成都新技术创业园区项目营销策划报告

XX成都项目营销策划报告XX2010年4月序西部跃进——XX题记成都是一座充满魅力的城市，让人流连。把根扎在成都是一种幸福。而把事业安在成都，更是一种荣耀！“金温江”，成都最美的地方！上风上水，人杰地灵！浸染大学城千载人文气韵，坐拥国家级海峡两岸科技园先天优势，更有地铁、轻轨通达四方，财源广进，这里曾成就了无数企业家的梦想，也走出了众多的世界500强。俱往矣，今天，在这片神奇的土地上，东创正为这座城市的发展续写新的篇章！我们必将再创辉煌！共勉之！提报背景：项目一期进入准现房阶段，完全具备销售条件，营销计划需要全面启动。提报目的：市场调研分析（机会点确认）本体属性分析（项目SWOT分析）项目建议（营销推广策略及执行方案）企划展示（项目价值再提升）提报目的关于目标，我们始终保持一致：高速、高价、项目品牌传递高价品牌高速超越项目现有价格体系3800元/m²。提高核心竞争力，体现和提升项目价值，为项目创造溢价。制定项目营销策略，建立项目推广渠道，达到快速去化。6个月回款5000万。维护并丰满XX的项目形象。提升项目知名度和美誉度，确立项目的品牌影响力。战略目标提报构架项目思考？市场调研企划展示本体属性区域市场调研项目建议同类产品调研消费群体调研项目概况项目SWOT分析项目发展思路价值重塑形象包装媒体通路营销推广现场执行推广名SLOGAN视觉展示每一个项目都有其独特的价值属性，专业的地产人应该在最短的时间内找到它，并寻找最有效的解决之道，为项目创造更高的价值。项目思考？2、怎样才能快速去化，6个月内回款5000万？1、这么好的产品，为什么客户不肯“买单”？一切问题都可以在市场中找到答案！从市场中来，到市场中去！让我们先来看，市场告诉我们什么？

壹市场调研分析1、市场是怎样的？2、机会点在哪里？

市场调研分析

区域市场调研分析

竞争市场调研分析

市场启示XX创业街XXXX（源境）XXXX名城XX国际公园壹号西财.天府原里金强.大学城金水湾区域市场调研分析XX项目名称：XX开发商：四川合力房地产开发有限公司项目位置：温江南熏大道与柳杨河交界处占地面积：18700㎡总建面积：90000㎡规划用途：住宅规划户数：873户（累计已公开约700户）本期公开时间：2010.4.1本期公开户数：216户目前平均单价：4300元/㎡面积区间：43－119㎡本期主力面积：75㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层和大面积去化较慢主力客群：大学城教职员工，周边居民媒体通路：道旗，商报，站台广告主诉求：买房，人人都买8克拉物业管理：香港悦华置地，1.2元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%项目点评项目定位：光华大道延伸段，大学城旁的8克拉品质公寓项目优势：面积控制合理，附赠送空间，项目定位及诉求精准项目不足：容积过高，规模小，环境一般项目借鉴：项目推案节奏合理，SP活动串联较好区域市场调研分析XX（源腊境）项目喷点评项目吹定位始：温葱江福境地，俩高性筛价比禾的精养工建均筑项目墨优势崭：城优区核震心配巧套优妈势项目恳不足查：大沸面积厌房源观配比筛过大项目极借鉴系：项信目现姿场执谦行力舍较强项目名称：XX（源境）开发商：四川长信置业有限公司项目位置：温江柳林路158号占地面积：50000㎡总建面积：170000㎡规划用途：住宅规划户数：约1500户本期公开时间：2010.4.3本期公开户数：200户目前平均单价：小面积4700,大面积4300面积区间：80－117㎡本期主力面积：83－113㎡本期销售率：70%滞销房源：大面积户型主力客群：本地居民和大学城老师为主媒体通路：商报居周刊主诉求：地段、建筑品质源共生之境界铸精品以传世物业管理：四川鼎瑞物业，1元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%，最高优惠累计可达7%区域搬市场输调研辅分析XX项目纽奉点评项目恩定位畏：专夸家型扣高档炎社区项目爹优势赔：内熄部环哥境好滴，楼宣间距目大，铲单价慨低项目点不足百：面炉积过盏大项目棕借鉴诉：关欲系营首销在愧项目寺销售陷中起妨到了艳很大苦的推命动作用，夸销售倾过程山中，“找到做对的棵人”很重柜要。项目名称：XX开发商：四川沃能投资有限公司项目位置：XX路东段519号占地面积：172000㎡总建面积：350000㎡规划用途：住宅规划户数：1500户本期公开时间：2009.8.16本期公开户数：400户（高层全部公开）目前平均单价：3750元/㎡（内部价3200元/㎡）面积区间：146－303㎡本期主力面积：184㎡303㎡本期销售率：75%滞销房源：南面离入口较远的剩余较多，其它比较平均，无明显差别主力客群：成勘院合作单位领导媒体通路：户外道旗主诉求：专家社区物业管理：四川浣花物业，1.4元/㎡促销方式：内部员工优惠500元/㎡区域燃市场栽调研啦分析XX名城项目秘点评项目敬定位呢：在夹学城姨地膨铁线CB左D核心甩生活链区项目绍优势毅：靠恼近大村学城厉，入忧口处卸景观幼打造顾的较闻好项目逮不足丸：交束通不槽便，梅周边尽配套头有所面欠缺项目闻借鉴杀：户座型设棒置合芽理，孟景观锣资源咳良好眠，项溉目定狱位高乎端项目名称：XX名城开发商：成都改建置业有限公司项目位置：西南财经大学西门占地面积：60000㎡总建面积：240000㎡规划用途：住宅规划户数：2400户本期公开时间：2009.12.12本期公开户数：328户目前平均单价：4250元/㎡面积区间：50－130㎡本期主力面积：85-93㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层，大面积房源销售较慢主力客群：大学城高管媒体通路：道旗主诉求：地段，配套远景：CBD、大学城、地铁线物业管理：成都XX投资，1元/㎡促销方式：无区域姓市场多调研历分析XX国际项目催点评项目穴定位卵：环殿岛公骂园华眨宅，联温江乏顶级侍景观压豪宅莲社区项目选优势涉：成葬熟配膀套优挺势，诊景观拣优势唇，5星级份酒店抓优势项目英不足绒：产较品立普面形耻象不仰佳，中且由蚕于小国区规酿模的撕局限哄，内部疯造景迈并不戚充分项目批借鉴骗：售痰楼处泰现场皱包装狐不错余，有阵效提柳升了录项目柿档次项目名称：XX国际开发商：成都巨龙投资有限公司项目位置：温江城市公园内占地面积：56670㎡总建面积：209677㎡规划用途：住宅规划户数：900户本期公开时间：2010.1本期公开户数：200户目前平均单价：6500元/㎡面积区间：90－234㎡本期主力面积：127㎡、180㎡本期销售率：70%滞销房源：比较平均，无明显区别主力客群：政府公务员、部队人员、本地富人阶层媒体通路：商报，居周刊主诉求：景观，品质：成都西湖，环岛公园华宅物业管理：住邦物业，1.6元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%区域勾市场钉调研谱分析XX港项目躬点评项目膜定位抛：光戏华大我道地夺标楼匠王项目氏优势阁：超蜂大赠打送面饥积，辜自然迎河流音景观菊，周镜边有记高档奴配套，凝交通锣区位梢优势拆明显项目兔不足衡：景庸观均谅好性糠不足项目率借鉴阳：面敏积区役间多盛样化斩，推特案节扒奏把热握得锄当，分促销蔽活动有失吸引学力项目名称：XX港开发商：佳兆业（四川天姿置业有限公司）项目位置：光华大道花博会旁占地面积：200000㎡总建面积：720000㎡规划用途：住宅规划户数：5960户本期公开时间：2010.4.24本期公开户数：305户目前平均单价：6000元/㎡面积区间：70－120㎡本期主力面积：88㎡本期销售率：99%滞销房源：少数低层靠近售楼处几套主力客群：成都及温江本地客户居多媒体通路：商报，网站主诉求：一生好时光物业管理：成都佳兆业，1.6元/㎡促销方式：老客户带新客户优惠0.5%区域塘市场两调研令分析XX国际项目蜜点评项目渣定位边：12跟00亩双委核中卡央生牺活城项目嫌优势读：户扇型功削能性村布局焰合理尘，得如房率贝高，滑景观撤均衡湿性好，冠精装啦修项目辉不足姻：面彼积过均大，告总价痛高，项目发借鉴笛：户携型设呼置合矮理，进景观悲资源暴良好顾，项帅目定塌位高凭端项目名称：XX国际开发商：成都珠江投资有限公司项目位置：温江花博会占地面积：800000㎡总建面积：2500000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：2200户（累计已公开约400户）本期公开时间：2010.4本期公开户数：100户目前平均单价：7000元/㎡面积区间：50－142㎡本期主力面积：133㎡142㎡本期销售率：70%滞销房源：面积从50至130不等主力客群：周边区县为主（绵阳、郫县等）媒体通路：商报，华西都市报主诉求：身份：重新定义名门生活物业管理：康景物业，2.2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%区域纹市场烧调研寄分析新城合区楼错盘以说小面廉积为蹄主流疯，面佛积区里间控该制有诱持续查转小蛛趋势老城抽区及枯光华龙大道绸沿线密，面葛积普蝴遍比浊新城胞区大惩，套稿三产妻品较蒙多，俊比较手关注核小区罩内部仰品质符，注搏重景叨观营造眯和配忘套设娃施打撤造，贤为高禾档居顾住区新城陡区楼跟盘以忽套二昏和套毛三为域主，排其中妖套二挺比例条较大新城揭区的序小面侍积公赴寓需缠求旺才盛，左出现稿脱销副现象勇（以师套二抄的居核家型订公寓灿为主绿）新城锡区区工域内广小面脆积房惑源接碌近尾惯声，垂除金口水湾快和榕键树嶺向各有幅一栋程剩余坑外，姑其余编项目庆已售鞭完新城扮区内荡由粗蚕放开奥发开杠始步知入产丽品时滩代（室如榕激树嶺面、XX都有雾入户税花园枣和错膊位露欲台赠岛送空椒间）客户螺对内朝部环燃境关蒙注度洁不高承，市糊场比裳较容筑易引贤导（片金强析大学岭城、劈燕榕树挠嶺这非类围疲合式适小区陷，户厨型、烤景观都躬比较国一般辟的项路目，蛙凭着能小面握积，配低总有价，投靠企抵划包领装也雁取得渡了不羞俗的伤销售占业绩倚）对外篮部景项观关征注度萍较高讽，除楚面积回、楼腰层外湖，外渴部景肢观资理源也志能创膏造价富格（棍如XX和金蜡水湾朴）存在乞少量乘小面奏积居丘家投尾资两阶相宜叼产品东，但妇从购细买上龟来看森以自拔住为颜主产品丘分析区域狐市场房诚调研茎分析新城杯区市川场为泽总价那市场旁，小脉面积陪房源泛供销棚两旺拆，居丈民购奸买力冤略显丝式不足老城声区和基光华距大道辅价格护均在50屿00元/㎡以上充，打戴造宜缸居温既江高幸档住哥宅集众群新城出区均究价约冰为43同00元/㎡，价执格区吼间为32合00元/㎡－48忍00元/㎡XX为内嗽销房泽，内填部成杂勘院饥职工究购买赖可享黎受约32启00元/㎡的均岔价新城鲁区楼笔盘价尖格差供异在啦于面疼积区胸间和在形象馅包装捎两个峰方面新城握区租宫售比沃严重们失衡蚀，普抓通套鄙二租义金仅理为80沟0左右故，租驱售比冶高达1：50贪0新城辱区客采户可承潮受的总价在晨50万以内烤，超炕过5败0万项的房州子销侮售会免非常郑困难西（源翁境，XX）楼盘挣普遍卡都有1－3%的优被惠，XX最高容优惠拖累计智可达7%，价留格优禁惠对曲成交繁有很哲大促跃进作英用价格懂分析区域颤市场笨调研笼分析40－80㎡小户孝型去肝化快睛，区摩域内葛此类元房源献出现办脱销嫂情况高层担项目1－17反F销售禽较高形，17烛F以上项客户廉抗性板较大去化客以自诵住需誓求为铲主，或少量先小面辨积房炉源存基在部广分投惭资性耀需求新城阳区楼工盘平被均年铁推案院量约穷为70书0套，带销售背率在70－80辉%之间欣，去促化情乌况良档好新城愁区楼紫盘大隔都采建用长若期蓄胆水、收短期诞引爆少、顺意势加纺推的况策略讲，达喘到迅货速去雪化的州目的楼盘督优惠样活动区对项遵目去间化起场到了皇较大气的促纹进作稠用去化味分析区域省市场咸调研狭分析新城作区的佩购买棕客群贴按项影目的围位置巩不同喘，大必致分前为40－50岁本益地居戏民改膏善型愚需求牌（也袍有帮雪子女半买的观）、大学刻城教蜻职工霉自住补型需市求、义政府顺公务杜人员虎自住风型需昨求、偷其它野县市壮自住核兼投作资型凭需求渠四类新城炼区购沾房需福求以薪区域炒内部拢改善崇型需飘求为鸦主榕树漂嶺小柄面积晋房源棍存在口一定孤的周诱边县辟市投相资型蚕客户光华怜大道日客群艳与新狐城区股存在裁较大修差异筹，以出周边跨县市疏的自纷住型樱需求辜为主客群那分析区域盛市场抓调研垂分析市场拒调研旋分析区域备市场纷调研蜡分析竞争何市场澡调研煌分析市场众启示XXSOHOXX国际竞争歪市场屋调研没分析XX国际项目绿点评项目鸣定位殿：城抚西CB留D,居家久性质白的投奔资品项目牙优势廉：面麦积小绑，总赖价低么，可削做商叔用项目宰不足垃：40年产舱权，举周边粒居住脱环境腾差项目感借鉴买：不据以写扰字楼朋为主资诉求讨，只刚讲产休品，砌小户术型项目名称：XX国际开发商：成都成都广地置业有限公司项目位置：XX路777号占地面积：43355㎡总建面积：170000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：1166户（累计已公开约400户）本期公开时间：2009.10本期公开户数：1166户目前平均单价：5680元/㎡面积区间：50－86㎡本期主力面积：50㎡86㎡本期销售率：90%滞销房源：高楼层销售抗性较大（4－6F已销控）主力客群：市区投资客媒体通路：商报，网站主诉求：城西财富新高地物业管理：成都广地物业，2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%竞争纠市场骑调研院分析XX千SO薪HO项目吼点评项目惰定位隔：SO舒HO项目娃优势间：地猾段、响交通居好，疲靠5星级选酒店躬，带8%回报项目老不足暑：环起境差项目随借鉴判：带焰投资酱回报伴，吸吹引了姻很多扣投资饺客项目名称：XXSOHO开发商：四川新龙房地产开发有限公司项目位置：XX路666号占地面积：26660㎡总建面积：66000㎡规划用途：商业写字楼公寓酒店规划户数：810户本期公开时间：2009.7.26本期公开户数：90户目前平均单价：6300元/㎡面积区间：40－92㎡本期主力面积：40㎡本期销售率：90%滞销房源：无主力客群：周边及市区投资客媒体通路：道旗、网站主诉求：金商圈，中心广场商务领馆物业管理：世邦魏理仕，1.6元/㎡促销方式：一次性1%竞争帆市场批调研残分析XX国际屈均价年为56判80元/㎡摊,X如XS斜OH裕O均价霞为63子00元/㎡市场号以投循资型填产品注毛坯槽为主借，与毕区域阔住宅径价格禾持平产权拦以40年为骡主，塘有以厉自住疑为主阵导的茄居家顾概念野和以习办公痒为主须的SO驶HO概念出现唇返租至概念失，XX商SO跌HO推出箱年返缴利8%，反耍响不阻错，饼公开墓当天娇预约近掉90固%精装秧概念拐未普丧及，SO萄HO及酒姿店公归寓性呆质的剩房子联价值蒜仍未倾被完度全认扭可，烟价格督仍有资提升拌空间居家欺概念从的XX国际桶推盘喜节奏均较快妥，XX国际坝较同毕期公有开的XX柔SO深HO多推20戏0套60市㎡以上册的房计子都察以两扁室为陈主仍是蓄低楼阀层的累接受奶度较距高，XX国际盲销控术掉4－6F共计样约20药0套房挣源价格蛋及去棒化分好析竞争送市场堤调研身分析市场港调研驼分析区域邮市场某调研记分析竞争狭市场每调研蹄分析市场赖启示带装疮修，植精装侧公寓愈（所狠见即外所得犹），爽提升喷档次依，创搞造溢友价市场沫启示市区演投资牵型产柜品销蜻售火阅爆，随存在伍消费盏人群赤和消馒费市屈场区域渠内小妥面积疾小户我型产孔品畅段销，激但是兵以居戒家自吵住需己求为谅主区域俭内小绣面积匀房源蜂剩余禽体量刑不大眨，市钥场存戚在快搬速去竟化的毕机会区域济内未垫现精堪装产服品，性客户悄对装浓修成灵本不烂敏感市场疾是怎巨样的鬼？机会济点在不哪里闲？自住多型需宰求旺肢盛投资佩型产角品匮县乏以满探足自偏住型沙需求旨为主塑诉求项，同袜时又亚带有羡强烈遣投资胆价值大的小面汉积“公寓”客户遥对装脱修不昌敏感漆，存内在极彼强的汉可引久导性贰之项目渔本体订属性锋分析1、项锣目SW敞OT？2、项姓目如兽何突攀破？项目喘本体目属性传分析项目鼻概况项目SW花OT项目颗发展魔思路辖3镇7街道凳，人黑口约32碗.9万距市谣区16公里垃，距作市中嫩心约24公里国家萄级生躬态示拆范区上风液上水丧，成睛都宜羞居生线活区拥有观西部乔规模焰最大旷的大遗学城由，师永生将李达7万人拥有烟国家摘级海甩峡两布岸科耕技园顶，园慕区内固企业监众多地铁乖、轻庭轨4号线不即将电启动杜，与繁市区妖无缝醋对接吩，经海济、睛生活叹完美拥交融……项目岩概况温江附概况项目掠概况项目叉概况项目蝴概况项目荣概况项目名称：XX创业街开发商：成都东创项目位置：温江南熏大道与锦绣大道交汇处占地面积：约74000㎡总建面积：约280000㎡（一期约100000㎡，其中公寓部分E、F共750户，总建面积约44844㎡）规划用途：酒店、办公楼、商业建筑楼层：E栋：14F、F栋：23F，1－2F为商业标准平面：E栋1层24户，F栋1层22户面积区间：E、F栋：60－80㎡地段：温江新城区，大学城旁，海峡两岸科技园CBD，温江住宅开发集中区，园区管委会所在地。地段前景一流，温江最具潜力的区域交通：XX路景观大道与光华大道相连，通达四方，轻轨交通即将启动配套：住宅集中，新兴的科技园、高教区和生活区，配套逐步完善，内部配套自成体系行政办公：园区管委会入驻，行政中心引领未来区域核心，办公更加便捷产品：商业用地性质，小面积公寓（原始定位为SOHO）销售情况：F栋楼于2009年年底拿出部分楼层试水，去化情况并不理想，其余未售项目称概况项目含概况地段拆上，粮目前铺来看轻略显真偏僻僻，但缘瑞依发擦展来驰看，烤未来都的核北心CB阁D、管服委会类所在灶地，隶前景链大好弃。具备凶一定救的配俭套，享但难贪掩区档域内捷配套挨的缺佩乏全办削公性运质的杆产品喘与市捎场需迟求相削悖管委笼会入织驻对煤项目温形成告一定磨的利筐好因兰素，铁带来彩部分裁投资找办公和型需团求60残㎡套一蜘格局圆功能略性略争显不熊足，轿需包腾装成旬套二项目众本体围属性迎分析项目劲概况项目SW县OT分析项目膨发展扩思路成都橡上风循上水坟宜居吧区域成都澡高尚雁住宅率区，沙光华尺大道吉延伸暮段60脊-8启0㎡小面让积，永低总誉价稀缺挨性，姐区域随内无谅在售库小面敬积产极品市场叉态势坛良好帜，市露区投寸资型惰公寓悠和SO钢HO销售惨火爆准现敬房，杆已封着顶海峡测两岸促科技曲园管艇委会曲的入储驻周边雄企业逼众多北，为傻出租蜻（办裂公楼魂、酒荷店、陡公寓巡寿）提袋供了汉广大纪客群大学患城10万师订生，忽学区轧配套厦为项递目提摆供出锤租客骗群，划钱程竿无忧轻轨母、地瓜铁便蛮捷交付通即衫将启夹动位于哗海峡轨两岸期科技株园CB天D核心购区域项目SW文OT分析St懂re疮ng柔th（优广势）周边旗配套恳缺乏居住脑、商栋业氛律围不鱼浓，尼人气烦不旺公共真交通签便利接度不僚够（湿打车主都很嫌困难陡）地段济较偏泻，位丧于城命区发糟展的安边界雾位置港，基纸本属风于温载江最傲远的研项目言（国既色天迟香别众墅除米外）项目巧以创桌业街勤为主飘题，魔内部脚景观失缺乏盏，休肃闲设讯施匮带乏，心而景宜观也扑是当捷地客摘群较藏关注秒的因缓素靠近宁高压鹅线，赚对沿漠街部贞分造坡成视进觉和配心理彼上的承影响前期赠试水翻不理朽想，声口碑恐效应廉不足商业举用地薄性质纳，40年产龄权，萝用水港用电亮成本乐高60夫-8堡0㎡以一侨房为脉主，政功能临性不搬足办公脆楼形榜象导处致客川源不雁足项目痛周边并厂房帐（物勒流公滴司、凭企业赠）较做多，保不利背形象首付50招%，客吹户会嘉被其省它项漏目普融通公额寓分唇流We爽ak仔ne烂ss（劣财势）项目SW柄OT分析地铁捎、轻蹈轨交偷通已疏经开颜始实浊施，黄站台天距项评目地窜仅25哭0米周边贞大学喝城教蠢职工载约10万人图且企覆业众倍多为狼项目目提供炭潜在齿客源市场档稀缺快性小喘面积着产品讯，低戏总价凶低首暑付光华棉大道码延伸泽段，道导入爆大量益有效蔽购房初客群“宜居临温江”城市姻战略通，带舟动区挥域发揪展和邀住房件消费“XX创业财街”公司也和企驾业进船驻，甘带来浊大量欣产业由人群王和与绘之相阁关联迅、有礼合作拢的潜由在客拨群“海峡持两岸博科技蛮园园第区管采委会”入驻获确立棉项目剥温江掠新城毫区CB虫D核心槽地位柄，推君动项慌目知戒名度挎和发眉展国家筑限制普二套遭房购严房，个投资挑性需姿求受缘瑞打压剂，但妈小面圾积、湖低总赤价的周投资廉性产汉品受弦影响而不大XX的产拒业平律台带玻来的胡集聚票效应约、导蛋入众交多终肾端消篇费人枯群（贯租售侮办公颜楼）傲，投洋资性午大大接提高Op烘po昨rt袄un翅it选y（机礼会）项目SW尚OT分析政策狭性的肥打击各，对休投资益性住珠房的惹首付劝、利拒率等商业游性质曾的用竞水用罪电榕树弹岭后承期小母面积米产品息的竞舟争项目皂公摊域较大轨，对嫌自住睛客户超来说另，形鱼成一鹊定威课胁对营呆销团证队的压执行军力要漆求较竿高，兽影响凝团队言的战惕斗力郊不足虫对项底目产圈生较废大威迈胁Th虫re骆at（威露胁）项目SW闹OT分析项目锻本体横属性佳分析项目征概况项目SW六OT分析项目勉发展凝思路发挥岛优势供，规准避劣润势；厉抓住忘机会疫，避源免威愚胁！项目砖发展委思路项目臭发展殖思路WT策略利用轻酒店询产品杰的特兴殊性裙来避脖免落天入跟养普通津公寓术进行躲粗暴法的比傻较通过溉产品湾的精鱼装来妥提升巷项目帽档次叹，弱免化相俘关不泻足改商膛业用评水用枝电为振民用帮，或室非商荣用性炉质用僻水用桐电（潮或者那在物黄业费毒中进牙行补律贴）引入枝物业松管理劈燕理念殖及服概务，答形成分差异碗化，影弱化牙项目创配套持及服自务不谋足的伙影响把样聪板间驳做成本一室醒一厅泼或两灾室一龟厅，僵来强歼调产使品的楚实用碎性对销嘉售团偷队进跨行强挖化培泉训，召提升童团队臂作战头能力叁预项目掩建议1、解执决之与道？项目侍建议项目挂价值共重塑项目督形象屠包装媒体肉通路财制订现场忌执行喇力提掉升营销停推广招策略项目殿思考贪？这么崭好的窃产品铲，为膛什么饰客户痛不肯“买单”？如果比客户咬对产理品的狸认可汁度为20坊0%，那凤么，若销售按不是金问题晃！价格松过高焦？市场川不好贡？购买炎力不问足？媒体搞通路坦？客户债需求锄度较薯低？诉求妨方向糠偏差孝？执行家力不河够？？项目器思考皱？如何往才能属在6个月喝回款50细00万？其实故这两型个问宪题是帝同一闷个问怠题，恨只要荒解决躬了第较一个炼问题受，第巴二个效问题挨就自地然解岂决了兄，现在翻问题观只剩尘下一赤个：如何讽提高盐客户鄙认可基度！市场书在变绕、政便策在叹变即使初是同航样的XX，在疤温江嗽的土奔壤里泄，也稼未必陕是一舌样的XX产品冷可以忠复制奇，而抢市场周不是同样轨的产拾品遭低遇新朽的市芬场与消客户帆，会东面临联新的扇问题让我统们忘府掉已兴知的XX，重蹈新开溪始我们唉的态鸣度项目摇价值肢重塑SO盼HO5星级税精装育公寓VS项目担价值邮体系河偏差焦点问问题宏之一医：项目获价值期重塑SO均HO5星级谈精装佛公寓焦点苏问题甜之一烤：价值惭构成忙：居家疲功能+办公纤功能居家钥办公否概念坝，强垂调办腾公性胶质，喇弱化夸了居守家，浓投资氏性等挂价值时，且农容易挂误导华客户雷，给喷人第吓一感欧觉是决办公踢性质垃的不朴适合描居家置。概念叉：居购家办董公概念它：自预住兼薪投资射型第诸二居堡所价值平构成族：居家限功能+投资绢功能居家团概念阴，高誉档第笋二居赛所，吧强调星舒适对的居烛住环结境及且物业滤的投摸资性君，弱数化客厅户对匆办公甜区不番适居扬住的蹲抗性木，且讨改变史纯SO嫌HO居家古办公受概念汁所导济致的飘客源庄不足盆问题架（即SO杏HO，客具户只登有想搁到投倦资或建创业嫂的时牧候才乎想到类办公倚，使锅客源承面更晌广泛辣）针对稿客群湿：想创盐业的见，想疤拥有或自己严独立斯的、晌个性不的办闲公空四间的有人，洁以青春年为承主针对璃客群悲：中年愁人士谨，有副一定面经济纺基础半的人项目价值重塑项目价值体系重塑（概念升级）建议一：城市CBD概念升级、内涵升级XX的品牌是我们需要维护的重点，我们要做的不是颠覆，而是在现在的基础上，赋予“她”更深刻的内涵，使其形象更加丰满！因此，需要对XX的概念做一个升级，即XX不仅仅只是一个创业的，商务性质的空间，同时她也是一个社区，也有生活的部分。XX创业街=创业空间、创业人社区（现有内涵）XX+高档酒店+精装公寓+商业配套+快速交通+大学城+管委会入驻在CBD见证城市的未来，在CBD享受完美的商务环境，在CBD的精装公寓感受CLD！城市CBDXX项目身价值厦重塑项目夜价值察体系速重塑绿（市踢场再练定位逐）建议备一：温江钻首席5星级练精装辽公寓价值秒体系母构成僵：精装昂修（春星级促酒店柴的装盼修）居住敏性（妻高档嗽第二敏居所堆）投资悉性（侦酒店相式的摔物业消管理掩、大脏学城10万师仰生、远海峡桨两岸挽科技挂园众孙多租病客）身份准识别险性（摸高档门物业辰所带毯来的树身份阔标签食）项目绪价值远重塑建议半一：项目某投资政性价在值支塘撑大学丹城西南铃财经枕大学萍、成骑都中校医药添大学吩、四顺川交芽通职翼业技宵术学绑院、保四川相教育苦学院掉、成沫都农雄业科切技职稀业学它院等闲高校克等，教职尿员工项和学酷生可撑达10万人顾。海峡刚两岸梦科技蚊园19群98年经捕国台读办和确科技袭部批袄准正砖式成单为国题家级赤海峡贴两岸驰科技灵产业遇开发挥园。惑是全仔国四饭家之谋一、垂西部及地区的唯一误的国糊家级素海峡坡两岸扇科技击产业敌开发流园，圆是四助川省暴、成隙都市芒重要亚的现旗代轻韵工业菌基地蜡和台摩商投性资聚有集区热，也师是成界都市裙重点牢建设轻的三寺家国邮家级村开发拿区之芦一。脊园区烧享受元国家梯级高把新技侨术产蜂业开净发区裂的各局项优牺惠政呆策。园区欲大小储企业满入驻旬近60猎0家。温江赔首席5星级鞠精装愉公寓项目记建议项目绩价值话重塑项目嚼形象售包装媒体斑通路吗制订现场牵执行帜力提协升营销宗推广季策略SO帜HO才﹠创业冒街项目径形象怀诉求排单一焦点敏问题虎之二枝：项目耍形象梁重塑项目拒形象倾针对洒市场京需求或，强已化项暂目优梨势以高扒档酒女店物盲业的达形式克包装残，强贼调产肿品的芳高贵“调性”和产客品极翠佳的趁投资冻性建议矿二：办公岗只是印项目篇众多图价值旱中的陈一点回，但府不是箭全部扁，项目搂办公先性质软的形闲象诉粒求过变于单笨一，令导致读现场牧来人后不足项目踪蝶形象吴重新罗包装宅，改SO敌HO为5星级住精装双公寓XX同样积也涵浩盖办顾公性丽质的匀的诉北求，元同时础又增江加了粘自住猴性与略投资滩性，艳客源顽面更推广具体笑措施更换顾售楼诵处包许装户外典道旗筹、高俊炮画冬面更落换样板迎间按暴酒店畅标准竟重新插包装（详阳见企英划展高示部退分）项目土形象帆重塑项目包建议项目绪价值酬重塑项目代形象扎包装媒体散通路鼠制订现场缝执行着力提是升营销浸推广峡策略项目挥户外骨以锦到绣路川道旗只、高捞炮和幻玉南薰楼路精约神堡恨垒为纵主要傅导视阿系统其它茶媒体接通路夺相对特比较啄薄弱媒体提通路泊不畅珠，客拿源不房诚足焦点苗问题猫之三冰：媒体子通路仍制定点面颤结合忆，全端面布兵控媒迎体通瓜路，哗完善握导视烈系统建议密三：媒体言通路泪制定成温等高速妻主要娱通道光华员大道肥至温贞江入腹口处成温调高速满出口慕处老城存区商沉务配巨套区冰户外XX路沿搅线道昏旗或液跨街项目苹地本栽身包面装楼体仰广告至大垄学城翅进行牙产品字宣传科技呀园企坦业宣献传温江5星级才精装爆展示面引导堆系统娘示意肢：点温江翅老城勉区接钞待处市区嘴中介漂公司闲联合森，组梦织看麻房团与民程间看轧房组位织联桐系，慎组织森看房届团与成粮都网肚络主齐流媒尺体联峰系，必组织群网络宝看房姓团项目茧建议项目稿价值族重塑项目交形象尾包装媒体慎通路膀制订现场堤执行更力提逝升营销佩推广悬策略现场“杀气”不够焦点男问题豆四现场仿人员边项目扶介绍各比较硬翔实但缺好少“杀气”，不绘够“狠”对客伏户需笼求和惹客户典引导辩把握交度不素够执行泥力需身要加案强现场米执行慕力提僵升现场包销售汁人员温再培姜训，刮提高印案场拔执行梢力建议肚四房地促产及句金融撞投资励基础碍知识坊培训礼仪蜡培训旗项目务说辞店培训答客诵问培斑训销售烧技巧午培训……现场强执行筒力提犯升项目求建议项目安价值咸重塑项目澡形象闲包装媒体修通路骑制订现场导执行熊力提坏升营销挤推广炮策略项目汉整体蠢把握探力度燥不够贸，推砍案节码奏不辜明焦点犯问题害五成事煤，当查胸有音成竹势！项目风销售唉行为联的统套筹性定和计幅划性祸需要漆加强必须奔有完液整的刊计划馒性。项目愈营销横推广庙策略1、整山体营论销推叠广思怎路建议仿五项目奏营销酒推广刮策略以小倾面积驰、小愉户型问公寓醋为主里诉求以大贱学城刚、科旷技园雾的庞颠大出伸租客却群作哗为项扯目投斥资价豪值的文强有雾力支贝撑寻找纺客源--短期砖引爆幻玉（忌业平推充、忌柜拖沓葬）引爆温江老城区：外接待广告投放成都市区：二手房中介终端网络看房团工地现场：售楼处整改样板房展示引爆2、定锡价策涌略项目红营销简推广昆策略以客脆观的孩市场使平均员价格笛为因弟子，粮加上挠项目碍的装盒修成吩本，肉再对南项目倦按价驾格影善响因玩素进银行综臭合评率分，渠最终扔得出忘项目盾预期托价格凝：定价缠方法肤：市摔场比王较法建议艳五再综信合考众虑用粪地性恩质、稼地段汽差异郊和景刊观差损异，矮下浮10厦%即可尿得出磨项目方的预畜期价牛格为45工00元/㎡市场穷平均挽价42渗00元/㎡蜂(已计望入3%下浮)+项目悟装修忽成本80色0元/㎡（预何期）一期领采用箱低开词高走括策略健，低酒开保垂速度绵，聚宁人气竞，树架口碑训，高悬走创松效益越，以42街00元/㎡入市脊，后候期根道据逐易步走闻高，劣最终良达到45督00元/㎡。附装疲修标遍准建贪议项目基营销天推广片策略建议恐五门：辣入户薯门：枪高级卧入户摄门，绑配高躁级精狗美入渴户门禁锁。窗：候采用蓄高级铲镀膜哗玻璃训铝合低金窗租。天花雾：高秋级乳丸胶漆心，配引精美岔石膏册角线陡；地面雁：“大自驰然”或“世友”豪华尽复合澡实木疏地板墙身碍：高盗级乳胡胶漆卫生飘间：茄地面键：“马可嫁波罗”或“冠珠”高级寄防滑培砖机墙索身：勺马可涉波罗”或“冠珠”高级时墙面敌砖洁具萍：选碍用“克勒”或“美标”名牌迷洁具望；香龙头惊：选礼用“MO殃EN”（摩术恩）蚕名牌找水龙标头配套忆设施燃：电结话（梢宽带怪网）庄：预渔留电董话（岁宽带曾网）话线接捡口（绑由用态户自蜓行申觉请开歪通）电视继：预另留有资线电域视接另收接著口；征（由稍用户助自行社申请卡开通剥）供电从：每欧户设之代理送电表宝，电樱线暗眠装，诸配优伶质名胶牌电小箱，悲名牌童高级拜开关斯、插斧座面荡板；给排若水：加每户慕设独苏立水衣表，灾水管拣暗装区；煤气轰：每自户设遮独立革煤气春表，示管道网煤气碍入户箩；（鱼由用鼓户自飞行申享请开还通安防耽：每质户安兔装可鬼视对晚讲。侄家居励安防设标准捡配置放为客即厅设烘红外息线探躬头一兵个，饭入户倒门设四门磁律一个庄，主洽卧设气紧急垃按钮一室个；灯饰某：客旅厅、粮餐厅肾、主姜人房咐配豪违华灯中具，限其余披空间买配精造美灯引具；卫生储间配佳送五关金件漠：配“帝朗”厕纸责架、伟双杆歪毛巾歪架。3、目感标客技户锁鞋定项目澡营销拌推广膏策略温江缸本地模经商抬人员葬（40－50岁）温江帮本地旦未婚拿过渡是型青刮年（20－30岁）政府拳及管阿委会瞧公务刺人员科技并园企队业中锋高层丸管理萌人员大学敲城教紧职工少量伪的学逝生购糖房者灿（或因学生曲家长瞒）其他腾投资该型需鞠求人较员（吩本地们、市驶区、抄周边逮县市缎）通过樱周边兼项目翅的市撒场调能研，仗可大概致模仿拟出昼项目野的目业标客叮群：建议悼五4、营捕销方怪式选拍择项目陷营销敞推广欧策略渠道南营销点对喊点，习直接禾找到斜对的进人，叛大学村城、寇科技晕园企肾业做耀点对帮点宣傍传，磁跟企稿业和里学校占相关赏人员辣联系盈组织迫产品型说明舌会和桶团购饥。关系披营销对XX入驻畅企业器和XX合作较伙伴浓进行精搜索脖，发津掘潜堆在客泉户地盘历营销布控忙温江嚷区域创，对矿媒体势通路勇进行纪封锁味，全说面拦导截区非域内旷客户体验剪营销利用继豪华丙样板功间和5星级秤精装项修以铃及全著程一寄对一摊的置舒业顾祸问服泽务来柏打动破客户平台香营销利用梯市区潜售楼者处的发外接腰待平遵台和居其他瓣民间买看房茅组织屯合作校，构拴建看握房平处台，搅带客副户到盯现场泛看房建议形五5、销换售排估期项目炸营销沸推广症策略建议证五项目埋启动蓄水认筹开盘彻（引毯爆）20之10－0420染