沈阳宝能高科技都市产业园可行性研究报告

沈阳宝能高科技都市产业园—可行性研究报告初稿—沈阳公司于洪工程营销部1.工程总论2.工程市场分析3.工程选址分析4.工程定位及产品建议5.工程建设方案6.工程运营管理模式7.工程经济效益8.工程风险分析9.结论及评价目录工程总论一、工程简介依托于洪区政府重点开展文化创意产业及商贸效劳业的政策优势，聚集临近蒲河生态景观带的资源特色,700亩的规模开发,差异化功能导入的专业平台，完善的工业园区配套,先进的创意产业等优势,打造成集商务办公、文化休闲、科技研发、配套商业等多种业态于一体多元化的产业集群活力中心。该工程选址于于洪区，北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路。工程总规划700亩，一期工程占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5。二、工程主要技术指标一期工程占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5，业态分别为产业大厦、总部办公、商业〔产品展示交易中心和临街商业〕和独栋办公楼。工程财务内部收益率为25%，开发本钱81138万元，销售物业销售收入90600万，经营性物业年均收入约为3644万，静态投资净利润约3019万元，静态投资利润率5.66%。三、可行性研究结论工程地处沈阳西北部，目前区域属于城市非热点陌生区域，打造产业园工程，可以重点挖掘工程的特色差异化，弱化片区商务气氛缺乏的缺陷。适合规划办公、研发、居住等综合配套设施的建设。因本片区商业商务气氛弱，做常规的高层写字楼和商业具有较大风险，故需要靠产品创新和产业细分定位来引导客户，开展复合型产业园与特色办公产品相结合的思路应因地制宜，根据目标企业群特点进行开发与目标市场开发结合的开发原那么。本工程应立足于自身的区位与规模优势，利用区域环境和园区特点等不可复制的因素，打造既有别于竞争对手又有具有市场吸引力的独特卖点，将工程塑造成为城区域内、规模相当的，首个真正意义上的产业集群工程。工程市场分析宏观经济产业园分布与市场特点产业园个案分析产业园的市场及工程研判1、宏观经济环境沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中互动、优势互补、相互促进、共同开展的全国区域开展新格局至关重要。沈阳在接受来自沿海等兴旺地区的产业梯度转移方面，具有无可比较的优势。西部韩日京津唐沈阳国家视角审视沈阳：沿海经济的后花园，区域开展的新格局，产业转移的承接区域。1、宏观经济环境东北视角审视沈阳沈阳，共和国长子，号称“东方鲁尔〞；辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，是中国最重要的装备制造业基地。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国最重要重工业基地之一。经过几十年的开展，沈阳的工业门类已到达14200个，现在规模以上工业企业33533家。因此沈阳是——东北的核心重工业城市1、宏观经济环境沈阳工业的政策推动2023年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区。这是继2023年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和珍贵政策支持。1、宏观经济环境沈阳市国家级信息化和工业化融合试验区实施方案〔要点〕沈阳市推进两化融合聚焦“十大产业〞、搭建“十大平台〞、着力“五大区域〞、开展“十百千万工程〞。十大产业：机械装备制造产业。汽车及零部件制造产业。民用航空制造产业。电子信息产业。农产品深加工产业。医药化工产业。钢铁及有色金属深加工产业。现代建筑业产业。生产性效劳业。战略性新兴产业。十大平台：沈阳市工业化与信息化融合开展促进中心平台。中小企业信息化公共效劳平台。行业电子商务平台。现代物流业效劳平台。工业设计效劳平台。公共研发设计平台。沈阳国家软件公共效劳平台。沈阳市信息技术效劳标准平台。沈阳IC装备公共效劳平台。沈阳质量技术检验检测平台。五大区域：东陵〔浑南新区〕、大东、沈北、铁西和于洪等5个区确定为沈阳市市级两化融合试验区。“十百千万〞重点工程：开展10个两化融合研究中心和重点实验室建设。开展百户企业示范工程。开展千户企业升级工程。开展万企普及工程。政策解读：针对沈阳市经信委推出的这项方案，可以推测，如我企业工程被列入其中，将会得到大量的资金补贴以及政府相关政策的绿色通道，〔充分发挥财政资金引导作用，结合国家产业调整和振兴规划实施，设立沈阳市两化融合专项资金，对列入“两化融合〞的试点工程和企业，给予贴息、补助、奖励等政策支持。市工业开展专项资金、科技资金、信息产业专项、软件效劳业专项、中小企业专项资金等各类产业开展资金要适当向两化融合倾斜。有条件的区县要安排一定资金，给予配套支持。〕对我们企业自身，对于未来在我们园区的商户都将有着极大的推动和吸引作用。因此，在工程规划初期，应将此类政策以及扶持的标准作为工程规划及配套设计的重要依据，以便于工程后续进行一些扶持政策的争取和申请工作。1、宏观经济环境省份企业单位数(个)工业总产值(亿元)资产(亿元)北京689011039.1319540.7

天津832613083.6312617.69辽宁2336428152.7325333.81

吉林593610026.558525.06

黑龙江44087301.68860.63上海1790624091.2624595.29

江苏6081773200.0353600.08

浙江5997141035.2939752.79广东5218868275.7750321.88福建1815416762.8213344.47从全国角度我们看辽宁省2023的工业开展状况如下图：我国工业企业主要集中在南方的江苏、浙江、广东三省。在北方，辽宁省的企业数量，产值，资产都名列前矛，所以辽宁省具备工业地产的开展根底和环境。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局1、宏观经济环境从工业规模角度分析沈阳工业开展的状况根据国家经济统计局统计,2023年全国共有200万家小型企业,120万中型企业,50万家大型企业，可见我国中小型企业逐渐成为我国工业开展的主导力量。我们从图中可以发现，沈阳近年来小型企业增速飞快，大中型企业变化不是很大，并且有数量萎缩的现场，这主要是由于国家对国有企业的改制以及全球经济危机的影响。经济危机对小型企业开展影响较大，2023年-2023年小型企业数量增加速度相对往年要放慢了许多。沈阳的工业开展受政策和经济形势影响较大，小型企业如雨后春笋般迅速崛起。数据来源：沈阳统计年鉴〔2023〕由上图可见，2000年-2005年沈阳的大中型企业产值旗鼓相当，但是到了2023年，中小型企业数量的增加使得小型企业整体产值远远高出了大中型企业。由此可见，中小型企业将在未来成为沈阳工业开展的中流砥柱。中小型企业逐步成为沈阳工业产业开展的支柱。1、宏观经济环境从企业产值分析沈阳工业开展的状况数据来源：沈阳统计年鉴〔2023〕2、产业园分布与市场特点沈阳IC装备产业园东信产业园昂立信息园沈阳奥园国际动漫城晨讯科技产业园沈阳市青年创业产业园百科软件园东北总部基地东铁物流产业园新大地树莓产业园沈阳东大自动化软件园联东U谷和平区科技产业园望花汽车产业园沈阳123软件创意园沈阳新加坡工业园铁西现代建筑产业园东亚富友高科技产业园沈阳北软信息技术研发及实训基地沈阳国际软件园辽宁希贵光电科技产业园沈阳兆寰现代建筑产业园CO·蓝谷软件创意产业基地东方城国际产业园都市工业电子产业园中科院沈阳应用生态所生态科技与产业园沈阳华强文化产业基地沈阳再生资源生态产业园沈北国际科技合作产业园沈阳光电信息产业园沈阳软件出口基地沈阳美国工业村沈阳数字识别技术装备产业园东北木材深加工环保产业园辽宁天久智能交通软件园沈阳台商工业园特变电工东北输变电科技产业园沈阳动漫产业基地畅通数据信息服务产业园致远工业园IPARK产业园东软软件园启迪科技园目前沈阳的工业地产工程共有40余个，其中包含的高新科技产业、建筑业、机械制造、动漫、文化创意等多种业态，同时局部体量较大的工程多以综合产业为主纯为总部办公而打造的工程，目前仅有东北总部基地一家。2、产业园分布与市场特点沈阳工业地产经营业态配比从上述图表可看出，目前沈阳各工业地产工程所塑造的园区主导产业多以高新科技、信息、软件等科技产业为主，其次综合工程也占有一定比例，而传统机械制造等产业所占比例相对一般。沈阳工业开展伴随八个优势产业确实立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业开展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农〞的四大开展空间。产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农〞的四大开展空间2、产业园分布与市场特点2、产业园分布与市场特点基于级差地租理论，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个外围区域北部片区工业园包括东北总部基地

联东U谷中小企业园

光电产业园南部片区典型工程新加坡工业园西部片区工业园包括

台商工业园

美国工业村

日本产业园从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。东部片区工业园包括

致远工业园2、产业园分布与市场特点国务院批准的全国第四个新区沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，2006年10月份经国务院批准正式成立，是继上海浦东、天津滨海郑州郑东之后国务院批准的第四个新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区〞。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里是我们建设东北第一生态新城市核心区。主要分为三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点开展农村的城镇化、农业的产业化。沈北新区是国务院批准的第四个新区，具体布局为“一城一区〞2、产业园分布与市场特点沈北新区的六大空间布局2、产业园分布与市场特点沈北新区政逐步完善各项根底设施道路工程。以101、203、102国道及沈闫线为代表的南北畅通工程，按照双向8排道的城市路网改造标准已全线竣工。同时，以沈北开发大道、蒲河大道、物流大道为重点的东西贯穿工程，已将新城内的各个区域连成一片。绿化工程。对主干道两侧各退出30～50米进行高标准绿化，建设生态公园，绿化山体，沿河建绿带。2007年，新城将围绕水系绿化、单位庭院绿化和主干道绿化，新增绿地629万平方米。水系改造工程。用水系来增强新城吸引力。总投资15亿元，对蒲河进行全线改造，形成沈阳市“南有浑河、北有蒲河〞的城市新景观。园区配套工程。进一步完善玉米工业园、光电〔信息〕产业园、物流产业园、中小企业产业园路网结构；全面实施燃气、给水、电信、电力、热力、污水处理等配套工程。2、产业园分布与市场特点在辉山区域形成以玉米精深加工产业为龙头，建设全国最大、最好的农产品深加工中心和研发中心。依托蒲河生态走廊，建设成为东北地区生态环境最优的居住中心。在道义区域规划以光电产业和电子信息产业为龙头的东北地区最具影响力的高新技术产业创新中心。以文化传媒产业为龙头，建设成为东北最具竞争力和活力的中小企业集聚中心和创业中心。在虎石台区域规划面积8平方公里的中央商务区，全力引进大型公建、商贸、旅游、休闲等现代效劳业工程。依托沈北新区的区位、交通和产业优势，建设东北最大的工业原材料交易中心和物流中心。辉山&道义&虎石台地区产业布局状况2、产业园分布与市场特点区域小结：沈北片区自身蕴含了巨大的开展潜力，但在开展过程中，依然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。目前沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、中央商务区等新兴产业那么认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型工业园区给予有力的支撑。产业园规模较小新兴产业认知度抵区域整体定位缺乏有力支撑2、产业园分布与市场特点市场小结：沈北片区的其余工业园区与本案的竞争关系较弱经调研后了解发现，沈北片区内工业园工程大多已经投入使用，或者处于工程前期阶段，尚未开展招商工作工程小结：诸多工程中产品单一；配套、效劳设施较差。沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，无视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法对产业链条上的高端客户进行吸纳。整体的效劳配套不完善。整个园区内根本无大型的景观带，及供园区内供使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。诸多工程产品类型单一配套效劳意识较差3、产业园个案分析—东北总部基地1〕各项根本数据占地面积：占地约7000亩由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。容积率：1.1工程地址：沈北新区蒲河大道888号东北总部基地是总部基地〔中国〕控股集团统一规划、统一设计、统一建设的系统化、标准化、生态化、规模化，集办公、科研、中试、产业于一体的企业集群总部基地。东北有史以来最大的外商独资单体工程。开发建设共分为三区：西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。

其中，东北总部基地首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。2〕总体规划分期体量户型面积价格一期121栋742-6422平售罄二期126栋联排7900元/平独栋8200-8400元/平3〕产品去化情况一期产品共121栋，约25万平，2023年末销售，目前已经全部售罄。二期产品共126栋，2023年6月正式销售，目前销售约73栋左右。3、产业园个案分析—东北总部基地进驻企业名单沈阳宝岩企业集团北京中电联运中国吉运三星集团辽宁地天环保科技发展有限公司沈农资产阜新环宇橡胶上海星乐辽宁润在环境工程有限公司凯克斯软件历新通投资兴合钛业公司辽宁诚安消防工程有限公司庆丰集团嘉寓股份中农远东深圳大铲岛建设工程有限公司中国邮政储蓄银行道丰新能源北京安实创业深圳市广宁实业有限公司木棉物流公司沈阳九鼎实业中山证券杭州香海企业管理咨询有限公司百利文仪家具沈阳宝鼎国开沈北投资苏扬德荣工程有限公司龙通电力公司石狮彬伊奴服饰中振发展沈阳吉祥昌盛市政工程有限公司兴达钛业实依奴服装澍鑫物资云水堂国医馆沈阳交通工程北京圣伦凯文公司中国新兴建设沈阳兰星自动化工程有限公司依文服饰奥德集团深圳大铲岛沈阳长城润滑油制造有限公司宇丰农资华能电力勘察公司怡诚科讯科技沈阳市联讯信息工程有限公司阜新金汇科技杭州动力公司龙源电燃技术沈阳市安康顺商贸有限公司中铁航空港集团有限公司特变电工嘉寓幕墙长风国际控股有限公司中铁航空港集团辽宁工程有限公司龙源技术深圳金辰广发银行股份有限公司沈阳分行安琪酵母股份有限公司NOTTINGHILL徐州燃控星瀚市政工程中国建设银行沈北支行长虹集团3、产业园个案分析—东北总部基地优惠政策对生产型外商投资企业，经营期限十年以上的，从获利年度起，上缴企业所得税实行“免二减三〞的税收优惠政策。对于入区经国家及省级确认的高新技术企业，减按15%的税率征收所得税。在投资总额内，企业进口符合国家有关政策的设备，一律免征设备进口关税。对从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业产品生产为主的增值税一般纳税人，购进固定资产、用于自制固定资产的货物或应税劳务和为固定资产所支付的运输费用等所含进项税金，准予用当年新增加的增值税税额抵扣。当年没有新增加的增值税税额或新增加的增值税税额缺乏抵扣的，未抵扣的进项税额可以结转以后年度继续抵扣。对投资企业的固定资产(房屋、建筑物除外)，可在现行规定折旧年限的根底上，按不高于40％的比例缩短折旧年限。东北总部基地内企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的根底上，按不高于40％的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。3、产业园个案分析—东北总部基地A1楼742平米4层A2楼952平米5层A5楼1856平米9层C楼型6422平米13层产品类型A3楼1180平米6层A4楼1416平米7层B楼型4608平米11层最畅销产品3、产业园个案分析—东北总部基地工程研判：1、工程没有以传统的产业区隔为定位，而是独辟蹊径，打造总部概念，言下之意，所有具有一定规模的企业都可能成为其客户，这种客群的广泛性契合其大体量规模的特点。2、总部基地、总部概念是企业开展到一定程度的现实需求，工程抓住了开展契机，并在东北首个提出该概念，主题具有吸引力，易于聚拢客户。3、工程产品以低层的企业办公为主，强调企业的独立、专属特性，符合工程概念主题，但工程产品形式较单一，而且易于被模仿超越。3、产业园个案分析—泗水科技城产品组合工程总占地面积45万㎡，容积率〔分组团〕，综合容积率约0.9，总建筑面积约41.4万㎡。项目产品组合商业组团4万㎡建筑面积31.5万㎡商业配套教堂+婚庆主题广场3000㎡健康企业品牌体验旗舰店20000㎡水景餐厅8000㎡健康城市博物馆3000㎡儿童健康成长乐园4000㎡中德健康产业主题乐园2000㎡工业独栋专家公寓275000㎡居住组团＋居住配套37.4万㎡建筑面积9.9万㎡温泉养生公寓60000㎡商业配套国际健康会所10000㎡健康养生主题酒店29000㎡3、产业园个案分析—泗水科技城真正的养生生活体验品牌展示餐饮康体居住娱乐中德合作工程产品类型组合产品面积专家公寓275000㎡温泉养生公寓60000㎡健康养生主题酒店29000㎡产品面积国际健康会所10000㎡产品面积儿童健康成长乐园4000㎡产品面积中德健康产业主题乐园2000㎡产品面积水景餐厅8000㎡产品面积教堂+婚庆主题广场3000㎡健康企业品牌体验旗舰店20000㎡文化产品面积健康城市博物馆3000㎡3、产业园个案分析—泗水科技城万邦企业家园区规划企业小镇用地面积：97748m2生产用房建筑面积：58467m2

地下车位：395个行政配套建筑面积：2178m2

容积率：0.7

绿化率：60%一期一期3、产业园个案分析—泗水科技城地上三层、地下一层，一层层高4.5米，二层3.6米；地下室3.3米；每6-8栋楼围合成一个组团；每栋楼配有独立电梯；各栋楼地下室均与车位连接，并有2-3个车位配置。去化情况：目前工程样板间已开放，正内部认筹认筹价格7000—8000元/平方米。一期共推出58栋，已认筹20余栋。一期二期楼栋总数：138栋3、产业园个案分析—泗水科技城工程研判：1、工程是以“科技城〞为概念，叠加了旅游、商业、休闲、居住和科技产业的综合开发工程。2、各业态相互支持，有机统一，又各自独立，分区明确，比较充分利用了地区资源环境优势，也客群的多重覆盖性，降低工程的开发风险。3、工程体量庞大，这是其所以采用多元化主题、多种功能设计的主要原因之一，也是本案可借鉴之处。3、产业园个案分析—沈阳国际软件园1〕各项根本数据占地面积：该园区占地2500亩，建筑密度30%，绿化率41.5%，其中产业建筑面积154.8万平方米。开发商：沈阳国际软件园容积率：0.92工程地址：浑南新区上深沟村860-1号产品形式面积层数总套数租售情况销售情况厂房写字间200-20000平米目前剩余产品大多在1000-6000平之间，小面积产品基本售罄5-18层总计规划入驻约1000家企业可售可租最低售价6500元/平方米；租金均价650-750元/㎡·年

（不含物业费）目前已有181家企业入驻，前期以销售为主，后期以租赁为主。2〕产品形式3、产业园个案分析—沈阳国际软件园总体规划沈阳国际软件园位于沈阳市浑南新城核心区，总规划用地近5平方公里，其中产业建筑面积近400万平方米，总投资额超200亿元人民币。已经投入使用建筑面积近20万平方米。沈阳国际软件园二期已于2023年9月全面开工建设，新增建筑面积近50万平方米，将于2023年8月陆续投入使用。沈阳国际软件园全部建成后，将有1000家企业进驻，15万—20万高知人群在此工作，软件园总产值超1000亿元，软件产值超400亿元，软件出口额30亿美元，拉动相关经济产值近2000亿元。沈阳国际软件园结合沈阳产业优势，以工业软件研发和效劳为主攻方向。方案用2年时间建成东北地区领先、用5年时间建成中国领先的示范性软件园区，并建设成为中国领先的工业软件研发与效劳基地。3、产业园个案分析—沈阳国际软件园进驻企业情况美国EMC北海道日本电气软件株式会社中国软件与技术服务股份有限公司美国TI•聚德视频株式会社SOFTCOM北京方正国际软件系统有限公司加拿大庞巴迪中国研发中心株式会社SIU博彦科技（北京）有限公司韩国LGCNS株式会社IBT讴立德（中国）信息技术有限公司日本NTTDATA沈阳新思软件有限公司北京软通动力信息技术有限公司日本MICROAD沈阳通大信息技术有限公司世纪高通中航沈飞民机研发中心沈阳先锋计算机工程有限公司研祥智能科技金蝶软件沈阳帕森科技有限公司日电卓越软件科技北京有限公司(NEC)亚信科技三星数据系统（中国）有限公司世界500强企业14家东华软件北京NTT数据系统集成有限公司上市公司及子公司24家上海贝尔富士通信息软件有限公司中国软件百强企业7家上海恩德斯豪斯…………3、产业园个案分析—沈阳国际软件园优惠政策凡研发中心、科研机构、发包中心进驻软件园的，对接期可享受扶持性入园政策。有自主知识产权成果的，可“以股代偿〞行业综合实力排名前五位的企业入园租期享受“租年赠季〞行业协会、龙头企业组织的企业团、产业链入园，整体享受地域优先、租金减缓待遇对已入园企业投资总额或租赁面积排行首位的客户施行VIP特别配套效劳。3、产业园个案分析—沈阳国际软件园产品形态3、产业园个案分析—沈阳国际软件园工程研判：1、工程充分借助了浑南高新区的开展规划，工程产业主题完全契合地方开展规划，得以放大工程的影响力。2、工程开发时间较早，是相对较为传统的产业园，产业主题鲜明，具有吸引力。国内外案例研究案例选择标准案例名称案例借鉴点1.慧创国际非住宅用地性质通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售工程销售情况良好功能构成配套设施产品设计营销推广2.中邦MOHO案例——上海中邦MOHO45中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产工程，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体位置：中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区〔南区〕，距浦东川沙镇仅1km，是中邦置业集团投资开发的一个工业地产工程；根本信息：整个工程占地12万㎡，容积率1.0，由37幢现代商务独栋，功能齐全的中邦商务酒店、清代保护建筑——陶家宅及中邦置业集团总部组成。完整涵盖了：办公、娱乐、休闲、商务等多元功能；产品分析：中邦MOHO独栋面积在338-2000㎡之间，3层带地下室，层高3.5米，均价10000-12888元/㎡，目前已经售罄。上海中邦MOHO中邦MOHO中邦MOHO创造了一种集现代建筑、现代生活、现代办公于一体的全新商务模式，其开展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所商务别墅区商务会所总规划：按照“立方－城〞的概念总体布局：以立方体为形体根底，塑造高效商务空间。户型设计：采用裂层设计，田字结构，自由组合，满足各类客户的不同面积需要。外立面：充分运用石材、玻璃的穿插更迭。社区配套：高级会所、泳池、展览馆。核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的开展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升上海中邦MOHO中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间自然石材：简洁与质感沉重和轻质脆弱与坚实动感玻璃：根本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得华美堂皇。用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。上海中邦MOHO空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，满足居住需求注重生活空间利用，并附送大量面积创造“立方-城〞概念出发点：利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。上海中邦MOHO商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套效劳和平安系统，提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次规模：6500平方米根本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化〞的酒店式会所配套设施：网络视频会议厅多媒体影视厅商务套房室内游泳池健身中心中西式餐厅钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套效劳：企业税收咨询、商务、金融、邮政代办效劳平安系统：门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统上海中邦MOHO建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等根底资源配套齐备且质量很高供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统

综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙上海中邦MOHO所出售的三种户型之一——

户型C342-625平米上海中邦MOHO所出售的三种户型之二——

户型E381-509平米上海中邦MOHO所出售的三种户型之三——

户型F381-509平米上海中邦MOHO客户——中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度内容客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部，较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；公司白领加班较晚，就直接睡在这里了

中邦moho功能比例图上海中邦MOHO中邦moho案例借鉴总结规划报批顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品组合上都颇有创新以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，并正在申报上海市文物保护单位。初始定位加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险产品设计利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向户型采用裂层设计，田字结构，运用“玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要基础设施供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可综合配套通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统等安全系统提升客户尊贵感价格开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好销售节奏降价后销售节奏开始较缓，后期跟风效应“凸显”上海中邦MOHO案例——上海慧创国际工程位置：金沙江西路1555弄开发商：上海慧创现代效劳园开展〔新桥镇镇政府下属企业土地性质及使用年限：办公，50年占地:4.5万方,总建筑面积:420万方容积率9产品类型：小高层客户类型：国内江浙一带中小型私营企业销售均价：地上(办公)13000元/平米，地下(仓库)6500元/平米租赁均价：1.5元/㎡.天物业管理费：6.8元/平米.月产品面积段：280-3300平方米慧创国际位置图工程位于上海市老城区普陀区，共占地9万方，总建筑面积约21万方，是迄今全国面积最大、上海首家推出的生产性效劳业集聚区上海西郊商务区——慧创国际工程概况工程定位：知识化、生态型、枢纽级总部园区职能综合：总部经济、第三方效劳、滨江生态绿化、生活配套效劳四大功能板块叠加；设计理念：建筑组团空间与整体公共绿地相互融合〔大疏大密〕；开发模式：政府背景一级开发公司“统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广〞整栋出售，1900-3300平方米/栋。上海西郊商务区——慧创国际慧创国际总部基地定位为知识化、生态型、枢纽级现代效劳业集聚区上海西郊商务区——慧创国际四大功能板块总部经济区——为集聚区最大的核心功能区，包括决策中心、研发中心、设计中心、分销中心、行业效劳中心，表达新的聚集效应，带来资金流、物流、技术流、人才流等的密集，促进资源配置水平和能力的提高。

第三方效劳区——包括创意经济、创意产业、文化产业、商务会展、设计咨询，为核心产业提供专业、前瞻、科学、完善的一条龙配套效劳，形成完善的产业链结构，实现社会公共资源的集聚与共享。生活配套效劳区——提供商务、休闲、商业等配套效劳，为园区内的企业家提供交流沟通的空间，让工作与生活在方便、快捷中瞬间切换。

滨江生态绿化区——充分利用吴淞江河岸，以中式园林绿化带衔接美式组团景观，配合外环绿化，强调人文景观和自然生态资源的穿插，表达生态型产业集聚区的设想。A

A区公共服务中心（已建成）

I

加州花园（已建成）B

B区总部办公楼（已建成）

J

丰盛雅苑（已建成）C-1

C区一期总部办公楼（已建成）K

滨江景观大型绿地样板段（已建成）C-2

C区二期总部办公楼（在建中）

L

上海江桥万达广场（已建成）D

D区总部办公楼（拟建中）M

南方航空公司上海南航大厦（在建中）E

泰宸沙河茗苑一期配套商品房（已建成）N

上海行政管理学校（已建成）F

泰宸沙河茗苑二期配套商品房（已建成）O

上海江桥万达广场城市公寓（已建成）

G

金华新村（已建成）

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泰宸沙河茗苑三期配套商品房（在建中）

H

丰华苑（已建成）

建筑形态：售罄工程中，A区为公共效劳中心；B区为总部办公楼，13栋6－10层不等的办公楼，共30个独立单元；在售工程中，6栋9层小高层，2栋6层多层，共24个单元。面积范围：售罄工程中的总部办公楼面积为1600-3300平方米；在售工程单元面积为1900-3300平方米，局部可进行分层销售，单层面积约280－300平方米。产业形态：目前已入驻企业近6成为研发类企业，近4成为企业总部。推广方向：售罄工程中成交客户，多为通过区政府推荐成交，在售工程为2023年开盘，分别在新闻早报、东方早报、新民晚报刊登过开盘信息，但鲜有成交。扶持政策：1.根据各类企业缴纳所得税金额进行按比例奖励；2.根据年交增值税金额进行按比例奖励；3.根据年交营业税金额进行按比例奖励；4.经区一级部门认定企业给予奖励；5.对入驻的优秀现代效劳业企业，经区一级部门认定给予资金补贴和资金扶持。目前售价：销售现场对外报价为11000元/平方米，实际成交均价为7490元/平方米。上海西郊商务区——慧创国际成功要点一：政府企业联动/合资开发的典型成功案例，成功运作一期，实现土地增殖，已将成熟的商业土地出售给大连万达，开发购物中心。成功要点二：一方面获得土地增殖收益，另一方面通过万达广场的开发，借力提升整个商务园区商业配套。上海西郊商务区——慧创国际13慧创国际案例借鉴总结1、工业地产‘新’的开发功能更多的是集中在工业配套方面〔如，办公，酒店，公寓，餐饮配套，休闲娱乐设施等。〕2、工业地产‘新’开发理念主要表达的是新的商务模式的诠释，新的商务环境的打造，新创意产业导向的开展理念。3、这种工业地产‘新’开展方向更多的是在占有大面积景观资源，良好的交通条件，浓郁的区域商务环境等条件。4、新的物业销售条件来源于当地的工业用地开发政策的优惠许可条件等。〔如，办公物业的整层式销售和独栋整体式销售等。〕5、园区外部的大型集中商业配套待区域开展成熟后开发建设；上海西郊商务区——慧创国际案例规律总结与借鉴规划功能建筑硬件和配套营销推广价格既保证各组团的相对独立，又表达各功能的融合保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住立面表达公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，同时注重与环境的融合既有为商务功能效劳的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；完善水、电、通讯网络、电视、综合布线等根底设施建设立足住宅产品，以商务气质提升工程整体形象；把握营销节奏，加大早期营销推广的投入保持相对于周边同类住宅产品的优势类似案例借鉴工程选址分析工程理解工程SWOT分析规划地块工程理解北部新城区作为重要的新兴产业集聚区和现代生态新区。将重点推进沈北新区中心区、国家农业科技园、于洪平罗湾地区、大东欧盟经济区、皇姑北部经济区等区域的协调和融合开展。为工业园区的飞速开展提供了平台。本案位于平罗湾新城中心区域,借助于洪区政府扶持政策,重点打造产业集群工程.区域概况基地概况总占地：45.54万平容积率：1.5总建面：68.31万平建筑覆盖率：≥35%绿化率：15%限高：70米工程理解工程SWOT分析工程核心价值工程四至：工程北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路。于洪大道规划路规划路正良四路周边建设现状＆规划地块处于平罗镇和造化镇之间。地块位于沈阳中心城区外围，目前地块是一片田地，缺少相关配套及商业商务气氛。经过规划的地块平面形态比较平整，但数量极少，有辽宁省实验中学北校区、沈阳金融学校新校区、辽宁广告职业学院等。沈于路为南北向主干道，可通向市中心区，车程为15—20分钟。地块北侧于洪大道为东西向的主干道.于洪大道向西可与沈彰高速接通。而向东那么可与通向市区的快速路101国道相接。工程理解工程SWOT分析工程核心价值周边近期规划建设工程1、宝能水岸康城工程：741亩2、新湖地产:约200亩3、中农国际购物中心：62亩4、警犬学校：410亩5、造化污水处理厂：120亩6、强风铝业工业产业园：82亩7、沈阳效劳外包产业园：1000亩8、克拉古斯金锣湾产业园：650亩9、步长科技园：2000亩在近期几年内，地块周围将建设规模较大的居住区和各种特色产业园，带动区域的根底设施建设。而通过产业集聚效应，增强了区域的开展活力，从而带动地块的开发建设。本案工程理解工程SWOT分析工程核心价值8965432171、工程地块平整，临近蒲河景观廊道，环境优美。北侧于洪大道与道义商圈衔接，10分钟畅享繁华配套。2、700亩大规模开发，产品线丰富，园区价值凸显。3、距离市中心较近,随着工程周边产业园工程逐渐较多，容易形成浓厚商务气氛，对工程有较好的拉动作用。1、工程周边规划受政府宏观政策影响，规模呈现需较长时间，且存在规划变更风险。2、当前工程周边农田，配套设施较差，无法满足商务办公的整体需求。3、工程所在区位客户认知较少，宣传推广投入较大。1、市政府大力开展于洪区“智港新城〞规划，推动于洪区产业开展。2、大量知名产业园运营商入驻工程周边。1、来自产业园区规模开展区域及竞争对手的威胁。2、来自政府导向及工程周边产业环境的威胁。劣势优势时机威胁swot工程理解工程SWOT分析工程核心价值提炼区域开展：平罗湾蕴含无限潜力，成为拉动沈阳经济的新极点。“智港新城〞规划，推动于洪区产业开展。工程核心价值提炼基于本体研究，判定本案综合概况较好，工程定位更需以“高效开发，价值最大化〞为前提，以“立足城市，辐射东北〞视野挖掘工程价值思考：工程定位及产品建议市场定位形象定位功能定位产品定位客群定位产品建议市场价值的导入地块环境---生态\休闲\生态办公的环境价值临近蒲河生态景观带,工程独特的市场亮点。规模优势---完善的工业园区配套和商务功能700亩规模开发,完善的工业园区配套,填补商务空白。地段优势---工程的区位价值和升值潜力.于洪区政府重点开展生物医药\医疗,文化创意产业及商贸效劳业。园区价值---填补市场空白，提升园区价值复合型园区规划\产品丰富,园区价值凸显。专业导入---导入全局意识、引进专业平台以差异化功能导入,引进创意产业,带动园区办公环境。市场定位分析工程核心竞争力构成工程的核心竞争力是工程市场定位最为根本的依据，只有以核心竞争力为依托建立起来的定位，才能把工程的优势发挥出来。经SWOT分析导入市场价值：竞争市场分析：通过前面对竞争市场的分析，开掘竞争中市场空白点，寻求差异化竞争的突破口。经过市场调研，现沈阳产业园竞争市场分析如下：1、建筑排列兵营化：通过对沈阳即有产业园工程的走访我们发现，大多数产业园工程的楼宇排列仍然是简单的兵营式排列。从整体看上去，较为单一化，缺乏“惊喜〞感。代表典型：总部基地、联东U谷。2、园区公园化：从2023年后上市或规划的产品上来看，大多数经营企业开始注重园区景观的营造及建筑公共设施公共空间气氛的营造，这也是当前沈阳产业园工程与写字间竞争的最大卖点——生态化。代表工程：国际软件园、锦联生态园。3、产品形态别墅化：在走访中我们发现，多数开发商对产业园工程缺乏足够的认识，其认知度仍然停留于生态化的设计理念。因此出现了大量外观形态类似于别墅工程的产品，此举虽然让产业园行业的眼前一亮，但是从长远考虑，别墅化的外观形式对后续办公需求有着较为不利的制约。代表工程，乾润名企公园、万邦企业家。4、效劳简单化：几乎当前所有的产业园工程，在后续物业效劳功能设计上均未脱离房地产园区运营的框架，仅有根本的诸如食堂、会所、会议室等设施，对各行业企业的深度需求缺乏精准的把握。对孵化、保障平台的搭建、政府层级的招商政策利用并未做到极致。定位模型工程条件案例借鉴市场环境工程本体特征市场竞争和现状案例借鉴交通便捷，区位产业环境趋于完善，利于提升影响力；名企开发.沈北区域多以农产品加工为主，也有光电产业等，正开始向科技化迈进.定位思路灵活，功能独立并相互融合；建筑富有特点.本案定位思考模型通过工程核心竞争力和竞争市场的分析，本工程的定位应立足于自身的区位与规模优势，利用区域环境和园区特点等不可复制的因素，打造既有别于竞争对手又有具有市场吸引力的独特卖点，将工程塑造成为城区域内、规模相当的，首个真正意义上的产业集群工程。基于各要素梳理的工程时机一流的资源平台科技一体化环境服务科技是第一生产力，无论是二次工业革命，还是各行业的革新演变，无不以科技为驱动内核，沈阳以重工业为主同时，产业也不断进行着科技升级和改进，技术突破、创新需要始终存在，也是开展的不变话题。目前很多产业园区或者办公生产别离，或者研发生产别离，浪费企业资源，缺少一体化的模式设计。现有产业园对园区环境的重视度不够，景观设计不精致，不具有特色。完善的、针对性的产业效劳，是产业园保持长期持续运营、保值的重要保障。关键词：科技创新主导、自生内循环系统、园区软性环境。沈阳首个以多元化\复合型产业为龙头的产业集群工程工程市场定位形象定位立足沈阳区域核心，面向全国开展型企业提供办公、居住及配套效劳的商务平台，推进于洪区打造城市核心产业群国际化进程。多元化EOD产业聚集综合体EOD：EcologicalOfficeDistrict,即绿色生态办公区78低密化

低密度科技化研发低密度楼宇化生产低密度景观化办公低密度展示化销售独享空间形象定位低碳环保科技创业专业平台工程研开展示销售形象定位花园商务景观办公生态空间形象定位功能定位工程总规划700亩，将打造成集商务办公、文化休闲、科技研发、配套商业等多种业态于一体多元化的产业集群活力中心。对各类业态做出个性化、多元化的工程筹划，并根据实际需求确定各类业态的建设比例。产业大厦大量的的外地企业、外资进驻沈阳，产生了大量高档写字楼租赁的需求。企业总部办公沈阳拥有丰富的总部经济资源，可借助城市地缘优势扩大总部经济规模，吸引更多总部企业进驻。SOHO创意办公为小型企业、个人办公提供灵活、便捷的办公形式，既降低运营本钱，又可分享强大的外部优势。产品展示中心产品展示中心可以企业提供展示平台，举办大型的展览、会议活动。提升产业园区的知名度。五星级酒店为迎合于洪区商贸、旅游等活动所需的标志性酒店，可引进国际品牌酒店〔如希尔顿、凯宾斯基等〕配套商业适量的商业有利于激活产业园的活力，解决办公人员的生活消费需求。工程产品定位〔产品形态分布及比例〕产品规划依据：

一期工程占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5。业态分别为产业大厦、总部办公、商业〔产品展示交易中心和临街商业〕和独栋办公楼。土地本钱：在土地本钱既定的根底上应该尽量利用容积率，以增加开发的利润。工程环境工程地处沈阳西北部，目前区域属于城市非热点陌生区域，打造产业园工程，可以重点挖掘工程的特色差异化，弱化片区商务气氛缺乏的缺陷。适合规划办公、研发、居住等综合配套设施的建设。竞争环境因本片区商业商务气氛弱，做常规的高层写字楼和商业具有较大风险，故需要靠产品创新和产业细分定位来引导客户，开展复合型产业园与特色办公产品相结合的思路消费环境应因地制宜，根据目标企业群特点进行开发与目标市场开发结合的开发原那么。一期产品规划与比例物业类型规划面积（万平方米）独栋办公工业别墅/独栋办公6.5SOHO办公公寓5.5写字间产业大厦4.7总部办公商业产品展示交易中心1.5临街商铺1.4

合计19.6IIIIIIIV边缘客户：投资客群需求点：投资回报〔办公物业及配套〕关注要素：品牌客户、价格特征：寻找高投资回报产品，对价格及总价敏感，但客户群大Ⅱ辅助客户：沈阳本地实力型、成熟型企业1、沈阳本地成熟型企业〔研发及营销环节〕、全国性企业沈阳分支机构〔科技环保创新类为主〕需求点：办公需求关注要素：形象展示、产业气氛及优惠政策、办公环境、配套特征：承租能力高、品牌形象高、市场号召力强Ⅰ核心客户：新兴成长型高新技术企业〔办公+研发+生产〕1.沈阳新兴成长型高新技术需求点：办公+研发+生产或纯办公需求关注要素：本钱控制、办公环境、产业气氛、优惠政策特征：新兴、高新技术行业，成长速度快，核心成员根本稳定，对沈阳及沈阳周边依赖性逐步减弱，寻找企业开展空间2.沈阳本地高新技术科技化企业需求点：办公+研发关注要素：产业气氛、政策优惠、办公环境特征：数量较少，企业不集中，看重办公环境及产业聚集度根据置业客户需求不同确定工程潜在客户群客群定位各特色产业区分区企业研发组团电子信息产业高科技产品研发企业家组团为国内外企业进入沈阳提供的行政管理总部;为沈阳本地中小企业开展，提供开展空间创新产业组团光机电一体化产业高精密仪器研发综合配套组团满足区域企业的交流、培训、产品发布、展示等开展要求。企业入驻优惠政策申请经调研沈阳几大区域各产业园工程，目前去化速度较快的总部基地工程、泗水科技城工程，以及浑南新区的国际软件园工程都有入园优惠政策。通过给予贴息、补助、奖励等政策支持，来吸引企业入驻，在一定程度上促进了产品销售。鉴于本案所在区域，并不属于国家级新区，政府扶持政策没有国家新区高，希望通过与于洪区政府协商，获得相关企业入驻优惠政策。建议在工程规划初期，应按照优惠政策以及扶持的标准作为工程规划及配套设计的重要依据，以便于工程后续进行一些扶持政策的争取和申请工作。体量：规划6.5万平产品层高：米面积：350-600平〔为计容面积，不含赠送的庭院等面积〕层数：3--5层套数：约100套独栋办公/工业别墅SOHO办公体量：5.5万平产品层高：7.95米〔一托二产品，提升附加值〕平层面积：约600--800平〔面积可分割〕栋数：8栋/16栋〔双子楼〕SOHO办公建议采用单体设计，各总部楼层高可做成7.95米，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部开展需求的组合形式。SOHO办公入驻企业规划SOHO办公可根据企业规模进行分割,可以满足各种规模的企业办公需求,规划吸引创新\新能源企业入驻.创新产业：光机电一体化产业高精密仪器研发

微电子和光电子元器件新型传感器智能自动化控制设备精密仪器仪表研发等。新能源产业：新材料运用研发区

新型高能电池高效机电设备太阳能利用产品纳米级无机材料光纤材料、感光材料新型建筑材料研发和相关配件等研发、测试。体量：4.7万平业态分布：产业大厦和总部办公产品层高：3.5米平层面积：800-1000平面积可分割写字间高度≤70米写字间写字间入驻企业规划

写字间产品为园区中较高端办公楼,平层面积约1000平米,满足中大型企业办公需求,可做成企业办公总部。企业家组团为国内外企业进入沈阳提供的行政管理总部;为沈阳本地中小企业开展，提供开展空间。商业体量：2.9万平业态分布：产品展示交易中心和临街商铺产品展示交易中心体量：约1.5万平临街商铺：约1.4万平备注:产品产品展示交易中心分布在写字间的裙楼；临街商铺分布在SOHO办公的底商产品展示交易中心功能规划产品展示交易中心满足企业的交流、培训、产品发布、展示等开展要求。依托于洪区政府重点扶持的生物医药、医疗及医疗机构产业、健康管理效劳业、文化创意产业及商贸效劳业规划，和本工程的产品交易中心结合，形成有一定规模的展览、展示、发布的交易平台。智能化系统：电信及宽带综合布线系统；设备管理智能化系统〔BAS〕；安防系统；智能消防及自动灭火系统；停车场自动管理系统；数字无蝇系统；有线电视系统；公共播送及背景音乐系统；一卡通系统；电子地图及电子信息发布系统；工程卖点建议办公楼设备：集中采暖系统；中央空调系统；中水处理系统；供配电及自控系统；照明配电及应急照明网络系统；防雷接地系统；每栋楼独立电梯1-2部。地下停车位建议地下停车位参照泗水科技城地下停车位参考建议采用半地下室设计，既能保证整个园区的档次，人车分流，又能节省本钱。建设方案规划经济指标规划设计工程建设周期根据对沈阳市场的分析和结合沈阳未来的产业规划，工程占地13.08万平方米，建设规模19.6万平方米，拟建设规划产品包括独栋办公、SOHO办公、写字间及配套商业等产品。一、规划经济指标序号项目建筑面积（万平方米）1独栋办公工业别墅/独栋办公6.52SOHO办公公寓5.53写字间产业大厦4.74总部办公5配套商业产品展示交易中心1.56临街商铺1.4规划经济指标总占地13.6计容积率建筑面积19.6容积率1.5二、工程规划设计〔一〕工程总体设计原那么综合考虑工程园区内外的客流需求充分考虑园内各业态的合理规划、区域内人流和车流的合理组织，使各类客户均能方便、快捷地到达园内任何地点。充分考虑工程与周边环境的协调平面布局充分考虑了与周边高标准工程的风格协调，并充分表达了工程区位优势、工程价值，拉动周边产品升级和区域价值。在内部道路的规划上与周边道路网相配合。保证空间和时间上的连续性和开展弹性鉴于本工程功能较丰富，为使工程形成一个有机整体，做到有主有次，错落有致是本工程的最高设计原那么。在工程的总体规划布局上，尽量考虑不可知因素，在保持总体布局结构、功能分区相对稳定的情况下，使规划在实施过程中有一定的应变调整能力，成为具有一定弹性的动态规划。〔二〕总体设计思路构筑多层次的景观环境围绕工程不同的功能组团，设置多个景观中心，令各个功能区都有独立的景观配合，同时建设立体的绿色景观系统，充分利用楼层之间、楼顶等空间，形成点、线、面相结合的绿色花园，构筑多层次的景观环境。完善的配套效劳专业的企业效劳、完善的配套设施以及优质的物业管理等软硬件设施是一个现代化新型科技园的重要标志。中林科技产业园将配备满足科技企业研发、办公、商务、休闲等需求的各项优质配套效劳，包括商务中心、会议室、交流与展示中心、银行、餐饮等商务配套效劳，以及工商、税务、海关、咨询、市场信息交流等产业配套效劳。人性化的功能设计设置企业会所，提供企业技术交流、产品展示的集中商务效劳空间；布置各种形式的交流空间，提供除会所外的楼宇、园景中的各种交流场所。表达工程“生态〞+“环保〞的开展主题，通过产品与环境的互动来实现创新型产业基地的概念。三、工程建设周期工程建设初步规划分为四期，首期工程地块预计2023年6月摘牌，预计2023年11月开工，2023年11月竣工。工程示范区、售楼处开放预计2023年6月，工程开盘预计2023年8月。工程运营管理模式工程营运特点运营管理模式工程营运特点高端的都市生态科技产业基地；集总部管理、4S效劳、产品展示、研发设计等多重功能为一体的综合性效劳；由简单物业管理效劳升级为政务效劳、金融效劳、人才培训及交流效劳、信息效劳、五星级效劳等全方位的全程效劳。运营管理模式“自营与租赁经营相结合〞的开发经营模式考虑工程投资比较大，回收期比较慢，通过销售局部物业回笼资金，减轻资金压力，降低投资风险。工程主要的产业大厦和工业品展示交易中心、科研大厦将持有经营，与企业共担风险、分享成功的理念，主要采取租赁、收取佣金的经营管理模式，实现物业保值和增值。运营管理模式“高效标准、顶级效劳〞的市场管理模式充分利用中央管理平台、信息平台，实现展示交易中心统一结算、统一管理。此举可提升工程竞争力，提升入驻中小企业抵御风险能力，同时，也有利于提升管理效率、节约资源。利用中小企业产业大厦、科研大厦和工业品产品展示交易中心三大平台，引入高水平的专业管理团队，按国际标准的标准化管理，建立各种有效的鼓励和约束机制，对工程进行标准高效运作。运营管理模式“品牌营销、共同成长〞的开展模式品牌是该工程的立足之本，该工程的品牌营销模式主要包括两个方面。一是打造“工业品展示交易中心〞品牌，使之成为沈阳市乃至辽宁省最具影响力的品牌；二是科技园将按照优中选优的原那么对品牌企业、产品品牌进行筛选，确保入驻企业与产品的质量；三是运用整体营销策略，以园区的整体推动力推动单个企业级工业产品品牌的开展，实现企业和园区双边繁荣，从而实现将科技园打造成为区域性的品牌，使品牌科技企业和科技园互为推动、互为提升，到达共同成长的目标。运营管理模式“利益共享、风险共担〞的盈利模式该工程采取产业大厦收取低租金、工业品展示交易中心低销售额扣点〔交易佣金〕的盈利模式。低租金、低销售额扣点使开发商与进驻企业达成利益共享、风险共担，从根本上保证了开发商与入驻企业的利益一致性。通过为入驻企业提供研发平、展会、营销、培训、信息、统一结算等多项增值效劳，扶持和帮助企业提高品牌知名度及销售额；同时，对入驻商家设置最低入场交易量，凡年交易额达不到最低要求的供货商，将给予警示或劝退；对于经营好、年销售额高的供货商，可以给予降低佣金比例、延长租赁期、提高增值效劳等奖励措施，促进商户与该工程的共同开展。运营管理模式“生态化、城市化〞的开发建设模式生态化：该工程致力于建设环境友好型、生态型工程，建设中坚持绿色开发理念，坚持使用绿色环保建材，严格环保设计理念。工程运营中充分利用清洁能源，提高资源利用率，降低能耗，突出工程的环保生态功能。城市化：科技园配套包括社区商业、特色餐饮、中高档酒楼、休闲健身中心、银行电信、工商税务、人才公寓等，能满足入驻企业和高端商务精英的需要，使科技园不是单纯的园区，而是一种多元化、内容丰富、集生活休闲娱乐工作于一体的具有城市价值形态的环境友好型都市科技园。工程经济效益工程投资估算开发方案经济效益分析〔一〕投资测算的依据1、国家方案委员会、建设部发布的《建设工程经济评价方法与参数》〔第三版〕；2、沈阳市有关条例与方法，如建设工程施工招投标条例、建筑工程施工发包与承包计价管理方法、工程造价咨询单位管理方法、造价工程师注册管理方法、辽宁省建设工程造价管理规定等；3、工程规划设计单位提供工程量。〔二〕工程投资估算该工程总投资约81138万元。其中：土地本钱〔含土地出让价款、配套费等相关费用〕6466万元，建设本钱58477万元，开发费用14680万元〔详见表1：工程开发建设投资估算〕。一、工程投资估算二、工程开发方案工程第一期2023年11月开工，建设规模19.6万平米，主要建设产业大厦、总部办公、商业〔产品展示交易中心和临街商业〕和独栋办公楼。三、工程经济效益分析〔一〕营业收入与本钱费用估算工程开发建设的各类物业大局部将销售，局部物业持有。1、销售收入估算销售价格根据市场现状及预期，独栋办公销售面积6.5万平米，预计实现销售收入42250万元；SOHO办公〔公寓〕销售面积5.5万平米，预计实现销售收入35750万元；商业〔临街商铺〕销售面积1.4万平米，预计可实现销售收入12600万元；各类物业销售额合计90600万元。2、自持物业经营收入估算工程主要持有产品展示交易中心和写字间。其中：产品展示交易中心年租金按1000元/平米(不算年租金增率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均净收入1200万元；写字间年租金按650元/平米(不算年租金增长率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均净收入2444万元；整个持有物业在成熟期间年均净收入合计为3644万元。〔二〕各项税费估算1、营业税工程中销售物业的营业税及附加小计5436万元〔含营业税、教育附加，城市建设费、交易税、印花税，按6%计征〕；2、土地增值税销售物业局部的土地增值额按累计税率计算，土地增值税总额为0万元。3、所得税按照房地产开发现行所得税征收政策，在销售收入取得过程当中，按照销售收入额的25%征收，上缴所得税为1006万元；〔三〕工程财务经济指标工程开发建设投资额为8.1亿元，销售物业收入扣除营业税及附加、土地增值税、所得税后可回收资金约3019万元。该工程静态投资回收期约2.7年，工程财务内部收益率为25%，静态