世联地产圣地亚哥之市场定位及营销规划资料

圣地亚哥项目市场定位项目背景项目处于漳州龙池，厦门人相对陌生的区域，但车程仅20分钟本区域为工业区，周边环境不佳，配套欠缺地块本身具备山、远景海资源可以利用属于大盘物业，住宅32万占厦门2004年销售量的1/10，别墅7万多的量占2004年销售量的2/3为达到销售利润，初步测算，TH售价5000元/平，住宅3000元/平，别墅7000元/平，商业8000元/平；2要萌解运决哥的虑四插大导问角题如澡何逐成菌功节启掉动薪？拾如迁何援持疼续聪发煤展启？问购题洪3问其题仇1抓希什远么语市赛场净大迫机渗会厨—驴—湿寻显找扯主筐流菌客土户端？问刷题匠4启将动叔期保规呼划刷评炒价幅及腐物闸业倘发野展腹建解议捎？问衰题驴2发朝展耽战摊略妥—炮—绞凭殊借剪什迹么渗打竭动鸣这炒拨锣客塌户允？3地更价核腥心递阻减地烫价核妈心递善减地价核心递扁减主庭城价区斩地茧价狸体邀系厦外门椒西足岸冒：产吵业乒带你动大细桥粪带源来丑人材转凡移竞蹈争怜大验环耐境校分雕析荒研奋究铺：冻厦久门骂的名西冒岸虾是鞋重喷点反关泪注背的葛竞求争运板沾块集招美麻、密同巡寿安条，席依密靠珠自刺身拍的诸人分文钳环秋境爹和厚当角地掌的剩大奸学姥城叉、扒产锈业星需闻求木，井已岸经荣形遍成焦了征一炸个窄独税立估板工块翔铜安湾相堤对扒独栋立纯，得与运本昆项曲目纺竞免争页不商大与逃本满项煤目帮直艇接天竞恰争撕的雹是界海谈沧廉、亏龙葬池斜把惧块地烛价核聋心集崭美呈、绿同问安海音底施隧响道能开肉工地酱价核嫌心递迷减龙勺池海舍沧川、秒新剪阳大称学曾城测、懒产梨业坐城逐香步睛城端市街化翔深安4板梳块业格角局递：木外摇围闻版待块栋竞叹争论力罩不怠强壁，誉西选岸床，撇尤誓其贵是竭海浑沧支新略城炭竞杂争搭力恋最逆强延；乓本识项祝目雄在见价沃格杂和湿形右象腰上胁回谁避惯了品和藏龙历池川的兽直枝接榨竞肢争研；贯项胳目聋应份往文海统沧合靠摸，白但鼠要镜关君注貌海韵沧析新堪城播的俱竞者争拾和割分专流1偏、苗交筹通合、籍价许格醉、搞环月境狮、戒社趣区趁等渡为寸驱易动菠市仰区桃人介口子外哲流润的熊基集本印要钞素娘。2冷、钱外烦围痛的胸各查个性板取块淡供村应牙量叹都拌不射算址大扩。3狗、疑海姨沧软板捎块向由商于违良本好吸的铅位或置厅和步政垒府宣的赶重刑点饼规拌划钢成忌为差吸阶引铅岛毅内杀置月业甜者截的提首品选也。4株、兰龙截池落板洗块窗由艳于神距早离逢远腔又居属漂于纹漳英州编，虫而下无影法介形煎成吵房怕地罢产搏开威发陈热真点阁区吐域胳等回原亲因看，马对述岛笼内瓜拉椅动困力谢较稍弱同捷安烧板泡块舟集崭美晚板献块龙楚池陈板培块漳业州绿港拾板叔块岛哑内端板抢块楼遇盘爆高炊价浊化释方扁向舱发怪展中小低留价搂是演供共应乖的交主潜流受沉关适注荷程纪度灾低政翁府破重票点刘规挥划中壮高己价同方哭向第发尖展2隐0别m现i罢n1愧0狼m大i牵n姑船草程2裁5们m滑i灵n海飞沧鄙板稠块中玩高掀价匹发置展渗方信向受隙关倚注壳程俊度奇高1委5内m藏i绪n由竞于零无聋陆仔桥止联瓶系理，陡发俭展尾受潜限供制番，拍目葛前财岛耗内尺仅闯占喉2淘0献%糕左裹右皱并俊在衡减糖少纳，锹多糠为荡投兆资举。北期侧谈大萝桥翼交足通暮困里难饮，盒距腰离别较迅远集缘瑞美怖城味镇挪化义，膏人陷文克环确境旁拉缘瑞动赤；但菠可傍发房诚展认规苹模睬用品地数少液；音档锐次则低备；同新安垮距些离册过腊远翔卵安摘板粮块虽萌隧串道风开沙工测，但溪尚鸽需尿时领日汽发底展2顶0润m渠i嘉n厦宵门年西促岸波是狸最疮具纵潜范力矩的裁区膀域调，仇其敌中哈以犬海脊沧梁新住城错规婆模敲和仪环悼境济最支佳整婆体暗存钱在耽大锁化更工东产斑业声的钳环彻境紧影桂响龙证池沃前滋期迅的慨发锡展贺档甜次脱偏屠低丝式，夏且座在捉厦挽门馆境迹外纺，所心宰理冻障副碍途较塌明剩显桃。未壁来受土私地耐量淹大句，整他体脆规唐划忘好但文目切前质尚消处骑于独前猾期4剖0赢m向i闻n5目失前皂郊帅区埋版喘块店客法户猪分棚布萍、萍驱泼动往因衬素厦来门滨、滥海挤沧贪白挽领鲁及怨中桌小跳生织意坚人筋第览一煤居转所摔或喂未述来排第闻一誉居湿所（赢5磨0绞-梨7枝0本%矿）核咏心缓客绵户效群重处要乎客小户净群游吸离伶客种户123厦事门监及饮外直围特的认度璃假聪客育户（评1剪0摩%古左卸右拐）外全围毒省触市魄的纵第蛇二笔居络所教（纪3武0普-河5歼0絮%镰）投黑资戴客中户肾（胆2幅0台-勤3框0捎%裕）厦抚门希投彩资辛者胸（障3恨0办-耀7勇0穷%咱）外洲围掌省滑市祖投痕资福客逐（搬1牢0贡-云4类0牧%抚）厦竭门稠及造外欺围荒的霸第性二因居勺所腊客晋户（草1帐0搅%灭左梁右盏）厦惰门狂西喘岸旺的专第蜡一佣居低所央（获1毅0牌-车3场0沉%泳）海羊沧龙蚁池集歼美劲/灯同附安千/与漳否州本创地判需济求匪7您0熄%集度美俭依资托坝大大学月城缝及捐镇芽区同愉安船依帆托汪镇报区漳会州医港途依蹲托便港饿口厦鼓门绳的掠第驼一陪居能所（糊1凑0畏%尊左塘右授）厦驴门哑的漏投绞资御（踩2漠0忠-迅3鞋0以%社左龟右凉）6发展阶段阶段特征完全主动式郊区化（完全市场化）1、捷运系统非常发达2、中产阶层户均私家车拥有量超过1辆/户3、人均GDP1万美元以上4、郊区大规模购物中心兴起5、社区治安状况、环境质量远高于市区6、郊区化生活方式成为主流和身份象征7、社区楼盘品质和舒适度远高于市区8、居住者为城市的中高收入阶层9、产品主要为TOWNHOUSE和别墅厦请门廊目魂前纵城眯市智发灶展强水墨平研低孙于蛇完晚全青主庙动会式痕郊巩区减化烫模席式娃要强求7完店全公符飞合完折全朴不坦符副合2碰、境有桥城曾市轮更报新栋改哄造君背倘景天形截成勤大气量托购触房宣需崇求3搜、榨政胖府词同棍时溜大渴量另投分资丹基贪础捆设弱施页与高捷子运墓系租统免建藏设8拣、挣购支房贞目烈的芝是蚀作慎为喜第番一程居我所7桂、争在科全由市城中筛低虎价难房巩分酷布棒中滥郊皱区沾占溉到早绝双对坑比佛重6浩、畅房痒价走为燥与色市见区你同泄等爷品馅质执房寇房吗价后相匠差肥1痰/榨3善以陈上5追、迁地长价欧占栋总售成梢本岂的虚比邻例创在兔5裁%藏~扰1版0模%秀之蝇间4眼、凶郊带区优税岛收晌大汤幅料优狂惠1乱、翼城尾市觉化施率裁超喇过慌6榨0因％汇，发膛展支条且件被诸动睬式郊票区掏化发狂展枣阶尊段从仁发溜展唐条性件典看酱，碰厦集门毒以无被铺动林郊李区钞化烧为冶主肯，少橡量眼主毙动段郊皮区残化川为眠辅妖（散自陡然耍资专源欧或稿特滤殊夺产割品渐资董源臣）合员度8厦门所处阶段目前厦门的郊区化主流表现仍为被动郊区化，表现为政府催熟，如海沧大量的经济适用房，以及与市区相比更低的价位，或在市区缺乏类似的大规模或低密度产品。少部分是依靠资源和产品拉动，但相对市区仍然是低价拉动；厦门处于被动郊区化或主动郊区化初级阶段客户特征海沧从郊区居住逐渐进入郊区城市化；区域在一段时间内，仍为主动或被动的郊区居住形态；相对城区居住，被动郊区化是寻找城区稀缺的价位、生活环境；但要满足所需的交通和配套条件。主动郊区化：有钱有闲、投资未来、特殊交际圈的代表。从太发蝇展表条征件讨看拖，锤厦静门鸽以腰被表动舌郊俭区茧化惧为叹主窗，剃少膛量洽主迁动进郊煎区竭化唤为曲辅令（掌自埋然抵资蚊源衣或右特岛殊冠产渔品联资宇源压）9后怜花肌园雀（播新寒市熊镇揉概缎念呜）丹机挽会烂判厅断辱—详—听将差成劳为黎本异项线目俊一他个笑大就的市机择会胆点里；切但伟要并想沟持墙续里成杠功析，昼必夸须摔突巴破立现云有街障水碍机确会科与赔优舞势一朋、效天终时锐：盆郊专区塌居散住芒已凡到梨时框机嘴，骂政危府也引什导二注、恰地亲利请：炭本白项态目课在个位鼻置地、列规功模丸、仓发毅展长商赌能屠力残、捞项怕目甘条旧件休上虫具琴备刃成删功宁的碎可幼能桶性蜡，灰具血备杆作教为贤第桃一霸居犹所晕的勤可耻预渣测遗性漂。本悟项末目桨有耀条鞠件氏形懂成治强跪势灯的身置撕业汗驱爆动皇力馋（勤综至合萍品少质倒超饲出章期讽望醋、庄高城性摘价紫比居、台良泽好算的算社培区维配赖套室）落；顶并万与注潜睛在暴客练户愧的翻价女值隆需属求女联柔系它。三袄、描人貌和拿：江建源发剧的勾品狱牌扁公脏信议、躲员迟工恨和街客服户家网甲络肃、宁对酱抗灯外启围挥环笼境夸的未能啦力鸣。挑寇点姜与攻劣泊势晶：一煤、治客做户就的垦区叙域按突玻破日心县理吨问馒题二慎、页板软块派竞罗争捏问国题愈：亮厦啊门耍西劲岸代是羊最行具险有顶吸跟引旧力渗的悲郊敏区证板另块读，银但诉内外部肌有红主敬要匪来凶自夏海臣沧尼新煎城放大喉量钟土箩地俱的须竞健争晕。三冤、煤第军一喇居晨所输的疮自刮身乐配卖套贪完答善狂问尊题四舍、先岛系外艺客愚户葡的容户决口胆和缘瑞学曾藉饼需灭求珍问骆题悄。1蕉0参驱考际借吐鉴探：企郊妈区笼居起住晴客蜻户别发广展坐的宽三倦种吼类冠型深裂圳充的拆郊辞区掩化聋初灿始廊阶尸段刚：阅1模9纤9径9掀年拒-降2听0共0键0规年堵；郊误区免三个大繁剑竟客游：三警足裕鼎瓶立培。中歌高搏档腰市梦场稼定梦位明，帆面汤向阁城舰市立白柔领么与衡中士小串生腥意查人侮的维首霜次唇置谦业胶为绒主窝流存，羊以凭完效善辣的煤配忘套世、宣提姓升耽的彻社昆区线环咏境锅作顶为夫核核心细竞衫争煌力铺；在挪此验基债础终上抗产谋生攀成壳功王的系投姓资燥者辱，架转费让哄和赔出倚租锐市份场访良伟好搭。项浓目朗品忌质化持良续撇提女升盏后坏，埋间仰或象推咐出改少昨量坟联挖排渐、廉叠龄拼慌，齐不线需跟专止门宽推闭广叛，递以驰住添宅撕的皱销史售持带怀动是。万晌科美四新季蜡花浮城风门和丛日咬丽中女海战怡寒翠雪山忌庄由伴于茧面辣向棵了而具雪有困高矿度毕成孙长踢性船的站客骗户彻群读（哑客狭户沿量童、晋自皮身凳条化件袍）挠，爸项掘目散几刘年叛来抖持打续好升畜值签，蜡并病带间动诱了揭后芝期雀档逃次态更掘高薄的筛万吐科指城岭、队第鼓五范园她销岂售逃，新带扛动菊整拖个绒区珠域稿的谊城章市害化拴。中例档研或秀中谜低责档阔市舍场图定畏位防，茂表顾面逢面医向汇城禾市廉白越领臂，址但迅由岸于降产编品本素面质出和农其沟所敞处两位晕置幕（栽龙露华殃镇宇、影富掀士锤康竭所岛在件地烛）泰，旧从薯一摸开粥始缘瑞表巧现亡的效就东是括层丸次牛较法低探的缓周偶边安居目民域和篇产象业麻需打求辰次座置漠业熔为叼主记流床，酸以买完斯善沟配镰套种、估距奋离珍近猜、块低稿价棕作芝核辫心练竞棋争肠力湖；目烧前吊仍笔面裤向偏此锁批句客嚷户躁群洪，常对跪市许区变客齐户俭的馆影挂响衰越阻来德越受弱贩，塞市码区疼前舰往签购历买汽的裂也伍只姻是晋以狱安纤置曾老秋人否为逆主薄。龙栗华宝镇围经隶济扩增翼长竹可垄持维续丙支淹持释此姜项介目痛的煎销公售磨，泽但倾项睬目浆整县体刺档燃次暗难首提锦升枕。依该附响于课本认区迁域驳发恋展伯。中迷高池档魂定怪位古，朝主专打痒5圣+译2森概期念谎，岂以侦低将密弊度乓和射环商境掘为坡出毅发书点因搅此虚，戏客投户雄主胶要跨以酱深来港蹈家继庭笑、摘退飞休邪养兵老归等爽为辛主丙。客差户殃中葛也抛有宴部漆分谱注喘重事环遣境烘而恨购告买兔过尼渡部的仆年蝇轻览人锣。由质于城此掘类慕客和户肌群唱成誉长浪性凭较产差革，淘且壤后冬期漫无肚持洽续品项诞目韵推摔出巾，叼此触项贯目居逐笋步疾推售出斯人性们魔的检视属野场。配而套踢不亚足慰，跌一泄些深早蛮期隐购靠买刻的秃年贫轻萌人啦后鹿期僻逐蜜渐浸搬真出中。1判1圣柔地择亚企哥罚住拼宅欣的词客鸦户蒙定碗位狐和办演惰变建挑发勾内们外泡部臭的施相内关容购厘买独；格主遮要煤目触的想是竭投剥资肆未今来沫升瞧值隶。反厦宪门滴、倦海走沧吓以滋及读周蚂边祝地腐区返的撒投川资惜人破士例；厦舟门躬、饶海剥沧治白烦领蝇及露中欢小地生供意划人小掘夫批妇兴、休刚芽生害小壮孩疯家和庭逗、擦不云需搬定擦时暴上民班歪的旱人弟；龟安瞧置孝老捆人离儿毛童今等理；核充心辩客弯户牲群重其要剑客妥户秋群游固离因客爪户123本丈地尿及煮周镇边询乡滥镇屯居僵民厦溉门育及膛外兄围狸的廉度线假揪客怀户周葛边爪企与事赵业饺单辽位突的探中道高躁管途理会层漠、链生跳意惑人巾居晕家福膜建绿省蛇内舌为垃儿淹童煤或透到率厦侦门说居保住厦宜门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