北京某某房地产公司管理制度汇编XXXX

《总部项目拓展风险管理制度V1.0版》目的：规范公司项目拓展工作，预防并规避项目拓展过程中产生的风险，为保证项目后期顺利开发建设，达到既定经营目标提供保障。范围：2.1适用范围：制度执行单位(宋体小四两端对齐)2.2发布范围：制度发放单位(宋体小四两端对齐)名词解释：项目拓展是为获得必要的土地储备支撑公司战略发展，本风险制度控制过程为从取得信息到项目合作签约；竞争者主要指公司在拓展项目过程中遇到其它的竞争企业；信息处理是指公司获取项目信息，对信息确认、核实、调查的过程；后评价是指在成功拓展某个项目后，对本项目拓展过程作业操作、工作人员能力表现等进行评估。职责：发展中心负责制定与修正项目拓展风险控制制度；负责在公司内部对项目拓展风险控制制度做出解释；负责对项目拓展风险做出预警与识别；负责项目拓展工作执行、推进、指导、监督、核查、评价等工作；负责对项目公司项目拓展部门提供必要技术支持与协作。辽项坏目拓展部门葱票负责按功公司规定与革规范完成项俱目拓展过程痛的相关作业耽；局挎接受总扑部发展中心锣指导、监督哪、核查，及原时修正不符稿合公司规定倚、规范的作杏业。敲管嘱理中心棒熟接收项谜目拓展过程北重要文件，用进行备案与连管理；慨军配合发布展中心发展趟中心进行项俱目拓展后评讲价；括恭建立完神善公司监督互、检举制度搜与机制。暮法满律部壮还规范项取目拓展过程蒙中的法律文午本；俯鹅建立完放善法律合约缘审批、核查声制度。干财配务部贝纠配合项载目拓展工作须过程中融资干计划与方案添制定；惨挪配合项何目拓展过程慌中对合作方禁企业财务审禽查。化作业野内容：字外部环境风董险防范漂政策风险防绕范可颗.1发展中肢心每季度完宫成房地产宏息观政策分析忌报告；魔所.2项目责斧任人圣要针对项目洪涉及房地产滥国家政策及搞地方实施细墙则、行业研管制情况返等前期工作愧进行调查分挪析；作为项厉目分析材料明组成部分；耻泽.3合约拟葛定中，将业与合作方约见定前期工作候责任与分工窃，写入合作驾协议或相页关法律合约洞；慨宵融资风挣险防范伯害.1项目责绍任人对当期且地方资本市昌场融资方法柿、融资条件熟、融资成本拣进行调查分睡析蜘慢.1项目责逐任人根据调皱查结合公司变财务计划制革定融资方案蛾及预案，做标为提交决策液委员会议文牢件组成部门匠之一；隐胞市场风犯险防范叼款.1发展中抵心市场研究苗部门每季度悔编写战略重光点城市市场纱报告，作投须资潜力评估才；择沿.2项目所合在地为非战幅略重点城市焰，项目工作婶小组人员应白在项目所在秧城市考查7忽天以上，并堵完成城市及胞区域市场投穿资潜力分析胡报告。滤健竞争风快险防范公霉.1项目责篇任人组织调结查竞争手企帜业背景、合断作条件、与商合作方管理剑者宫“源利害关”箭关系；牢寿.2项目责和任人提交竞漆争方案或意披见，做为谈期判策略重要端依据。和内部管理风誓险防范乡土信息处博理风险防范恭扭.1项目备屈案信息必须吃包含如下方梳面：合作者里信息、土地控性质与用途走、技术经济娱指标（如无叔，以地籍材画料为准）、补合作条件、白以取得前期产手续及权证泉等；仁置.2项目责妄任人应在拓设展项目立项烂前，核实前累期手续文件籍及权证发布考日期、发布毛机关，确定杆其时效性、星有效性，如户有过期，应腔根据最新法斤规核定其申悦请延期、更姓新等合法性寺，在报告材吐料中注明核喘实人、核实第日期；哲爹.3项目责曲任人应在拓急展项目立项衣前，通过公且开信息渠道萝或相关机构咏核实项目相率关信息，确没保项目住处违准确性、真元实性，在报挤告材料中注瓶明核实人、拉核实日期；膛俊.4项目责梨任人在进行邀项目考察时赤，要对项目险用地的建设纹限制条件、讯施工条件、街干扰因素等冈方面做完整国清楚记录，查要求注明规鸣划特殊要求损与规范、图烧象与视频等把说明资料齐尼全；掉愿.5项目小迈组须尽职调嘉查如下内容扣，由项目负昆责人组织完丙成，并提交钉《项目尽职并调查报告》冠；党刷.5.1项重目调查主要触包括：场地敏邻里关系、评前期工作可篮行、区域规有划动态等；牺潮.5.2合框作方企业调庭查主要包括钻：财务、法客律、主体受附权等方面。煤蔽作业风途险防范城绍.1严格按旋照《土地储汇备工作制度谎》完成初选俊、立项、决版策程序，依箭照项目评价潮体系，进行址评估与决策换。如有特殊篮情况，可通受过董事会决施议，方可简鹿化；墨注.2设立部征门内部信息敞库使用权限丑，明确项目话责任人，内忽部研讨及传姜递由专人登引记管理，确志保数据使用斯安全；渗叶.3项目责郑任人应严格乔按照项目工即作计划时间郊表，明确内炉部传递、研亡讨、审批时弄限要求，明猪确责任部门咸、责任人，灿如有变更由晌总经理办公五会议审议通昂过；蚁闻.4参与项主目的工作人除员应严格执淘行《谈判工锅作制度》、帅《中介管理负制度》、《销项目评价制她度》等制度谣与参照作业愿指导说明，扣完成相关工鲜作。丈猪廉正风绢险防范昨仍.2公司内匹部或外部人鸽员可向公司塑相关管理部木门检举项目仇拓展过程中禾公司工作人咏员的欺诈行熊为，经调查搞属实，参照借公司规定处匪罚；年进.3严格按派照《项目谈鄙判工作制度熄》规定，重钩要谈判必须旁由公司两个挑或两个以上涨工作人员共扒同参与。晴播决策风关险防范脚派.1项目责掀任人要保证翁决策项目材缠料准确、完恰整；当叮.2发展中陈心指定或决傍策委员会委遣派专人，对瓦相关决策项振目分析报告铸进行核查或块抽查，若发棵现有相关内速容与事实严启重不符，责谁其改正；览塘.2项目责粗任人在项目糠决策前七天置向参与决策浸领导提交可粮研报告，并继对决策委员苹进行问题答冈疑；百退.3所有参顽与决策人员壤在项目决策屑前，应对呈砍报项目资料咐深入了解；坟睬.4决策委思员代表应在决项目决策前凭，进行项目际实地考查，字并完成与合拒作方的初期剂谈判。誉酸合约风愧险防范稀霞.1法律文语本要求规范铸化，法律文薪书的拟定应亡严格执行公蓄司法律文本砖规范，如有截特殊情况需什要变动、更可改，需要向誉公司法律部笛门批准许可颤；春无.2内部审如查与外部咨回询相结合，家按照公司规窜定完成法律腹文书编写后仪，根据公司建规定完成内渐部审批，向咳公司法律顾土问单位进行短法律咨询，孩书面咨询意抽见与合约共苍同备案。腔滋5.3本控制后仆评价绞规拓展项瓶目签署合作泊合约后，由孤发展中心对寺签约项目拓基展过程工作头进行评价，只对参与人员狸工作表现进饰行评价，并标编写《项目密拓展工作评献价报告》；吹评价结果报该送管理中心榜，作为修正友工作方法及调流程的依据除，作为奖励呜激励的依据昌。筐奖评惩条例:吼6.1奸奖惩依次据暑根据《项目煌拓展工作评悉价报告》对愿项目拓展过僚程中作业完援成的时间节本点、数量、蕉质量、工作帆人员表现等哑方面评价，绿对参与项目济拓展过程工糠作人员家给出综合得纺分。堆6.2爆奖惩标徒准先夕根据《越土地储备奖省励制度》结聪合参与项目掌拓展工作人册员综合评价养得分进行奖呀励；区紫项目拓焰展过程中出织现廉政问题拒，通过监督部、检举发现柱，由管理中乘心按照公司定规定处罚；陈情项目拓舰展过程中出虾现重大失职沙、特殊贡献秧，由发展中舟心向总经理朵办公会提出阅奖惩报告，愈经批准执行再。途6.3般奖惩执刃行崇迹丢参照《土地娘储备奖励制瘦度》及公司权其它相关规即定执行。惯7.提注意事疯项述痒抽无权8.敌附件无毛《它XX种总部项目前搭期开发手续它流程监督制解度钢V1.0移版》明1.龙目的：床为保证集团饶公司发展战伐略认真贯彻鞠，建立良好暂的项目风险匠控制体系、距审计指标体刃系和规范项强目开发的作竖业流程，特盆制定本办法哪。绣2.弹范围：乘2.1表适用范卵围：迎驻鹏润房魂地产公司总解部下属各个扣项目公司璃2.2软发布范娱围：在幕鹏润房境地产公司总沸部下属各个伶项目公司幕3.仪名词解释访：笔3.1茶[贤前期开发手翠续流程]：米指项目从立爪项到工程施惧工许可证为陶止，各个阶盯段、环节涉及及的各项手谈续的办理流拢程。蜘3.2壳[流虫程的标准时擦间]：指项锦目从立项到革工程施工许焰可证为止，抄各个阶段、猫环节涉及的帮各识项手续的办随理，按政策旗法规规定或扣行业惯例，湖正常的办理违时间。馒职护责：垮4.1话总部隶发展中心风熟险控制部人摄员：佳漆负责灭编制项目前位期开发手续乞流程；痒壳负责裳制定项目前矩期开发手续被流程的标准登时间指标；亦树负责饲充分与总部座管理中心、撕成本中心、远财务中心、吹总工办和营泻销中心沟通申项目前期开异发手续各个剃环节时间指显标；贱皇项目丸运行期间负箭责跟踪和监梁督项目前期蹦开发手续的族完成时间和扛办理情况；缩4.2凭总部管捕理中心、成寿本中心、财完务中心、总也工办和营销设中心人员：朋特配合没发展中心制驻订项目前期怒开发手续流诊程的标准时秧间；弹晕配合音发展中心下此达项目前期饥开发手续流花程的标准时歪间指标；主征项目如运行期间配题合发展中心兄跟踪和监督说项目前期开今发手续的完棋成时间和办胃理情况；觉4.3竟各项目询公司相关负蚁责部门和人睁员：中狠负责赢本项目的前连期手续办理柄；稻申按要烘求填报项目顿前期手续办妨理计划；艇益及时款和总部各相系应中心进行减指标控制工捞作的交流和杂沟通；呆束根据笛项目进展和够需要，及时源调整风险控看制措施；鄙碌如遇瞒到特殊项目魂或特殊情况异，需调整指求标，及时上混报发展中心询或总部其他哪相关中心部悔门；骨4.4脂各项目出公司下属项蹈目部相关负万责部门和人隔员：叫雪负责阔本项目的前价期手续办理初；积蜘按要抖求填报项目奖前期手续办货理计划；瓣坑及时腔和项目公司乞或总部各相疤应中心进行繁指标控制工锯作的交流和荣沟通；茶鸣根据绘项目进展和透需要，及时犬调整风险控若制措施；啊下如遇农到特殊项目济或特殊情况董，需调整指肚标，及时上签报项目公司梢领导或发展阿中心及总部上其他相关中劳心部门；催作顽业内容：清5.1健一级开循发前期手续收流程（祥见遵附件-一忘一级开发前伏期手续流程派图）顷熟一级开潜发授权棍天.1签订赖意向书鉴土地现状调晌研、钉桩、辜测绘、评估鞭；蜓初步征地补廊偿方案；目与乡镇政府削签订意向书依；板循.2规划厉可研编制萝向规委申领遭规划要点，渴编制控制性浩详细规划；挠编制项目可榴行性研究报擦告；溉控.3一级熄开发授权诚提交一级开办发申请和实公施方案贴市国土局、想发改委、规粪委、建委等影举行联席会仁议，预审项佣目可研、唱规划和征地率补偿方案等粘；雾预审通过后厌获得一级开夏发授权，并谎签订一级开逼发合同；玉独立项批搭复厨会.1到计蒙委提交立项同报告；计委扶函之规划局且审核；册另.2规划屈局会签返计组委；计委统糕一立项，下状发立项批复鲁；宣麻规划舌意见书长运做好袍整体详细规双划，向市规蹲委申请规划故意见书；哑臂征地台批复分摄.1编制务一级开发的仿一书四方案公，报国土局全审议；陕建设项目承娱包说明书随农用地转用息方案摘补充耕地方愤案征地方案供地方案惹河.2向美国土局、规巴划局、建委缴、乡政府、筹村公所等部橡门征求意见埋，结果报市盈政府；欠井.3是狼政府下文批服地睁暗拆迁验许可证肿伟.1冻结丛户口、入户升调查、拆迁填协议谈判等谦工作；贪朴.2制定庆拆迁安置方宴案，并报地盖方政府相关于部门审查；数底.3审查显通过，获取宽拆迁许可证惭；录慈土地颂上市糕劫.1核算葵一级开发成永本；桶桥.2验收破土地；欠贞.3在土宝地中心入市董交易；弹5.2淋二级开悠发前期开发喜手续流程（晋祥见附件-慰-二级开发杂前期开发手各续流程图）锁扭立项手扰续捏——爷立项批复葵录.1首先扬要选定项目更，洽谈合同慕或协议；也纠可以是考察烫准备挂牌或至已挂牌的鲜项目；抖勒.2申请捎规划要点的鬼规划意见书丑，（已挂牌爹项目不需要玉）向计委申顾报立项报告荡；坏题.3计委芝函至规划局疫，规划局会势签反计委；龄网.4计委验下立项批复匙，要求进行归可行性研究敬；僚草.4如果是匀公开市场招诞、拍、挂获怠取的项目，煤可以直接从编土地中心转脖立项；衣槐规划莫手续迹佩主要偿包括用地规饱划许可证和颂工程规划许已可证；旱宽.1用地尖规划许可证赠项目立项后验应及时申报晨项目可行性傻研究报告，非经建委和规虽委审核会签州；技进行画桩，毛并获取《用遣地钉桩成果貌通知单》；山形c)叙进行整体梯的规划设计恩，主要是总火平面设计，费层面、立面颠设计和重要盈剖面设计；炊香d）给准备环境影俭响评估、交盾通影响评估当、地震安全典性评估报告记、勘测设计畜招投标备案匀；搏个e)俗如果是公开足市场招、拍掠、挂获取的嘉项目，需要飞准备《土地骄出让转让合骄同》；酒室f)勿手续准备齐施全向市规委轧申请用地规断划许可证；丧业.1仅工程规划许息可证冒准备春人防设计审怜核批准、交刘通出入口及好停车场、园渠林局绿地率鞭和消防设计委审核意见、宣工程档案登安记证明、消“端七通么”球服务协议等对；涉向市发改委控和市建委申汁报年度开工锄计划；此时酬要交纳一定予比例（一般恢20%以上浙）的综合地虹价款；迫进行全套建坊设施工图设隶计，包括树总平面设计疤，各层平面晚、各向立面捞设计、各层轿剖面设计和总基础平面、豪基础剖面图残；舱上报市规划说局进行施工盒图审查。绝以上手续及消其它手续（彻如立项、用胞地规划等手跳续）准备齐早全后，获取停工程规划许购可证；兄干土地手玉续逝——叹国有土地使宵用证么缴纳土地出洞让金，支付扰土地补偿费澡；农准备好公司敢执照、立项粘批复、建设扭用地规划许灶可证、征地喉批复、出让趟合同和出让宾金、补偿费您缴款发票等点手续，办理呼国有土地使覆用证；画旨工程手五续鲜——悼工程施工许丑可证龟准备建设用誉地规划许可霸证、土地征建（或相关证较明）和施工鲜图审查通知售书；扶进行招投标虹工作，标底春制作；与中悬标的工程公很司和监理公马司签订合同政；羞交纳四源费伟、准备建设汤资金落实证凑明和人防施败工图备案回基执等手续；龙到市建委办阶理工程施工队许可证；境化其他手扭续侍摇主要是闻在办理以上这主要证件需逆要准备和办雹理的其他手清续，如注册飞公司手续、营资质级别证盾明、审定方祖案通知单、你环境影响评硬估、交通影恭响评估、地词震安全性评箩估报告、勘投测设计招投某标备案、泰人防设计审咏核批准、交起通出入口及诚停车场、园哭林局绿地率牲和消防设计站审核意见、摧工程档案登器记证明、有“猾七通区”背服务协议等锁手续；迅5.3怖项目开帽发手续流程册标准时间指叹标（针对二彼级开发）游差立项猛手续标准时侍间指标联免.1如果慨是公开市场异通过招、拍夏、挂获取的装项目，直接伤从土地中心播转立项只需另要1-2个悠工作日；宁兔.2非公锅开市场获取林的项目办理艘各项立项手作续，获取立递项批复标准针时间为45阅个工作日；淡潮规划咏手续标准时乳间指标塘淡.1项目诚办理用地规就划许可证所陕需标准时间身为45个工嫂作日，但是稳不包含办理凑手续所需的锄总体设计图拳纸的出图时皆间，这需要岛根据项目设军计要求情况今而定；星毕.2项目办般理糕工程规划许股可证所需标归准时间为3惰0个工作日愤，帮但是不包含场办理手续所脖需的施工图目设计图纸的吧出图时间，政这需要根据苗项目设计要库求情况而定模；慰溪土地丧手续标准时悼间指标糟晶.1国有骗土地使用在恨获得用地规互划许可证后昼标准时间为巩20个工作孩日；坦被.2办理国做有土地使用磁需要交纳土凤地出让金和馋补偿费，故映具体办理时蔬间也要根据速项目资金安误排和运营需织要进行调整声；锈脏工程手愧续标准时间击指标屡帅.1项目施业工图审查标槽准时间为3圾5个工作日护；这些工作慧与土地手续厕办理可同时象进行；灰疑.2项目招芦投标工作标崇准时间为3泡0个工作日棒；这些工作迁与土地手续岭办理可同时舅进行逃毒.2办理工矩程施工许可宋证标准时间炉为10个工坏作日；陈清项目前秒期开发手续甜流程整体办谨理标准时间真应为180弱个工作日，互折合240娇个自然日，禾大约8个月遗的时间；删5.4.碍损项目前期开群发手续流程导监督部门小独项目的肝立项手续和剥土地手续的尼办理主要由刊发展中心针清对项目情况点进行监督控味制；届封项目的障规划手续和辰工程手续的哀办理主要由却发展中心配拿合总部总工膜办针对项目肥情况进行监型督控制；伴5.5浅父项目开发手庙续流程监督冈方法侄梁项目公舒司针对项目勿具体情况，漫制定项目前肚期开发手续畅流程的办理拘计划，包括奖办理流程、汉时间、责任升部门及责任容人，上报发递展中心审批激；沈正经发展却中心审核通希过的项目开四发手续流程赠的办理计划访，总部发展求中心风险控支制部和总工反办安排专门焦人员组成项朴目监督小组夜；泄杆监督小乞组至少3人要构成，其组叮员至少1个思发展中心风刊险控制部人纲员，1个总跟工办工程人尊员，1个总回工办设计人殃员；仅洞监督小拜组根据项目梢具体情况和冲运营要求，掘制定针对性悔的详细的监屯督办法，并皮进行监督控拜制；赤奖评惩条例:古6.1伞超额完叉成指标奖励齿办法寺竭奖励标究准：能够保含证前期开发蛋手续流程的盖各项质量下允，以最短的项时间获巡取了各项开摊发手续，为芹项目操作节手约大量时间筑，从而使项夜目运营获得绞更好的现金口流和收益；洁仙奖励金盲额：根据项表目手续超额份完成情况和吉给项目带来洋的间接收益病情况，由项索目公司负责人申报；刷谜奖励申热请和牧衬.1项目公租司办理前期慈开发手续的平相应部门和注责任人，工解作达到奖励快标准，可以送提交书面的秩奖励申请书摇；铲胸.2奖励各申请书经项必目公司部门坚经理和项目抗总经理签字熄确认后，上珍报总部发展爹中心或总工均办，经审核猴合格，上报秀总经理办公住会审议；嫁欠奖励的咬兑现甚派.1奖然励采取资金非方式兑现的驼，由集团财尝务部门向奖威励主体发放冶奖励资金,附接受奖励主自体提供银行黄存款帐号；册板.2团概队获得的奖删，金可以由肚团队负责人众进行分配和胆安排，但应午将分配或资抓金使用安排墓上报管理中酬心；国6.2顾未完成涂指标惩罚办搜法劲麻惩罚标贪准：未能按鬼时按质完成裙项目前期开锅发各项手续等，加大了项戴目操作周期掩时间，从而青使项目运营饺遭受损失；岸丙蹈惩罚他金额：根据饲项目手续未星完成情况和禽给项目带来雅的间接损失障情况，由项夸目公司负责人申报；袍术惩罚审元核：剖假.1项目公窗司办理前期谁开发手续的丝相应部门和踩责任人，为宁完成工作达掘到惩罚标准浙，总部发展饰中心或总工逐办组成的监盐督小组下达灯惩罚通知单运，上报总经挡理办公会审树议；陈渣明惩罚开的兑现弓里.1牲惩罚通知单蹲经总经理办施公会审议，袍决定惩罚的继金额和方式晨，蒸发展中心仆风险控制部响和总工办组帜成的监督小少组下达相关好部门执行；季注差意事项:睁此制度各项温指标为标准喂开发流程和挖时间指标，浸各开发项目卧要根据项目辈实际情况随馒时调整监督悟审核的指标桌。大7.2风本制度奋自发布之日委起生效，由眉发展中心负锄责解释。越字附件:旦一级开发前陕期手续流程牵图唱二级开发前光期手续流程脸图浩《歇XXX耍总部项目投尼资成本基础后指标擦管理制度甜V1.0躲版》些1.拢目的：烦为保证公司络发展战略认根真贯彻，建客立良好的项僵目风险控制仇体系和审计降指标体系，帜特制定本办父法。斗2.松范围：者2.1鸡适用范肉围：退贵鹏润房改地产公司总糠部下属各个盼项目公司雹2.2完发布范外围：展拿鹏润房滨地产公司总坑部下属各个蚀项目公司乖3.萝名词解辛释：慨3.1颗[项赌目投资成本因基础指标挨]：指项目接在前期可行层性研究阶段叉，以投资估杨算为依据的先，基础数据普指标。争3.2允[项抛目]汇：剂本制度所指伙的项目是公吉司总部和各菠项目公司2案007年后法新获取并签竟订了项目合流作或开发协锄议，可进行归操作的项目亮。龄3.3妖[项目睬公司]：指板获取新项目划后负责操作约该项目的公缓司。滔4.盆职责应：泼4.1惠总部开发展中心风沈险控制部人遭员：距雅负责搂编制指标的何依据，项目爹投资测算和陶可行性研究先报告；哥乞负责抗制定项目投似资成本基础素指标；殃乞负责例充分与总部愤管理中心、扩成本中心、嘱财务中心、之总工办和营欠销中心沟通织项目投资成约本基础指标载；傍谋项目层运行期间负跌责跟踪和审粉计项目土地测及大配套费勿用指标；贞念积极沃配合总部总黎部管理中心趴、成本中心斜、财务中心个、总工办和蛇营销中心人嫁员对项目成凉本基础指标纠的审计灭4.2迟总部管做理中心、成楼本中心、财对务中心、总餐工办和营销疼中心人员：慈取配合慎发展中心制瑞订投资成本平基础指标；壶寿配合吓发展中心下气达投资成本聪基础指标；尽蒸项目堵运行期间管知理中心主要汁跟踪和审计妻项目直接成税本合计指标油、管理费用覆指标和总成芒本合计指标欲；痕梅项目盖运行期间成剧本中心应跟火踪和审计项捆目的各项成蛇本指标；暮慎项目把运行期间财斜务中心主要态跟踪和审计筝项目财务费州用指标和不肯可预见费用中指标；爹蛮项目痕运行期间总备工办主要跟件踪和审计项束目漠建安工程费亭用指标、市概政基础实施谈费用指标和嘱公用配套费淹用厦指标；亩图项目置运行期间营垮销中心主要牛跟踪和审计俩项目销售费么用指标；附4.3财各项目休公司相关负悟责部门和人编员：棒碧负责备本项目的成摇本控制和风尼险预警；现细按要缝求填报项目闯投资成本指谷标审核表；焦陪及时论和总部各相茂应中心进行军指标控制工假作的交流和躬沟通；述泪根据嫌项目进展和稼需要，及时轰调整风险控狱制措施；眼核如遇过到特殊项目击或特殊情况航，需调整指墓标，及时上谦报发展中心群或总部其他董相关中心部职门；征4.4拦各项目逃公司下属项宴目部相关负密责部门和人贩员：梯尽负责酷自身项目的费成本控制和扩风险预警；各诵按要吵求填报项目责投资成本指愚标审核表；亭常及时郊和项目公司牢或总部各相剩应中心进行团指标控制工屯作的交流和恩沟通；忘拘根据刷项目进展和跨需要，及时西调整风险控匙制措施；志有如遇秒到特殊项目会或特殊情况剃，需调整指恐标，及时上馋报个项目公子司或发展中午心及总部其汗他相关中心制部门；扰5.辫作业内泥容：性5.1期壁项目投资成止本基础指标无构成如下：掏（祥见附件社《烫投资成本基砖础指标分解答构成表》站）丹糊玻项目投资成她本基础指标推成本指标虑总额临单方成本代责任部门浸责任人魄备注赤土地及大配谷套费崇码限掘乓年前期费用亭勉悼渡环名建安工程费蕉用泉野胖狱驰凑市政基础设僚施费桥牙办柿棵欠公用配套费疫瓦节脆覆篇不可预见费持贫怜抬遭境直接成本合炒计发耗身取同给财务费用呜你闭腾稻巷挨管理费用于济狼堵闷塞糊销售费用礼留咳项扣谢总成本合计齿独殖生的侵寻土地帽及大配套费当指标：奏土地费用主旁要包含土地薯出让金、拆隶迁补偿费、灵土地转让费滋、契税、市狮政基础设施阔费、征地费高用、土地使芹用费和其他雪费用；冤大配套费用像主要包含红暗线外的供电怎、给水、排泡水；代征绿锡化、代征道索路和代征市亡正用地的建恰设费用。恩佣.1出让欢金可以分解直为住宅出让伸金、商业出疾让金、综合亚配套级人防孝出让金等；西受.2拆迁肾补偿费用一羊般指地上物闻的拆迁物的脏补偿，如房灵屋、厂房和败其他设施等肿，主要以拆类迁协议为主鹊要依据；慰重.3土地索转让费，主仇要是根据土垃地获取方式求的不同和谈伙判条件来制雕定的；绒绑.4契税浇，按合同金兴额缴纳；逗捆.5市政闷基础设施费姜，按北京市慕政府规定缴含纳；礼计.6征地副费用，主要末是项目用地采如果是集体连土地或一级术开发项目涉私及集体用地挑的项目要按耕北京市规定梅缴纳征地各哲项费用，主鸡要有复垦费竿、青苗补偿货费用等；喉缴.7土地须使用费按北碧京市政府规淹定缴纳；毅层.8土地可其他费用，石包括各项因村获取土地而愧需要花费地屑支出，如中柴介费用等；催篮.9红轿线外供电费鞋用、给水费垄用、排水费搂用按项目相革关规定缴纳母；索告.10代哀征绿化用地棉建设费用，罩根据项目实剥际情况或拿皆地的协议规炎定，进行评脾估测算；揪层.11代乡征道路用地万建设费用，姜根据项目实茧际情况或拿追地的协议规温定，进行圾评估测算；邪界.12代身征市政用地徐建设费用，皇根据项目实灭际情况或拿烫地的协议规匙定，进行评覆估测算；水殃前期倍费用指标：乔稀主要嗽包含三通一奉平费用、各午种设计费用叙、招投标费愿用、勘测费投、审图费用且、各项手续半费用和其他孕费用拾套.1三通弯一平费用主遇要指项目场医地平整，通鞋水，通电。瓶通路的费用桐；单河.2各种谢设计费用，粱主要包含规情划设计费、苏施工图设计删费、综合网哭管设计费、刘景观设计费分、人防设计窑费等；杜屈.3招投馅标费用主要川用于工程的费招标工作，硬如招投标代意理、标底制拳作等费用；布说.4勘测产费是对项目登地块的测绘霞等费用，主懒要用于拿地俭、设计前的罢勘测；箭轻.5审图费胀用主要是施孩工图审查费驾用；赢铲冰建安工程费祝用指标作似该费疯用是项目建障设成本的核访心，主要包哭含土建工程肌费、安装工糟程费、监理链费和工程预俘算编制费用熄等；以揪.1.土建缩工程费、安螺装工程费在间制定指标时版，主要以北剑京市定额为赛依据，制定用估算的指标喷；漏柄.1.监理肯费用按行业坦常规制定指传标，最终以欲和监理单位录的合同为准取；倾苏.1.工程左预算编制费给用等，是在灭工程前后必悠须作的预算鸟和决算费用挎。丛锡造市政基础设林施费指标主况要包括供水沟、排水、中尸水、供电、抬供暖、智能目化、燃气、殖绿化等各项塑项目必须的驻市政条件建时设费用；摄湖叶公用配套费归指标主要指钱项目相应的貌公用配套建谱设费用，如材小区配套的绑学校、会所继等等；干糖燃不可预见费公指标指项目姥实施操作过片程中不可估谎计风险存在饮，可能产生零一些费用；测该费用高低售直接和项目室管理水平相正关联，一般旦为项目扣除毅此项后直接竟成本的1.别5%戴蜂直接型成本合计指泪标兽喂直接怠成本是项目液操作过程中增必须和直接听发生在项目奶上的费用；勾直接成本合阅计指标指的晋就是泻土地及大配津套费指标、肉前期费用指耍标、逢建安工程费有用、骨市政基础设觉施费、公用续配套费指标屡、不可预见逝费指标之和盖；撤稻财务关费用指标主丈要是就项目病融资而发生枕的各项利息圆支出；滔索管理忆费用指标主送要包括项目拔操作过程中考人员、行政价、办公等日贸常费用支出碗，一般在前瞒期测算阶段竞按直接成本展的2%估算圆；授旬0张销售费济用指标是为巩了项目销售剑，所支出的额推广、宣传嚼、活动等各闯项费用；一拍般住宅为计菌划销售额的柳2%，而别惊墅和商业就碌要略高；但膊是由于项目炒具体定位和颠销售手法的脑不同，要根折据具体项目巩具体制定该炕指标；咱述1溪总成本慰合计指标是菌项目各项指居标之和，反裹映了整个项臂目措作的全腰部成本费用厌支出，也体甜现的项目操标作和投资成韵本风险控制咽的整体能力幕。棒5.2互指标巾的制定和下考达寄糠迅由发展中心笔风险控制部论根据项目实饼际情况和可教行性研究报留告，在项目樱操作前期制拒定鼓项目投资成目本基础指标巨。跟升.肠何土地及大配色套费指标由顶发展中心同竞项目公司或客负责获取项贡目的人员核怪实后下达；对念.前期钟费用指标悔由发展中心弃同总部总工肯办及项目公三司负责前期内的人员核实街后下达；织竟.建安侨工程费用指戚标、市政基值础实施费用历指标和公用释配套费用指凳标谷由发展中心与同总部总工罢办及项目公师司负责工程姿的人员核实盾后下达；中羽.不可鞭预见费用指独标、财务费搁用指标道由发展中心遗同总部财务慨中心及项目暑公司负责项掏目财务的人娇员核实后下漫达；征凭.直接恰成本合计指造标、管理费角用指标、总材成本合计指骨标归由发展中心杆同总部管理睁中心及项目摇公司负责项炒目管理的人冶员核实后下樱达；冰柴量.销售劝费用指标恩由发展中心田同总部营销侵中心及项目画公司负责项浩目销售的人克员核实后下贤达；桃5.3烘指标的楼执行撒悟项目公当司相应部门攀和人员应积续极配合总部航发展中心及觉总部其他各蹦中心的审核仪工作，应按慰各中心具体炒要求定期上岁报各项费用勺的情况或提猫交指标控制灶措施。飘袭浙项目操作期蒜间项目公司突负责前期土虹地手续的部建门及人员应面将土地获取利成本严格控平制在土地成忘本指标范围啦内；栽形老项目操作期护间项目公司敢负责前期设掌计及报批手粉续的部门或户人员应将前覆期费用成本锁严格控制在骨前期费用成愈本指标范围捐内；汤锄伙项目操作期羊间项目公司铁负责工程的施部门及人员怨应将上述各味项工程费用涌成本严格控承制在昂建安工程费垄用指标、市腾政基础实施唉费用指标和等公用配套费肢用指标间范围内；概修漂项目操作期博间项目公司街负责财务的火部门及人员兰应将财务费度用和不可预飞见成本严格常控制在不可促预见成本指肉标范围内；派模首项目操作期枣间项目公司附负责项目管膛理的部门及漫人员应将直扇接成本、管冈理费用和总充成本严格控控制在直接成碑本、管理费件用和总成本咳合计指标范宅围内；很息项目本操作期间项栽目公司负责蹈项目销售的哈部门及人员睬应将销售费乳用严格控制判在成本指标餐范围内；间5.4堪指标的费审计老棉负责审隐计部门：员该指标主要此下达项目公朽司相应部门工或人员负责裳填写本制度浪5.1条的虏指标表中负鉴责部门及负皆责人，并由绕总部相关部蓬门负责审计泊。济叶.2捞土地及大配蚊套费指标由矩总部发展中咏心配合总部访成本中心负污责审计。呢洲.3前性期费用指标倍由总部发展路中心配合总弓部总工办、击成本中心负肺责审计。颂倍.4建宰安工程费用挥指标、市政毅基础实施费哗用指标和公塑用配套费用裙指标先由总部发展障中心配合总惯工办、成本宗中心负责审灰计；伪办.5光不可预见费参用指标、财辞务费用指标押由总部发展粥中心配合总具部财务中心督、成本中心砖负责审计；棉启.6傲直接成本合柏计指标、管隔理费用指标堆、总成本合属计指标卖由总部发展章中心配合总员部管理中心验、成本中心移负责审计。先阁.7置销售费用指诉标卖由总部发展甩中心配合总杨部营销中心依、成本中心核负责审计。嫁柿福审计方式改牙.1宵总部各中心迅制订审计计蝇划；谨苍.2见各项目公司别配合总部各卡中心工作，抓填报各总审写计考核报表炮等；准姥让审计周期秤衡判一般以项目绢操作周期为茎准，根据项铸目公司上报约的计划，由晌审计负责部闷门制定。有6.宣奖惩条块例:毯6.1勺超额完洲成指标奖励皂办法筑枣奖励标均准涉关.1总指因标超额完成上出色的将各或项成本费用茅都控制在成略本基础指标北范围内，并唱成本总额节貌约超过20袄%以上；添豆.2单项指讲标超额完成墙出色的将单围项成本费用捐控制在成本浴基础指标范盛围内，单项险成本指标节来约超过20吴%以上；餐繁.3业总额和单项话指标都超额掉完成狸出色的将各荒项成本费用法都控制在成良本基础指标绞范围内，成亿本总额和一花些单项成本呈指标节约都恨超过20%震以上。甩言奖励计金额超艳.1对于记符合本制度相诉.2，6.井昏条规定的，妙公司给于相止应部门或个贼人奖金激励病，奖金额的蔬相当于节约懂成本每0.3%；暂枪.2对于谱符合本制度爱耀.3条规定奴的，公司给仔于相应部门合或个人奖金执激励，奖金鹿额的相当于慢节约的总成皆本的极0.5%泉；单项节约励部分不再重盏复奖励。绒屈奖励俩申请铁挑母.1达到棉奖励标准的吴部门或人员敲，应由部门株负责人或员堆工提交书面斤的奖励申请等书，经项目介公司领导通稻过签字后，言上报集团管表理中心；忠析.1管理哥中心咨询各净项指标的主槽要审计部门会或中心该奖领励是否达到暑奖励标缺准，审核通叛过的，由管勤理中心上报蜓总经理办公而会审议；勾罗奖法励审核稳军.1奖则励审核负责私部门主要是弦本制度5.该4条规定的柄各项指标的亩审计负责部宋门，包括管茶理中心、发与展中心、成掠本中心、财稻务中心、总基工办和营销杆中心；闪昨.2负妄责审核的部妇门要根据书生面的奖励申静请书内容，违进行详细的割审核和调查众，确实达到贡奖励标准的渣，应通知管孩理中心上报瓣总经理办公劲会审议；遥贯.3奖雨励申请经总项经理办公会细审议通过，腔并批准具体姥的奖励金额辅和方式，由洒管理中心向拐被奖励部门症下达奖励执买行的通知书疯。伙衡奖科励的兑现忽锦.1奖吊励采取资金捉方式兑现的尺，由集团财烂务部门向奖昼励主体发放暗奖励资金,熊接受奖励主麦体提供银行旦存款帐号；熄惑.2团折队获得的奖熔，金可以由争团队负责人筋进行分配和肝安排，但应铺将分配或资监金使用安排乌上报管理中思心；矩奶.3个统人获得奖金咬，应按国家侍有关规定缴拜纳个人所得候税。杜6.2态未完成应指标惩罚办辜法蹦千惩罚标渔准孩晃.1总指还标未完成湿未能将各项裁成本费用控平制在成本基纲础指标范围烧内，并成本旬总额超出总击成本合计指虫标20%以赢上；倡厉.2单项指恋标未完成俊未能将单项荡成本费用控根制在成本基尖础指标范围迫内，单项成绩本超出指标盈20%以上移；电慧颜惩罚扒金额可撤.1对于躬符合本制度走成罚标准的牙规定的，公筐司给于相应翅部门或个人妖进行资金惩男罚，金额的从相当于超出哭成本钓0.3%；次燕绿惩罚停审核削确.1惩罚泰审核负责部伤门主要是本衫制度5.4虾条规定的各猪项指标的审唯计负责部门诊，包括管理峡中心、发展册中心、成本棚中心、财务浅中心、总工酬办和营销中物心；县殃.2负责装审核的部门身要根据各项今指标的审计锄内容，进行壁详细的审核她和调查，确夫实达到惩浪罚标准的，著应形成书面铃惩罚通知单白，通知管理沫中心上报总仆经理办公会舒审议；纪请.3惩罚殃通知单经总辰经理办公会昌审议通过，驰并批准具体删的惩罚金额笋和方式，由往管理中心漆向被惩罚部联门下达惩罚每执行的通知手书。纠呀沾惩罚鸽的兑现县省.1惩罚模通知下达的锹当月，从被踩惩罚人员工旋资中直接扣督除相当于惩稳罚金额的工夹资；殖贴.2如果是铜惩罚相关部棋门，部门负次责人承担5显0%惩罚金逮额，其他部的门员工平均浸承担50%贱惩罚金额；疮炸.3如果风金额较大，口可以考虑每乞月扣除一部晌分工资作为押惩罚，连续痕扣除部分工棉资几个月，朽直至扣除工腾资总额达到狱惩罚金额。量注怪意事项:庸此制度各项明指标为标准菌开发指标，录各开发项目遭如出现特殊傍情况，可根排据实际情况醉随时调整审沟核指标。革本制度自发汽布之日起生鹅效，由发展惨中心负责解奴释。业8.附件耗:否投资成本基把础指标分解蹲构成表达《此XXX勺地产投资发却展审核管理痕制度V1.值0版》昆1.衫目的：膜规范拴总部项目投则资切管理蜘工作止，己为总部战略伟发展提供土舌地储备支撑外，实现投资末决策的科学暑化和经营管僵理的规范化贷、制度化，疤使本公司在背竞争激烈的恶市场经济条呈件下，稳健颜发展，赢取犁良好的社会该效益和经济碧效益，榴阻2.计范围：熊2.1双适用范劝围：鹏润地遇产总部及各序项目公司。正2.2俭发布范捷围：总部发室展中心。武3.挥名词解释斯：疯3.1各投资发线展牙工作是指进莫入房地产二爪级开发之前燃的所有工作眼，包括一级捞开发项目和棉二级开发项净目。泄3.1疤一级开指发项目：掠是指取得土泳地后，须经败过一级开发辩，再通过盼“纤招拍挂肺”拒取得一级开礼发收益或自蹲挂自摘进行世二级开发的恭项目。借3.2窝二级开晚发项目：抵是指取得土籍地后，不需评要进行一级辛开发，直接影进行二级开恐发的项目。披4.昆职责串：育发展中心职爷责:项目拓展：禁总部发展中召心可根据总临部年度项目驼拓展战略，聪独立开展项镰目拓展工作咱。对收集的亩信息进行进让行投资分析暖，并完成备扎案、立项等轮工作。投资管理：芬总部发展中睬心对各项目异公司的项目壮拓展工作负夸有管理职责悼，各项目公徐司上报的项轻目进行立项捡备案，并在米总经理办公执会和投资决冬策会上参与繁投资项目审蔬核工作，发鸦表独立意见忌。蓝各项目公司迫职责耽各项目公司洋按各自负责画的区域独自脑开展项目拓左展工作，并少接受总部发丑展中心的业塘务指导。性5.毛作业内容会：税5.1帝翁初选旋收集岛项目鸽信息并审核遮掌握的有关轿资料尖，村进行初步帆分析及翁调查研究后腹，来认为可进一丰步跟踪的，夺进入可研阶决段。叮5.2馒：立项痛订各项目租公司逝上报发展中捎心申请立项替的资料包括氧：游1）、项目苏立项申请单疫2）、项目荒建议书（可特研报告）份3）、项目团原始资料复瞎印件景打立项项目必障须有结案报邪告。在经过项深入谈判后暮，各项目公徐司判断是否蛇继续深入，情若有必要，板可以进入可皱研阶段；若争没必要，须仁向发展中心瞒上报立项项漆目结案报告兰及相关资料愉。5.3可研释姐.在经过深赞入谈判后，辟认为可以进腥行可研阶段棵的项目，板由下属健各项目丛公司编制织详细耀可行性报告冻及实施方案胳，报送壮总经理办公辛会并抄报总炊部发展中心雄。驱由场总部发展中如心撑在可行性报认告及实施方烦案的基础上始提出另审核烤意见。劳贫各项目公司凑并提前3周阔将可研报告旋及相关资料乔报送棋总部发展中急心,总部发做展中心雹对睛各浴单位报送的冠报告经调研膊后认为可行仪的，应尽快服并报总经理毕办公会进入繁决策程序碍。屠义各投资项目够均应经过充灶分调查研究介，并提供准口确、详细资酷料及分析，轰以确保资料且内容的可靠捉性、真实性忆和有效性。发唐总部公司发筝展中心阅对项目的合今法性和前期斧工作内容的坊完整性，基资础数据的准厨确性，吩投资分析例的可行性及淡项目规模、亲时机等因素优均应进行全暴面审核党，并独立完残成纺审核酿报告库。必要时，泪可指派专人蛋对项目再次音进行实地考竟察，或聘请哑专家论证小爽组对项目进酸行专业性的鞠科学论证，技以加强对项甲目的深入认杨识和了解，坟确保项目投荒资的可靠和次可行。5.4决策毫生各立项项目效在充分论证慢的基础上，拖经总部主管匀领导可研初拣审后逮，培上报总经理筐办公会，谢由总经理办迷公灭会决定上报说决策委员会灾进行项目决彻策黄。门第各立项项目部进入项目决锡策程序后，弊应向决策委善员会上报详消细可研报告浓及项绸目操作方案赶，并抄送发良展中心。发戴展中心依据隙独立完成的悬审核报告发悔表意见与建监议，决策委巴员会决定项臣目投资与否焦。燥滑通过决策委妻员会的出项目，丙按照决策建忽议与意见进斑行相关法律航文件签署。残6.防奖惩条例斗:装奉启见真项目拓展奖雪励制度亭7.恶注意事项掠:结屯附件统项目审核流挣程图迎《总部项目叶谈判管理制踏度V1.0棒版》管1.瓦目的：呜项目谈判是播房地产开发丑建设中非常限重要的一环遵，谈判活动歪贯穿于整个途开发过程壳。为了规范绢集团谈判工爷作，特制定剂此制度。笨2.脾范围：雾2.1蛮适用范棚围：鹏房总辉部发展中心土2.2丧发布范吴围：鹏房总充部发展中心耳3.即名词解束释：荣谈判工作小掠组虹确项目谈尤判必须成立涌谈判小组，玉谈判小组应喂由二名及以丙上成员组成牙，其中至少发一人为经理氧或副经理级她别及以上人次员。返桨每次谈爹判应由谈判刻工作小组中奋至少2名工湖作人员共同影前往。危浓眉谈判工作小督组是代表公价司对外谈判锹的唯一代表营，我方所有比谈判信息必漠须经过项目四谈判小组向瞒对方传递，董其他任何人海不得私自向谣对方泄露谈麦判信息。酒夫谈判工齐作小组应本模着高效谈判熊的原则，将牌谈判进展及趁时反馈给相弃关领导。逮4.匠职责：哭4.1蹲泳总部发展中报心负责该制忽度的制定及毛修改幕5.诸作业内铁容：类5.1氧谈判礼虾仪挨陡椒谈判代表要寨有良好的综医合素质，谈伏判前应整理段好自己的仪轨容仪表，穿训着要整洁正仁式、庄重。厌具体按《员犬工手册》相润关规定执行居。袋5.2推谈判要框求检模谈判前夫要确定谈判迹人员，与对农方谈判代表灯的身份、职四务要相当。价奇祸谈判前绞应制定谈判孔大纲，谈判菜大纲应规范驰化，成为谈院判完成的考者评标准和奖聋惩标准。谈健判大纲包括陶但不限于:邪椒.1蔑合作方式疲急.2蔽合作条件赴带.3喂项目操作方虑案锹乡.4定双方决策程墓序及时间闸千谈判后房一定要做谈灾判纪要，并裁报相关人员趟备案。醋嫩谈判结牌果应及时反沿馈给上一级衬领导，得到柱领导指示后苗进行下一阶着段工作。趋详极经总部发展喷中心立项审坟批的项目，锣方可进行深扁入谈判。球5.3肠撞谈判工作程竭序边承嗓初选阶段梳叙.1偏项目初选阶垃段谈判工作桐主要内容是录调查项目：骡规划情况、婆现状虫、堪市政配套、酿政府批准的但有效文件脆、税收改优惠政策等闲情况，并取绵回相关纸版杠及电子版资园料。丸传.2该阶段晒招待饭店原闯则上安排在玉坑捕星级，招待秃费用控制在羞梯元/餐。机旋夫立项、可研猾阶段闭懒.1谈判小替组出具《项劫目建议书》氧，报总部发关展中心立项蠢审批后，谈沉判小组提出月立项项目工灭作计划，并对组织相关领航导及部门召萍开立项项目奉工作会议，弯汇报立项项场目工作计划流及项目的谈芬判要点，并四按会议精神舱与对方进行默谈判。正册.2俩当与合作方遇谈判达成一潜致后，谈判倒小组应及时泪完成《项目淹可研报告》丛，可研报告男要尽量详尽盼对项目前期雀、法律、经务济、合作方聋式、合作条勺件、项目运能作方案的可勤行性进行判葱断。团荡.3脏该阶段橡该阶段应签受订合作意向产，由法律部径配合完成。越异.4招待饭趟店原则上安祸排在私党卷星级，招待颠费用控制在鸭廉尸元/餐。瞎抓波决策阶段戏拖.1参项目可研报祥告报决策委使员会，审核浇通过后，安垫排谈判对等窝人员出面，筑落实决策委五员会决议。芬痛.2该阶段跑由法律部配喘合审计合作念方财务等状延况并出具书贸面法律意见探。俗立.3该阶段纪应签订合作授协议，由法榆律部配合完护成。垂具.4尼该阶段饭店置原则上安排叫在匹援剧星级，招待涉费用控制在骨复强元/餐。申6.外奖惩条例剑:宫吊谈判中要注醉意廉洁奉公睡、遵纪守法持，不得接受愈对方人员或灿其他人员的盲贿赂或回扣捆，按公司相桃关制度给予蚁奖惩。宇7.恼注意事牧项:蛋谈判中要注弓意保守机密签，不得将公午司机密私自晓泄露给对方刺或无关人员崇，按照公司惩员工手册相肠关规定执行旺。车该制度首先勿适用于总部留发展中心，蚊其他各部门朵及项目公司诵可参照。顶《总部项目每评价系统V经1.0版》贞1.过目的：塑根据总部土矩地储备管理炎相关制度，美为科学规范爽地评价项目称，特制定本户评价体系，影提高项目评抄价效率，全堂面考虑各种狼因素，减少务偏差增加准念确性。割2.叛范围：允2.1辟适用范好围：鹏房总浪部及所属各活项目公司花2.2艺发布范蛮围：鹏房总砌部及所属各尽项目公司周3.私名词解掉释：专业名词：肌容积率：额是指项目规分划建设用地泻范围内全部今建筑面积与遥规划建设用庭地面积之比窗;杏建筑覆盖率现：免指项目用地糕范围内所有旅基底面积之耳和与规划建川设用地之比忙;认绿化率：董是指规划建便设用地范围运内的绿地面礼积与规划建眼设用地面积描之比当;浇建筑限高：昨地块内所有钳建筑物室外犹地坪到其最弊高点不得超趟过的最大高甘度限值宝;架土地费用：编指取得土地申的所有费用昂，包括土地浆转让费、土产地出让金、援城市基础设袍施配套费、爽契税;神前期费用：错指从取得项顾目到取得开吃工许可证所蝇发生的费用目。主要包括你可研、设计龙勘察、交评益环评等前期欧报建费用;谁漠红线外市政氏工程费：指饥从市政接口卧到项目红线脏所发生的工渣程费用，包粘括供电、供态水、排水、次煤气、热力帆、道路、通衡讯等;陡红线内市政携工程费：指眠从项目线线惠到楼座所发监生的工程费夸用，包括供侮电、供水、武排水、煤气慧、热力、道顾路、通讯、测小区景观、荷绿化等;脚工程建设费绣用：指楼座搁本身（地下无、地上）所辫发生的建安朱费用，包括激建筑工程、西安装工程、回装饰工程等室费用;粗开发期间税脸费：指项目喂开发费间所挎发生的费用限，包括工程钞招标费、质既量监督费用姨、工程监理膊费用等;拢管理费用：虽指项目开发皮过程所发生款的人员工资堤、办公、公盆关等费用;惭紧销售费用：老指项目销售趟过程中所发令生的市场调壤研、市场策么划、销售佣屈金等费用;款抗销售收入：饮指项目可销旧售（出租）虎面积所产生贵的收入，地瑞下车库因销铅售的不确定迅性不计入销病售收入;店销售毛利率仁：指税前利唤润/销售收塌入;喇总投资回报梅率：指税后厉利润/总投就资;侵启动资金：也指为完成该肤项目，在项援目自身获得爪融资能力之它前，公司所墓需投入的最丑小资金;懒最大资金缺逢口：在投入捷启动资金后绪，完成该项党目还需投入扭的最大资金渡量;吹内部收益率横：曾是能使项目杜的净现值等登于零时的折樱现率细;摧投资回收期诵：指收回投杠资所需的时剧间，以月份肥表示。专有名词水初选：获得奸项目信息，抹参照些《项目初选漆评价系统》嗽分析项目是垮否有投资潜狭力的过程；凉立项：经过斩初选的项目础按照《土地毯储备工作管感理制度》，姥到发展中心子备案，并取生得立项；窜可研决策：磨按照公司规拴定完成项目铁调查、分析倍、谈判后，坊编写《项目恰可研报告》饼，通过决策蚁委员会决策朽的过程。粥4.榆职责：绍4.1省发展中锋心摔书编制与盆修正评价体哑系，对其使块用做出解释等；剂宝使用项韵目评价系统致，并对可研响决策结果进拴行汇整分析邮，向董事会沙提交最隶终决策评价懒报告。蚊项目公司拓连展部门焰微按照《黄土地储备管亿理制度》参笛照项目评价讽体系完成项作目初选、立铅项、可蝴研等相关工虹作；站断项目评真价体系所列债因素，要在苍相关报告过贤程有清晰、荡完整论述与独说明。沙5.央作业内柜容：杜5.1遍项目初脸选评价壤项目责任人凶根据附件1讽《项目初选彩评价系统》舱所列因素对户项目信息进可行初步评价。防5.2呆徒立项审批评视价春克项目倾责任人在立椒项前编写《走项目建议书句》，报告对盯附件2《项抚目立项审批牧评价系统》权所列因素应燥有清楚、完章整分析与阐披述；锡责总部乔发展中心立叨项审核主要事评价因素根浪据附件2《渣项目立项审床批评价系统》所列。羞5.3稿项目可衬研决策评价羡他项目责箱任人在立项组前编写《项疲目可研报告仿》，填写附未件4《决策醉项目信息孩表》，报告限对附件3《阅项目决策评卧价系统》所泄列因素应有尤清晰、完整讯分析与阐述；每管总部发甲展中心对《复项目可研报蚀告》进行核牢查，如有《计项目决策评残价系统》兔所列因素表忠述不清，责按其改正；茧这决策委辉员根据项目拔责任演讲，貌结合相关分皆析文件，按英附件3《项流目决策购评价系统》大及附件4《夏项目决策表南》所列因素偿对项目进行低评价。活蔽各位委夕员独立进行秒项目评价，睡只需在评价述等级中打乡“√”伤，并说明评畜价及理由；湖血设以秧崭衣呢颈忍片冷笨锅评价等五级分为耗“牵不合格、合慎格、良好、栗优秀但”勒。往碑.1不合格逝：是指酷“嫌不看好、反酸对、没把握瑞、有较大风吗险沟”耐；鼠筒.2合格：躲是指够“冤一般、还行董、有风险景”粒；割蛙.3良好：辞是指巴“躺看好、可行纷、比较赞成着、风险较小截”两；先免.4优秀：弊是指貌“妖很好、有把围握、没风险盒、赞成懒”狡。档箱素宾性毕躲式阅秘5.谎3.5局决策暑因素评价等验级所对应的辆分数为＂２惭、３、４、傍５织”何，重要因素爱评价骄等级所对应绍的分数为表“宋１、２、３扒、４动”颜，一般因素代评价等级所抱对应的煤分数为程“玉０、１、２从、３唇”娇；准咬感哲主磨脾监乌姜兼读篮唐河朝循贸江派羞择赤颗秒改煤晒无母时如项目存得分为每位妹评委打分值歇的算术平均包值，得分低句于70分，翼项目被淘率汰；得分在滩70-80父之间,需按虑意见进行补天充完善或作秃为备选项目弱；80分公以上为通过邮；棒拳敏除决策点因素具有一巷票否决权，杨即只要有其菠中一项因素表所有评委都爷评价为痕“锦不合格勺”革，则无论其此它情况如何骡，该项目均仗将淘汰。菜痒户歌好酷期孟巧橡总部发展中驴心汇整评价臭结果及意见哨，最后由发功展中心向董瞒事会提交最贪终凑决策评价报仇告。既6.沫奖惩条例六:单裂无种7.扣注意事项汉:混欧无构8.塑眨附件:理《项目初选番评价系统》分《项目立项众审批评价系辫统》慌《项目决策贺评价系统》紧《决策项目它信息表》券《便XXX编地产项目拓墨展奖励制度驼V1.0版件》甩1.蕉目的：凶为保证集团溉公司土地储泻备满足公司佛发展战略需汁要，建立长烤效的土地储释备工作制度擦与激励机制怀，鼓励公司凳内部引荐土食地开发资源怨、推进土地吊储备工作，污对引荐人及麻执行团队对显进行奖励。宿股2.厌范围：店2.1役适用范茫围：总部及秧各公司园2.2南发布范航围：发展中级心除3.粪名词解圣释：咱土地开发资行源:本办娱法所称的土刚地开发资源伪是指可供公蠢司房地产经鞭营开发的一呜级开发项目窃、二级开发偷项目土地信铃息及资源。归引荐人:钟本办法所竞称的引荐人析是指将具有门投资潜力的凯土地开发资赌源引荐到公老司，并直接云参与对投资意行为的联系复、介绍、咨柏询、协调等尸工作、促使捎投资成功的弹组织和个人却。删执行团队:摸本办法所称头的执行团队半是集团公司依土地储备管竟理部门（发加展中心）及狐项目公司土妥地拓展部门菊，包括部门骄的直接领导炼者。呆投资额:惜本办法所称跃的投资额为白购买土地支软付的费用，镇以签署的合杀同标的额为宅准（关于非脾土地直接转胞让的合作，花投资额以合西作双方或多坑方共同协商相确认的土地韵总价值为准陵）。沸、、、麦4.啦职责：夏引荐人职责衰：引荐人负需责提供项目待信息协助谈铃判革执行团队职秧责：执行团健队由公司相剖关部门人员尚组成,实行截项目经理负尽责制,执行丰团队负责完奶成从项目初仪判到签署协煌议的全过程澡.紫5.障作业内缠容：枕5.1告奖励对磨象确认（引宝荐人、执行约团队）阿牛引荐人矩是向本公司堤提供项目信呆息的所有员塑工,以在发府展中心立项厌备案记录为穗准，同一项沫目出现两个层不同渠道时酿，以登记最麻早的人为引饰荐人。抹筛执行团状队由发展中脆心负责组织钢相关机构人边员参与，以什发展中心备抵案文件为准昨。体5.2虹奖励标脸准蔽枪引荐人寒的奖励阴项目交易或社合作成功后袜，按项目投姜资额0.3讽‰工给予奖励；磨执行团队的串奖励:废项目交易或栋合作成功后弯，按项目投玉资额0.5互‰距作为团队奖辈励。宗引荐人及团耻队奖励的内劝部分配由引航荐人主体及怎团队内部自局行分配,因血特定原因或战组织与个人组做出突出贡罢献的,其奖泼励标准与方执法由董事长填特批。吃5.3曲艇奖励执行流许程猾里乌引荐人的新登记及执行咱团队的确定暑。串引荐人应于厕项目立项后芽由发展中心穴办理引荐人断登记；酿项目推进部畅门由总经理绳办公会确定班,由发展中标心备案登记沾；隔味奖励的申盟请。额引荐奖励的厦申请，项目渣合作或交易倡成功后，引杨荐人持书面长申请交于发少展中心,由腾发展中心提慌交总经理办垫公会申请项辟目引荐奖励束；谊团队奖励的译申请，项目缺合作或交易妻成功后，由骆发展中心提止交总经理办妥公会申请项稠目团队奖励给；扫级奖励的审侮批。残由研发中心抹将奖励申请俩提交总经理坊办公会通过层后,报请董以事长审批确贝定具体奖励廉金额和奖励蔑方式。见傻誓奖励的兑现即。强奖励采取资疗金方式兑现贺的，由集团饲财务部门向罚奖励主体发盆放奖励资金棚,接受奖励运主体提供银伐行存款帐号心。够6.诊注意事盐项:虚此盗制度涉及项冲目如出现特尺殊情况，可近根据实际情埋况随时调整暑。辣6.2磨本制度籍自发布之日嚷起生效，由嗽发展中心负拖责解释。竖7.析净附件:无耀《项目中介所管理制度V薄1.0版》低（试行草案盾）池1.须目的：老为规范集团沿项目储备运勾作和管理，赚为集团战略限发展提供项盐目储备的支绸撑，拓宽项面目信息获取月渠道，规范准总部及各公捞司项目拓展稍部门与项目义中介沟通过仿程中的工作贸，特制定本放制度。污2.壮范围：捉2.1锁适用范技围：总部发份展中心及各页项目公司项笼目拓展部门党2.2桐发布范期围：总部发另展中心及各心项目公司项四目拓展部门沉3.凑名词解榜释：得项目储备包门括土地储备扁和在建房地感产项目储备肤。泼项目中介是薪指拥有房地帜产项目信息坝资源，能在洗我方与项目聪所有方之间弟进行协调和寄沟通的个人腥或单位。忙项目所有方艺是指土地使季用权人、房序地产在建项那目中土地使喷用权人和房划屋所有权人用形成的共同衫体。恰项目拓展部死门是指总部慨发展中心项疏目拓展部及感各项目公司面负责项目拓蒙展的部门或咱项目公司下窑属项目部负箩责项目拓展辱的工作人员野。缓项目责任人僵是指获取中补介项目信息故的第一人、议拓展项目小榆组的牵头人污。酿项目备案是带指各项目公衔司拓展项目帽达到备案标拾准后，向总描部发展中心课进行项目信羞息、项目资圣料及项目初违步分析报告夏的备案，并绣留存项目资找料。绣4.呼职责：届总部发展中慨心:刮负责督促各课项目公司项炭目拓展部门承对拓展项目肚及项目中介列信息进行备量案；睬审定中介服温务协议的内差容；枣负责已签订巨中介服务协杠议的备案工杜作。税项目公司主亲管领导/发拔展中心拓展漠部经理：必负责督促拓程展部门项目舍责任人及时孕进行项目备勉案；扩协助拓展部幻门项目责任丰人进行项目衣的沟通和谈筒判。掏项目公司拓扎展部门项目胞责任人/发齐展中心拓展孝项目责任人肥：承负责厘清项菊目关系，认休定所拓展项悄目的中介；援负责向总部辛发展中心及掏时进行项目坊备案及中介久信息的备案象；威及时通报项怕目中介变更甚或变动的信春息；说负责解释与郊项目中介有有关的信息和腊情况；历依制度中的戴中介服务协币议范本，草斜拟中介服务杀协议书。砍5.呆作业内标容：夸5.1园项目中罢介的分类:晕一类贿项目中介是猛指拥有房地往产项目信息柜资源，能在炮我方与项目梅所有方之间酱进行协调和俭沟通的，且史对句拓展舱项目合作能断够起关键性堆作用（能根奋据我方要求弄，对项目进船行全程沟通营）的个人或笔单位。篮二类项目中浅介是指拥有皂房地产项目衣信息资源，丽能在我方与机项目所有方陪之间进行协部调和沟通，尾且对画拓展胶项目合作能艇够起辅助性乱作用的个人尾或单位。胆三类项目中号介是指拥有葛房地产项目去信息资源，时但不具备沟铜通和协调能归力及资源的袖个人或单位既。调5.2面项目中迟介的认定:辟采可提供幻土地或在建晴房地产项目罩信息,并提缩供项目基础才资料及相关蒜法律文件,急达到总部发占展中心项目菊备案标准的胡，即可认定妻其为该项目尊的中介；曲榴不能提丛供项目所有储方信息并进榴行切实沟通服和协调的,秤不能认定其亿为该项目的虚中介；婆抢提供项脾目信息不完津整或有明显钥不真实的不袖能认定其为每该项目的中榆介；卷沾项目中袍介以项目为伐单位，就同帮一项目而言抛，项目中介社只有一个；临中介为多人剧或多级时，行视为一个中疤介团体；她蔽拓展项都目在总部发瓶展中心进行念项目备案时刑，信息来源竖属项目中介堤的，须同时制对该项目中柜介备案，项取目中介信息己由该拓展项睛目实际负责谅人负责核实切并解释。听严项目责色任人要保留殖项目中介在泄项目谈判过玻程中起到中崖介服务作用煎的凭证，要条在谈判大纲有、谈判纪要彩等谈判过程交记录文件中押体现，作为艺最终确定该沸项目中介认奏定结果的重唇要依据。板盯若同一鞭项目出现多胃个中介时，辞可视如下不菜同情况进行泽选择：凉情.1同一项干目拓展部门脂内，若针对甩同一项目出娇现多个中介册，且多个中亲介互无关系夺时，选择能颂够提供较详渗尽资料和信斗息的，沟通肌和协调能力网强的；腰启.2同一项辨目拓展部门稻内，若针对漠同一项目出倒现多个中介刑，且多个中紧介同属一个洋服务机构时努，视其为一壳个中介团体四；死很.3不同项衡目拓展部门地间，针对同吸一项目出现睬不同多个中平介，以项目访备案时间先党后为准，确盒定项目归属巨及项目中介键，或以上级杏领导意见确页定为准。锤5.3秩项目备侨案标准：族项目简介清荣楚明确，应灭包含如下内抚容:项目座财落、四至范做围、占地面老积、规划建饲筑面积、规寨划容积率、恐各类建设产点品及其规划拉面积、地块铃现状、项目品所有方的基多本情况及意件向转让价格纵。淹项目法律文要件，应有以屯下法律文件择中的一个或犯多个：立项滴批复、土地提使用权证或陪土地出让合锅同、建筑工车程规划许可佳证、建筑工养程用地许可走证、建筑工沟程施工许可亏证等；送项目中介信泳息的备案内刑容包括联系奥人姓名、联烟络方式及通也讯地址等基丈本信息。纪5.4棵项目中荡介接洽过程性的工作原则嫁:放生尊重第灰三方及其工越作成果，差承认项目中欠介方的信息漆提供、沟通俱协调的服务昌功能和作用术；往遮注重接缠洽工作时的串个人仪表，佳树立良好的肿公司形象，割详细内容参销见《员工手垂册》及《拓臣展项目谈判漏管理制度》明；势皂在我方黑与项目所有公方进行沟通干前，要求项屿目中介提供拢公开的项目盗资料，原则猾上项目拓展根工作人员不术应以任何名喝义签订保密径协议。若确星有必要签订披保密协议的林，须经集团乱领导同意并绘授权执行人豆，方可执行银；啊惯项目拓著展人员不应患向中介方承害诺给付中介圆费用的额度浸；萄犹中介费暗用额度的最级终审定权归仇集于集团副亲总级别以上接人员；啄宴与项目持中介接洽过宅程中，要注晴意保守公司依机密，不得受泄露公司机旁密。妙5.5虏中介服沙务报酬及费监用：缘挽中介服礼务报酬的给衔付以项目中铅介提供中介阅服务，使我拾方与项目所抵有方的合作肤达成，且合萌作协议正式钩生效为前提狸；除圈若项目碑成交总额款婚项是分期给墓付的，则相雁应的，项目斜中介服务报