关于我国廉政制度的思考

关于我国廉政制度的思考

养老金是指政府通过补贴和实物支付租金，向生活困难的城市的低贫居民提供健康和社会住房。在我国住房制度改革发展中,廉租房制度作为最基本、最核心的保障层次,在保障社会成员的基本生存权、居住权,增进社会公平、促进经济社会健康持续发展等方面都起到了重大作用。同时,解决低收入家庭住房困难也是履行政府职能的必然要求,是促进房地产市场健康发展的重要途径。有效落实廉租房制度,是解决中国住房问题的一项根本措施。一我国廉政建设取得巨大成就廉租房制度是针对住房困难的城镇低收入家庭实施的一种社会救助,是解决这些家庭住房困难的主要渠道,也是世界各国普遍采用的一项公共政策。我国在1998年提出建立廉租住房保障体系的构想,国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为我国住房建设史上最重要的一个文件,随后,为推进廉租房建设,国家出台了一系列政策。2007年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》公布,明确表示要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城镇低收入家庭住房困难的政策体系。2007年10月,“健全廉租住房制度、加快解决城市低收入家庭住房困难”首次被写入十七大报告。2008年3月的《政府工作报告》中也指出,要抓紧建立住房保障体系,建立科学、合理的住房建设和消费模式,健全廉租住房制度,这表明我国住房保障体系进入结构性建设阶段。“廉租房”这一词语已为广大老百姓所熟悉,并给许多低收入家庭带来了温暖和希望。据建设部的统计,截至2007年底,全国所有城市都建立了廉租房制度,各地累计用于廉租制度房建设的资金为165亿元,累计已有95万户低收入家庭通过廉租房制度改善了住房条件,其中领取租赁补贴的为73.6万户,实物配租的为18.2万户,其他方式为3.2万户。北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、海南、山西、安徽、湖南等省(区、市)申请廉租房租赁补贴的低保住房困难家庭,基本实现“应保尽保”。2008年,我国廉租房建设共投入354亿元,是2007年投入资金的3.7倍,开工建设、购买廉租住房63万套,发放租赁补贴249万户,共使312万户城镇低收入家庭解决了住房难题。从2009年开始的未来三年,我国将筹集9000亿元资金用于住房保障,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,其中287万户通过实物配租解决,460万户通过租赁补贴解决,这方面的总投入约为2150亿元。自廉租房制度建立以来,经过不断的摸索,我国廉租房建设取得了极大的成就。但总体来说,廉租房建设还处于初级阶段,具有很大的发展空间,随着我国住房改革的深入,廉租房建设依然面临许多突出矛盾,严重制约了廉租房制度的进一步建设。二分析当前中国房产企业建设的制约因素(一)廉政建设积极性较难调动我国廉租房制度已经走过了近10年的历程,但地方政府不够重视,廉租房建设进展缓慢。虽然全国各市、县基本建立了以廉租房为主要内容的住房保障制度,但大部分城市廉租房制度不完善,廉租房建设未纳入长期规划,廉租房政策难以保持其稳定性与持续性。直到2006年底,全国仍有141个县级市没有建立廉租房制度,绝大多数城市没有将土地出让净收益实际用于廉租房建设;到2007年底,全国仅有95万户最低收入家庭被纳入廉租房体系;2008年,全国共解决312万户城镇低收入家庭住房困难,但只是实现了对城市低保家庭的应保尽保,而远不能满足其它低收入家庭的住房保障需求。而在现行主要以GDP为核心考评政绩和缺乏问责的机制下,地方政府建设廉租房的积极性很难调动起来。一方面,加大廉租房建设要投入大量的资金和土地,对地方经济总产值的增长作用却不明显;另一方面,由于廉租房供给与房价成反比关系,廉租房供给的增加会造成房地产价格的下降,进而影响到土地出让金收益和GDP增长速度,造成多建廉租房反而不利于政绩的状况。(二)廉政建设资金最难满足住房和城乡建设部提出未来3年9000亿元的庞大住房保障计划,以基本解决全国1000万户低收入家庭的住房困难,却并未明晰资金来源,其中平均每年700亿元的廉租房建设资金与现行资金投入相比,资金缺口非常大。按照现有政策,廉租房建设资金的主要来源包括中央财政补助、地方财政预算安排、地方土地净收益的10%、住房公积金增值收益以及社会捐赠资金。但面对如此巨大的资金需求,依靠目前的融资方式显然难以满足。首先,《廉租住房保障资金管理办法》虽然要求地方财政预算安排保障资金,却在量与结构上并没有明确安排,弹性较大;其次,由于住房公积金制度基础薄弱,从其增值收益中提取廉租房建设资金的数量很有限;第三,在现行房地产价格不断下降的状况下,土地市场受到波及,地方政府土地收益大幅下降,按照现在土地市场的情况,土地出让净收益的10%对未来大规模的廉租房建设资金而言只是杯水车薪。此外,受我国社会发展水平和生活习惯的影响,社会捐赠廉租房资金的途径也难以发挥较大作用。(三)家庭和农民群体对低保的忽视我国现行廉租房保障对象过于狭窄,即使各地廉租房适用标准不断提高,仍远不能满足低收入家庭住房需求。根据目前的规定和各地的做法,廉租房对象大多固定在城市户口的双困难户家庭,忽视了实际中存在的大量不符合廉租房保障标准、却又无力购买经济适用房的“夹心阶层”居民。另外,在现实国情中,低收入弱势群体不仅局限于城镇低收入居民,随着社会转型和城市化步伐的加快,大批农民工涌入城市,他们的居住状况更加恶劣。城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽略的低收入群体,他们一般也被排除在保障范围之外。廉租房是国家为弱势群体提供的社会保障,具有社会救助的性质,农民工,城市打工者和被征地后的农民等作为我国公民,承担纳税等其它基本义务,同样应有权获得廉租房的保障资格。(四)东南角相对偏低,廉政权难以满足的需要在现实中,地方政府新建廉租房的动力不足,更多的选择以货币配租替代实物配租,新建的廉租房不仅离城区远,住房面积一般也较大,超过了低收入家庭的承受能力,造成廉租房房源十分紧张。而且随着城市的不断发展,靠近城中心地带的旧房大量拆迁,加之房屋租赁中介服务落后,廉租房供求矛盾更加突出,相当数量的家庭拿到了廉租房的补贴资金,却难以找到适合自己住房消费能力的房子。在这种房源不足的情况下,各地采取主要以货币配租的方式,这等于是把廉租房户全部推到市场上去租房,不仅推动了住房租金的上涨,也使得廉租房的保障作用大大减弱。(五)质量不高,法律制度不完善,是开展高校廉政惩罚工作的客观依据和法律上的重点。在必须对于我国没有建立起个人信用制度和个人收入申报机制,低收入家庭的成员往往又从事临时性工作,收入来源多元化,难以监督和掌握。对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核,不仅要耗费大量人力和资金,而且信息资料的准确度不高,使得廉租房难以真正保障低收入住房困难群体,也导致廉租房的申请和退出缺乏客观依据。同时,我国廉租房建设缺乏法律制度的保障,对违反廉租房保障规定的责任处理也只是取消保障资格,退还或补交租金,没有给不诚实廉租户施加实质性惩罚。而基于现实情况,生活和收入状况得到改善的廉租房住户一般不会主动退出廉租房保障范围,有些人甚至故意拖延,这既违反了公平的原则,又加重了财政负担。三加快中国反腐倡廉制度建设(一)整合有关部门之间的关系,推动住房保障范围逐步扩大廉租房建设的关键是要落实到地方,落实到具体实施管理的基层部门,中央政府可确立总体原则和目标,具体做法应允许各地区因地制宜。1.省级政府应对辖区内住房保障和房价稳定工作负总责,市、县人民政府应将廉租房建设和租金补贴任务纳入解决低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中,明确廉租住房保障工作目标、措施。应协调好民政、土地、金融、财政、税收等相关部门之间的关系,明确各部门在廉租房建设中的职能位置,共同搞好廉租房建设。2.各地应根据中央政府的要求,将廉租住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。同时,城市打工者、农民工等弱势群体也须逐渐纳入住房保障的范围,东部地区和其他有条件的地区可以先行实行。如南京市正酝酿将大学毕业生纳入全市的住房保障范围内,在主城区专门建设一批“人才公寓”提供给符合条件的大学毕业生。3.应将解决当地民生问题,尤其是解决低收入群体的住房问题纳入对地方政府的考核体系,并量化考核指标。在发展廉租房的目标上引入政府问责制,以确保地方政府落实建设廉租房的责任。(二)建立打击腐败和资本支持体系充足和稳定的资金来源是廉租房建设的根本保证,这既要求确保已有资金来源渠道,还需进行政策手段创新,调动社会力量参与。1.转移支付的比重中央和地方财政应将廉租房建设和维护管理资金作为专项资金设立,并建立相应的预算拨款和使用制度,确保其在国民收入中占有一定比例。中央财政的资金应重点用于对困难地区保障性住房的转移支付,对中西部土地出让净收益和公积金增值收益少、财政能力弱的贫困地区,转移支付比重应逐步增加。地方财政要增加廉租房收购、建设和租金补贴资金的预算安排,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,各地还应根据实际进一步提高。2.国家财政需要为廉政提供资金政府承诺用预算资金或税收优惠来保障廉租房租金与资本市场回报率之间的缺口,这样可在不增大银行风险和财政负担的情况下,筹措大量用于廉租房收购和建设的社会资金,用有限的资金启动较大规模的廉租房体系建设。3.对不同行业、不同个人劳动者个目前世界上有许多国家征收不同形式的社会保障税,住宅保障税是其中的一种。根据各国的经验,我国的住宅保障税可以面向企业、机构、城镇劳动者个人开征,对不同行业规定不同的税率,对城镇个人劳动者应按照其工资收入水平实行累进税率制,并设置一定的起征点和最高限额。同时,可以考虑向购买别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。4.筹集金融资金的量据民政部预计,我国福利彩票在“十一五”期间,将完成2500亿元以上的总销售量,筹集社会公益金不少于875亿元。住房保障是社会保障体系的重要组成部分,从福利彩票资金中适当提取一定比例,专项用于廉租房建设,符合发行福利彩票的初衷。(三)园内法律配租发展阶段世界上多数国家在解决廉租住房等社会保障性住房的时候,在初始阶段大都选用实物配租,等到实物配租发展到一定阶段后才实行货币配租。在我国现行廉租住房资源不足的情况下,货币配租不能先于实物配租而存在,各地应该加大实物配租的比例,积极拓展廉租房房源。1.制定科学合理的建设规划,规范建设标准我国现阶段应严格要求地方政府建设一定数量的廉租住房,特别是小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方,要加大建设力度。考虑到我国现实国情,现阶段我国住房保障的标准不宜过高,要坚持“广覆盖、低水平”的原则。廉租住房建设必须按照城市总体规划的要求,合理布局、分区建设;要体现“两高”、“两低”的特点,即建设质量和环境要高标准,而户型面积和室内装修低标准。2.转化为廉政,节约住房资金我国目前空置房的数量很大,政府可通过经济手段将空置房转化为廉租房,既达到盘活空置住房资金的目的,又省去新建廉租住房所带来的各种成本。在收购工作完成后,可将其按廉租房标准重新设计,改造成适合低收入家庭居住的住房。3.经济适用房租赁对经济状况稍好或在短时期内可能有较大改善的家庭,经济适用房可提供一定比例租赁住房,最后实现由租转售,以满足中低收入居民内部不同群体的住房需求。4.住房投资鼓励企业建设低标准的住房具体可通过政府提供税收优惠和奖励政策,鼓励房屋业主拿出多余的住房用于租赁;鼓励社会开发商投资建设低标准的住房;支持房屋租赁中介行业的发展,促进房屋租赁业的规范、发达。(四)完善合同管理制度1.建立保障机制可参照香港的模式,在住房和城乡建设部的领导下,组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构,强化政府专项管理的职能,明确廉租房建设中的土地供应和资金运作,保障相关政策的真正落实。2.把好“入口关”一方面,建立动态核查制度,科学界定廉租住房保障对象和标准,对申请者的家庭收入,居住状况等资格进行严格审核,把好“入口关”;另一方面,从退出机制设计的角度,各地可因地制宜制定有利于廉租房保障对象退出的优惠政策,如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款、购房税费减免等,激励经济条件改善的保障对象主动退出。3.房管理部门的内部监督机制在廉租房建设、分配和管理中建立严密的监控制度,加强政府廉租房管理部门内部的监察、审计及社会公众、新闻舆论等各个方面的监督。各城市房地产行政主管部门要对廉租房的建设情况和社会评价进行及时的监测、分析和反馈,提高廉租房建设的透明度及整体效益。(五)加快建立支持农村基础设施1.健全住房保障对象的权利保障制度只有立法上的保证才能推动廉租房政策的切实落实,必须在立法环节上明确公民的居住权利、政府的责任和具体的实施方式,在专门性的住房保障法律中详细地规定住房保障对象、保障标准、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限的划分,明确中央和地方、各种专门机构之间的权责划分