房地产经营管理学习课件

房地产经营管理（48学时）课程结构基础知识房地产营销房地产开发房地产投资房地产税收参考书目《中国房地产报》（每周一、三、五）《武汉晨报》（周四楼市专刊）《长江日报》（周五房地产专刊）中国房地产估价师职业资格考试教材（一套5本）《房地产经营与管理》机械工业出版社《房地产经济》中国物价出版社参考网站搜房网www.

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第一章基础知识（一）房地产房产地产房屋土地定义分类定义分类房地产业：开发、经营、管理、服务房地产，城市(城镇)房产和地产的总称。又称“不动产”（realestate）。从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。是社会政治、经济、文化生活重要的物质基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。房地产定义房地产按不同的方法可以进行不同的分类。最基本的方法是按其性质分为土地和房屋两大类。对土地和房屋还可根据不同的方法进行分类。对土地的分类：按其开发利用的程度，可分为生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。对房屋的分类：按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等；按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；按其所有权归属，可分为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。房地产的分类

房产——

指房屋财产，即具有一定价值和实用价值，在法律上有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

房产定义用途1、房产分类在建工程（期房）建成后的物业（现房）居住用房商业用房工业用房特殊用房开发程度（竣工验收）空置入住仓储用房2、土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开发）工业用地商业用地绿化用地特殊用房仓储用房居住用地交通用地市政公共设施用地（二）土地相关权利所有权使用权抵押权典权租赁权1、土地所有权中国城市土地所有权属于国家（国有土地）

农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）征地费用征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费2、土地使用权（1）土地使用权定义（2）取得方式行政划拨（有限定）出让转让（3）使用年限协议挂牌招标拍卖买卖赠与交换土地一级市场土地二级市场70年居住用地50年工业、文、体、医、综合用地40年商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。土地使用权转让

指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

土地使用年限

指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。土地一级市场

是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。土地二级市场就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。3、土地抵押权抵押权

是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。土地抵押权

是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。

4、土地典权典权

是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人。作为典权标的物的不动产为典物。典权人交付于出典人的价金称为典价。

期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期10年，或典契未写明年限而经营30年未赎回的，原则上视为绝赎。5、土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。

（三）疗房屋相眼关权利房产所润有权—投—占有乡丰、使用谎、收益两、处分仿（个人旨可享有艘）房产抵似押权房产典当凭权房产租赁慢权房产赠谅与权房产继处承权房产抵押撤权是指债务韵人或第三度人以其房蚂产作为履师行债务和锦担保，当班债务人不躲履行债务筋时，债权凡人有权从完抵押财产宋的价值中睡优先受清抱偿的物权派。一般情况而下，房屋搞仍由住房此产权人自和行管理，迅债权人只羞是按期获助得本息，状并不直接标使用和管屯理房屋。债务还括清后，将产权人洲收回房圆屋所有书权证，宅抵押关是系随之亮结束；喇如果产珍权人到数期不能污向债权弦人支付确贷款本坡息，债涂权人有窜权要求百依法拍取卖抵押确的房产星，并享谈有优先掉清偿的经权利。公积金抵半押贷款缴存住散房公积剩金的购乐房者向增建设银略行申请设公积金菊贷款，在并将所乔购房屋铃向贷款燥银行抵家押的行它为。楼宇按吃揭又称＂扒供楼＂娘。指由沙银行、指房地产政开发公恢司和购朴楼者三效方共同丹参加的胃买卖楼推宇融资槐业务活啄动，实飞际上是匹为帮助战售楼者羡和购楼俊者完成搁楼宇买岩卖而由酸银行提年供房屋泊抵押贷钩款的融糖资业务纽奉活动。倦其主要树内容是厕房地产珠开发公团司为尽家早取得持售楼价孝款，向可房地产粱市场推医出楼花肺（楼宇华期贷）鸦或现楼股，购楼肉者向房议地产开竭发公司砌订购楼尊花或现盛楼，交眠付一定那比例的畜首期购盾楼款，桐然后向灭银行申历请购楼沙贷款，摘交清购妥楼余款遇，经公面证、产机权抵押蔑登记将谁物业权诉益转移贱给银行茂作抵押元，购楼降者定期拜向银行趟还本付共息。——住房润商业银行现贷款——住房夕公积金贷遇款七成二倾十年按揭？月供？按揭开发商银行购房者1定房（合同），交首付申请贷款2核准3发放贷款45

交房按月还贷6银行按选揭必须倚符合以曲下条件撇：年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士（含港澳台）；年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准；具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。借款人及配偶户口簿/暂住证原件（非武汉市居民提供暂住证）；借款人及配偶经济收入证明；

首期款收据原件；借款人及配偶公积金缴交情况证明（仅限办理公积金贷款人士提供）；资料：办理按揭手续时需提供的借款人及配偶身份证原件；银行要求的其他资料：如定期存折、股票对帐单、其它房产证明等。婚姻状况证明原件（已婚人士提供结婚证，未婚、离异、丧偶人士出具民政部门、居委会或所在单位开具的现单身证明）；房产典立当权是指房产唐产权人以孙其房产作倦为抵押标更的物，依肉法获得典菌价款的一壮种借贷权缘瑞利。—使用—转典—出租—转让纯典当权—以典骂当权作樱抵押标陷的物典期内的权利产权人承典人出典（房屋）典价款典期内的权利只付本劳金不付铜利息（四）主圆要技术经申济指标居住区总隙用地建筑密化度容积率绿化率住宅间执距住宅的凤三维空铃间——进深、尝开间、带层高建筑面积（四）主欺要技术经势济指标低层（1纠-3）、最多层（4披-6）、静小高层（邪7-10偷）、高层缘瑞（>10亲）城市基集础设施公共配饶套设施五证二困书居住区总零用地：居住区范围内哀的总用紧地面积见。道路用地绿化用姜地公共建软筑用地居住用地住宅小伯区：可伴分为居充住区、斜居住小播区和居告住组团浪三种规杨模。居住区住户10创000-蜡1500爬0户居住小唯区住户20支00-4月000户尼、人口7奥000-织1500法0人居住组团住户3嫂00-读700爸户、人债口10成00-召300赞0人居住区居住小区居住组团10000户15000户住宅间沙距=相番邻居住妈建筑间弓的距离住宅间勒距系数眨=楼间距离勾与遮挡建查筑线高度签的比值建筑密度=建筑基底面积建筑用地面积绿化率=绿地面积建设用地面积容积率=建筑面积建筑用地面积建设用受地面积照=道路夸面积+泪绿地面锹积+建花筑物所踪蝶占面积轻+运动纸场地建筑密萍度陪容积说率把绿讯化率住宅隔<28渐%毒1.5-露2.2办公、绵商业绍<贫30%抛1卖.8-右2.5己>30罪%工厂巡寿<40裁%晨0.5-旨1.2孟>尘30%新区>号35%蠢旧区>雅25%住宅的纸层高和啄净高住宅的高滑度可以用“米”或“层”来计算盲，每一香层的高架度称为健层高。疾具体地好说，层高是指下层然地板面或稀楼板上表期面（或下鬼表面）到平相邻上层数楼板上表归面（或下乳表面）之贿间的竖向久尺寸。《易住宅建筑隔模数协调崖标准》（GBI叨100粥-87）中规笋定，住殊宅的层垃高采用仪下列参不数：2.6米、2.7米、2.8米。墙体面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的公建面积共用墙非共用墙+=套内建筑面积套内使用面积墙体面积阳台面积++=楼梯间、电梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房。作独立使用空间出售或出租的地下室、车棚；人防工程；不应计入公建面积。<<>《商品碧房销售牲面积计骆算及公两用建筑浇面积分嘱摊规则迈》《住孙宅建筑完设计规昏范》G态BJ9浅6-8枪6建筑面叶积=套内建宝筑面积+分摊的公饥用建筑面坦积套内使用面积+墙体面积+阳台面积公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积公用建筑面积的分摊系数=整栋公建面积之和各套套内建筑面积之和例：现有一栋6层的商品山房，一梯棕两户，每劲户套内建前筑面积均肤为100平米，今整栋房冻屋建筑秤面积之系和为1450平米，皮请计算粗出:（1）该栋拜房屋的吉公用建宁筑面积（2）公用景建筑分视摊系数（3）每套房支屋的应分厉摊的公用升建筑面积（4）每套房则屋的建筑变面积。（4）尿每套房绵屋的建险筑面积遮=套内稍建筑面扮积+分紧摊的公袍用建筑精面积=10纪0㎡+云20.准8㎡=120画.8㎡（1）已蔽知该栋洽房屋的建扩筑面积之舍和=14塘50㎡该栋房启屋的套窃内建筑跃面积之灾和=10胀0╳2劫╳6=染12