【广告策划-】大型复合地产项目-天津星耀五洲

大型复合地产项目

——星耀五洲开盘分析 世纪卓成市场组2009-6-15开发背景土地属性项目概况规划定位配套规划开发进度产品情况销售进展市场影响目录开发背景

2007年，全国的土地市场在二级市场的带动下，疯狂的攀升，制造了一波又一波的热浪。我们一方面要说大多数开发商被无限良好的市场预期“冲动”的行为，而另一方面恐怕是大多数人不能真正了解的“政府”角色后的利益关系。2007年9月，津南区政府以13亿元起挂价推出良好资源的“天嘉湖”300万规模的地块，同时对于获取者要求及其苛刻——30日内缴齐全部土地款，公建2年半内竣工，住宅3年内竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀体育运动城有限公司以62.9亿获取天嘉湖项目，即现在的星耀五洲，总用地275万平，容积率1.09，规划总建面300万平，楼面地价2097元/平。项目在2008年年中，经过与中信信托合作后，以“天嘉湖地块”作为抵押，缴清了全部土地出让金。该项目至现在非常高调，其主要目的在于对外宣传此项目为良性资产。在市内奥体中心对面、友谊路华润万家及北京朝阳区嘉都大厦设有展场，参加过天津市的08秋季节房交会，及北京房展会、山西推介等。但项目的存活与成长问题，业界一直看法不一，目前来看市场风险性依然较高。开发背景——开发商简介星耀集团星耀集团是以城市多元复合地产开发为主的实业集团。成立于1992年，装修起家，1998年进军房地产开发领域。在进入天津之前，星耀主要开发阵地在云南，相继开发过星耀大厦、大理中和坊、新亚洲体育城等11个地产项目。其中，新亚洲体育城让星耀集团名声大震。新亚洲体育城占地3000亩，建筑面积200万㎡，是目前中国规模最大、唯一拥有国家级体育场馆的运动健康生活城区，包含多种公建配套的复合型地产项目。2007年，销售收入30亿元，名列云南省企业综合实力前50强。集团目前为家族式企业管理模式，内部相对混乱，派系纷争严重。开发团队——国际顶级设计大师参与，烘托国际化概念规划指标：占地面积：7.3平方公里；水域面积：4.5平方公里；陆地面积：2.7平房公里；水陆面积比：6.3:3.7，与世界版图极为接近；总用地面积：275.23万㎡总建筑面积：300万㎡；住宅部分面积：260万㎡；公建部分面积：近40万㎡（其中酒店7万㎡）；容积率：1.09湖岸线长度：30多公里，3/4个马拉松土地出让时间：2007-10-19总地价：62.9亿楼面地价：2097元/㎡无套型面积限制。1期北美洲亚洲项目规划定位：世界版图、水上浮城、度假型复合大盘，TOP2+T21、微缩的五大洲版图。结合地块水资源优势，将世界版图适当调整后同比例缩小，形成地理意义上的五大洲板块。2、先行启动复合型公建配套。定位集国际会议中心、超7星级酒店、水景、高尔夫球场、各种类型住宅等综合型商务、休闲、度假项目，万人广场、音乐喷泉场等已呈现，不断完善土地属性转化。规划亮点：1、一个水的世界；

2、三大特色建筑奇观：

1）360°七星级全水景风情酒店，蜂巢酒店(迈耶）

2）世界最大规模室内运动休闲娱乐建筑，综合体30万㎡室内滑雪场；

3）漂浮别墅——湖心“水之钻”豪宅（迈耶，设计中）

3、五大建筑博览园：

1）世界建筑博览园：汇集世界五大洲建筑风格精髓

2）世界桥梁博览园：从美国金门大桥到澳洲悉尼大桥，它将80多座世

界著名桥梁微缩再造，完全按照各洲际的地理布局建筑在相应的版图

中，成为单位面积桥梁密度的世界之最。

3）世界园林博览园：依照世界十大园林体系的不同风格，结合生态水域

自然景观的特点，建造出一地感受多国园林风情的景观公园。

4）世界雕塑博览园：纽约“自由女神”、联合国“扭曲之枪”、丹麦“美人

鱼”等，汇聚世界各地的经典雕塑。

5）世界谚语博览园：凝聚世界各民族的智慧箴言，镂刻在了五大洲

板块的墙垣铺面上，让生活在这里的孩子在聪颖睿智中一路成长。配套规划：项目围绕天嘉湖而建，每期均设有风情酒店、商务会所、商业配套、特色园林及建筑。1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付世界级规模的室内滑雪场包含四条滑道，冰上娱乐中心、国际溜冰场音乐喷泉中国最大直径圆形的音乐喷泉和平广场容纳万人集聚的休闲娱乐场所蜂巢酒店七星级360度全水景风情酒店七星际企业会所会员制的私人聚会场所一期北美板块二期亚欧板块开发策略：展示性配套先行（音乐喷泉、万人和平广场等），别墅先行启动规避远郊项目客户的抗拒心理，同步提升项目品质和度假功能，景观高层充分挖掘湖景资源的可视性。每一组团的开发均将当地的建筑符号、景观元素、人文特征融合在一起，高、中、低端产品混搭，配套、住宅同步推进，试图打造丰富的世界人居生活。策略判断一：主入口与当前的景观大道连接更紧密，通达性更好；策略判断二：一期公建集中，对于远郊大盘的昭示性和示范性效果更好；策略判断三：北美组团的包容性汇集了多种建筑风格，从另一方面规避了做单一风格的风险性。开发进度：项目围绕天嘉湖而建，1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人和平广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付。2008年5月1日开工，约15万平米；2009年5月1日开盘，住宅：一期别墅封顶，高层主体4-11层。音乐喷泉呈现；万人和平广场呈现；和平广场雕塑呈现。由于工程抢工，现场呈现品质粗糙，但整体规模浩大。主入口日式钟雕塑主入口大桥和平广场中心台扭断的抢雕塑世界版图的地面音乐喷泉目前开发进度：填湖造城，全力推进。一期住宅部分10年底入住。低密产品实景多层产品实景超五星酒店实景音乐喷泉实景商业步行街几组照片呈现工程进度控制的紧张程度由津港公路转向通往项目的景观大道开盘前5天，其实直到前一天，示范区仍然是一片工地（很遗憾，当天只顾了找路忘了拍照，因为景观大道正在铺油，无法进入，转到了乡村路里面），集团孙嘉很疑虑的说：“这哪像明天开盘的样？”开盘当天的景观大道，由于刚下过雨，似乎有种别样的清新。下雨前，还有很多刚刚完工的尘土、泥泞；路边是夜里竖起的广告牌主入口雨后倒映灯杆的路面5天前5天前5天前产品类型供应套数（套）供应面积（㎡）面积段（㎡）高层（二室）3252934172-115高层（四室）668452128叠加别墅1101208783-12524459472154-392组院（联排）31155480151-2326827348373-426独栋3218302396-908合计1156210481——产品组合：多层次产品，最大范围覆盖客户。一期北美组团：40栋独栋；45栋叠加；100栋联排；20栋4层多层；20栋34层高层。约3000户，车位配比1：1。特点：别墅类产品均带地下室，全算产权面积，但由于是在水库，客户最担心透水问题，也成为检验后期工程质量的关键。截止4月30日已获取销许产品法式（M系列）

：1175㎡，地下一层465㎡，地上两层709㎡。总价约700万。特点，超大户型，双车库，下沉式庭院，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。独栋：分为两种系列，5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。欧式（M系列）

：1206㎡，地下一层418㎡，地上两层788㎡。特点，超大户型，三车库，下沉式庭院，两处独立楼梯，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。工人房设在一层。

地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地上三层地上一层地上二层地下一层下沉式庭院中式（M系列）

：760.77㎡，地下一层234.37㎡，地上两层526.4㎡。特点，双车库，下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。多个超大观景露台。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地下一层地上一层地上二层地上三层现代风格（M系列4种，K系列1种）

：其中M系列，709-805㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。现代风格的K系列户型面积最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特点：外檐简约；M系列双车库，K系列为单车库；下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。西班牙（K系列）：共三种户型，面积较K系列较小，同时均为四层设计。578-619㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。特点，单车库，下沉式庭院，独层主卧区。地下一层地上一层地上二层地上三层双拼：西班牙风格，次湖景资源。西班牙：共2种户型，四层设计。376-399㎡，地下一层124㎡，地上三层251-274㎡。特点，单车库，下沉式庭院，客厅共享空间，大开间、短进深，独层主卧区。地下一层地上一层地上二层地上三层组院别墅：中式，6围合;英式，8围合；西班牙式1，10围合；西班牙式2，11围合。中式：6围合，地下一层，地上三层设计。388㎡、418㎡、426㎡各2套，地下一层134-162㎡，地上三层254-278㎡。特点，下沉式庭院，客厅共享空间，露台，带电梯组院别墅：中式，6围合;英式，8围合；西班牙式1，10围合；西班牙式2，11围合英式：8围合，390㎡、314㎡、290㎡（地下一层，地上三层设计）、154㎡（地上3-5层），各2套。特点，下沉式庭院，客厅共享空间，露台，带电梯154㎡别墅，地上3-5层，其中第5层最高点达到9m，可以再搭出一层湖景高层：三梯两户（364㎡五室四厅四卫）；三梯三户（246㎡四室二厅四卫+213㎡四室二厅三卫+124㎡二室二厅二卫）；三梯六户（130㎡四室二卫+2套80㎡二居二卫+100㎡二厅二卫+77㎡二厅二卫+75㎡二厅二卫三梯两户：364㎡五居大户型，足够舒适的主卧套间和客厅，户型窗。湖景高层：三梯两户（364㎡五室四厅四卫）；三梯三户（246㎡四室二厅四卫+213㎡四室二厅三卫+124㎡二室二厅二卫）；三梯六户（130㎡四室二卫+2套80㎡二居二卫+100㎡二厅二卫+77㎡二厅二卫+75㎡二厅二卫三梯三户：200平米以上的户型全部带佣人房，但是目前来看功能作用不大，也许分配给其他空间更舒适。湖景高层：三梯两户（364㎡五室四厅四卫）；

三梯三户（246㎡四室二厅四卫+213㎡四室二厅三卫+124㎡二室二厅二卫）；

三梯六户（130㎡四室二卫+2套80㎡二居二卫+100㎡二厅二卫+77㎡二厅二卫+75㎡二厅二卫营销策略：高举高打，概念先行，完整的故事体系。京、津、唐同步推广。主题推广语：世界是你的推广渠道：主力以报纸、网络、外展场为重点拓展渠道，建立项目自身独立的项目网站、电子楼书等，各类大型冠名活动，和现场品牌性的大型暖场活动。电子楼书封面封2、封3以设计师的影响力赋予项目力量电子楼书宣传短片：带有想象撼动力的影音画作，给客户以未来生活的冲击。（水晶石制作，制作费1000万元。）

2008年5月28日，260亿，11000亩――中国再造世界？！（软文）

2008年5月28日，谁为中国地标狂:星耀五洲敢造（项目奠基活动软文）

，文中更有“迪拜去矣，更大的奇迹正在进行中！”的豪语。2008年5月28日，星耀五洲世界的唯一

（软文）2008年6月5日，星耀集团牵手AMA集团就非洲风情酒店设计签约

（软文）2008年6月12日，国际顶级建筑设计大师迈耶空降天津

（软文）2008年6月30日，天津要建七星级酒店？

（软文）2008年7月1日，

星耀五洲：中国新地标级项目布局滨海

（软文）2008年7月3日，中国新地标的崛起

（软文）2008年7月6日，我集团项目中国人居10年·生态社区示范奖

（软文）2008年7月7日，

天津：津南区将建造七星级全水景豪华酒店

（软文）2008年9月2日，实况：全国百家房地产精英互动沙龙(组图)

（软文活动炒作）2008年9月18日，“国际规划大会”住宅规划参评项目展示

（软文）2008年10月17日，星耀五洲七星级酒店项目环境影响评价报告书阶段公众参与信息公示（软文）2008年10月24日，世界来了：星耀五洲，盛世绽放亮相津门，预告“10月30日晚，一台“隆重纪念改革开放三十周年、魅力天津·星耀五洲、天津房地产感恩盛典暨星耀五洲盛世绽放夜”大型文艺演出将在天津大礼堂举行。”2008年10月25日，云南省政协主席王学仁考察“星耀五洲”项目

（软文）2008年10月25日，36亿星耀破局

（新浪）2008年10月28日，“感恩盛典”双星闪耀

（李宗盛活动提前曝光软文）2008年10月31日，

世界奇迹空降天津

（房交会首次大型曝光报道）2008年10月31日，天津星耀五洲环渤海重构“世界版图”

（软文）推广节奏：软硬同步，事件性新闻炒作+高频度曝光，高调打造项目品牌。

推广节奏：软硬同步，事件性新闻炒作+高频度曝光，高调打造项目品牌。推广节奏：软硬同步，事件性新闻炒作+高频度曝光，高调打造项目品牌。推广节奏：软硬同步，事件性新闻炒作+高频度曝光，高调打造项目品牌。5月1日，开盘纪实，阴雨天气未有直接影响，现场品质虽然粗糙，依然带来气势；现场组织相对混乱，直接影响客户成交及情绪。主入口前的马路成为临时停车场主入口主桥主入口广场主活动台，雨天，一半用塑料布遮了起来。广场上派发气球的礼仪“扭断的枪”雕塑5月1日，开盘纪实，阴雨天气未有直接影响，现场品质虽然粗糙，依然带来气势；现场组织相对混乱，直接影响客户成交及情绪。开盘当天搭的铁艺雕塑没有清理干净的广场路（其实雨天已经帮助他们清洁了很多灰尘）日式钟，广场上到处是民工在赏景。“铸剑为犁”雕塑广场树穴体现细节现场素描，民工也是旁观者5月1日，开盘纪实，阴雨天气未有直接影响，现场品质虽然粗糙，依然带来气势；现场组织相对混乱，直接影响客户成交及情绪。广场上的花钵，虽然花很普通但很漂亮。北京运来的老爷车、甲壳虫等，配有统一的“logo”和车型介绍。当天购房的客户可以享用饮料、小吃。摆在售楼处门口的奖品，35万的特等奖奔驰已被“一个购买高层铁角”产品的客户抽走。下雨了，客户挤在门口大学生服务员做了临时接送员，送往门口的大巴车。5月1日，开盘纪实，阴雨天气未有直接影响，现场品质虽然粗糙，依然带来气势；现场组织相对混乱，直接影响客户成交及情绪。拉把椅子就是洽谈区疲惫的客户沙盘上方悬挂的各国国旗，显示国际化氛围。沙盘旁边，民工和客户混杂在一起。现场销控，经常出错样板间示范通道成为其亮点，热带园林的感觉让没怎么享受过的津南区客户很受用，整体通道有点星河湾的感觉；

但样板间内的装修风格及配饰单调一致（10余套几乎一样），内部配饰临时摆布相对凌乱；

样板间引导员形象较佳，但专业度不足。热带园林布置的样板间通道偏豪华型的样板间只能放一张单人床（两张床垫的叠拼）的次卧室，却放了一个不相称的大花瓶。样板间的引导员形象较佳样板间门口的路的细节品质，同时具有区分导示作用。2009-05-01至2009-05-10开盘优惠8％，最高优惠14％。开盘购房抽奖活动，天天抽奖：冰箱、液晶电视。10号还将抽出1辆奔驰，2辆甲壳虫轿车大奖2009-04-01至2009-05-31孙丽、陈坤齐聚星耀五洲，共赏老爷车。开盘活动多多！2009-03-01至2009-04-05星耀五洲预计五一开盘，包括70-600平米的公寓及独栋、联排别墅等。现在认筹可优先选房，认筹费2万元（可冲抵房款）。2009-02-02至2009-02-28星耀五洲一期开盘前认筹96折，物业费：叠加：2.6元/平米（五层叠加）3.2元/平米（七层叠加含电梯维护费用）；独栋：3.6元/平米；高层：2.07元/平米。开盘时间未定，入住时间：一期：2010年9月30日组院别墅，2010年12月31日高层住宅。2009-01-01至2009-01-31星耀五洲明年开盘，具体时间未定，市内展示中心在南开区宾水西道12号新城市花园底商，目前可到现场或市内展示中心咨询。2008-11-20至2008-11-30入住时间：一期：2010年9月30日组院别墅2010年12月31日高层住宅2008-09-28至2008-11-30开盘购房96折2008-09-01至2008-10-30一期产品全面接受咨询，日赠800元VIP预约登记中（星耀集团郑重承诺：交房一个月内无理由退房！）销售节奏：2008年9月1日接受咨询，逐日递加优惠点位；在市场严重恶化的情况下，推出无理由退房承诺。积累客户时间：至09年5月1日开盘，积累客户时间为8个月，排卡2100余组（1000元诚意金），期间与津南区政府谈定团购（但优惠额度相当于8折）截止5月31日房交会结束销售情况：大范围造势形成热销，实际虽无媒体宣传的旺销局面，但仍为非常不错的开端。2008年12月开始认筹储客，至5月1日开盘前共认筹2100余张（1000元/张）。2009年3月初开始内部认购，截至5月1日开盘前，项目共签约459套，8.2万㎡，4.18亿。5月1日开盘当天（共储备2100张卡，），共推出400套高层、100套联排、100套洋房、20套独栋。开盘当天销售170余套，其中别墅80套左右，洋房20套左右，高层70套左右，总金额1.45亿。截至5月3日，共销售住宅220余套，包括90余套别墅，其余以高层为主，总金额2亿左右，当天去划率36%；截至5月11日房交会结束，共认购700余套，7个亿；截至5月底，共签约15万㎡，约7.5亿，其中6亿为津南招商局签订的团购。进入6月份，项目新加推产品由于价格原因，目前销售速度开始缓慢，客源显现不足。后期客户的持续扩展成为项目的关键。3-4月签约数据5月份签约数据津南区公务员购房或团购客户享受8-85折（津南区招商局推荐的团购比例占到约6亿的成交）；开盘当天优惠14%；后期优惠在6-12%之间，这都为开盘热销打下基础。后期策略：09年销售目标20亿，营销费用4000万元。目前已大幅提高别墅类产品单价，以提高货品总值。6月份报价：高层报价：6000元/㎡联排别墅类报价：7500元/㎡(基本无货)独体别墅报价：16000-18000元/㎡客户抗性增加，成交大幅削弱。项目市场风险：

开发压力：7.3平方公里的土地要求开发周期是5年，对整个开发团队的要求非常高，同时也体现在资金的压力。

资金问题：现阶段该项目实际投入超过150亿，而该项目实际需求的资金量远远超过这个数值，开发商的总经理近半年来一直在天津市各个银行穿插跑贷款。

客源问题：但实际该项目主要成交客源为当地居民和津南区、大港区等政府公务人员，后期客源的持续性仍是项目的最大问题。

管理问题：目前内部管理混乱，大盘项目高标准的操作和概念传承成为难点。谢谢！如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入