房地产开发土地权的获取

7房地产开发土地权的获取导

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土地是进行房地产开发的基础，也是关键，如何获取土地就是开发商非常关注的重要事情。获取土地主要是通过出让、转让或者合作的方式，至于哪种方式更适合开发商，要根据开发商面临的情况进行比较和选择。可以说，获取土地是开发商进行的重要决策之一。因此，要学好本章内容，就需要了解国家有关土地管理的政策，掌握土地评估的基本方法，熟悉土地取得手续及流程。7房地产开发土地权的获取7.1房地产开发用地类型

7.1.1土地类型（1）按照土地区位划分由于土地所处的地理位置不同而形成的特殊地位，它暗含了土地可能具有的不同价值。影响土地区位的因素有：城市规划、商业繁华程度、交通运输、市政设施、公用设施、生态环境、人口密度、文化历史等。7房地产开发土地权的获取闹市区用地。往往位于城市的核心区。闹市区一般人流密度大，信息传播活跃，商业比较繁荣，行业聚集度相对较高，相应的娱乐配套设施较为齐全，是人们乐于光顾的好地方。这些地带多是繁华的商业区。城市副中心区土地。闹市区边缘地带土地。城市边缘区土地。城市郊区。7房地产开发土地权的获取（2）按照土地性质和功能划分居住用地。公共事业设施。工商业用地。仓储用地。对外交通用地。城市道路广场用地。市政公用设施。绿地。7房地产开发土地权的获取（3）按照土地开发的程度划分按照土地开发的程度可以分为生地和熟地。生地。自然土地和城市中需要再开发的用地。前者多属于农村土地，尚未进行过开发，但可以转化为城市开发用地。后者是城市用地，已经完成的开发不符合项目用地要求，需要进行再度开发。熟地。经过一定程度的初步开发，能够满足后续开发之前的对土地用途的需要。7房地产开发土地权的获取熟地应具备的条件：—地平条件：场地平整，地下、地上障碍物清除。—使用条件：地基稳定，承载力达到要求，满足建筑物对场地的要求。—基础设施条件：满足房屋建设使用要求（三通一平，或七通一平）。注：生地、熟地的划分只具有相对意义。7房地产开发土地权的获取7.1.2房地产开发用地的管理原则

（1）政府对土地利用管理的基本要求为了达到充分合理利用土地资源的目的，政府在土地开发管理中必须遵循以下的基本原则：遵循土地用途管制原则。坚持统一规划原则。城市开发区内集体土地执行特殊规定的原则。。坚持有偿使用的合理性原则。7房地产开发土地权的获取（2）开发商用地使用原则坚持效益最大化的原则。坚持土地集约利用的原则。坚持土地的科学规划和利用原则。坚持动态利用调整的原则。7房地产开发土地权的获取7.2土地价格的评估7.2.1新的土地价值观

土地是自然环境的重要组成部分，也是人类赖以生存和发展的重要资源，它具有多方面的价值。一般认为，自然环境具有三种价值形态：使用价值、非使用价值和存在价值。土地作为自然环境的主要构成部分，也具有这三种价值。我们需要认识到土地的价值要远远高于我们狭隘的人类功利价值，我们需要切实利用好、保护好我们脚下的土地，实现人类的永续生存与发展。

7房地产开发土地权的获取7.2.2土地价值评估方法（1）比较常用的方法就是土地收益贴现法。利用贴现的方法把每年取得的收益折现到现在时点，这个贴现值就反映了土地的总价值。（2）开发成本法。由生地变成熟地需要进行不同程度的开发，这些开发成本反映了土地的基本价值。（3）还有一种常用的方法就是市场比较法。选择类似地块的价格作为参考，对一些差异因素进行合理调整，最后得到目标地块的价值。房地产开发中具体的评估方法，多是利用技术经济的方法完成的，请读者参见有关教材。7房地产开发土地权的获取7.3土地使用权取得7.3.1土地使用权在我国，土地所有权归国家所有或者集体所有。进入市场进行流转的，只是土地的使用权。农村所有的集体土地，必须经过一定的程序才能转化为国有土地，然后才能进行开发。获得土地使用权包括几层意思：土地使用权的获得是一个系统工程建设用地规划许可→申办土地使用权7房地产开发土地权的获取土地使用权获得必须合法土地使用权获得后必须及时按照规划完成开发（超过合同一年未开发，征收土地闲置费，不超过20%的土地出让金；2年未开发，土地予以收回。获得土地使用权的方式：出让和转让。7房地产开发土地权的获取7.3.2土地使用权取得方式

（1）通过土地出让获得土地使用权土地出让的含义。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。土地出让的主要法律特征—出让主体：国家—出让客体：城镇国有土地—出让内容：比较独立的使用权，处分权不完整。7房地产开发土地权的获取出让方式—拍卖：拍卖公告、领取拍卖文件、拍卖活动（宣布底价、按规定应价、最后应价询价（三次）、定锤）。

签订合同时，一般交10%的定金，其余出让金60日内付清。凭付款凭证办理有关手续。

拍卖有人数限制。7房地产开发土地权的获取招标：公开招标与邀请招标—招标公告—申报与资格审查—标书投放（投入标籍）（需交保证金）—决标—签订合同—领取土地证7房地霸产开泳发土解地权权的获盐取挂牌秃：是秋指出鸡让人退发布剑挂牌炮公告令，按决公告预规定资的期挑限将缴拟出化让宗笛地的焦交易领条件铺在指辆定的办土地滤交易弓场所崇挂牌葬公布忧，接藏受竞吗买人促的报业价并悲更新途挂牌仙价格间，根脂据挂景牌期数限截沿止时萄的出蓬价结服果确眠定土虹地使遇用者售的方最式。程序缓：按果公告葱规定蝇挂牌院、竞杨买人亲填写挑报价怕单、除出让凑人核田价并共更新陆挂牌啦、出在让人姻继续颗接受个新报勤价、套截止东时间残定竞敏得人呼、签烘订确判认书腥、签僵订合锅同。7房地业产开迎发土者地权请的获屠取协议谈出让鸣：是先指土溉地使帆用权赶的有熟意受利让方完向土胳地管共理部张门提坛出有郑偿使染用申估请，拨并就标出让却事宜妙达成践一致始，从享而进眠行土谣地出涉让的害行为牲。程序尽：申林请用遥地、闷答复压、签蚀订出沟让意时向合点同、梅签订狠出让静合同钩、办阀理土期地权嗽证。该方样式弊届端较飘多，屋严格权使用返，特弱别是龙经营朱项目没禁止奥使用。7房地察产开域发土华地权醉的获携取土地你出让晌合同具有幅明显俊的法姨律特享征：—主体延特定傻：国犬家—合同雨内容驱特定允：土纽奉地使驴用权—主体浙不平渠等：菜国家猾优益说权合同棵类型迹：宗含地合龙同、猾成片梁开发替合同惜（外精商）息、划赏拨出史让合蹈同。7房地棒产开崭发土辣地权权的获蛋取（2）土邀地转库让含义妥：是眠指土当地使吧用者悔将土尸地使档用权功在转掘移给擦其他斗使用纱者的循行为摸，包秘括出盐售、丧交换硬和赠劣与。转让垃条件—必须像是出桶让的略土地静使用策权才讽能转纠让—必须租依照季原出忙让合献同进尝行投油资开闸发—转让馅必须种签订焦合同—转让掏必须老办理戏过户稻登记7房地院产开骑发土孟地权呜的获眨取转让仇原则—随之项转移浑：原牢出让划合同睡的权杰利义治务关有系一膨起转晚移—房产摸、地拥产一展致—效益弯不可悬损原拦则：醉不能笼因转玻让而煌损害跨土地敏及建红筑物疮的经描济效配益。7房地黑产开六发土烧地权隔的获蹈取转让齿程序—转让慎申请—签订径转让枪合同—转让崇合同雄公证许：有煌些地触方认荡为是烛必要时条件—缴纳半土地拒转让窑金和依土地增值驻税：扣孔除有稳关项—土地仅使用电权变究更登姑记7房地逆产开词发土绪地权蒸的获难取（3）通慕过土羽地合棵作开骑发获美得土娃地使蹲用权拥有探土地君使用贡权的朽一方则可以竭土地烘使用项权进瞎行投船资，兄作为降开展赖合作工的资择本，桌与他旷方进坑行合熟作开布发。信合作亏的重悦点，拨一是绳进行船土地袋权属辣的合茎理估柱价；沈二是前要探纳讨土开地是犯否符耍合开纲发项限目的裤要求猜；三疏是解理决好本利益治分配腾的机找制，勇实现它利益蔬共享纯。7房地伶产开啊发土脱地权叮的获物取7.务3.标3土地殃使用哗权证润办理珍流程（1）申淘报。窜开发益商要照向土无地主慌管部晃门提煤出申勉请，幅在申筋报时掀，一寇般应乒提交统以下愿资料辅：用地辨申请非；发改好委批际复的翁当年乔投资壶计划灿；建设容用地爆规划银许可口证；建设宋用地会规划劈燕意见臭；用地浓范围忍图；土地巨权属份证明都；工程底项目灿总平翅面图壤。7房地蚁产开乐发土图地权上的获吩取（2）勘匆测主管呢部门唱在收赤到申扇报资乡丰料后满要审否核有咽关申辽报资欣料（2个工酱作日王）；崖然后杂委托路测绘炮部门稳进行因现场泰勘测摊定界派（10个工谨作日茂），咳确定棉土地酸面积弹，明堪确土选地界泳限，达提交折测绘兔成果嫩。7房地裤产开徐发土予地权北的获桨取（3）制毛定文虚书根据度勘测等结果弊和有宗关资长料，样制定庭土地付权属伍文书失。同参时，爽开发迅商要喇缴纳讲征地遮管理驶费、弯复垦羽费、碌新增湖建设似用地宫使用桐费等小费用互（2个工英作日腰）。尺新的当合同卖约定君，不邻交清振土地够的有欢关费奏用就节不办党理有响关土灶地的舞权证束。（4）登庙记注沸册开发梯商到抬地籍歪管理补部门刮依照尤规定贼办理扇土地负登记杠注册谷，领矿取土娘地使刘用证厨书。查经登训记注才册后骑，由从市县返人民篮政府幕正式构颁发改土地席使用颈证，咸作为剧土地主使用邪的法度律凭蚁证。7房地兔产开种发土理地权坐的获孕取7.被4土地访开发土地领开发踪蝶是对旬土地茎进行衔投资逝整治钉的行漏为，袄其目除的是敬使土遣地能填够符器合土峰地使逐用的钉规定哄要求您，比获如，巨能够蛛作为砖建设脚用地才使用理。显车然，成经过炒土地军开发断后完粱成的止土地怠将作居为土农地储蔽备资枝源进隐入土甩地一悔级市蛇场。磁为了立获得怕土地济资源钻而进嚷行的呢开发尽有以鞋下几顽种行倍为：（1）旧戒城拆聚迁改耀造（2）土买地恢割复（3）农誉用地青征用（4）土和地开谊垦7房地政产开码发土贼地权跳的获悠取7.筹5土地讯价格拢确定平的竞