房地产估价基础教程制度法规成本控制

第五章收益法房地产估价收益法※

学习内容主要内容

5.1收益法的基本原理

5.2收益法的计算公式

5.3净收益的确定

5.4资本化率的确定

5.5收益法的派生方法

5.6收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第五章收益法收益法收益还原法

收益资本化法

投资法

收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第五章收益法（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述

将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理第五章收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来的收益能较准确地量化

风险都能较准确地量化

适用对象

适用有收益或有潜在收益的房地产

如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理第五章收益法（四）收益法的估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式第五章收益法式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式有限年无限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式转售价格-销售税费=Vt【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。二、收益法的计算公式第五章收益法（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。【解】由题意：【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式无限年二、收益法的计算公式第五章收益法式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式有限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（七）净收益按等差级数递减的公式二、收益法的计算公式第五章收益法只有有限年式中：b—净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。收益会不会减为零基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（九）净收益按一定比率递减的公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年式中：g—净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：基本原理计算公夕式净收益资本化榨率派生方法运用举袍例（九）览净收益唯按一定绸比率递威减的公蹦式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设前提献是：（1）净稻收益按等蓬比级数递戏减；（2）资罚本化率r伟不等于零择；（3）收框益年限n扇为有限年帝。【例5-猾11】某融宗房地产玩预计该房政地产未来嗽第一年的瓜净收益为不20万元曾，此后在练使用年限蜜50年内谈每年的净翠收益会在删上一年的勤基础上降粒低2％；射该类房地扑产的资本驼化率为1怒0％。试孕求该宗房淡地产的收咽益价格。【解】督由题意辆：基本原理计算公境式净收益资本化率派生方包法运用举岸例(一)书概念：净收益族是由有超效毛收累入扣除籍运营费逆用后得淡到的归辫属于房匙地产的认纯收益盖。排出了其记他生产要赛素所产生尚的收益部验分，而仅平属于房地拜产所带来奋的收益1．潜在柱毛收入渣：是假串定房地谈产在充位分利用因无空置趟状态下喊可获得忧的收入僚。2．有效紧毛收入混：是由汉潜在毛洲收入扣绿除正常画的空置援，拖欠薯租金以挺及其他但原因造犹成的收洪入损失膊后所得凡到的收魄入。3．净运旬营收益泊：简称眨净收益刮，是由抄有效毛晚收入扣径除合理鞭运营费添用后得婚到的归链属于房悄地产的鼠收益。三、净收益的确定第五章收益法基本原势理计算公炊式净收益资本化量率派生方盈法运用举粘例(二)种共类（净收召益的取舍浮）：实际净雨收益：发目前状践况下的签收益客观净屯收益：却合理使丢用状态肃下的正莫常收益缓（有租哗约除外烂）有形净益收益：无形净构收益：劈燕商誉、续实力4．税前崇现金流石量：是从净疤收益中志扣除抵支押贷款兵还本付膜息额后确的数额出。5．期末童转售收堆益：是在房地泉产持有期叶末转售房缴地产可以剑获得的净棚收益。三、净收益的确定第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化男率派生方法运用举茫例(三)怀类型：1.每年辞基本上固令定不变；2.每年摘基本上按京某个固定蜜的数额递明增或递减折；3.每窄年基本湖上按某忧个固定氏的比率近递增或锯递减；4.其彩他有规者则的变气动情形抖。每年基本绢上固定不显变的净收剧益的求取透方法（实避际估价中日最常见）调查估郑价对象辆过去3—5年的净收今益，求均览值预测估价对凭象未来3—5年的净收袖益，求均听值三、净收益的确定第五章收益法基本原计理计算公月式净收益资本化率派生方法运用举御例(四)攀房地产净汇收益测算腿的基本原插理：（1）潜绒在毛收入罚、有效毛碌收入、运浅营费用、结净收益通串常以年度计；（2）抚空置等伏造成的啦收人损啦失一般巧是以潜在毛科收入的某一眼百分率猾来计算刑；（3）运体营费用与巡寿会计上的慢成本费用鸟有所不同纲，是从估夺价角度出拜发的，不捞包含房地铜产抵押贷剧款还本付镜息额、会意计上的折丧旧额、房匙地产改扩归建费用和吩所得税；净收益翼=服潜在毛输收入-祥空置迎等造成老的收入柿损失延-运昆营费用颗=有谅效毛收蛾入-妹运营费看用1．基大于租赁拳收入测湾算净收押益（基赶本公式柿）三、净收益的确定第五章收益法基本原理计算公减式净收益资本化丘率派生方法运用举例其业主份与经营池者是合闲二为一沃的，如暴旅馆、洁娱乐中称心、加自油站等挠。一是潜在坑毛收入或承有效毛收冒入变成了牢经营收入阅；二是要扣慈除归属于竞其他资本薯或经营的三收益，如某经营者的洞正常利润贪。2．基于图营业收入苍测算净收苏益特点年净收拴益=年皆经营收随入-年久经营费分用三、净收益的确定第五章收益法基本原帮理计算公民式净收益资本化骗率派生方画法运用举糟例(五)不租同类型房浅地产净收自益的求取净收益舍通常为服租赁收贫入扣除完由出租塌人负担厨的费用奴后的余尤额。租赁收聚入包括租金收捉入和租赁保证果金或押金殖的利息收绕入。出租人洲负担的喇费用，塌一般包沸括维修熔费、管锋理费、猎保险费博、房地嫌产税、液租赁费引用、租位赁税费机。1．出租盈的房地产竭净收益求帆取费用的株扣除视钞租约而次定三、净收益的确定第五章收益法【思考题言】有一建庭筑面积为恒1000饭m2的写炕字楼，其宏月毛租金巡寿水平为1月00元／体m2，空灭置率为1老3％，租讲金损失为昨毛租金收熄入的2％否，合理运盟营费用为激有效租金仓收入的3赏0％，试棚求该写字刮楼的净收蚊益。【思考题】对某商陕住楼其辛一层20间商铺进臂行评估，首平均每间丢商铺的月灾租金为200躬0元，年琴均空房衣率为20%，该营业绿费用平均戴每月花费1万元；据下调查，该苗地段同类孝商铺月租截金为2500元，年均雁空租率为10%，正常滚营业每划月总费茂用平均绕占每月逗总收入宾的15％；该类利房地产的鸣资本化率赚为10％。试仰选用所关给资料益估算该垦商铺的雾价值。基本原理计算公式净收益资本化率派生方衰法运用举例（1）透商业经多营的房缩慧地产：净收益梨为商品摘销售收呢入扣除糠商品销孟售成本堤、经营毙费用、汉商品销优售税金畅及附加共、管理废费用、鞭财务费惕用和商盲业利润可等。（2）工彩业生产的进房地产：净收益为扎产品销售息收入扣除爱生产成本屡、产品销递售费用、叛产品销售加税金及附钢加、管理赖费用、财潮务费用和协厂商利润纲等。（3）袖农地：净收益远是由农古地年产峡值扣除堂种苗费霞、肥料隐费、水换利费、尺农药费嗽、农具洗费、人秩工费、声畜工费因、机工洒费、农国舍费，需投资利畏息、农谜业税和灯农业利回润等。2．营扰业的房润地产净伤收益求元取三、净收益的确定第五章收益法基本原千理计算公遭式净收益资本化倡率派生方法运用举例可采用市絮场比较法胁，即根据竞同一市场铸上有收益页的类似房箱地产直接棒比较得出轻净收益。3．自亩用或尚刘未使用遇的房地菠产净收鞭益采取4．混那合收益傲的房地够产净收俭益求取分别根马据不同咸经营各翼自的收奥入和费御用求出否各自的嘱净收益额，然后客将所有唱的净收禽益相加散。三、净收益的确定第五章收益法【综合思详考题】某多商店的土畅地使用年族限为40继年，从1穷998年孩10月1望日期计。怠该商店共吴有两层，独每层可出捕租面积各宋为200皂m2。一蜡层于19当99年1纱0月1日穴出租，租尾期为5年碗，可出租趋面积的月凉租金为1层80元/熊m2，且俊每年不变堪；二层现许暂空置。楚附近类似若商场一、民二层可出抗租面积的族正常月租缩慧金分别为湾200元仗/m2和禾120元正/m2，智运营费用露率为25备%。该类贤房地产的姨资本化率钢为9%。虾试估算该万商场20遭02年1绳0月1日知带租约出带售时候的贴价格。基本原理计算公签式净收益资本化率派生方蜡法运用举例(六)胃收益年再限的确往定估价对墨象房地魄产自然次寿命法律规怜定（如给土地使僻用权法委定最高嘉年限）合同约眉定（如隐租赁合哥同约定域的租赁见期限）房地产剩陡余经济寿化命来确定收益期限倘时估价对房诚象自估价息时点起至唯未来可以猾获得收益嗓的时间。1．对洒于单独呼土地和完单独建问筑物的肢估价根据土泪地使用宾权年限闭和建筑波物经济校寿命来勺综合确惜定收益量年限。然后选劲用有限搭年的收听益法计静算公式在。注意净析收益中惰不扣除敞建筑物扫折旧费悬和土地跃摊提费升。考虑因器素三、净收益的确定第五章收益法基本原理计算公睬式净收益资本化陵率派生方法运用举例2．对筐于房地蜜合成体挂的估价般对象对于建筑纺物的经济唯寿命晚于或与土忘地使用也年限一起结束的就根据土地使暖用年限确定未来狡可获收益栗的年限，宪选有限年的收益苍法计算散公式，答净收益代中不扣更除建筑物折用旧费和土炮地摊提费仗。对于建筑间物的经济胃寿命早于绩土地使用阀年限而结嫂束的以建筑物别的经济昼寿命确定未来浊可获收益昆的年限，碎选用有限茎年的收益口法计算公步式，净收您益中不扣俊除建筑物陕折旧费和耳土地摊提心费；然后再加拴上土地使诵用年限超英出建筑物旅经济寿命材的土地剩蜂余使用币年限价踏值的折顾现值。三、净收益的确定第五章收益法基本原槐理计算公紫式净收益资本化够率派生方堵法运用举例（一）概绿念：资本化率丘将房地产垃的净收益租还原或转偶换成价格诱的比率，咽通常用r订来表示。（二）资厘本化率的吨类型1、综合资本遗化率应用于评阿估复合房暖地产时所祸采用的资井本化率。巷所对应的逐净收益是找土地和建砌筑物产生淋的年净收阳益之和。2、建锹筑物资奴本化率运用收筋益还原杆法评估锣建筑物他时所采寸用的资善本化率背。所对荐应的净结收益也伍是建筑斥物的年城净收益湾。3、土地甲资本化率运用收社益还原比法评估们土地时狼所采用级的资本罪化率。揭所对应滥的净收易益是土嚷地的年团净收益灿，这个热净收益膜不应包幸括其他炊方面带痰来的部言分。四、资本化率的确定第五章收益法在房地产耀估价中应龟用最广泛催的三种资外本化率是忙：综合资可本化率摆、建筑述物资本批化率和祖土地资已本化率聚。基本原艘理计算公式净收益资本化毛率派生方四法运用举借例（三）资筝本化率求罢取的方法1．市系场提取废法(市黎场比较挖法)是通过摊搜集市悼场上相斯类似房擦地产的该净收益旧、价格伸等资料辨，反求测出资本武化率的立方法。2．安扔全利率怒加风险壮调整值危法（累撑加法）以安全忆利率加术上风险换调整值息作为资斥本化率茄的方法酬。安全题利率又柴称无风顽险投资歉的收益娱率。资本化皇率=吃安全既利率＋适风险调馒整值只风险惰调整值电=投资背风险补花偿＋管怀理负担受补偿＋不缺乏流盒动性补颜偿－投视资带来疼的优惠四、资本化率的确定第五章收益法3．投资敌收益率排响序插入法基本原理计算公式净收益资本化旋率派生方粥法运用举沸例4、利签用土地吩与建筑呼物的资刘本化率式中：坟ro—综合资膜本化率；rL—土地垦资本化批率；rB—建筑糠物资本勒化率；VL—土地庙价值；VB—建筑配物价值抓。四、资本化率的确定第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举洽例ro=L·鞋rL+B党·rB式中：L价—土地价毒值占房地惧产价值的率比率；B—建硬筑物价乌值占房形地价值鞠的比率阶，L＋B=呈100％【例5-己12】某宪宗房地产经，土地价协值占总价民值的30调％，土地唱资本化率迫为7％，篇建筑物资革本化率为益9％，试姑求综合资劈燕本化率。【解】由壁题意：ro=3鼠0％×榜7％＋族（1－湖30％位）×9其％=8.唐4％四、资本化率的确定第五章收益法基本原理计算公虚式净收益资本化迅率派生方蓬法运用举牙例（一）欣投资组抛合收益仁率法包括:愁抵押遗贷款与斩自有资续金的组腥合土地与覆建筑物缴的组合1、抵居押贷款腐与自有属资金的肤组合时五、收益法的派生方法第五章收益法基本原理计算公虎式净收益资本化解率派生方鲁法运用举例[例5猎-13耕]某房男地产，有在其购购买中通县常抵押姥贷款占简7成，稀抵押贷剖款的年馒利率为因8%，决自有资巴金的年塌收益率拍为15讨%，则仰该房地股产的资催本化率拴为多少抱？[例5-贞14]某怕宗房地产沾的年净收柔益为2万尿元，购买圈者的自有泳资金为5抖万元，自有资凑金要求详的年收戚益率为阳12%槽，抵押贷款妙的年利率常为8%，笼则该房地砖产的价格皆为多少？五、收益法的派生方法第五章收益法基本原理计算公站式净收益资本化签率派生方华法运用举例2、抵押咽贷款与自苍有资金的续组合时（见前面舞资本化率蜂确定）五、收益法的派生方法第五章收益法（二）组残余法所谓残余对法，就是年从房地合解为一体所袋产生的总扶收益中，根据收益键法以外的珠其他估价灾方法，扣除归属答于土地（廉或建筑物提）的收益低，剩余部偏分即为归办属于建筑嚼物（或土师地）的纯群收益，再略将此残余迈的纯收益孙进行资本鸽还原，从授而就可求周得建筑物剑（或土地息）的收益枝价格的估危价方法。基本原瞒理计算公嘱式净收益资本化榆率派生方材法运用举例1、土日地残余巾法的公挖式为：【例5溜-18岩】某舟宗房地捧产每年姑净收益育为30饲万元，薪建筑物确价值为摊150油万元，爽建筑物赠资本化霜率为1诊2％，眼土地资啄本化率症为10喉％。试竭计算该报宗房地徐产的价膜值。解：土况地价值驶=（3链0-1倦50×代12%舍）/1毫0%=够12队0（万肉元）该宗房地饭产价值介=土地里价值+僵建筑物换价值=1电20羊+1姨50颜=2武70（臂万元）五、收益法的派生方法第五章收益法式中厌VL—土地毕价值；AO—土地财与地上鞋建筑物至共同产惰生的净亚收益（叹通常是啊基于房租的舍净收益）层；VB—筑物弱价值（亦是采用鸟收益法膜以外的情方法，锋多数情仿况下是采让用成本懂法）；rB—建筑雨物资本姜化率；rL—土地资拴本化率。基本原理计算公式净收益资本化贴率派生方