酒店式公寓开发项目可行性分析报告

酒店式公寓开发工程可行性争论报告***年月曰建设“宜居城市”和“宜居社区”，是城市诞生以来人类不懈的追求。近年来，随着世界范围内自然环境的日益恶化和城镇化的快速进展，制造良好的人居环境更是成为全世界共同关注和迫切需要加以解决的课题。加快建设现代和谐宜居城市是时期提升杭州市城市进展水平的重要战略举措。只有加快推动现代和谐宜居城市建设，才能更好地落实科学发展观，优化要素资源配置，缓解资源环境压力，促进产业构造升级，切实提高杭州市城市经济的进展水平。杭州市政府大力进展大城西区域，从综合体、住宅、公寓全方在充分考察了杭州市大城西区域的经济构造和城市建设现状，经对该地第一章工程概况一、工程根本状况1、地理位置城高速，北面即为杭徽高速出口，周边有闲林、老余杭、小和山居住版块紧紧围绕，区域价值格外高。2、前期开发状况公司在工程所在地块前期开发了杭州宏丰家居城，含括了家具建材城、生活广场及花卉城，系杭州市余杭区政府重点工程，被杭州市列为商业城市1222万方。3、工程定位的交通组织和功能区分以及高尚优雅的环境。工程地处中心地段，交通便利，周边聚拢大型商业圈和居住地。因此，符合建设酒店式公寓的必要性，优越的地理位置也给工程带来了良好的进展契机。二、企业根本状况1、企业进展状况工程开发公司***成立于2023年6大型生活广场、装潢装饰工程、商铺及商品房开发于一体的综合性企业。202312月投资开发的“杭州宏丰家居城”工程被政府列为重点工程。总投资达12亿元。“宏丰家居城”拥有完善的配套效劳，以“市场化运作，商场化经营，专业化效劳”为理念，确保入驻者认真经营，绝无后统一经营”为宗旨，确保了市场整体较高的档次和可观的进展前景。开发。余姚市裕丰地产开发是一家以房地产为主体的三级城市综合开发企业。公司先后开发建筑了下菱村、三江口村、裕丰小区花园、富土花园、建北路改造、酿造厂旧址改造、老西门小学改造、梨洲中学改造、金山名苑开发等工程，开发建成总面积为36万平方米，经济效益及社会效益显著。衢州市裕丰房地产开发细心打造的“衢州裕丰花园”，小区总用地面积350230亩〔120亩为公建花园用地〕，建筑面积25万平方米.该小区是集综合楼、农贸市场、商业网点、小高层、多层住宅、中心花园、商务会馆、幼儿园、游泳池等为一体的高档住宅小区。2、企业规模办公室、装修部、销售部、筹划部、物业治理部这八大部门，共有员工九十余人。其中，中高级技术职称人员占25%。公司职责分工明确,治理网络齐全，是一家规模相当的企业。一、经济进展背景202320232023年的城市进展都有详尽、明确的规划。总的轮廓是：到2023年，浙江省领先建成我国国际化程度高、创力量强、城市共同富有、生态环境友好和文化全面富强的现代化大省。在城镇空间构造上，杭州一绍兴为参与全球竞争的核心城市区，成为全省进展的核心与节点。依据浙江省城市进展规划，杭州市委、市政府提出在和谐中创创业，以创创业赢得和谐的思路，把杭州建设成为浙江首位、长三角及国内领先的创业创中心之一，建设成为具有强大创动力与雄厚创实力的“天堂硅谷”和创型城市。在杭州市城市进展规划中，余杭组团是杭州市六个进展组团〔即余杭、瓶窑、良渚、义蓬、瓜沥、临平〕中最重要的一个组团。余杭组团以与杭州主城距离最近，交通联系最为严密，周边建设最为成熟,自然和人文景观资源最丰富的突出特征，具有良好的进展条件。本项目所在的余杭组团将成为和谐杭州示范区，担当着向杭州西部地区辐射渗透的关键节点，对整个杭州市的进展起到示范和带动作用。2023〔2023〕164号文件对包括余杭、仓前、闲林、中泰和五常五个街道范围〔计289.1平方公里〕区规划》作了批复，对余杭组团的定位为以“创极核、居住城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部“宜业、宜居、宜学、宜游”的城市组团。因此，把工程论证建立在政府导向的大背景下，以对工程定位及将来进展有一二、工程建设的优势本工程处在大城西与杭州主城区交界处，地处交通枢纽，周边高速、省道疏通各个方向，交通辐射区域广。工程所在大城西地区，正全方位建设进展，在住宅、公寓及综合体方面都投入大量的开发资源，本工程拟规划做成LOFT公寓形式，户型面积小，面积使用率高，也是区域开发的稀缺资源，适应于各类居住人群。业主带来了极大的生活便利，工程及其周边已有的住宅小区，已经形成了较为成熟的生活商圈。化、信息化、市场化、国际化不协调的问题比较突出，城市进展进入一个重要转型期。随着长三角一体化进程的加快，特别是杭州在G20会议之后，向准一线城市进军，人民群众对生活质量和品尝的追求也越来越高，的形势对城市进展提出了的要求。能更好地优化要素资源配置，缓解资源环境压力，促进产业结构升级，提高杭州城市经济进展水平。只有加快推动现代和谐宜居城市建设，拓展城市进展空间，凸现城市共性特色，完善城市进展功能,才能提高杭州在长三角城镇连绵区中的竞争力；只有加快推动现代和谐宜居城市建设，才能更好地改善居住、商业效劳中心，对周边地区的吸引力和辐射力将更加强大。而本工程开发将在所在区域形成较为统一、集中、宜居的生活环境，对于提升区域形象具有举足轻重的作用。第四章 工程方案一、工程位置与建设条件1、工程位置通兴旺。北接天目山西路，坐拥周边成熟商圈，四周现状有宏丰家具建材城、宏丰生活广场两大商业城。侧隔路为佳兆业西溪璞园住宅小区，西北侧为商业气息深厚的杭州宏丰家居城，北侧为浙江油田矿区效劳事业部，南侧为疗养院，东侧为空地。2、气象资料工程设计参照杭州市气象条件，杭州位于东经120。10,，北纬30°14”,属亚热带季风气候，四季清楚，气候温顺潮湿，雨量充分。 年平均气温15.0°C~177C,极端最高气温38∙0°C~43∙0°C,极端最低气温-15.0°C~7.0°C,年平均降雨量1395.9mm,日平均降雨量105.9mm,平均风速冬季2.3m∕s,最大风速18m∕s,主导风向夏季东，冬季北、西北。3、地震资料本地区抗震设防烈度6级，设计根本抗震加速度值为0.05g0二、建设规模15005W30508.962.19o三、交通组织自有其独立的出入口区域。本工程交通流线组织做到人车分流，机动车道围绕。地块设置一个车行出入口和一个消防应急出入口，分别位于地块西侧和北侧。地块设置两个地下车库出入口，分别位于地块北侧和中部，共布置地下停车位35850408辆。此外，由于地块设计为高程不同的两个台地，因此地块内产生两个连通道将南北两个台地连接，至此，地块内可形成环通。地块非机动车通过地面及台地下部的空间解决。共计停放非机动车为1454辆。四、建筑单体设计1、平面设计本工程包含三幢高层建筑。其中位于地块最北侧的高层为1号楼，底层北面靠近荆余路一侧为商铺，二至十二层为公寓楼。位于地块中部的2号楼，底层为商业配套和物业用房，二至十层为公寓楼。位于地块南侧的3号楼，一至十层均为公寓楼。三幢建筑的出入口均为独立设置，互不干扰。整个地块内布置两层地下室，其中，地下一层为局部设置，设计在南侧两幢建筑下部，地下二层设置在整个地块下部。战结合停车库。2、剖面设计①1号楼总高度为58.64米一层层高为 3.9米二至十二层层高为4.79米。号楼总高度为49.95米，一至十层层高为4.79米。号楼楼层总高度为49.95米，一至十层层高为4.79米。5.05米，地下二层，北侧层高为6.053.8米。五、消防设计1、消防类别依据《建筑设计防火标准》(GB50016-2023),1号楼建筑高度为58.64米，2、353.40米，为一类高层建筑,耐火等级一级。2、总平面设计在三幢高层建筑四周设置大于4米的环形消防车道，转弯半径12米。在2号楼一层设置消防掌握室，并直接对室外开门。3、防火分区①、1943.19平方米，为一个防火分区，设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能直通室外，全部房间通向最近安全出口的距离均能满足防火标准要求。②、2788.30平方米，为一个防火分区，设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能直通室外，全部房间通向最近安全出口的距离均能满足防火标准要求。③、31098.07平方米，为一个防火分区,设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能直通室外，全部房间通向最近安全出口的距离均能满足防火标准要求。7249.72平方米，为机动车库、非机动车库与设备用房，分为3个防火分区；地下二层面11705.953不少于两个安全出口，疏散距离满足标准要求。六、建筑立面及景观设计线条比例，通过虚实体块的穿插，制造丰富细腻的造型层次和虚实比照。立通过设计构件尺度的变化，形体大小的穿插，塑造出细致、生动、具的比照，使整个建筑造型直立、简洁，气概恢宏。在景观的处理上承受了两种不同的策略：一是入口广场的铺装、绿化、雕塑小品等，丰富了整个广场空间，同时也为人们供给一些休息的场所；二是内部道路留意绿化掩盖，通过行道树与灌木的种植，使整个场地绿化更进一步，为人们供给一个舒适的生活环境。七、无障碍设计依据《无障碍设计标准》(GB50763-2023)充分考虑无障碍设计。按“关心每一个人”的无障碍设计思想并结合国家标准要求，本工程单体建筑和场地、道路设计均考虑无障碍设计。除配电用房外，全部单体建筑的出入口、平台、水平垂直交通，卫生间和重要活动场所等,以及区内道路、绿化景观和停车场均满足无障碍设计要求。依据要求设置无障碍停车位。八、日照环保设计1、环保设计染。水问题。生活污水经过处理排入市政污水管网。区块内污废气高空排放。地下车库出入口上方设置隔音棚，以减少噪声对周边建筑的影响。2、日照分析通过对周边建筑合理退让，日照均满足杭州市规划部门相关规了南方气候对日照及室内通风的要求。九、人防设计1GB50038-2023)及当地人防主管部门的相关规定及意见。2、面积计算相关设2870.383330平方米。3、人防设计小型机动车辆车库，战时用为核六常六级甲类二等人员遮挡所。3330平方米，共分为两个防护单元。每个防护单元均设有不少于两个出入口，分别与进、排风口结合。工程单位工程单位合计总土地面积总土地面积平方米15005可用土地净面积平方米13721.21总建筑面积平方米49074.74地上建筑面积平方米30508.961号楼平方米11426.972号楼平方米7995.94其中3号楼平方米11086.05其中物业治理用房平方米102.6地下建筑面积平方米18955.67地下一层建筑面积平方米7249.72其中地下二层建筑面积平方米11705.95建筑基底面积平方米2887.98建筑密度〔土地净面积〕21.05%计容积率面积平方米30060.48容积率〔土地净面积〕2.19绿化总面积平方米2250.75绿地率〔土地净面积〕16.4%机动车停车位个408地上机动车停车位个50其中地下机动车停车位 非机动车停车位 地上非机动车停车位 辆其中地下非机动车停车位 辆

35814542541200工程建筑开发的具体工期及实施进入如下表:时间节点工期实施进度202351日至2023731日15个月地下室桩基工程,工程达到正负零零202381日至2023731日12个月主体工程，工程结顶202381日至2023228日6个月配套关心工程,建筑工程验收202331日至20231030日9个月装修工程，工程交付第六章投资估算与资金筹措一、投资估算工程总投入2.5亿，依据工程进度投入资金比例如下:1、前期设计、勘探费用，IOOO万元；2、地下室桩基工程费用，7000万元；3、主体建筑工程费用，9000万元；4、装修工程费用，8000万。二、资金筹措打算本工程累计总投入2.5亿，依据工程进度，工程进入结顶状况,1.5亿〔含融资本钱〕。我司自有资金五千万，其余1亿由公司融资解决。第七章 工程效益分析一、销售收益工程进入销售阶段后，可售面积约30000平方米。依据目前城西区域公寓销售的根本行情，4.2Loft1.8万-2.4万/m24.79米Loft2.5万-3.3万/tf202341日杭城“限酒令”公布后，4.79米的Loft公寓已成绝版稀缺资源，届时工程开盘销售，预估售价2.6万-2.8万/30000平方米，销售额可达7.5亿以上。序号序号可售状况销售均价金额〔万元〕1车位600个车位10万元/个6000224.79米Loft公寓30284m22.6万元/nf780003销售合计84000万元表二：工程收益状况表〔不含地下车位〕工程按指标测算〔万元〕工程估量销售收入78000开发利润27800销售利润率35.6%所得税6950开发净利润20850销售净利润26.7%表三：工程投资表项目金额〔万〕备注一、土地获得价格4400含拆迁费用二、前期开发预备费IOOO三、建安工程费14500四、室外管网工程费五、市政景观绿化工程费IOOO50