某地产项目营销策划提案

北京国瑞城项目营销策划提案第一部分市场扫描竞争楼盘项目楼体形式物业公司已推出套数成交套数销售率成交价格价格支撑点US联邦塔楼戴德梁行293186%19127第三使馆区、美式精装、楼宇自动化银泰中心塔楼凯悦26020277.70%41574地段、国际顶级团队、楼宇智能化荣尊堡塔楼宾至君悦84048157.10%12438俱乐部生活、高档精装昆仑公寓点塔锦江23313.10%65665产品稀缺、一流团队、顶级楼宇系统星河湾板楼星河湾一期售罄一期15000，二期24000以上奢华风格装修、别墅式园林、裘马都板楼宾至君悦1867741.40%15000～16000机场路、瘦板、双大堂、精装修乐城豪丽公寓塔楼金地物业41300%标价14000国际学校、精装修酒店公寓、配家电家具富力服务式公寓塔楼富力170106%17000小户型90～140，精装修服务公寓3第二部分项目理解及产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标项目解读二环之内综合业态高尚居住国瑞A区的三重属性地理位置生活方式建筑品质5核心卖点1地段：二环之内，地块稀缺2交通发达：双轨走廊，地铁三线交汇3配套成熟，优先发展4超越周边产品5全新的生活方式——商务、时尚、国际、快捷6产品附加价值6目标客户我们的客户在哪里？1、国内买家，包括外省市专业投资人士2、外籍买家，包括境外投资基金3、在长安街、建国门工作的企业中高层管理人员，国家级运动员教练员4、有住宅升级需求的本区域客户7产品定位建立城市新秩序，树立国瑞商圈新地标改变城市的无序状态，不要奔波，不要切换，一切尽在国瑞城！留在人们脑海中的不是崇文门外有个国瑞城，而是国瑞城那片地区以前叫崇外！8案名建议释义：

1、延续国瑞城气场

2、国瑞城产品升级，颠峰之作

3、A概念的延展9A释义，A延展Absolute 完全的，绝对的

Achievement 成就，功绩Accept

接受，认可，同意，承认

Accelerate 加速Ace 一流的，王牌

Admirable

令人钦佩的，值得赞美的，绝妙的，极好的Acclaim 喝彩，欢呼，称赞

Active

积极的，主动的，活跃的Across 交叉，越过

Advanced 高级的，先进的Advantage 优势，有利条件，利益

Aggiornamento 现代化Aesthete 审美家，唯美主义者10解题A级化：国瑞城的A级区，商圈的A级区A极化：A，极度深入，极度丰富A概念演绎A形象11副标题之一红中心深白公寓紫金公馆总部形象生产产力客观品质主主观享享受高度气质名名流魅力力12副标题之二完全中心尤其公寓绝对公馆低调奢侈高高调舒适适建筑尤品自自得其所所完全财质中中心价值力力13第三部部分营营销销策略略销售目目标

项目产品销售面积预计成交均价（元/米2）开盘起价预计1年内升值均价销售周期公寓3934520000-220001900025000-3500012个月服务公寓3500921000-240002000025000-3500012个月写字楼1500016000-180001580016000-1800016个月四合院8726按套销售按套销售按套销售18个月15销售目目标公寓部部分销销售金金额约约：9.1亿元(均价23000元/平方米米)酒店公公寓部部分销销售金金额约约：8.4亿元(均价24000元/平方米米)写字楼楼部分分销售售金额额约：：2.6亿元(均价17000元/平方米)四合院部分分销售金额额约：4.3亿元(均价50000元/平方米)总体销售金金额约：24.4亿元16营销五大方方针大盘效应，，大宅观念念主打自用启启动市场，，带动投资资型产品销销售分步推广，，节奏控制制老客经营，，滚动开发发北京结果，，全国开花花17整合营销：：定向传播播、互动沟沟通新闻策划、、品牌互动动总体营销策策略根据本项目目的市场定定位，形象象定位，产产品属性，，制定以下下总体营销销策略：18营销策略阐阐述：定向传播——是一种高效效的经济的的传播方式式，本项目目未来的客客户群层次次非常高，，如采用大大众化的推推广手法势势必要付出出极大的推推广费用，，因此建议议采用小众众媒体，定定向直投，，直接到达达准客户的的终端，节节省推广费费用。互动沟通——利用投资说说明会、产产品说明会会、售楼处处、样板间间落成、通通过大量的的客户互动动沟通活动动，让客户户直接体验验本项目产产品带来的的高标准、、高水准服服务、高附附加值，增增加客户对对投资本项项目的信心心。新闻策划——充分调动和和利用一切切可以利用用的媒体资资源为项目目宣传服务务，策划各各种类型的的新闻话题题，制造新新闻热点，，保持一个个相对较高高的曝光率率，有利于于在大众心心目中树立立品牌形象象，籍由大大众客群影影响到目标标客群。品牌互动——利用其它行行业知名品品牌，如名名车、名表表、名酒、、高尔夫等等客户资源源，进行品品牌互动传传播，承办办或组织大大型的有影影响力的会会议、论坛坛等。19媒体通路考考虑：1、网络广告告2、DM直投3、机场媒体体4、机票票封封5、财经时尚尚类杂志、、报纸6、外省市推推介会或报报广7、报纸媒体体8、广播媒体体20另类机会媒媒体票底广告位位：山西煤煤票农机展销会会入场券工业科技进进步展入场场券针对异地的的大型展会会，定点促促销：农用机械展展销会矿业设备展展销会山西煤交会会21整体销售推推盘节奏公寓酒店式公寓寓四合院四合院国瑞办公客户积累期期销售第一阶阶段销售第二阶阶段尾盘销售阶阶段06.12市场预热07.03样板间开放放07.07楼体封顶07.11收官正式公开积累客户22整体时间表表23销售实现商场如战场场实现销售目目标的五大大战役24第一大战役役客户户积累阶段段06.12——07.3联谊酒会老客户答谢谢会产品研讨会会，户型鉴鉴赏装修招标会会，新闻炒炒点战役结果：：完成客户户积累800～1000组国瑞尊荣售售卡仪式高密度软文文轰炸，提升升人气节日主题活活动销售现场新新闻发布会会恳谈会专家会25第二大战役役聚集集人气全面面启动阶段段07.4———07.6战役结果：：完成公寓销销售的25%，写字楼的的5%天价四合院院若隐若现现新闻话题制制造开盘强势入入市异地定点销销售老客户定向向销售定向渠道销销售现场销售异地同步开开盘节日主题活活动公关活动26第三大战役役产品纵向拔拔高阶段07.7———07.10战役结果：：产品价格普普遍上调10%适度硬广推推广，形象象树立四合院产品品鉴赏观摩摩活动产品拍卖会会天价四合院院面市，制制造新闻点点企业公益性性捐助活动动专业商业论论坛或金融融论坛项目吉祥物物征集高密度软文文轰炸，提提升人气27第四大战役役全面面消化阶段段07.10——07年底战役结果：：完成公寓销销售、酒店店式公寓的的85%；写字楼的60%，四合院的的50%工程进度宣宣传主题性公关关活动制造势头针针对性促促销活动异地巡展销销售活动现场SP销售活动全面软文密密集宣传元旦答谢客客户音乐会会展会促销28第五大战役役高调谢谢幕战役结果：：08年延续07年气势，成成功推高价价格，写字字楼清盘，，四合院封封盘影力响全面发散29价格节奏控控制30销售控制策策略每次开盘少少量供应每次开盘100％销售每个阶段制制造供不应应求的效果果31第一阶段工工作计划售楼处选定定售楼处开放放售楼处装修修06.1207.0107.027.03春节销售工具制制作培训全面接受咨咨询售卡排号样板间装修修装修标准确确定公寓开盘样板间开放放软文炒做样板间开放放，即将开开盘锁定客户异地推广预预热，同步步开盘筹备备32第四部分媒媒体表现现明暗双线，，主辅相成成A计画：视觉冲击，画面面感染锁动目标，，传递信息主线，明线线辅线，暗线线A计话：循序渐进，，逐步灌输输国瑞商圈，频繁出现现34主题诉求A是战略格局局A出，格局定定

当仁不不让，坐镇镇中央，是是为格局35主题诉求36主题诉求A是造城态度度所有大理想想，都要事事无巨细的的做事态度度成全37主题诉求38主题诉求A是上层生活活凡空间，都都是意识形形态的外化化表现39主题诉求40主题诉求A是交通要地地地铁、长安安街、两广广路，路多多的效果是是人快41主题诉求42主题诉求A是建筑品质质建筑之品，，可鉴造者者之德43主题诉求44主题诉求A是服务水准准任何可以服服务的地方方，都有服服务45主题诉求46主题诉求A是顶级时尚尚引领时尚话话语权，代代言标准47主题诉求48主题诉求A是商务形象象在商，形象象力就是生生产力49主题诉求50主题诉求A是TOP休闲吃喝玩乐，，唱念做打打，都在最最high状态51主题诉求52媒体表现——灯箱53媒体表现——灯箱54媒体表现——灯箱55媒体表现——灯箱56媒体表现——灯箱57媒体表现：：报广58媒体表现：：报广59媒体表现：：报广60媒体表现：：报广61媒体表现：：报广62广播媒体表表现•90.0音乐台–集中使用,每次以月为为单位,每天发布次次数不少于于8次•广播内容（（60S）：[钢琴单音节节伴奏，童童音唱字母母歌]ABCDEFG；[男金属音立立体回声此此起彼伏]A是崛起、A是格局、A是态度、A是生活、A是交通、A是品质、A是服务、A是时尚、A是商务、A是休闲；[宏大的Yanni<Santorini>背景乐，磁磁性男声]国瑞城A区区，二环内内的百万平平米建筑群群；国瑞城城A区，城城市中心的的高处。国国瑞城A区区电话：67126688，67126688•广播内容（（30S）：[男高音美声声歌声最高高潮部3s，转背景音音][磁性男声，，宽广、激激昂]高度，是一一种品质，，是一种态态度。国瑞瑞城A区，城市中中心的高处处。[背景男高音音歌声渐起起]敬请高人莅莅临品鉴，，国瑞城A区热线：67126688[男高声结束束音，掌声声，渐隐]63销售工具64软文《商圈形成的的几个必要要条件》区域交通便便利性业态丰富搭搭配合理有一定的商商业历史积积淀核心建筑筑的大体体量（核核心建筑筑对商圈圈的完善善和整合合）崇文门区区域商圈圈现状（（已有初初步规模模，但商商圈概念念影响力力不大））65软文《崇文门区区域期待待核心建建筑群》崇文门区区域交通通现状崇文门区区域业态态分布现现状崇文门区区域的商商业历史史积淀崇文门区区域已经经在快速速发展，，亟需核核心建筑筑整合谁会是崇崇文门区区域的核核心建筑筑？（（新世界界百货使使商圈形形成初步步规模，，但体量量小、且且单一项项目无法法承载商商圈概念念。国瑞瑞城A区补充和和完善，，更将商商圈影响响力扩大大到极致致）66软文《国瑞城，，崇文门门区域核核心建筑筑群》国瑞城雅雅仕苑吸吸纳大量量高消费费人群国瑞购物物中心、、花市大大街商场场有益补补充崇文文门区域域业态国瑞城A区综合性性、大体体量建筑筑重新整整合崇文文门区域域业态布布局国瑞城，，商圈核核心建筑筑群67倡议书国瑞城关关于促成崇文文区加速速发展的的倡议书书崇文区迎迎来最好好的发展展时期区域布局局已到了了最后的的关键国瑞城A区建筑群群和区域域造城运运动对于于区域经经济发展展意义重重大国瑞城以以核心的的建筑群群，通过过科学规规划和布布局，做做消费者者需要的的建筑，，做能带带领区域域发展的的建筑倡导区域域各地产产商业献献计献策策，共同同建设一一个繁荣荣昌盛的的崇文区区68活动建筑带动动商业，，商圈促促成区域域——加速崇文文区域发发展研讨讨会时间：2007年初地点：国国瑞地产产办公楼楼形式：国国瑞地产产发起，，区政府府牵头，，专家学学者，崇崇外区域域各地产产开开发商参参加内容：建筑形态态分布格格局数据据分析与与预测政府未来来宏观调调控思路路地产行业业与地方方发展的的关系讨讨论69软文《国瑞商圈圈，区域域发展生生产力》国瑞城A区、雅仕仕苑、富富贵园及及周边其其他项目目吸纳大大量高消消费人群群国瑞城A区崇外购购物中心心、富贵贵园商场场、花市市大街商商场有益益补充崇崇文门区区域业态态，加上上新世界界百货、、soshow等商场，，形成强强大的消消费场国瑞城A区综合性性、大体体量建筑筑重新整整合崇文文门区域域建筑形形态布局局，商务务、高档档住宅区区、酒店店、商场场、休闲闲娱乐中中心等综综合优势势显现国瑞城商商圈已经经形成，，促成崇崇文区经经济加速速发展70第五部分分我们们的思考考我们的思思考思考之一一：售楼处定定位。售售楼处是是客户对对项目的的第一直直观印象象。思考之二二：物业公司司的选择择。思考之三三：如何解决决塔楼的的不利因因素。思考之四四：如何给产产品增加加更多的的亮点以以支撑售售价。72报告完毕毕，谢谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/52023/1/505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。2023/1/520