房地产市场总结与展望

2014年房地产市场总结与2015年瞻望2015.01.09目录2014年房地产市场总结2015年房地产市场瞻望2015年市场发展思考2014年房地产市场总结政策解读：政策退出，制度跟进市场发展：需求探顶，均衡回归企业发展：创新求变去库存政策解读宏观经济政策2014年中国宏观经济下行压力较大，经济增长动力不足，处于经济增速换挡期。宏观经济处于触底阶段，经济改革与结构调整还在持续，房地产、出口与汽车的大规模普及，对经济的拉动作用正在明显削弱。目前，还没有明显能带动中国未来五年到十年经济增长的因素，全年经济目标增长率接近下限，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。货币政策中央稳健货币政策取向不变，预调、微调政策“微刺激”，支持自住购房。——配合美国QE退出节奏，货币政策，总体偏紧，定向宽松明显：定向降准体现政策精准发力、微刺激和支持经济薄弱环节。——贷款存量结构发生改变，银行贷款更多想优质房企倾斜：银监会切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。引发市场形成了新一轮地产看空潮。政策解读中央政府多次强调：运用适当政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展。——4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措：1、继续减少小微企业的赋税；2筹措资金进行棚户区改造；3、设立铁路发展基金。——中央政府相继以“央五条”：1、各商业银行保证正常房地产融资需求；2、积极引导房地产信贷市场健康发展；3、商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价；4、提高贷款发放和审批效率；5、不许停止个人购房贷款。政策解读房地产政策——国务院公布《国家新型城镇化规划》——2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。——旅游引导的新型城镇化旅游引导的城镇化是以旅游搬运为前提，游客聚集为基础，游客消费为支撑延伸出来的一种城镇化，是中国城镇化建设中，最重要的动力之一；依托于中心城镇，或依托于小城镇，或依托于村落，就地城镇化。——中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章地方政府也纷纷出台“救市”政策，有以下三大特征：都是高库存压力较大的城市；力度都很温和，市场信号作用比实际效果大；手法相对单一。政策解读——取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。放松限购；购房落户；提高公积金贷款额度等层面——放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程差别化信贷政策、税收政策和住房限购政策消化存量；贷款利率与首付比例，个人住房按揭贷款要合理定价；提高贷款额度，提升购买力。政策解读——小结（一）行政色彩的干预措施逐渐剔除，硬政策退出房地产2014年3月份召开的“两会”期间，国务院总理李克强在答记者问时明确表示：对房地产市场要因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）利率、货币总量等金融调控方式出台，引导市场走势回顾政府近年来的“房地产新政”和政府出台的调控手段，可以明显看到，房地产问题主要是土地问题和金融问题。当2014年楼市陷入低迷，930限贷松绑以及11月22日降息之后，房地产市场也开始呈现明显回暖行情。

（三）保障性住房建设、房地产市场中长期制度建设取得进展棚户区改造是保障房建设的重要组成部分，也成为当前拉动经济增长的重要引擎。据公开报道，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产投资信托基金(REITs)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。通过资产证券化，有效解决租赁型保障房资金短板。这些融资方式的创新探索，有利于保障房的建设提速。市场发展（一）土地市场：先热后冷，量跌价升，地王纪录屡被刷新2014年土地市场先热后冷，年初取得良好开局延续翘尾行情，后受楼市渐冷传到，地方政府推地节奏放缓，房企拿地日趋谨慎，二季度起，楼市逐渐下行，供求量降幅扩大，仅楼面价维持小幅上涨。四季度，随着政策利好及楼市逐渐升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现。从各类用地的供求结构来看，2014年工业用地供求量仍保持45%以上占比，居各类用地之首，住宅类用地则较2013年下降约2%，商办类用地和其他用地基本持平。由于在楼面均价方面的领涨，住宅类用地出让金占比未降，仍为总额的68%，商办类用地以23%列第二。市场发展（一）土地市场供应：二季度起供地节奏放缓，土地供应总量较上一年回落成交：成交量降幅大于供应量，住宅商办用地降幅均超三成出让金：土地交易低迷致出让金整体下滑，重点城市占比提高楼面价：重点城市优质土地成交拉高均价水平，宅地价格领涨溢价率：全年仅三个月同比微增，各类用地溢价均呈下降趋势市场发展（一）土地市场成交：成交量保持低位运行，降幅大于供应量，住宅、商办用地降幅均超30%。楼面均价除三季度外均同比上涨，宅地价格领涨市场发展（一）土地市场出让金：全国40个大中城市中，仅9个城市高于2013年同期，广州、深圳热点区域地块集中成交，出让金涨幅均在20%左右，一线城市仅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延续上半年下跌趋势，同比降幅超65%，地市分化现象明显。市场发展（一）土地市场城市分化：地市分化格局不变，一线城市均价上涨，二三线市场遇冷2014年一线城市供求虽不及2013年，但楼面均价涨幅显著，出让金仍超5000亿元，土地市场全年呈现“U”形走势，在年中供需低迷后，得益于房贷新政及央行降息等利好，于四季度率先复苏，并在岁末再次成为房企竞争的“主战场”。相较于一线城市的坚挺，二三线城市受楼市调整冲击较大，房地拿地热情趋冷，供求量同比降幅均超上半年，出让金下降三成以上。市场发展（一）土地市场城市分化：二线城市供求量跌幅为各线城市最小，出让金同比减少近三成，四季度有所回暖2014年，二线城市共推出土地12529宗，推出土地面积52009万平方米，同比减少20%；成交方面，共成交土地10506宗，成交土地面积43193万平方米，同比减少23%；土地成交楼面地价为1337元/平米，同比下降4%；土地平均溢价率8%，较2013年同期下降8个百分点；土地出让金为10806亿元，同比减少28%。2014年12月，二线城市共推出土地1652宗，推出土地面积7712万平方米，环比增加118%，同比减少14%；成交方面，共成交土地1163宗，成交土地面积5420万平方米，环比增加159%，同比减少29%；土地成交楼面地价为1389元/平米，环比下降22%，同比下降5%；土地平均溢价率4%，环比下降6%，同比下降10%；土地出让金为1430亿元，环比增加97%，同比减少34%。市场发展（一）土地市场城市分化：三四线城市全年及出让金领跌各线城市，楼面均价及溢价率延续低水平2014年，三四线城市共推出土地22898宗，推出土地面积79985万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地16629宗，成交土地面积57438万平方米，同比减少36%；土地成交楼面地价为734元/平米，同比下降2%；土地平均溢价率6%，较2013年同期下降4个百分点；土地出让金为7538亿元，同比减少37%。2014年12月，二线城市共推出土地3147宗，推出土地面积11178万平方米，环比增加132%，同比减少38%；成交方面，共成交土地1666宗，成交土地面积5631万平方米，环比增加90%，同比减少59%；土地成交楼面地价为852元/平米，环比上涨21%，同比上涨4%；土地平均溢价率4%，环比下降3%，同比下降3%；土地出让金为878亿元，环比增加129%，同比减少57%。市场发展（二）房产市场开发投资：2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。市场发展（二）房产市场开工竣工量：2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。市场发展（二）房产市场销售量：2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。市场发展（二）房产市场房价：2014年我国房地产市场步入调整期，受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，多数城市住宅均价下跌，但不同城市价格走势分化明显。数据显示，2014年12月百城均价降至10542元/㎡，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%，字10月起连续3个月下跌，十大城市住宅均价下降至18878元/㎡，同比下降0.61%，跌幅显著低于百城整体水平；分梯队来看，一线城市住宅均价表现坚挺，住宅均价累计上涨0.58%，二三线均下跌。市场发展（二）房产市场房价：百城住宅均价连续8个月环比下跌，四季度跌幅收窄2014年百城住宅均价累计上涨的城市有15个，叫2013年减少77个，上涨的城市分别为。3个一线城市，5个二线城市，7个三线城市，最大涨幅12.43%，较2013年缩小15.9%；累计下跌的城市有85个，较2013年增加77个，最大跌幅为19.55%，较2013年扩大5.64%。市场发展（二）房产市场一季度，受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素，百城住宅均价涨幅明显收窄，但仍累计上涨1.56%；二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足，房企加大供应并以价换量，5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌，跌幅为0.32%，住宅价格在经理近两年持续上涨滞后进入调整期，二季度累计下跌0.72%。三季度地方政府放松限购、限贷政策，短期内促进市场成交回升，但随着供应量继续加大，供大于求矛盾进一步显现，房企在高库存、高负债双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行，9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%，三季度累计扩大至2.3%。四季度房价仍处于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。市场发展（二）房产市场房价：2014年以来，一线城市累计上涨但涨幅明显收窄，二三线城市均累计下跌；不同城市表现分化2014年以来，各级城市住宅均价整体变化方向一致，一季度均上涨，但涨幅明显收窄，三线城市2月出现短暂小幅下跌；自5月以来各线城市全部由涨转跌，二线城市累计跌幅最大；三季度，各线城市住宅均价跌幅均扩大，二线城市累计跌幅仍居收尾，三线城市累计跌幅最小；四季度，一线城市止跌转涨，二三线城市仍累计下跌。在楼市下行背景下，一线城市住宅价格表现坚挺，2014年一线城市住宅均价累计上涨0.58%，二三线城市均转为累计下跌。市场发展（二）房产市场全国重点城市库存变化趋势显示，2014年11月，在多重政策作用下，全国多个重点城市库存去化时间（去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积）有所下降，仅重庆、成都、西安、长沙等几个中西部二线城市的去化周期小幅上涨。然而，大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。市场发展（二）房产市场供求：一线城市销供比下降，价格涨势较2013年明显回落市场发展（二）房产市场供求：北京受成交下降、供应增加影响，一改前两年供不应求态势，价格出现阶段性下跌2014年1-11月，北京月均新批上市91万平方米，同比大幅增长68.7%，比2010-2012年同期均高出20%以上，处于近五年同期最高水平。市场预期下行影响成交量显著下降，住宅月成交57万平米，同比下降33.8%，低于2010、2012年同期30%以上，为近五年新低。销供比由2013年的1.58大幅下降至2014年的0.62.供大于求压力下，北京住宅库存攀至历史高位，新房价格指数结束连续两年的快速上涨，于2014年6月环比下跌。累计来看，北京全年新房住在价格上涨1.83%。对比百城整体累计下跌2.69%，北京房价抗跌性仍然较强。市场发展（二）房产市场供求：上海需求显著下降而供应与2013基本持平，价格结束近两年的上涨出现下调。2014年1-11月，上海月均成交76万平方米，同比下降29.1%，但仍高于2011年和2012年同期水平。供应方面，2014年与2013年基本持平，月均新批上市面积为99万平方米，同比小幅增长1.3%，销供比由2013年的1.10回落至0.77.市场成交下行导致库存攀升，截至11月可售面积为1288万平方米，为近五年新高。出清周期为15.6个月，较前五月有所回落，但绝对水平仍处历史高位。市场发展（二）房产市场供求：广州供应大幅增加，销售没明显改善，供过于求态势明显，价格连续7个月环比下跌2014年1-11月，广州月均新批上市99万平方米，同比大幅增长48.2%，高于2010-2013年同期水平50%以上，为近五年历史最高水平，相对而言，广州市场需求小幅下降，1-11月住宅住宅月成交66万平米，同比下降2.5%，但仍高于2010-2012年同期水平。销供比由2013年的1.0大幅下降为0.67.供大于求压力下，库存持续增长至1000万平方米以上，出清周期超过15个月。从价格来看，广州新房价格自5月以来连续7月下跌，2014年累计跌幅为4.53%，超过百城整体跌幅。市场发展（二）房产市场城市分化：保定、厦门、石家庄等需求旺盛、政策利好的热点二、三线城市房价呈上涨态势保定、厦门、石家庄等热点二三线城市2014年以来价格上涨迅速。12月该三个城市房价涨幅明显高于百城平均水平，其中厦门因通达北京、南京重要城市的高铁悉数通车，地铁也在建设中，且供应量较小，房价上涨空间被逐步打开，价格上涨较明显，自5月以来，均价持续在2万元以上，全年累计涨12.27%。至2014年12月，厦门住宅均价达21152元/平米，绝对水平超过一线城市广州。因前期基数较低，同时受京津冀一体化政策利好影响，保定、石家庄等城市也涨幅明显，其中保定全年累计上涨12.43%，涨幅居百城之首。市场发展（二）房产市场城市分化：“京津一体化”带动河北房产市场升温，全年房价累计上涨2014年百城住宅均价累计上涨前五名城市中，河北城市位列四席，其中保定受“政治副中心”传言影响涨幅最高，居百城之首。随着首度经济圈国家战略重新定义及京津冀一体化发展战略的推进，北京周边尚处于价值洼地的河北房地产市场升温，保定、石家庄、衡水、邯郸均呈累计上涨趋态势，主要涨幅集中于政策出台的上半年。作为首度北京的南大门，保定首先受到利好政策的影响，二季度涨幅大8.0%石家庄自7月以来均价持续在7000元/㎡以上，全年累计上涨8.2%。随着各种利好政策的落地实施，未来住宅均价可能仍面临上涨压力。市场发展（二）房产市场城市分化：三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价呈下跌态势三亚、杭州绝对价格较高，全年累计降幅超10%，降幅明显；武汉、天津价格小幅回落，同比降幅5%左右。如下图，杭州供需双降，市场继续供大于求态势，价格连续10个月环比下跌，2014年累计跌幅超10%。1-11月，杭州月均成交26万平方米，同比下滑12.8%，较2012年同期下降18.8%，高于2010年和2011年同期水平。2014年以来供应量也整体下降，月均上市面积为31万平方米，同比下降17.6%，略低于2012年同期水平，销供比由2013年的0.80上升至0.85，延续供过于求态势。近五年来，除2012年供求基本平衡外，其余年份杭州供应量适中高于同期成交量。截至11月底杭州商品住宅可售面积为478万平方米，处近五年历史次高水平，受近几个月成交加快影响，出清周期自7月以来持续下调至13.6个月。价格自2014年以来累计下跌10.6%，12月杭州价格止跌回升，环比小幅上涨0.73%。市场发展（二）房产市场城市分化：三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价呈下跌态势武汉供求创新高，价格连续7个月环比下跌。2014年1-11月武汉月均成交144万平米，同比增9.3%；月均新批上市162万平方米，较2013年同期增长24.8%，2010-2012年武汉供应量始终高于同期成交量，2013年供大于求矛盾有所缓解，2014年供需矛盾再次凸显，销供比下降为0.89.供求矛盾下，11月底武汉可售面积持续增长至2837万平方米，出清周期高达17.4个月，整体去化压力明显。2014年无害住宅均价全年累计下跌5.8%，12月武汉价格止跌回升，环比小幅上涨0.42%。市场发展（二）房产市场城市分化：菏泽、桂林、德州、宝鸡等多数三四线城市房价明显下跌菏泽、桂林、德州、宝鸡等三四线城市房价绝对水平低，且下跌明显，全年跌幅超过10%。2014年12月，四个代表城市住宅均价仅为4250元/平米，不到百城整体价格的一半。其中，菏泽降幅最大，由2013年底的5326元/平米下降19.55%至4285元/平米；桂林降幅也超过15%，由2013年12月的6271元/平米降至5286元/平米；德州、宝鸡住在均价分别下降12.10%、10.84%。市场发展（三）区域市场—郑州：量跌价稳，库存攀升市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场—郑州市场发展（三）区域市场——扬州经历了2013年整年的井喷后，2014年住宅成交价格涨幅的收窄与信贷的收紧，将地产大佬预判的“不乐观”的情绪传到了土地市场。2014年，土地市场骤然降温，房企在拿地一事上，积极性和年初相比已是大相径庭。市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——扬州市场发展（三）区域市场——西安2014年西安商品房销售面积共计1405.32万平米，同比2013年降低3.3%；全年商品房销售均价8653.83元/平米，同比微涨2%；其中全年商品住宅均价6739元/平米，同比2013年下降7.1%。市场发展（三）区域市场——西安市场发展（三）区域市场——西安市场发展（三）区域市场——西安市场发展（三）区域市场——海口

2014年海口商品住宅销售面积共计177.31万平米，同比2013年下降28.7%；全年商品住宅销售均价9458.01元/平米，同比微涨2.9%。市场发展（三）区域市场——海口海口2014年1月至2014年12月商品住宅供求情况市场发展（三）区域市场——海口市场发展（三）区域市场——成都2014年成都商品住宅销售面积共计934.83万平米，同比2013年下降15.5%；全年商品住宅销售均价10018.61元/平米，同比上涨6.2%。市场发展（三）区域市场——成都市场发展（三）区域市场——成都市场发展（三）区域市场——成都企业发展创新求变去库存截至2014年10月31日，A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014年三季度的库存数据，房企存货加速攀升，累计库存绝对值创下历史新高。三季度末，累计库存绝对值达19622亿元，同比增长25.4%，增速较去年加快。剔去其中已售未结的项目，即预收账款，上市房企的真实库存达到13431亿元，同比增36.61%。数据进一步反映了今年年初以来，行业销售放缓，企业库存不断累积。同时预收款与去年水平大体持平、同比仅上涨6%，增速明显放缓，从而影响企业未来营收表现。对于去化周期的估算，可用真实库存的货值(用当时毛利率估算)减去预收款，再除以当时销售商品、提供劳务收到的现金的成本进行模拟预估，得出的结论是目前大致需要3.1年的时间进行完全去化，这个时间接近于2008年和2011年的峰值，反映开发商去化压力大。企业发展创新求变去库存企业发展创新求变去库存标杆房企的库存累计值也达到了历史最高水平，但是增速明显低于行业平均水平，同比增18.8%，达到11313亿元。一方面说明了标杆房企去化情况好于平均水平；同时也反映了中小房企库存增长速度仍然较快，去化压力在增加。预收款方面，标杆房企放缓但优于平均水平，也侧面说明其未来业绩锁定能力更好。企业发展创新求变去库存2014年，众多开发商围绕营销渠道、金融、产品和服务等方面的新尝试层出不穷，比如“全民营销”、“众筹买房”、“自由筑屋”、“智慧社区”等。企业发展规模滞涨，暗流涌动进入2014年，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题突显。此时若继续盲目扩张规模只会带来更大的资源占用和更多的货存，加剧资金周转的困难和经营风险。面对行业回归总体均衡的“新常态”，简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年似乎已经走到尽头。主要有以下表现：营收增速放缓，净利润下滑利润率趋势向下，费用率大幅提升负债率维持高位，偿债能力有所减弱经营现金流短缺，上市房企规模收缩业绩目标完成率普遍偏低，规模增长乏力企业发展（一）营收增速放缓，净利润下滑截至2014年10月31日，A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014年三季度财务数据，营业收入达4551.87亿元，同比仅增长9.7%，增速较去年的36.41%明显放缓；净利润率为511.74亿，同比下滑10.5%，归属上市公司股东净利润458.92亿，同比下降8.1%。企业发展（二）利润率趋势向下，费用率大幅提升在2014年需求和去化速度放缓、竞争压力加大的市场环境下，开发商为促进销量牺牲了部分毛利率，叠加土地成本的持续上涨和房价的调整，房地产开发商的利润空间不断被挤压。数据显示，2014年前三季度A股上市房企毛利率为32.7%，同比略微下滑2.4个百分点；前三季度ROE（净资产收益率）为6.94%，较去年同期下滑1.67个百分点、降幅接近20%；预计全年ROE较2013年也将下滑20%左右。企业发展（二）利润率趋势向下，费用率大幅提升2014年以来，行业平均三费占比呈持续上升趋势，达到11.22%，为五年来以来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点，管理费用上升1.04个百分点，财务费用上升1.05个百分点。企业发展（三）负债率维持高位，偿债能力有所减弱由于库存高企，成交放缓，回款缓慢，房企的负债水平维持在高位，负债率持续攀升。截至2014年三季度，A股上市房地产开发商短期债务总计5018亿元，长期债务总计7146亿元，有息负债占总资产比例为36.4%，为五年以来最高水平，资产负债率则高达76.6%。企业发展（四）经营现金流短缺，上市房企规模收缩由于行业总体销售收入放缓而费用大增，房企经营现金流严重短缺。数据显示，2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元，负值缺口同比大幅上升77.3%；筹资活动产生的现金流净额是1888亿元，较去年同期上涨55.1%。企业发展（五）业绩目标完成率普遍偏低，规模增长乏力根据已经披露的数据，2014年1-11月35家典型房企的销售额同比增长率为14%，目标完成率在80%以上的仅有17家。目标完成率和增速均差于往年，简单的规模增长似乎已难以为继。2015年房地产市场瞻望政策预判：稳增长是首要任务，政策刺激将促房地产行业加速回暖市场预判：去库存为上半年主旋律，预计房价先降后稳企业选择：降价力度收窄，“大营销”是未来趋势政策预判中央经济工作会议定调，2015步入新常态中央经济工作会议是政策和改革风向标。2014年12月9日-11日召开的中央经济工作会议上，不同于以往，2014年经济工作会议明确的主要任务中，与房地产、商品房相关的内容只字未提，保障房、棚户区也未体现。这一变化背后的预示意义，是在经济发展进入新常态，发展动力从传统增长点转向新的增长点，这一新时代背景的大逻辑之下，房地产已回归人的“衣食住行”息息相关的生活常态，政府不再出台短期性的调控措施，而是让房地产像移动互联网、像汽车等产业一样，通过产品和服务的真实价值创造，使行业生命力在未来焕发无限精彩。政策预判环球经济:复苏不均衡下的政策分化中央经济工作会议是政策和改革风向标。2014年12月9日-11日召开的中央经济工作会议上，不同于以往，2014年经济工作会议明确的主要任务中，与房地产、商品房相关的内容只字未提，保障房、棚户区也未体现。这一变化背后的预示意义，是在经济发展进入新常态，发展动力从传统增长点转向新的增长点，这一新时代背景的大逻辑之下，房地产已回归人的“衣食住行”息息相关的生活常态，政府不再出台短期性的调控措施，而是让房地产像移动互联网、像汽车等产业一样，通过产品和服务的真实价值创造，使行业生命力在未来焕发无限精彩。政策预判去房地产谈稳增长，是个伪命题2015年房地产可能仍要为经济稳增长贡献力量。但也要清楚认识到未来管理层稳定经济的方式会逐渐改变，中央经济工作会议要求明年增长速度换档到中高速增长、发展方式从规模速度粗放式增长转向质量效益集约型增长，这表明稳增长的思维已发生改变，投资驱动的经济增长模式已然变化，投资会依照效率优先的原则，投向将更加的精细化，而不再强调增长速度本身。政策预判寻找下一个风口，地产金融化成趋势金融改革逐渐打通无风险利率下行通道，同时创新货币政策调控工具也尝试联动无风险利率与信用贷款，引导融资成本下降，但若要突破杠杆率，直接融资和资产证券化是必然的发展方向，从而推动地产金融化的趋势加快。市场预判土地市场1、2015年700万套保障房托底楼市，一线城市或继续坚守限购住建部明确2015年将继续推进保障性安居工程建设，计划新开工700万套，基本建成480万套。2015年市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化，支持合理住房消费与去库存将成为各地政策基调，一线城市作为仅余的几个坚守限购城市，由于自身资源优势明显，房价上行压力较大，短期内取消限购可能性不大，或将继续坚守。2、不同城市地市继续分化，一线城市仍为房企必争之地2014年房企热衷一线城市，尤其在年初和年底制造出一波波土拍热潮。2015年不同城市仍将演绎冰火两重天，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地，而部分城市由于土地消化时间较长，潜在供应仍处高位且人口导入能力较弱，地市或将继续趋冷。市场预判土地市场3、低溢价率成交渐成主流，优质地块引争夺与2013年同期大规模土地投资相比，2014年以来房企拿地节奏更显谨慎。随着楼市渐趋回暖，房企资金压力缓解，2015年拿地积极性有望回升，但由于整体市场进入调整周期，拿地态度亦会保持谨慎，低溢价成交地块将继续成为主流，重点城市优质地块仍为争夺重点。4、养老用地相关政策问世，入市之路仍待“畅通”2014年上半年，国土资源部下发了《养老服务设施用地指导意见》，在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策等方面做出规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。但养老用地的实际入市量缺十分有限，以北京为例，仅在年底推出一宗含养老综合用地，与计划供应的100公顷相去甚远，其他城市也少见批量出让，养老用地的入市之路仍待“畅通”。市场预判房地产市场——发展趋势1.城市打上个性化烙印。未来城市个性将逐步恢复，建筑与当地传统文化的融合将成为趋势。

2.内容个性化。限购解除为需求松绑，空中别墅、蚂蚁工坊……诸多个性化十足的产品形式将不断涌现，以满足个性化需求。

3.支付意愿取代单一定价模式。通过满足了个性化需求，实现差别化定价。

4.大盘小盘化。大盘开发模式终结，简单复制模式无法迎合多样化需求，差异性、独特性等小盘开发模式成为趋势。

5.城市内涵的分化加剧人口分流。城市享有的社会公共配套资源、提供的就业机会、交通通达程度、信息活跃程度等软实力就像一个磁场，其强弱会影响人的选择，会加剧人口在城市间的流动。

市场预判房地产市场——发展趋势6.大而统之的数据失去指导意义。区域分化发展的背景下，描述市场整体性的数据将变得毫无意义。

7.利率、税收等调控方式成为主流。

8.众筹模式植入房地产领域。

9.房地产金融的核心是渠道、场景和数据，互联网为拓宽金融渠道提供平台作用。

10.与房地产使用相关的政策逐渐放松。今后可能出现车库无须消防审批也能顺利注册公司来创业、住宅也可用作商业用途等一系列宽松政策。市场预判房地产市场——市场销售走势市场销售总量仍将在一定的高位波动1、改善型住房需求将进入高峰期2、实际城镇化率提升带来的住房需求空间依然很大3、家庭小型化仍在持续4、棚改提高货币补偿比例，增加商品房需求5、土地购置面积回落，预示着2015年供应量下降市场预判房地产市场——市场销售走势1、改善型住房需求将进入高峰期2015-2020年，中国34-49岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位，表明未来20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。限购、限贷等行政化调控政策的退出，将有利于改善型需求的充分释放，促进楼市成交。一线城市不同面积区间的户型成交套数占比市场预判房地产市场——市场销售走势1、改善型住房需求将进入高峰期二线城市不同面积区间的户型成交套数占比三线城市不同面积区间的户型成交套数占比市场预判房地产市场——市场销售走势2、实际城镇化率提升带来的住房需求空间依然很大国家统计局公布的数据显示，2013年中国城镇化率（即城镇常住人口/总人口）已达53.7%，然而，中国的户籍人口城镇化率（即城镇户籍人口/总人口）仅为35.3%，实际的城镇化率依然偏低，大部分流动人口尤其是农民工实现市民化带来的大量住房需求仍未获得释放。3、家庭小型化仍在持续：国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，2013年我国约有4.3亿户家庭，平均户规模由上世纪50年代的5.3人下降至3.02人。而根据该报告的预测，中国家庭小型化的趋势仍在持续，2040年中国的家庭户数量将达到5亿户，在2045年才达到峰值（5.0亿）。因此，裂变新增的家庭带来的住房需求仍将继续上涨。4、棚改提高货币补偿比例，增加商品房需求：住建部提出2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户，棚户区改造资金将不低于5000亿元。若按40%的货币补偿计算，明年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。市场预判房地产市场——市场销售走势5、土地购置面积回落，预示着明年供应量下降：数据显示，2014年1-11月，房地产开发企业土地购置面积为29736万平米，同比下降14.5%，预示着明年新房供应量有可能下滑。明年下半年，部分城市会进入供求紧张的局面，房价出现上涨。房企变化（一）房企资金承压，融资方式将从单一走向多元化2014年，房地产行业资金面进一步趋紧。据国家统计局公布数据显示，2014年房地产企业自筹资金比例已经达到历年新高，占比42%；其他资金来源（主要包括销售回款、预收款项）减少至1998年以来新低，占比40%，房企周转率下滑，销售款项回笼放缓，资金自筹依赖度大幅提升。从世联行监测的154家房企融资数据来看，今年房企融资规模增幅巨大，2014年1－11月共发生融资300笔，较去年增加51笔，涉及融资总额5444.5亿元，同比增长45.2%。全国房地产企业资金来源结构房企变化（二）金融优势差异化加大，酝酿并购融合契机2014年市场下行更是给中小房企雪上加霜，处在资金链断裂的风口，自筹资金跟不上、销售资金回笼困难，大量房企将不得不转让股权、债权，甚至抛售房产、未开发项目等资产，而具有雄厚资金的大型标杆房企将抓住逆势并购扩张契机，驱动行业并购融合。房企变化三）国外房企定位的经验借鉴“白银时代”从规模、杠杆竞争转向运营、资本、产品、战略等全方位综合实力的较量，当传统销售型业务的天花板出现，房企转型则是顺应了行业发展趋势。第一，综合型：主要是资金及综合实力雄厚的龙头开发企业通过入股、合作、并购等方式丰富企业主营业务，整合资源以达到业务多元化，最终成为集开发商、运营商、投资商、金融服务商等于一体的大型综合性房地产企业。第二，专业型：主要是综合实力相对较弱的中小型房企通过定位自身优势领域，向精细化、专业化发展，最终成为行业某个领域的专业型房地产企业。（下图为：国外房企定位及其业务内容）房企变化国外房企定位及其业务范围房企变化国外房企定位及其业务范围房企变化（四）国内房企的转型探索2014年，国内部分房企已开始积极探索未来的转型方向。房企变化（四）国内房企的转型探索2014年，国内部分房企已开始积极探索未来的转型方向。2015年市场发展思考城市选择决胜未来产品与布局组织与变革利润与规模营销与运营传统与多元服务与创新一、城市选择决胜未来（一）继续城镇化与城市承载力的矛盾大城市对人口的强大的吸附力远超城市承载能力的背景不言而喻。让更多农业人口成为市民是继续城镇化的必然要求，也是历史性的任务，但城市的非均衡发展引起的诸如交通拥堵、空气污染、住房紧张等“城市病”也屡遭诟病。继续城镇化与严控特大城市人口规模成为人们迫切需要解答的现实矛盾。一、城市选择决胜未来（二）“矛盾”在城市分化中化解据统计，近五年一线城市人口净流入保持着年均4%-5%的复合增长，这一趋势就目前来看无扭转的迹象。预计未来一线城市的城市规模会进一步放大，一线城市近郊以及周边的中小城市孕育着巨大的潜力。一、城市选择决胜未来（三）基于城市群的城市再分类根据2010年12月发布的《全国主体功能区规划》内容，以及我国区域经济实力呈梯次分布的清晰规律，可将我国城市群分为四大板块，东部板块以京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸和冀中南城市群为代表；东北板块以辽宁半岛和哈长城城市群为代表；中部板块以太原、中原、江淮、武汉、长株潭和环鄱阳湖城市群为代表；西部板块以宁夏沿黄、成渝等9城市群为代表。据不完全统计，以上23个城市群中的13个重点城市群以占全国14.1%的市区面积；吸纳了全国40.45%的人口数量，创造了占全国73.25%的GDP总量。一、城市选择决胜未来1、大都市型城市。京津冀、长三角、珠三角作为我国传统三大经济极，以占4%的国土面积，承载了18%的全国人口，创造了40%的GDP总量。由于规模效应的存在，未来三大经济极将继续发挥对人口与资源的巨大汇聚作用。2、类“第五城”型城市。除传统三大经济极外，未来中国城市群中的“3+N”龙头城市群格局有望形成。与此同时，在龙头城市群覆盖下的中心城市会形成数个向“大都市型”城市特征靠近的城市。比如具有产业先发优势的武汉，支柱产业多元化发展的南京，地域战略独特的成都、重庆，区位优势明显的厦门，综合枢纽腹地的郑州等城市。3、区域中心型城市。城市群的中心城市称之为区域中心型城市。这些区域中心型城市已成为本区域先进生产力、优秀科技成果、优质教育资源、领先现代化成果的集聚中心。我们认为代表城市包括西安、海口、宁波、南宁、兰州、乌鲁木齐等。4、卫星型城市。随着我国城镇化率的进一步提升，城市群发展将步入成熟阶段，表现为城市群圈层网络形成、城市间互补关系确立、交通网络分布密集、向周边城镇扩散与中小城市集聚并行等特征。因而未来在中心城市周围将涌现出一批卫星型城市，这些城市分担了中心城市的居住功能、产业功能等，而尤以承接中心城市产业或与中心城市形成产业互补特征的中小城市具备较大潜力。二、产品与布局：改善型产品和一二线布局是焦点产品方面，品质楼盘和改善户型预计会畅销。未来房价很大可能将平稳运行，但改善型产品售价预计会