 4、装修款是否作为按揭借款的组成部分 排除以上情况，如果装修款的收费标准高于市场标准，仅作营业收入的重新分配。,22:25:10,西安张辉 ,15,赠送家用电器,2006国税函1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知 2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知 2007国税函1

9、322号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知,22:25:10,西安张辉 ,16,赠送家用电器（续）,如果采用有奖销售形式，不论是否人人有份，均应确认为销售费用，不可以享受土地增值税的加计扣除，而且需要扣缴个人所得税 2002国税函629号关于个人所得税若干政策问题的批复,22:25:10,西安张辉 ,17,赠送实物的发票,如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的实物金额。 如果开发商过渡了发票，即要求供应商的发票抬头为自己，自己同时另行开具发票给业

10、主，则房地产销售收入不得扣除实物部分金额。 对应的支出或者确认为销售费用或开发成本,22:25:10,西安张辉 ,18,22:25:10,西安张辉 ,19,预售款的会计处理,2006企业会计准则第 14 号收入 2008国税函875号关于确认企业所得税收入若干问题的通知 成本可靠计量标志一般认为应办理 竣工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用,预售年度会计处理,借：银行存款 贷：预收账款 借：应交税费 贷：银行存款 注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税 债务偿还程序,

11、22:25:10,西安张辉 ,20,22:25:10,西安张辉 ,21,竣工决算年度会计处理,借：预收账款 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 借：主营业务成本（已售） 开发产品 （未售） 贷：开发成本,所得税季度预缴,2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第4行实际利润总额 = 会计利润 + 预售收入计税毛利率预售收入对应的营业税金及附加,22:25:10,西安张辉 ,22,计税毛利率,第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确

12、定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。,22:25:10,西安张辉 ,23,计税毛利率（续）,（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 注 : 不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入 毛利率 = （收入成本）收入,22:25:10,西安张辉 ,24,计税毛利率偏低,由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率暂估销售成本，因此不属于预缴税款性质，未及时申报预售收入导致少缴纳税款

13、的，应当按照征管法63条偷税处理 如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。,22:25:10,西安张辉 ,25,法律性质,征管法第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。 房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报”,22:25:10,西安张辉 ,26,营业税金,2009房地产开发经营业

14、务企业所得税处理办法 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 注：多数省份下发文件，允许扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税,22:25:10,西安张辉 ,27,权责发生制与配比原则,与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除 与收入没有直接因果关系的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除 直接因果关系一般表现为完全变动成本,22:25:10,西安张辉 ,28,亏损弥补,2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 注：季度申报

15、可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损 从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损 季度预缴申报表,22:25:10,西安张辉 ,29,年度申报表填写,尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）作纳税调整增加处理 办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）作纳税调整减少处理 申报表-制度(房地产),22:25:10,西安张辉 ,30,竣工决算前的年度申报,在不考虑出租收入的前提下： 营业收入 = 0 营业成

16、本 = 0 营业税金及附加 = 0 纳税调整增加 = 预售收入预计计税毛利率对应的营业税金及附加、预征的土地增值税 （附表三第52行房地产企业预售收入计算的预计利润，调增金额）,22:25:10,西安张辉 ,31,广告宣传和业务招待,2006国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（新法已删） 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 新税法不再明确，延续还是废止？ 2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知,22:25:10,西安张辉 ,32,交付使用以

17、后,开发商主要完成以下工作 一、工程质量预验收 1、施工单位提交工程竣工报告 2、监理单位提交工程质量评估报告 3、勘察、设计单位提交工程检查报告 4、施工单位签署工程质量保修书 5、工程质量监督站出具工程质量监督报告 6、开发商形成工程竣工验收报告,22:25:10,西安张辉 ,33,交付使用以后（续）,二、工程质量综合验收、 规划、消防、环保等部门 三、办理建设工程竣工验收备案 四、房屋面积计算 五、入伙公告，开发商向业主出具住宅使用说明书和住宅质量保证书，结算面积误差，物业公司同业主签署前期物业管理服务协议，代收各种款项,22:25:10,西安张辉 ,34,22:25:10,西安张辉 ,

18、35,交付使用后的注意事项,1、注意是否转为自用资产 2、注意是否发生债务重组 3、注意是否存在对外股权投资 4、注意是否转让汽车车位 5、注意是否存在对外出租情况 6、注意后续收入的完整性 7、房产纠纷的税务处理,视同销售,第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知,22:25:10,西安张辉 ,36,视同销售（续）,确认收入(或利润)的方法和顺序

19、为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 计税收入 = 计税成本（1+15%）（15%）,22:25:10,西安张辉 ,37,22:25:10,西安张辉 ,38,债务重组,如果存在公允价值，应当按照公允价值确认预售收入，抵债金额高于公允价值的部分确认为营业外收入。 借：应付账款 开发商品抵债金额 贷：主营业务收入 开发商品公允价格 营业外收入 差额 如果不存在公允价值，按照组成计税价格和实际抵债金额孰高的原

20、则确认预售收入,22:25:10,西安张辉 ,39,实物资产股权投资,2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知 照章征收土地增值税和企业所得税 2002财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知 2005国税函83号关于营业税若干政策问题的批复 注：投资环节免征的营业税属于绝对免税,出租收入,营业税实施细则第二十五条第二款 纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 所得税实施条例第十九条第二款 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知,22:25:10,西安

21、张辉 ,40,租赁合同摘要,中华人民共和国合同法 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。,22:25:10,西安张辉 ,41,出租收入（续1）,中华人民共和国合同法第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 2005国税函83号关于营业税若干政策问题的批复 2005财税181号关于具备房屋功能的

22、地下建筑征收房产税的通知 2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知,22:25:10,西安张辉 ,42,出租房产税,1999山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知 出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。 1999海南16 / 2000江苏 / 2004广东 2000北京关于写字楼有关税收政策的通知,22:25:10,西安张辉 ,43,出租收入（续2）,2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付

23、承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要确认租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认,22:25:10,西安张辉 ,44,其他收入,一、小区的命名权 二、楼宇的命名权 三、楼宇的屋面使用权 四、楼宇的外墙面使用权 注：后两项需要将对应的计税成本结转到无形资产科目，分年摊销申报扣除，既不属于土地增值税的收入，也不属于土地增值税的扣除项目,22:25:10,西安张辉 ,45,面积误差,1、合同面积和测量面积误差 2001商品房销售管理办法20 补收房价款的，需要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 退还房价款的，按照退款

24、处理 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则14 部分省份要求收回原发票并重新办理合同备案后才可以冲减营业收入,22:25:10,西安张辉 ,46,收入调整,2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整,22:25:10,西安张辉 ,47,房地产纠纷,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十五条 纳税人发生应税行为，

25、如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 不适用于折让，但必须同步修改合同 2003关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,22:25:10,西安张辉 ,48,成本的核定,第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。,22:25:

26、10,西安张辉 ,49,成本的核定,当满足以上条件之一时，税务机关应核定已经发生的成本和税金： 如果超过85%，说明核定的计税毛利率高于实际毛利率，继续等待开发商主动办理竣工决算，再被动调减其差额 如果低于85%，说明核定的计税毛利率低于实际毛利率，需要税务机关主动核定成本，调增其差额,22:25:10,西安张辉 ,50,特殊成本,第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 注：约定付款时间尚未届满，须提供书面合同，限建筑安装部分，不含甲方采购的设备,22:25:10,西安张辉 ,51,特殊成本（续1）,(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费