房产调查与测绘作用

房产测绘运用测绘技术和手段，遵循国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。房产测绘是一种法定测绘，为房产产权、产籍管理提供服务的职能，定位了从事此项测绘工作的人员必须具有高度的责任心，并接受过专业的培训。房产测绘的目的就是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。一、房产测绘的内容与方法按现行房产测量规范，房产测绘的基础内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收等。房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。任务4房产测绘1.控制测量控制测量的目的是在测量区域内用精密的测量仪器和方法测定少量的、分布均匀并且精度较高的点位，获得它们的三维坐标，分平面控制测量和高程控制测量两大部分。房屋测绘中主要是平面控制测量。2.房屋测量根据国家标准《房产测量规范（GB/T17986-2000）要求，房屋调查内容包括房屋坐落、产权主、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本权利，这其中即包含了房屋测量的内容。房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。3.图形处理在房产测绘中形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和分层分户平面图3种。根据要求进行分别处理，个归所用。以一个城市或县镇为单位，绘制分幅平面图的接合图。房地产分丘平面图是分幅平面图的一部分，是按丘（或街坊）成图的。房地产分层分户平面图是产权证的配图，是以户为单位提供的。4.测绘成果房产测绘成果包括：房屋建筑面积汇总表（各类面积：各功能区面积、分层面积、共有共用建筑面积、分户（套）面积）、房产平面图（包括：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图）、附件及备注等内容。二、房产控制测量1.房产控制测量概述1)房产控制测量的作用房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性工作，其目的是为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架（参考系）和定位基准，并控制误差的积累。具体来说有以下几个方面的作用：（1）为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房产平面控制点精度要求也很高。（2）为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。在绘制房产平面图时，不论采用何种方法，都需要具有一定密度和精度的控制点提供定位基准和测图控制。（3）为房产测绘的变更与修测提供起算数据。由于房产权属的变换和转移，以及城市现状的不断变化，房产测绘的成果必须及时更新，才能保持成果的现势性。这些变更和修测都需要具有一定密度和精度、能长期保存、稳定的控制点作为起算数据。2）房产控制测量要求房产控制网的主要作用是为房产测绘服务的，其控制点是直接为房产要素测绘服务的，或者直接做测站用，或者来发展测站点用。而对于摄影测量来讲，主要用于测绘像片控制点。另外还可以供恢复界址点用。房产控制测量的精度是以末级相邻基本控制点的相对点位中误差为依据制定的。根据《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ１７９８６——２０００）的规定，房产测量控制网控制点的末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±０.０２５ｍ。房产平面控制点的密度与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。因为在一个区域内，界址点的数量、要求的精度和测图比例尺都是固定的，且控制点的精度也与比例尺无关，因此，控制点的密度主要是为界址点测量服务的。依据《房产测量规范》，房产控制点密度一般为城区每隔100～200m一点，郊区或建筑物稀疏区每隔200～400m一点。房产控制点需埋设永久性的固定标志，还需按照《房产测量规范》的要求绘制“房产控制点点之记”。2.房产平面控制网的布设（1）布设原则为了充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，满足国家经济建设和房产管理的需求，房产平面控制网的布设和其他控制网一样，控制点的布设应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。（2）布设要求①房产平面控制点的密度：建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。这里的控制点是指直接用于碎部测量的点，不是属于可用于加密的等级点。②房产平面控制点应选在通视条件良好、便于观测的地方。③房产平面控制点的埋设均应埋设固定标志，以便能长期保存。④房产平面控制测量的基本精度要求：即末级相邻基本控制点的相对点位中误差不得超过±2.5cm。⑤房产平面控制网的建立，应当优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能的利用国家已有平面控制测量成果，以避免不必要的重复测绘工作，减少房产平面控制测量重复作业的浪费。在利用国家已有的平面控制测量成果之前，必须对已有的国家平面控制测量成果，进行必要的检核和分析，确认合乎要求后，方可予以利用。⑥房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差限差中误差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10

ΔD=（±mj+0.02mjD）..................................式（4-1）式中：mj——相应等级界址点的点位中误差，单位为m；D——-相邻界址点间的距离，单位为m;ΔD——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位为m。（3）布设方法房产平面控制测量中目前主要采用GPS定位技术和导线测量技术，其主要技术指标与技术要求参见相应的测量规范。首级房产平面控制网的布设既要考虑全面要求，又要兼顾实用需求。如若有需要，可针对性的、分批分期的进行加密控制网的局部布设，只要满足区域要求即可。加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网（首级控制网）的补充。通常是指除国家和城市一、二、三、四等控制网外的一、二级导线网，一、二级小三角网。（4）坐标系统选择城市平面控制网由于要满足城市工程放样的需要，对投影变形的限制很严，要求变形小于0.025m/km，即投影误差应不超过1/40000，这种精度的设置，对房产测量来说也是可以满足的，在多数情况下，房产平面控制网与城市平面控制网的精度是相通的，房产平面控制网的建立也是以城镇为对象的。因此，应尽可能的利用已有的城市平面控制网。在需要建立房产平面控制网时，也应该考虑城市工程放样的需要，满足城市基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求为了向各部门提供房产测量成果和资料，为了房产图纸的拼接、测制、汇编及房产测量数据库的建立，根据《房产测量规范》（GB/T17986—2000）规定：房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系（独立坐标系），采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。房产测量统一采用高斯投影。若无法利用已有的坐标系统或无坐标系统可利用时，则可根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形值不超过2.5cm/km为原则选择坐标系统。三、房产要素测量房产要素的作用在于充分反映房产情况，并对确定房产及其用地的权属以及实现界线及位置确认具有现实意义。房产要素测量的目的是测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标或边长。主要内容包括：界址点和界址线测量、以及房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域和其他相关地物测量等。房产要素测量的方法同普通的数字化测图方法。1.房产测量的基本精度要求房产测量的精度指标与限差是以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。（1）房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。（2）房产分幅平面图与房产要素测量的精度①模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。②利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。③对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。④采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。（3）房产界址点的精度要求

房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过规定。（4）房脚点的精度要求

需要测定房脚点的坐标时，房脚点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房脚点坐标时则将房屋按房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求表示于房产图上。（5）房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表4-9计算结果。

房产面积的精度要求

房产面积的精度等级限差中误差一

+0.0006s0.01√s+0.0003s二

+0.002s0.02√s+0.001s三0.06s0.04√s+0.003s注：S为房产面积，单位为（平方米）。2.房产要素测量

房产要素测量包括界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通、水域测量和其他相关地物测量。具体如下：（1）界址测量界址测量是指界址点和界址线的测量，最主要的是界址点坐标的测定。①界址点的标志分墙上标志和地面标志，可用钢钉或带孔的可插入棱镜座的铜钉，钉入建筑物或构筑物上，或在地面埋设混凝土等界址标志，以便长期保存。②界址点的编号，以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1～99999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式如下：×××××××××××××××编号区代码

类别代码

点的编号（9位）

（1位）

（5位）界址点编号

编号区代码由9位数组成，第1.第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4.第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6.第7位和第8.第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。类别代码用1位数表示，其中：3表示界址点。

点的编号用5位数表示，从1—99999连续顺编。

③界址点测量，从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

④宗地界线测量，需要测定宗地界线边长时，用预检过的钢尺丈量其边长，宗地界线丈量精度应符合本规范规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算宗地界线长度。对不规则的弧形宗地界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分宗地图上。供计算宗地面积及复丈检测之依据。

⑤界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置（内、中、外）选用各种测量方法测定，其测量精度应符合本规范规定，测量结果应标示在分宗图上。界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。（2）境界测量

行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。（3）房屋及其附属设施测量①房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按《房产测量规范》要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。②房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

③房角点测量，指对建筑物角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100±20）cm处墙角为测点，房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。④其他建筑物、构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物及工矿专用或公用的储水池、油库、地下人防干支线等。独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。共有部位测量前，需对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。（4）陆地交通、水域测量①陆地交通测量，是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。②水域测量，是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠池塘以坡顶为准测量。（5）其他相关地物测量其他相关地物指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测量，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只标出入口位置。房产要素测量的方法主要有野外解析法测量（包括极坐标法测量、正交法测量、线交会法测量）、航空摄影测量、全野外数据采集等方法。这里不再累述。3.房产图测绘1）房产分幅平面图房产分幅平面图通常称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分宗平面图、房产分户平面图的基础资料。房产分幅平面的测绘范围包括：城市、县城、建制镇的建成区以及建成区以外的独立工矿、企事业单位及其毗连居民点等。（1）房产分幅图的表示原则①境界与地物a、行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与宗地界线重合时，用宗地界线表示。境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。b、宗地界线表示方法。明确无争议的宗地界线用宗地界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的宗地界用未定宗地界线表示。宗地界线与房屋轮廓线或单线线状地物重合时，用宗地界线表示。同时表示出宗地内的土地用途分类代码。c、房产区界线和房产分区界线根据需要表示。d、房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。窑洞只绘住人的，符号绘在洞口处。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示。虚线内四角加绘小圆圈表示支柱。e、分幅图上应绘制房屋附属设施及房屋围护物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆、铁丝网等。f、分幅上应表示的房地产要素和房产编号包括宗地号、房产区号、房产分区号、宗地支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除宗地号、宗地之号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首尾两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。h、与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。②单位名称及注记a地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。b同一地名被线状地物和图幅分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。c单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上200mm2的单位。(2）房产分幅图的成图方法房产分幅图的成图方法同普通的数字化测图方法。一般常用的是全野外采集数据成图。即利用测绘仪器在室外采集房地产有关数据，形成属性数据与空间数据文件，经检核无误后，通过计算机、绘图仪绘出所需要的各种比例尺的房产图，为房地产管理的科学化、现代化、规范化及实现为社会服务的公平、公正、公开奠定了基础。图4-2为房产分幅平面图示意图。房产分幅平面图示意图2）房产分宗平面图房产分宗平面图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。（1）房产分宗图的形式①分宗图的规格a、分宗图的幅面可在787mm×1092mm，全开纸的1/32～1/4之间选用。b、分宗图的比例尺根据宗地面积大小，在1:100～1:1000之间选用。②分宗图的表示内容分宗图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应当表示以下内容：a、房屋权界线，包括房屋墙体的归属；b、界址点的点位与点号，包括界址点之间的界址边长；c、房屋产别、房屋结构、房屋层数、建成年份；d、房屋用地面积、建筑面积和四至；e、房屋各边边长及阳台、挑廊等。③房产分宗图的技术要求a、图廓线、方格网、控制点的各项误差不超过规范的要求；b、分宗图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统相一致；c、分宗图上各类点位精度要求与房产分幅平面图相同。④分宗图上各类要素的标示、注记、整饰a、分宗图上应分别注明所有相邻产权单位（或个人）地名称；b、分宗图上各种注记字头应朝北或朝西；c、测量本宗地与邻宗地毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处，借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体的外侧，并用相应符号表示；d、房屋权界线与宗地界线重合时，标示权界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，标示房屋权界线；e、分宗图的图廓位置，根据该宗地所在位置确定，图上须注出西南角的坐标值，以公里为单位注记至小数点后三位。（2）房产分宗平面图的成图方法房产分宗平面图的成图方法与房产分幅平面图相同。 图4-3为房产分宗平面图示意图。BAG1G2G5G3G4塔楼裙楼DT1T2C0.020.040.08+图4-3房产分宗平面图示意图3）房产分层分户平面图房产分户平面图也称分层分户图，是房屋产权等记发证的依据，也是计算分摊土地使用面积的依据，是房产产权、产籍管理的基础资料之一。分户图是在分宗图基础上绘制的细部图，它是某一幅图中某宗土地上的某一栋房屋的某层某户的图纸，内容包括某房产的地名、门牌、图幅号、宗地号、所在层次、哪一户、房屋的墙体归属、共有共用部位、边长、房屋建筑面积和分摊共有共用面积等。以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，明确毗连房屋之间的权属界线，通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。（1）房产分层分户平面图的绘制①分户图标示的主要内容a、本户用房所在的位置、宗地号、幢号、门牌号、户号（室号）；b、本户用房结构、层数、层次、房屋轮廓线；c、房屋产权、房屋产权主、房屋权界线、四面墙体的归属；d、楼梯、走道等部位的归属；e、户（套）内的建筑面积、房屋边长、共有分摊面积、套建筑面积（产权面积）；f、指北方向、比例尺及其他整饰说明等。②分户图的幅面、比例尺a、房产分户图的幅面可选用787mm×1092mm全开纸的1/16或1/32;b、分户图的比例尺一般为1:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可根据具体情况适当放大或缩小。③分户图的标示、注记与图面整饰技术要求a、分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号；b、分户图上房屋的宗地号、幢号应与宗地图相一致，房屋各边长应实际丈量，注记在图上相应的位置，注记以m为单位，取至小数点后两位；c、分户图上的文字注记包括：房屋套建筑（产权）面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内；本户所在的宗地号、户号、幢号、结构、层次，层数标注在分户图框内；楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注；图面整饰及墙体归属与周邻的关系。（2）房产分层、分户平面图的成图方法分层分户平面图一般是在计算房屋面积时形成的细部图上经过处理而成。它的特点是比例尺大，注记详细，一户一图。图4-4为房产分层、分户平面图示意图。图4-4房产分层、分户平面图示意图四、房屋面积测算房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。房屋面积测算成果的正确与否，涉及千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。1.房屋面积测算内容房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋建筑面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。2.房屋面积测算规则房屋建筑面积测算的规则，按国家现行《房产测量规范》（GB/T17986—2000）可以分为全部(100%)计算建筑面积（折减系数为1）、计算一半（50%)建筑面积（折减系数0.5）和不计算建筑面积3类。（1）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下条件：①应具备上盖；②应有围护物；③结构牢固，属永久性的建筑物；④层高在2.20m或2.20m以上；⑤可作为人们生产或生活的场所。（2）房屋建筑面积计算的有关规定①计算全部建筑面积的范围a、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。c、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。d、房屋天台上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的电梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。e、挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。f、地下室、半地下室及其相应出口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。g、有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。h、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。i、属永久性建筑，有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。j、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的按伸缩缝面积计算建筑面积。②计算一半建筑面积的范围a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊、按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。b、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。③不计算建筑面积的范围a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。b、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c、房屋之间无上盖的架空通廊。d、房屋的天台、挑台、天台上的花园、泳池等。e、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。i、独立的烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干支线。k、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。④几种特殊情况下，计算建筑面积的规定a、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。b、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。c、全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的全部计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。d、与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。e、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。f、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。g、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。h、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。i、室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

3.共有建筑面积的分摊与计算（1）共有面积的含义整幢房屋的共有面积是指一幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库等多幢房屋服务管理用房，公共用房以及人防工程等建筑面积。根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成3类：①全幢共有共用的建筑面积：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。②功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区、或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。③层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。（2）共有面积及分摊原则如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑面积进行分类。可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对于多功能的综合楼或商住楼，共有面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积之前，应首先对本幢楼的共有面积进行认定，决定其分摊层次和归属。共有面积分摊的基本原则是：①按文件或协议分摊产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊。②按比例分摊无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。各单元应分摊的共有面积=分摊系数K×各单元套内建筑面积式中：K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和。③按功能分摊对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下：a、对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能进行分摊。b、住宅平面以外，近服务于住宅的共有面积（电梯房、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊。住宅平面以外的电梯间、楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则按住宅部分面积和其他建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。c、建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。d、共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按所服务的功能进行分摊，分摊是凡属本层的共有面积只在本层分摊，服务于整栋的共有面积整栋分摊，只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。另外，建筑物天顶的共有面积，如无特别要求，无条件有整栋建筑物分摊。房屋共有面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。列入分摊的共有建筑面积的所有权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。（3）应分摊共有面积的区分及分摊方法在房屋调查过程中，各式各样的建筑物都有，其共有面积的服务功能区分也比较复杂，正确的区分及计算是保证房屋面积测算正确的关键。根据实际情况，不管房屋结构有多复杂，其综合概念图可表示成图5-1和图5-2。图4-4为一综合概念楼立面图。A为裙楼，B为塔楼，A、B两部分功能不一样，Gi（i=1～5）为应分摊的共有面积，其中G4为天顶部分，G5为不通过A部分的共有面积。各部分的共有面积可以有如下分摊组合：G1只服务于A部分，则只在A内分摊。②G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。③G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊。④G2同时服务于A、B