商业地产商业物业建筑设计规范

商业地产商业物业建筑设计规范

地产商业管理中心2011年6月1日第一页，共二十九页。百货公司主要建筑规划与选址要求开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：华南、西南地区省会城市，一、二线城市。城市商圈选择及要求：百货店——大中城市发展成熟的核心商圈或区域性商业中心区；购物中心——城市的核心商圈商圈内位置的要求：接近商圈中心或商圈内人流最密集的通道上合作方式租赁、合作、合资、兼并、收购、投资建设物业并经营管理等经营面积与楼层要求百货店：20000～50000平方米，6层以下购物中心：40000～70000平方米，5层以下主要建筑要求楼板承重：400kg/m2以上给排水/排油/排污/排烟：须配备，具体标准商议后确定.供配电负荷：具体商议硬件设计要求：门前广场1000m2以上，百货店和购物中心的中庭（包含电梯井）面积分别要求300m2和500m2以上。内装修要求□毛坯□粗装□精装□其他要求商议后确定层高和柱距层高首层5.5－6米；二层以上4.5－5米柱距8米以上交通及停车要求百货——交通设施完善、交通便利，商圈内有两条以上的道路可直达物业，项目配套停车位150个以上。购物中心——临近城市主干道，交通便利， 方便大型货车进出，项目配套停车位300个以上。其它须特别说明的要求物业或项目产权/债券债务状况清晰、合法第二页，共二十九页。超市建筑规划与选址要求

开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：城市商圈选择及要求：商业比较密集地区的附近商圈内位置的要求：交通便利合作方式租赁期：15+5免租期：1年以上经营方式：大卖场

经营面积与楼层要求地块要求成15000平方以上,每层面积希望有5000平方。为最佳.便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。主体建筑要求楼板承重：1.5–2.5吨/平方给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：>1600KVA硬件设施要求：物业形状要求：比较方正楼层不超过三层，层高净高不低于6米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：6米柱距：8-10米交通及停车要求250个专用车位以上其它需特别说明的要求硬件设施要求：业主提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施，等条件另谈第三页，共二十九页。家居广场建筑规划与选址要求开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：省会城市，一、二线城市。城市商圈选择及要求：建材家居店—大中城市发展成熟的核心商圈或区域性商业中心区；商圈内位置的要求：接近商圈中心或商圈内人流最密集的通道上合作方式租赁、合作、合资、兼并、收购、投资建设物业并经营管理等经营面积与楼层要求50000-120000平方米，-1f-5f主要建筑要求楼板承重：400kg/m2以上给排水/排油/排污/排烟：须配备，具体标准商议后确定.供配电负荷：具体商议硬件设计要求：门前广场1000m2以上，建材家居的中庭（包含电梯井）面积分别要求300m2和500m2以上。内装修要求□毛坯□粗装□精装□其他要求商议后确定层高和柱距层高首层6.5－6米；二层以上5.5－5米柱距8米以上交通及停车要求百货——交通设施完善、交通便利，商圈内有两条以上的道路可直达物业项目配套停车位150个以上。临近城市主干道，交通便利， 方便大型货车进出，项目配套停车位300个以上。其它须特别说明的要求物业或项目产权/债券债务状况清晰、合法第四页，共二十九页。3C家电建筑规划与选址要求

开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：所有二级城市及部分三级市场，要求人口规模在30万以上的地级或县级地区城市商圈选择及要求：商圈必须为城市主商圈或区域商圈，且商圈内商业气氛浓厚，客流量大，周围商业企业集中且较成熟；各种商业业态较丰富且较具规模。商圈内位置的要求：必须在商圈内核心位置或者新城市中心，不能偏离主商圈。合作方式租赁期：10-15年

有一定的免租期经营方式：自营租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式经营面积与楼层要求楼层要求为1-3层，经营面积为2500-5000平米主体建筑要求楼板承重：350Kg/平方米给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求供配电负荷：150W/平方米硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。物业形状要求：方正实用。内装修要求□毛坯□粗装■精装□其它要求：地：60*60抛光地砖，顶：石膏板或矿棉板吊顶，墙：刷白。层高和柱距层高：6m以上柱距：8m以上交通及停车要求停车位需免费提供20个以上。其它需特别说明的要求1、

承租面积的其它剩余部分不再租赁给其它经营家电、电子商品的租户；2、

电费按市价据实支付；3、

各项收费提供正式发票（租金需租赁业发票，水、电需增值税发票）；需提供该物业的土地使用证、产权证明、消防验收证明、手扶梯合格证明；若有抵押，另需抵押银行提供同意租赁的授权证明。开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：2级以上城市城市商圈选择及要求：商务区、商业区商圈内位置的要求：主干道旁，能见度高合作方式租赁期：15－20年

免租期：四个月经营方式：租赁/加盟/购买

租金要求：视地点及市场情况经营面积与楼层要求3000㎡--6000㎡主体建筑要求楼板承重：300kg/㎡给排水/排油/排污/烟道：月供水量3000吨/有4＃以上化粪池或连接市政排污网供配电负荷：400KVA以上硬件设施要求：一次消防验收合格物业形状要求：（16米－18米）宽*50米长以内内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：电梯（可使用）有煤气管道可接入层高和柱距层高：2.8－3米柱距：7－8米交通及停车要求交通方便，20个免费停车位其它需特别说明的要求可作酒店及附属设施用途/产权清晰第五页，共二十九页。影院建筑规划与选址要求

城市及商圈选择标准目标区域及要求：二、三级城区中之主要商圈，3公里人数不少于20万人城市商圈选择及要求：商圈内位置的要求：有独立的垂直交通合作方式租赁期：15年

免租期：6个月经营方式：自营

经营面积与楼层要求2000㎡以上，项目顶层，不高于6层主体建筑要求楼板承重：400kg/㎡给排水/排油/排污/烟道：到指定位置供配电负荷：300KVA硬件设施要求：土建及消防完成物业形状要求：影厅内中空，层高净空不低于9米，柱距大于12米内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：净空不低于9米柱距：不低于13米交通及停车要求建筑面积大于500㎡的建筑物运营要求设置停车设施；电影院：机动车2.5车位/100座，非机动车35.0车位/100座；剧院：机动车3.5车位/100座，非机动车28.0车位/100座。其它需特别说明的要求影厅起坡一般从观众席第一排后开始，按每排视线超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度设计，观众厅后部可适当加大坡度，影厅平均视线超高值宜大于0.15m；为节约土建投资起坡常采用混凝土结构，起坡后楼板承重应满足大型娱乐场所使用需求，一般达到250KN/㎡第六页，共二十九页。KTV建筑规划与选址要求城市及商圈选择标准大型商业区底商或高密度居住区附近，周边公交线密集，使得消费者易达，但要求与居民区保持一定距离建筑物商圈内位置的要求：有独立的垂直交通合作方式租赁期：10年以上

免租期：6个月经营面积与楼层要求建筑面积2000-4000平米，通常两层主体建筑要求层高不小于5.5米，承重350公斤供电500KVA可接220V民用电及380V工业用电广告位要求3-15米的门头广告位内装修要求□毛坯

□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：净空不低于4.5米柱距：8M交通及停车要求停车位：一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上.其它需特别说明的要求做墙体隔音及内部小面积分割改造.第七页，共二十九页。康体健身建筑规划与选址要求健身场所建筑规划与选址要求城市及商圈选择标准店铺一般选择在繁华商业区、写字楼商业区、居民

区，在同一层面的单层。租赁部分物业层数1—2层.合作方式租赁期：5年以上

免租期：5个月以上经营面积与楼层要求建筑面积500-4000平米，通常1-2层主体建筑要求工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良好装修。

1.自行装修为初装修，地板简单整洁，风格自主制定，地板尤其需要高抗压型、耐磨性。

2.楼板荷载不小于500公斤/平方米。3.层高净高不低于5.5米。

4.中央空调、冷热水供应以及水压的行业要求。

5.独立用电，单独计量，不少于200千瓦。

内装修要求□毛坯

□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：净空不低于5.5米柱距：5M第八页，共二十九页。经济酒店建筑规划与选址要求开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：2级以上城市城市商圈选择及要求：商务区、商业区商圈内位置的要求：主干道旁，能见度高合作方式租赁期：15－20年

免租期：四个月经营方式：租赁/加盟/购买

租金要求：视地点及市场情况经营面积与楼层要求3000㎡--6000㎡主体建筑要求楼板承重：300kg/㎡给排水/排油/排污/烟道：月供水量3000吨/有4＃以上化粪池或连接市政排污网供配电负荷：400KVA以上硬件设施要求：一次消防验收合格物业形状要求：（16米－18米）宽*50米长以内内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：电梯（可使用）有煤气管道可接入层高和柱距层高：2.8－3米柱距：7－8米交通及停车要求交通方便，20个免费停车位其它需特别说明的要求可作酒店及附属设施用途/产权清晰第九页，共二十九页。书（音像）城建筑规划与选址要求

开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：各级城市商业集中网点城市商圈选择及要求：一级商圈商圈内位置的要求：主要人流出入口看得到的闹中带静的地方合作方式租赁期：10-20年

免租期：一年以上经营方式：直营或扣点

经营面积与楼层要求200--10000㎡，一、二、三楼位置主体建筑要求楼板承重：350kg/㎡给排水/排油/排污/烟道：有给排水供配电负荷：15千瓦/100平方硬件设施要求：水、电、消防、空调到户物业形状要求：规则，最好是四方形内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：5.5米以上柱距：6米以上交通及停车要求公交5路以上，交通便利，100个以上的免费停车位其它需特别说明的要求需要户外广场1000㎡以上为最佳.第十页，共二十九页。品牌（便利）店

建筑规划与选址要求

开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：全国城市城市商圈选择及要求：一级商圈、大型商场、主要交通枢纽商圈内位置的要求：距离主要聚客点一分钟步行距离以内合作方式租赁期：8年以上

免租期：6个月以上经营方式：独资经营

经营面积与楼层要求面积180-300㎡，首层主体建筑要求楼板承重：给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：最少45kw（不含空调）硬件设施要求：消防设施齐备物业形状要求：门面8米宽度的长方形内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：3.3m柱距：5-6m第十一页，共二十九页。临街品牌专卖店开店要求城市及商圈选择标准商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；合作方式面积和租期：租期至少2年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。主体建筑要求建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于4米宽，4米高以上，且越宽越高越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。第十二页，共二十九页。中小餐厅（酒楼）建筑规划与选址要求

开店要求城市及商圈选择标准一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主.合作方式一般要求不得少于三年，酒楼不少于6年经营面积与楼层要求面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。主体建筑要求连锁餐饮、酒楼要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：5.5m柱距：4-5m第十三页，共二十九页。中西简（快）餐主体建筑规划与选址要求开店要求城市及商圈选择标准目标区域及要求：经济发达区域和发展迅速区域城市商圈选择及要求：商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽、经济开发区商圈内位置的要求：临街（大路口最佳）/得来速店（含车道）要求场地开阔、进出方便合作方式租赁期：15年或以上（特殊地点可另商）免租期：商议经营方式：自营为主租金要求：按商圈回报商议经营面积与楼层要求传统室内店400平米左右/特色店要求占地1200平米左右主体建筑要求楼板承重：部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米给排水/排油/排污/烟道：要求提供或有位置建设供配电负荷：250千伏安硬件设施要求：提供室外安装空调和排烟机位置物业形状要求：尽量方正或整齐，临街有大窗内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：自装修

层高和柱距层高：单层层高不小于3.5米（极特殊可商议）柱距：6米以上为好（极特殊可商议）交通及停车要求交通方便，有停车位（专用最佳，公用也可）其它需特别说明的要求室外和建筑物外墙可设置店标和指示标（大型建筑物内可设多个指示标）第十四页，共二十九页。咖啡吧建筑规划与选址要求开店要求城市及商圈选择标准商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。.合作方式租房年限5年以上，一般至少7到9年。经营面积与楼层要求一般在300——500平米之间。1-2楼主体建筑要求筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少50个以上.电力按每100平方米10千瓦配置.内装修要求□毛坯□粗装□精装□其它要求：

层高和柱距层高：5.5m柱距：4-5m第十五页，共二十九页。

技术参数总结第十六页，共二十九页。主力店---百货项目要求：

A、经营区面积要求：3万平方米以上，单层面积5千-1万平方米以上；B、停车场位数量：200-500个；C、楼层首层层高不低于6米，其它不低于5.5米；D、柱距8米以上。物业条件1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。3、建筑物结构：框架结构。4、层高：5.5米以上。5、柱距：8米×8米。6、楼面载荷：超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。7、总建筑面积：3万-5万平方米。8、百货建筑面积：5000-10000平方米/层，以-1-4层为宜。第十七页，共二十九页。主力店---百货10、地面停车场面积：3000平方米。11、地下停车场面积：10000平方米。12、库房面积：5000平方米。13、办公区面积：800平方米。14、卸货区面积：300平方米。15、卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。16、卸货通道（消防通道）宽幅：5米。17、地下室防水：混凝土刚性自防水，加卷材柔性防水。18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，合作方式租赁，期限20年。第十八页，共二十九页。大卖场（含3000以上超市）面积要求:1、占地面积:约1万-2万平方米;2、卖场面积:单层约1万平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000_--15000均可;3、停车场面积:提供约10000平方米获200个地上专用免费车位.4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部、门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；6、层高：净高不低于6—5.5米；7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；8、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的);9、货梯和谐获取：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；10、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。第十九页，共二十九页。大卖场（含3000平米以上超市）建筑物1、总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层、各层层高6-5.5米，净使用高度：大卖场5.5米（指灯下皮）ShoppingMall净高5.5米（指吊顶下皮）；2、柱网尺寸：（8~8米）*（8~8米）为宜；结构形式：框架结构：（8.4米）*（8.4米）为宜。3、卖场面积为200*200*12的超市专用地砖，地面荷载达到700-800公斤/平方米；滞货区为，耐辗压硬化地面，地面荷载达到1000公斤/平方米以上，局部（如冷库、面包机房等）荷载达到1000公斤/平方米，ShoppingMall地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。有防水要求的区域进行达到使用要求的防水施工处理；4、建筑内墙面及屋顶涂白，地面厂乙方要求进行装修，各专业管道按乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求；第二十页，共二十九页。大卖场（含3000平米以上超市）5、厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。内部设施完善，做中档装修，具备使用功能；6、办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生间做中档装修,即设施完善，具备使用功能；7、收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚；8、总图：建筑周围的通道，应保证送货车辆进出有足够的空间；各种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环行通道；同时要尽量做到不与客流发生冲突；9、建筑物在达到以上建筑要求的情况下，室外环行通道宽度需满足地方消防局的相关规定；10、应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、点容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。第二十一页，共二十九页。大卖场（含3000平米以上超市）供电系统1、供电系统为双路10KV电源（或备用独立使用的发电机组）；2、供电容量为3500KVA（以最终设计要求为准），并在满足建筑相关设施、设备用电情况下（如空调、消防、一次照明、电梯等）为卖场预留800KVA的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量；3、对超市的等重要负荷采用双电源供电，末端互投，以最终设计图为准；4、综合接地电阻不大于1欧姆。照明系统1、卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800Lx以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场施工；2、建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求；3、滞货区采用250W金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400Lx（勒克司），按照乙方提供的方案进行施工。第二十二页，共二十九页。大卖场（含3000平米以上超市）空调系统采用中央空调方式，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。在建筑物交付使用时空调系统应能达到良好的运行状态。温度：冬季，卖场、办公区16±2℃；夏季，卖场、办公区26±2℃。湿度：小于65%。新风量17-25立方米/人.小时；给排水系统1、室内、外给排水管网应根据设计要求施工，且具备使用功能；2、经营性给排水使用点应根据具体要求施工，且具备使用功能；3、经营制冷系统管沟。4、室外给排水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水；5、生活用水应有防止二次污染设施；6、在终端用户上设分水表，以利于计量；第二十三页，共二十九页。大卖场（含3000平米以上超市）消防系统1、按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能；2、室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定；3、按照防火有关要求，配备消防设备及器材。电梯建筑物配置的客、货梯（货梯轿尺寸为2400毫米*2400毫米，载重≥2T）人行坡道梯（坡道梯的坡度不应大于12°）的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行布置，在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。停车场及室外照明1、地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青2、应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。第二十四页，共二十九页。大型餐饮

需求面积处于规模效益考虑，家庭大众餐厅理想店面面积约500－3000平方米左右；楼层F1\F2承重350公斤/平米层高3.5米以上柱距8米×8米以上进深不限水60吨/天以上电量50KW的电力，提供独立计量表具空调火锅、烧烤餐饮企业安装空调时还需加大功率，每平方米按450~500W较为合适，其他餐饮企业每平方米达到200~300W新风需提供一不小于8000M3/H的进风独立管径或可进风的位置，并应有安放进风机组的位置结构框架结构燃气40－60立方米／小时排烟15000M3/H－2