《物业管理教材课件》课件5前期物业管理

物业管理

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5前期物业管理本章要点

前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。本章介绍前期物业管理的概念、特点和工作内容，物业管理早期介入的作用、方式和内容，物业接管验收，以及物业的入伙。物业管理

5前期物业管理5.1前期物业管理的概念和特点5.1.1前期物业管理的概念前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业管理

5前期物业管理5.1.2前期物业管理的特点（1）前期物业管理的时间是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前（2）承担前期物业管理的企业由建设单位选聘（3）“业主临时公约”由建设单位制定（4）前期物业管理矛盾较多，工作难度较大物业管理

5前期物业管理5.1.3前期物业管理合同前期物业管理合同是由开发建设单位与物业管理企业签订的物业管理服务委托合同。物业管理

5前期物业管理5.1.4前期物业管理服务费用前期物业管理服务费用自前期物业管理服务合同签订之日至物业交付使用之日，由开发建设单位全部承担；自物业交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日，已售出的物业，由物业买受人（业主）按照物业买卖合同的约定承担。未售出的物业，由开发建设单位承担。物业管理

5前期物业管理5.2前期物业管理的工作内容5.2.1建立管理机构，招聘人员5.2.2制定管理制度，培训员工5.2.3深入现场，熟悉物业情况和业主情况5.2.4参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备5.2.5做好物业的接管验收工作，加强物业档案管理5.2.6开展日常的管理服务工作，做好优质服务5.2.7积极配合业主，协助召开首次业主大会物业管理

5前期物业管理5.3物业管理的早期介入

5.3.1物业管理的早期介入的含义物业管理的早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业设计、施工、配套设施建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业管理的早期介入和前期物业管理的区别：①时间不同；②性质不同；③形式不同；④内容不同。物业管理

5前期物业管理5.3.2物业管理的早期介入的作用（1）完善物业的使用功能（2）改进物业的具体设计（3）更好地监理施工质量（4）便于日后的物业管理

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5前期物业管理5.3.3早期介入的方式及工作内容（1）规划设计阶段介入物业管理在物业规划设计阶段的介入，从管理的角度看设计方案是否合理，并提出改进意见。（2）施工阶段介入一是由开发商聘请物业管理公司作为顾问，参与施工管理工作；二是开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理，让所聘请的物业管理企业提前介入施工过程，了解施工情况，参与施工管理，为实施前期物业管理做准备工作。（3）竣工验收阶段介入开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理，让所聘请的物业管理企业参与竣工验收过程。物业管理

5前期物业管理5.4物业的接管验收

5.4.1物业接管验收的含义和原则物业的接管验收，是指物业在竣工验收合格后，由开发建设单位将物业移交给物业管理企业实施物业管理的交接验收。物业的接管验收需掌握以下原则：（1）全面验收与重点验收相结合的原则；（2）整体把握与细致入微相结合的原则；（3）原则性与灵活性相结合的原则。物业管理

5前期物业管理5.4.2物业接管验收应移交的资料5.4.2.1工程技术及竣工资料5.4.2.2设备、设施安装、使用和保修资料5.4.2.3业主及管理资料物业管理

5前期物业管理5.4.3物业接管验收程序和交接双方的责任

5.4.3.1物业接管验收程序（1）开发建设单位向物业管理企业发出接管验收通知书（2）物业管理企业收到验收通知书做好接管验收准备工作（3）物业管理企业会同建设单位对物业的质量和使用功能进行检查验收（4）移交相关资料（5）未完事项，登记在案，并落实整改（6）双方签订接管验收协议物业管理

5前期物业管理5.4.3.2交接双方的责任（1）建设单位应按要求提前做好房屋交验准备。物业管理企业在收到接管验收通知书后，应尽快与建设单位约定时间验收。（2）接管验收时，交接双方均应严格按照验收标准执行。（3）接管验收后，如发生隐蔽性的重大质量事故，由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由物业管理公司负责处理。（4）物业自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。物业管理

5前期物业管理5.4.4物业接管验收标准5.4.4.1主体结构5.4.4.2外墙5.4.4.3屋面5.4.4.4楼地面5.4.4.5装修5.4.4.6电气5.4.4.7水卫消防5.4.4.8采暖5.4.4.9附属工程及其它物业管理

5前期物业管理5.4.5物业接管验收后的物业保修5.4.5.1物业保修范围（1）屋面漏雨。（2）烟道、排气孔道、风道不通。（3）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水。（4）内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮。（5）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定。（6）厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水。（7）外墙外漏水、阳台积水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室内上下水、供热系统管道漏水、漏气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落。（10）室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷。（11）钢、钢筋混泥土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规定和设计要求。物业管理

5前期物业管理5.4.5.2物业保修期限（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。物业管理

5前期物业管理5.4.5.3物业保修责任在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。物业管理

5前期物业管理5.4.5.4物业保修费用物业保修费用由建设单位承担，建设单位再向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。建设单位可委托物业管理企业承担物业保修期限内的一般维修，保修费用的支付由双方协商解决。物业管理

5前期物业管理5.5物业的入伙

5.5.1入伙及入伙手续入伙是指业主或使用人进房入住，是物业管理公司与业主和使用人的首次接触，标志着物业管理服务工作的全面展开。入伙手续是指物业具备了入住条件以后，由业主在入伙时办理的各项手续。入伙手续办完后，业主才能入住。入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参考、签订的有关文件。入伙手续文件主要有入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书、房屋验收书、房屋交接书。物业管理

5前期物业管理5.5.2入伙手续办理程序（1）入伙通知（2）审验证件（3）发送资料（4）收取费用（5）审查核对（6）房屋验收（7）移交房屋（8）正式入伙物业管理

5前期物业管理复习思考题1、简述前期物业管理的概念和特点。