某商业项目市场定位报告

宿迁金鹰项目报告目录ContentsPART1市场分析城市特性城市经济政策环境商业市场分析PART2地块分析产品分析品牌解读SWOT分析PART3项目定位功能定位经营定位规划布局及建议PART4营销策略PART5推广策略PART6招商运营PART1市场分析对宏观环境的初步思考：A:城市特性层面B:城市经济层面城市特性对商业发展有什么样的支撑？在目前消费水平下，哪种商业业态的需求空间更大？未来政策走势对商业是利是弊？C:政策层面A:从城市特性看[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚风文化浓郁楚风文化底蕴深厚，项羽、虞姬传说遗址均具诱人魅力，其中以项王故里、虞姬沟和霸王桥最为著名。在城中，京杭古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。目前宿迁政府正在打造两河文化，使古运河、古黄河又焕发出勃勃生机。城市地标：霸王举鼎具有楚汉文化的商业街历史人文决定了宿迁是一座生态园林化河滨城市[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。2009年总人口540万，人口在江苏13个省辖市位列第7位。

240KM作为新兴的中心城市，商业发展将呈现多元化特性，对新的商业形态和时尚品牌有更高的期待人口基数大，对城市商业发展有一定支撑。[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。

“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。骆马湖风光自然资源决定了城市经济以轻型工业主导，且第三产业规模将逐步放大。[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少

2009年宿迁户籍人口540万；常住人口472万；城镇人口203.5万；市区人口约56万；城市化率37.7%市区人口较低，外来人口偏低目前城区人口对商业支撑力度偏弱，但后继潜力较大。市区的中心辐射能力有限，但市区人口增长潜力较大暂住人口偏低，城市辐射能力和经济吸附能力有限B:从城市经济看[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝对值较高，经济发展空间较大。宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。人均GDP增长迅速，近5年年均增长率达到20%。经济发展晋升空间较大，为城市商业预留更大的发展空间。人均GDP持续走高，带动城市消费力度。[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经济发展，享受型消费比例将增加吃、住、穿基本消费类型占主导，且比例逐年提高。休闲娱乐消费占比达到14%，随着城市经济的发展，这类消费比例将进一步提高。消费结构决定了目前餐饮、服装占商业比例较大，但休闲娱乐后续发展空间较大。C:从政策环境看宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显房地产市场调控力度进一步加深，住宅投资需求的生存空间逐渐缩小一月政策初显倪端——大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40%二月政策扑朔迷离——存款准备金上调0.5个百分点三月政策重磅出击——两会召开，国九条出台，央企退市四月政策连下冰雹——政府的杀手锏——国十条出炉，目标严打投资客五月～八月政策观望期——国十条效果明显，国家未采取新的动作。九月政策调控再启——楼市回暖，政府出台新国五条，严控首付比例，严控第三套购房。十月政策继续深化——中央上调公积金贷款利率及金融机构存贷款利率。投资需求在调控政策打压下由住宅转向商业经济增长空间大，商业发展潜力巨大；休闲娱乐等享受型业态后继发展空间较大。宏观环境总结古河孕育下的生态城市，两河文化底蕴深厚；城市的中心地位呼吁商业的多元化发展；人口基数对商业支撑力度较大。从宏观层面看：商业发展前景较为乐观，休闲娱乐等第三层次消费未来需求较大+城市特性城市经济政策层面+

政策持续加压，住宅投资需求被挤压，商业市场将赢来更多契机。商业市场环境需要明确的问题Q1:城市现有商业处于什么样的档次？Q2:商业消费主流业态是什么？Q3:商业消费的空白点是什么？市场环境为本案商业定位可提供什么样的依据？需要解决的问题:需要明确的问题:走进市场………宿迁商业市场分析金鹰项目宝龙项目幸福路老城商业圈西湖路商业圈霸王举鼎广场商业圈古黄河霸王举鼎广场楚街[商业分布]以古黄河为界，宿迁商业区可分为老商业中心和城市新商业中心老城商业主要集中在在幸福路上，北至市府东路，南至黄运中路。新城商业中心划分为两段：以楚街为核心的西湖路商业圈和霸王举鼎广场商业圈。本案所在新城商业街区，位于商业氛围较为浓厚的西湖路商圈。从上表三我们可三以看出三：宿迁三各个商三业区，三主要以三百货商三场、专三业店和三步行街/底商为三主；目前宿三迁各个三商业区三中还没三有购物三中心供三应出现；商业区名称各类商业类型所占比例百货商场专卖店商品市场超市/大卖场步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王举鼎广场20%N/A20%N/A60%商业区名称各类商业类型所占比例服装服饰餐饮休闲娱乐超市百货服务配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王举鼎广场0%0%10%0%40%10%40%从上表三我们可三以看出三：宿迁三各个商三业区业三态比例三中，服三装服饰三和餐饮三传统业三态占较三大比例三；而休闲三娱乐在三业态中三所占比三例相对三较低，三相对缺三乏；表1：宿迁三市各商三业区现三有商业三类型汇三总分析表2：宿迁三市各商三业区现三有主要三商业业三态汇总三分析目前宿三迁商业三区中暂三无购物三中心，三在各商三业业态三中休闲三娱乐类三比较缺三乏注：霸三王举鼎三商业区三商铺空三置率达三到9.5成，业三态比较三空乏，三单个业三态占比三较高从上表三我们可三以看出三：宿迁各三主要百三货商场三没有国三际一线三服装品三牌进驻；由于宿三迁是个三三线城三市，因三此绝大部三分国际三知名的三时尚品三牌暂时三不会考三虑进驻三宿迁商三业市场；从品牌三组合的三雷同程三度来看三：最主三要集中三在百货三上面。由于百三货业态三较为单三一，因三而不得三不面临三着雷同三的品牌三和楼层三组合；商场名称化妆品鞋/包女装男装休闲/运动宿迁一百欧莱雅、OLAY、丸美、露华浓、安尚秀梦特娇、哈根德斯、花花公子、漂亮宝贝吉贝、贝洛安培罗蒙、梦特娇、衫衫、雅戈尔、海螺、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪马、Nike、Adidas、唐狮、reebok、only人民商场美宝莲、欧莱雅、Missha森达、漂亮宝贝、康威

、斯而丽、瑞沙菲尔、以纯、雪马百天奴、富贵鸟、七彩马、罗蒙Nike、Adidas、匡威、唐狮表3：宿迁三市各优三质项目三代表品三牌宿迁百三货商场三内品牌三主要为三二、三三线品牌三，商业三档次缺三乏一线三品牌支三撑老城商三圈：老三商业中三心幸福三路沿线三，租金3-9元/㎡三/天。楚街商三圈：楚街商三业街及三各项目三底商，三楚街租三金2-3元/㎡/天；新区商三业租售三价格低三于幸福三路老商三业中心三，但未三来商业三升值潜三力较大楚街区三域租售三价格低三于幸福三路老商三业中心三，未来三如成为三新的商三业中心三，租售三价格必三将远高三于老商三业区。商圈分三析老城商三业圈宿迁一百法莱尔服饰广场时代广场购物中心五星电器普玛特购物中心红旗影院人民商场大润发服饰广场苏宁电器乐天玛特老城区三商区集三中在幸三福路商三业带，三南起黄三运中路三、北至三市府东三路、东三起幸福三路、西三至黄河三路，老城区三总商业三面积约三为47万平方三米。实景图老城商三圈主要三商业项三目照片丽晶国际人民商场红蜻蜓苏宁电器乐天玛特法莱尔服饰广场序号项目名称建筑面积（平米）开业时间商业类型1人民商场5,0002005百货商场2宿迁一百5,5002008.11百货商场3普玛特购物广场12,0002003.9超市4五星电器3,0002003.11大卖场5时代广场大卖场6,8002009.1百货6苏宁电器3,0002008大卖场老城区商业区现有商业类型供应面积比例老城商业区现有商业业态构成分析表4：老城三商业区三主要商三业项目三列表老城区三商业区三概括老城商圈现有三商业主三要以百三货商场三、专业三店和大三超市/卖场几三种商业三类型为三主。目前商三圈没有三大型购三物中心三；从商业三业态来三看，主三要以服三装服饰三和餐饮三为主，三较缺乏三休闲娱三乐业态；作为宿三迁的市三级商业三区，老三城商圈三吸引全三市的消三费者前三来消费三。商圈三覆盖了三各种消三费档次三。老城区三商圈业三态单一三且集中三，作为三市级商三业区消三费档次三较低作为引三领宿迁三目前消三费潮流三的百货三商场在三商业硬三件设施三上较为三落后目前蚌三埠百货三商场从三立面、三内饰、三采光、三通风、三导引系三统、展三示台上三看都较三为落后国泰百货国泰购物广场万源商厦万源商城巴黎都市霸王举三鼎广场三商业圈霸王举三鼎商业三圈位于三宿迁市三新城区三，商业三核心区三域为发三展大道三和西湖三路交汇三区。霸王举三鼎商业三圈规划三总面积三约为47公顷。万源商三厦抚顺百三货大楼盛泰百三货实景图霸王举三鼎商圈三主要商三业项目三照片由于缺三乏消费三群体支三撑，加三上区域三商业供三应量大三，导致三霸王举三鼎广场三商区商三业氛围三较差，三商铺空三置率较三高霸王举三鼎广场三商区商三铺基本三处于空三置状态三，空置三率达到95%，商业三经营较三为惨淡三。国泰百三货、国三泰广场三因开发三商经营三不善，三基本成三了烂尾三盘，除三了国泰三广场一三楼有零三星百货三、餐饮三店经营三外，其三余都处三于空置三状态。国泰数三码广场三因开发三商经营三管理不三善也处三于荒废三状态，三只有联三想、惠三普几家三电脑商三家。霸王举三鼎商区三位于新三城区，三新城区三人住人三口较少三，商业缺三乏区域三人口支三撑；商区内三两条主三干道都三是车行三道，导致区三域内人三流量较三少；大型商三业缺乏专三业的开三发经营三理念，导致三招商失三败，造三成区域三商业空三置率较三高。楚街北三起洪泽三湖路，三南至西三湖路，三设计街三长为980米。楚三街是一三条仿古三文化的三购物休三闲步行三街。楚街设三计建设三成购物三休闲步三行街，三在具体三的业态三设置上三为百货三店、专三业店和三品牌专三卖店，三并配有三地方特三色的餐三饮店，三同时配三置娱乐三、休闲三和邮电三、金融三等行业三设施三。楚街商三业圈区域内三以小型三商业为三主，商三铺面积三集中下50㎡以下；业态集三中，服三装服装三占到64%，餐饮三和休闲三娱乐分三别占到14%和9%；，整体消三费水平三处于中三低档；楚街商三业区业三态发展三呈现“一头重三两头轻”现象，三服装类三最为集三中，整三体消费三水平处三于中低三档次从商业三业态来三看，服三装服饰三占大头三，餐饮三和娱乐三业态较三少。商业市三场小结商业环三境商业类三型商业业三态商业硬三件整个商三业环境三一般，缺乏中三高端商三业带动三城市商三业水平国内知三名的超三市大卖三场、电三器卖场三已入住三宿迁，市场缺三乏大型三购物中三心及数三码、书三城等主三题市场购物、三餐饮和三休闲、三娱乐各三业态之三间的互三动不够，部分三综合体三项目内三部各物三业功能三互补性三较差；城市商三业缺少三文化产三业的铺三垫现有大三多数商三业项目三从立面三、内饰三、采光三、通风三、导引三系统、三停车等三方面已三经较为三落后，整体的三购物环三境一般商业主三题现有商三业普遍缺乏鲜三明主题三，特色三不鲜明城市现三有商业三处于什三么样的三档次？——中低档三次商业消三费主流三业态是三什么？——餐饮、三服饰商业消三费的空三白点是三什么？——休闲娱三乐、文三化类产三业；中三高档次三商业；三一站式三的大型三综合消三费场所本案定三位依据三：抓住三主流，三填补空三白，提三升城市三商业档三次从城市三中心角三度考虑三，打造三一个特三色化、三品牌化三、主题三化的中三高档次三产品。商业市三场小结区域竞三争市场楚街金鹰地快宝龙地快本案位三于宿迁三新城区三，处于三楚街商三业区范三畴，与三老城区三仅一河三之隔项目临三近古黄三河，位三于政府三着力打三造的古三黄河风三景带，三属于城三市休闲三风光区三，商业三升值潜三力较大古黄河三风光带三北至黄三河三号三桥，南三至环城三南路，三全长约6公里。三古黄河三两侧城三市发展三基础较三好，属三于“城三市内河三”，于三是被定三位为“三城市市三民休闲三带”。城市休三闲风光三区，主要三位于黄三河公园三至项王三桥，结三合公园三、硬地三广场为市民提三供休闲三、娱乐三、健身三、交往三的场所三；自然风光区城市休闲风光区田园城市与人文景观交融区金鹰项目宝龙项三目与本三项目一三路（西三湖路）三之隔，三享有本三项目同三样的自三然资源三（古黄三河），三将是未三来本项三目的最三主要竞三争对手三；凯林瑞.巴黎都三市与本三项目一三街之隔三（楚街三），对三本案的三威胁也三不容忽三视。项目总体量（万㎡）商业体量（万㎡）宝龙城市广场4522（12万持有）凯林瑞.巴黎春天16.516.5项目面三临竞争三个案少三，但竞三争体量三大，可三预见区三域商业三竞争体三量约30万方金鹰项三目宝龙城三市广场凯林瑞.巴黎都三市业态规三划宝龙24街（10万㎡）打造宿三迁首条三的滨水三休闲商三业街区，主要三包含国三内外知三名餐饮三连锁、三大型夜三总会、三酒吧街三、桑拿三洗浴、三自助式KTV及休闲三体验式三购物场三所Sho三ppi三ngm三all（12万㎡）时尚主三题百货三、大型三国际超三市、五三星影院三、室内三游乐、三品牌专三卖店等三购物及三休闲游三乐设施三。国际社三区（约26万㎡）宿迁首三创情景三洋房与三高层住三宅产品三为主打项目建三筑风格三为欧式个案分三析——宝龙城三市广场宝龙的三业态规三划与本三项目有三很大的三相同点宝龙城三市广场三销售情三况销售动三态：200三9年10月31号，一三期24街开盘三，开盘三当天共三完成164套商铺三预订，三首日签三约额近1.2亿元，三开盘均三价125三00元/㎡200三9年12月19日，24街加推三，开盘三仅4天时间三，销售三额又过三了亿元目前24街一楼三商铺和三别墅单三体商业三已售罄三，sho三ppi三ngm三all已经成三功签约三沃尔玛三、横店三影视、三苏宁电三器销售模三式：24街：返三租三年三，每年三返租8%沿河别三墅单体三商业：三返租三三年，第三一年4%，第二三年5%，第三三年6%。商铺价三格：别墅单三体商业三开盘价三：900三0元/㎡住宅区三沿街商三铺目前三价格：125三00元/㎡24街商铺三二楼预三计价：700三0-7三500元/㎡，三楼三预计价三：550三0-6三500元/㎡从商业三价格和三产品来三看，宝三龙城市三广场产三品定位三为中端借助于09年10月成功三上市及三知名商三家入驻三利好，三加上商三铺定价三不高，三宝龙商三业销售三情况较三好本案PK宝龙本案与三宝龙共三享自然三资源及三规划利三好，且三商业规三模不及三宝龙自然资源及配套项目体量（万㎡）商业体量（万㎡）规划利好品牌印象本案共享自然资源及配套3313.3同是古黄河景观带政府招商项目中高端宝龙4822中端本案PK宝龙在业态三规划又三难以形三成太大三差异下三，如何三赢得市三场？我们认三为，可三以利用三开发商三品牌差三异化，三打造中三高端产三品，在三商业档三次上形三成差异三竞争PAR三T2地块分三析宿迁位三于江苏三省北部三，距离三省会南三京约240公里，三距离苏三北重镇三徐州、三连云港三分别为115三KM、135三KM240KM宿迁南京徐州连云港135KM115KM项目位三于新城三区与老三城区结三合部，三与老城三区、新三城区联三系紧密三，地理三位置十三分优越新城区老城区本案1#地块经三济指标容积率≤1.8建筑密度46.68%出让面积73934M²用地性质商住综合用地总建筑面积133081M²项目临三近古黄三河，景三观条件三较好本案项目北至洪泽湖路项目西至青年路项目南至西湖路项目东至古黄河目前项三目已经三动工，三规划道三路也已三基本平三整，项三目周边三工地围三挡布置三了部分三形象画三面及项三目介绍项目通三过南北三两条主三干道方三便的与三新老城三区连通三，去往三宿迁各三个方向三均十分三便捷本案洪泽路湖西湖路幸福路商圈霸王举鼎广场市政府楚街项目各三方面资三源较为三优越，三适宜打三造新的三城市商三业核心本案地三处新城三区与老三城区结三合部，三区域为三市政府三重点打三造的新三城，整三体居住三氛围较三为浓厚三。本案东三部紧邻三古黄河三，水景三资源较三好。项目周三边洪泽三湖路、三西湖路三连通新三老城区三，交通三便利。地块处三于两区三交汇的三核心地三段，为三政府规三划的商三业核心三带，未三来发展三前景较三好。基地资三源价值三评估：权比细目优良一般较差差土地级别★生态景观★环境污染★交通情况★周边人口★商业氛围★未来发展★社会人文★区位形象★产品分三析产品分三析ABC1号地块三金鹰天三地位于三青年路三以东，三古黄河三道以西三，西湖三路以北三，洪泽三湖路以三南。地三块分为A、B、C三个区三域，总三用地面三积739三49M²（110三.9亩），三其中A地块用三地面积180三77M²，B地块用三地面积193三58M²，C地块用三地面积365三13M²，地块三南北向三长560三M，东西三向平均三宽度130三M（70M三-16三0M）。产品分三析B区金鹰天地C区商业广场A区商业广场目前项三目B区规划三为金鹰三天地品三牌的综三合商场三，为开三发商自三持运营三。A、C区域为三辅助商三业广场三，运营三模式主三要以销三售为主三。整体规三划本案的三设计理三念建立三在宿迁三双城中三心、双三河的基三础上，三确立了三本案双三环（商三业环、三绿化环三、低碳三旅游观三光景观三环）、三双核（三下沉广三场、城三市客厅三、商业三中心）三环环相三扣，中三心节点三为金鹰三百货，三最终形三成了金三鹰天地三目前的三总平面三方案。立面设三计项目建筑立三面的塑三造，采三用了现三代的玻三璃、彩三釉印花三玻璃以三及清玻三璃、金三属饰面三、石材三饰面等三材料，现代感三与品质三感十足三，在宿三迁市场三中独树三一帜，三给人以三高档次三、高品三质的感三受。景观设三计项目设三计了三个不三同层次三、不同三标高、三应对不三同年龄三段群体三需求的三滨河岸三线景观三活动线三路，有三绿色台三地、有三叠水景三、有漫三步道、三有兼顾三商业活三动的硬三质广场三、有木三质亲水三平台，三并确定三两处滨三水剧场三。同时三加大了三沿河景三观道的三退让线三，留出三大于2三0米以三上的景三观廊道三，有机三地将低三碳电瓶三车游览三线组织到景观三的动线三中。品牌解三读品牌概三述金鹰国三际集团以构建三服务产三业的国三际化华三商品牌三为己任三，以商贸、三房产、三投资为三品牌产三业，专长三于高品质三之商业三、房地三产产品三开发与三服务业三务、高三级时尚三百货连三锁零售三业务及大型三商贸流三通业务。下设金鹰国三际商贸三集团、南京金三鹰国际三集团两大实三业集团三，并成三功收购三大型国三有商业三企业---三-南京新三百投资三控股集三团，同三时成为三南京新三百股份三有限公三司（600三682三.SH）的最三大持股三方。旗三下拥有三房产、三商贸、三投资、三酒店、三物业等三专业集三团，致三力于中三国最具三消费潜三力的城三市深度三发展、三并成为三行业佼三佼者。品牌发三展西安上海昆明江苏南京苏州南通泰州扬州盐城淮安徐州宿迁金鹰集三团自第三一家百三货店南三京新街三口店开三业起，三经过14年的潜三心经营三，于本三报告日三期，已三成功开三设十六三家自有三店和一三家管理三店，总三建筑面三积约539三,00三0平方米三，总营三业面积三超过360三,00三0平方米三，分布三于江苏三、陕西三和云南三三个省三份，覆三盖上海三、南京三、南通三、扬州三、苏州三、徐州三、泰州三、淮安三、盐城三、西安三和昆明三共11个城市三。品牌实三力金鹰国三际集团三，创立三于199三2年，是南京三市批准三的首家三外资企三业集团。拥有三房地产三开发一三级资质三，首期开三发之金三鹰国际三商城，以其214米之超三然高度三成为南三京城市三现代化三首推之三标志性三建筑。三荣获“三南京市三十大支三柱产业20强龙头三企业”三、“最三佳外商三贡献奖三”、“三中国外三资企业500强”等三多项殊三荣。经过16年快速三成长，200三7年总营三业额逾三百亿元三人民币三，上缴三国家税三收逾6亿元，三员工总三数逾万三人。荣列国三家统计三局发布三的“200三7年度中三国最大三企业500强暨中三国大企三业竞争三力500强”和三中国企三业联合三会、中三国企业三家协会三发布的三“200三8中国服三务业企三业500强”。品牌关三键字实力高档时尚连锁金鹰选择：霸王故三里-宿迁201三0，金鹰三进军宿三迁SWO三T分析优势分三析（Str三eng三th）区位优三势项目地三处新、三老城区三交界的三核心位三置，区三位优势三明显。交通优三势项目周三边道路三状况较三好，通三过多条三道路与三新、老三城区无三缝连接三，车行三交通十三分便捷三。环境优三势项目地三块紧靠三古黄河三，水景三资源优三秀，利三于整体三景观的三打造。产品优三势自身40万方后三续住宅三体量为三商业物三业提供三了较为三广阔的三客户来三源。自身优三势时尚现三代、品三质感较三强的产三品规划三，在当三地独树三一帜，三为当地三商业市三场注入三了新的三理念。后发优三势项目的三启动时三间决定三了本案三在产品三塑造、三形象包三装等方三面将拥三有更大三的空间三，来与三周边项三目进行三差异化三竞争。品牌优三势知名商三业开发三企业及三商业品三牌，知三名度较三高，在三江苏范三围内金三鹰品牌三的影响三力较大三。劣势分三析（Wea三kne三ss）现状劣三势项目所三属的板三块还处三发展期三，整体三商业氛三围还处三于较低三阶段。目前区三域内欠三缺居住三氛围，三人气明三显不足三，过境三人口偏三多，具三有一定三的偏僻三感。消费力三劣势宿迁市三的经济三发展水三平在全三省处于三较低水三平，居三民消费三力相对三不足，三对于中三高端的三商业需三求较为三有限人流导三入劣势项目南三北的主三干道均三为快速三车行通三道，人三行流量三较少，三对项目三未来的三人气会三有一定三影响机会分三析（Opp三ort三uni三ty）产品机三遇目前宿三迁商业三市场上三的产品三多以中三低档次三为主，三缺乏品三质感十三足且定三位中高三档的消三费场所三，市场三的空白三为本案三提供了三一定的三机遇。市场机三遇随着宿三迁经济三的发展三以及城三市化进三程的加三快，商三业的提三档升级三成为了三必然，三而本案三的中高三端定位三正好符三合了城三市商业三发展的三一般规三律。区域机三遇本案处三于新区三，随着三政府的三大力引三导，区三域导入三人口不三断扩张三，为本三案带来三更多的三消费群三体，本三案客群三市场层三面不断三拓宽。威胁分三析（Thr三eat）潜在竞三争威胁随着城三市商业三的转型三，集中三型商业三将越来三越多，三本案商三业将受三到同质三项目竞三争。从三而导致三本项目三集中商三业体人三气聚集三能力不三足。宏观环三境威胁随着201三0年各项三房产新三政的出三台，整三个市场三均受到三了一定三的冲击三，在住三宅市场三低迷的三情况下三，商业三市场也三必然不三可避免三的受到三一定冲三击。最大化三发挥项三目的自三有资源三，利用三规模优三势合理三规划，三抓住市三场空白三点，实三现利润三与品牌三的双重三升华。项目优三势分析项目机三会分析项目具三有前瞻三性、领三先性的三规划结三合金鹰三品牌中三时尚、三高档的三内涵，三使得项三目必然三打造成三为当地三首屈一三指的标三杆性商三业综合三体。区位优三势规划优三势品牌优三势政府着三力打造三的新城三核心区三域，地三理位置三极为优三越，结三合项目三周边优三秀的自三然景观三，使得三项目整三体起点三较高。随着城三市经济三的持续三发展以三及外来三人口的三不断导三入，居三民对于三消费档三次的需三求也必三将日益三显现，三本案的三高端属三性将会三满足这三部分需三求利用宿三迁市场三中高档三商业物三业匮乏三的现状三，塑造三产品品三质，填三补市场三空白,并且引三领当地三商业市三场，促三进城市三商业升三级换代三。现有产三品档次三偏低经济总三量与城三市规模三的增长环境优三势通过业三态的巧三妙规划三和差异三化竞争三来规避三周边项三目对本三案的竞三争威胁三。项目劣三势分析项目威三胁分析与周边三项目共三同营造三商业核三心概念三，达成三共赢现状劣三势人流导三入劣势打造全三功能商三业综合三体，优三化自身三产品业三态，自三成一体更多迎三合市场三需求，三引入有三一定抗三风险能三力的业三态通过差三异化定三位和提三升项目三综合价三值，提三升竞争三力潜在市三场竞争未来形三势的不三确定SWO三T分析的三结论地产层三面——资源，三还是资三源充分发三挥利用三景观、三地段这三一得天三独厚的三自身资三源，实三现经济三利润最三大化房产层三面——打造高三品质产三品，规三避竞争三威胁通过提三升项目三档次来三进行差三异化竞三争，规三避市场三威胁，三并在一三定程度上填补三市场空三白，并三通过对三当地商三业业态三的升级三换代来三提升综三合竞争三力品牌层三面——金鹰进三入宿迁三的第一三步，需三要塑造三品牌形三象本案作三为金鹰三集团在三宿迁的三第一个三项目，三需要借三助该项三目来最三大化的三聚集市三场关注三，维护三金鹰的三品牌形三象，通三过与宝三龙城市三广场的三错位竞三争，来三达到共三赢的目三的，从三而利于三企业品三牌落地SWO三T分析的三结论发挥水三景资源三优势、三结合金三鹰品牌三，打造宿三迁首屈三一指的三中高端三综合商三业地产价三值房产价三值品牌价三值PAR三T3项目定三位定位发三展思路定位发三展思考三：1、首屈三一指如三果体现三？2、如何三与宝龙三的同质三化中跳三脱出来三？3、金鹰三的高端三品牌特三点如何三体现？4、如何三与宿迁三的城市三文化与三优越的三环境进三行完美三嫁接？简单的三顺势而三为，构三建一座三中规中三矩的城三市综合三体，仅三仅依赖三资源与三规模完三成销售三，还是三摒弃平三庸，敢三于突破三？我们坚三信金鹰三作为品三牌商业三龙头企三业的企三图与雄三心定位初三步方向三：宿迁三首屈一三指的中三高端综三合商业三体操作理三念——三大操三盘攻略从读懂三金鹰到三明晰金三鹰宿迁三攻略之三方向-拒绝明三庸，金三鹰站在三高品质三商业的三前沿UPC三S观点之三一：高三品质企图决三定宏图三！企业的三发展拥三有一致三的内涵三与外延我们从三懂读金三鹰开始三，从金三鹰十来三四年发三展与壮三大，研三判金鹰三进军宿三迁的战三略方向。“金鹰”到哪里三都是城三市一张三名片，“金鹰”到哪里三都是高三端的、三时尚的三人士名三流汇金鹰始三终站在三高品质三商业体三的前沿三，金鹰三始终引三领城市三时尚风三向标！操作理三念——三大操三盘攻略一流商三业卖文三化，实三现商业三文化与三本土文三化完美三嫁接！UPC三S观点之三二：以三文化打三造城市三名片商业文三化+本土文三化=城市代三表作/城市名三片我们致三力追求三：更大三更高效三的经济三效益，三更大的三品牌效三应！我们不三能仅仅三依赖卖三地段，三设计可三以抄袭三，业态三可以复三制，但三文化却三无法拷三贝。金鹰拥三有自己三的独有三的商业三文化，三并以此三塑造自三身的品三牌效应三。地域文三化永远三是最具三生命力三，在区三域市场三文化也三是将具三有向心三力让散发三着独特三品牌文三化的商三业体也三在一定三程度承三载鲜明三特点的三城市文三化，将三可以使三商业体三提升到三一定城三市名片三与城市三代表的三高度！体验经三济时代三，打造三体验式三新型商三业金鹰三要作为三！UPC三S观点之三三：全三感观体三验操作理三念——三大操三盘攻略打造商三业固有三模式，三以体验三为中心三，创造三全新的三商业模三式。在体验三经济的三时代里三，将体三验的内三容与商三业体进三行深层三次结合创造体三验型空三间为人三们提供三了可以三充分体三验城市三生活的三舞台，将商业三综合体三的发展三视野不三仅停留三，更将三观光、三休闲、三表演的三多元化三的功能三包容其三中，打造一三个真正三意义的三全感观三体验式三商业新三模式。三刷新城三市的眼三界，实三现与对三手全面三超越一副商三业成功三的王牌=资源基础，规模前提以文化、三高端、三体验成为项三目将是三致胜关三键顺牌好牌+高端文三化全感观＋＋项目定三位关键三词延展品牌形三象高品三质软硬环三境高品三味业态定三位高价三值高端文化全体验商业文三化与地三源文化三相结合业态定三位与文三化行业三相关连环境规三划与地三域自然三文化相三结合功能定三位突破三商业局三限，融三观光、三演艺等三综合性三功能业态定三位向多三元化深三度扩展环境打三造以突三显从全三方位体三验为核三心我们在三打造一三个新的三城市中三心！为三宿迁的商业三注入全三新的概三念，围三绕金鹰品牌，三塑造商三业标杆我们打三造的是三以金鹰三天地为三核心，三精品主力店三贯穿其三中的一三个高品三质的产三品!本项目三将作为三宿迁城三市新中三心，与古黄河相依三，是一个可三以辐射三整个宿三迁区域三，及周边三城市的三高端产三品！我们对三项目的三定位延三展：金鹰在三造宿迁三城市新三中心！如何树三立本项三目的价三值体系三，实现三销售目三标均价三上的突三破项目需三要怎样三的定位三，提高三商业内三涵，突三破宿迁三投资者三心理界三限，将三本项目三与其他三商业产三品（如三一街之三隔的宝三龙）区三别开项目如三何在激三烈的市三场竞争三中脱颖三而出，三营销上三吸引更三多投资三者关注三，销售三产品上三给到投三资者更三多的信三心？？？项目定三位核心我们将三成为一三座高品三质金鹰商三业品牌三代表作我们将三成为一三张融商三业文化三魅力与三城市文三化精神三与一体三的城市名三片我们将三打造一三座融观三光、休三闲、娱三乐、购三物于一三体的全三感观体验式三新型商三业体我们将三构建宿三迁新城三的万象之三城本案将三成为：以休闲三、娱乐三、观光三、购物三一体的三新型体三验式商三业综合三体城市新三中心，三国际化三都会生三活万象三城地段价三值的提三升规模效三应为住宅三形成配三套，辐三射更广业态优三化、概三念领先主力店三招商、三统一管三理营销促三动市场三神经妥善解三决投资三三要素（安全三性、收三益性、三流动性三）决定商三业销售三力的六三大因素定位区三位投资性经营决定商三业销售三力的六三大因素销售力三提升的三范畴规模营销合适的三定位是三提升销三售力的三基础与三“排头三兵”功能定三位功能整三体定位三之三大三思路思路一三：体现项三目定位三核心，三功能全三面展现“高端+文化+全体验”三大要三素；思路二三：与宝龙三形成鲜三明的差异化；思路三三：针对楚三街商街三以及老三城商圈三，实现三项目全三面提升与三超越。功能定三位之定三位展现三策略：将项三目定位三的关键三要素与三功能定三位针对项三目定位“高端+文化+全体验”进行功三能定位三布局。将“高格调”融入功三能性定三位，需三体现本三案综合三性高品三质与高三品味本项目三功能定三位将作三为展示“金鹰品三牌文化”及“宿迁地三域文化”的重要三载体，三选择文三化相关三业态融三入的项三目业态三功能组三合之中功能设三置强调三情景式三多元化三的体验三模式，三将体验三与多元三化的功三能有机三结合。高品味三休闲功三能多元化三娱乐功三能综合性三文化功三能本案功三能定位三布局功能定三位之错三位宝龙三战略：避免与三宝龙业三态功能三同质化三，实际三与宝龙三的差异三化与互三补性24街沃尔玛苏宁电器横店影视24街功能定位：打造宿迁首条的滨水休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所Shoppingmall功能定位：时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施，目前横店影视、沃尔玛、苏宁电器已签约宝龙宝龙城市广场定位业态涉及面较广，商业形式以主题店和大卖场为主餐饮、三娱乐休三闲、电三器是宝龙三的主力三业态与宝龙三的功能三定位对三比：本三案更高三端、更三文化、三更体验餐饮休三闲功能主题式三、体验三式休闲三餐饮多元娱三乐功能文化沙三龙式会三所、高三端俱乐三部综合文三化功能书城、三数码等三文化时三尚类功三能宝龙功三能定位三：餐饮三、娱乐三、电器三作为其三主力业三态功能本项目功能定三位之超三越周边三战略：三与周边三现有商三业与老三区商业三形成鲜三明的定三位超越三与升级仿古文三化休闲三购物街三，商业三区业态三发展呈三现“一头重三两头轻”现象，三服装类三最为集三中，整体消三费水平三处于中三低档次三。老城区三商圈业三态单一三且集中三，作为市三级商业三区消费三档次较三低；百货商三场硬件三设施较三为落后三。楚街老城区楚街及三老城区三商业功三能定位三特点：三单一性三餐饮、三娱乐、三传统百三货功能三，档次三普遍为三中等以三下为主与楚街三及老商三业的功三能定位三对比：三本案更三多元、三更时尚三、更品三质品质餐三饮功能时尚主三题式品三牌餐饮娱乐休三闲功能旅游观三光与时三尚娱乐三相结合时尚文三化功能文化产三业与数三码产品三相结合楚街及三老商圈三功能定三位：单三一性餐三饮、娱三乐、传三统百货三为主本项目功能定三位结论三：产品三功能定三位注重三宿迁相三对亟需三的几大三功能：三餐饮、三娱乐、三休闲、三购物，三突出高三端+文化+体验的三多元化三新型商三业功能三定位作为综三合性的三主题商三业街区三，强势三吸纳全三城中高三端人士三的全方三位消费三需远距三离。体三现：高三端、文三化、全三体验的三商业定三位核心三。因此本三项目商三业功能三包括：三购物、三餐饮、三娱乐、三休闲、三文化、三健身、三交流、三公共服三务等多三种功能三。项目整体商业功能体验式休闲功能综合性文化功能多元化娱乐功能养生类保健功能主题式餐饮功能人文式社区公共服务功能品质购物功能［区域三功能定三位策略三］围绕“金鹰天三地”品牌核三心及功三能布局三，与其三形成错三位及互三动B区金鹰天地C区商业广场A区商业广场我们的三策略—1、以金三鹰天地三为商业三领衔，A区及C区功能三定位围三绕金鹰三天地的三展开；2、在与三其现有三业态及三定能形三成错位三，实现三进行互三补，及三人流的三共享与三互动；3、提升三档次，三重点突三出品牌三高端形三象和人三文气息三，实现三最终销三售的突三破。［解读三金鹰天三地］功能定三位：以三服装、三服饰为三主中高三端时尚三百货1F主要经三营化妆三品、配三饰、精三品店、三名表，主要品三牌：兰三芝、美三谛高丝三、水芝三澳、美三伊娜多三、积姬三仙奴、三露华浓三、阿芙三、苏菲三娜、欧三惠、雅三漾、印三象之美三、施华三洛世奇三、天梭三、西铁三城等。2F主要经三营女鞋三、女包三、配饰三，主要品三牌：百三丽、雅三乐士、三千百度三、FED、汤普三葛罗、三圣伽步三、爱步三、天美三意、亚三加斯、三暇步士三、莱尔三斯丹、三思加图三、ZIP三PO、伊点三、FRA三NCE三LU三XE3F主要经三营少淑三女装、三内衣、三配饰、三药房洗三化美甲三，主要品三牌：埃三斯普利三、ENI三:D、VER三OM三ODA、ONL三Y、衣恋三、季候三风、Roe三m、MIK三IBA三NA、曼娅三奴、格三兰菲儿三、Tee三nie三Wee三nie、百家三好、Min三dB三rid三ge、4F主要经三营淑女三装、配三饰，主要品三牌：安三乃安、三季候风三、eif三ini、杰西三、伊诗三夏兰薇三、歌力三思、KAK三O、Cas三ili三no、艺之三卉、宣三恩黎介三、Oik三os、The三me、CES三ARE三BR三UNI、Lov三ely三La三ce、心满三缘等。金鹰天三地业态三功能定三位：主三要经营三品类除三时尚百三货之外三，还涵三盖特色三简餐、三时尚沙三龙等特三殊业态三，品牌三丰富，三时尚新三锐［片区三功能定三位］——以金鹰三天地为三核心的三业态组三团项目的核心品牌价值，金鹰有什么？金鹰有精品超市、高档化妆品、首饰、男女装、皮具箱包等百货围绕金鹰自有业态，结合前半部分市场分析，进行业态互补结合项目滨河景观，突出人文气息书城和IT专业卖场作为主力店，与金鹰错位业态，最大化的“以点带面”作为最能吸引人气的业态，餐饮是整个项目发展的又一关键，同时，休闲娱乐类业态在补足金鹰业态的同时，可以补足商业项目在时间上的不足金鹰天地文化（书城、影院）IT专业卖场餐饮、休闲、娱乐本项目三总体功三能定位三为：集购物三、休闲三、餐饮三、文化三、娱乐三、观光三等为一三体，具三备高品三味，展三示城市三文化风三貌的新三城中心三，体验式三新式城三市商业三综合城其中主三要功能三分布酒吧美食金鹰天三地中高档三会所文化消三费咖啡、三酒吧一三条街各地餐三饮、中三式正餐三、休闲三精品餐三饮大型书三城、影三院、IT数码及三相关衍三生消费精品超三市、化三妆品、三首饰、三服饰百三货中高档KTV、足疗三、桑拿三会所［功能三模型］经营档三次定位经营档三次定位1、突显三项目商三业定位三特点，三体现项三目核心三价值；2、根据三宿迁实三际经济三发展状三况及对三未来几三年的预三期，结三合消费三者调查三及商业三经营者三、投资三者访谈三，本项三目商业三应为中三档；因此出三于上述三两方面三的理由三，本项三目商业三经营档三次应定三位为：中高档三，局部三高档项目各三业态店三铺以中三档偏上三为主，三各品类三均设置三个别高三档商家三，来带三动街区三的整体三形象及三影响力三，但更三多的中三档消费三，来满三足宿迁三市更为三庞大的三主流需三求，通三过不同三业态不三同档次三的组合三来提升三整个项三目的品三质。商业街大型书三城1.项目周三边就有三楚街商三业街，三规模较三大，存三在竞争三。2.商业街三必需要三有特色三，结合三本项目三的滨河三景观条三件，打三造休闲三式商业三步行街三。1.整个宿三迁尚无三真正意三义上的三大型文三化聚集三，具有三较强的三吸引力三。2.本项目三由于处三于城市三新中心三，未来三市场具三有一定三空间。定位归三纳IT专业卖三场1.专业大三卖场具三有很大三汇集人三气的作三用。2.目前现三有的大三卖场都三集中在三老商业三中心，三该区域三可以引三进国美三这样宿三迁还没三有的电三器卖场三。结论：三城市中三心高端三产品，三以金鹰三天地品牌形三象为核三心辐射三宿迁全市，三提升城三市形象三。精品餐三饮酒吧中高档三会所……KTV洗浴足疗……整体形三象的外三在展示三要符合三项目的三高端定三位，我三们做的三是宿迁三的“城三市名片三”。形成差三异化定三位专业化三精品路三线结合滨三河景观三，走特三色化主三题。客群定三位主力消三费群主要居三住在项三目所界三定的商三圈内收入水三平高、三消费能三力强以公务三员、企三业管理三人员及三部分生三意人等三中高收三入者为三主本项目三业主为三其主要三消费群三体之一表现为三经常性三消费为三主次消费三群居住在三以上商三圈之外三的次辐三射地带消费能三力强间断性三消费，三可能1个月来2-3次目标客三群定位1、目标三消费群三体主要投三资客类三型如下三：宿迁市三区收入三较高的三投资客三（政府三公务员三、企业三管理人三员、企三事业技三术人员三及部分三生意人三等）；项目周三边经商三小业主三（也可三自用）三；外地投三资客及三其他。目标客三群定位2、投资三客户本项目三的直接三客户是三投资者三和经营三者，销三售的目三标客户三以投资三者为主三、经营三者为辅三。主力商三家（国三美、大三众书局三等）品牌专三卖店、三专业店三、便利三店、特三色餐饮三及特色三休闲吧三，如：三如精品三休闲酒三吧、咖三啡厅、三连锁餐三饮店、7-E三lev三en、必胜三客、STA三RBU三CKS、上岛三、名典三咖啡等三等独立个三体经营三者，具三有一定三实力和三经营经三验的个三体经营三户目标客三群定位3、经营三者项目定三位宿迁城三市新中三心！客群定三位产品定三位形象定三位聚焦宿三迁主城三区，面三向全市三各县及三周边城三市的投三资者及三经营者三。以金鹰三天地、三大卖场三、精品三休闲商三业街等三为主。高端品三牌形象三！通过上三述分析三，我们三可以看三出项目三整体定三位：小结规划布三局1．提高三日均吸三引人流对顾客三需求有三广泛地三适应性三：男女三老少皆三宜。对顾客三需求有三强烈的三吸引力三：本地三人、外三地人、三旅游者三、外国三人充分利三用地缘三优势，三将市府三路及洪三泽湖路三的人流三最大限三度地引三导到本三项目来三。2．延长三顾客人三均停留三时间对家庭三集体购三物：充分不三同年龄三、不同三层次的三购物需三求，如三：针对三小孩、三针对老三人、针三对夫妇三等。对非家三庭购物三：可玩、三可看、三可吃、三可买；3．提高三顾客消三费率通过复三合型业三态的强三大包容三性，使三商品组三合在广三度和深三度方面三无限延三展，最三大限度三地刺激三消费者三的消费三欲望。4．提高三日均销三售额及三利润（三以主力三店为主三导）采用多三元化的三价格策三略，做三到：平价商三品：坚三持薄利三多销中档价三商品：三想买的――能买到――价格适三中高价商三品：品三牌、精三品，货三真价实项目A、C区商业三功能布三局设计三原则根据项三目产品三规划分三级，将三业态布三局划分三为五大三区域：各式大三中型中三餐、精三品休闲三餐饮等金鹰天三地影院、三大型书三城IT大卖场三、高层三停车场休闲酒三吧、中三高档会三所等ABCA区业态三规划12341、单层三面积115三0㎡*22、单层三面积133三0㎡*23、单层三面积112三0㎡*24、单层三面积175三0㎡*2——大型中三式餐饮技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1500经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯A区业态三规划——大型中三式餐饮三物业条三件56A区业态三规划——休闲精三品餐饮785、面积260㎡6、面积270㎡7、面积540㎡8、面积240㎡技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500单层面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）-步梯（部）-燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）10-50物业交付装修标准简单装修/毛坯A区业态三规划——精品特三色餐饮三物业条三件A区业态三分布小三结：三以中式三大中型三餐饮与三精品特三色餐饮三为主，三精品快三餐穿插三其中餐饮最三能积聚三人气，三项目A区北连三洪泽湖三路，众三多政府三机关与三之相邻三，结构三多元，三特色餐三饮，集三饮食、三休闲为三一体，三具有独三特的商三业价值三。体现文三化气息三的精品三餐饮街三区，满三足了现三代人特三色化、三个性化三时尚消三费愿望三，舒适三的就餐三环境，三适度的三价位，三可口的三特色，三招徕不三同层次三的消费三群体，三有效地三扩大、三拉动街三区的商三业氛围三。C区业态三规划9——I三T大卖场三、高层三停车场9、169三00㎡（1-4层）5-8层为停三车场1010、204三00㎡（共4层）4F为影院C区业态三规划——大型书三城、影三院C区业态三规划——酒吧、三桑拿、三中高档三会所1213141516171811、900三0㎡（共4层）12、294三0㎡（共3层）13、600三㎡（共3层）14、430三㎡（共3层）15、350三㎡（共3层）16、300三㎡（共3层）17、500三㎡（共3层）18、553三0㎡（共3层）11休闲类三业态辐三射面较三广，服三务性质三较强，三一般在三一至三三楼，对三给排水三、供配三电、排三污、停三车场车三位等要三求较高三，同时三，面积三的需求三也相对三较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯娱乐类三物业条三件宿迁的三休闲娱三乐目前三主要包三括以下三几类：KTV、洗浴三按摩、三酒吧、三夜总会三。洗浴按三摩是最三贴近普三通消费三者的休三闲娱乐三方式，三而宿迁三目前的三整体消三费场所三档次较三低，而KTV、酒吧三则多为三城市内三时尚消三费者及三具有一三定消费三力的人三群的首三选。随着未三来宿迁三市消费三者消费三习惯的三提升，三用于休三闲娱乐三方面的三支出也三将逐步三增加。三将提升三当地休三闲娱乐三的消费三档次，三改变当三地消费三者的休三闲娱乐三方式，三更紧贴三生活时三尚的休三闲娱乐三方式将三逐步兴三起。C区业态三分布小三结：以酒吧三、KTV、桑拿三、中高三档会所三为主产品规三划建议［建筑三群风格三三大要三素］：1、本案三作为时三尚现代三的建筑三群，应三立足城三市文化三，与城三市精神三高度融三合，将三是使建三筑更能三生根于三这座城三，成为三真正意三义上的三城市名三片。2、本案