昭通项目发展战略及规划建议初稿XXXX

秋城会客厅，城南新中心中茂集团昭通迎宾路项目发展战略及规划建议初稿报告目录物业规划初步建议区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况物业规划初步建议1区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面区域背景概述项目概况经济情况城市概况产业支撑居民收入城市人口城市规划交通规划城市概况

昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2.3万平方公里。2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。2010年末总人口574万人，其中有苗、彝、回等27个少数民族58.24万人。

昭通市于2001年8月撤地设市，辖1区(昭阳区)10县(巧家县、鲁甸县、永善县、大关县、彝良县、威信县、镇雄县、盐津县、绥江县、水富县)、143个乡镇（办事处）。2005年，昭阳区进行了乡镇撤并，将原来的东城、南城、西城、北城四个城区街道办事处、凤凰、旧圃两个镇和土城、蒙泉、太平三个乡撤销，新成立太平、龙泉、凤凰三个城区街道办事处和旧圃镇，并于2005年12月25日正式挂牌。至此，昭阳区由原来的25个乡镇办事处变为现在的20个乡镇办事处。昭通属于云南连接四川、贵州的桥头堡城市，承载重要交通节点责任，辖1区10县。

2006年到2012年，昭通市生产总值稳步上升，增幅均大于两位数，09年以后迅速增长，表现出良好的经济环境。经济情况经济情况※2012年昭通实现总产值555.60亿元，同比增长16.1。在毗邻州市经济对比中，GDP处于最低水平，但增长率跃居首位，同时增速分别高于全省、全国水平8.3和3.1个百分点。

昭通市整体经济较为落后，基础较为薄弱；但增速快，提升空间巨大。※

整体表现为经济发展较为滞后，经济基础薄弱；但由于增速明显，经济提升空间巨大，城市改变也将进入飞速阶段。成为房地产发展的高风险、高回报阶段。产业支撑从2006年到2012年，昭通GDP不断刷新，三大产业均保持稳定上升。2012年全市实现生产总值555.6亿元，比上年增长16.1%，增速分别快于全国、全省8.3个和3.1个百分点，列全省第二位，创近20年来昭通GDP增长的最好水平，也是“十二五”以来的最好水平。2012年昭通全市实现农林牧渔业总产值176.8亿元，增长7.5%，实现增加值113.4亿元，增长7.3%，高于全国、全省2.8个和0.6个百分点，列全省第一位。全市完成工业增加值206.1亿元，比上年增长23.2%，其中，规模以上工业增加值增长26.9%，高于全国、全省16.9个和11.3个百分点，列全省第一位。全市规模固定资产投资完成421.8亿元，比上年增长35%，跃上400亿元新台阶，增速超过全国、全省14.4个和7.7个百分点，列全省第五位，呈现出平稳较快增长的态势，对经济增长的拉动作用凸显。

昭通各产业增速稳点，对经济增长的拉升作用明显，但产业结构比为20.40:48.71:30.89,第三产业比重较小，有待提升。居民收入

社会消费品总额增长20%

地区生产总值增长16.1%

城镇居居民人均收入增加16.5

昭通城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃。整体消费水平略微偏低，但增速明显，3-5年内可进入三线城市行列。城市人口

从2005年到2010年，昭通市的人口数量由507.5万人增加到574万人，平均每年增加14万人左右；2010年昭通城市化率仅仅18%。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。

截止2012年末常住人口529.6万人，比上年末增加3.75万人。城镇化率25.04%，比上年提高2.44个百分点。与2015年规划指标还存在一定差距，城市化进度相对较慢。昭通市城市化率偏低，造成市场活跃度暂时不够，但依靠庞大的人口基数，随着城市化率的不断提高，市场活跃度将快速攀升。城市规划昭通市城市总体规划《昭通市城市总体规划（2011－2030）》于2011年底编制完成，2011年12月23日经昭通市第二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议同意，云南省人民政府于2012年4月6日以云政复〔2012〕16号文批准实施。市域城乡发展总体目标：全面贯彻科学发展观，落实”桥头堡”战略，把昭通建设成为“中国西部重要的能源产业基地、新型载能产业基地、生物产业基地、产业转移承接基地，长江上游生态屏障和中国内地通往东南亚南亚以及云南通往长江经济带和中国内地的双向大走廊”。市域统筹规划

人口与城镇化水平：至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。市域空间结构：昭通市域规划形成“一主、二副、七点，一轴两带”的市域城镇体系空间结构。“一主”是按昭鲁一体化发展打造昭通中心城市；“两副”是建设镇雄和水富两大市域副中心城市；“七点”是以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市；“一轴”是以南北大通道为依托的中部城镇发展轴；“两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。昭通将建设成为南北大通道的综合枢纽，云南省重要的工业基地，集商贸集散、生态旅游为一体的现代城市。并且深入推进昭鲁一体化，加快城市化进程，加快城市发展。交通规划昭麻交通规划

昭麻高速于2012年8月3日正式开工建设，计划于2015年12月完工。届时可彻底解决出滇、入渝、进川交通瓶颈的困扰。实现昆明到成都、重庆全程高速的目标，促进全省经济快速高效发展，推动城市化进程。信息来源于昭通政府网昭麻公路的建设将彻底解决云南与成都、重庆的连通性问题，全面实现昭通交通枢纽价值，直接拉动昭通经济发展。城市宏观背景小结

※昭通市位于云、贵、川重要交通节点处，承担出滇、入渝、进川重要交通职责。※昭通市整体经济落后，经济基础薄弱；但近年来经济保持稳点快速增长，发展空间巨大。※昭通市三大产业增长均占据省内前三位置，发展前景良好。※城市规划建设及交通规划建设都将积极推进城市高速发展，但近两年改观不会很大。※昭通市城市化率较低，加大各类投资风险；但昭通拥有庞大的人口基数，依托高速发展的经济情况，高风险的同时会实现高收益。物业规划初步建议2区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况项目概况属性界定项目概况项目情况◆区位：

项目位于昭通市昭阳去城南迎宾大道。距离市政府6公里距离。距离昭阳区成熟商圈5公里。◆交通：

处于城市重要交通节点位置。紧靠G040（昆石高速），向北直达四川宜宾，往南衔接渝昆高速，向东直达鲁甸镇。项目处于昭通市城南、鲁甸北部位置，属于市内重要交通节点位置，地块面貌利于开发建设。往宜宾往渝昆高速往鲁甸县本案核心商圈◆地块：地块方正无畸形，内部有5米天然下层，有利于项目建设。宏观条件下对项目启示：※云、贵、川重要交通节点，属于云南桥头堡；市域交通枢纽地段。※昭鲁一体化建设规划下的区域中心。借助于昭通桥头堡区位，助力城市担当交通枢纽功能，建设接驳四川东南部、贵州西北部客运交通中心。在昭鲁一体化建设过程中，努力争当昭鲁一体新中心。顺势造势抢占时机⊙属性界定：昭鲁一体化发展战略下的城市交通枢纽中心、新商业中心、未来城市新形象。物业规划初步建议3区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面市场扫描项目概况保障房分析昭阳区现状概述房地产现状简析昭阳区商圈简析昭阳区整体情况具备快速发展基础，城市消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。

昭阳区2012年地区生产总值170.44亿，处于昭通所有市县首位。

昭阳区2012年城镇居民人均可支配收入16538元，处于昭通所有市县第四位。

昭阳区2012年社会消费品零售总额61.38亿，处于昭通所有市县第六位。昭阳区GDP远高于市其他县，具备快速发展基础。城镇人均收入在由于人口基数大，处于第四位，城市消费基底厚。人口数量庞大，GDP居于首位但社消处于第六位，反应目前城市商业活跃度不高。房地产投资情况从统计情况看来，昭阳区房地产市场受外界因素影响较小，还处于发展初期阶段。

昭阳区房地产投资连年增长，其中10年因政府调控增长减慢。但10年末市场回暖后，区域投资迅速回升，涨幅近达到43.9%，投资金额达到36.11亿元。标志着昭通市房地产市场即将正式开始发展。截止2012年市场总供应10304009㎡，年去化约1000000㎡。城市保障扔性住房建历设2012昭阳区（溜昭鲁快道弄）项目公租房7000套实际占阶地234亩总建筑团买家5771负63.1配6㎡住宅面积3801唤70.1辟4㎡项目北窝侧和西乖侧506.栏5亩为商铲业开发遭用地201浑2昭鲁政府妨保障性住透房项目2012昭阳区（炉工业园区跑）项目公租房300陪0套占地75.4渴0亩总建筑面社积1963劝93.2借1㎡住宅126国142君.59祝㎡商业302胜64.棒97㎡2012鲁甸县佛保障房调项目公租房500己0套总建筑面祸积1524之08.6授1㎡住宅1239象22.8摄2㎡占地178.甘7亩201搂3昭阳区添保障房探项目公租房120轿00套1000套位于拜昭鲁快窝道105伪00套金鹰形大道、华彩云路奇交叉处占地459亩总建筑面狼积7453被44.5休㎡住宅5796黎00㎡商业8700麦0㎡城市保障话性住房分艳析总供应面积住宅供应面积商业供应面积1671309.48㎡1209835.55㎡117264.97㎡2012年昭鲁保归障性住房号面积总共167啦130贿9.4拼8㎡，其中锋住宅供应央面积120俗983剃5.5汉5㎡，商业拘供应面积1172纤64.9垃7㎡，总柄共3700首0套。2012年成都可搁投入保障性领住房110气84套，总建求筑面积9140袋00㎡。昭鲁保障取性住房供搏应较高于涨成都鸡►►昭鲁保障喂性住房面耐积约为商末品房博►►供应面积校的1/10昭鲁土裕地市场如尚未进弟入紧张狠阶段，地暂时处殿于房地岩产发展歌初期。保障性住想房供应与坡商品房供拥应比较大扑，保障房思的供应将揪对商品房成市场造成宴一定影响打。区域商退品房供俗应现状楼盘地电址：昭阳区昭触阳区迎宾裂大道与鲁洽甸路交汇栗处（南通为道）开发商伶：昭逆通大德岁房地产确开发有懂限公司建筑形态悔：公寓串普通住缝宅其莲它商境住两用凶复式装修情柏况：毛坯星精装修占地面积案：561巡寿91.结22平米建筑面积胶：3592马43.8麻6平米容积率：4.99土地年限70年5证已取市得土地异证、建赵设用地冒规划许秒可证、湿建设工匆程规划迫许可证建筑密竞度：34.撤58御峰云知府绿化率寨：40%规划户数益：187想0户预计开剂盘时间物：暂候无预计交嗓房时间奋：201住5年售楼处地急址：昭阳区迎乒宾大道与除鲁甸路交秤汇处（南叙通道）售楼处搬电话：0870裙-888惰8883车位数胸：2467个总栋数令：14栋项目特骂征：二环枢纽纹，昆明进突出昭通疏劈燕散交汇点美式建株筑风格皇家物管论，昭通首弄席全天候缴服务优惠措施朝：交5万5个点累交10万10个点。区域商控品房供庸应现状楼盘地励址：昭阳区脆昭阳区旨珠海大重道和南恰通道交陵汇处开发商：昭通市远贪大房地产烟开发经营诞有限公司建筑形态返：普通住宅箭商住两晴用写字介楼装修情羽况：毛坯占地面巩积：3868款6平米建筑面辅积：147学101停.76平米容积率：3.0远大广林场绿化率冻：40%规划户数予：815户开盘时色间：201随1年10月交房时绢间：2013年09月售楼处宵地址：槐昭通钩市昭阳腾区环城直北路47号售楼处电肥话：0870轧-213童955540年商业厕产权项目特征:现房，以即买即克住紧邻二企环路，纵交通便贿利整个项吵目均为严商业用诊地，40年产权，网住宅均价2800元/㎡，商国业一拖姓二，临筛街均价9000元/㎡，内候街均价6800元/㎡。区域商唉品房供胳应现状开发企业仪：昭通西众苑房地产伪开发有限兰公司项目地址惯：北部新羞区交房时谊间2014年6月土泻地年限70年5证均已者取得梯物业横类型抚商侨住总用地90.3亩资总建渡筑面积294跪062批.77岛㎡容积率4.35建筑密必度35%绿化率35%总栋数22车位190恐0总户数197祸2紫光小区1期项目特询征：新老城妖区中心核位置170亩庭院水士景园林优惠措施羞交3万优惠3个点坊交6万优惠6个点道每日弃享受30元累计；百均价279念0元/㎡区域商狗品房供爬应现状楼盘地址锣：昭阳区永畏丰镇（昭品鲁快速路早旁）开发商：昭通合富络锦绣房地梁产开发有父限公司建筑形纤态：公寓徒普通住乌宅别肆墅商敬住两用答复式装修情况别：毛坯占地面联积：380碧000平米建筑面积皮：420春000平米容积率臂：1.1绿化率晓：39%规划户数监：260选0户预计开盘级时间：2012年06月预计交暂房时间坏：201总3年12月售楼处损电话：0870哪2869炮788云瑶水乡项目特晌征：打造旅游桌产业商业返特色汇聚荷塘逃风景区、快永丰水乡银、永丰水骑库综合开担发、江西奇坡城镇上宿山四个项断目，形成饥大的旅游恶度假物业永丰镇罢良好的竞生态资焰源住宅均浅价260驼0元/平方米区域商品看房供应现晋状楼盘地揪址：昭阳区息昭通市渴昭阳区群望海公篇园西侧开发商：陆良金泰朽房地产开环发有限责脾任公司建筑形态赶：普通住趣宅装修情摘况：毛坯占地面管积：200货00平米建筑面漂积：1000波00平米容积率：5.0绿化率咳：42%规划户泄数：800户售楼处电召话：087你0-2男848魂333哑/22伟377瞧99车位数：800个南辰上滥邸项目特生征：东街望再海公园锹，南临悲凤凰山会森林公侍园600疼0㎡内庭花园一梯两户勉，通风采疮光好区域商品晌房供应现秘状开发商家：云南坏工投昭朝阳产业己投资开悔发有限屑公司项目地址牧：北部新贪区土地年质限:70年筒售楼琴电话：087朽13泪157罪5555证已取脉得土地泥证总占地构面积：1136件53.5戒㎡总建筑面折积：250俱451苦.8㎡容积率：1.9谋8建筑密度焦：35%绿化率覆：35%总栋数：46车位数泥：1347总户数：1517户建筑类爷型：高饶层、小涝高层、痕多层、遥别墅、项商业昭阳国诉际.北辰项目特征肉：退台式喊花园洋撑房，电哑梯入户地中海园刺林风格大面积耕花园、煌露台作屠为赠送女面积，许得房率辞高1.9犹8低容积率区域商搅品房供透应现状开发商雹：昭通怒锦海房顿地产开医发有限半公司项目地妙址：北牵部新区咬交房速时间：杜现房土地年限疑：40年物业管福理：昭通牵市偌烽物洽业管理有炒限公司5证均已割取得总用地面弦积：266跑80㎡总建筑渔面积：4200押0㎡容积率：1.5建筑密胡度：39%总栋数：1期6栋浸车位数胸：290总户数焦：308建筑类型岁：多层、锤商业优惠活乡丰动：交5万冲抵10万房款锦海建焦材家居种城项目特择征：传统专示业市场杆格局租售结合刚，买即返迫租意向合递作商家井众多区域商品赢房供应现挤状开发商：浅昭通浩发典房地产开垫发经营有孔限公司项目地址芒：老城区新售楼电话揪：0870躺-317垫77775证均已取验得总用地端面积：113阳.72亩姨总建筑面饼积：285挥974愉.37哨㎡容积率泻：3.7纹7建筑密伯度：26.小7%绿化率：41.较29%总栋数幕：16车位数：143拴6总栋数：1792建筑类稀型：高兴层本项目特衬征昭通中证心城市干、森林煎温泉、闸休闲、钥娱乐、剧低密度温泉.泰鹤城项目特征耕：位于老城窄区，交通巧便捷教育资源轿众多，城臂市生活配瓦套资源丰我富绿化率高浩，推广力截度较大区域商品惹房供应现篮状开发商：洋昭通荣泰碗房地产开吩发有限公塑司5证已取押得土地遮证、建巨设用地蒙规划许沙可证、少建设工稠程规划详许可证森、建筑逃工程施师工许可冈证总用地尝面积：251吊57.涝09㎡总建筑剑面积：2039点44.4狸3㎡容积率：7建筑密度拨：70%绿化率沃：15%总栋数勿：5车位数越：122覆9总户数：540户建筑类型赤：高层、剥商业金融中心项目特槽征：占据城市告商业核心笛区域商业统一抵规划、招佣商、运营御、推广、南管理模式区域商粘品房供堪应现状开发商：冒昭通市云项房房地产浸开发经营着有限公司项目地址此：老城区苹土地年限牌：40年5证已取得霸土地证、椅建设用地画规划许可齿证、建设愧工程规划郑许可证、葛建筑工程患施工许可坐证物业类型忆：商业总用地脸面积：117曾63.六4㎡总建筑帅面积：2731皂6.47慌㎡容积率：1.74建筑密度资：49%绿化率由：15.阻12%总栋数：8车位数弦：198总户数故：242云房忘城市印膊象项目特痰征：城市商反业核心谜区域业态完整体验型园购物区域商煮品房供李应现状开发商用：昭通译市源博钉房地产唐开发经最营有限毫公司项目地址忘：老城区骑土地年俗限：70年5证已取得打土地证物业类型灿：商住综泄合体总用地面奏积：3706君2.96坑㎡总建筑面乘积：273池814暑.8㎡容积率：5.0建筑密度咱：45%绿化率：30%总栋数：11车位数：170套0总户数鼠：约160紫0建筑类型龟：高层、瞎商业昭通1913项目特征炊：占据市在区较核祸心的口角岸车位比技较高区域商远品房供剖应现状开发商:云南圣抢地鼎弘阶投资有娇限公司项目地南址：老统城区物业管冈理：戴灿德梁行5证已取叉得土地斯证总用地面炮积：614好4.2顶㎡总建筑筒面积：5601小5.6㎡容积率刷：7.5建筑密砖度：66.猎2%绿化率检：30%总栋数：2车位数谦：372总户数丸：550建筑类新型：高怕层圣鼎金沙化中心开发商:昭通西铸苑房地弟产开发低有限公交司项目地抛址：老浑城区物业类型驻：商住楼5证均已砍取得总用地面举积：349研1.5峰㎡总建筑段面积：4432湾6㎡容积率：12建筑密瞒度：67.9谈%绿化率：30.转08%总栋数帅：2车位数战：180总户数：241建筑类三型：高画层、商芝业福海公寓区域商甚品房供矮应现状开发商:云南坤尚烧房地产开株发有限公悟司项目地址貌：老城区交房时识间：201坑5.65证均已吨取得总用地面打积：4146齿2㎡总建筑恳面积：1530请10.5称1㎡容积率奴：3.1建筑密度盲：24.0碑7%绿化率花：40.6臂%总栋数：23车位数：844总户数：1071建筑类拾型：小找高层、膝多层、泰商业坤尚金所沙湾项目特征禾：园林景榨观，高派绿化率产品赠送现面积大配套齐全区域商品蹄房供应现仔状开发商:云南万亭都房地扣产开发饺有限公顷司项目地携址：老花城区交房时间骄：2015馆.65证已取脊得土地可证、建朋设用地悬规划许娱可证、升建设工悲程规划妨许可证总用地升面积：19.唇4亩矛总建吩筑面积劲：1019特29㎡容积率：7.15建筑密贼度：42.巷6%绿化率鲜：45%总栋数的：4车位数派：644总户数愉：住宅388公寓494建筑类原型：高负层、多轮层万都国摄际广场项目特牵征：高端物管车位配比玩高1:1交通便捷区域商蔑品房供洽应现状开发商:楚雄世强鹅房地产开迁发有限公板司项目地饶址：老观城区交房时答间：2014幼.115证均已讨取得总用地面蜜积：19.父3亩票总建筑面逼积：7450则0㎡容积率：5建筑密度抚：29.9配4%绿化率：35.1西%总栋数轧：4车位数主：400总户数：544建筑类左型：高张层欧派枫尽景项目特征半：周边生晨态环境索良好欧式建筑场风格教育资光源丰富区域商纠品房供漂应现状开发商:陆良金螺泰房地哥产开发烘有限责段任公司项目地瓶址：南首片区5证已取较得土地膏证总用地把面积：418骡16.努12㎡总建筑面挡积：2851歼46.0剑4㎡容积率：4.9肺9建筑密度捎：25.4解%绿化率：45%总栋数什：9车位数：2098总户数牌：1704建筑类型杂：高层金泰南辰1号项目特征滋：公园旁忍边一梯两户1:1车位配煤比区域商品齿房供应现垮状开发商:鲁甸尚居烂房地产开神发有限公拜司项目地址淡：鲁甸世着纪大道与润昭鲁快道有交叉处5证已取得猾土地证、覆建设用地尺规划许可执证总用地面割积：127亩年总建矩筑面积若：2458锣77.7土0㎡容积率：2.26建筑密遵度：28.4都3%绿化率：30%总栋数责：28车位数：1575总户数：142栋9建筑类潮型：小份高层、乏多层、雕商业龙韵银都项目特征属：简欧建尿筑风格高品质园户林景观交通便捷区域商块品房供仍应现状开发商:云南建秃工房地渴产开发堆有限责喇任公司项目地愁址：南谁片区5证已取得营土地证总用地面烫积：4181赛6.12产㎡总建筑渡面积：2851仇46.0贤4㎡容积率：4.99建筑密度凑：25.4绘%绿化率贡：45%总栋数：9车位数捉：2098总户数筑：1704建筑类善型：高尚层金江锦嫩城项目特征察：生态公园挂旁边生活配套弄齐全交通便捷开发商：吴云南昭通驼市省耕山揪水置业有魂限责任公恩司项目地址轻：北部新辈区物幼业管理：物国内高端短物业公司5证均未取率得总用地猾面积：224僻396孩7.4那5㎡总建筑按面积：4301摆742.绿16㎡容积率：2.4录9建筑密慰度：29.梅9%绿化率开：35%车位数：298娇13总户数：2300四6建筑类增型：高逆层、小清高层、满多层、撇别墅、辅商业省耕山纽奉水项目特磨征：超大体朝量项目项目本身族综合性强赖，业态丰得富周边配施套优越开发商雕：昭通薯市大境扯界房地若产开发霸有限公忙司项目地址亿：北部新裂区敲交房迫时间：2013年12月31日土地年席限：住是宅70年、商业40年5证均已取盐得总用地效面积：104丹2亩拖总方建筑面姐积：100万㎡容积率览：0.8福9建筑密画度：30%绿化率产：40%总栋数攻：110车位数立：约100它0总户数休：约160丧0建筑类死型：多渡层、别抚墅、商产业乌蒙古镇项目特征续：城市核探心地段垫，距离晶昭麻快滨速通道摔入口较本近。旅游业携态丰富昭通最鞋大古镇衡建筑群商业一拖娃二，家带赖店销售，若户型偏大碑，均价6000元/平方米，膨总价偏高吩，目标客久群受限。楼盘地址同：昭阳区丧鲁甸路颜（二环恰西路）枪与团结而路交汇农处开发商：昭通万龙驶房地产开瞎发有限公匠司建筑形态肚：公寓耽普通住悬宅复姐式装修情挽况：毛坯占地面积盐：123恐722平米建筑面积吃：537肝735平米容积率：3.5土地年资限70年5证均取得物业类骄型住足宅、商新业建筑密下度25%总栋数28车位数2650龙韵雅苑绿化率：43%规划户戴数：296俊0户预计开盘费时间：201城3年8月预计交房追时间：2014年06月售楼处写电话：0870凝-283贸6999建筑类奥型高来层商能业项目特眼征：项目地袖较老城索区温度渠平均高2-3度，气候绳宜居。4万平米商雨业步行街斗，生活配对套有保障Art嚼De仍co建筑风格开发商:昭通市泰隙斗房地产需开发经营摩有限公司项目地址番：南片区交房时间士：2015弯.105证均已符取得总用地阁面积：110亩拐总建筑面吩积：约53万㎡容积率：5.4建筑密皮度：37%绿化率：32%总栋数：12车位数：240碗0总户数：2618建筑类型鼻：高层、毅商业购买财富蝴卡，商业蜘开盘优惠5%-1晌2%泰平.盛世荷苑项目特破征：城南片糕区唯一辈高端生滴活配套动区，百叼货、商孩超、小胳商品商帅场，集道中餐饮某休闲街大润发超软市、电影既院等主力始商业已签痛约。该项目叨是本案火最大的三竞争对饺手。开发商虑：昭通厅九牛房邻地产开株发有限抹公司项目地址士：北部新则区5证已取垄得土地担证、建爬设用地艘规划许蓄可证、袖建设工极程规划肠许可证物业类型锡：住宅小疲区、商业总用地绒面积：212.赵72亩袍总建筑面适积：6929肢22.6懂7㎡容积率蛋：3.52建筑密度罪：22%绿化率：37%总栋数：36车位数：4102总户数宿：3436建筑类昂型：高滔层、小乳高层、怕别墅、荒商业开盘时间休：预计201男3.1缩慧2北城逸斜景项目特征报：生活配套瞎齐全生态环药境良好教育资源屡丰厚区域商耗品房解赛析项目规模总供应面积项目数量20万㎡以下1044497㎡13个20万-50万㎡2198513㎡8个50万㎡以上7060997㎡5个昭阳区悉项目规欧模20万㎡以下膛的项共13个，20到50万㎡的项渔目共8个，50万㎡以上敏的项目共5个。50万㎡以上戒项目总供嗓应量达7060庭997㎡，是50万㎡以下火项目总量撇的两倍之喝多，对市如场影响较往大。省耕山诵水:4301发742㎡乌蒙古访镇约:100倒000仆0㎡龙韵雅苑:5363劈燕33㎡泰平盛世借荷苑约:530盘000乡丰㎡北城逸景:692病922膊㎡区域商品器房解析项目区位总供应面积项目数量北部新城6444381.04㎡6个老城区1284678.71㎡10个南片区2438155.44㎡10个北部新转城总共被供应6444估381.素04㎡，50万㎡以上粗项目占3个。除去姨其中一个乘建材专业役市场，5个项目整艘体档次较须高，均有灭多层和别对墅供应。老城区预总共供拦应128棕467简8.7致1㎡，基本高为住宅蓝供应，窑仅有少益量配套珍商业供僵应，对雨城南住块宅供应驼存在一贼定影响工。南片区灭总供应2438问155.疲44㎡，项目数誓量10个，商量业住宅飞供应均终衡；商凶业供应柿成规模柱、有规谷划，整罗体开发啄复合度住较高，队区域竞恳争较强跟。※市场体妖量50万㎡以护上的项士目均是赞城市综缝合体，杨物业形鸽态包含馆多层、跨高层、先小高层袍、别墅国、商业狠，形态凭涵盖十骆分全面贸。※商业规袭划同质浩程度比技较高，颗无特色添、无核脚心竞争候力。※大型、茧超大型巡寿项目占务比较高盗，项目睁不能取隆得较好钟的规模汇优势※南片区仍商业住岭宅供应蜡均衡，竖商业供祖应成规害模、有硬规划，守整体开树发复合千度较高洁，区域妙竞争较意强。※老城区字住宅供葱应与南赠片区品距质差距跌不大，匙但是相珍比南片根区目前飘配套齐槽全，将取弱化南偶片区住械宅消化行速度。区域房昂地产市晓场小结※具备快速勉发展基础触，城市消塑费力基底棒厚，但目秧前消费活咳跃度不够侍高。※昭阳区昌房地产疼市场受钥外界因刷素影响降较小，输昭鲁土推地市场掘尚未进弓入紧张储阶段，处还处于料发展初笛期阶段帮。※大型、洒超大型导项目占拢比较高快，项目忘不能取馒得较好丑的规模牢优势※保障性狸住房供阳应与商倾品房供勺应比较抽大，保肌障房的趁供应将益对商品仓房市场肿造成一绩定影响脆。※总体上滥来看这划些项目幅住宅供艇应远大呆于商业阵供应，溉商业建财设都是候为了满摩足住宅啄配套，穷站位比割较低。区域房地似产市场小蛾结区域商阴圈现状南顺城片急区为昭通酱市最老的追核心商业钞片区同时挡也是新昭籍通市的商乏业核心区胖。其主力单业态为服墨装百货、表通讯。南顺城街露区商铺多贿为一拖二康设计，租灶金结构：戏一层120元-22隙0元/㎡/月，二宝层约60元-120元/㎡/月。南顺城片丢区商家总数叼：248家各业态惰比餐饮占松：0.81仍%百货占：65.3猫2%超市占：0.8肥1%酒店占：2.8蹄2%银行占：1.21宪%医院占吃：0.4排0%美容占：0.81得%休闲餐饮遍占：3.23芳%药店占差：1.6赶1%学校占：0.40夹%书店占浅：2.0脚2%菜市场占案：0.40修%通讯占帖：17.3鉴4%摄影占：1.6淋1%网吧占：1.21浇%区域商圈恩现状陡街文屡化商业帜步行街薯商铺多雨为一拖拌二设计怕，面宽侨小，进券深大。胡租金结满构为：归80元耀-24高0元/㎡/月。以服装百喇货为主力戒业态。陡街文化膨商业步行美街片区商家总数叉为：23寒0家各业态比虑：餐饮占：视0.58现%

百货傍占：88嫁.89%集超市占盏1.17协%

银行伶占：1.功17%芦休闲餐饮节占：2.痛34%躺药店占：盗1.75密%

学校虑占：0.把58%掩政府单位引占：2.泛34%索菜市场占响:0.5胁8%

证陵劵占:0漫.58%区域商圈叹现状兴兴商业爆片区属于赠南市区较箩集中的商呀业广场，泄主要经营挪餐饮美食桨，娱乐。中周边烧六烤业兴旺谢。该区域抓商铺为一饲拖三的建侦筑设计，摄最初免租诉扶持区为8-12个月，租北金结构为累：10元-25元/㎡/月。兴兴商斯业步行午街主要环是以餐庙饮、娱扑乐为主其力业态熄。兴兴商趋业片区商家总数码为：13陈5家各业态蛾比：餐饮占泛：45忆.71像%娱乐占：禾20%养生占洋：8.密57%百货占休：17广.14缴%美容占：枕5.71刮%休闲餐射饮占：取2.8陷6%区域商圈踩现状裕康商化业广场棕位于昭符阳区环俭城西路掏，主营昌家居，怖及电动队自行车号。房屋慢建筑结菠构1拖剥2。装坟修期3妇个月。裕康商惰业广场商家总仔数为：140家各业态既比：餐饮占：4.29早%娱乐占省：2.14肝%养生占:2.裙14%家具占烤：86.4污3%便利店占俯：2.14闷%酒店占：0.7盲1%汽修占惯：2.1溉4%区域商些圈现状商家总数匀为：132家各业态裹比：餐饮占：18.贩85%娱乐占：22.9牢5%养生占：6.5挪6%百货占：35.驱25%便利店谎占：3.28盾%酒店占刷：0.8挽2%银行占重：0.82饼%美容占：1.64里%休闲餐饮埋占：5.74昆%药店占：1.64重%书店占件：0.82秤%摄影占肺：0.8休2%通讯占：0.82示%昭阳区垄旧城改拿造实点帽工程，盘区内以嘉餐饮娱毅乐为主烘。建筑元建构1拖3结构。降免租扶联持政策椅为6—12个月。朱提商业猎步行街主遭要是以餐社饮、娱乐贷为主力竞粱争业态朱提商馋业步行辜街区域商着圈现状商家总缎数为：票123绢家各业态比劈燕：餐饮占斑：37何.86童%娱乐占碍：6.微80%养生占秧：5.拘83%百货占：键21.3插6%装饰占：蜻1.94赶%房屋中裕介占：戒1.9逮4%美容占：幻玉2.91捧%休闲餐凶饮占：键4.8锣5%通讯占：哈1.94烛%网吧占里：0.盟97%钻石广场炭片区昭阳区策餐饮龙侍头商圈滥，群内蝇汇集大这量昭通胜知名餐包饮。一垃期商户亩享受3—6个月的免掘租扶持，破二期商户到享受3个月的免薯租扶持。钻石广场双主要是以锄餐饮、娱田乐、百货横为主力业拳态。区域商圈秧现状罗炳辉广俗场罗炳辉常广场属仍济川门蛙项目，柳广场下句建物业心，拥有迈北顺城荒街最大屡的地下达停车场唐，该项替目以百雀货服务远业为主此要经营芝业态。议此项目食商家进云驻无免斯租扶持且期优惠享，对主歉力商家撇及品牌登商家实役行零租裳金入场昌。西街商业酸中心以服装百熊货业为核妄心业态的沉西街商业隆中心全仿销古式建筑扭，区内商展铺为1拖2结构，入蚀住商家可等享3个月装吼修期。雕现租金80到180每平米。区域商膊圈现状城南主姻干道海骆楼路各业态占悉比：餐饮占：16.0灯3%娱乐占粉：12.喂70%养生占：2.24弓%百货占乏：29.破81%超市占：0.64浇%便利店指占：1.60景%酒店占欧：2.56稠%其他行火业占：31.廊35%银行占：2.24盒%医院占躲：0.6服4%海楼路主斥要是以餐达饮、娱乐惊、百货为棋主要竞争婚业态。海楼路全长260逗4米，红线衫宽40米，车行看道宽26米。主康力业态灰百货业眠。商家总数饱为：312家区域商蛛圈现状各业态暖占比：餐饮占茅：30索.1炉9%娱乐占踏：1.运89%百货占危：5.层66%超市占管：1.捕89%汽修占旱：50辩.94酒店占：尤1.89啄%银行占：食1.89滩%医院占株：1.么89%建材占亩：3.级77%凤霞路主得要是以餐遣饮、汽修擦为主力竞罚争业态。全长224迎0米，红舍线宽30米，车炼行道宽20米。主力菌业态为餐您饮、汽修占。商家总数猫为：153家凤霞路片吼区海楼片区

占比（家）

百分比10元-15元4213%20元-25元13645%30元-40元4815%40元-60元4213%60元以上4414%凤霞片区

占比（家）

百分比10元-15元48%20元-25元2343%30元-40元1223%40元-60元59%60元以上611%10元以下36%均租金屑对比统梳计区域商圈培租金区域商习圈租金南顺城片区占比（家）百分比10—15元0020—25元0030元-40元62%40元-60元156%60元以上22592%陡街片区占比（家）百分比10元-15元0020元-25元0030元-40元64%40元-60元4828%60元以上11768%均租金对询比统计区域商魄圈租金兴兴商业街占比百分比10—15元617%20—25元2366%30元-40元411%40元-60元26%60元以上00裕康商业广场占比

百分比10元-15元7654%20元-25元2216%30元-40元96%40元-60元32%60元以上00%10元以下3122%均租金露对比统吗计区域商方圈租金钻石广场片区占比

百分比10元-15元33%20元-25元7673%30元-40元1313%40元-60元1111%60元以上00%朱提文化街片区占比

百分比10元-15元65%20元-25元9880%30元-40元119%40元-60元65%60元以上11%均租金毒对比统承计区域商圈龟分析商业业浊态各商圈倒业态单赌一，均酿已百货幼、餐饮望或者娱素乐为支舌撑，商维量商圈返为家居况等专业惹商圈，钉不能实聋现一站梯式购物敢体验。商圈中移缺乏星止级酒店梅、银行寺、品牌按超市等岸代表城哥市成熟浮度的业共态，城桶市商业今活跃度槐表现的尘明显不示足。商业物业污形态目前各俯商圈物溜业形态甚均以临斜街铺面钢为主，孔少量商谅场形式浇，处于咬传统商扭业的落烂后状态主。商圈吸附伞能力各商圈盯由于业极态单一史，分布供较多，顿且商圈哪商家数旋量较少搬，规模用较小，读向外辐脊射能力些不大，峰吸附能掉力弱。区域商圈平分析商业租金根据商山圈情况筝和商圈醉租金对化比，除宪去老城里区南顺松城片区巧、陡街拥片区商靠业租金绘基本高例于60元/平米，其番他商圈租鸭金均在60元/平米以敞下。从皂租金上洲表现出晃商圈的朵活跃程凯度比较美低。租售策晃略与租金阴区域表贱现类似报，除去肯老城区睁南顺城脉片区和膊陡街片誉区没有非租售优嫁惠策略职外，其植他商圈鸦均以不抱同程度醒的免租默优惠政仪策，来坡扩充商示家。表岂现出商倦圈厚度蝇不够，地不够成达熟。区域商狠圈小结※商业业崖态单一屑，不能今实现一铁站式购尽物体验叠。※酒店、唤银行、录品牌商称超等代跑表城市偷程度度勿业态，裕城市商百业活跃银度不高后。※商业大多晨以传统临译街商铺为雅主要物业应形态，形晃态较为落篇后，整体右规划困难懂。※商圈分布荐多，但是怒业态单一医，所以各贼商圈向外晨辐射能力简小，吸附排力较弱。※商圈租金减差异巨大标，租售优傻惠比较普窑遍，商圈杏厚度不足曲，整体不晌成熟。物业规划壳初步建议4区域背景脚概述项目案名省建议发展战择略及初泳步定位市场扫面发展战秩略及初冻步定位项目概熟况发展战略尸定义项目站位项目初步毛定位⊙问题界域定：在碑昭通目缺前的宏据观情况求下，房谱地产市垮场发展漂程度下哑，商业梦发展大例背景下插，我们蝇应该怎浸么样站演位？项目站位：做市场询的领导打者商业旗舰浇综合体城市重善要交通桃中心城市新宾核心，康新形象建设城市渐首座拥有塞核心竞争送力的，全蓝方位统一描招商、运嗓营管理的章一站式生铜活服务新潮中心。发展战略勒建议领导着的担当“启动昭鲁一体化”提升区域价值引领商业繁荣激活城市经济树立城市标杆发展战稀略建议云、贵、真川交通中耻心建设加从快昭鲁一惜体化建设滑，从而激荷活城市经舰济发展，贱稳定区域允人流提升匙区域价值菜。北京华替联、居决然之家嚼国际商弓业巨头密外加星择级酒店亏，用品扎牌奠定处城市商效业中心及基础，欧巩固区畏域价值滔，引领治城市商污业繁荣。住宅在嗓拥有城捆市经济负基础、更成熟区锣域价值仿的情况啦下，树针立城市铺标杆形膛象，追蠢求高价夺值回报翼。以客运惯中心为争切入核诞心以品牌商平业为城市兰支撑以住宅实乔现高价值易回报实现稳速钩回现实现项神目高收攀益项目整体漆定位昭鲁一苍体化发捞展下的致城市新呀中心昭通市星淋级汽车客顷运站建材家出居装饰静城：北脱京居然哪之家品牌连旬锁超市锡百货：遣北京华付联超市旅游五星健级酒店：著旅游文化江三星级标由准酒店特色商务品步行宵街、美食休在闲步行树街儿童益智伏教育基地交通客运娱站定位云南连于接川渝滚经济圈达，重要汁交通枢陈纽中心艇。现代化的峰设计理念足：整体与惩商业建筑之融合，体投现城市标音杆形象；空港式荒客运站骑：杜绝详传统客撞运站脏渡乱差现踩象。项目商饥业定位城市商余业新中妻心·全档次报购物大发世界具备高、稠中、低全奔档次覆盖伶，承接客尸运站高频光人流全线闻消费，承板载城市中惨高端消费……物业形态介：特色商径业街、商双场、天街漏。辐射范环围：昭桑鲁全范泰围及客宵运中心烦高频人俊流。全业态魅蜡力时尚生活汇经营业煌态定位：以年轻毫、时尚、卵潮流、有鲜明多照频次和多慎人流快消遵品、服务为主打，鼠集百货、休闲刮、餐饮间于一体肺的主题静商业街。商业街商场、天偏街一站式殃生活购物乐岂园具有全蒸方位的祥品牌精蓄品零售妻、日用符百货、咐休闲娱拜乐及培程训教育肾等类别犬的消费刮需求。商品消费掘以时尚、拆品味、品恒牌为最大愿特征项目住辫宅定位新中心地番位·华宅·一站式触便捷精最致生活便捷精致泊生活：享那受城市商堵业中心、逐交通中心鼻带来的便妹捷服务。华宅：奴特色产酱品，注逝重建筑鞋、园林盛、户型志等的细也节打造酱，精工扩细作，贵品质至专上。新中心：泳站位城市躁新中心，宜未来城居搜中央板块巡寿。项目客户淹定位住宅客铅户定位浪：昭阳区反及周边看县市刚点需年轻忽客户和岁首改客资户，以弹政府官娱员、城仁市白领坊、公务正员、教紫师、私泊营业主望等。商业客户朽定位：以昭阳充区及周督边县市蕉私营业绒主、以厉政府官