某房地产综合体项目营销计划总纲

北京标准信合房地产咨询有限公司山西项目组1开篇半山公馆历经六年开发，已突破区域局限，不仅仅是一个楼盘案名而是一个大家公认地产品牌与品质。六年，整个市场印象是一种“永恒与经典”每一个系列都是一个全新的典藏值得不断收藏值得传承半山公馆要打造的就是房地产收藏品2>>2011年项目营销回顾及2012年营销目标>>宏观及区域市场分析>>对客户的理解>>项目形象定位>>基于项目、市场及客户三方面下的营销策略

报告体系3表1—2011.1.1-12.30总任务完成情况总套数总协议（元）总回款（元）协议值完成比例回款完成比例258248492555.53231125512.9262%66%表2—2011年各月成交分析(含商铺)月份成交量（套）总面积（㎡）协议值（元）回款（元）均价（元/㎡）1月394480.6934933166.615027995.747796.382月101195.837907866.56588262.266612.873月455387.3731241815.6529040351.715799.084月233344.1424179127.929895322.767230.305月263989.5128535692.7222776761.617152.686月142138.2714087880.2219109271.316588.457月122041.8411415375.9612256682.825590.738月427958.2548045195.9223488553.336037.169月162300.6512870716.3827922958.455594.3810月101856.4311289441.467462738.446081.2611月71137.527557048.6613966851.796643.4412月142335.6716429227.5623589762.77034.05合计258381665231125512.96510.812011年年初计划回笼资金3个亿，实际回款2.31个亿,预期目标完成情况为66%。其中住宅回款1.78亿，占比77%,商业部分回款0.52亿,占比23%。回款总额达到销售总额的93%。销售回顾—目标完成情况4销售回顾—项目去化分析2011年总完成销售套数258套，其中住宅销售213套，占比82.56%,新天地商业25套，占比9.7%,半山商业20套,占比7.75%。2011年住宅销售较好，月均去化18套，明显优于市场其它在售项目去化速度。新天地商业部分月均去化2套。由于公摊大、铺位位置等一些因素，出现一定的去化抗性。数据来源：半山公馆销管数据2011年住宅成交分析

成交量（套）总面积（㎡）协议值（元）回款（元）均价（元/㎡）半山一期194240.520132822.65178142158.94747.75半山二期15622652.09124466878.15494.72半山三期336445.7540325753.86256.18财富6号楼5945.724872857.165152.54合计21334284.06189798311.7178142158.95536.052011年新天地商业成交分析

成交量（套）总面积（㎡）协议值（元）回款（元）均价（元/㎡）米兰街10633.1711762134.833417765.7218576.58沃尔玛11788.62374949230116.02北国4262.24766336529222.72合计251684.0143174991.833417765.7225638.202011年半山商业成交分析

成交量（套）总面积（㎡）协议值元）回款（元）均价（元/㎡）半山商业2297.06505180919565588.2917006.02半山写字楼181661.5210437170.56281.70合计201958.5815488979.519565588.297908.2752011年不同物业类别分析年份住宅（含新天地住宅）新天地商业半山商业（含写字楼）套数面积（㎡）协议值（元）均价（元/㎡）套数面积（㎡）协议值（元）均价（元/㎡）套数面积（㎡）协议值（元）均价（元/㎡）2011年21334283.88189798321.75536.08251684.0143174991.825638.20201958.5815488979.57908.27

2011年受市场调控影响有限，全年均价走势平稳，住宅均价5500元/平米，新天地商业均价2.56万/平米。销售回顾—项目价格分析6半天新天地商业已推商铺分布在一、二层，分为南区和北区两片区，南区由于临街，交通动线通畅，人气较旺，去化率明显优于北区，目前剩余货值主要集中在北区。一、二层已推商铺剩余98个铺位未售。合计剩余货值1.83个亿。新天地商业剩余货值(数据截止至）

街区剩余房源套数总面积（㎡）协议值（元）均价（元/㎡）一层米兰街17874.122456134928098.37彼得财富大街14749.52423120632329.83北国13768.712186353928441.86沃尔玛5890.093051142534279.03合计493282.4210116751930821.02二层米兰街47+14651.9679633420.617118.25彼得财富大街2126.81208098016410.22合计494778.7781714400.617099.46商业合计988061.19182881919.622686.717剩余货值(数据截止至）新天地商业剩余房源

街区剩余房源套数总面积（㎡）协议值（元）一层米兰街17874.12￥24,561,349彼得财富大街14749.5￥24,231,206北国13768.71￥21,863,539沃尔玛5890.09￥30,511,425合计493282.42￥101,167,519二层米兰街484651.96￥79,633,421彼得财富大街2126.81￥2,080,980合计494778.77￥81,714,401商业合计988061.19￥182,881,920住宅2.17亿+商业1.83亿=4亿半山一、二、三期剩余房源协议值（截止2012.01.13）

楼号剩余房源套数协议值（元）半山一期19号楼11046646.2417号楼1010364057.9618号楼193000015号楼1116000016号楼32979192.38合计1616479896.58半山二期7号楼4239664228.928号楼1815375499.89号楼2221006670.2410号楼1212873833.20合计9488920232.16半山三期5号楼84+4111413904.50一二三期合计

198216814033.24810987653半山公馆总栋数为16栋，总户数1600户，主要在售房源为二期7#、8#、9#、10#，三期5#。一、二、三期未售房源198套，加上未推的3#、6#楼256套，合计未售454套，占总体量的28%未售货值为2.17亿。未包括（3#、6#）半山公馆剩余货值(数据截止至）2011年余房分析

套数面积（㎡）协议值（元）均价（元/㎡）一期162984.0116479896.585522.74二期9416736.7388920232.165312.88三期8818626.3111413904.55981.54合计19838347.04216814033.25654.009一、二、三余房分析楼号剩余套数剩余总面积协议额均价半山一期162984.0116479896.585522.74半山二期7号楼在售9套1238.146472531.325227.62销控33套6310.833191697.65259.518号楼183066.515375499.85014.029号楼224029.6721006670.245213.0010号楼122091.6212873833.26154.96半山三期5号楼在售84套17891.03111413904.56227.36

一层4套非标735.27未定价合计19838347.04216814033.2—半山3、6号楼分析楼号总套数总面积总协议均价3号楼13223601.98未定价6号楼12425650.8未定价合计25649252.78

半山公馆三期总计未售房源454套，一期剩余16套，占比4%；二期剩余94套，占比20%；三期剩余344套，占比76%（已推未售88套，未推256套）。本年度计划推售6#，预计均价5700元/平米（具体定价适节点市场情况调整），估计货值约为1.46亿。半山公馆剩余货值(数据截止至）10半山公馆馆剩余房房源户型型(数据截止止至）剩余房源源以140-240平大户型型为主，，二期均均价5200元/平米，三三期5号楼均价价6300元/平米，总总价区间间以90-150万为主，，面积和和总价均均高于主主流供应应市场。。剩余房源源多分布布在5层以下，，二十层层以上，，销售抗抗性大。。11效果评价价费用2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北国开业/二期顺销三期入市三期持销/二期顺销主题节点活动三期5#认购6月19日三期5#开盘8月27日9月豪车展+美模10月房展会11月激情901，精彩半半山会会中原游游4月幸运乐乐翻天天12月业主答答谢会会1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月良优良优312,100278,210598,006839,959206,754402,754137,156100,953278,627312,100278,210合计费用3，154，559（元）3月新年送送红包包2011年推广广回顾顾122011年来电来访汇总（住宅）月份来访量来电量3月323794月283915月238926月2302457月2501088月2751779月1818710月1357111月876112月7553合计20771064三期5#认购6月19日三期5#开盘8月27日9月豪车展展+美模10月房展会会11月激情901，精彩半半山会会中原游游4月幸运乐乐翻天天12月业主答答谢会会3月新年送送红包包2011年来电来访汇总（商业）月份来访量来电量3月3484月17175月2386月1667月1168月1979月5310月10511月7212月2612合计16874项目推推广主主要运运用有有报纸纸、电电视广广告、、户外外广告告、短短信、、直邮邮等常常规推推广渠渠道，，其中中电视视广告告、户户外广广告效效果相相对明明显。。3-8月份来来电来来访相相对活活跃，，与2010年年底底7号楼及及2011年8月5号楼的的集中中推售售有关关。来电量量与来来访量量的倒倒挂，，违背背销售售常理理，间间接反反映了了推广广力的的不足足。2011年推广广回顾顾132011年营销销目标标合计销销售目目标为为4.0个亿,资金回回笼85%以上从剩余余货值值整理理情况况来看看，2012年面临临的销销售重重点应应该是是半山山公馆馆二期期7#--10#剩余房房源、三期5号楼剩剩余房房源、、以及及商业业新天天地一一、二二层的的98个铺位位，合合计总总货值值约为为4个亿；；商业剩剩余货货值1.83亿,由于商商业去去化的的提升升仍面面临许许多需需要改改善的的问题题以及及商业业管理理公司司的大大力配配合,因此结结合去去年0.43亿的商商业销销售额额,我们将将今年年的销销售目目标定定为1个亿,去化55%的剩余余货值值；住宅剩剩余货货值3.63亿,产品面面积大大、单单总价价高且且楼层层多集集中在在五层层以下下、二二十二二层以以上，，存在在一定定的销销售抗抗性，，故保保守估估记销销售目目标为为3个亿，，去化化85%的货源源。14>>2011年项目目营销销回顾顾及2012年营销销目标标>>宏观及及区域域市场场分析析>>对客户户的理理解>>项目形形象定定位>>基于项项目、、市场场及客客户三三方面面下的的营销销策略略报告体体系15楼市政政策短短期内内继续续从严严，一一线城城市价价格回回落显显著，，二三三线城城市成成交量量下滑滑明显显。全球经经济疲疲软，，经济济下行行压力力增大大。未未来经经济增增速放放缓趋趋势明明显。。政策调调控方方向不不变，，短期期内无无放松松迹象象，经经济下下行压压力大大宏观市市场分分析2011年新华网在线线访谈两会答记者者问“五一”在北京视察察保障房建建设情况国务院常务务会议《求是》发表文章国务院常务务会议要使房价能能够保持在在一个合理理的水平。。三管齐下管管理房价要把一些地地区过高的的房价降下下来、使房房价回归到到合理水平平继续严格执执行，房价价上涨过快快的二三线线城市也要要采取必要要的限购措措施。坚定不移地地把房地产产市场调控控政策落到到实处进一步巩固固调控成果果16宏观市场下下建议现金为王，，快速回款款，以快速速周转为要要一：放弃幻幻想，转变变观念，积积极应对放弃任何抱抱有政府可可能放宽房房地产调控控力度的幻幻想，转变变观念，积积极应对重新审视当当前的市场场环境，合合理的调控控仍然是一一个明显的的基调。二：在调整整期内理性性应对，针针对性推广广，提升客客户满意度度合理制定推推盘策略，，分清产品品主次，实实现小步快快跑针对性的推推广，抢占占有效客户户加快项目目去化调整期内，，购房者显显得较为冷冷静，他们们对楼盘的的品质、细细节更为关关注。充分分发挥项目口口碑及品质质效应，注注重细节和和服务，提提升客户认认可度。17项目名称意大利花园东城水岸盛世新城项目位置地址（行政）桃北东路农贸东侧全美大厦一层大连西路与华盛北路交叉口地理位置描述滨河公交总站、农贸东侧下午渡村保晋路东、北山公园入口基本情况开发商金联置业鑫田地产太行工贸地产物业管理公司美泉乐物业公司爱家物业自理总建筑面积47万㎡33.4万㎡40万㎡绿化率35%36%40%容积率3.923.55.9产品类型商住一体高层，商住一体商住一体开盘时间2009-5-8、2010-3-282008年2011-7-2当前均价4700元/㎡3500元/㎡4200元/㎡主力产品主力户型2室、3室2室、3室2室、3室面积97㎡—170㎡81㎡—129㎡80㎡—170㎡配套设施项目配套空中花园、商务会所、水系幼儿园、娱乐运动区、水景休闲会所、羽毛球馆、景观小品周边配套滨河公交总站、农贸、居然之家、五金建材、酒店森林公园、丰田4S、红星美凯龙北山公园、十中客户构成工作区域城区、矿区郊区、城区、矿区郊区、城区、矿区职业特征个体、工薪、机关工人、企事业单位职工、个体小个体、矿区职工区域市场调调研18项目名称山水林语新澳城富丽城项目位置地址（行政）开发区联通大厦首层泉中路68号阳泉体育馆往东100米地理位置描述北山公园环山路右侧豪门家私对面南大东街益昌公司旁基本情况开发商玉丽地产豪门地产益昌地产物业管理公司自理自理三晋物业总建筑面积14万㎡9万㎡10万㎡绿化率60%45%40%容积率3.52.74产品类型高层住宅高层、塔楼商住一体开盘时间2009-9-302009-7-12009-8-1当前均价4600/㎡4100元/㎡4200元/㎡主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室2室、3室面积98㎡—138㎡90㎡-130㎡81㎡—129㎡配套设施项目配套幼儿园、人工湖、会所、商业街幼儿园、商业、会所地下双层停车场周边配套北山公园、十中玉泉中学义井小学、体育馆、阳泉一中、和谐医院、王母垴植物园客户构成工作区域郊区、城区、矿区市区、郊区郊区、城区、矿区、平定职业特征个体、工薪阶层工人、企事业单位职工、个体工人、企事业单位职工、个体区域市场调调研19项目名称书香门第未来城日昱城项目位置地址（行政）开房去宁波路李荫路、华通生态园大连西路与华盛北路交叉口向北50米地理位置描述御康山庄对面豪门家私旁保晋路东北山公园西入口基本情况开发商联丰地产豪门地产大都会地产物业管理公司滨河物业自理未定总建筑面积170万㎡52万㎡43万㎡绿化率40%45%44%容积率2.34.33.43产品类型住宅商住一体商住一体开盘时间2011-9-102011-6-12011-7当前均价3800元/㎡4200元/㎡3380元/㎡主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室2室、3室、跃层面积97-123㎡70㎡—300㎡50㎡-170㎡配套设施项目配套无会所、幼儿园、公园会所、幼儿园、公园周边配套8中、玉泉中学、豪门家私华通生态园

客户构成工作区域矿区、郊区、市区郊区、城区、矿区市区、矿区、郊区职业特征职工、个体个体、领导工人、企事业单位职工、个体区域市场调调研20项目名称五龙地产·中堂壹条项目位置地址（行政）北山公园东门东行300米富百家沿街商铺地理位置描述开发区虹桥路顶端康达医院北侧新北大街旁、金鑫汽车旁基本情况开发商五龙地产豪门地产物业管理公司未定北京天和总建筑面积8万9万㎡绿化率40%45%容积率

4.373.5产品类型高层框架商住开盘时间2011.10

2011-2-25当前均价4500元/㎡3300元/㎡主力产品主力户型2室、3室2室、3室、4室面积105-156㎡80㎡—160㎡配套设施项目配套1:1车位、人车分流、苏州园林景观、网球会所周边配套紧邻北山、康达医院、休闲娱乐餐饮比较便捷沃尔玛客户构成工作区域市区市区职业特征个体，行政单位工人、企事业单位职工、个体区域市场调调研21据数据分析析:阳泉市区(不包括平定定\孟县)现有在售商商品房项目目不足15个,在售和潜在在供应量总总计约231.4万平米,在售和潜在在供应总套套数为2.07万。主流供供应户型以以刚需中小小户型为主主。07年阳泉迎来来房地产开开发的热潮潮，2008-2011年,年均新增供供应量约为为92.6万平米。年年均成交量量约为34.8万平米。市市场供过于于求趋势逐逐步放大。。2011年，房地产产面对多方方政策的调调控，市场场交易量进进入低迷期期，交易量量同比大幅幅下滑。注:由于阳泉城城市规模小小,房地产及专专业网站数数据方面的的不完善,区域市场供供求数据以以一手采集集为主,结合经验值值进行一定定的修正所所得。区域市场分分析成交总面积

(万平米)成交总套数

（套）月均成交套数(套)月均成交面积(平米)2011年28.525452122374422区域市场分分析区域市场同同质化严重重、价稳量量跌一：区域市市场产品同同质化严重重，市场竞竞争较为激激烈。受大大环境影响响，目前整整体市场场销销售相对滞滞缓。项目区域为为阳泉市城城区，产品品供应以高高层为主，，户型设计计方正、通通透性较好好，整体市市场主力户户型以面积积80-140平米的二、、三居为主主，也是当当地客群选选择的主流流产品。二：区域市市场均价约约为4000元/平米左右，，4500-5000元/平米，5000元/平米以上的的三个价格格梯度。市场项目档档次良莠不不齐，项目目中等及偏偏下档次的的项目居多多，均价在在4500元/平米以下，总价价在30-60万的项目相相对符合市市场刚性需需求。而均均价在5000元/平米以上，总价在在90-150万的高档次次，高品质质项目稀少少，是阳泉泉高端人群群的选择。。23案名山水林语开发商玉丽地产物业管理公司自理总建筑面积14万㎡建筑体量6栋高层在售体量一期2栋（现房销售中）；二期2栋（期房销售中）绿化率60%容积率3.5产品类型高层住宅产权年限70年当前均价4600元/㎡层差价30元/㎡主力户型三居面积130/140/160三居，少量260四居复式竞争项目基基本信息24案名新澳城开发商豪门地产物业管理公司自理总建筑面积40万㎡建筑体量19栋（多层、高层）在售体量一期7栋多层已交房；二期6栋（16-30F高层）12年年底交房；三期未售13年年中交房绿化率45%容积率2.7产品类型高层、塔楼产权年限70年当前均价4100元/㎡层差价20-30元/㎡主力户型二居、三居面积80-140二三居，少量190三居和170四居竞争项目基基本信息25案名五龙地产·中堂开发商五龙地产物业管理公司未定总建筑面积8万建筑体量3栋在售体量三期3栋楼在售，12年年底交房绿化率45%容积率4.37

产品类型高层框架产权年限70年当前均价4500元/㎡层差价30-50元/㎡主力户型二居、三居面积110左右两居，120-150三居，少量160四居竞争项目基基本信息26案名书香门第开发商联丰地产物业管理公司滨河物业总建筑面积60万㎡建筑体量28栋在售体量一期9栋；二期10栋高层，在售6栋，剩余4栋未售；绿化率40%容积率2.3产品类型住宅产权年限70年当前均价3800元/㎡层差价30元/㎡主力户型二居、三居、四居面积80-110二居；140三居、160四居竞争争项项目目基基本本信信息息27案名富丽城开发商益昌地产物业管理公司三晋物业总建筑面积10万㎡建筑体量4栋高层在售体量一期2栋剩少量；二期2栋绿化率40%容积率4产品类型商住一体产权年限住70年，商40年当前均价4200元/㎡层差价20元/㎡主力户型二居、三居、四居面积100-120二居；130-140三居、4#三单元170-190四居竞争争项项目目基基本本信信息息28案名盛世新城开发商阳泉市太行工贸房地产开发有限公司物业管理公司自理总建筑面积40万㎡建筑体量11栋在售体量4栋（1#、2#、9#、10#）小区整体13年年中交房绿化率40%容积率4.0产品类型高层产权年限70年当前均价4200元/㎡层差价30元/层主力户型二室，三室面积80—100㎡二室，110—140㎡三室，180—300㎡跃层竞争争项项目目基基本本信信息息1/5/2023案名日昱城开发商阳泉市大都会房地产开发有限公司物业管理公司未定总建筑面积429600㎡建筑体量16栋在售体量5栋（1-3#18F、4#24F、5#33F），13年年中交房绿化率43.8%容积率3.43产品类型高层产权年限70年当前均价3380元/㎡层差价20元/㎡主力户型二居，三居面积80—100㎡二居，110—170㎡三居270㎡跃层竞争争项项目目基基本本信信息息1/5/2023案名意大利花园开发商阳泉金联置业建设有限公司物业管理公司美泉乐物业公司总建筑面积47万㎡建筑体量23栋在售体量2栋绿化率35%容积率3.92产品类型高层产权年限70年当前均价4700元/㎡层差价30元/层主力户型两、三居面积80—160㎡（尾盘销售）竞争争项项目目基基本本信信息息在售售1/5/2023竞争项目优劣劣及销售分析析案名山水林语新澳城书香门第五龙地产·中堂优势地段及景观资源；建筑外立面设计高档；售楼处装修气派户型设计多样化；面积和总价控制合理；3万平米地中海景观园林；部分楼宇全跃层设计是一个亮点；规模优势；户型产品齐全；部分现房销售；周边环境安静；项目口碑好；户型设计好；江南园林景观；1：1的车位配套劣势工程进度停滞；出入社区道路坡度大；公交出行不便；销售素质低生活配套不成熟；公交出行不便；生活配套不成熟；销售现场杂乱；销售素质一般；同边生活环境杂乱；销售状况处于停滞状态相对较好，月均去化15套上下月均去化7套上下相对较好，月均去化15套上下去化率33%50%50%60%当前均价4600元/㎡4100元/㎡3800元/㎡4500元/㎡主力户型三居二居、三居二居、三居、四居二居、三居面积130/140/160三居，少量260四居复式80-140二三居，少量190三居和170四居80-110二居；140三居、160四居110左右两居，120-150三居，少量160四居32案名盛世新城日昱城意大利花园富丽城优势国企背景；3000平米水系景观；临近北山公园西门，具有资源优势；政府招商引资项目，具有政府资源优势；国际会所，双语幼儿园设置，小区配套具有一定吸引力；小区成熟；周边配套齐全；紧临3000亩王母垴公园及体育馆；唯一的地下双层停车场；一梯一户；部分户型错层设计劣势销售中心位置较偏；施工现场环境杂乱；保晋路正在施工，通往项目的道路脏乱，形象较差；生活配套不成熟；公交出行不便；工程进度缓慢；小区周边环境杂乱；销售现场氛围差；底商规划混乱，经营业态良莠不齐，降低项目整体品质；小区目前内外环境不佳；生活配套不成熟；销售素质低销售状况相对较好，月均去化18套上下月均去化5套上下月均去化7套上下月均去化6套上下去化率25%30%50%55%当前均价4200元/㎡3380元/㎡4700元/㎡4200元/㎡部分升级大户型4900元/㎡主力户型二室，三室二居、三居无二居、三居、四居面积80—100㎡二室，110—140㎡三室，顶层少量180—300㎡跃层80—100㎡二居，110—170㎡三居4#四单元270㎡跃层30—300㎡单身公寓到跃层100-120二居；130-140三居、4#三单元170-190四居竞争项目优劣劣及销售分析析2023/1/5竞争项目对本本案的影响分分析本案为核心区区内具有稀缺缺性的高端产产品，价格和和档次处于绝绝对高地。由由于本案主力力为核户型偏偏大，仍面临临竞争项目对对客户的分流流。与本案产品品品质具有可比比性的唯一项项目“山水林语”由于资金等方方面的原因，，对后期项目目运作产生了了一定的负面面影响，销售售陷入停滞状状态，对本案案的威胁性较较小。新澳城、盛世世新城、书香香门第等项目目都位于开发发区，属于政政府重点发展展区域。现在在售户型产品品多样化，价价格处于阳泉泉主流客群所所承受的范围围，而且后期期供应充足，，未来2年内，都会对对本案客群产产生分流影响响。中堂项目属于于当地老盘“五龙佳苑”新推的三期产产品，项目具具有一定的客客户基础，口口碑较好，市市场认可度高高，但规模有有限，目前去去化率30%左右，将是本年度最最强有力的竞竞争对手。34竞争项目对本本案的影响分分析5、盛世新城城作为国企开开发楼盘，实实力雄厚，去去化多源自事事业单位的团团购力，与本本案目标客群群—企事业单位中中高管有一定定的重叠。目目前货源充足足，未来供应应量很大，需需重点关注。。6、日昱城位位置较偏，主主力户型集中中在80—140平米，重点点针对刚需客客户，由于配配套工程进度度方面的影响响，短期内对对本案威胁性性较小。7、意大利花花园户型齐全全，地段相当当，碍于农贸贸、五金机电电带来的负面面影响，项目目形象品质明明显逊色于半半山，但依然然不可小觑对对项目目标客客群的竞争力力。8、富丽城二二期4#三单元升级产产品与本案产产品相似，但但该项目所处处地段及配套套方面的劣势势，对本案威威胁性相对较较小。1/5/2023>>2011年项目目营销销回顾顾及2012年营销销目标标>>宏观及及区域域市场场分析析>>对客户户的理理解>>项目形形象定定位>>基于项项目、、市场场及客客户三三方面面下的的营销销策略略报告体体系36总成交交客户户分析析成交客客群以以30-50岁中年年人为为主，，占总总客群群的66%。成交客客群基基本都都来自自阳泉泉本地地，且且集中中在城城区、、矿区区和平平定，，占总总客群群的90%。成交客客群以以矿务局局中高高管、、政府府机关关或事事业单单位、、私营营业主主为主主，占占比达达到86%。37大户型型成交交客户户分析析由于本本案剩剩余房房源以以大户户型为为主，，针对对这种种情况况，对对5号楼的的客群群作专专门分分析，，以期期对后后期推推售具具有一一定的的启示示。大户型型成交交客户户以改改善型型自住住为主主，项项目地地段价价值成成为吸吸引其其置业业的关关键因因素。。38目标客客群来来源结结构核心客客群补充客客群偶得客客群39目标客客群特特征描描述基础形形态年龄结结构：一群群60——70年代出出生的的中年年人，，社会会中坚坚力量量职业构构成：拥有有一定定的职职业权权利，，处于于事业业的上上升阶阶段；；以企企业中中高级级管理理、技技术人人员为主→→延展展到政政府中中高管管﹑高知群群体﹑私营业业主；；经济基基础：状况况良好好，可可使用用储蓄蓄在80万元以以上，，有相相对持持续稳稳定的的收入入来源源；40目标客客群特特征描描述生活形形态生活：：丰富，，严谨谨的工工作＋＋个人人的爱爱好知识：：尊重知知识、、学以以致用用－创创造财财富、、创造造生活活品质质与情情趣；；重视视子女女教育育交友：：乐于结结交志志同道道合的的朋友友，形形成各各有特特色的的社交交圈：：“品品”＋＋“味味”的的结合合（品品牌与与实际际感受受）娱乐：：健康的的方式式，如如健身身、旅旅游意识形形态理性：：超越物物质的的精神神享受受包容：：注重健健康与与环境境进取：：重视教教育与与文化化41目标客客群定定位阳泉市市42>>2011年项目目营销销回顾顾及2012年营销销目标标>>宏观及及区域域市场场分析析>>对客户户的理理解>>项目形形象定定位>>基于项项目、、市场场及客客户三三方面面下的的营销销策略略报告体体系43项目位位于市市区最最繁华的阳泉泉新城城市核核心区区域—滨河新新天地地商业业中心心旁，，同时时坐拥拥桃河河公园园，保保晋公公园，，北山山公园园三大大稀缺缺性自自然资资源。。项目价价值梳梳理-地段与与景观观资源源项目价价值梳梳理-区域生生活配配套购物：：欧洲洲街、、沃尔尔玛、、北国国商城城、居居然之之家等等餐饮：：一品品皇牛牛、新新辣道道娱乐：：零帕帕酒吧吧、、博特特堡酒酒吧银行：：工商商银行行、中中国银银行学校：：北大大街小小学，，阳泉泉三中中，阳阳泉十十中写字楼楼：半半山写写字楼楼、远远东写写字楼楼酒店：：北冰冰洋酒酒店园林景景观：：项目目整体体设计计别具具匠心心，根根据地地块原原有地地形地地貌，，融合合现代代特色色，规规划出出丰富富立体体的景景观轴轴线，，精选选上百百种成成年珍珍稀植植物、、打造造阳泉泉独一一无二二的欧欧式景景观园园林，，给业业主带带来美美好的的视觉觉享受受，也也为其其营造造出天天然““氧吧吧”让让健康康生活活伴随随左右右。三期期全全部部采采用用螺螺旋旋消消声声落落水水管管，，安安吉吉尔尔直直饮饮水水系系统统，，此此外外还还安安装装有有彩彩色色可可视视对对讲讲门门禁禁系系统统、、紧紧急急报报警警系系统统、、煤煤气气报报警警系系统统等等现现代代化化设设施施设设备备。。项目目价价值值梳梳理理-园林林景景观观与与三三期期产产品品设设计计1、区区域域价价值值—2、资资源源价价值值—3、规规划划价价值值—4、产产品品价价值值—5、品品牌牌价价值值—6、商商业业价价值值—六大大价价值值体体系系本案案位位于于阳阳泉泉城城央央核核心心，，唯唯一一的的CLD中央央生生活活特特区区，，区区域域地地位位无无可可比比拟拟。。23万平平世世界界级级商商业业旗旗舰舰打打造造阳阳泉泉新新都都市市首首席席金金融融商商务务中中心心，，高高端端豪豪宅宅身身份份无无可可复复制制。。项目目由由引引领领阳阳泉泉房房地地产产先先进进开开发发模模式式的的龙龙头头地地产产商商—金联联置置业业、、英英国国UA国际际建建筑筑设设计计院院，，国国际际知知名名的的景景观观设设计计所所—香港港捷捷奥奥国国际际，，全全程程物物业业顾顾问问-戴德德梁梁行行等等国国际际级级品品牌牌团团队队联联合合打打造造，，用用实实力力铸铸就就豪豪宅宅典典范范。。重金金打打造造三三期期产产品品全全面面升升级级。。五五星星级级精精装装大大堂堂、、一一梯梯一一户户刷刷卡卡电电梯梯、、一一卡卡通通智智能能科科技技系系统统，，低低碳碳环环保保科科技技--断桥桥彩彩铝铝三三层层中中空空玻玻璃璃，，螺螺旋旋消消声声落落水水管管，，安安吉吉尔尔直直饮饮水水系系统统。。无无不不彰彰显显阳阳泉泉豪豪宅宅品品质质，，树树立立豪豪宅宅标标尺尺。。依山山而而建建，，磅磅礴礴大大气气的的现现代代中中式式建建筑筑，，建建筑筑艺艺术术美美学学独独领领风风骚骚，，龙龙形形围围合合式式布布局局，，白白金金级级豪豪华华私私人人会会所所，，五五重重立立体体法法式式宫宫廷廷园园林林设设计计，，细细节节品品质质榜榜样样阳阳泉泉。城市市顶顶级级资资源源聚聚焦焦点点，，集集政政务务从从属属、、生生态态景景观观、、文文化化生生活活、、休休闲闲娱娱乐乐于于一一体体，，阳阳泉泉地地脉脉塑塑造造上上流流社社会会生生活活圈圈层层项目价值值体系总总结47凭借“差差异化的的价值体体系”全阳泉首首座集酒酒店(Hotel)、写字楼楼(Office)、生态公公园(Park)、购物中中心(Shopping)、五星会会所(Convention)、城市豪豪华半山山公馆(Apartment)为一体的的多功能能、现代代化、综综合性城城市多维维空间。。最先进的的地产开开发模式式价值核心心48形象定位位金联置业业六年的的精耕细细作凭借“独独有的核核心价值值体系””打造世界界级HOPSCA(豪布斯卡卡)旁中央公园园豪宅49世界级HOPSCA诠释HOSPCA是高品质质城市生生活的标标志，就就像纽约约的洛克克菲勒中中心和上上海商城城、北京京国贸中中心一样样，是现现今世界界潮流的的中心。。HOPSCA包括城市市中的居居住、办办公、商商务、出出行、购购物、文文化娱乐乐、社交交、游憩憩等各类类功能复复合、相相互作用用、互为为价值链链的财智智综合体体。HOPSCA是国际大大都市的的标志，，占据城城市核心心稀缺资资源，创创造巨大大财富价价值，是是一个城城市层峰峰人士所所向往的的居住中中心。形象定位位50形象定位位—市场导入入演译51这些，还不足以引爆市场？？我们需要点睛之笔目前市场前景不明，整体房地产市场遇冷，加上豪宅的供求矛盾比普通商品房要大，传统方式显然不足以吸引目标客群。如何打破常规,运用另类营销手段是我们解决销售困局的关键。形象定位位—市场导入入演译52形象定位位—市场导入入演译因此我们重磅推出——增值服务计划，提升附加值增值服务之“天使行动计划”—健康护理计划

推出专项业主体检、专属私人护理、老人中医问诊、SPA美容保健。增值服务之“绅士领地计划”—服务升级计划推出免费超五星会所、酒店式物业服务、半山剑桥图书馆。

53形象定位位—市场导入入演译商业+住宅+增值服务务完美解码码世界级HOPSCA(豪布斯卡卡)旁中央公园园豪宅54>>2011年项目营营销回顾顾及2012年营销目目标>>宏观及区区域市场场分析>>对客户的的理解>>项目形象象定位>>基于项目目、市场场及客户户三方面面下的营营销策略略报告体系系55如何打造造半山核心心竞争力力品牌价值值资源价值值区位价值值竞争差异异化目标人群群差异化化目标人群群希望被认认同为国际化，，低调而而奢华真正的差异化价值企业品牌＋产品品牌＋资源价值所带来的唯一的城市生活的稀缺价值营销总体体策略营销总体体策略57总体策略略58总体策略略执行战略59总体策略略执行战略60节点为王人气为王渠道为王现场为王客户为王利润为王2143展示策略略5媒体策略略6价格策略略推广策略略蓄客策略略推售策略略总体策略略61推售策略略推售节奏奏，结合合“工程程节点、、市场竞竞争”综综合考虑虑628月9月10月11月时间12月7月活动线销售线6月5月推广线4月首批开盘盘前多频频次活动动二批加推推阶段性性活动8月下旬6#、5#楼开盘销售目标标6月底前完完成首批批开盘销销售率85%11月底完成成整体销销售率90%重要节点点：VIP认筹3月中启动动，首批批开盘：：5月中旬，，VIP认筹周期期约60天，二批批加推认认筹6月中，解筹8月下旬，VIP认筹周期约75天，11月底完成销售售目标90%。共计销售周周期约为8个月。5月中推出珍藏藏7#楼景观大宅6月中旬启动二次蓄客6月中旬启动收收藏臻品河景景楼王系列，，加大广告力力度，增加蓄蓄客。持销期升级活活动，保证项项目销售火爆爆热度3月3月中商业与住住宅形象广告告正式出街启动期营销节点铺排排3月中旬启动首首批蓄客9月中启动半山山豪宅盛宴系系列推广63

3月中旬—5月中旬二期景观房蓄水期6月中旬—8月中旬三期蓄水期持销期

二期强销期（30天）三期强销期（45天）节点园林景观升级，实景呈现会所具务展示条件6月10月11月4月12月3月5月7月8月9月5月19日景观房开盘8月25日三期开盘阶段工程节点6月10月11月4月12月3月5月7月8月9月4月18日商业加推7月18日商业加推10月31日商业加推销售计划节点点安排总案值：3.478亿元销售率：85%预期销售额：：2.96亿元10987653全年推售房源源：7#、8#、9#、10#、6#、5#总套数：302套总面积：62091.56平米销售均价：5601.83元/平米年度营销目标标10987分期二期在售剩余房源楼栋7#、8#、9#、10#套数94面积（平米）16736.73均价（元/平米）￥5,312.88销售额（元）￥88,920,232开盘节点2012年5月19日销售周期4个月月均去化套（套）18上半年营销目目标10987分期二期在售剩余房源楼栋7#、8#、9#、10#套数61面积（平米）10425.93均价（元/平米）5345.19销售额（元）55728534.56销售周期3个月月均去化率20下半年营销目目标653分期三期楼栋5#、6#套数208面积（平米）43541.83均价（元/平米）￥5,916.69销售额（元）￥257,623,465开盘节点2012年8月25日销售周期5个月月均去化套（套）33年度营销目标标分解月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘节点

5.19

8.25

房源套数94

208销售面积(平米)16736.73

43541.83均价（元/平）￥5,312.88

￥5,916.69销售总额（元）￥88,920,232

￥257,623,465去化套数(套)16163614125033332525销售额（元）￥14,227,237￥14,227,237￥34,054,489￥13,249,114￥11,381,790￥61,829,631￥41,219,754￥41,219,754￥30,914,816￥30,914,816问题一：如何提升项目目影响力？营销如何制造造持续沸点推广策略推广策略内外兼顾：针对项目在阳阳泉市区已具具备良好的市市场认知和品品质鉴定，推推广手段以项项目细节体验验和人文关怀怀为主，增加加项目的附加加价值，如定定期推出的健健康体检、五五星会所体验验、知名双语语幼儿园入驻驻活动等等，，以新鲜而全全方位的体验验激活50%的摇摆不定者者；针对孟县县、平定的市市场拓展相对对有限，本年年度将重点对对此区域进行行宣传、公关关，如运用百百日巡展、大大客户拓展等等手段，达到到20%潜在购买力的的挖掘。体验创新：项目开发六年年，推广手段段需要与时俱俱进，推广需需要推陈出新新，我们结合合项目资源的的关联性，与与商业公司、、物业公司合合作，联手打打造项目增值值计划：如新新天地“精品购物”、物业服务升级级、微博摄影影/微故事大赛等等等，以实现现资源共享，，将项目整合合价值得到放放大。70推广策略—“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：3月15日—5月17月推广策略：小小众营销，线线下配合推广主题：10#精装房完美交交房，二期景景观房认购排排卡火爆进行行中/黄金旺铺热销销中核心卖点：世世界级HOPSCA(豪布斯卡)，全方位满足足生活所需推广目的：释释放信息，吸吸引孟县、平平定、城区目目标客群排卡卡推广方式：平平定、盂县的的“巡展”活动；市区大大客户拓展活活动；老客户户联谊活动；；传统媒体支持持：户外、DM、短信、飞播为为主，网络、、报纸为辅创新媒体支持持：微博互动动、新天地商商业精品购物物专刊、报纸纸封套品质升级年，，巡展“一百”天活动内容：在平定冠山镇镇、孟县秀水水镇进行巡展展，发放项目目资料。活动目的：促进平定、孟孟县目标客户户的成交。促销政策：登记信息赠送送纪念品，到到访有礼，专专车接送看房房。重点活动说明明72大客户拓展活活动1、活动内容：与平定城区、、孟县城区、、阳泉市区大大型企业行政政经理、政府府官员、及事事业单位领导导、周边村长长进行商谈组组织团购。促销政策：介组织团体购购房享额外购购房优惠，数数量越多，折折扣越大，按按成交套数给给予组织者额额外奖励。2、活动内容：与新天地商家家联盟，印制制新天地精品品购物指南。。实现住宅与与商业推广过过程中的资源源共享，体现现独一无二的的生活附加价价值。促销政策：内附商品折扣扣券、餐饮/电影优惠惠、、商铺折扣券券、住宅优惠惠券。重点活动说明明73新老客户联谊谊活动内容：1、活动内容：3月-免费为业主体体检的“天使计划”4月-老客户观影活活动。活动目的：释放老带新政政策，促进老老带新成交老带新促销政政策：身份确认：现场或电话确确认优惠政策多样样化：介绍新客户即即有礼；介绍绍新客户成交交，新客户额额外优惠1%，老客户得购物卡卡/加油卡或八折折折现；优惠升级：老带新首次介介绍成功，老老客户可办理理VIP卡，二次或多多次介绍获取取积分，此积积分可折算为为现金享受后后期会所提供供的有偿服务务。重点活动说明明74新天地城市综综合体“微博摄影/微故事”大赛活动内容：以新天地商业业、半山公馆馆为素材，以以摄影或140字体验故事为为内容进行PK大赛，作品统统一上传至微微博。开盘当当天举行颁奖奖仪式。活动目的：制造人气、目目标客户的成成交。促销政策：微博每周抽奖奖送礼。建议议礼品选用苹苹果手机/Itouch/Ipad等具有价值吸吸引力的产品品带动活动参参与积极性。。重点活动说明明755月12日-产品推荐会活动内容：针对前期积累累的排卡客户户作集中产品品推荐，以项项目宣传片的的形式推出《半山山公馆印印象之夜》首映礼。活动目的：进一步强化项项目信息，增增加客户对产产品的认可度度，深化客户户购买意向。。促销政策：对排卡客户做做升级，收取取认购金5万，开盘5万抵10万重点活动说明明76推广策略—“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：5月18日—6月15月推广策略：强强势出击，品品牌先行推广主题：二二期景观房开开盘热销/黄金旺铺热销销中核心卖点：世世界级HOPSCA(豪布斯卡)，全方位满足足生活所需推广目的：促促成二期房源源清盘推广方式：开开盘活动；促促销活动；传统媒体支持持：报纸、围围挡、短信、飞播为为主，网络为为辅创新媒体支持持：微博互动动、报纸封套套二期景观房开开盘活动内容：项目二期景观观房开盘及新新天地城市综综合体“摄影影/微博”大赛颁颁奖仪式活动目的：制造人气、促促进目标客户户下定。促销政策：凭卡号抽奖送送家电，当日日成交有礼。。重点活动说明明78推广策略—“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：6月16日—8月24日推广策略：小小众营销，线线下配合推广主题：珍珍稀河景楼王王火爆认购中中/黄金旺铺热销销中核心卖点：世世界级HOPSCA(豪布斯卡)，全方位满足足生活所需推广目的：释释放信息，目目标客群认购购排卡推广方式：楼楼王推荐会；；五星会所体体验；市区大大客户拓展活活动；老客户户联谊活动；；传统媒体支持持：户外、DM、短信、飞播为为主，网络、、报纸为辅创新媒体支持持：微博互动动、五星会所所体验券重点活动说明明6月新天地城市综综合体价值增增值年新闻发发布会——暨零售巨头沃沃尔玛、屈臣臣氏巅峰论坛坛活动内容：项目商业，住住宅价值增值值年（物业升升级、五星会会所、幼儿园园入驻等等））-，《增值红皮书》新闻发布会。。同时邀请商商业巨头沃尔尔玛、屈臣氏氏、永和豆浆浆、苹果等典典型商业代表表进行对话。。活动目的：促进商业、住住宅的销售。。促销政策：来访送大礼包包，内附项目目宣言资料、、老带新/介绍成交奖励励政策及礼品品。80三期楼王及五五星会所征名名大赛活动内容：三期楼王及会会所征名，作作品统一上传传至微博。开开盘当天举行行颁奖仪式。。活动目的：制造人气、目目标客户的成成交。促销政策：微博每周抽奖奖送礼。建议议礼品选用苹苹果手机/Itouch/Ipad等具有价值吸吸引力的产品品带动活动参参与积极性。。重点活动说明明81重点活动说明明五星会所体验验季目的：刺激老老带新客群：业主及及意向性客户户内容：五星会会所体验系列列活动。7月82重点活动说明明红酒品鉴会目的：通过高高端的活动体体验,刺激销售客群：业主及及意向性客户户内容：项目介绍，红红酒文化讲解解、世界顶级级红酒品鉴。。8月83推广策略—“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：8月25日—10月10月推广策略：强强势出击，品品牌先行推广主题：三三期楼王开盘盘热销/黄金旺铺热销销中核心卖点：世世界级HOPSCA(豪布斯卡)，全方位满足足生活所需推广目的：促促成三期房源源销售和商业业销售推广方式：开开盘活动；促促销活动；房房展会传统媒体支持持：报纸、围围挡、短信、飞播为为主，网络为为辅创新媒体支持持：微博互动动、报纸封套套三期楼王开盘盘活动内容：项目三期楼王王开盘及楼王王征名颁奖仪仪式活动目的：制造人气、促促进目标客户户下定。促销政策：凭卡号抽奖送送限量版名表表、名包等奢奢侈品，当日日成交有礼。。重点活动说说明85推广策略—“小众营销”+“体验创新”+”内外兼顾”推广阶段：：10月11日—12月底推广策略：：强势出击击，品牌先先行推广主题：：半山公馆馆最后贵族族席位，抢抢购中/黄金旺铺热热销中核心卖点：：世界级HOPSCA(豪布斯卡)，全方位满满足生活所所需推广目的：：促成半山山5、6#清盘和商业业销售推广方式：：促销活动动；传统媒体支支持：短信信、飞播为为主，报纸纸、网络为为辅创新媒体支支持：微博博互动重点活动说说明万圣节嘉年年华活动内容：：顽皮可爱的的万圣节小小精灵在新新天地商业业及半山销销售中心巡巡游捣蛋、、缤纷的万万圣节礼物物和万圣诞诞变妆舞会会等活动,同时推出特特价商铺拍拍卖活动。活动目的：：集中释放放老带新政政策，促进进商业集中中销售促销政策:特价商铺拍拍卖,五十万起拍拍,每叫一次加加价十万。。除此外，，活动日当当天认购额额外享1%的优惠。10月底87推广费用—合计600万活动费用占占比40%户外费用占占比16%报纸/飞播占比16%时间2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月合计费用比例——15%13%10%9%8%13%8%12%6%6%100%费用金额——9078605448784872363660088问题二：如何提升项项目传播力力？营销如何制制造持续沸沸点媒体策略商业先行、、开场造势势高举高打、、树立品牌牌媒体策略90高炮截流、、树立高端端形象媒体选择-户外图示示意-高炮重点户外覆覆盖：G207、、G307石太高速路路段注：具体位位置结合合合作单位提提供的户外外资料调整整9192平面报纸媒媒体选择晨晨报及晚报报选择媒体：：阳泉日报报、阳泉晚晚报、山西西晚报等形式：硬广广为主，软软文为辅全省覆盖、、扩大影响响力媒体选择-报纸完善网络信信息，建立立多维信息息通道媒体选择-网络半山公馆完善新浪、、搜房上的的项目信息息，及时更更新项目动动态信息媒体支持—传统媒体视视觉创新户外广告太太多了，如如何吸引客客户的眼球球，达到有有较传播？？突破常规，，制作视觉觉冲击力，，是核心的的解决办法法。94媒体支持—新媒体运用用之“微博”95新大地商业业精品推荐荐、部分精精品折扣券券、电影优优惠券、购购房优惠券券。。。。。。实用而精美美的促销资资料、潜移移默化的促促销手段。。媒体支持—新媒体运用用之“新天地城市市综合体精精品购物”96媒体支持—新媒体运用用之“报纸封套”说明：借助阳泉晚晚报本身的的传播力量量，通过报报纸封套改改善报纸印印刷低清晰晰度的问题题，将项目目与众不同同的品质感感得到有效效放大。此手段的运运用重点在在于加深盂盂县、平定定目标客群群对项目的的认知。97问题三：如何提升项项目购买力力？营销如何制制造持续沸沸点展示策略重实景、重重细节多角度、高高价值展示策略99包装展示策策略包装展示售楼处展示示样板房园林主入口围挡看房通道指示系统门头更新，，增加三期期视频宣传传、迎宾礼礼仪户型/温馨提示形形象更换园林实景维维护主入口展板板更换定期更换围围挡，突出出项目功能能展示提升5号楼看房通通道形象，，加强楼王王尊贵感停车指引、、增加道路路指示系统统100现有门头老老旧且不显显目，不符符合产品形形象，建议议更换新的的门头，附附加显目销销售电话，，内置灯管管（图上））包装整改建建议101异型展板，，增加视觉觉冲击力（（图上）高清体现产产品具体功功能诉求（（图上）包装整改建建议102增加售楼处处迎宾礼仪仪、客户专专用停车位位（图上））更换前台座座椅，采用用高座椅（（图上）包装整改建建议103（图上）项目加增壁壁挂式等离离子影音播播放设备，，播放项目目三期宣传传片，增加加视觉和听听觉体验包装整改建建议2023/1/5通过绿化、、围挡、滤滤网遮挡不不良视觉因因素（图下下）包装整改建建议105结合项目信信息及园林林特点，及及时更换围围挡，以展展示小区缤缤纷生活场场景为主，，引导看房房客户对未未来生活的的想像（图图上）1、11#-15#楼座北侧建建议增加垃垃圾桶。2、地库通道增增加照明设设备。包装整改建建议2023/1/5添加名贵贵树种标标示牌，，突出大大手笔绿绿化（图图上）小区道路路适当添添设座椅椅，体现现人性化化关怀（（图上））包装整改改建议107简单、采采光的看看房通道道（图上上）遮挡不良良视觉因因素，保保证视觉觉体验（（图上））包装整改改建议108问题一：：如何提高高蓄客量量？蓄客策略略开盘如何何制造火火爆局面面109客户为王王、深度度挖掘客户分类类、精细细维护蓄客策略略110蓄客策略略—客户分类类营销定期活动动：定期组织织业主、、准业主主与物业业的联谊谊活动，，建立双双方沟通通的平台台温情问候候：借节日之之际，回回馈老业业主，加加强联谊谊、新年年祝福等等；并释释放项目目信息。。全市品牌牌商家联联谊，周周末旺场场活动，，定向圈圈层，项项目品牌牌与口碑碑传播吸吸引客户户上门。。设置外展展场、阶阶段性举举行周边边县区的的巡展及及直邮。。利用第三三方的力力量挖掘掘潜在客客户。111蓄客渠道道1——常规媒体体广告蓄蓄客，户户外、报报纸、电电台等主主流媒体体集中爆爆破，迅迅速提升升项目知知名度与与影响力力蓄客策略略说明蓄客方式式：1）品牌形形象广告告：树立企业业品牌，，传播企企业文化化，以企企业形象象提升项项目形象象；2）大众型型广告：：通过大众众传媒，，提升项项目的知知名度，，知晓度度，扩大大影响力力。3）精准型型广告：：根据目标标客户的的生活习习性，直直击目标标消费群群，深度度传达项项目信息息；营销手段段：1）品牌广广告：户外为主主，与项项目宣传传同期进进行。2）大众型型广告：：报纸广告告、户外外广告、、电台、、网络等等，受众众面广的的媒体资资源。3）精准型型广告：：短信、DM直投等小小众型广广告。蓄客渠道道2——实效营销销活动蓄蓄客，前前期活动动造势，，聚集人人气蓄客策略略说明蓄客方式式：1）大型活活动：借势造势势，利用用工程节节点、商商业与教教育配套套，举行行个各种种活动，，通过活活动制造造影响力力，聚集集项目目目标客户户，快速速蓄客；；2）小型活活动：配合项目目线上线线下宣传传推广，，以营销销节点举举办定性性定向活活动，维维系客户户建立信信赖度。。①②③④⑤蓄客渠道道3——老业主集集中告之之，宣传传项目认认筹信息息与老带带新政策策蓄客策略略说明蓄客渠道道4——市区巡展展，通过过在“高高端商场场、高端端酒店“做短期巡巡展，吸吸引目标标客户蓄客策略略说明高端商场场：沃尔玛、、北国商商城、华华联超市市等高端酒店店：北冰洋酒酒店、泉泉美国际际酒店等等巡展方式式：在商场和和酒店摆摆放画架架和资料料架做宣宣传，并并安排1名销售人人员作讲讲解。蓄客渠道道5——品牌商家家联动蓄蓄客，资资源共享享，资源源互动蓄客策略略说明蓄客方式式：1）资源共共享：品牌联动动，强强强联手合合作推广广，建立立商业联联合消费费平台，，VIP客户共享享；2）合作形形式：推出尊贵贵百钻卡卡，以尊尊贵进行行传承，，从本质质内容进进行区分分客户，，在圈内内实现快快速传播播。关键键人推荐荐且百万万验资才才能获得得以拥有有卡位尊尊贵，以以面子为为传播，，不仅拥拥有购房房优惠，，直接拥拥有现阶阶段可以以履行的的高档场场所优惠惠。普通VIP卡没有限制制办理，，推介人人拥有优优惠，以以利益点点为传播播仅仅只有有购房优优惠尊贵钻石石卡关键人推推荐且百百万验资资才能获获得以拥拥有卡位位尊贵，，以面子子为传播播，不仅仅拥有购购房优惠惠，直接接拥有现现阶段可可以履行行的高档档场所优优惠蓄客策略略说明—半山钻石石卡，只只在尊贵贵，不在在优惠117问题二：：入市价格格多少最最