西部板块主要城市房地产市场运行状况

2005年西部板块主要城市房地产市场运行状况

第一节2005年重庆市房地产市场运行考察重庆市作为中国的四大直辖市和西部地区的重要城市之一，经济快速增长，国际化程度不断提高，并且随着东部一线城市房地产市场竞争的日益激烈以及西部大开发的利好消息，越来越多的房地产开发商将目光投向这里。2005年，在国家宏观调控影响下，重庆市商品房供应仍保持高速增长，增幅达到了43.89%。经济的快速增长，带来大量外来人口的涌入；而居民收入的快速增长，产生改善居住条件的需求，这些刚性需求导致2005年重庆市商品房销售与商品房均价保持快速增长，分别增长53.01%和20.89%。中国房地产产业地图2006-2007城市房地产景气晴雨表随着东部一线城市房地产市场竞争的日益激烈以及西部大开发的利好消息，越来越多的房地产开发商将目光投向西部地区，表现为2005年重庆市的土地购置与开发面积较上年都有较大幅度的增长，增幅分别为25.67%和6.13%。就2005年重庆市土地公开出让的区域分布来看，南岸区土地大规模放量，北部新区和渝北区仍然是土地供应的主要区域。2001-2005年重庆市土地购置面积与开发面积走势（单位：万平方米）2005年重庆市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）2005年，重庆市公开出让土地主要还是以商住用地为主，其占全市土地公开出让面积的45.70%。2005年重庆市各区域公开交易土地用途分布状况2005年重庆市公开交易土地用途分布2005年，虽然重庆市对土地的需求有所提高，但是由于国家宏观调控的影响，土地市场运行相对平稳，土地交易均价增幅为3.86%，商业用途土地均价与居住用途土地均价年内增幅分别为1.51%和2.82%。2001-2005年重庆市土地交易均价走势（单位：元/平方米）2005年第四季度重庆市不同用途土地交易均价走势（单位：元/平方米）2005年，重庆市土地购置面积快速增长，土地购置费作为房地产投资额中的重要组成部分，其大幅度增长带动了房地产投资的快速增长，增幅为31.71%，房地产投资占固定资产投资比重有所提高。2001-2005年重庆市房地产投资额与固定资产投资额走势比较（单位：亿元）2001-2005年重庆市房地产投资额与固定资产投资额同比增幅比较由于前两年重庆市房地产新开工面积的快速增长，导致2005年重庆市房地产施工面积仍然保持快速的增长态势，增长幅度达到了21.51%。随着房地产开发的梯次转移，即使在国家宏观调控的大背景下，2005年重庆市房地产新开工面积仍呈较快的增长，增幅为8.97%。2001-2005年重庆市房地产施工面积与新开工面积走势比较（单位：万平方米）2002-2005重庆市房地产施工面积与新开工面积同比增幅比较2005年，重庆市经济继续保持快速增长，居民收入的增长高于住宅价格的增长，伴随着国民生产总值和人均可支配收入的提高，对房地产需求的大幅增加，房地产竣工面积和销售面积保持高速增长，增幅分别达到了53.01%和43.89%，供需关系基本保持平衡。2001-2005年重庆市房地产市场供需关系状况比较（单位：万平方米）2002-2005年重庆市房地产竣工面积与销售面积同比增幅比较2005年，随着居民可支配收入的提高以及西部大开发所带来的外来投资者和打工者的增加，推动了购房需求，这种刚性需求推动了重庆市的商品房以及商品住宅价格的上涨，价格涨幅分别达到了20.89%和20.92%。2001-2005年重庆市商品房均价走势（单位：元/平方米）2001-2005年重庆市商品住宅均价走势（单位：元/平方米）2005年，由于国家宏观调控的影响，多数房东出于交易成本增加的考虑，出现惜售现象；同时，买房者抱着房价会下降的期望，一段时间内呈现持币观望态势，造成2005年重庆市的二手房成交面积较上年有所下降，下降幅度为14.02%。2001-2005年重庆市市区二手房成交面积（单位：万平方米）2005年重庆市部分区域二手房成交面积比较（单位：万平方米）2005年，随着重庆市城市化建设的不断深化，新增的城市人口，由于其消费能力的限制，其住房需求主要为二手房消费，并形成了重庆市二手房市场呈现量降、价却升的态势。2003-2005年重庆市市区二手房成交均价状况（单位：元/平方米）2005年重庆市部分区域二手房均价比较（单位：元/平方米）资料来源：重庆市统计局、重庆市国土资源与房产管理局第二节2005年成都市房地产市场运行考察2005年，在国家宏观调控大背景下，成都市房地产开发商加大了自筹资金力度，加之和记黄埔、龙茂等外地实力企业的进驻，成都市房地产开发商的整体实力明显增强，外商投资额成倍增加。房地产开发投资额同比增长达54.6%。由于2003年和2004年成都市土地囤积现象严重，土地开发相对较少，使得2005年成都市竣工面积保持快速下降态势，较上年下降24.00%。在宏观调控影响下，商品房销售面积增幅降到2001年以来的最低点，较上年上涨7.50%；销售则呈低迷状况，供需矛盾突出，商品房价格保持快速增长，增幅为20.01%。中国房地产产业地图2006-2007城市房地产景气晴雨表2005年，在国家宏观调控作用下，成都市公开交易土地面积较上年有所减少，下降了7.63%。就土地出让的区域分布来看，市中心的成华区土地供应量最大，城市远郊的龙泉驿区土地供应量位居第二。2001-2005年成都市公开交易土地面积走势（单位：万平方米）2005年成都市各区域公开交易土地面积比较（单位：万平方米）2005年，成都市的土地供应以商住用地为主，商住用地供应占公开出让土地面积的92.89%。2005年成都市各区域公开交易土地用途分布状况2005年成都市公开交易土地用途分布状况比较继2004年土地均价13.5%的涨幅后，2005年成都市受国家宏观调控影响，土地价格增幅迅速回落，仅为2.49%。就不同用途的土地价格来看，居住用途土地价格年内增幅为4.53%，大于商业用途土地价格年内增幅的1.80%。2001-2005年成都市土地交易均价走势（单位：元/平方米）2005年成都市第四季度不同用途土地交易均价（单位：元/平方米）2005年，在国家宏观调控的大背景下，成都市房地产开发商加大了自筹资金力度，加之外地实力企业如和记黄埔、龙茂等的进驻，成都市房地产开发商的整体实力明显增强，房地产投资完成额为450.54亿元，同比增长54.6%。2001-2005年成都市房地产投资额与固定资产投资额走势比较（单位：亿元）2001-2005年成都市房地产投资额与固定资产投资额同比增幅比较在国家新政的影响下，打击土地囤积行为，2005年成都市商品房新开工面积高速增长，较上年增长了32.40%。由于房地产开发周期一般为2-3年，而成都市2003年土地新开工面积增幅47.20%，使得2005年成都市施工面积仍然保持较高增长幅度，增幅为13.29%。2001-2005年成都市房地产施工面积与新开工面积走势比较（单位：万平方米）2001-2005年成都市房地产施工面积与新开工面积同比增幅比较由于2003年和2004年成都市土地囤积现象严重，土地开发少，这使得2005年成都市竣工面积保持快速下降态势，较上年下降24.00%。受到宏观调控影响，商品房销售面积增幅降到2001年以来的最低点，较上年上涨7.50%。2001-2005年成都市房地产市场供需关系状况（单位：万平方米）2001-2005年成都市房地产竣工面积与销售面积同比增幅比较随着西部大开发战略的实施，成都市凭借其优越的地理位置，经济保持快速增长，吸引了大量的外来人口来此购房。此外，随着人均收入的提高，改善性住房需求成为商品房需求增长的主要因素。这些真实且可再生的需求带动了2005年成都市商品房均价高速增长，增幅为20.01%。就各区域来看，城中商品房价格最高，为4750元/平方米。2001-2005年成都市商品房均价走势（单位：元/平方米）2005年成都市各区域商品房均价比较（单位：元/平方米）2001-2005年成都市的二手房市场不断发展，二手房成交面积保持高速增长。2005年，由于国家宏观调控的影响，二手房销售面积涨幅较上年有所回落，同比增幅为28.13%。就二手房交易的区域分布来看，一环路至二环路由于其优越的性价比和充足的供应，交易量远大于其他环线。2001-2005年成都市区二手房成交面积走势（单位：万平方米）2005年成都市各环线二手房成交面积比较（单位：万平方米）2005年，成都市外来人员的不断增多以及市区居民改善住房状况的需求不断提高，这些刚性需求，使成都市市区的二手房成交均价保持快速增长，增