合肥商业案例卡

一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例1912项目介绍一合肥1912街总投资约6亿元，体量8.3万㎡，是南京一九一二集团跨省发展的第一站。与南京1912街的区别在于，除酒吧、餐饮、休闲外，还有影院、精品酒店、主题水疗会所。南京1912酒吧街的成功给了合肥1912酒吧街一个优秀的范例。1912定位二合肥金大地•1912项目作为南京1912的升级版，由酒店、休闲、餐饮、文化各种商业业态组成。是南京1912集团跨省发展的第一站，合肥首个集聚型文化休闲主题街区。项目规划设计汲取徽派建筑文化精髓，融合现代商业主题元素，以“鉴古不泥古，神似而形胜”的原则，实现历史与现代，民族与国际的对话。街区建筑三项目规划在硬件上为街区精神打下基础。但建筑为全新建设，缺少文化底蕴，加上运营缺失，内涵稍显薄弱，“皖风徽韵”形似神不似。动线规划为“井”字形的鱼骨状设计：由两条主动线连接东西，南北次动线贯穿其中，主次清晰，通达性强利于商户的可达性，从而增加消费的机会。但分散的格局同时分流了人群，人气难以聚集。街区动线四业态数量（家）数量占比面积（m²）面积占比餐饮1742.5%16194.325%休闲娱乐1025%2274635.5%购物12%410.06%酒吧922.5%10071.1215.72%银行12%11601.81%酒店25%1384821.62%酒吧22.5%休闲娱乐25%其他7%餐饮17家，占比42%，面积达到1.6万平方，占总体面积的25%；娱乐10家，占比25%，面积达到2.2万平方，占总体面积的35%；酒吧9家，占比22%，面具约为1万方，占总体面积的15.72%；酒店2家，占比5%，面积达到1.3万方，占总体面积的21.62%。购物与服务类业态各一家，各占比2%。共占总体面积的1.87%。从统计数据来看，餐饮业态占据较大比例，而购物与服务类业态明显较少，由此造成目前1912营业时间局限性的缺点。街区业态分析五街区租金分析六商管公司金大地1912商管公司物业费、运营费8元/㎡商铺面积450、900~2000平方米免租期2个月到2个半月合同签约期3年租金递增幅度每年递增5%租金一楼160-180、二楼80、三楼60元/平方米入驻品牌俏江南、蓝枪鱼、星巴克咖啡、青年餐厅备注关于租金、合同日期和免租期可以再商谈，由于多数商铺都在二次招商，所以开发商准备把商铺化成小面积商铺出租，降低商户的经营成本。初衷：以“鉴古不泥古，神似而形胜”的原则，实现历史与现代，民族与国际的对话。现状：部分酒吧业态的相继关门停业，餐饮业态经营惨淡，向市场传递“叫好不叫座”的声音。出现问题原因：1、虽以安徽文化作为载体，但除建筑外并无体现；2、业态消费水平整体偏高，局限消费客群；3、缺少零售业态支撑，消费形式过于单一；4、消费时间过于集中，无法形成全天候消费；5、商管公司运营能力欠缺。金大地1912一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例豆瓣汇步行街位于濉溪路与合瓦路交口，建筑总面积为13500㎡；步行街总长178米，街宽13-25米不等；共有4条街区：东瓣街、西瓣街、方巷子、兴巷子。有5类门店：餐饮休闲、创意DIY、家居装饰、个人扮美、收藏爱好。豆瓣汇项目介绍一豆瓣汇定位为新小资主题步行街，室外小资格调新天地+室内徽风古韵商业街豆瓣汇定位二外街上有各色小品、休闲区、遮阳伞、花箱、花灯树等，虽有些特色但不够精致，街道略显杂乱街区景观三内街以百年前庐州小巷为基调，内有青石板路、门匾宫灯、石狮门神等，但过于仿古，造成购物环境较沉闷压抑街区建筑四售后返租，由安徽无限度商业管理公司统一经营管理，外街统一经营5年，内街二、三层统一经营10年，招商由商管公司统一操作；业主前2年的返租比例为6%，3~10年返租比例为8%，每年额外享受一定比例分红。项目外街内街二层内街三层建筑面积40-360㎡8-30㎡8-30㎡2011年销售情况仅剩1套80%售完（均价2.5万/㎡）80%售完（均价2万/㎡）目前销售情况仅剩1套（4.2万*80㎡）100%售完100%售完2012年招商情况90%100%100%目前招商情况90%80%50%目前月租金150元/㎡120元/㎡100元/㎡通过表中数据可见，豆瓣汇在销售和招商初期很受欢迎，但目前商家档次不一、更替频繁，商街人气不足、运营不佳，距离当初定位越来越遥远。租金优惠：第1年交4免8，第2年交6免6，第3年交8免4运营模式五豆瓣汇+方兴巷子初衷：以百年前庐州小巷为基调的特色街巷，让小资与历史无限交融。现状：经营惨淡，街区人气惨淡，初期入驻的特色商家纷纷撤离，卫生条件与停车与当初定位大相径庭。出现问题原因：1、内街纯徽式设计沉闷压抑，室内灯光昏暗，不能为消费者营造轻松享受的氛围；2、在人流动线上，不能有效地将外街人流导入内街；3、运营阶段，无推广动作，消费者认知度不够；4、商管公司运营管理能力欠缺，任凭街区发展无强势管理态度。一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例中隐于市项目介绍一位置合肥曙光北路109号，安徽省人大会议中心东侧持有单位合肥市包河区芜湖路街道办事处运营管理公司博满堂投资管理有限公司辐射商圈百脑汇电子经济商圈，社区高端生活配套商圈，兰亭公寓商圈，省人大政务商圈，屯溪路小学区商圈街区功能分区都市时尚区、创艺时尚区、人文休闲区、创意休闲区、创意用品区中隐于市定位二街区定位：融文化、时尚、创意、消费为一体的城市主题型文化休闲商业街区。客群定位：整个街区定位为商务人群、政界人士、高端白领、城市小资、外籍人士、城市游客等的驻足之地。合肥首席城市怀旧人文休闲街区——中隐于市，根据曙光路老建筑的原有布局，外立面改造采取了《东西均》理念，融入了“新徽派”创意元素的建筑风格。结合业态的策划属性和使用价值。融文化、时尚、创意、消量身定制每栋建筑的视觉价值费为一体的城市主题型文化休闲商业街区。西侧的外立面改造将南欧小资的创意文化元素融入建筑中，简洁明快的色彩搭配，组成了大面积的视觉冲击，并与对面的东侧外立面形成视觉呼应。街区建筑文化特色三业态租金情况四业态分布主题书吧，独立音像店，主题花店，文化私人会所，DIY手工坊，动漫创意文品，主题餐饮、客栈，零售、精品超市，休闲饮品，创意工作室，创意百货零售等各业态比例主力商家品牌造船厂咖啡馆、入驻商家数量租金150元╱㎡╱月租金递增物业费6-7元╱㎡╱月文化创意业态特色五创意主题活动以白石客栈作为创意文化热点休闲体验的国际化传统+现代体验式街区创意文化商业典范传统消费的提档升级学术接待的首选文化消遣的品牌地中隐于市涵盖了国际国内最前沿的主题商业文化；跨领域、跨地区、跨品种的餐饮文化；品质休闲文化等，并进行有机地结合，以最佳比例在街区安置穿插，整体协调迸发出别具特色、凸现文化底蕴与时尚的创意街区风情。24项目动态六开工2013.3项目节点时间：2013.5面子改造外立面改造完成2013.12.25曙光北路在9月份回归该区域曾有的文化气息，沿街店铺开街项目启动仪式在合肥市屯溪路与曙光路交口人大会议厅圆满举行，正式营业创意峰会沿街商铺开街正式营业文化创意产业发展研讨峰会在合肥召开2013.72013.93月份开始开工改造旧房一、1912案例二、豆瓣汇案例三、中隐于市案例四、加侨国际广场案例项目概况位置马鞍山与南二环路交口向西300米商圈高铁站，轨道商业建筑面积16.8万㎡商铺层高/柱距5.1M（部分挑高8.3M）商铺类型商业街商铺车位900-1000个主力户型20-200㎡总体量近20万㎡开盘时间2013年12月下旬开发商合肥加侨置业有限公司项目包括一座商业购物中心、两座写字楼和、一座公寓。1#,2#为连体沿街商铺,地下一层，地上四层;4F自持，其余可售。A、B为写字楼，A座裙楼商业计划出售，B座裙楼商业确定自持。C为28层的精装公寓（或改为微型写字楼）。项目整体商业面积约9万方，60%自持，约5.4万方，可售商业面积约3.6万方。地下商业面积2万方，可售1万方。自持部分为永辉超市，9千多方。1#2#3#5#ABC项目介绍一区位：包河区南二环与马鞍山路交口交通：地铁轨道站点，南二环和马鞍山路交叉口周边资源：住宅，绿地中心，罍街地块面积：52.3亩，总建面约20万平方米项目区位二地块竞得2013.2.28拿地单价：621万/亩成交总价：2.55亿项目规划：商业楼面价：2024.8元/平容积率≤4.6绿地率≥20%

溢价率：55.2%项目节点时间：2013.9.28临时售楼中心开放位于南二环与宁国路交口向东200米，信达好弟坊一楼。2013.11.17办理VIP会员卡加入加侨会，享受开盘1%优惠。首次开盘开盘推出1#楼-1至3层20-200㎡商铺房源，共676套。预计2015年底交付。2013.12.28招商品牌发布会暨签约仪式地点：同庆楼庐州府酒店城市论坛公开认筹商业品牌发布会聚焦轨道经历，论道地铁财富地点：包河区万达威斯汀酒店2013.10.272013.11.9销售动态三宣传语：地铁一响，财富必涨2013年9月至2013年12月，开盘前4个月投入两千万营销费用，在合肥市场做全铺盖宣传。渠道：外展点——国购广场，金鹰购物中心，户外大牌——三孝口，五里墩，南二环，等等短信——短信群发铺盖全市活动——城市论坛，商业品牌发布会等。。。。。。

宣传推广四招商签约品牌：九江银行、永辉超市、成龙影城、必胜客、肯德基、屈臣氏、晋家门、韩风炭火烤肉、万丽服饰、伊芙丽、芒果.泰、马来街、乖乖真棒儿童主题乐园等2013年11月17日，在同庆楼庐州府酒店举办“加侨国际广场商业品牌发布会”。加侨国际广场60%商业自持，且在2013年11月，项目开盘前已确定了引进永辉超市（9000多方），成龙影院（3000多方），海底捞、外婆家等其他多个品牌餐饮娱乐商家。

招商动作五商业一层铺位图铺位面积划分小，总价低利于降低投资门槛，扩大投资客群，但不利于后期运营管理。物业类型已推出楼栋/套数成交均价开盘优惠在售户型公摊剩余可售套数待推出楼栋/套数商业1#/-1至3F/676套1.8-6万元/㎡，均价2.5万/㎡按揭可享99折，全款98折优惠20-200㎡；主力户型40-50㎡沿街3%，1F内铺22%，-1、2、3F约45%约200套计划推出2#商业返租政策：10年委托经营，8年包租。前3年收益共22%，直接从总房款扣除，第4-5年10%收益，第6-7年11%收益，第8年12%收益，第9-10年收益为实收租金的90%加侨国际广场12月28、29日开盘推出1#楼-1、1、2、3层20-200㎡商铺房源，共676套。成交面价1.8-6万元/㎡，均价2.5万㎡。开盘当日销售280套，截止目前剩余约200套。楼层均价（万/㎡）业态规划4F自持影院/餐饮/电玩3F1.8儿童/教育/餐饮/休闲2F3餐饮/零售/生活服务1F6餐饮/零售/个人护理-1F3超市/美食街/运动/家庭服务开盘销售六销售情况：开盘推出676套，当日销售280套，约40%；截至2014.2月剩余货量约200套。对外宣称3F全部售罄，剩余可售铺位为-1至2F。客户情况：客群来源以本市为主