疫情初步恢复期长三角的地产发展趋势分析

疫情初步恢复期，长三角的地产发展趋势分析前

言疫情在全球不断地发展，疫情初步恢复期国内地产出现新特征，但是部分区域也出现了好转和恢复，经济相对稳定而轻微复苏。例如以中国为核心出现了相对较为安全的生产氛围，并且部分相关产业在国际市场得以有效的份额掠夺。在此背景下，国际的经济博弈环境发生了相关变化，并且不同的产业也出现了些许全新特征，如何有效的把握全新的经济产业格居，更好的研究地产的发展倾向，成为一大重要问题。第一章1.1从中国上半年相关地产经济数据分析如图所示（以上海杭州宁波为例），整体而言，截至今年6月份，相较去年同期的一手房、二手房价格均有相应的提升（一手房：3.7%-6%；二手房3.3%-8.6%），其中宁波更是以一手6%、二手8.6%的超高增值率展线地产保值投资的价值。从涨价趋势来看，一手商品住宅方面，三个城市2015年以来90平米的刚需住宅涨势最高，说明刚需住宅的需求度相对较高，城市新流入人口对于刚需房的需求为相关大城市应当重要思考的方向。二手住宅方面，上海市90-144平米的改善户型的涨价趋势相对其他户型较高，其余两市90平米的刚需户型继续领跑当地二手住宅涨势。并且2015年以来的一手、二手住宅的总涨势均在40%-60%之间，不考虑复利的话平均每年涨势在8%及以上，彰显了最近几年住宅的投资保值价值。但是相对去年的涨势仅在2.7%-8.2%，相对平均涨势较低，说明最近一年由于多方因素的影响，住宅的投资增值属性有所减弱（但是仍然具有一定的资产配置功能价值）。由于统计局今年为第一次公布住宅价格指数，故没有历史指数数据进行对比。从目前已有的状况而言，长三角的住宅仍然作为一项值得参考、具有前景的投资产品，作为固定资产投资的重要组成部分，长三角部分区域内的住宅可以成为一种有效、有价值的投资风险分散手段。从数据之外分析，还有相关依据可以证明结论。长三角作为我国经济最发达的区域之一，大量的中高端产业集群为经济发展注入多种形式的动力，且在协同经济发展、总部经济等作用下，始终成为我国产业发展中的一大增长极。（1）在疫情全面影响生产力的情况下，长三角地区（乃至全国范围内）大量实体经济、贸易经济受到剧烈影响，此时地产消费需求在疫情期只是暂时性的遮掩（不像影视、餐饮等需求在相应时期被迫“消失”），本质而言住宅的相关需求仍然是存在的，因此地产成为少许的仍然具有较好需求的产业之一，势必会吸引其他行业策略性抽出投资资金，短暂性的加强资金对地产行业的涌动。（2）长三角势必是我国未来经济产业发展最优的区域之一，对于人口流入具有持续的吸引力，对于已有人口的经济实力具有有效的住宅改善需求，在未来的住宅需求度而言具有较高的估值，是国内少有的投资重点地块。（3）从更长远的角度而言，许多人认为国内城镇化到达极限之后，地产的发展会适当放缓。但是从动态的角度而言，伴随着我国在国际上各项相对实力的升级和崛起，未来的国际间常住人口流动可能是一个不可忽视的重要环节。长三角是开放的重要区位，富足的经济实力、国际交流注定使其成为对外国人富有吸引力的区域之一，具有未来潜在的人口流入空间。（4）地产投资更应当考虑相对增值的问题。理性角度而言，非自主需求的买房，不应当单纯考虑住宅未来的增值机会，更应当考虑住宅相较其他地域住宅的相对增值幅度，增值机会更大、增值度更大的远胜于其他备选品。长三角作为经济资源集中点、已有积淀的马太效应作用点、人才流入吸引点、未来投资发展战略布局点，一线城市和强二线城市将会有更多的投资增值空间，将会带来持续的发展优势，也会带领房价进一步维稳跃升。（5）我国土地使用权转让和房地产相关税收收入占据了地方财政收入的四成以上（来源：恒大研究院《全球房地产》），在疫情的高开支、低收入（税收减免、纳税原始额下降等）的态势下，政府定会适当考虑保持甚至加大土地供应，并因此搭配合理的地产刺激政策。因此短期内地产的发展具有适当的发展空间。（6）伴随着地产企业现金流紧张，地产的降价促销迎来小热潮，搭配目前的公积金贷款基准利率下调等相应政策，目前的买房热度将会有一定的提高，也为房价的攀升提供机会。而长三角大量的新来人口，以及大量的经济实力充裕的待置换住宅的人士，相较其他区域具有更有效的购买力，并且亦有较多刚需类低价板块，能够有效契合购房需求。1.2疫情恢复与地产消费投资的关系在疫情恢复期，大量产业恢复运作和建设，地产势必会短暂性的被忽略。但是需求和供给的恢复很可能并不是同步的，供给需求的不匹配还将持续一小段时间，在恢复期仍然会有相关防范性措施，因此恢复初期的时期会稍长且幅度较缓，恢复中势必会有相关的波动，预测实际趋势如下（注意：数值仅为示意，没有精准性，关键看相对趋势）：（1）正常期，假定地产和其他整体行业都处在平稳发展的状态（2）爆发期，两条线都急剧下滑，昭示着受到了较大的冲击，除少许行业（例如口罩生产业）外几乎都受到极大影响（3）初步恢复期，地产率先取得突破（各类政策加持、买房需求不减、地产强力促销、经济下行期资产保值手段、其他行业资金涌入等）（4）持续恢复期，地产热度不减，其他行业有波动的逐步取得恢复，但随着时间的流逝，此时地产的资金受到挤压，出现了微弱下滑（5）好转正常期，回归常态因此，疫情的初步和持续恢复期，是地产行业难得的机会。此时同样也存在竞争加剧，部分区域市场容量到达极点等问题，应当针对性的进行动作铺排。第二章2.1疫情对于地产的长期影响本次疫情对地产创造巨大冲击的同时，也造成了一定的持久影响。（1）以直播为核心的线上辅助营销手段成为普遍方式；即使直播卖房的方式还不成熟，且更多仅是作为导流线下的媒介，但是通过疫情的影响大中房企开始了对线上直播式推介进行了初步尝试，并且部分消费群体也得到了消费习惯的教育，势必产生持续性的影响。未来的影响预测：·直播依旧不是主要的购买杀客手段，而是配合节点作为选择性的爆破方式（例如品牌发布会直播、入市大直播等）·地产和新兴媒体的合作出现了基础范本和全新跨界方式，地产+综艺、地产+访谈、地产+大咖等形式得到了初步试验，将会影响地产未来的宣传形式和活动思考·买房常识类的新媒体成为许多项目楼盘账号的主营内容，将会进一步扩大行业的对外透明度，帮助消费者有更多途径接触地产购房的关键必备知识，加大对行业的透明了解度·经历疫情之后，消费者对于住宅的需求或许会有变化，但是个人预测变化不大，不会出现剧烈性的需求变化·消费者经历疫情后的线上放松习惯得到了进一步培养，以相关平台为主体的宣传合作可能会有更好的效果（2）疫情对于地产企业战略的影响·经历本次疫情的影响之后，地产对于流动资产“储备粮”的重要性有了更多的要求，对于资金管制将会更加严格，在拿地方面有所谨慎，更强调对自身稳健性的要求·本次疫情使得诸多经历了紧急状态的思考，更多的关注经济下行期的生存和持续发展问题，或许将会有更多更为长期的策略予以出台，为自身的战略布局添加更多的灵活性，甚至更快的尝试对非地产的其他领域涉足的思虑·疫情发展时期的储地策略主要可分为“谨慎思虑型”和“趁机储备型”，前者犹豫市场恢复可能性和程度，拿地上较为谨慎和保守；而后者思考的是趁着疫情期间以相对较少的竞争获取大量土地，为疫情后的市场恢复做储备。不同的企业策略选择将会结合企业的实际情况，对企业的未来发展和策略调整产生重要影响·随着目前地产行业的发展，行业集中度在不断加大，行业内部各房企的竞争和关键机会资源争夺也愈加激烈。疫情期间各企业的营销业务受到冲击，对于不同的管理能力和团队能力而言，本次疫情期的市场份额有所改变，势必会影响部分房企的未来营销战略，有可能会继续陷入价格维度的白热化竞争，对于内功的修练亦需引起重视2.2疫情对于地产和其他产业关系的长期影响最核心的影响是，地产成为疫情恢复期的一个经济缓冲器。当经济依旧疲软、缺少崛起活力时，大量轻微放松性的地产政策开始出台，刺激着地产继续带动经济推进。当经济逐步恢复，其他行业市场热度趋于正常之时，地产将会继续回到被管控、“房住不炒”的态势上，此时地产的发展将会继续保持类似之前的“艰难”发展态势。第三章3.1结论（1）大环境下，地产在疫情初步恢复期和持续恢复期（1年内）将保持乐观发展趋势，经济正常