城市规划原理

宿迁市住宅小区规划建设情况调研报告时间：4月233日

下午3点地点：16044会议室主讲：董良辉

根根据近期《关关于开展宿迁迁市住宅小区区建设调研工工作的通知》精精神，对市区区部分住宅小小区相关情况况进行调研，调调研小组主要要对香榭里明明珠、中通名名仕嘉园、新新园小区三期期、天星花园园、江山国际际花园、华泰泰御花园、富富康花园、金金陵名府和欧欧洲花园9个小区的小小区立面及环环境问题、建建设管理问题题、园林绿化化问题进行了了专门调研，并并给出相关意意见和建议，现现报告如下：：第一部分

立立面及环境问问题调研一、住宅小区立立面及环境问问题调研内容容概述

（一）建筑筑立面问题研研究

建筑立面，指指的是建筑和和建筑的外部部空间直接接接触的界面，以以及其展现出出来的形象和和构成的方式式，或称建筑筑内外空间界界面处的构件件及其组合方方式的统称，建建筑立面分为为建筑外立面面和建筑内立立面。建筑立立面通常作为为建筑主体的的主要表现手手法之一，一一般情况人们们对建筑物的的感知都是由由立面反映出出来的，所以以一个建筑物物的成与败、好好与坏以及人人们对建筑物物的认同，通通常都是由建建筑立面起着着决定性作用用。建筑立面面是建筑物的的外衣，是直直接反映建筑筑物优劣的一一种外在表现现，决定一个个住宅小区的的存在价值。我我们应因地制制宜进行各种种立面风格的的运用，绝不不能全套照搬搬照套，根据据住宅小区的的地理位置和和周边的环境境，制订出合合适的建筑立立面，这样才才能使住宅小小区建筑立面面与周围景观观相协调，对对丰富城市内内涵、优化城城市环境、提提升城市品位位有着非常重重大的意义。

住宅小区建筑立面设计原则：单个建筑立面必须与社区整体形象相适应，住宅小区建筑立面必须与社区所追求的文化、概念、生活理念相吻合，必须以绿化、环保为基础，必须以适应人居环境为基础，既要与城市建设的大环境相适应，又要彰显自己的个性特色。

住宅小区建筑立面发展现状和趋势：从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流，个性化、艺术化的建筑立面初露端倪，绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势，智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流，新材料、新技术的运用是现代建筑业之发展方向，节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代建筑的努力方向。

调查小区建筑立面问题综述

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性调研

根据调查，各小区的立面风格多样，外墙色彩也不尽相同，但基本上能与周边环境相协调。

2、建筑外立面广告协调性调研

目前只有入住率比较高的小区才存在建筑外立面广告，而像香榭里明珠等在建的小区目前还没有外立面广告。但是，外立面广告没有进行统一规划，较为凌乱，影响了街区形象。

3、建筑外立面装饰材质调研

目前外立面装饰材质主要有两种：一为贴砖，二为外墙乳胶漆。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题调研。

各小区基本上能做到空调机位统一规划，但个别小区仍存在无空调机位而住户凌乱挂机的现象。

（二）小区出入口景观协调性研究

住宅小区的出入口是小区给人们的第一印象，在设计住宅小区出入口时，必须考虑住宅小区面积、人流量、地理位置、周围景观特点及安全管理等因素。如果设计不合理，就会造成人流拥挤或安全性不高不利于管理，从而影响了小区的整体形象。二、住宅小区立立面及环境问问题调研结果果及分析

（一）中通名仕仕嘉苑

中通名仕嘉嘉苑位于宿豫豫新区，东至至江山大道，南南至恒山路，总总占地120亩，总建筑筑面积11.27万平方米。由由北京中外建建筑设计有限限公司设计。

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性

建筑单体为现代风格，借用一些欧陆风格的元素加以简化，整体造型简洁大方，色彩明亮，体现清新亮丽的特色，给人以耳目一新的感觉，外墙颜色以灰色为主，白色为辅，与周围的景观融为一体。

2、建筑外立面广告协调性

小区的门面商铺上设有专门的广告位，其他地方均没有任何的广告，简洁大方。

3、建筑外立面装饰材质

外立面装饰材质为半地下车库层到四层为灰色饰面砖，以上各层为白色乳胶漆外墙。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

有专门的太阳能热水器放置位置，外墙也设有专门的空调机位。

5、小区出入口景观协调性

主入口简洁大方，景观绿化恰到好处，整体协调性很好。

（二）江山国际花园

该小区位于宿豫新区，西临江山大道，北靠井冈山路，南至韶山路，东至黄浦江路。总用地376.8亩。

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性

小区建筑单体为现代风格，整体造型简洁大方，外墙颜色主要为褐色和白色。

2、建筑外立面广告协调性

该小区无外立面广告。

3、建筑外立面装饰材质

建筑单体外立面装饰材质为饰面砖和白色乳胶漆。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

太阳能热水器显得比较凌乱，外墙设有专门的空调机位。

5、小区出入口景观协调性

小区主入口景观设计新颖,显得典雅、清秀，协调性较好。

（三）香榭里明珠

该小区位于老城区，东至运河南路，南至卫生路。总占地50555平方米，总建筑面积77570平方米。

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性

整体适型简洁大方，灰色为辅，与周围的景观融为一体，外墙颜色以白色为主。

2、建筑外立面广告协调性

该小区暂无外立面广告。

3、建筑外立面装饰材质

底层车库层和一层为饰面砖，以上各层为白色乳胶漆外墙。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

统一装配太阳能热水器，外墙没有专门的空调机位。

5、小区出入口景观协调性

出入口均没有作任何景观。

（四）华泰御花园

该小区位于市府新区，北至太湖路，南至微山湖路，东临豪域西巷，西靠万源西巷。总用地127.92亩，总建筑面积71045.32平方米。

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性

小区建筑风格为传统风格，平屋顶，整体显得简单大方，外墙颜色以淡红色和白色。

2、建筑外立面广告协调性

只有一些条幅广告，与建筑立面不是很协调。

3、建筑外立面装饰材质

建筑单体外立面装饰材质为饰面砖和白色乳胶漆。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

小区太阳能热水器显得比较凌乱,外墙设有专门的空调机位。

5、小区出入口景观协调性

小区门牌设计不合理，不显眼，但整体协调性良好。

（五）富康花园园

该小区位于于市府新区，南南至洞庭湖路路，北至太湖湖路，小区沿沿富康大道两两侧建设。总总占地面积9.08公顷，总建建筑面积11.68万平方米。由由上海大德建建筑设计咨询询有限公司设设计。

1、建筑立面面风格，色彩彩的环境协调调性

小区建筑筑单体现代风风格，坡屋顶顶，整个建筑筑简单大方，清清新明了，外外墙颜色为深深灰色、红褐褐色和白色搭搭配。

2、建筑外立立面广告协调调性

只有一些些条幅广告，与与建筑立面不不是很协调。

3、建筑外立面装饰材质

建筑单体外立面装饰材质为饰面砖和白色乳胶漆。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

小区统一设置太阳能热水器，外墙设有专门的空调机位。

5、小区出入口景观协调性

小区主入口简洁，景观协调性较好。

（六）新园小区区三期

该小区区位于市府新新区。

1、建筑立面面风格，色彩彩的环境协调调性

小区建筑筑风格传统，没没有什么特别别之处，外墙墙颜色以粉红红色为主。

22、建筑外立立面广告协调调性

该小区暂暂无外立面广广告。

3、建筑外立立面装饰材质质

建筑单体外外立面装饰材材质为乳胶漆漆。

4、建筑设备备构、配件的的外立面处理理问题

小区太太阳能热水器器放置比较凌凌乱，外墙设设有专门的空空调机位,但仍有个别别空调乱挂。

5、小区出入口景观协调性

小区主入口简洁，景观协调性一般。

（七）天星花园

该小区位于宿迁经济开发区，南至青岛路，北至威海路，东临人民大道，西靠发展大道。总占地99亩，总建筑面积97655平方米。

1、建筑立面风格，色彩的环境协调性

小区建筑风格为传统风格，坡屋顶，外墙颜色以暖黄色为主,灰色为辅。

2、建筑外立面广告协调性

该小区还无外立面广告。

3、建筑外立面装饰材质

建筑单体外立面装饰材质为乳胶漆外墙。

4、建筑设备构、配件的外立面处理问题

小区太阳能热水器放置比较凌乱，外墙设有专门的空调机位，但仍有个别空调乱挂。

5、小区出入口口景观协调性性

小区出入口口为对称式结结构，与周边边景观协调性性较好。

（八）金陵陵名府

该小区区位于市府新新区，南至洞洞庭湖路，北北至微山湖路路，东临人民民大道，西靠靠发展大道，总总建筑面积1091666平方米。

1、建筑立面面风格，色彩彩的环境协调调性

小区建筑筑单体为现代代风格，坡屋屋顶，整体简简洁大方，外外墙颜色主要要为粉红色和和白色。

2、建筑外立立面广告协调调性

该小区还还无外立面广广告。

3、建筑外立立面装饰材质质

建筑单体外外立面装饰材材质为饰面砖砖和白色乳胶胶漆。

4、建筑设备备构、配件的的外立面处理理问题

小区太太阳能热水器器显得比较凌凌乱，外墙设设有专门的空空调机位。

5、小区出入入口景观协调调性

小区主入入口正对小区区幼儿园侧立立面，未作任任何装饰。

（九）欧洲洲花园

该小区区位于宿迁经经济开发区，东东靠古黄河，西西接富康大道道，南临厦门门路，北接规规划道路。总总占地面积22.78公顷，总建建筑面积25.41万平方米。由由香港和华建建筑与规划设设计有限公司司设计。

1、建筑立面面风格，色彩彩的环境协调调性

建筑立面面风格充分体体现建筑简约约、质朴、大大方、细腻的的特点，以西西班牙风格为为主要导向，外外观采用坡屋屋顶，装饰阳阳台等为造型型要求，细节节的开门、开开窗及铁艺栏栏杆都采用特特殊式样，阳阳台局部外挑挑以形成活跃跃的元素，丰丰富整个外立立面效果。墙墙裙部分为浅浅粉红色，墙墙裙腰线以上上为浅米黄色色。

2、建筑外立立面广告协调调性

该小区还还无外立面广广告。

3、建筑外立立面装饰材质质

墙裙部分为为天然石材贴贴面，墙裙以以上部分为外外墙涂料。

4、建筑设备备构、配件的的外立面处理理问题

太阳能能热水器显得得比较凌乱，外外墙设有专门门的空调机位位。

5、小区出入入口景观协调调性

小区主入入口未施工，次次入口已经完完成，基本协协调。

三、住宅小区立立面及环境存存在问题及建建议措施

（一）加强规划划审查力度，增增加规划评审审条件

在小区区规划方案审审查时，建议议增加建筑立立面风格、建建筑立面色彩彩、建筑外立立面装饰材质质、建筑设备备构配件外立立面处理的效效果图审查，确确定是否与周周边环境相协协调，是否与与住宅小区的的规划主题相相符合。

（二二）加强城市市街区控制性性详细规划编编制的深度

建建议编制城市市片区控制性性详细规划时时，对街区建建筑风格及色色彩等景观的的设计要求进进一步深化、细细化，增加控控制性详细规规划对规划审审批及城市建建设的指导作作用。这样每每一个街道的的风格和色彩彩都能统一，整整个城市就会会整齐，更有有品位。

（三三）加强与其其他相关单位位的沟通、协协作

住宅小区区外立面广告告不仅仅利用用住宅小区外外立面做广告告宣传，更关关系到一个住住宅小区的形形象甚至是一一个街区的形形象。所以在在住宅小区外外立面上设置置广告也要像像其他的路面面广告一样，需需要规划部门门会同城管以以及其他相关关部门，对住住宅小区外立立面广告放置置进行审定，确确保在住宅小小区外立面广广告设置与周周边景观的协协调统一。第二部分

建设管理问问题调研

一、当前我市住住宅小区建设设管理现状

（一一）小区住宅宅布局朝向与与通风采光情情况

我市的住住宅以正面朝朝南为主，起起居室、卧室室及厨房均有有自然采光，房房内空气南北北对流，起居居室以居南为为多，自然通通风较好。但但由于部分小小区沿街位置置建有门面房房，影响了附附近的住宅采采光通风效果果，并且部分分门面房建成成后经营饭店店，造成油烟烟、噪音污染染，降低了小小区居民环境境和生活质量量，给物业管管理也带来了了很大难度，居居民投诉不断断；同时，由由于地下室外外墙开窗高度度受限制，造造成各车库（储储藏室）空气气对流不畅，采采光通风效果果较差。（见见表1）

（二）建筑筑立面装饰及及小区环境配配套经济成本本情况

当前，我我市住宅小区区的立面装饰饰和环境配套套，整体水平平比建市之初初有了较大提提高，但与我我市“生态型，园园林式”城市发展目目标仍有很大大差距，主要要存在以下几几点问题：一一是部分小区区建筑立面与与其所在街区区的外观整体体不一致，例例如本次调研研的华泰御花花园小区外观观颜色为潜水水红色，小区区刚刚交付使使用不久，但但却给人以使使用多年的老老、旧小区印印象，与楚街街的街区的整整体仿古色彩彩及不协调；；又如市经济济开发区青华华花苑、富豪豪现代城项目目的外观立面面装饰与义乌乌国际商城的的外观色彩对对比也不相适适应，颜色差差异较大，没没有形成“霸王举鼎”CBD商圈主题风风格。二是部部分小区建筑筑立面装饰投投入的成本不不高，基本上上停留在20元/平方米以内内，使用的外外墙涂料价格格过低、档次次不高外观颜颜色持续寿命命较短，如府府苑小区商住住楼交付使用用仅6年，外墙就就已破旧脱落落，在2006年的迎接建建市十周年活活动中就重新新粉刷了一遍遍。三是住宅宅小区的环境境配套成本差差距较大，如如本次调研的的9个小区中最最高的中通名名士嘉苑投入入的环境配套套成本为210元/平方米，最最低的天星花花园投入的环环境配套成本本仅为91元/平方米，二二者投入成本本相差较大，从从而在一定程程度上影响了了小区的环境境效果。

表1

9个住宅小区区布局朝向与与通风采光情情况表

小区名称

朝向

采光通风

中通通名仕嘉苑

正面向南

起居室以南南居多，采光光通风较好

江江山国际花园园

正面向南

户型多采用用大开间、小小进深，采光光通风较好

香香榭里明珠

正面向南

采用全明房房间布置，采采光通风良好好

华泰御花园

正面向南

采用房间全全明布置，采采光通风良好好

富康花苑

正面向南

采用房间全全明布置，采采光通风较好好

新园小区三三期

正面向南

全部采用南南厅方案，采采光通风良好好

天星花园

正面向南

全部采用南南厅方案，采采光通风较好好

金陵名府

正面向南

采用房间全全明布置，采采光通风较好好

欧洲花园

正面向南

采用房间全全明布置，光光通风较好

表表2

9个住宅小区区建筑立面装装饰成本

小小区名称

建筑立面装装饰成本（元元/㎡）

中通名仕仕嘉苑

30

江山国国际花园

25

香榭里里明珠

20

华泰御御花园

17

富康花花苑

19

新园小小区三期

15

天星花花园

17

金陵名名府

21

欧洲花花园

18

表3

9个住宅小区区环境配套成成本

小区名称

配套成本(元/㎡）

中通名仕仕嘉苑

210

江山山国际花园

170

香榭榭里明珠

未启动建设设

华泰御花园

121

富康康花苑

134

新园园小区三期

113

天星星花园

91

金陵名名府

140

欧洲洲花园

118（三）施工质量量及新技术与与新材料的节节能运用情况况。

1、建筑施工工质量情况。在住宅小小区的建设中中开发、勘察察、设计、施施工、监理五五方责任主体体均能够按照照法律规范赋赋予的责任严严格履行职责责，加强质量量和责任意识识；在小区的的单位工程、分分部工程的验验收程序上均均能够按照GB503300-20001标准执行，并并做好技术档档案和施工管管理资料归集集。自2006年6月1日我局下发发《宿迁市住住宅工程质量量分户验收管管理办法（试试行）》的通通知以来，各各住宅小区均均能按照文件件要求执行分分户验收制度度，为提高工工程质量、减减少了质量投投诉率，取得得了一定的成成绩。目前，我我市商品住宅宅还存在墙体体裂纹、楼板板裂缝和屋面面、地面、外外墙、门窗渗渗漏等建筑工工程质量通病病，特别是部部分施工单位位执行《关于于印发宿迁市市住宅工程质质量通病防治治刚性措施的的通知》(宿建发〔2005〕246号)不力。

2、建筑节能能和新技术、新新材料的运用用情况。按照照《民用建筑筑节能管理规规定》（建设设部令第1443号）、《江江苏省民用建建筑热环境与与节能设计标标准》（DB32//478-22001）、《关于于公布2006年度建设领领域强制推广广、推广、限限制、淘汰技技术成果通知知》（宿建发发[20066]12号）等文件件要求，自2005年9月以来，我我市施工图审审查机构对民民用建筑和公公共建筑图纸纸的建筑节能能实行强制审审查，2005年9月以后建设设的小区都达达到了节能50％的要求。本本次调研的9个小区，总总的施工图审审查面积为6351330平方米，节节能建筑面积积是2826224平方米，经经计算，总的的节能建筑占占总建筑的44.50％（有6个小区在2005年9月之前已进进行图纸审查查）。（详见见附表）

表4

9个住宅小区区节能建筑比比较分析表

编号

小区名称

节能建筑面面积/m2

总建筑面积/m2

节能建筑所所占比例/%

1

香榭里明珠

588001

588801

1000

2

中通名仕嘉嘉苑

670553

920053

722.84

3

新园小区三三期

0

577240

00

4

天星花园

0

611485

00

5

江山国际花花园

887332

1311375

667.54

66

华泰御花园

0

188993

00

7

富康花园

0

600000

00

8

金陵名府

338888

765557

444.27

9

欧洲花园

341550

786626

433.43

100

合计

2826624

6335130

44.5

表表5

当前我市新新技术和新材材料运用情况况表

序号

技术分类

新材料和新新技术

运用情况

1

建筑

材料

非粘土质新新型墙体材料料

运用较好

2

聚丙烯纤维维在混凝土及及砂浆中的运运用

运用一般

3

住宅产业化化配套技术

户用智能化化多功能配线线箱

运用一般

4

小区安保设设施

运用较好

5

小区亮化

运用一般

6

建筑

节能技术

复合型保温温砂浆外墙外外保温技术

运用较好

7

XPS保温板外墙墙外保温技术术

运用较好

8

喷涂改性硬硬质聚氨酯泡泡沫塑料屋面面保温防水技技术

运用一般

9

复合排气排排水植被屋面面技术

运用较差

由统统计数据可以以看出，我市市的住宅小区区在节能上还还存在以下问问题：

1、各住宅小小区设计节能能率不高，仅仅仅达到50%的节能目标标线，各设计计单位推广使使用新技术、新新材料积极性性不高。

2、部分开发发企业节能意意识不强，在在住宅小区建建设中普遍采采用保温砂浆浆、聚苯板等等中低档节能能保温材料，高高品位、高性性能、高档次次的节能材料料在我市没有有得到广泛使使用。

（四）小小区道路及停停车场配置情情况

经调研9个住宅小区区都能够严格格按照规划方方案建设区内内道路和停车车场，但仍存存在以下问题题：一是多数数小区选择在在各栋住宅半半地下室配置置停车库，很很少采用集中中地下车库。二二是小区内道道路没有统一一的设计标准准，如金陵名名府小区的楼楼幢之间道路路仅为1.5米，严重影影响了小汽车车出入。

表6

9个住宅小区区道路及停车车场配置情况况表

序序号

小区名称

道路情况

停车场配置置

1

香榭里明珠

小区内主要要道路路幅宽宽6米，其它次次要道路宽4米，入户道道路2.5米，人行小小径1.5米

按人车分流流的原则，小小区采用地面面停车与地下下停车相结合合的方式

2

中通名仕嘉嘉苑

小区道路采采用人车分流流的交通体系系，总体规划划采用便捷的的环形主交通通形式

住宅的院落落布置半地下下汽车库，车车行出入口附附近设临时访访客停车位，公公共建筑按规规范规定设置置地面停车

33

新园小区三三期

小区东侧设设置有2个出入口，交交通便利

车库面积12400平方米，其其中小车库面面积5260平方米。

4

天

星

花

园

小区道路能能很好的联系系每栋住宅及及附属设施，方方便出行

小区内设有有半地下停车车库

5

江山国际花花园

机动车道兼兼顾消防之用用，并连接至至各幢住宅，交交通便捷，机机非分行，安安全实用。所所有车辆出入入口流线清晰晰明确，各转转弯处按照视视距三角形要要求设置，以以保障行车安安全。

机动车停车车考虑地面停停车架空层室室内停车结合合的方式，小小区可泊车350辆。车辆停停放以组团为为基本单位分分别存放，为为了创造更好好的环境景观观，中心组团团不设置架空空层汽车库。

6

富康花苑

小区主干道为6米宽，兼消防通道、消防环路4米宽，楼道前路3米宽。

小区内设有集中半地下停车库，层高为3米，其中地面上1.6米，地面下1.4米。

7

金陵名府

小区道路能很好的联系每栋住宅及附属设施，方便出行

小区内设有地下停车库

8

欧洲花园

道路系统的设计采用外围使机动车道，内部是步行景观路，步行景观路均满足消防、搬家车辆的需求。

小区内的多层住宅、Townhouse及别墅均在首层设有机动车及自行车库，在高层区地下设有地下停车场

9

华泰御花园

小区道路是区内的干道，道路

宽度6m，部分有2m宽的单边人行道

停车设施以停车场与停车库相结合，规划以0.3辆/户计算，共248个车位

（五）小区配套及管理情况

1、公共设施的维护情况。一是市区收取维修基金的住宅小区，上下水管道、落水管、绿化、路灯、排污管道等公共设施设备在保修期范围内的由开发企业负责，超过保修期的有全体业主通过业主大会形式使用维修基金进行修理。但一些在2004年之前建成的住宅小区由于没有收取维修基金或房地产开发企业离宿，致使一些公共设施损坏无法修复。如恒佳花园小区没有收取维修基金，自2003年未建成交付使用后开发商离宿到外地经营，在使用过程中小区内的围栏、大门、绿化、排水管道都不同程度的遭到损坏，至今无人过问，业主找不到开发企业，就要求物业管理企业进行维修，而物业企业是根据《物业委托合同》约定提供相应服务的，收取的物业服务费用中不包含这些内容，无责任、也无资金进行修复，造成物业管理企业与业主之间扯皮、推诿加深了物业管理矛盾。二是小区内供电设施设备无人接管。按照国务院《物业管理条例》第52条规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”而通过调查的天星花园、欧洲花园等9个住宅小区的供电设施设备供电部门都没有进行接管。三是部分小区无休闲娱乐设施、无健身器材或场地，如华泰御花苑、富康花园、新园小区等。

2、环卫配套设施及管理情况。一是部分小区内果壳箱较少，公共部位垃圾箱（房）未建立，或虽有部分环卫设施、设备，但更新和改造缓慢，外观破旧不堪，影响小区美观。本次调查的9个住宅小区中有7个没有配备果壳箱，分别是：欧洲花园、金陵名府、天星花园、新园小区三期、富康花苑、香榭里明珠、华泰御花园。二是部分小区无公厕，没有能够解决广大群众“如厕问题”。

3、小区技防设施及公共秩序管理情况。一是部分老小区由于建设早、起点低，没有将安装红外线周界报警、电子巡更等技防设施纳入小区建设规划，给后期小区的治安及公共秩序管理带来很大难度，在一定程度上影响了我市“平安宿迁”创建。自2006年下半年起，市建设局专门制订了《宿迁市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理细则》，将住宅小区技防设施作为建设工程竣工验收备案的必要条件，对不按照标准安装技防设施房地产开发项目，一律不予竣工验收备案，目前市区建成交付的住宅小区都能够按规定安装技防设施设备。二是部分物业小区保安人员未经过专门培训，专业知识水平较弱。同时，一些小区内的公共秩序管理水平有待改善。三是居民安全防范意识较差，时有因门窗未关好、防盗措施不到位引发被偷盗事件时有发生。

4、邮政报箱配套情况。目前，市区51个住宅小区中有85%的小区没有安装邮报箱，给广大业主订阅报刊、杂志、通信带来诸多不便。在调查中发现有部分业主，在小区墙体上随意安装邮报箱，这种行为既影响了小区整体美观，也破坏了小区整体形象。在本次调查中只有中通名仕嘉苑为每个业主配备了邮报箱。

5、小区市政管线配套情况。一是市区大部分住宅小区内的市政施工多数是由开发企业自行指派施工企业建设，在施工过程中多数没有专业的监理进行监督，工程质量难以保障，如金陵名府小区西大门内侧的道路坑洼不齐、路面有许多小孔、工艺粗糙，与市政府提出的“精品、精细、精心”要求相差甚远。二是每个小区的市政设施配套差异较大，没有统一的标准。如富康花苑小区的路牙沿使用淘汰产品，档次较低，仅交付使用4个多月就出现破损现象。而和该小区一路之隔的华泰御花园使用的花岗岩路牙石，在档次和品位上就有明显提升。三是部分小区内的有线电视、电话、宽带检查井没有整合归并，出现“各自为政”局面、私拉乱接现象严重，影响小区整体美观。如电信、网通、铁通、联通宽带在一个小区内都各自建设管道为客户安装线路。四是我市目前对住宅小区内的市政基础配套建设还没有专门的地方标准，从而造成“管理真空”。

（六）沿街室外路面铺设情况

通过对中通名仕嘉苑等9个住宅小区的沿街路面调查发现（香榭里明珠尚未铺设、富康花苑为绿化带），铺设花岗岩的有6家，占85.71%，分别是中通名仕嘉苑、华泰御花园、天星花园、金陵名府、欧洲花园；铺设彩色釉砖为新园小区三期，占14.29%。从调研结果来看，各房地产开发企业基本上都能够严格执行《关于公布2006年度建设领域强制推广、推广、限制、淘汰技术成果通知》（宿建发[2006]12号）文件，沿街室外路面多选用石材铺装。

表7

9个住宅小区沿街室外铺设情况

小区名称

色彩

用材

材质

中通名仕嘉苑

草绿色

花岗岩

较好

江山国际花园

草绿色

人造花岗岩

较好

香榭里明珠

未铺设

华泰御花园

灰色

花岗岩

较好

富康花苑

绿化带

新园小区三期

黄色和白色

釉面砖

普通

天星花园

灰色

花岗岩

较好

金陵名府

红色和灰色

花岗岩和水磨石地砖

普通

欧洲花园

红色

花岗岩

较好

二、住宅小区建设管理的现行政策导向

（一）国务院《房地产开发经营管理条例》第十二条规定：土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

2、城市规划设计条件；

3、基础设施和公共设施的建设要求；

4、基础设施建成后的产权界定；

5、项目拆迁补偿、安置要求。

（二）国务院《物业管理条例》第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

（三）建设部《民用建筑节能管理规定》第十七条规定：建设单位应当按照建筑节能政策要求和建筑节能标准委托工程项目的设计。第十八条规定：房地产开发企业应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。

（四）市建设局《宿迁市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理细则（试行）》第五条规定：建设工程办理竣工验收备案应当提交下列文件：规划、消防、环保、城管、园林、市政、房管、供电、供水、通讯、质量技术监督和城建档案等部门的验收合格文件。

三、进一步加强我市住宅小区建设管理的工作建议

（一）尽快制定出台我市住宅小区市政配套标准。针对当前我市住宅小区内外市政设施配套存在的问题，建议将住宅小区的市政配套标准纳入市级居住小区指标体系，其中规划部门负责小区市政设施配套总体方案的审核；建设部门负责住宅小区市政设施配套的施工图审查、质量监督、工程验收备案，并将《住宅小区市政施工图审查批准书》做为商品房预售的前置条件，对达不到要求的房地产开发项目不予发放商品房预售许可证。这样有利于保证小区的市政配套质量，提升住宅小区的品位，更有利于住宅小区的后期物业管理，可以有效地避免因基础设施配套问题而引发的物业管理矛盾。

（二）进一步加强住宅小区的竣工备案验收管理。规划、消防、环保、城管、园林、市政、供电、供水等部门要各尽其责，针对性的查找当前我市在住宅小区竣工备案验收管理中的盲点和薄弱环节，广泛听取开发企业、施工企业、小区住户意见，将合理化建议纳入《宿迁市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理细则（试行）》文件，对该文件加以补充完善。

（三）控制较小地块的审批，建设规模住宅小区。据统计2006年市区出让的38宗4307.7亩土地中，在50亩以下的地块共有18宗413.61亩，仅占当年出让土地面积的9.6%，其中宿豫区50亩以下的地块就有8宗162.65亩，占该区当年出让土地的12.87%。这些小型地块的开发建设在规模不能够形成较大生活社区，一定程度上已经影响了人口向中心城市聚集，既加大了后期的物业管理难度，也为“平安宿迁”创建留下了安全隐患。

（四）大力推广新技术、新材料在住宅小区的运用。今后一段时间，我市要进一步引导各设计单位树立推广使用新技术、新材料的紧迫感和责任感；进一步加大宣传，切实提高各房地产开发企业自主节能意识，在住宅小区建设中大力推广使用高品位、高性能、高档次的节能保温材料。

第三部分

园林绿化问问题调研

居住住区绿化是城城市绿化的重重要组成部分分，是改善城城市生态环境境中的重要环环节。它最接接近广大居民民，与居民日日常生活关系系最为密切，对对提高居民生生活环境质量量，增进居民民的身心健康康至关重要。

一、我市住宅小区绿化现状

近年来，在市规划、建设、园林等部门和房地产开发企业共同努力下，城市居民小区规划建设和管理方面也取得初步成效，特别是居住区的绿地率、绿化覆盖率等指标大幅提高。

1、小区绿化建设成绩明显。建市以来，我市房地产业进入健康快速发展阶段，尤其是居住小区绿化建设更为人们所重视。中通名仕嘉苑、江山国际花园、金陵名府等小区内园林景观主景突出，小品丰富，造景水平相对精细，地形处理、植物配置较为合理，总体效果较好，能够给人以舒适、愉悦的感受，较为人性化，景观设计均好性突出，体现了现代住宅小区的发展方向。目前，全市共有省级园林式居住小区4家，市级绿化达标居住区16家。

2、小区植物配置趋于合理。江山国际花园、金陵名府等居住小区植物配置能注重其层次的搭配，利用乔灌、地被的混合配置出高、中、低、地被层四个层次，再进行空间的分割及联系，通过各个层次，使空间更具自然的节奏。乔木与灌木的比例合理，另外选用的植物种类丰富多彩，色块布置简洁明快，合理选择树种，注重小区的彩化与香化。

3、小区绿化风格迥异。我市很多小区从环境设计、规划布局、户型造型设计到风格和色彩，都颇具独特建筑文化。其中中通名仕嘉苑、江山国际花园突出生态园林小区主题；欧洲花园等小区则融入西方建筑景观文化。

4、注重打造小区绿化精品。许多外来投资房地产的开发商引进先进理念，推进居民小区绿化建设总体水平不断提高，先后建成中通名仕嘉苑、江山国际花园、金陵名府等一批高品位、高标准的精品小区。如中通名仕嘉苑凭借“以人为本”的设计理念、风情水景园林、独立亲水会所等特色优势，顺利通过中国人居环境委员会专家组审查，成为全国第28个、江苏省第2个、宿迁市首个中国人居环境金牌建设试点项目。

二、小区园林绿化存在的问题

在调研中也发现我市居民小区在规划、建设和管理上还存在一些不容忽视的问题，给打造“生态宿迁、绿色家园”城市品牌，建设“宜居城市”带来负面影响。新园小区、富康花园、华泰御花园等小区在小区绿化造景方面存在较大的问题。

1、小区绿化“精品”意识不强。小区绿化带建筑渣土垃圾较多，小区土方未做微地形处理，局部地段土方回填不到位，土方缺失较多，施工粗糙，自然景观营造水平较低，整体绿化水平较差。

2、新材料与新技术应用不够。新材料如节能型的景观建筑材料应用较少，小区绿地内预留或设置喷灌系统不多，更没有采用中水系统的设计。现在一些大中城市的许多小区在大面积的绿化和水景中采用中水系统，能有效降低今后小区园林的维护费用，可将居民生活污水经过处理后，回用于居民家中作杂用水或