辽宁省保障性住房建设现状及对策建议

2014年辽宁省保障性住房建设现状及对策建议

一2014年辽宁省保障性住房建设情况与原因分析（一）2014年辽宁省保障性住房建设现状1.较好地完成了国家下达给辽宁保障性住房的任务2014年辽宁省保障性住房的任务是新增31万套保障性住房，其中棚户区改造28.5万套。截至2014年9月底，已完成保障房27.92万套，占全年计划的90%，其中棚户区改造24.97万套，占全年计划的87.6%。预计到2014年底，将全面完成国家下达的2014年保障性安居工程年度任务。2013年，大连市完成保障性住房5万套。通过廉租住房和公共租赁住房等形式，共计为19万户城镇居民、困难家庭解决了住房问题，保障性住房的覆盖面达17.3%。大连市2014年安排保障性住房30808套，其中棚户区改造19808套，新增公租房货币补贴1.1万套。截至2014年3月，共有2.5万户家庭申请公租房保障，其中有8000余户申请货币补贴的家庭受到保障，实现应保尽保。实物配租申请家庭完成1.3万户。沈阳市2014年计划新增保障性住房23741套，截至2014年9月底已完成23081套，占任务量的97.2%。其中浑南区的尚盈丽景项目已进入园区配套设施建设阶段，该项目有房源5004套，住房面积控制在90平方米以下，价格低于同地段同品质的普通商品住房价格，购房人在取得房屋所有权证后，可上市转让，政府有优先回购的权利。对1000户廉租住房进行租赁补贴；新增经济适用住房2000套，新增公共租赁住房11324套，采取新建、长期租赁社会房源等方式完成至12131套。2.公租房与廉租房并轨运行2014年辽宁省采取公共房和廉租房并轨运行的方式加强保障性住房的建设问题，并轨后统称为公共租赁住房，统一进行运营管理。公共租赁住房采取市场指导价。各地按照不同情况及商品房的类型实行不同租金水平，更切合实际地满足当地住房困难群体的住房问题。根据不同的保障对象可以实行差别化租金，对符合条件的保障对象，可采取不同程度的租金减免方式。需要按年度对受保障家庭进行审核、复核，对于不再符合保障条件的，可停发租金补贴，实行市场租金或使其退出。公共租赁住房的保障对象为城镇中低收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员以及地方政府决定纳入保障范围的其他群体。对特殊群体可以优先安排，比如残疾人、劳动模范、低保家庭和军人等群体。并轨后意味着保障范围的扩大，对于一些边缘群体有极大的帮助。租金可以实行差别化管理。公租房面积将不超60平方米，以40～50平方米为主。采取综合评分或随机摇号等方式，统一轮候配租。沈阳市有9个2013年结转的公租房项目正在加紧建设，共有房源3.6万套。其中丽水新城一期已配租入住2296套、丽水新城二期570套，凤凰新城1968套，惠民新城2036套、惠民家园1728套，年底竣工并配租。3.棚户区改造工程继续进行辽宁省是从2005年开始改造棚户区的，分三个阶段：2005～2006年进行了5万平方米棚户区的改造；2007年进行了1万～5万平方米的棚户区改造；2009年对1万平方米以下城市棚户区进行改造。截至2014年9月底，辽宁省已完成棚户区改造24.97万套，到2017年共计完成50万户。大连市2014年棚户区改造指标为22800户，共涉及60个项目。到2014年5月，中山区、沙河口区等9个区市县33个项目已经完成拆迁协议的签订，共涉及15000户。普兰店、金州新区等6个区市县，有14个项目已经开工建设，涉及4100套回迁安置房。沈阳市2014年棚户区改造项目33个，涉及居民12423户家庭。其中城区棚户区改造14个项目，涉及居民3822户。铁西区改造项目1个；皇姑区改造项目10个；大东区改造项目3个；新民市改造项目2个；辽中县改造项目2个；法库县改造项目1个；康平县改造项目2个；城中村改造项目12个，涉及居民7139户。沈北新采取实物与货币两种方式进行棚户区改造，其中实物安置3055户，货币安置的1254户，共计4309户工矿棚户区改造。锦州市2014年城市棚户区改造项目21个，改造户数11588户，其中城区改造项目7个，改造户数5879户；沿海新区改造项目11个，改造户数4704户；县城改造项目3个，改造户数1005户。2014年新安排项目已完成房屋征收2871户，占计划的24%；开工建设回迁房2218套，占计划的20%，建设面积16.6万平方米。其余项目房屋征收工作已全面启动，征收面积约59.17万平方米。（二）2014年辽宁省保障性住房取得成绩的原因分析1.政府主导、市场运作政府主导是指政府负责制定和实施相关的政策和规划，通过自身的公权力向保障房聚集资源，并对困难家庭提供最低住房保障。市场运作是指保障房的建设的人力、资金、技术分配和消费，采取市场运作的模式，由相关的企业承担建设任务，金融机构提供资金支持，通过中介组织提高服务质量。辽宁省成立保障性安居工程领导小组，组长由辽宁省常务副省长担任，市长是第一责任人，县区是实施主体，省保障性安居工程领导小组起指导和协调作用。可见，在保障性住房建设方面辽宁省政府是非常重视的。为确保圆满完成2014年的建设任务，辽宁省政府与各市政府签订了2014年保障房建设目标责任书，并通过目标考核、通报、约谈制度加强对棚户区改造的制约作用。2.及时出台保障性住房法律法规和指导意见2013年辽宁省人民政府出台了《辽宁省保障性安居工程建设和管理办法》，该办法规定了孤寡老人等五类人群可优先分配。廉租房可以在商品房中配建。应当建设单元型或者宿舍型公共租赁住房满足外来务工人员的住房需要。承租人经济状况改善的，应当在2个月内退房。2014年辽宁省人民政府出台了《辽宁省人民政府关于进一步推进棚户区改造工作的意见》，该意见从规划布局、征收补偿、工程质量、公平分配、税费政策和融资渠道等几个方面对棚户区改造提出具体的指导意见。3.扩大了融资渠道一是加大住房公积金支持保障性住房的建设力度。住房公积金中心负责监督建设成本、工程质量以及分配问题，以招投标的方式进行市场化运作，向中标企业提供贷款，中标企业负责保障房的建设。截至2014年6月末，大连市累计发放住房公积金项目贷款30.5亿元，用于支持6个项目141万平方米的保障性住房建设。其中经济适用房项目两个，发放贷款8亿元，建设6890套；公共租赁住房项目4个，发放贷款22.5亿元，建设14718套。二是积极争取国家对辽宁省保障房建设的资金支持。向国家上报当年完成情况和下年改造计划，争取中央预算内投资补助资金。三是争取国家开发银行的贷款。截至2014年10月向国家开发银行贷款200亿元。四是通过市场化手段筹集资金。通过企业筹集、个人集资、部分项目和土地的市场化运作筹集建设资金，调动企业参与保障房建设的积极性。五是发起社会捐助筹集资金。4.坚持阳光操作在保障房分配的过程当中应该坚持阳光操作，保障政策、保障程序、保障房源和保障结果都要公开。通过新闻媒体和宣传栏等方式来宣传保障性住房建设政策法规，做到政策公开。在申请、审核、分配、轮候等程序都要向社会公开。保障性住房的建设情况要在报纸和网络上公开。对于保障房的分配结果，要让人们知道哪些人获得了保障房，然后结合自身情况进行对比，能够对政府进行监督，有利于保障房分配的公平性。二2014年辽宁省保障性住房建设存在的问题（一）动态管理欠缺一是对受保家庭的有效监督不畅。受保家庭成员大都是贫困群体，没有稳定的就业渠道，就业率低，因此对于其收入的变化难以掌握，也不能及时退出，导致保障房分配不公。二是收入申报制度不健全。辽宁省内的城市并没有建立收入申报制度及，没有对收入进行统一规范的管理，难以有效及时地掌握住房困难群体的收入变化。三是保障性住房机构设置滞后。到目前为止辽宁省没有专门的保障房建设及管理单位，大都是挂靠在城乡住建部门，级别较低，且没有专门的人才处理保障房的建设问题，或者只有一两个人承担全市或全县的保障房工作，工作量较大，难以有效完成，造成保障房建设落后。四是信息不公开。信息不公开，社会公众就难以对保障房进行监督，信息不公开，政府部门就难以进行动态管理，因此，信息公开是进行动态管理的前提条件，比如受保人的基本信息、家庭成员、银行贷款等都要公开。政府部门不要在信息公开时出现以偏概全的现象，应该全面公开受保人的信息。（二）资格审查难度大且成本高对于什么样的人应该得到住房保障，收入是一个重要的衡量标准，但是在当前情况下，工资收入的不确定性，导致政府对受保对象的资格审查难度加大。一是受保人所提交的材料，很容易作假，社区的工作人员由于自身素质和工作态度，往往很难辨别真假，而且社区人员有限，不能进行现场的审查，也不能对一些有价证券进行复核，因此，会产生不公平的现象。二是对弄虚作假者惩罚力度不够，作假者会考虑利弊得失，由于处罚力度不够，许多人往往会铤而走险，骗取保障资格，获得巨大收益，造成不公。三是有些工作人员存在受贿现象，或者是假公济私，对于自己的亲人给予一定的照顾。（三）受保对象偏离预期目标保障性住房政策的本身是想为中低收入家庭或低收入家庭提供住房支持。但是在具体的操作过程中，保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。一是在公积金政策中，一个企业的好坏会影响到不同人群的居住问题，效益好的企业或单位，不但缴纳的公积金较多，而且工资待遇也不低，这就导致了好的单位的职工住房保障就会越好，而单位不好的职工，住房公积金几乎就是天方夜谭，形成马太效应，贫者越穷。因此公积金的住房保障会发生偏离，没有真正保障住房困难群体，中低收入人群被排斥在外。二是经济适用房实际操作中出现偏颇。经济适用房在实际的分配过程中会出现富人购买经济适用房的现象，经济适用房本来是满足中等收入人群的住房问题，但是从现实的情况来看，很多地区的经济适用房都是富人购买的，困难群体还是买不起。如果购买房者已经不符合资格条件的家庭，很难腾出经济适用房，或者是按照市场价格来购买经济适用房，他们大量地挤占保障房，破坏了住房保障的公平性。三2015年辽宁保障性住房建设对策建议（一）公共租赁住房的分类保障廉租房和公租房并轨后，在分配时要把公租房分成两部分，一部分用于分配给城镇低保家庭；另一部分分配给新就业职工，包括农民工和新毕业的大学生，这样既有利于城镇低收入家庭得到更好的保障，也有利于分配过程中的实际操作。同时，对于公共租赁住房采取租售并举的方法来运作，一部分用于租，一部分用于出售，这样可以减轻当地政府的财政压力，也便于部门的管理与监督。（二）信息共享住房保障是一项系统工程，需要多个部门的联动与配合，很多资源需要多个部门统一共享，要打破部门之间的隔阂与障碍，做到信息共享，当然在保障房建设过程中必须要有一个牵头单位，统一其他部门联合行动，做到成效最大化。当前辽宁省的住房保障问题主要是城乡住建部门负责，城乡住建厅下设的住房保障处来具体实施，其他单位处于从属地位，对住建厅负责，县市区参照省里的形式统一安排。住建部门在行使权力时也要承担相应的责任，使住房保障有具体的单位来实施，避免踢皮球现象的产生。信息共享的形式是通过建立电子档案，主要包括住房保障家庭收入状况、人员变动情况以及保障房申请时间与进程。部门联合行动的形式是联席会议和专项行动。联席会议能够提高办事效率，专项行动能够提高住房保障的公平性。（三）退出机制要健全保障房的数量毕竟是有限的，而住房困难群体会逐步增加，要想让多数住房困难群体享受到保障房的福利，就必须要完善保障房的退出机制，有进有出，才能保证保障房的连续性和全面性，能够更大程度地循环利用，也能减少寻租行为。一是要采取定期和不定期的方式进行保障房使用情况查巡，遇到违规行为坚决予以打击，对相关人员要采取处罚措施，无条件收回保障房。二是退出程序要规范。退出机制要有一定程序，谁退出，怎么退出，退出后房源怎么处理等问题都要有一定的程序来规范，否则无章可循，易造成混乱，导致分配不公。当受保人的收入发生变化已经不符合保障房申请的标准时要主动退出，上报给相关部门，停止发放保障金或是使其不再租用保障房。如果想继续租用，必须提前预约，提出申请，申请批准后才可继续租用。（四）扩大融资渠道一是争取国家资金。每年国家都会对各省的保障房建设给予财政支持，辽宁省要积极争取国家对保障性住房建设的专项资金，要积极上报辽宁省保障房建设的情况以及下一年的规划，争取进入国家一千万套的规划中去，这样国家会有更多资金支持。对于特殊的棚户区改造，特别是国有工矿、国有林区、国有垦区棚户区的改造，国家的支出额度还是很大的，要争取多申请到国家资金。二是利用辽宁公共发展投资有限公司平台，争取与金融机构进行合作。同时要了解国家与地方在保障房建设方面的政策，把握好国家保障房建设的信贷政策，最大限度地利用国家贷款资金。国家开发银行的资金到位时间较短，为能充分利用资金，辽宁公共发展投资有限公司要积极配合和利用国家贷款资金。三是采取多种形式筹集资金。除了争取国家的专项资金和银行的贷款外，各级地方政府也要加大保障房建设的资金投入，对于参与保障房建设的企业要给予一定的政策支持，允许企业发行债券筹集资金用于保障房建设。社会组织和民间资本也可以参与保障房的建设，采取多种方式，可以是直接投资和间接投资，也可以通过参股和委托代建等多种方式参