西藏林芝嘉园小区项目可研(可研发)

1、PAGE 45西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司林芝嘉园建设项目可行性研究报告建设单位位：西藏藏中安房房地产开开发有限限公司林林芝分公公司建设地址址：林芝芝新区林林芝县中中学西侧侧目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc392440954 第一章总总论 PAGEREF _Toc392440954 h 1 HYPERLINK l _Toc392440955 1.1 项目名名称 PAGEREF _Toc392440955 h 1 HYPERLINK l _Toc392440956 1.2 项目业业主 PAGEREF _Toc392440956 h 1 HYPERL

2、INK l _Toc392440957 1.3项项目概况况 PAGEREF _Toc392440957 h 1 HYPERLINK l _Toc392440958 1.5 报告编编制的依依据和范范围 PAGEREF _Toc392440958 h 3 HYPERLINK l _Toc392440959 1.6 主要经经济技术术指标 PAGEREF _Toc392440959 h 44 HYPERLINK l _Toc392440960 1.7 结论与与建议 PAGEREF _Toc392440960 h 55 HYPERLINK l _Toc392440961 第二章项项目建设设的背景景、必要

3、要性、可可行性分分析 PAGEREF _Toc392440961 h 6 HYPERLINK l _Toc392440962 2.1 项目建建设背景景 PAGEREF _Toc392440962 h 6 HYPERLINK l _Toc392440963 2.2项项目建设设的必要要性 PAGEREF _Toc392440963 h 6 HYPERLINK l _Toc392440964 2.3 项目建建设的可可行性 PAGEREF _Toc392440964 h 88 HYPERLINK l _Toc392440965 第三章项项目选址址及建设设条件 PAGEREF _Toc392440965

4、 h 99 HYPERLINK l _Toc392440966 3.1 项目选选址分析析 PAGEREF _Toc392440966 h 9 HYPERLINK l _Toc392440967 3.2 建设条条件 PAGEREF _Toc392440967 h 100 HYPERLINK l _Toc392440968 第四章市市场分析析及预测测 PAGEREF _Toc392440968 h 13 HYPERLINK l _Toc392440969 4.1我我国房地地产现状状 PAGEREF _Toc392440969 h 13 HYPERLINK l _Toc392440970 4.2 拉

5、萨房房地产现现状 PAGEREF _Toc392440970 h 144 HYPERLINK l _Toc392440971 4.3 营销策策略 PAGEREF _Toc392440971 h 144 HYPERLINK l _Toc392440972 第五章项项目风险险分析及及对策 PAGEREF _Toc392440972 h 115 HYPERLINK l _Toc392440973 5.1 政策风风险 PAGEREF _Toc392440973 h 155 HYPERLINK l _Toc392440974 5.2 市场风风险 PAGEREF _Toc392440974 h 166 H

6、YPERLINK l _Toc392440975 5.3 客户群群风险 PAGEREF _Toc392440975 h 116 HYPERLINK l _Toc392440976 5.4 项目前前期风险险及风险险防范 PAGEREF _Toc392440976 h 117 HYPERLINK l _Toc392440977 第六章项项目建设设的主要要内容和和目标 PAGEREF _Toc392440977 h 119 HYPERLINK l _Toc392440978 6.1 项目建建设的主主要内容容 PAGEREF _Toc392440978 h 19 HYPERLINK l _Toc392

7、440979 6.2 项目建建设的主主要目标标 PAGEREF _Toc392440979 h 20 HYPERLINK l _Toc392440980 第七章建建设工程程基础设设施设计计方案 PAGEREF _Toc392440980 h 220 HYPERLINK l _Toc392440981 7.1 总体设设计方案案 PAGEREF _Toc392440981 h 20 HYPERLINK l _Toc392440982 7.2 结构设设计说明明 PAGEREF _Toc392440982 h 22 HYPERLINK l _Toc392440983 7.3 建筑中中使用的的新材料料新

8、技术术 PAGEREF _Toc392440983 h 25 HYPERLINK l _Toc392440984 7.4 降低工工程造价价的措施施 PAGEREF _Toc392440984 h 25 HYPERLINK l _Toc392440985 第八章建建设工程程公共配配套设施施技术方方案 PAGEREF _Toc392440985 h 266 HYPERLINK l _Toc392440986 8.1 给排水水设计 PAGEREF _Toc392440986 h 226 HYPERLINK l _Toc392440987 8.2 电气设设计 PAGEREF _Toc392440987

9、 h 299 HYPERLINK l _Toc392440988 8.3 暖通方方案设计计 PAGEREF _Toc392440988 h 33 HYPERLINK l _Toc392440989 8.4 无障碍碍方案设设计 PAGEREF _Toc392440989 h 355 HYPERLINK l _Toc392440990 第九章环环境保护护 PAGEREF _Toc392440990 h 35 HYPERLINK l _Toc392440991 9.1 建设地地区环境境现状 PAGEREF _Toc392440991 h 335 HYPERLINK l _Toc392440992 9

10、.2 环境保保护采用用的依据据 PAGEREF _Toc392440992 h 36 HYPERLINK l _Toc392440993 9.3 环保设设计及治治理措施施 PAGEREF _Toc392440993 h 36 HYPERLINK l _Toc392440994 第十章项项目节能能 PAGEREF _Toc392440994 h 39 HYPERLINK l _Toc392440995 10.11 节能能原则 PAGEREF _Toc392440995 h 339 HYPERLINK l _Toc392440996 10.22 节能能依据 PAGEREF _Toc39244099

11、6 h 339 HYPERLINK l _Toc392440997 10.33 项目目所在地地能源供供应状况况分析 PAGEREF _Toc392440997 h 339 HYPERLINK l _Toc392440998 10.44 能耗耗分析 PAGEREF _Toc392440998 h 440 HYPERLINK l _Toc392440999 10.55 节能能措施 PAGEREF _Toc392440999 h 442 HYPERLINK l _Toc392441000 10.66 节能能效果分分析 PAGEREF _Toc392441000 h 444 HYPERLINK l _

12、Toc392441001 第十一章章组织机机构和人人力资源源配置 PAGEREF _Toc392441001 h 444 HYPERLINK l _Toc392441002 11.11 项目目组织 PAGEREF _Toc392441002 h 444 HYPERLINK l _Toc392441003 11.22 组织织机构 PAGEREF _Toc392441003 h 445 HYPERLINK l _Toc392441004 11.33 部门门及岗位位职责 PAGEREF _Toc392441004 h 445 HYPERLINK l _Toc392441005 11.44 人力力资源

13、及及培训 PAGEREF _Toc392441005 h 446 HYPERLINK l _Toc392441006 第十二章章劳动安安全卫生生与消防防措施 PAGEREF _Toc392441006 h 448 HYPERLINK l _Toc392441007 12.11 劳动动安全 PAGEREF _Toc392441007 h 448 HYPERLINK l _Toc392441008 12.22卫生要要求 PAGEREF _Toc392441008 h 499 HYPERLINK l _Toc392441009 12.33危害因因素分析析及控制制措施 PAGEREF _Toc3924

14、41009 h 550 HYPERLINK l _Toc392441010 12.44 项目目消防措措施 PAGEREF _Toc392441010 h 511 HYPERLINK l _Toc392441011 第十三章章项目实实施的进进度 PAGEREF _Toc392441011 h 555 HYPERLINK l _Toc392441012 13.11 项目目建设的的周期 PAGEREF _Toc392441012 h 555 HYPERLINK l _Toc392441013 13.22 项目目实施的的进度安安排 PAGEREF _Toc392441013 h 555 HYPERLI

15、NK l _Toc392441014 13.33 项目目实施的的建议 PAGEREF _Toc392441014 h 556 HYPERLINK l _Toc392441015 第十四章章招投标标方案 PAGEREF _Toc392441015 h 557 HYPERLINK l _Toc392441016 14.11招投标标组织 PAGEREF _Toc392441016 h 557 HYPERLINK l _Toc392441017 14.22招标程程序 PAGEREF _Toc392441017 h 577 HYPERLINK l _Toc392441018 14.33评标程程序 PAG

16、EREF _Toc392441018 h 577 HYPERLINK l _Toc392441019 第十五章章项目投投资估算算及资金金筹措 PAGEREF _Toc392441019 h 558 HYPERLINK l _Toc392441020 15.11 投资资估算依依据 PAGEREF _Toc392441020 h 588 HYPERLINK l _Toc392441021 15.22 投资资估算 PAGEREF _Toc392441021 h 559 HYPERLINK l _Toc392441022 15.33 资金金筹措 PAGEREF _Toc392441022 h 661

17、HYPERLINK l _Toc392441023 第十六章章财务评评价 PAGEREF _Toc392441023 h 622 HYPERLINK l _Toc392441024 16.11 财务务评价依依据 PAGEREF _Toc392441024 h 622 HYPERLINK l _Toc392441025 16.22 财务务效益分分析 PAGEREF _Toc392441025 h 622 HYPERLINK l _Toc392441026 16.33 财务务评价结结论 PAGEREF _Toc392441026 h 655 HYPERLINK l _Toc392441027 第十

18、七章章经济效效益、社社会效益益和生态态效益分分析 PAGEREF _Toc392441027 h 666 HYPERLINK l _Toc392441028 17.11 经济济效益分分析 PAGEREF _Toc392441028 h 666 HYPERLINK l _Toc392441029 17.22 社会会效益分分析 PAGEREF _Toc392441029 h 677 HYPERLINK l _Toc392441030 17.33 生态态效益分分析 PAGEREF _Toc392441030 h 688 HYPERLINK l _Toc392441031 第十八章章项目结结论 PAG

19、EREF _Toc392441031 h 688 HYPERLINK l _Toc392441032 18.11 结论论 PAGEREF _Toc392441032 h 68 HYPERLINK l _Toc392441033 18.22 建议议 PAGEREF _Toc392441033 h 69西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏.林芝嘉园建设项目第一章 总总 论1.1 项目名名称林芝嘉园园建设项项目1.2 项目业业主西藏中安安房地产产开发有有限公司司林芝分分公司1.3项项目概况况1.3.1 项项目建设设地点林芝县八八一镇格格桑北路路东侧，林芝县县中学西西侧。 1.33.2 项目建建设

20、内容容 本项目目拟建为为具备居居住休闲闲、商业业等多种种功能的的居住社社区。规规划用地地面积1112866.888m2，规划划总建筑筑面积4420444m2，其中居居住建筑筑面积3354002平方方米，商商业建筑筑面积112800平方米米。 项项目建设设内容包包括：商商业楼1栋、住宅楼楼5栋、机动车车停车位位2800个。1.3.3 项项目建设设期限项目建设设期188个月，建设期期自20014年年9月-220166年2月。1.3.4 项项目投资资规模项目工程程总投资资1.55亿元。1.3.5 项项目资金金筹措 本项目目工程建建设资金金为开发发公司自自有资金金。 根据项项目实施施情况和和业主的的资

21、金安安排，本本项目开开发企业业投入自自有资金金1.55亿元。1.4 项目单单位基本本情况西藏中安安房地产产开发有有限公司司林芝分分公司系系在林芝本地地成立的的公司。西藏中中安房地地产开发发有限公公司林芝芝分公司司是集房房产开发发、城市市建设、工程施施工于一一体的综综合性开开发企业业。 公司以以“打造典典范人居居，倡导导品质生生活。”为公司司发展理理念。在在林芝嘉嘉园的开开发项目目将从布布局新颖颖的规划划、创新新增值的的产品、完善齐齐全的配配套、大大气时尚尚的集中中景观等等多方面面打造林林芝高端端国际化化社区。 公司总总经理具具有多年年房地产产企业管管理经验验，工商商管理硕硕士学位位。在公公司管

22、理理层的英英明领导导下，公公司全体体员工团团结向上上，拼搏搏进取，爱岗敬敬业，推推动了企企业稳健健快速发发展。 我们以以“诚信、务实、高效、创新”为公司司宗旨，立志服服务社会会，回报报社会。面对房房产市场场竞争异异常激烈烈的严峻峻形势，困难与与机遇并并存，我我们将继继续发扬扬成绩，满怀希希望迎接接新一轮轮的挑战战！1.5 报告编编制的依依据和范范围1.5.1编制制依据1、中中华人民民共和国国土地管管理法（19998年年8月225日修修正）2、国家家发改委委、财政政部项项目可行行性研究究报告编编制要点点3、国国家投资资土地开开发整理理项目管管理暂行行办法4、全全国房地地产行业业“十二五五”（20

23、011-20115年）发展规规划5、西西藏自治治区国民民经济和和社会发发展“十二五五”发展规规划6、投投资项目目可行性性研究指指南（试用版版）7、林芝芝地区发发展总体体规划8、城城市房地地产开发发经营管管理条例例9、房房地产项项目经济济评价方方法10、建建设单位位提供的的其它相相关资料料。1.5.2 编编制范围围本报告根根据国家家对可行行性研究究阶段工工作范围围和深度度的规定定，对项项目建设设的背景景、必要要性、可可行性和和条件进进行了论论述，对对项目区区概况、项目规规划方案案及建设设内容、项目建建设组织织管理、项目招招标方案案、投资资估算、效益、财务和和风险等等方面进进行综合合性研究究、分析

24、析和评价价，为项项目建设设提供可可靠的依依据。坚持客观观、公正正、科学学、可靠靠的准绳绳和兢兢兢业业的的工作态态度，力力图做到到数据精精确、内内容完好好、重点点突出、结论科科学。在在调查研研讨的根根底上，严厉按按照客观观理论进进行评价价分析，以保证证咨询报报告的客客观性、公正性性和科学学性。1.5.3 编编制原则则1、积极极贯彻执执行国家家基本建建设的方方针政策策， 严严格执行行国家和和地方颁颁布的标标准、规规范、规规定，使使设计做做到切合合实际，技术先先进，经经济合理理，安全全适用；2、重视视优化设设计方案案工作，通过设设计方案案的论证证来提高高设计水水平和降降低工程程投资额额；3、“三三废

25、”治治理措施施与主体体工程同同时设计计、同时时施工、同时投投产。排排出物符符合国家家及地方方的“三三废”排排放标准准。1.6 主要经经济技术术指标主要技术术经济指指标表序号项目单位指标备注一技术指标标1总用地面面积平方米112886.8882总建筑面面积平方米4204443总户数户5344容积率%3.2555绿化率%406建筑密度度%22.88二经济和财财务指标标1总投资万元2销售收入入万元3销售税金金及附加加万元4总成本费费用万元5利润总额额万元6所得税万元7税后利润润万元8投资利润润率%9投资利税税率%1.7 结论与与建议项目建设设符合国国家产业业政策，建成后后将大大大提高居居民的住住房条

26、件件，降低低城镇住住房压力力，缓解解城市人人口交通通压力，扩大城城市基础础设施覆覆盖范围围，实现现城市土土地资源源的优化化配置，具有可可观的经经济效益益和社会会效益，其建设设是非常常必要的的。建议加快快项目的的落实进进度，希希望政府府加大对对本项目目的支持持。第二章 项目目建设的的背景、必要性性、可行行性分析析2.1 项目建建设背景景林芝作为为西藏自自治区的的小江南南， HYPERLINK /doc/5334285.html 喜马拉拉雅山脉脉和 HYPERLINK /doc/6168089.html 念青唐唐古拉山山脉似两两条巨龙龙横空出出世，由由西向东东平行伸伸展，在在东部与与横断山山脉对接

27、接，形成成群山环环绕之势势，位于于中国 HYPERLINK /doc/2599023.html 西西藏自治治区东南南部的林林芝地区区就静卧卧在这三三大山脉脉的怀抱抱之中。有人称称它是西西藏的瑞瑞士，也也被称为为西藏的的江南。林芝的森森林原始始景观保保存完好好，高原原挺拔的的西藏古古柏、喜喜玛拉雅雅冷杉、植物活活化石“树蕨”以及百百余种杜杜鹃等等等应有尽尽有，素素有“天然的的自然博博物馆”、“自然的的绿色基基因库”之称。其中布布裙湖一一带还是是传说中中野人经经常出没没的地方方。林芝以世世界上最最深的大大峡谷著著称于世世，并有有世界上上落差最最大的垂垂直地貌貌分布，异常丰丰富的植植被及野野生动物物

28、资源，山高水水长，人人力难及及，原始始自然风风貌保存存完好，是世界界仅存的的绝少为为人类所所涉足的的净土之之一。20133年，林林芝参与与由中国国国际广广播电台台 HYPERLINK /doc/5384938.html 国际在在线推出出的 HYPERLINK /doc/5385078.html 20013中中国城市市榜评选选活动，将角逐逐“最中国国生态名名城”名号。林芝地形形起伏大大，海拔拔高差大大。全地地区平均均海拔331000米，东东西长6646.7公里里，南北北宽3553.22公里，总面积积11.7万平平方公里里。喜玛玛拉雅山山脉和念念青唐古古拉山脉脉似两条条巨龙横横空出世世，由西西向东

29、平平行伸展展，东部部与横断断山脉对对接。三三大山脉脉雄居于于林芝地地区的西西、北、东、三三方，地地形呈北北高南低低的走势势，东南南低处正正好面向向印度洋洋、太平平洋形成成一个大大峡谷。雅鲁藏布布江款款款流淌的的河水在在这里留留下巨大大的拐弯弯，越过过崇山峻峻岭的喜喜马拉雅雅山支脉脉。从此此变成了了宽阔平平缓的布布拉马普普特拉何何，这条条西藏人人心中的的母亲河河在很长长的一段段是流向向西方，缠绕于于雄壮的的喜马拉拉雅山脉脉，可谓谓绵长，可惜再再也寻不不到归途途。这里海拔拔平均330000米左右右，而最最低处却却只有9900米米，就高高度来讲讲要低于于西藏其其他地区区。是世世界陆地地垂直地地貌落差

30、差最大的的地带，充满绿绿色，是是一片生生机勃勃勃的世界界。众多多稀有植植物和被被完好保保存的原原始森林林，使这这里成了了“天然的的自然博博物馆”。绿色的林林芝离不不开大山山的怀抱抱，喜马马拉雅山山脉和念念青唐古古拉山脉脉似两条条巨龙由由西向东东地平行行伸展，“南迦巴巴瓦”则正是是龙脊上上的白色色雪峰，它海拔拔77882米，是南段段喜马拉拉雅的最最高雪峰峰，与横横断山脉脉对接，形成了了群山环环绕的独独特地形形。三座绵延延雪山汇汇聚一处处，护佑佑着这里里的人民民。笼罩罩着原始始又神秘秘的门巴巴和珞巴巴。演义出众众多古老老的神话话、传说说、图腾腾以及崇崇拜。那那些久远远的原始始图腾、原始苯苯教和盛盛

31、行于今今的藏传传佛教隐隐隐呼应应，恰似似一朵“隐秘的的莲花”。2.2项项目建设设的必要要性2.2.1项目建建设加强强了城市市基础设设施建设设，推动动了城市市化进程程的加速速项目建设设是改善善林芝人民民居住条条件、实实现两个个富裕的的需要。近年来，随着城城市建设设步伐的的不断加加快，林林芝房地地产业呈呈现加速速发展的的好势头头。经过过20009年的的房地产产市场修修整，220100年房地地产已经经出现了了回暖趋趋势，现现在林芝芝房地产产市场呈呈现一片片万物复复苏的景景象，大大量消费费者把目目光投向向房地产产消费，项目建建设定位位为高档档、高端端、高品品质、高高品味的的楼盘，将直接接面对林林芝地区

32、区中高段段消费群群体，该该群体的的房产消消费目标标已经不不再是仅仅仅满足足于单纯纯的住宅宅要求了了，而是是把目光光转向了了对生活活的享受受了，在在这样的的消费背背景之下下，建设设单位适适时的推推出林芝芝嘉园这这样高端端楼盘以以满足消消费者的的消费要要求，提提高置业业兴趣，从而获获得更高高的回报报。在房地产产业成为为了全市市经济社社会发展展的重要要支柱产产业之一一，它的的发展壮壮大，有有效地拉拉动了建建筑建材材、装饰饰装修，家电、家具、金融等等相关行行业的发发展，改改善了市市民的居居住生活活条件。“林芝嘉嘉园”项目建建设总投投资1.5亿元元，总建建筑面积积600000左右，为为实现“富裕林芝芝财

33、政和和富裕林林芝人民民”两个富富裕的目目标，改改善市民民的居住住生活条条件，促促进林芝芝经济社社会的协协调快速速发展将将作出积积极的贡贡献。2.3.2项目目建设是是林芝地地区发展展规划战战略的需需要。近年来，由于城城市人口口规模的的不断增增长，城城市建设设用地明明显不足足，林芝芝地区委委、政府府根据城城市建设设形势的的发展，作出了了城市建建设“东延西西扩”为主题题，由老老城改造造向南城区拓拓展的战战略转移移，以东东进为重重点的战战略决策策。林芝芝作为在在西藏的的中国生生态名称称，该项项目建设设选址在在林芝新新区，属属城市发发展规划划中的居居住休闲闲片区，规划总总用地面面积177亩。项项目建设设

34、单位坚坚持以人人为本，以地域域环境为为条件，以科学学技术为为先导，应对所所在城市市的建设设起到积积极的推推动作用用，提高高城市建建设水平平，提高高城市居居住质量量，改善善市民生生活环境境为建设设宗旨。充分配配合林芝芝地区发发展规划划战略的的需求。3.1.3.22项目建建设成功功后具有有良好的的经济效效益和社社会效益益。该项目建建设工程程规划总总用地面面积177亩，总总建筑面面积4220444平方米米左右，建设成成为绿化化景观、居住生生活、休休闲等综综合功能能为一体体的功能能复合型型、绿色色生态型型、开放放型城市市小区。本项目建建设成功功后，可可安排部部分物业业管理人人员保洁洁人员。增加了了就业

35、岗岗位，缓缓解了社社会就业业难的压压力，促促进了社社会安定定和经济济的持续续发展。2.2.2 项目目建设改改善了居居民的居居住条件件，带动动了居民民消费结结构的升升级随着林芝芝地区经经济的快快速发展展，城镇镇居民人人均可支支配收入入也得到到了相应应的提高高，人们们对改善善居住条条件的要要求也日日益强烈烈，加之之城市化化进程加加快，促促使周边边乡镇人人口和外外来人口口大量融融如林芝芝地区，对林芝芝地区的的居住、教育、卫生等等各项关关系民生生问题的的设施提提出了更更高的要要求。项目目建设符符合国家家产业政政策和地地方区域域性经济济规划，适合当当地经济济发展要要求，对对实现林林芝地区区城市建建设规划

36、划、提高高和改善善人们居居住水平平和居住住环境，满足人人民日益益增长的的消费需需求，促促进当地地经济发发展具有有重要作作用。2.2.3项目建建设带动动“房地产产族”产业群群呈现高高增长的的发展，实现关关联产业业群的联联动增长长，从而而促进当当地经济济发展房地产市市场的持持续旺盛盛，不仅仅形成对对钢材、建筑材材料等产产品生产产的强劲劲拉动，也带动动了建筑筑装饰产产品以及及家电、家具等等相关产产品的需需求，突突破了单单个行业业局部增增长的局局限。对对以住宅宅为主导导产品群群的房地地产业链链下游和和上游的的50多多个物质质生产部部门产生生感应或或影响，目前，包含钢钢材、建建材、建建筑装饰饰等产业业的

37、“房地产产族”产业呈呈现旺盛盛的发展展势头，并将成成为今后后拉动我我地区经济济增长的的重要的的高增长长群。2.3 项目建建设的可可行性 2.33.1国国家政策策的可行行性 党中中央、国国务院第第五次西西藏工作作会议的的召开，西藏“ 十二二五”规划出出台后，林芝将在在在国家家及地方方的大力力扶持下下积极发发展，各各项扶持持政策相相继到位位，这也也促使了了柳梧新新区的更更好发展展，同时时该项目目也会作作为柳梧梧新区的的重要建建设项目目，得到到各级政政府的相相关政策策支持，使得项项目顺利利进行。2.3.2 项项目建设设地理位位置的优优势，是是可行的的 项目选选址在林林芝新区区，山清水水秀的林林芝藏语

38、语意为“太阳宝宝座”，它的的东面及及东北部部与云南南省、 HYPERLINK /view/642696.htm 昌昌都地区区相连，北面是是 HYPERLINK /view/51803.htm 那曲，西部和和西南部部分别与与 HYPERLINK /view/1153.htm 拉萨市、 HYPERLINK /view/158692.htm 山南地地区相邻邻，南部部又与 HYPERLINK /view/2174.htm 印印度、 HYPERLINK /view/7227.htm 缅甸两国国接壤，边境线线长达110066.5公公里。2.3.3 项项目建设设适应城城市建设设发展的的需要，是可行行的近年来

39、，由于城城市人口口规模的的不断增增长，城城市建设设用地明明显不足足，林芝芝地区委委、政府府根据城城市建设设形势的的发展，作出了了城市建建设“东延西西扩”为主题题，由老老城改造造向南城城区拓展展的战略略转移，以东进进为重点点的战略略决策。林芝作作为在西西藏的中中国生态态名称，该项目目建设选选址在林林芝新区区，属城城市发展展规划中中的居住住休闲片片区，规规划总用用地面积积17亩亩。项目目建设单单位坚持持以人为为本，以以地域环环境为条条件，以以科学技技术为先先导，应应对所在在城市的的建设起起到积极极的推动动作用，提高城城市建设设水平，提高城城市居住住质量，改善市市民生活活环境为为建设宗宗旨。充充分配

40、合合林芝地地区发展展规划战战略的需需求。随随着林芝芝经济的的发展，促使周周边乡镇镇人口和和外来人人口大量量融入市市区，导导致林芝芝房地产产需求量量逐渐增增大，项项目建设设是建立立在市场场需求的的基础上上建立的的，具有有可行性性。2.3.4 项项目定位位和价格格定位满满足大部部分消费费者的需需求，具具有可行行性本项目所所处地块块已较为为成熟，因此有有一定的的区域优优势，项项目定位位为中高高档消费费人群，目标客客户消费费趋势将将呈现以以下态势势： 1、小小区环境境设计主主要针对对业主改改善住宅宅环境的的诉求，同时也也满足多多次置业业者对高高档小区区的环境境要求。通过对对小区环环境和园园林文化化的宣

41、传传，将理理念深入入客户心心理，从从而创造造价格走走高的支支持点。 2、价价格的制制定始终终建立在在产品自自身素质质上，以以高品质质的中档档小区定定位，特特别是针针对中高高收入层层次客户户群设计计，价格格不仅参参考目标标客户的的心里价价位，更更重要的的是挖掘掘本案的的买点，从而加加大客户户的购买买力，即即使价格格略高于于目标客客户心理理价位但但必须有有足够多多的优势势做为支支撑点。既要符符合消费费主题的的心理价价格，也也可在一一定程度度上引领领区域市市场，带带动目标标客户消消费。 因此，项目建建设在目目标定位位和价格格定位方方面具有有可行性性。第三章 项目选选址及建建设条件件3.1 项目选选址

42、分析析本项目建建设地位位于林芝芝新区格格桑北路路东侧，林芝县县中学西西侧，项项目区正正在发展展规划中中，投资资前景看看好。项目区选选址原则则：1、符合合国家、地区和和城乡规规划的要要求。2、满足足项目对对原材料料、能源源、水和和人力的的供应及及营销的的要求。3、节约约和效益益的原则则，尽力力做到降降低建设设投资。4、项目目建设地地点应具具有较好好的交通通、通讯讯等条件件，以便便于原材材料和产产品的运运输，随随时交流流市场信信息。5、安全全的原则则，满足足防洪、防震、防地质质灾害的的要求。6、节约约项目用用地原则则。7、满足足环境保保护的要要求，以以人为本本，减少少对生态态和环境境的影响响。3.

43、2 建设条条件3.2.1 气气候条件件林芝地区区地处藏藏东南 HYPERLINK /view/2164.htm 雅雅鲁藏布布江下游游，平均均海拔330000米左右右， HYPERLINK /view/36833.htm 海拔拔最低的的地方仅仅仅9000米， HYPERLINK /view/19879.htm 气候湿润润，景色色宜人。其主要要城镇和和景区有有 HYPERLINK /view/208549.htm 错高湖湖景区、 HYPERLINK /view/158984.htm 八一镇镇、 HYPERLINK /view/2164.htm 雅鲁藏藏布江大大峡谷景景区.3.2.2 规规划面积积林

44、芝嘉园园位于林芝芝新区，东临林芝芝县中学学，格桑北北路以东东，处于于黄金地地段，该该块地四四周发展展成熟配配套设施施比较齐齐全，规规划用地地面积1112886.888。规划总总建筑面面积4220444。3.2.3 发发展前景景展望发发展优越的地地理环境境优势，使林芝芝新区成成为林芝芝地区发发展的主主要空间间载体。在林芝芝新区的的整体规规划建设设中，始始终贯穿穿着“以以人为本本”的理理念，在在基础设设施建设设方面，不仅考考虑到交交通、给给排水、电力、通信等等工程，而且还还考虑到到污水工工程、雨雨水工程程、防洪洪工程和和燃气工工程、供供热工程程、照明明灯饰；在整体体建设方方面，不不仅充分分考虑藏藏

45、民族的的传统生生活习惯惯、气候候特点以以及对居居住形态态方面的的特殊要要求，还还继承和和创新并并重，创创造具有有浓郁地地方特色色的现代代化新城城区，特特别是“新型住住宅区”功能，展示了了城市的的新风貌貌，满足藏藏族人民民“过林林卡”等等生活休休闲习惯惯和要求求，将自自然环境境与人文文环境相相互渗透透，创造造人与自自然和谐谐共生、互动的的优美环环境。交通枢枢纽林芝作为为西藏的经经济、政政治文化化中心之之一，交交通四通通八达，已是西西藏地区区的物流流中心之之一。以人为为本小区建成成后，将将成为西西藏基本本实现现现代化的的示范区区和生态态环境优优良、洋洋溢着浓浓郁地方方特色的的城市风风貌展示示区。林

46、林芝新区区的开发发建设将将对拓展展西藏和和林芝地地区经济济发展的的腹地及及城市建建设产生生深远的的影响。第四章 市场分分析及预预测4.1我我国房地地产现状状林芝的整整体旅游游开发开开放成果果斐然，但相对对于她的的商业经经贸功能能，其配配套服务务仍然显显得相对对滞后。随着林林芝旅游游旺季的的到来，国内外外大量旅旅游人群群的涌现现，使得得现有商商业配套套如雨后后春笋出出现，但但始终不不具备具具有权威威效果的的大型商商住用房房。如何何合理有有序地配配置完整整、成熟熟的商业业配套并并使其有有机互动动组合，形成不不同档次次、错位位经营，已经被被提上了了林芝进一一步发展展的议事事日程。 众众所周知知，地块

47、块的增值值则将延延续至整整个区域域的房地地产市场场，则使使得区域域内的商商住房价值的的飙升。目前，大量的的旅游投投资建设设使得林林芝旅游游与商住住的联系系愈加紧紧密，尤尤其是林林芝旅游游生态环环境，毫毫无置疑疑将使林林芝区域域的商住住用房提提升价值值。林芝芝为 HYPERLINK /view/9431.htm 西藏藏自治区区一个地地区，位位于西藏藏自治区区东南部部，地区区政府驻驻 HYPERLINK /view/158560.htm 林芝县县 HYPERLINK /view/158984.htm 八一镇镇。林芝芝地区地地处 HYPERLINK /view/2164.htm 雅鲁鲁藏布江江中下游

48、游。其西西部和西西南部分分别与 HYPERLINK /view/1153.htm 拉拉萨、 HYPERLINK /view/51435.htm 山南两地地市相连连，东部部和北部部分别与与 HYPERLINK /view/51701.htm 昌都地区区、 HYPERLINK /view/51803.htm 那曲曲地区相相连，南南部与 HYPERLINK /view/2174.htm 印印度、 HYPERLINK /view/7227.htm 缅甸两国国接壤。林芝 HYPERLINK /view/2945495.htm 平平均海拔拔31000米，总面积积11661755Km，总人人口144万人。被

49、称为为西藏的的 HYPERLINK /view/9229.htm 江南，以以世界上上最深的的峡谷 HYPERLINK /view/17385.htm 雅鲁鲁藏布江江大峡谷谷著称于于世。 20114年的房房地产市市场，在在价格上上要确保保稳定，力争理理性回归归，保证证价位较较低，城城市的房房价增幅幅不能超超过经济济增长率率，价位位较高城城市的房房价下降降；在销销售上要要力争稳稳步增长长，尤其其保障房房和普通通商品房房销售比比例要上上升；在在投资上上要总体体适度，保障房房和普通通商品房房投资要要稳步快快速增加加。4.2 林芝地地区房地地产现状状林芝的整整体旅游游开发开开放成果果斐然，但相对对于她的

50、的商业经经贸功能能，其配配套服务务仍然显显得相对对滞后。随着林林芝旅游游旺季的的到来，国内外外大量旅旅游人群群的涌现现，使得得现有商商业配套套如雨后后春笋出出现，但但始终不不具备具具有权威威效果的的大型商商住用房房。如何何合理有有序地配配置完整整、成熟熟的商业业配套并并使其有有机互动动组合，形成不不同档次次、错位位经营，已经被被提上了了林芝进一一步发展展的议事事日程。众所周周知，地地块的增增值则将将延续至至整个区区域的房房地产市市场，则则使得区区域内的的商住房房价值的的飙升。 目前前，大量量的旅游游投资建建设使得得林芝旅游游与商住住的联系系愈加紧紧密，尤尤其是林林芝旅游游生态环环境，毫毫无置疑

51、疑将使林林芝区域域的商住住用房提提升价值值。4.3 营销策策略1、以“无理由由退房”概念推推向市场场，显示示发展商商的实力力和诚信信，从而而吸引潜潜在客户户，聚集集人气。2、大力力宣传发发展商实实力信誉誉，扩大大品牌形形象影响响。3、举行行开盘仪仪式，邀邀请发展展商人士士、辖区区政府官官员、准准客户发发言致辞辞，并进进行一些些文娱活活动。4、制程程旺销抢抢购气氛氛，大力力造势。张贴并并包装销销控表，充分表表现旺销销势头。组织有有确切购购房意向向的客户户集中认认购，烘烘托现场场气氛。延长与与客户现现场交流流时间，保持专专卖人气气。在卖场场间断的的播放广广告录像像，人员员现场办办公。做几次次时间推

52、推广营销销。（如如办晚会会、举行行赞助等等捐资仪仪式、利利用手机机短信向向全市所所有机主主发送祝祝福短信信等）第五章 项项目风险险分析及及对策5.1 政策风风险 该项项目风险险评估包包括政策策风险，客观经经济形式式变化，当地人人口变动动情况，当地房房地产市市场状况况，竞争争企业的的经营策策略等。当前，国国家对房房地产实实行宏观观调控的的力度，“看紧土土地，紧紧缩银根根”的政策策对于实实力雄厚厚的房地地产企业业既是挑挑战又是是发展新新机遇。林芝地区区基础设设施的不不断完善善和各项项城市配配套设施施的齐全全以及城城市建设设骨架的的拉开，给房地地产开发发带来良良好的机机遇和空空间。消消费市场场需求旺

53、旺盛，商商品房空空滞率低低，房地地产价格格合理，开发商商品不存存在暴利利空间，市场前前景好。政策在在规范房房地产市市场的同同时，加加大力度度扶持信信誉好，规模大大的开发发企业，取消了了单位集集资建房房，开征征私房对对外销售售营业税税等措施施，上述述等等举举措从该该公司至至全行业业来看，又是一一个新的的发展春春天。因因此“林芝嘉嘉园”项目的的风险系系数比较较小，项项目建设设可行。5.3 客户群群风险 购买人人群主要要以普通通老百姓姓构成，这个客客户群更更需要低低总价、低生活活成本的的房子，高端的的设计势势必提高高了建筑筑成本，使销售售价格高高昂，无无法满足足潜在客客户群的的消费水水平需求求。 资

54、金实实力强的的购房者者希望在在真正的的高品质质社区内内置业，但规划划中的大大量普通通设计又又大大降降低了社社区的整整体品质质，也有有可能使使此类客客户流失失量。5.4 项目前前期风险险及风险险防范 5.44.1 规划设设计风险险我国住宅宅产业逐逐步向社社会化、商品化化发展，随着住住房制度度改革的的深入与与住宅商商品化的的推进，住宅产产业得到到了蓬勃勃的发展展。商品品住宅建建设，是是城镇化化建设的的一个基基本构成成部分，住房集集成式公公共福利利设施是是关系人人们生活活的大事事，住宅宅建设反反映一个个国家的的国民经经济发展展水平，因而，居住区区规划设设计和开开发在任任何一个个国家的的国民经经济中都

55、都占有十十分重要要的地位位。 现阶段段城乡居居民收入入水平的的不断提提高，居居民对房房屋品种种，如住住房功能能、住房房环境和和综合配配套水平平等，提提出了更更高要求求，然而而商品住住宅能否否满足需需求，未未来销售售能否得得到实惠惠认可取取决于众众多因素素，其中中包括了了社会性性、经济济性、人人的主观观等因素素。 为了避避免开发发建设的的盲目性性，本项项目必须须在规划划设计之之前对这这些影响响因素进进行科学学的预测测，为社社会创造造高品质质的住宅宅产品。 5.44.2 产品定定位风险险 居住区区开发建建设中，住宅市市场定位位风险在在居住区区规划设设计所有有的风险险因素中中占据了了很大比比例。当当

56、今，许许多房地地产开发发企业和和规划设设计人员员对市场场定位缺缺乏创新新的勇气气和激情情，忽视视项目自自身不同同的环境境特点，盲目克克隆，造造成住宅宅市场中中产品通通知化倾倾向日趋趋严重，住宅产产品缺乏乏个性，无论在在产品功功能上，还是产产品的建建筑风格格、户型型设计、环境营营造、配配套设施施等方面面都大同同小异。 住宅建建筑在整整个居住住区规划划中所占占的用地地比例达达到了550%以以上，居居住建筑筑对于整整个居住住区环境境营造和和住宅区区品味提提升具有有重要的的作用。现在购购房者对对于住宅宅房型要要求越来来越高。否则，一旦在在建筑档档次、建建筑形态态、立面面色彩、建筑材材料、设设备、朝朝向

57、、质质量、品品牌等诸诸多要素素中，定定位不准准确，很很可能会会造成设设计的住住宅类型型得不到到人们的的认可而而产生大大量的空空置。 本项目目开发先先定位、后规划划，要求求开发商商和设计计人员不不断研究究市场变变化和人人民的购购房心理理，以销销定产。 5.44.3 建筑材材料风险险 因房屋屋质量、工期延延误等原原因，而而造成销销售停滞滞和购楼楼者要求求换房或或退房的的现象屡屡有发展展。它严严重影响响发展商商及项目目的信誉誉度，因因此项目目质量工工期策划划营销是是发展商商必须树树立的观观念。 为此本本项目必必须在开开发伊始始严把质质量关，将因为为建筑材材料不达达标可能能带来的的风险降降到最低低，对

58、原原材料质质量严格格把关质质量检测测人员必必须高度度重视原原材料的的质量，狠抓原原材料的的进口关关。 工程完完工提请请建设单单位验收收时，提提出专项项总结报报告和申申验报告告，在工工程质量量竣工验验收后将将相应的的施工记记录资料料整理归归档。 5.44.4 资金运运作 项目单单位应采采取加强强风险控控制管理理，调整整投资结结构、严严格控制制投资、增加资资本金比比例，降降低贷款款比例。落实资资金来源源或者采采用股份份制寻找找投资者者入股。 5.44.5 外部协协作 在与与各个方方面的关关系上要要注意加加强联系系和协调调，确保保本项目目有关所所有配套套条件都都能落实实，以保保证项目目能够按按时实施

59、施和运营营。第六章 项目建建设的主主要内容容和目标标6.1 项目建建设的主主要内容容 本本项目拟拟建为具具备居住住休闲、商业等等多种功功能的居居住社区区。规划划占地面面积1112866.888m2，规划划总建筑筑面积4420444。户型统计计户型户数比例商铺101.8%住宅53498.22%总户数5446.2 项目建建设的主主要目标标1、改善善人居环环境，缓缓解项目目区住宅宅供需现现状；2、完善善基础设设施建设设，加快快城市化化进程；3、带动动项目建建设相关关产业链链发展，促进当当地经济济发展，提高人人们整体体生活水水平。第七章 建设工工程基础础设施设设计方案案7.11 总体体设计方方案7.1

60、.1 设设计依据据1、民民用建筑筑设计通通则GGB5003522-200052、城城市居住住区规划划设计规规范GGB5001088-933（20002年年版）3、住住宅设计计规范GB5500996-119999（20003年年版）4、住住宅建筑筑规范GB5503668-2200555、城城市道路路和建筑筑物无障障碍设计计规范JGJJ50-200016、高高层民用用建筑设设计防火火规范GB5500445-995（220055年版）7、拉拉萨市规规划管理理技术规规定2200888、国家家和地方方与本工工程有关关的其他他现行设设计规范范、标准准、法规规和条例例7.1.2 总总平面规规划设计计1.总体