河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目模拟试题

河北省201年5房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：aXnD：8E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为__万元。A．44.7B．47.63C．47.93D．503、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章4、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2,而该小区的住宅用地面积是100000m2,该小区的住宅建筑净密度是_。A．3.6%B．4%C．36%D．40%5、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。A.资产市场B.资本市场C信托市场D.证券市场6、下列关于经济适用住房政策,说法不正确的是。A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5%以下E：房地产估价机构必须加盖公章7、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。A．0.5B．1.0C．1.1D．1.28、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。A：当地拆迁管理部门B：当地国土部门C：当地行政主管部门D：城市规划行政主管部门E：工业用地的监测点评估价格9、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费__元。A．1000B．2500C．5000D．525010、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。A：区位B：面积C：价值D：经营人E：执行层的组织协调11、某在建工程规划建筑面积为12400近，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m，可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格12、在评估期房价格时,__。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态13、房地产估价是一种关乎__的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A.相关单位B.个人C集体D.相关单位位和个人14、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率E：工业用地的监测点评估价格15、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）。53.34万元85.34万元106.68万元213.36万元16、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。A：房地产净收益按一固定数额逐年递增B：房地产净收益按一固定数额逐年递减C：房地产净收益按一固定比率逐年递增D：房地产净收益按一固定比率逐年递减E：工业用地的监测点评估价格17、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的中提出。A：《规划意见书（选址）》B：《设计方案审查意见》C：《建设工程规划许可证》D：《建设用地规划许可证》E：借款合同18、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。2003年1月1日2004年1月1日2004年12月1日2003年12月1日19、城市房屋拆迁估价时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章20、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D.收益类指标21、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途22、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调23、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。A：超短波＞微波,短波,中波,长波B：微波,短波,超短波＞中波,长波C：微波,超短波＞短波,中波,长波D：微波,长波,短波,超短波＞中波E：执行层的组织协调24、在价值工程中，价值的定义为。A：价值=费用/功能B：费用=功能/价值C：价值=功能/费用D：价值=功能又费用E：执行层的组织协调25、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列房地产中，不得设定抵押的有__。A.共有房地产B.未解决权属争议的房屋C.已出租的房屋D.被执法机关查封的房屋E.经济适用住房2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的3、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A：开发一销售模式B：开发一持有出租一出售模式C：购买一持有出租一出售模式D：购买一更新改造一出售模式E：购买一更新改造一出租模式4、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A．15B．30C．60D．905、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势D：通信及交通运输调查E：能源与资源供应6、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换7、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A.货币证券B.信用证券C.商品证券D.资本证券8、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。A：租户交纳固定的租金B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费D：租户按比例分摊与物业有关的保险费E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用9、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。A：经批准占用的耕地B：经批准占用的土地C：实际占用的耕地D：实际占用的建设用地E：执行层的组织协调10、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。A.信用B.管理C.法律D.操作11、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。A：开发商违法预售B：借款人赖账不还C：借款人拖延还款D：房地产市场供需失衡E：借款合同12、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同13、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。A．0B．5%C．10%D．15%E．30%14、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定15、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。A．1.9%B．2.1%C．2.3%D．2.5%16、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。A：资金来源可靠B：审核程序复杂C：资金结构合理D：融资成本较低E：融资风险较小17、房地产是三者的结合物。A：实物B：权益C：区位D：价值E：用途18、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。A．375B．450C．500D．60019、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。A.估价时点不同B.交易日期不同C.估价目的不同D.估价对象的状况不同20、下列关于贴现债券的表述正确的是。A：贴现债券，也称贴水债券B：贴现债券，也称附息债券C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D：到期时按券面价值偿还本金的债券E：其发行价格与券面价值的差价即为利息21、进入市场的第一家可以选择差异性营销,也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.集中偏好22、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。A：甲＞乙＞丙B：丙＞乙＞甲C：乙＞甲＞丙D：乙＞丙＞甲E：借款合同23、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询