海门市主要商业调查报告

海门市重要商业市调报告完毕时间：-1-1目录一、区域概况 31.地理位置 32.人口状况…………………….33.经济概述 34.交通现实状况 4二、区域规划 41.未来发展点 42.交通规划 53.区域规划 6三、海门市重要商业现实状况 71.贵都之星 72.万众新世界广场 93.中南世纪城 94.海门国际车城 105.海门市商业步行街 116.海门市解放路 137.文峰大世界 15四、附件解放路业态分布表 17区域概况地理位置海门市位于江苏省东南部，南靠长江，东邻启东市，东北濒临黄海，有海岸线11.73公里，西和北部与通州市接壤。市境位于北纬31°46′─32°09′，东经121°04′─121°32′。全市土地总面积1001.24平方公里。市境内地势平坦，沟河纵横成网络状，与长江相通，地表平均海拔4.96米,(以废黄河为基准)。地势呈西北略高，东南偏低，西部最高处海拔5.2米,东部最低处海拔2.5米,南部横截面呈弧形,两头低,中间高。全市耕地面积847426亩，占总面积的49.2%。人口状况全市共有21镇，1乡，1场。3个街道办事处，52个居民委员会，239个村民委员会。全市总人口103.13万人，中心城区人口约30万，人口密度每平方公里897.71人。当年人口出生率6.9％，自然增长率0.7％。经济概述，海门经济综合实力深入增强。据市记录局提供的最新记录数据显示，该市实现地区生产总值（GDP）311亿元，人均GDP超过4400美元，其中二、三产业增长值超过287亿元，占地区生产总值的比重到达92.3％，超过省全面小康原则。南通地区六县市部分经济指标海门启东通州海安如东如皋人口总数（万元）103.13112.44125.6495.03107.14141.85GDP（亿元）311283323214230225人均GDP（万元）3.072.512.572.242.161.58地方预算收入（亿元）13.112.213.29911.5城镇人均可支配收入（万元）1.611.471.591.41.451.35农村人均纯收入（万元）0.810.750.750.670.620,60社会消费品零售总额10098.5100——————居民储蓄余额（亿元）——247.5219——————综合排名123456通过图表可以看出，在南通地区六个县级市中，北三县（海安、如东、如皋）的经济水平明显要落后于南部，而海门市在经济实力的综合排名中更是高居六县首位。交通现实状况海门既有的对外交通方式重要通过长途汽车与汽渡进行与外界的沟通。通过沿江高速与汽渡2-2.5小时可抵达上海，通过宁同高速3.5-4个小时可抵达南京，通过苏嘉杭高速3个小时可抵达苏州，而通过锡常高速与汽渡可在2.5-3个小时内抵达无锡。估计在今年4月18日开通的苏通大桥，建成通车后由海门至上海车程将缩短至1.5小时之内。区域规划1.未来发展点重点建设"两带三区"，即以海门港沿江为重点的旅游风光带；以东灶渔港为重点的沿海港湾风情带；以市区为主体的综合配套的休闲旅游区；以三星绣品城、大千商贸城为重点的购物旅游区；以张謇故居、余东法光寺、正余仿宋街为重点的人文景观旅游区。接待海外旅游者年均递增10%，达500人次；接待国内旅游者15万人次，年均递增12%；国内旅行社有组织接待6万人次，年均递增13%；旅游业收入保证年均递增15%，达8000万元，力争年均递增18%，达1亿元。名称长度竣工时间达上海车程苏通大桥24.2km1小时崇启大桥51km1小时崇海大桥24km1小时沪通铁路桥225公里0.5小时2.交通规划苏通大桥：苏通大桥是江苏沿海大通道最重要的“卡口”。大桥的建成通车，打通了沿海过江通道，有力地推进江苏省沿海开发战略目的的实现。同步，也将彻底变化南通“难通”的局面，使南通到上海的时间缩短为一种小时，跻身“上海一小时都市圈”。

崇启大桥：崇明至启东长江公路通道项目将采用桥梁方案，桥位为崇启东方案。项目起自上海崇明岛陈家镇，接在建的崇明越江通道工程，经中兴镇、富民农场，跨越长江口北支，经南通市都市规划区东侧，接已建成的南京—南通—启东高速公路，全长约51公里。崇海大桥：崇海大桥是沪崇苏越江通道的重要构成部分，其北接通启高速、扬启高速与苏中、苏北相连，南连沪崇苏南通道直接抵达上海浦东和大小洋山港它不仅沟通海门、崇明两地之间的陆路联络，加强两地之间的经贸往来，更是将海门、南通等邻近地区直接置于上海辐射圈内而获得迅速发展，对苏中苏北地区乃至整个长江三角洲的发展和深入交流融合都将产生重大的影响。沪通铁路桥：即将修建的沪通铁路从南通市区经海门过江到上海，铁路桥址在海门海泰汽渡附近。途径四站南通—海门—泰昌—上海，建成通车后将海门与上海的车程距离拉近为半小时。3.区域规划都市性质：长江三角洲北翼新兴工贸都市，现代化的滨江宜居都市。都市规划区范围：包括海门镇、三厂镇、三和镇、临江镇、江心沙农场及棉花原种场等6个行政单元的所有行政范围以及天补镇宁启高速以南部分的行政范围，总面积377.16km2，其中陆域面积约306km2。规划用地范围：城区东至瑞江路、民生路、镇东路，西至富江路及以西300m、长安路以西185m、海门市西界，南抵长江，北到大通路以西一线、沿江一级公路、宁启高速公路、北环路、海门河，总面积为130.29km2。规划建设用地范围：城区规划建设用地范围包括主城区（东片区、西片区、青龙化工园）、滨江新区及长江水厂、城兴变及传染病院、通沪铁路站场等建设用地，规划总面积为50.66平方公里。都市发展目的：将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居都市。都市构造形态：城区逐渐形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式都市构造形态。规划确定2个组团功能定位为：主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。东片区：南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。西片区：南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。青龙化工园：东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。滨江新区：以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运送量的工业和商贸流通、休闲等服务业。南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。海门市重要商业现实状况贵都之星该项目四至：东至长江路、西至日新河、南至解放中路、北至青海新村占地面积：72109㎡建筑面积：254300㎡，其中商业约60000㎡。绿化率：56%容积率：2.9楼层状况：3栋32层，2栋12层，裙楼3层（层高5.8米）车位数量：住宅部分车位1260个，非机动车位3100个；商业部分为裙楼地下1层停车场。商用电梯：电梯共10部，其中货梯2部，客梯4部，扶梯4部；在与时代超市签约后，东侧时代超市底商部分货梯2部，扶梯2部客梯1部将归为时代超市使用，且时代超市地下车库部分也将作为超市使用。有关配套：商业部分将配置中央空调系统、中央新风系统以及对应的安防系统，但截止目前为止其品牌的选择与详细功能确实定尚无定论。预埋构件：在与工程部的征询后，理解到目前项目未预埋化油池。(1)交通及周围配套交通：解放路为交通主干线，长江路为南北重要道路之一。项目距离海门的重要交通枢纽长途汽车站车程约10分钟，距离海泰汽渡车程约20分钟。公交：5路。学校：试验小学、海门中学、东洲小学、东洲中学。银行：交通银行、建设银行、江苏银行、农业银行、农村信用合作银行。医院：海门市中医医院、眼科医院超市：时代超市、华联超市宾馆：小南国宾馆、龙杰广场、信都宾馆、昆仑饭店(2)客户关注度在3月23-26日通过对前期客户的回访中发现，商业类需求客户数量较少，为81组，且需求面积区间多在50-80㎡。但也不乏部分需求较高的客户群体但愿可以整体收购2-3万㎡以便统一进行招商管理。这一部分大客户中不乏苏州、成都等外地客户，由于工作关系或商业往来对于整体区域市场前景看好而产生投资意向。同步在对部分有投资意向的人群调查成果显示，之因此在和近在咫尺的万众新世界商业项目对比过程中选择本案，最重要的原因是由于本案在长江路以西，属于解放中路，而万众项目位于长江路以东，属于解放东路。地段原因在这调查成果中再次得到了认证。但本案由于期间通过部分外在原因的介入，导致开盘时间延期较长，也是致使本案的部分客户群体由于观望与等待时间过长而形成流失。2.万众新世界广场项目概况：该项目位于解放路与长江路交汇处，时代超市对面。占地面积9231.4㎡，建筑面积32806.1㎡，其中地上26684.1㎡，地下6122㎡；共有6层，其中1-2层为商铺，1楼层高层高6米，2楼层高5米。4-6层为酒店式公寓。现只发售，尚未进行详细业态的划分，但侧重于购物方面，餐饮类较少。酒店式公寓已基本销售完毕。售价：1楼16000元/㎡左右，2楼7000元/㎡左右，4-6层5000元/㎡左右。3.中南世纪城项目概况：该项目位于浦江北路1号（人民东路海之门大转盘旁），占地面积42万㎡左右。建筑面积近100万㎡，为高层、小高层、电梯洋房、联排别墅式样，其中作为生活配套的商铺，多为3层建筑，层高分别为3.5米，5.7米和5.8米。现只进行商铺的销售，招商工作尚未启动。售价：住宅均价约4700元/㎡；前期开盘的商铺已基本销售完毕，售价约1元/㎡。商铺返还率为总房价的8%，共返还5年，前三年一次性返还，后三年逐年返还；元月，将有新商铺开盘。据销售人员透露，价格尚未定，但估计和前期已经开盘销售的价格差不多。4.海门国际车城项目概况：该项目位于新都市主干道（瑞江路、南海路、东海路、浦江路），经纬交错。占地面积约8万㎡，建筑面积20万㎡。外商大厦D座E座总投资1.5亿元人民币，总建筑面积4.7万平方米，地上十六层，地下一层，三至十六层为900套左右的外商公寓，一层、二层为商业配套。其中商铺总共30套，每套均配置独立卫生间。一层大部分为单层沿街商铺，层高3.8米，门面有4米、6米、8米，进深14米（D座）、16米（E座），面积58㎡-120㎡,单价8800元/㎡起；二层商铺层高4米，每个商铺在一楼均有单独门厅。单价4000元/㎡起。开间有四种：(1)（宽）31.8m×（深）14.22m（面积533.77㎡）(2)（宽）39.8m×（深）14.22m（面积684.28㎡）(3)（宽）35.8m×（深）16m（面积633.48㎡）(4)（宽）37.8m×（深）16m（面积658.09㎡）也有少许一、二层连体商铺，面积130㎡-200㎡，单价6000元/㎡起。5.海门市商业步行街项目概况：海门市商业步行街也称新上海休闲购物广场，项目位于电视塔区域，即为由解放东路至钱塘江路、青海东路及黑龙江路围合的近似正方形的地块，占地约250亩（含文化广场和珠江路中央景观大道）。重点开发建设超大规模大卖场、购物中心、中大型专卖店、室内购物街、室外休闲购物街、世界风味美食广场、准五星级宾馆、商务办公楼、水疗（洗浴）中心、大饭店、休闲娱乐中心、健身中心及大型地面停车场，总建筑面积约16万平方米，形成错落有致、建筑个性鲜明、富有时代特性的建筑群落。该项目分两期进行开发，现一期已开发8万㎡，多为2-3层独立式商业建筑，共有门面360间。开间多为6-8米，进深为10-12米。位于解放东路有东西两个，由西入口向北延伸的内街为主线，两边共划为11个区即1-10号楼和世纪联华超市。详细分区如下图所示：其中：1-4#为世界风味美食区5#为运动文教、家居生活和绅士精品服饰区6#为运动文教用品区7#为绅士精品服饰和仕女名品服饰区8、9、10#为仕女名品服饰区沿东入口向北延伸的内街，西侧以餐饮休闲为主，如：阳光宝宝饭店、聊味餐厅、新神龙酒店、金色港湾餐厅和米兰婚礼宫殿等；东侧重要是电玩城、网吧和ktv，如：百乐园溜冰、e趣网吧、新天地电玩城和天籁村音乐会所等。外街南侧的解放东路和西侧的黑龙江路已初步形成商业气氛，重要以餐饮娱乐休闲为主的业态，如：哝哝咖啡、海上明珠大酒店、富城怡佳足疗、豆捞坊、金海湾浴场、海之味海鲜和静雅休闲会所等。目前步行街的租金价格：一层为1.2元/天/㎡；二层为0.8元/天/㎡；三层为0.5元/天/㎡解放东路和黑龙江路为2-2.5元/天/㎡销售价格根据位置和楼层不一样也存在一定的差异，大概在7500-10000元/㎡。年回报率5%-12%。6.海门市解放路项目概况：解放路东路和解放中路作为目前海门市商业最为集中和繁华的街道，西起文峰大世界，东至电视塔。其建筑形式多为住宅的多为住宅的一层底商。部分跃层式底商上层多为业主自己居住或租用者居住，基本不用作商业用途。沿街店面面宽多为如下几种：L≤4m，4m<L≤10m，10m<L≤20m，L>20m。此外尚有某些2层和在建项目，详细数据不详。以上数据所占比例如下图所示：（L为面宽）沿街店面进深多为如下几种：D≤6，6<D≤10m，10m<D≤20m，D＞20m；以上数据所占比例如下图所示：（D为进深）放路东路和解放中路两侧所有业态见附表：解放路业态分布.xls各业态数目及所占比例如下图所示：从以上数据来看，解放中路和解放东路服装类店铺比例较高，日用消费品与部分专业类百货相对较多，但单体面积较小。多为私营零碎性服装店铺，大型品牌店几近于无。对于品牌服装的选择，区域内消费人群习惯性的首选商场还是文峰商场。解放东路相对开发较晚，属于新兴商业街道。这一区域内大型的餐饮较多，且银行、审批中心等独立式建筑较多。商业气氛相对较为淡薄。但伴随中心城区的发展以及都市的不停发展，这一区域的商业价值将会得到较为迅速的提高。租金价格：目前海门市重要商业街道还是以解放路为纽带，租金价格水平以文峰为基点自西向东逐渐减少，地段性差价较为明显。在解放中路和解放东路上以七一桥，东风桥和长江路为界，分为四个价格区间。地段租金价格七一桥至江海路8-10元/天/㎡东风桥至七一桥6-7元/天/㎡长江路至东风桥2.5-5元/天/㎡电视塔至长江路1.5-2.5元/天/㎡7.文峰大世界项目概况：海门文峰大世界位于海门市繁华地段--江海路115号，成立于1998年9月，目前营业面积9000多平方米（整体年租金300万），是由江苏文峰大世界连锁发展有限企业直营的一家现代化综合性百货商场。主营百货，食品、工艺、家电、黄金珠宝、鞋帽、服装、针纺等多种商品。该商场共四层，各楼层主营业态及详细品牌如下表所示：一楼二楼三楼四楼主营业态黄金珠宝钟表照材工艺饰品皮具箱包化妆品滋补茶叶百货超市名烟名酒食品糖果手机眼镜医药保健四季小吃针织内衣文胸睡衣羊毛衫羊绒衫牛仔休闲厂商用品运动服运动鞋男女皮鞋体育用品健身器材保险箱男装专区女装专区男装自选女装自选男女衬衫西装领带童装童鞋婴幼用品羽绒皮装盘发头饰缲边织补家用电器家庭影院厨房器具电讯器材应是配件电脑数码1巴黎婚纱摄影伊莲娜巴拉巴拉新飞2文峰手机田宇阿迪小天鹅3only诗羽蔓琳格惠而浦4欧泊莱都市星期天雅多TCL5希凡兰波儿丽婴房海信6旁氏达芙妮海威逊三星7羽西西班牙老人头peoleo奥克斯8可丝可莹公牛only志高9邹明明富贵鸟播美的10美宝莲playboyF.NY三菱11罗西尼苹果A唛格力12周大福金利来姬芙