上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建项目定位报告63p

谨呈：五冶集团上海建筑分公司福瑞德行上海2021年7月上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建工程定位报告区域酒店市场研究工程定位区域市场背景区域商铺市场研究工程商业价值研判区域市场研究区域经济概况区域城市规划市场定位报告结构SWOT分析地块根本条件区域办公市场研究宝山概况经济测算一、区域背景研究宝山概况——区域属性宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝山西北隅与江苏省为邻，通过A13、A14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。宝山区位于上海北区，是重要的北部产业基地和枢纽。规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流效劳基地、上海国际航运中心的重要组成局部。2021年至2021年，宝山区GDP增长均保持了8%以上的增长速度，未出现大起大落的情况。由此可见，宝山区的的经济开展处在一个较稳定的增长期；2021年，全年实现地区生产总值〔GDP〕897.55亿元，较2021年549.08亿元增长率高达63%，国民经济继续保持强劲增长势头。宝山宏观经济——GDP、人均

GDP宝山经济实力逐年增长，2021年全市GDP排名第八，但人均GDP倒数第二，经济增长仍有极大上升空间。GDP排名区县2013年GDP（亿元）2013人均GDP（元）人均GDP排名1浦东新区6448.6811828132闵行区1722.168664.27123黄浦区1475209279.224杨浦区135099323.1355徐汇区10959749866嘉定区1050.668756.54107松江区917.4955144.25158宝山区897.545746.47169长宁区795111219.9410青浦区771.968686.61111普陀区721.9255720.91412虹口区72082540.41813金山区702.592227.91714静安区660258418.2115闸北区656.6776660.05916奉贤区644.857499.551317崇明县252.334642.32172021年宝山区旅游业开展实现新突破，成功创立全国旅游标准化示范区。年内举办“2021上海樱花节〞、“2021美兰湖音乐节〞等活动。上海金罗店美兰湖景区获批国家4A级旅游景区。至年末，全区有星级宾馆8家，旅行社40家，A级旅游景点6个。全年吴淞口国际邮轮港靠泊大型邮轮127艘次，比上年增长1.1倍；出入境游客62.6万人次，增长1.2倍。全区接待游客855万人次，比上年增长20.2%；实现旅游收入31.17亿元，增长10.2%。资料来源：上海统计局宝山宏观经济——产业结构三次产业结构进一步优化，其中之一的旅游产业增长尤为迅速，宝山整体经济质量不断提升。宝山零售品总额逐年增长，2021-2021年年均增幅达12%以上；2021年城镇居民人均消费性支出23348元，增长8.4%；城区居民家庭平均每百户耐用消费品拥有量：家用汽车18辆，空调196台，电脑111台，彩电195台，电冰箱100台资料来源：上海统计局宝山宏观经济——居民消费与支出宝山城镇居民消费支出随人均可支配收入增长而呈上升趋势，表达出宝山城镇居民生活水平不断提高。2021-2021年固定资产投资总量增长率较高，年均增长率到达25%以上；而2021年固定资产投资总量比去年下降了15%。2021年完成固定资产投资325.34亿元，比上年增长5.0%。资料来源：上海统计局宝山宏观经济——固定资产及房地产投资宝山区固定资产和房地产投资总体保持增长态势，其中房地产投资额增长率大大高于固定资产投资额，显示出房地产投资依然旺盛。宝山整体规划——空间开展布局“三轴线〞：沪太路城镇开展轴、沿江产业开展轴、宝杨路-宝安公路新城开展轴。￭沪太路城镇开展轴：建设上海大学城—顾村—罗店—罗泾组团开展区域。￭沿江开展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。￭新城开展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式〞新城。3轴呈“A〞型共同构建宝山区根本开展框架，整体形成功能明确的分区开展格局，本工程处于新城开展轴的杨行地区，将享受到区域规划带来的利好。宝山整体规划——分区开展布局中心城：宝山区外环线以内区域，重点开展现代效劳业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团〞，重点开展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。规划整合、改造和提升淞宝地区行政、商贸、文化中心；规划依托杨行地区“绿龙〞公园，形成商务、文化、艺术中心；规划在顾村地区“生态绿心〞东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱乐中心。宝山区划分为三个主要功能板块，工程所在新城板块重点开展商贸、商务办公等，有助于提升区域整体成熟度。宝山新城区规划——功能定位根据宝山区域总体规划，并综合新城各方面的分析论证，确定宝山新城功能定位为：城市开展规模

规划远期〔2021年〕宝山新城规划人口规模65万人左右；规划用地面积81.35平方公里，其中城市建设用地面积51.22平方公里，人均城市建设用地面积78.81平方米。规划近期〔2021年〕宝山新城规划人口规模50万人左右；城市建设用地面积48平方公里，人均城市建设用地面积98平方米。城市开展目标

1、高度和谐的现代化滨江新城

2、高集约化的功能性新城

3、高效率的网络化组合式新城

4、高质量的共生型生态新城

5、高品质的文化型魅力新城宝山区行政、经济、文化、商务等的综合中心；上海北部功能开展轴线上的重要节点和上海中心城功能的延伸区和拓展区；生产、生活、生态协调开展的现代化滨江新城区。规划区范围宝山新城位于上海市北部，宝山区行政区域的中部。规划区南至外环线〔A20〕，北至郊环线(A30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区相交接的区界。杨行地区淞宝地区顾村地区生态绿心产业园区宝山新城区规划——分区布局重点建设生态绿道，开展生态旅游、文化科技、竞技体育等公共活动功能，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。重点开展邮轮、游船及游艇业。形成行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。重点开展现代商务、现代效劳、文化展示等第三产业与房地产业，形成现代商务、居住、公共功能的综合性组团。依托外环沿线主题公园，形成宜居生态组团。规划区南至外环线〔A20〕，北至郊环线(A30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区区界。整个规划区面积81.35平方公里。一心：城市“生态绿心〞，景观塑造区、生态保育区。三组团：淞宝地区、杨行地区和顾村地区。1、淞宝地区规划表达繁荣与繁华。形成宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。2、杨行地区规划表达新兴城市功能。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。3、顾村地区规划表达生态性的人居环境。形成环境优美、适宜居住的人文生态新城组团。本工程位于杨行、淞宝地区和产业园区的交汇处，便于发挥桥梁纽带作用，将三个板块连接成片，成为板块间的枢纽地带。宝山新城区规划——工程周边用地规划本工程周边区域主要为居住用地，商业用地较少，本工程面临的市场竞争环境较为宽松，有利于日后工程的经营运行。区域市场背景总结随着城市规划的实施，宝山新城的城市功能将得到拓展和延伸，工程所在的杨行板块现代商务、居住和公共功能综合组团的开展定位，将给整个板块带来开展契机，本工程所在区域将受益于该规划。宝山区整体经济实力不断增强，产业结构不断优化，且仍有极大上升空间；居民收入和消费能力连年增加；固定资产投资和房地产开发投资额保持高增长。为这个区域的商业开展创造了有利条件。宝山区位于上海市北部，南接上海主城区，北连苏南经济兴旺地区，东临长江入海口，具有得天独厚的区位优势。二、区域市场研究淞宝板块2009年2010年2011年2012年2013年2014上半年供应面积（㎡）4283.1227984.2901266.943430.5593.98成交面积（㎡）2094.527942.215011.411504.963262.35593.98成交均价（元）18958.66226402.44522482.50834490.18317291.38225638.25杨行板块2009年2010年2011年2012年2013年2014上半年供应面积（㎡）13120.2128040.6231403.7220980.1360549.177577.71成交面积（㎡）11957.9921693.419831.6416451.0725563.0626783.17成交均价（元）12946.58612295.13420244.82913861.87919115.85210626.723区域商业开展现状——销售概况本工程位于杨行板块，比邻淞宝板块，两个板块商铺总体供大于求，成交价格有所下滑。杨行板块近年来成交量呈上升趋势，今年上半年更是出现较大供给缺口，显示出商铺市场阶段性复苏迹象。淞宝板块杨行板块区域商业开展现状——宝山商圈分布宝山区共有、淞宝、上大、大华、通河等十三个商圈，其淞宝商圈和大华商圈为区域核心商圈。本工程位于淞宝商圈西侧，属于该商圈辐射范围。宝山区整体商业开展相对上海中心城区还较为滞后，商业局部相对零散，缺乏较为成功的大型综合商业工程；目前商业整体档次不高，以中档百货、大卖场和街铺等配套型商业为主，缺乏娱乐、生活类业态，国内外知名连锁品牌也少有入驻；受商业开展滞后以及轨道交通的影响，宝山消费人群外流现象严重，主要表达为沿规交线路流向五角场、大宁国际等主城商圈；序号商圈名称1罗泾商圈2月浦商圈3罗店商圈4淞宝商圈5杨行商圈6淞南商圈7顾村商圈8上大商圈9大华商圈10共富商圈11共康商圈12高镜商圈13通河商圈上大淞宝高镜大华共富共康通河淞南罗泾罗店杨行顾村月浦淞宝商圈1234567891011区域商业开展现状——区域商业格局工程距东部淞宝商圈约1.4公里，工程周边3公里范围内商业设施稀缺，仅有少量湄浦路沿街商业和宝地绿洲城社区配套商业、友谊家园配套商业、盘古路沿街商业等。淞宝商圈商业业态丰富，工程区域有宝山10路、宝山23路、711路车直达该商圈。湄浦路沿街商业距本工程约160米，以华联超市为主，其他为少量低端零售业态，以周边宿舍职工和居民为主要效劳对象。宝地绿洲城配套商业距本案560米左右，以餐饮、零售业态为主，目前空置率在50%左右，辐射范围以宝地绿洲城居民为主。友谊家园配套商业受地理交通条件限制，无法对本案所在区域构成影响。盘古路沿街商业以低端零售和生活效劳类业态为主。本工程3公里范围内有淞宝商圈、友谊家园社区配套、宝地绿洲城社区配套、湄浦路及盘古路沿街商铺等商业。受交通条件及商业成熟度影响，无法有效效劳工程区域。周边零星商业项目1北翼商业街商业街7宝地绿洲城社区配套商业配套商业2安信商业广场商业街区8友谊家园社区配套商业沿街底商3创邑·幸福湾商业街区9湄浦路沿街商铺沿街底商4宝钢商场百货10盘古路沿街商铺沿街底商5黄金广场百货11金锐生活广场商业街区6祥腾国际广场沿街商铺

区域商业开展现状——淞宝商圈淞宝商圈以中档商业街、商业街区、百货为主，效劳周边社区居民；友谊路沿街相对较繁华，整个淞宝商圈以一条商业街，五大商业工程带动板块整体商业气氛。该商圈距离本案约1.6公里，辐射范围覆盖本案所在区域。序号项目名称商业类型体量（㎡）租金（元/㎡．天）售价（元/㎡）1北翼商业街商业街245003F3—4元/㎡/天、2F9—14元/㎡/天、1F18—21元/㎡/天目前只租不售2安信商业广场商业街区55463.73-14元/㎡/天只租不售3创邑·幸福湾商业街区500004-5元/㎡/天只租不售4宝钢商场百货53003.8—9.6元/㎡/天只租不售5黄金广场百货125003.6—7.8元/㎡/天只租不售6祥腾国际广场小面积底商251985—8元/㎡/天2007年35000元/㎡，现在无可售房源北翼商业街安信商业广场创邑·幸福湾宝钢商场黄金广场祥腾国际广场淞宝商圈业态占比图淞宝商圈餐饮业细分占比图123456区域商业开展现状——淞宝商圈创邑·幸福湾创邑·幸福湾——典型旧厂房改建工程，打造成集大、中型餐饮，娱乐、教育、健身、公办以及快捷酒店为一体的多功能综合商业街。与本案直线距离1.7公里，是淞宝商圈内距离本案最近的集中式商业体，吸纳本案区域内的局部中档消费需求。创邑·幸福湾定位为多功能商业街，为社区型配套商业，从产品规划、配套组合、价格体系到气氛，均围绕周边社区居民消费能力量身定制。通过对原有厂房、仓库和办公楼进行改建，将园区打造成效劳于本区域内的大型工业企业，以钢铁效劳业、港口效劳业为主导产业，融设计、研发、展示、旅游、商业等于一体的总部园区型的创意产业园。整个工程分为三个区域：〔1〕教育、健身、美容〔2〕办公〔3〕大、中型餐饮区域商业开展现状——友谊家园配套商业主力商铺面积：20~40平方米商铺租金：4—9元/㎡/天出租率：100%效劳对象：友谊家园业主友谊家园配套商业商家类别业态品种数量占比具体内容餐饮类快餐1821%快餐、小吃、面馆等特色餐饮67%特色餐饮正餐45%档次稍高的小饭馆娱乐休闲美容会所910%美容美发、足浴、养身保健馆等娱乐游戏56%棋牌室零售零售购物2833%便利店、烟酒、零食、五金、美妆用品、蛋糕食品衣裤鞋袜店等便民服务类服务1012%中介地产、劳务所、维修店、打印店、快递酒店旅馆类酒店旅馆24%旅馆其他类汽修美容12%汽修美容友谊家园商业配套体量大，成熟度较高，人流量大，但受交通条件制约，与本工程所在区域没有交集。区域商业开展现状——湄浦路、铁力路沿街底商本案宝地绿洲城配套商业湄浦路沿街底商沿街底商主力商铺面积：20~80平方米商铺租金：3—6元/㎡/天出租情况：80%以上效劳对象：企业职工、社区居民商家类别业态品种数量6%具体内容便民服务类服务111%照相馆便民238%菜市场、药店零售类零售购物733%华联超市、水果摊、服饰店、五金店餐饮类快餐66%快餐、小吃、面馆等正餐16%档次稍高的小饭馆休闲娱乐网吧16%网吧湄浦路、铁力路沿街底商布局分散，规模小，档次低，缺乏商业气氛，辐射范围仅限于方圆600米内。区域商业开展现状——宝地绿洲城配套商业本案宝地绿洲城配套商业湄浦路沿街底商沿街底商主力商铺面积：80平方米左右商铺租金：1层6~8元/平米．天，2层4~5元/平米．天，〔3层为办公用房〕出租率：60%左右效劳对象：宝地绿洲城业主、学校学生商家类别业态品种数量占比具体内容娱乐休闲美容会所19%美容美发娱乐游戏19%棋牌室零售类零售购物216%便利店餐饮类快餐541%快餐、小吃、面馆等特色餐饮325%烤鱼、小龙虾等特色餐饮宝地绿洲城配套商业为该区域唯一集中式商业，但商家入驻率不高，效劳客源仅限于自身社区居民和附近学校学生。区域商业开展现状——盘古路沿街底商盘古路沿街底商主力商铺面积：20~40平方米商铺租金：2~4元/㎡/天出租情况：约90%效劳对象：盘古路过往人流、周边单位职工、社区业主商家类别业态品种数量占比具体内容餐饮类快餐13%快餐、小吃、面馆等正餐26%档次稍高的小饭馆娱乐休闲足浴会所13%足浴娱乐游戏13%棋牌室零售零售购物1747%便利店、工业用品、机电设备零售便民服务类服务513%劳务所、维修店、打印店、快递便民13%药房其他类汽修美容822%汽修美容盘古路沿街底商主要分布在靠近同济路一段，商业气氛由东向西逐步弱化，在建商办工程宝松广场将提升该街道商业成熟度。区域商业开展现状——未来新增供给宝松广场基本情况项目地址宝山区盘古路732号占地面积1.37万平米建筑面积地上4万平米开业时间2015年楼层情况建筑共17层，1-3层为商业配套；4-17层为品质办公楼层停车位地下2层，约500个淞宝广场本案位置宝松广场是距离本案最近的商办工程，建成后其商业局部可能对本案构成一定竞争压力。文化娱乐购物餐饮社区效劳休闲放松自然与城市人性化场所区域商铺市场研究总结工程所在的杨行板块和比邻的淞宝板块商铺市场供需总体供大于求，价格略有下滑；工程区域比邻淞宝商圈，受其辐射，工程自身周边商业零星分布，档次低，规模小，成熟度低；工程周边商业以沿街底商为主，主力面积在20~80平方米左右，业态包括低端餐饮、群众化超市、菜场、药店、网吧等初级消费场所，中高级消费需求通过淞宝商圈解决；由于受交通条件限制，整个区域商业连贯性差，本工程所在区域在杨行和淞宝板块或之间属于商业洼地；除了宝地绿洲城配套商业空置率较高，周边商铺空置率在10%以下，租金通常在3~6元㎡/天；工程附近的商业辐射范围仅限于周边600米范围内的社区业主、企事业单位职工、学校学生等；区域内新增供给主要是宝松广场商业体，从其建筑外观及工程定位情况看，其商业局部将以中高端商业为主，对本案可能构成竞争压力。区域酒店开展现状——现有酒店分布档次名称房间数1经济型铁丰旅馆202家园宾馆163旺普达宾馆364东方大酒店225上海幸福及第酒店386莫泰1681207锦江之星1208速8酒店639三星宝隆居家酒店5510君航大酒店5711金富门酒店21512红露圆宁江大酒店12113临江壹号酒店5214四星宝山宾馆42815五星宝莲温德姆酒店未来项目本工程周边酒店市场空缺，附近现有酒店主要集中在工程东侧淞宝商圈，工程西侧均为低端酒店。工程周边无连锁品牌的经济型酒店单店体量规模较小，酒店客房数在16-38套；连锁品牌经济型酒店体量规模中等，客房数在100套左右工程周边星级酒店单店体量规模更倾向于中等和大体量，三星级酒店客房数在50套以上客房，一般不超过200套客房。【本案】123456789101112131415工程周边经济型酒店房价在80-228元/天/间，星级酒店房价在209-560元/天/间，其中125~250元/天/间占比超过50%，250元/天/间以上的占35%左右，而125元/天/间以下的仅占14%左右。从被调查的14个样本中可以看出，房价与酒店等级相关，星级酒店的房价明显比经济型酒店高出一个档次。大局部星级酒店的标准间房价在169-298元之间，豪华房房价在328-560元之间；大局部经济型酒店的标准间房价在80-199元之间，经济型酒店一般没有开设豪华房。标准房价格〔元/间/天〕豪华房价格〔元/间/天〕区域酒店开展现状——酒店房价分析工程西侧酒店工程东侧酒店节假日与平时酒店入住情况区域酒店开展现状——入住率分析经济型酒店三星酒店四星酒店【本案】11普通经济型酒店星级酒店连锁品牌经济型酒店星级酒店121034567891112131415区域内大局部酒店的入住率为68%-77%。区域内酒店的经营旺季从每年5月至11月，这一时间段来区域内参加商务会议、考察的人数相对更多，酒店需求呈增加趋势。酒店周末与平时入驻情况有所差异，平时可以到达75%及以上，而周末只有70%左右，这种现象较普遍。入住率呈现出跟随酒店档次提升而上升，说明该区域中高端需求强劲。等级酒店名称酒店服务配套商务基础设施餐饮设施娱乐休闲设施会议室商务中心停车场中餐厅西餐厅茶座/咖啡厅游泳池酒吧棋牌室桑拿按摩/SPA足浴健身房迪厅/KTV经济型铁丰旅馆家园宾馆√旺普达宾馆√东方大酒店上海幸福及第酒店√√√√莫泰168√√锦江之星√√速8酒店√√***宝隆居家酒店√君航大酒店√√√金富门酒店√√√√√√√√√√红露圆宁江大酒店√√√√√√√√临江壹号酒店√****宝山宾馆√√收费√√√√√√√星级酒店的根底设施较完善，客房面积和客房数量到达较高的标准水平。室内采用的硬软包装讲究，大堂华美。餐饮及客房效劳完善，商务配套效劳尤其突出，至少有3-4个娱乐休闲设施，局部高档星级酒店甚至还配备了游泳、酒吧等高端设施。经济型酒店相对而言较差，只能提供局部根底设施，根本没有任何的娱乐休闲设施，一定成都上也降低了运营本钱。停车场、餐饮、商务会议等功能是酒店的主要配套效劳设施，对于提升酒店品质至关重要。区域酒店开展现状——效劳配套星级酒店方面，重要入住的主客群是会议、商务客群，这局部客群带来比较稳定的入住率，休闲娱乐客、旅游者、散客为其次另另外区域东宝钢工业旅游景区、浦江游览、各类教育基地，西临古镇嘉定旅游景区，也会有一局部休闲娱乐客选择入驻，周末入驻较多。在经济型酒店方面，其主要入驻的客群是会议、商务客群客户。区域酒店开展现状——现有酒店客源结构本案3~4公里范围内酒店客源以会议、商务客为主，而本案周边企事业单位众多，此类客源丰富，可以保证酒店业态获得足够市场支撑。区域酒店开展现状总结本案附近没有酒店业态，3~4公里范围内约有15家酒店，其中经济型酒店分布于工程西侧地区，而星级酒店分布于工程东侧的淞宝商圈酒店入住率随酒店档次提高而提高，显示该区域消费特征倾向高端区域内酒店客群以商务客为主，从一个方面也说明了区域酒店消费倾向高端的原因除了通常的停车场等配套设施，餐饮和商务会议设施是显示酒店效劳水平的关键本案周边3~4公里范围内酒店客源以商务办公为主，而本案周边企事业单位多，具备引入酒店条件区域写字楼开展现状——市场价格及供需淞宝板块、杨行板块写字楼供需情况出现逆转趋势，成交量放大而供给萎缩，整体市场逐步向好。淞宝板块写字楼2009年2010年2011年2012年2013年2014上半年供应面积（㎡）088382.40019305.084329.18成交面积（㎡）12576.556207.1218363.155671.4215356.0114219.71成交均价（元）13366.03322338.42721851.1421598.85117381.12819260.78杨行板块写字楼2009年2010年2011年2012年2013年2014上半年供应面积（㎡）030190.433142.3637999.2300成交面积（㎡）39374.213038.184989.366662.0417980.45067.6成交均价（元）9263.1029118.19220630.41514868.16113800.00113362.013淞宝板块杨行板块楼盘名称板块现状租金（元/㎡/天）泰富商业广场杨行

1.4-1.6世华国际商务广场杨行

1.6-1.8绿地宝里杨行

1.34-1.45晶钢商务馆杨行

1.20-1.48钢铁总部基地杨行

1.6-1.9东智商务广场杨行

2.85-3.67区域写字楼开展现状——租金楼盘名称板块现状租金（元/㎡/天）祥腾国际广场淞宝

1.2~2.2上海联合滨江大厦淞宝

2.7三水国际广场淞宝

出售中，暂无租金情况建宇公寓淞宝

0.9-1.27丰鼎国际淞宝

1.5宝莲城淞宝

1.6-3安信商业广场淞宝

1.9-3两个板块写字楼租金根本相当，主力租金维持在1.4~2.7元/㎡/天，如果本案酒店招商困难，而将该局部作为写字楼出租，保守估计租金可在1元/㎡/天以上。区域写字楼开展现状——周边写字楼概况项目位置1234123546所属区块序号项目名称办公等级总建面积入住率租金（元/平方米．天）售价（元/平方米）项目周边1宝钢果园办公楼甲级22735.58㎡/宝钢企业内部办公2东鼎国际大厦甲级20976.62㎡约70%2~2.5淞宝板块3祥腾国际广场类甲级20000㎡约85%4.8340004住友宝莲府邸商务办公楼乙级5908.1㎡约85%2009年售价20000钢领上海国际钢铁服务中心1东智商务中心乙级22800㎡约80%2012年售价16500~170002永景国际大厦乙级25600㎡76%租金1.5~2.5平均售价11300，整栋出售3晶钢商务馆乙级27000㎡45%4宝洲大厦乙级————5赐宝大厦乙级——————6钢之源大厦乙级——————本案周边写字楼以中高端甲级、乙级写字楼为主；乙级写字楼入住率略高于甲级；靠近本案的两栋为甲级，与本案形成差异化。周边写字楼租金水平在1.5元平方米．天以上，平均入住率在75%左右。区域写字楼开展现状——未来市场供给宝松广场4-17层为品质办公楼层，可独立分割，根据业主的需要进行空间划分规划和装修，总面积约2.4万平方米。配备地下室2层，规划500个停车位。结合现代无线通讯技术及绿色技术，打造绿色智能办公建筑。宝松广场为甲级写字楼，有助于提升区域商务办公气氛。如果本案作为办公出租，由于两者档次存在较大差异，不会形成直接竞争。区域消费者研究区域写字楼开展现状总结本案所在的杨行板块和附近的淞宝板块写字楼总体供过于求，杨行板块供需关系出现逆转；区域内写字楼租金普遍在1.2元/㎡/天以上；工程周边写字楼入住率在45%~85%之间，主要区间维持在75%左右，乙级写字楼入住率略高于甲级写字楼，说明高端写字楼市场需求较弱；工程周边盘古路上将建设宝松广场商办工程，办公局部对本案没有竞争压力。四、工程商业价值研判本工程位于上海宝山区铁力路、湄浦路交汇处，属于五冶职工宿舍区。人民广场路程26.5公里,高架行车46分钟虹桥机场路程33.6公里,高架行车68分钟浦东机场路程49.9公里,高架行车54分钟浦东自贸区路程12.8公里,高架行车22分钟新江湾城路程11.6公里,高架行车20分钟上海南站路程37.2公里,高架行车61分钟上海火车站路程22.6公里,高架行车40分钟虹桥火车站路程38.6公里,高架行车52分钟工程西临铁力路，南靠湄浦路，北侧和东侧为五冶厂区。工程商业价值研判——地理位置新江湾城18.5公里上海自贸区五角场人民广场上海南站虹桥机场虹桥火车站上海火车站8公里12公里19公里27公里17公里25公里27公里铁力路湄浦路1

五冶商务楼19五冶职工公寓2联华超市20中冶天工上海十三治单身公寓3湄浦菜市场21上海建峰学院4上海市公安局宝山分局交警支队22建峰图书馆5宝山区第四地税所23东鼎国际6联华湄浦店24舜宝商务楼7宝钢工程技术事业部25中冶武勘上海分院8宝钢工业技术服务有限公司26上海宝钢冶金建设公司泗塘公寓9宝钢发展有限公司门诊部27十三冶公寓10上海斯中冶医院28上海力博劳务有限公司11宝园便利店29宝冶建设工业炉工程技术公司研发中心12果园公寓大酒店30洋基国际货运代理公司13联华超市31上海泗塘实业有限公司14宝地绿洲配套商业32上海科德15伍缘33上海清贸彩钢有限公司16宝地绿洲城34上海广昆汽车修理厂17宝地绿洲城（南区）35宝钢集团中央研究院宝钢股份研究院18五冶集团上海公司（东区）36宝钢股份研究院技术中心住宅住宅职工公寓企业职工公寓企业企业商业企业企业企业企业企业企业企业企业企业职工公寓企业企业1324567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363公里工程商业价值研判——周边环境工程周边企事业单位较多，各项配套设施较为匮乏，商业成熟度低。工程周边通勤条件良好，外环、中环、内环、南北高架及地铁1、3号线、公交都较为便利。对外路线中环路线对内路线轨交线路A20外环高速逸仙高架路环东-大道地铁1号线内环高架路中环路地铁3号线漠河路湄浦路盘古路克山路友谊路铁力路克东路工程商业价值研判——交通条件东侧为逸仙高架桥，与A20和中环接驳；临近轨道3号铁力路路站；附近有711路、宝山10号线、宝山23号线等公交线路；A20公路可直接连接上海自贸区的外高桥保税区、物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区。工程为3层建筑，1~2层每层面积均为2600平方米左右，3层为2500平方米左右，现仅有铁力路和湄浦路少量沿街商铺尚在运营，其余均已空置。工程地工程商业价值研判——工程条件土地规划条件用地性质商办用地占地面积平方米地上总建面积约1万平方米拟发展物业方案一、商业、经济型酒店或办公产品方案二、绿色建筑产业园工程自身开展条件工程以商业、经济型酒店(或办公产品)为主；地块直接受到北侧地铁3号线的支持；从地块指标上来看，可开发特色餐饮、经济型酒店或办公产品；SWOTOWTS工程位于五冶厂区，附近有企事业单位、职工宿舍和住宅社区，为工程提供了一定消费支撑；本工程与宝地绿洲城配套商业是区域内仅有的两个集中式商业体，且本工程体量超过绿地配套商业；工程为五冶资产，可利用企业商务等资源引导工程成功招商运营。工程所在区域为厂区及宿舍区，周边缺乏商业气氛；工程位于片区边缘地带，昭示性差；工程周边商业稀缺，留有较大开展空间；区域内商业业态业种单一，以满足最根本生活需要为主，存在市场空白；宝山新城正处于规划建设阶段，一系列开发建设工程将提升区域价值。在建的的盘古路宝松广场工程将给本案造成冲击。优势：机遇：威胁：劣势：工程商业价值判断——SWOT分析立足本区域，以周边企事业单位员工、社区居民和企事业单位往来商务办公人群为目标效劳对象；与周边现有商业形成业态、品类等方面的差异化，调补市场空缺，提升效劳档次。增长性战略SO扭转性战略WO引入目的性消费业态，有效引导人流；强化工程的对外展示手段，以独特建筑标示或外观，提升工程可视性和区域标示性。以特色业态强化本工程市场竞争力；引入具有市场号召力的品牌商家，提升工程知名度和市场地位；利用五冶平台开展会员制，或职工定点消费场所，以类似手法锁定目标客群。补缺性战略ST防御性战略WT招商过程中给予目标商家租金优惠，通过价格优势弥补缺乏；应对策略OWTS工程商业价值判断——应对策略五、工程定位工程定位〔方案一〕——整体定位集住宿、零售、餐饮、休闲娱乐、生活效劳于一体，满足周边企事业单位企业职工、办公商务人群生活需求，同时效劳于区域内家庭根本生活消费及休闲消费的综合商业体。如果酒店商家招商困难，可以考虑将酒店局部改为办公用途，对外出租。工程定位——功能定位1、区域内生活配套设施完善程度较低；2、周边社区业主和企业职工存在此类效劳需求；3、是酒店的有益补充；1、周边现有零售市场有提升和完善空间；2、为酒店客源提供便利；1、区域内餐饮数量少，档次低，与市场需求存在结构性矛盾；2、周边企事业单位商务招待可以为此类餐饮提供市场支撑；3、为酒店提供功能补充。1、工程所在板块内酒店入住率较高；2、工程周边缺乏酒店类物业；3、区域内企事业单位较多，存在市场需求；住宿生活效劳零售餐饮办公1、杨行、淞宝板块办公楼市场供求形势出现逆转；2、写字楼租金可以到达甲方心理预期；3、区域内缺少低端办公场所，而中高端写字楼维持较高空置率，作为办公使用可以调补这一市场空缺；“替补〞功能定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：通过市场调研，给出定位理由工程定位——客群定位住宅社区业主企事业单位、职工宿舍员工企事业单位商务来往人流周边存在企事业单位、职工宿舍公寓、商品住宅社区工程体量约1万平方米〔含4层扩建局部〕，规模现状决定本案无法承担区域性商业的角色定位，其覆盖范围应在周围1公里范围内工程1公里范围之外淞宝商圈、友谊家园配套商业等商业体由于受交通条件制约，在日常生活需求层面，对于本案周边区域的消费分流作用较小商业局部客群定位酒店局部客群定位工程周边企事业单位较多，存在来往商务客流，由于附近没有酒店，住宿需求需到2公里外解决工程周边企事业单位来往商务客流企业职工、社区业主的来访亲友企业职工、社区业主也存在个人交往文具用品和办公耗材主要效劳于区域内企事业单位；引入中型品牌超市，满足周边居民的日常生活需要。药店属于社区居民属于必备业态。工程定位——业态定位经济型连锁酒店住宿：生活效劳：零售：餐饮：美容美发＋银行＋洗衣店文具用品＋办公耗材＋超市+商务餐饮＋特色餐饮＋本工程不具备引进星级酒店的硬件条件，经济型连锁酒店既能满足周边企事业单位商务办公人群住宿需要，又具有一定档次，且价格适中，目标客群广泛，保证酒店盈利空间。以上四种业态均为工程周边所没有、具备较强市场需求的业态，美容美发、洗衣店、药店是日常生活不可或缺的刚性效劳内容，银行主要为周边企事业单位业务提供便利，足浴按摩的效劳对象主要是酒店入住客群、周边单位职工。商务简餐和商务正餐以入住酒店的商务办公客群、周边企事业单位日常业务来往客群为主要目标客群；中式快餐那么是效劳于单身公寓的入住人群，及因工作业务繁忙而无法正常吃饭的企事业单位人群。中式快餐休闲娱乐：网吧＋成人游艺＋网吧、成人游艺、台球、棋牌室、足浴按摩属于群众化娱乐休闲工程，占地规模小，与周边消费群体的消费档次匹配，且周边缺乏此类业态，具有较高的市场生存能力。台球＋足浴按摩＋棋牌室药店工程定位——业态落位4层经济型酒店或办公3层2层商务餐饮特色餐饮成人游艺台球足浴按摩棋牌室中式快餐1层银行洗衣店美容美发药店文具用品办公耗材超市其他业态落位理由：经济型酒店或办公由于租赁面积大，且单位租金不高，同时两种类型物业对于私密性、噪声污染等环境具有一定要求，因此将两种物业设置在3~4层；餐饮、休闲娱乐等属于目的性较强的业态，因此建议设置在2层；银行、洗衣店、药店、超市等生活效劳和零售功能单铺面积相对较小、单位租金相对较高，同时考虑为周边人群提供效劳的便利程度，建议态置于1层；酒店或办公餐饮休闲娱乐零售生活效劳其他工程定位——品牌列举经济型连锁酒店美容美发足浴按摩银行洗衣店网吧台球工程定位——品牌列举药店文具用品超市快餐商务餐饮特色餐饮钢铁文化展示台绿色科技产业园装配式钢结构绿色建筑产业园钢铁产业之心绿色经济之核响应当前国家倡导的节能绿色建筑行业领袖精神，提出“绿色、节能、智能、产业化〞的定位，重点开展节能环保建筑相关行业，形成上海首个装配式钢结构绿色建筑产业园工程定位〔方案二〕——整体定位中冶集团绿色建筑产业园秉持“绿色、节能、智能、产业化〞的定位理念，重点打造绿色节能建筑技术及产品的商务平台，发挥行业群聚效应并提供交流展示平台，打造“一个基地、四大平台、综合配套〞一个基地·绿色建筑产业基地四大平台·综合配套建筑设计中心综合效劳配套节能环保技术商务办公中心绿色建材城市规划设计绿色建筑设计绿色建筑企业办公建筑设计企业办公中小型企业办公休闲娱乐产业效劳平台国家装配式钢结构产业联盟上海效劳业行业商务会议接待中心餐饮配套绿色建筑产品展示工程定位——功能定位节能建筑产业园科研创新中心绿色建筑产业基地科研创新中心：集聚建筑行业内原材料、技术研发、建筑设计及智能化的建筑产业园CECEPBASE