江苏大型城市综合体项目营销推广提报方案

xx项目思路沟通2014年6月18日关于新沂新沂交通区位优势得天独厚，是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在百公里左右。东陇海铁路与新长、胶新铁路，京沪、连霍、徐连高速公路、205国道与323、249省道在新沂形成三纵三横交叉网络。新沂区位新沂城市介绍新沂位于江苏省北部，衔接长三角、环渤海两大经济圈东陇海产业带中心节点城城市定位新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级一类中心城市。连续荣膺“全国最具投资潜力中小城市百强”，首次跻身“全国百强县”，位居第86位。区/县/市2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）GDP涨幅常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在发展期发展需求发展方式800-1000启动期生存需求起步发展

单纯数量型1000-4000快速发展期生存改善需求兼顾快速发展

以数量为主，质量为辅4000-8000稳定发展期改善需求为主平稳发展

以质量为主，数量为辅8000-10000减缓发展期改善需求为主缓慢发展

以质量为主的综合发展区域生产总值稳步攀升2011年起，新沂市人均GDP超过4000美元，经济发展模式从生存改善需求兼顾开始过渡到改善需求为主。目前，新沂房地产房地产开发已步入稳步发展阶段，从质量为辅过渡到以质量为主，对商业开发的品质走向也提出了进一步优化的需求。城市商圈分布与市场环境

南京路与钟吾路商圈：新沂传统核心商业区，聚集了新沂最主要的零售项目，百货商店、大型超市、专卖店及专业店等云集，是新沂市民日常生活消费最为偏爱的区域；白马转盘：购物中心和大型娱乐餐饮为主，是新沂最主要的餐饮、休闲娱乐区域；大桥路：以家居建材为特色的新兴商圈。由于苏北建材物流中心和国际商贸城的聚集使大桥路商圈整体业态以家居建材为主。新沂目前已经形成了以南京路商圈为中心、钟吾路商业街为轴线、贯穿白马转盘商圈和城南的建材物流中心两个区域商业节点的“一心，一线，两点”的市场格局。核心商圈与主力百货店

以南京路、钟吾路为集中商业街，以新天地、金三角步行街为商业繁华地带。本案正处核心商圈，商业氛围浓厚，发展优势明显。项目名称

总面积营业额品牌档次代表品牌铺位面积段租金停车位百货大楼8000㎡8000万元低档国美电器80-100㎡4元/平/天无温州商城12000㎡14000万元低档乐天玛特30-40㎡6元/平/天20个华联生活广场10000㎡17000万元中低档华联超市、杰克琼斯、veromoda30-40㎡6元/平/天40个

该区域虽然为城市级商业中心，但目前仍主要以普通服装、电器卖场，中低档次品牌专卖等中端商业为主，档次不高；而满足高端消费需求的场所明显缺失，未来高端商业市场潜在空间大。

新沂市商业能级判定从目前整个新沂市商业发展现状来看，主要以市中心沿街商铺和世纪广场周边的商铺及购物广场为主，且较具规模商厦零售业态比例都达到了90%以上。同时，在建物业也无大型购物中心项目。遵循商业发展轨迹判定，目前新沂市的商业正处于由沿街商铺及百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。沿街商铺百货商场MALL/综合体城市生活休闲中心在风光数十年后的21世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，最大贡献是给零售业态注入工业制造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。国内商业能级发展一般规律：商业市场发展趋势目前,新沂商业处于由沿街商铺及百货商场向大型一站式购物中心过渡的发展阶段，下一轮将迎来体验经济型生活休闲中心的发展周期。关于雨润雨润商业精于商业运营七十余年南京中商（集团）始建于1936年，是拥有七十余年悠久历史的“中华老字号”企业，现已发展为多业态并存、跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司（股票代码600280）。

目前，集团公司旗下拥有11家连锁百货店、3家仓储超市，总营业面积近100万平方米，年销售额超120亿元。

其中，位于南京新街口核心商圈的中央商场，经营面积近7万平方米，单店年销售达41亿元，居全国百强店前四位。

源于南京中商，跨时代的商业巨擘专注商业综合体，为城市未来而生雨润现代商业，专注商业综合体，致力于打造集连锁百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。整合全球资源领跑中国商业专业运营团队，领先管理模式雨润现代商业集团作为能够全面提升城市功能和形象的运营商，集合多业态的专业能力，进行专业化的经营和管理，实现区域和物业的快速增值以及城市商业的繁荣。

作为具有前瞻性的商业发展商及营运商，培养了一支专业运营管理团队，采用国际先进的商业运营管理模式，形成了包括项目选址、开发和招商运营的商业地产较为完整的产业链；集中优质商户资源，通过对商用物业产权的长期持有，实现可持续的统一管理，并会不断优化业态组合，加大形象宣传，提升经济效益的同时，与合作伙伴一起分享城市和区域发展带来的丰厚回报。徐州雨润中央广场淮海经济区核心商圈首席都市综合体预计开幕时间：2015年5月项目简介：徐州市政重点工程项目，未来交通换乘枢纽和未来轨道交通1号线2号线的停靠站。项目雄踞徐州中心商圈的核心地段，总建筑面积约52万㎡，总高度259米。是集高端购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端商业综合体。一期YOVO时尚街区开幕时间：2012年10月项目简介：悠沃时尚街区位于彭城国际广场副广场地下，是以日韩时尚街区为蓝本，在徐州满目高端的商业版图上抹一笔年轻化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成为城市名片的全新商业街区。新沂雨润广场将成熟的第三代综合体模式引入新沂雨润广场占地近5万㎡,规划总建筑面积近20万㎡。首次将第三代城市综合体商业模式引入新沂最核心商圈，彻底颠覆传统商业地产观念，为新沂市民提供娱乐、休闲、餐饮购物全业的一站式的购物环境。中央百货强势入驻聚集9大精品业态购物百货中心、国际品牌超市、国际数码院线、国际健身中心、美容休闲中心、KTV、动漫娱乐城、时尚街区、品牌餐饮。成为新沂唯一“全客群、全龄层、全天候”的商业综合体。整合全球资源领跑中国商业——品牌战略联盟，携创商业传奇关于项目项目整体情况数据来源：《20130628-新沂雨润报规文本一期.pdf》本项目于2013年12月21日盛大开盘，目前正在销售的是地下负一层550间商铺，总货值约2.1个亿，截止到6月2日，累计认购套数268套，累计认购面积4340.12，累计认购金额约为8522.60万元；累计签约250套，累计签约面积3995.82，累计签约金额73365111，累计实收款50890111元。目前销售情况关键词：在售550间商铺，货值2.1亿已认购货源单价：认购总价/认购面积=8522.6/4340.12=1.96万元一期可售总面积：=一期地下总面积-美食广场-自营面积=14148-2340-1245=10563㎡一期剩余待售面积：=一期可售总面积-已认购面积=10563-4340.12=6222.88㎡剩余货值：6222.88*1.96=12196.84万元数据来源：《雨润广场开盘营销方案（终稿）.pptx》近期工作重点解决沿河21间大商铺的销售问题解决内铺20万~40万232间商铺的销售问题媒体渠道根据现在市场低迷情况重新梳理销售策略及项目定位重新梳理，应对现在市场状况最终实现：根据现有货值，年底前再完成8000万任务年底前再完成8000万任务，如何实现？如前篇所述：当前剩余货值约12196.84万元，只需完成剩余量的66%即可完成当年任务！即：依据甲方所提供的数据，完成剩余面积的66%即可完成当年任务=6222.88*0.66=4107㎡。销售任务分解注：由于甲方未能提供详实的房源销控信息，我司仅了解到当前剩余货源为沿河21间大商铺+内铺20万~40万232间商铺。故，我司依据已掌握信息，建议为实现年底8000万元的销售任务，应走抓大放小的营销策略。抓大译放小一对柳一大毕力抓尿沿河复大户娇型：沿河上商铺域面积级普遍惜偏大员，非萄一般巴客群蚀所能蹄接受涨，投资带此类读商铺读的客席户必纱定是怠具备婚强有哈力的顽资金春实力黑的人。因嘱此，的针对佣该类捆客户纯应组建冲专门丸的VI讯P一对乱一“举客户顿经理蛙”。与深内铺悄普通商投资清群的总服务或标准免，跟迫客技批巧有软所区残别。启做到显重点队客户耐重点揪抓！放大犁渠道仍跑量论内铺协小户胆型：从目浊前销求售比庭例来置看，览内铺老的小桑户型贷无疑靠是最勇受欢雅迎的换，究圆其原弓因，醒与其诉小面慈积低余总价洞很很样大关晋系！瘦对于侨该类做产品之，具臭备投惊资实餐力的括客户陕基数米较大缴，前讽期的若招商榜及认珠购成制绩也宏说明朽只要燥继续毛放大神宣传材渠道捆，深移化客丑户认站知，乳就可惯以做篮到持打续跑栏量！销售静战略战术雀配合那秘么，如何超做到饼抓大怪放小候？销售国策略艘及项愁目定柄位重虚新梳爱理媒体帜渠道疾根据骨现在凤市场嚷低迷酷情况族重新都梳理抓大富：项目也定位护重新蹦梳理城市悔主干慈道，锋商业蒸最核炮心本项舞目的智地段乒优势蹈毋庸尘置疑厦，南帖侧的次水系烦景观固更是遣画龙阿点睛铃，沿山河大借面积煎商铺搭在全齿新沂鸽更可柔谓是腔绝对痕稀缺射的高跳端产屈品！沿河衡商铺朴的定筐位在渣与主运体商艰业有件所承姿接的辫同时留亦可欢自成店体系携，我堆司建浙议将狐沿河块商业立打造爸成为效：新沂厉首席茧时尚金轻餐条饮商盛业街。轻餐眼饮一般排是指炭：不闻需要翼厨房挪明火他灶台届、油桥烟排钱放较听少的剪餐饮陡业稀轻餐非态男称之铜为“帐轻餐右”，浩一般帜多为滥西餐赛、商朋务餐匪等。示意霉图他山瞎之石——徐州跨滨湖四新天碧地徐州败滨湖旦新天灾地项什目发峰展特扒色的磨“风供景时伐尚经雕济”业，涵鄙盖吃睛、喝俗、玩夏、乐雪、逛栋五大齿主题吃，集勾休闲础娱乐床、特辛色酒穴吧、赢商务贞休闲虑、中录外特附色料闯理等壁于一塞体，绩着力积打造挖云龙医湖北深岸充晕满活蠢力的皮时尚煎动感移从容惊一线员，使驾其成遍为云态龙湖拘边最酒受市横民欢逆迎的津时尚凯休闲至街区们。他山屋之石——徐州悼滨湖董新天详地抓大勿：销售常策略拿重新旱梳理关键矩词：踩重点宅跟踪拣、一忠对一卧、VI证P客户白经理对策嫌：成立VI萍P客户芬经理钻团队彩，成育员应吸具备忽以下宁能力滚：具备肚一定绑的高胸端客界户资搂源了解进高端货人群垃投资愚习惯有一昨定的限金融棍投资够理念宰和技猪巧能够海与高曲收入叛人群凳对话现，了件解其钞心理较高晃水平字的仪够表仪炸容及凤行为新习惯抓大给：媒体年渠道茫重新喊梳理高端吼客户义：如姿何找轧到他洞们，典告知孙他们轧？联合析：各商绳业协派会各豪肤车车镰友会各高夸端私欢人会半所各高互端消即费场侄所……动作吗：组织馋国学匹论坛红酒谦品鉴期会商业浩领袖刘会议投资朗或管妇理讲土座……1、强贝调项弱目区词位优阀势项目漆地处诞南京辨路、终钟吾蹄路商宰圈中诸心区顷，区故域交旋通便型利、贱人流满密集译、商末业氛两围浓传厚，天使项高目具素有绝智佳的税地段切优势赤。2、强圈调项述目品泻牌优冠势雨润紧商业阵源于谋南京赶中商妥集团虽，在密江苏害地区牲拥有插极高丽的知艘名度周。使泊项目消在新最沂地赛区具砍有不奇可比翠拟的哑商业恩品牌禁优势随。3、强六调主尽力商棍业优呈势在推趟广过夏程中骂重点妨突出联主力妙商业筒，以进大超餐市、割大影鄙院促路进铺厘面销园售的厘同时痒，进饺一步尊提高且项目蔬整体栏档次拜，增雹强吸析引力碍。放小间：推广恳思想差和原现则关键原词：致广撒眉网、谊多蓄彼客、怕许愿比景、卧勤引尝导对策导：广撒幸网：晴渠道效占领关，市裙场发刻声！破常规闲线上耕及线驼下媒陷体的诊全面草铺开缺！多蓄杀客：诞内铺失小面节积低等总价脊的产胶品受音众范路围更喂广，块手中你有积盒蓄有变投资扯欲求影的客面户均灶可作吸为目挣标客幅户，飞需将途所有绕具备栽投资天能力求的客坟户蓄经水进施来。许愿际景：豪依托竞雨润差实力钳、主彩力商钩家入猜驻、技地段熊优势链等因贴素描词述本坟项目岂未来扰投资漂潜力骗巨大杯，许累之以橡愿景刑。勤引搞导：或多批灯次多挂节点拥的各怒类活尝动，该集聚作人气喇，保反持项新目人谋流聚哀集的酒外在帝形象跑，引窃导全絮市关浩注，裙引导梁商业洞聚焦洲。放小烤：销售勺及推宇广策绝略重旦新梳炉理广撒挑网：舌工地江围挡店画面项目围挡除起到展示项目及品牌形象的作用外。对项目招商成果应有一定展示，提升客户对商业运营优势的信心。广撒共网：蓬售楼胀处看永板、案高炮对现有户外媒体内容进行更新，将招商成果信息引入宣传主力位置，增加主力商业入驻信息宣传，提升项目商业号召力。并保留部分看板做项目形象维护使用。广撒禽网：辉道旗牢、公膏交更换贱现有残道旗葱画面滨，增朝加卖邮点信夸息。并对施项目惨商业鹊形象贵进行修展示惊。主流锹媒体泊组合强势何导入肉项目裳信息堤，释座放品衰牌价尽值，才突出走客户腿渠道媒体墙选择疑：户外崇：户弯外看拴板网络摩：新态沂论呼坛、缴钟吾窗网其他矮：电阔视台贸、电柄台渠道伤：短箩信、DM广撒邀网：标主流像媒体闷组合爆炸宪新闻遍信息拼，引昨领城言市话困题，洒释放检招商必信息广撒撒网：损新闻降媒体骗配合借助服新闻种媒介野作用爽，与倚新沂羽较有厘影响规力的搜新闻秃机构扣合作抖，以陆软性梳广告恢形式刺专项剂专版格报道巩，争掩取潜毅在的逆客户魄群，思使项戒目在俩区域旁内得目以迅饮速推适广。加强用与新奶兴媒呀体的私深度惭合作悠，特终别是桨自媒而体、行点评AP筑P等各章类移膜动浏剥览应吹用网络鸭媒体润相比丈传统饲问题挠拥传湿播范抄围广民、保校留时欠间长端、信毕息数精据庞夫大、泪开发排性强少、交防互性某沟通竞性强朗、操孕作简数单方辽便、嫌成本停低廉饭效率巷高等漂诸多仗优势开。目前叛，可页用于线项目茅宣传聪的新爆兴媒本体主降要包结括微陡博、瓦微信滥、点由评等谨各类首应用驴。广撒画网：秤新兴撕媒体爆配合通过商会、行业协会等商业组织购买该区域主要商家的联系信息，并通过电话Call客及短信平台进行宣传。通过对目标商家的邀约，针对意向客户开展上门推介，赠送项目资料，并针对大客户制定相应的购铺优惠条件。广撒摊网：倍电话愧与短鄙信平竟台配念合多蓄灭客：朝入驻秋商家甜资源诸挖掘除此之外的重点客户：前期招商已深入挖掘了新沂、徐州及邳州地区的大量商业客群。项目招商中的入驻商家及意向入驻商家，均为对项目未来前景较为认可的实力潜在购买人群。通过对招商客户的梳理，可快速筛选出一批对项目有较强信心的潜在客户。通过对该类人群的深度挖掘可形成一批高质量的购铺客户群体。内铺夜小面丹积低置总价晚的产梦品受忍众范化围更破广，方手中点有积援蓄有师投资观欲求奴的客诱户均森可作愉为目妻标客件户，石需将猾所有目具备闯投资嘱能力乎的客配户蓄哑水进旅来。勤引欧导：狐多节灭点、潜多批舌次商配业预款热活诱动与商类业大条亨为要邻，菊品牌逝商家芹签约戚会目的机：依托佩主力众商业非许之尘以商爱业愿拢景时间近：待确蠢定几般家主域力商渡业签歌约日地点太：现场倍售楼民处广历场邀请志人员姥：招商跌入驻困业主消，已复积累映客户积等勤引孔导：永多节恢点、侍多批席次商曾业预谨热活机动与成欢功人熟士为条邻，饮知名谢商家团商业五运营屠论坛目的榴：邀请译徐州YO贸VO或新庄沂当宾地的厘成功获商家懂进行增讲座词，吸挺引人皮气，算传授淘商业钟致胜期秘笈算。促借进商霞铺销饱售。时间食：视客芽户蓄瘦水情谅况而阔定地点原：现场谊售楼箱处广躲场或慈租赁掌酒店告会议究室邀请性人员帅：招商串入驻说业主件，已济积累渡客户呼，全寄城商稳业经纲营者及，商易会等与爆路棚人纺气为扩邻，表精彩依活动扰游园网会预热租活动——夏季衬乘凉弟夜昼爽口塌啤酒常节今年西夏季盟最火跑的就独是巴她西世俱界杯子，世烫界杯集也带唯来了些无限当商机兽的夜贝经济雹。徐州豆三胞探广场犯项目争充分妄利用祸世界汗杯的虫机会玻举办淹广场布活动惧，每趣夜都坏有球麦迷至炒项目总地观绸看球享赛畅芹饮啤薄酒直杯至天帮亮！我们源项目帐或许叹赶不呆上世闹界杯励的步朽伐，预但至架少可蚁以追摔赶夏赌天爽浆口的耗啤酒涉，建陷议可包以在湖夜间淹利用朴每周催末售贴楼处眠门前封的空敞档举喇办啤煎酒节产，吸较引人告气，限形成瘦人际刻