常州九洲旧改项目可行性报告市中心综合大

常州九洲项目可行性研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告思路1、项目界定与地块资源解析2、竞争市场与初步定位3、布局意向及产品初步建议5、经济分析4、启动区策略2常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈常州处于苏锡常都市圈的核心部位，距离上海及南京都市圈均在一小时车程范围内城市属性3常州以机械、纺织为主导产业，未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.9万家，规模以上工业企业达3593家企业，外商和港澳台商投资企业607家，职工总数16.1万常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%常州产业以机械、冶金、化工、纺织工业为主体，并进一步向这些产业集聚，合计占全市产业构成的3/4以上常州政府通过高新产业区招商引资，促成引入世界级企业，促进常州企业技术和管理的升级物流与市场分布产业集聚区分布城市产业2005年常州工业主要产业构成机械38%冶金17%化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%4城市经济高速持续增长，为房地产市场发展提供有效支撑5常州城市建设整体投入力度相对较小，影响城市形象提升

——与经济高速增长形成明显反差02年以来，苏锡常三市均加大基础设施投资力度，但常州基础设施建设情况明显弱于苏州、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无锡相比，常州城市建设相对滞后；经济发展水平与城市建设水平脱节，不利于提升城市的美誉度和吸引力6城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，

项目所在地为市中心区域，为政府大力开发优化区域城市规划提升中心项目位于市中心，北靠劳动中路、南至光华路、东临晋陵南路、西面为规划道路。项目原地为常州第一批商品住宅，聚集常州较高端人群，由于时间较长久，故对旧区进行改造。附近片区内住宅项目较多、体量也较大。嘉宏盛世、乾盛兰庭、江南佳园等根据品质、面市时间、所处地段的不同，形成了一定的价格梯度。7本项目处于城市传统核心区边缘，交通条件是项目最大的优势地块内部与周边资源缺乏项目交通条件优越，兰陵路、晋陵路、劳动路是城市的核心干道传统核心老城区本项目兰陵路晋陵路光华路劳动路8本片区高档住宅集中，常州人心目中传统高端人群汇集居住区域，区域认知好九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园1号地块2号地块3号地块4号地块天安河滨花园水岸人家本项目：占地20余万平方米建筑面积60万平方米以上用地性质为商住综合用地（1号地块含商业）9交通优势为劳动路一带带来了大量的人流，沿劳动路有较好的商业氛围，商业档次主要集中在中低档九洲服装城常州电脑城嘉宏盛世乾盛兰庭宾馆酒店街铺娱乐10项目界定定———位位于市中中心的综综合大盘盘项目属性诠释区位属性位于长三角的城市群经济基础发达常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分常州市经济基础发达，整体水平较高居住氛围较浓，高档住宅区较多周边配套成熟，人口集中区域认知度高位于常州市市中心区域，传统认知的高端人群居住区在城市主发展方向，大型的就区改造项目项目属性市中心大规模的开发项目住宅＋商业用地占地约300亩，建面近60万平米大型住宅区、集中商业、步行街商业可达性好、交通便捷生活配套齐全常州南北唯一主干道晋陵路、东西向劳动路附近商业较多，服装城、电脑城、嘉宏盛世接近10万平米商业，本项目接近10万平米商业地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源由于位于市中心区域，自然环境条件缺乏项目界定定11报告思路路1、项目目界定与与地块资资源解析析2、竞争争市场与与初步定定位3、布局局意向及及产品初初步建议议5、经济济分析4、启动动区策略略1、住宅宅2、商业业12武进区老城区新北区常州商品品房市场场分为老老城区、、新北区区、武进进区三个个板块，，老城区区为价格格最高点点特征：新新北区，，行政新新区价格：3000-6500左左右客户：主主要客户户是公务务员、白白领、投投资客特征：核核心区位位价格：6000以上客户：全全市客户户心目中中的最佳佳区位，，吸引大大量高端端客户及及投资者者特征：武武进区价格：3500左右客户：武武进私营营业主、、教师、、公务员员等特征：次次中心第第二梯度度价格：5000以上客户：以以周边客客户为主主，少量量投资特征：外外围区域域价格：4000左右客户：二二次置业业者，常常州、武武进两个个区域13全市各区区置业人人口除均均有在中中心城区区置业的的心理倾倾向外，，习惯就就地置业业常州房地地产市场场各板块块中高端端核心消消费群体体有较为为明显的的分类，，中心城城区对全全市均有有明显吸吸引力，，各区域域也表现现出就地置业业的倾向；；由区域经经济发展展产业带带来的其其他外来来人口，，外来暂暂住人口口置业没没有明显显区域倾倾向，主主要和工工作地点点相关；；常州市将将老城区区规划为为“商贸贸、金融融、文化化中心””，不断断提升文文化居住住环境，，其置业业吸引力力将进一一步提高高。武进区中心城区区新北区访谈观点点“常州人人认为老老城区才才算市区区，其他他地区是是郊区，，都想到到市区买买房。””“武进区区收入很很高，许许多小业业主、公公务员、、教师都都到市区区二次置置业，对对子女的的教育也也有好处处。”14老城区较较武进区区、新北北区有明明显的竞竞争优势势，吸引引全市的的置业者者武进区老城区新北区核心竞争力乡镇企业数量多，人民富裕，产业升级中区域成熟、优势明显高新产业、常州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟主力客户周边乡镇小业主全市范围的公务员、私营业主、白领新北区公务员、外企白领客户特征小业主居多，购买力强，爱面子，渴望生活质量提升，渴望城市化生活公务员收入高且稳定，大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强小户型产品满足因白领需求而受青睐，投资者较多，升值空间大。开发状态大片待开发土地，未来竞争激烈产品比较成熟，景观很好，中心区开发基本完毕处于开发旺盛期，配套基本完善，是现在常州房地产市场的最活跃地区产业支持乡镇企业原有产业高新产业15老城区趋趋于成熟熟、配套套完整、、价格梯梯度明显显；中心心老城区区成为价价格高地地常州市区区，房地地产市场场比较成成熟，开开发商整整体水平平较高，，重视小小区规划划从城市中中心向周周边价格格出现明明显梯度度区域客户户和跨区区域客户户同时存存在，高高端市场场成熟中心区，，价格最最高点，，6000以上上高端产产品市场场成熟次中心区区，价格格5000以上上，投资资者较多多第三梯度度，价格格适中，，4000以上上，销售售旺盛边缘地带带，高层层价格在在4000以下下，但仍仍高于武武进区，，别墅类类产品销销售旺盛盛16然而最受受青睐的的老城区区未来住住宅项目目也是非非常有限限03～04年常常州住宅宅市场开开发热，，05年年有所缓缓和，前前期发展展综合影影响下，，常州房房地产开开发的存存量和增增量都集集中在住住宅（80%））。现在在售住宅宅楼盘（（包括商商住两用用）80余个。。5.96%06年常常州出让让住宅用用约地150万万平方米米，但中中心城区区住宅用用地出让让仅为12.5万平方方米。2005年常州州住宅建建设情况况2006年常州州住宅用用地出让让计划17城市中心心区域可可供大规规模重建建、改造造的土地地供应也也已经所所剩无几几以晋陵中中路和延延陵西路路交汇处处为圆心心1400米范范围（大大体与京京杭运河河和关河河所围合合的区域域相当））是主城城区中心心组团最最核心区区域，在在该范围围内，可可以实施施“退二二进三””战略的的工业用用地已经经非常少少且不成成规模；；关河京杭运河工业用地图例以晋陵中路路和延陵西西路交汇处处为圆心1400米米范围18本项目竞争争范围的界界定：跳出出兰陵片区区，纳入中中心老城区区范畴———以老城区区的土地稀稀缺性来提提升本项目目价值莱蒙都会嘉宏盛世乾盛兰庭本项目天禧星园鹏欣丽都星河名居国泰新都天安河滨江南佳园考虑到核心心老城区土土地资源的的稀缺性本项目纳入入核心老城城区的范围围以提升项项目价值19核心老城区区市场成熟熟，价格高高，消化快快——同时，，新盘供应应缺失规模物业类型价格销售情况嘉宏盛世10万商业，900多户住宅高层、商业一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价一期9.11日开盘，两幢，二期11月开盘，推出一栋半莱蒙都会58万平方米高层、商业均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）06年9月23日开盘，推出一栋，售完鹏欣·丽都12万平方米，200多户高层均价5800元/m2基本售罄天禧星园4万平方米，300多户高层均价5300元/m2一期开盘05年5月，销售80%星河名居约5万平方米小高层、高层均价5400元/m2基本售罄天安河滨。。。。。。高层、小高层均价5600元/m2售罄20在售项目主主要价值诉诉求集中在在地段优势势，产品体体系单一规模价格核心竞争力嘉宏盛世10万商业，900多户一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价城市核心繁华地段，河景资源乾盛兰庭18万平方米大型社区现阶段均价5400元/m2稀缺与核心地段莱蒙都会总建筑面积58万平方米均价8500元/m2（含1500-2000的精装修）核心地段，传统商业旺地乾盛兰庭嘉宏盛世在售（具备备参考价值值）项目主要卖点集集中体现在在地段优势势产品本身（（社区规划划）缺乏特特色，大盘盘气势体现现不足。21少部分项目目适当打造造产品力，，实现了良良好的市场场反应规模价格核心竞争力天安河滨……均价5600元/m2依托景观规划与地层的绿化体现社区感，与，同时具备外部河景资源银河湾星苑建筑面积11万平方米均价6000元/m2部分强调社区与景观规划，依托售楼处展示天安河滨1999年年面市，到到现在仍是是当地知名名项目，高高认知的住住宅小区。。主要因为为高社区品品质。银河湾星苑苑除地段优优势外主要要强调景观观资源，推出5栋实实现90%消化率银河湾星苑22主要原因是是常州城市市面貌较差差，优秀的的园林规划划设计容易易形成亮点点02年以来来，苏锡常常三市均加加大基础设设施投资力力度，但常常州基础设设施建设情情况明显弱弱于苏州、、无锡。2004年苏锡常三市绿地情况对比建成区绿化覆盖面积（公顷）公园个数常州市区323918苏州市区5543106无锡市区651032资料来源：江苏省统计年鉴公共绿地：是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。与苏州和无无锡相比，，常州城市市建设相对对滞后；经经济发展水水平与城市市建设水平平脱节，不不利于提升升城市的美美誉度和吸吸引力23本项目客户户定位主流流中高端客客户规模物业类型价格主要客户来源嘉宏盛世900多户高层一期均价6000多元/m2；二期7000元/m2起价部分私营企业主，公务员、武进湖塘、戚墅堰客户；居住升级型客户银河湾星苑11万平方米高层均价6000元/m2由老银河湾业主和常州高端客户组成，来自全市及外地乾盛兰庭18万平方米高层均价5400元/m2辐射全市，市区或武进湖塘、戚墅堰等靠南面客户较多；主要是改善型居住需求江南佳园……高层均价4600元/m2大量周边住区客户；主要目的是改善居住需求彩虹城30万平方米联排、高层均价4400元/m2翠竹镇和北房的，换房和婚房客户为主主流客客户户本项目为市市区大规模模住宅项目目，主要目目标客户群群为全市主主流的中高高端客户；；主要置业目目的是满足足居住升级级需求客户类型主主要包括：：私营企业业主，政府府公务员，，部分企业业员工等………24客户简析目标客户多多属成熟型家庭庭置业目的为为满足居住升级需需求客户重视家庭生生活对于产品舒舒适度，生活氛围有有较高要求求本项目为市市区大规模模住宅项目目，主要目目标客户群群为全市主流的的中高端客客户；主要置业目目的是满足居住升级级需求客户类型主要要包括：私营企业主，，政府公务员员，部分企业业员工等………25呼和浩特东岸岸国际社区———依托景观观规划将国际际化与社区感感做到极致，，营造生活氛氛围呼和浩特东岸岸国际社区市区东河以东东，与市区隔隔河相望，项项目本身不邻邻河一地块总建筑筑面积26万万平方米。项目总占地1200亩。。当地产品较差差，主要体现现在园林规划划无主题无特特色本项目主打国国际化社区，，售价超越当当地（市区项项目）高端项项目20%以以上国际化大型社社区26深圳金泓.凯凯旋城——景景观规划体现现冲击力与国国际化社区感感规划亮点：法兰西风情园园林与商业街街11万平米大大型湿地生态态园林，1.2万平米中中庭园林；3.6万平米米外延主题花花园，1200米时尚风风情商业街；；1100平米米情景生态泳泳池；160米宽入入口喷泉广场场；400米景观观大道；双语幼稚园及及公立试验中中学。围合社区主要客户：南南山科技员中中层管理者，，本区私人老老板（建材业业为主）；一一周曾销售300套，创创造深圳西销销售纪录27项目初步定位位城市中心国国际化景景观城城城市中心：位置、地地段的不可复复制性城：大气势建筑集集群，超大规规模社区国际化化：国国际化化的风风情，，国际际化的的品质质景观：：高层/景观观园林林/超超大楼楼间距距28本项目目最大大的优优势在在于规规模大大，地地块形形状规规整，，景观观规划划可为为空间间大常州市市满足足日照照间距距要求求的楼楼间距距系数数为：：对外外：1.32；；对内内：1.29社区内内部开开阔，，可为为空间间大。。劳动路路晋陵路路兰陵路路光华路路04010203本项目目定位位与核心竞竞争力力？？？？29建议本本项目目主力力户型型主要要确定定为：：普通通3房房与舒舒适型型3房房为主主，另另外包包括部部分舒舒适型型两房房与四四房本项目目为主主流中中高端端换房房客户户，家家庭成成熟，，总价价承受受能力力较高高同时，，此类类客户户追求求舒适适度同同时追追求性性价比比参考周周边项项目各各面积积段去去化比比例，，建议议不设设置一一房，，适当当增加加四房房比例例嘉宏盛世户型配比户型面积户型套数比例二房80-9030%经济型3房100-1100普通3房110-13030%舒适型3房130-15010%经济型四房135-15015%舒适型四房（及以上）150以上15%30本项目目住宅宅产品品价格格初步步定位位本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园天安河滨花园实现均价6700540046005600开盘时间2006.92006.92005.121999本项目目开盘盘预计计为08年年下半半年，，常州州近些些年房房地产产价格格小幅幅平稳稳上升升本项目目位置置、资资源、、交通通条件件仅次次于嘉嘉宏盛盛世，，优于于其他他楼盘盘考虑到到本项项目约约为50万万平米米的大大型住住宅小小区，，具有有规模模优势势项目本本身在在社区区规划划上的的产品品优势势保守预预计项项目实实收均均价：：6200~6300元元/平平方31住宅产产品消消化速速度预预期本案周边在售项目嘉宏盛世乾盛兰庭江南佳园银河湾星苑本项目住宅总体量18万16万9万11万50万开盘时间2006.92006.92005.122006.6预计2008年底平均每月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考虑到到本项项目是是市中中心区区域的的大盘盘，嘉嘉宏盛盛世参参考价价值较较高本片区区城市市改造造预计月月均理理想的的去化化量为为：6000~7000平米米32常州城城市商商业中中心：：延陵陵路、、和平平路、、南、、北大大街两两侧延延伸范范围，，形成成以延延陵路路为主主干、、以购购物中中心、、新世世纪商商城为为节点点的商商业中中心；；六个大大型百百货：：东方方商厦厦，新新世纪纪、泰泰富百百货、、泰富富广场场、购购物中中心；；传统商商业中中心———南南大街街，其其中包包括6个大大型商商场和和面积积达12万万平方方米的的南大大街街街步行行街；；常州商商业聚聚集度度高，，延陵陵西路路、南南大街街一带带是城城市商商业中中心，，辐射射范围围较大大美食街新世纪东方商厦泰富百货南大街步行街泰富广场购物中心莱蒙都会嘉宏盛世—集中商业服装城电脑城乾盛兰庭—沿街商业本项目33专业市场场主要：：3-4万万平方米米电脑城城2-3万万平方米米九洲服服装城传统商业业氛围主主要：嘉宏盛世世（超市市、商场场、步行行街）：：10万万平方米米商业物物业，其其中约7万平方方米商业业，3万万平方米米公寓物物业乾盛兰庭庭：2万万平方米米步行街街劳动路、、兰陵路路口集中中商业（（规划中中）本项目周周边商业业氛围主主要体现现在专业业市场商商业；同同时，随随着城市市更新的的进程，，传统商商业氛围围正在兴兴起中嘉宏盛世世—集中中商业服装城电脑城乾盛兰庭庭—沿街街商业本项目集中商场场本项目建建议沿袭袭原有的的专业商商业市场场氛围（（电脑城城），同时，依依托便利利的交通通条件和和展示面面发展集集中商业业。本项目———可能能形成以以本项目目步行街街为核心心的附商商圈34保证社区区品质的的前提下下，商铺铺规模最最大化———商商业是项项目利润润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路路设置步步行街，，晋陵路路布置街街铺，西西侧沿规规划路布布置街铺铺

劳动动路与规规划路口口可设置置部分集集中商业业

劳动动路晋陵陵路口，，市政广广场周边边可设置置部分集集中商业业步行街步行街街铺35商铺价格格定位物业名称位置租金售价租金反算售价备注电脑城电脑城临街品牌店，临劳动路4.6-5.3元/平米天2-3万元/平方米电脑城只租不售，如转租需交过户费二楼商铺（靠边）2.3元/平米天过户费2万多1.2-1.5万/平方米二楼楼梯口柜台过户费10万多一层楼梯下交通要道，后片区入口2元/平米天1-1.5万/平方米一层其它区域2.2-2.5元/平米天1-1.5万/平方米九洲服装城临劳动中路（使用面积）6-8元/平米天3-4万/平方米经营好，物业档次较低内铺（使用面积）5-6元/平米天32万2.5-3万/平方米南大街步行街二楼（边缘）2.3元/平米天1.2-1.5万/平方米一楼（边缘）4.0元/平米天约2万/平方米二楼角中间部位2.5元/平米天1.2-1.5万/平方米36商业实现现的价格格？项目嘉宏盛世九洲服装城常州电脑城商业体量10万2万多3万多一层价格街铺4-6万/平方米内铺3-4万/平方米反算售价：2.5-4万元/平方米（使用面积）反算售价：1.5-3万元/平方米二层价格一层价格60%-70%一层价格50%-60%反算售价：1-1.5万元/平方米本项目商商业形态态较多，，包括：：集中商商业、步步行街、、沿街商商铺等，，实现的的价格不不同建议步行行街以及及街铺一一层售价价约3万万/平方方米，二二层售价价约2万万/平方方米整体实现现均价2万元/平方米米；菜场及周周边商铺铺实现均均价8000元元/平方方。37报告思路路1、项目目界定与与地块资资源解析析2、竞争争市场与与初步定定位3、布局局意向及及产品初初步建议议5、经济济分析4、启动动区策略略38保证社区区品质的的前提下下，商铺铺规模最最大化———商商业是项项目利润润中心劳动路晋陵路兰陵路光华路04010203沿劳动路路设置步步行街，，晋陵路路布置街街铺，西西侧沿规规划路布布置街铺铺

劳动动路与规规划路口口可设置置部分集集中商业业

劳动动路晋陵陵路口，，市政广广场周边边可设置置部分集集中商业业步行街步行街街铺39一期项目目布局沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业40体现国际际化社区区的五大大展示点点建筑风格格景观园林林风情商业业社区广场场配套设施施41国际化的的建筑风风格欧式现代代风格、现代简约约式风格格选择沉稳的颜颜色，避免使使用过于于亮丽色色彩外立面要要打造精精致，突突出品质感42欧式偏现现代的风风格的建建筑————符合大大盘的形形象参考案例例：北京京棕榈泉泉43现代简约约式风格格的建筑筑———符符合大盘盘的形象象参考案例例：中信信红树湾湾44体现国际际化社区区的五大大展示点点建筑风格格景观园林林风情商业业社区广场场配套设施施45国际化的的景观园园林主题：水系主题题，体现现大型社社区的水水岸生活活多组团园园林：组组团分散散于社区区当中，，各具趣趣味又相相互联系系本项目建建议采纳纳以线性性水系为为主，局局部放大大为特点点的水景景系统核心景观观区设置置广场以以及集中中水面各组团之之间采用用不同的的水主题题，各个个不同的的水主题题应该用用线性水水系连接接组团之间间同时也也要用以以自然材材质（木木或天然然石）铺铺垫的小小路连接接线性水系系的铺底底要考虑虑缺水季季节的景景观效果果绿化要与与水系相相得益彰彰，体体现出田田园自然然风味适当营造造坡度，，实现空空间与景景色的错错落有致致，使整整个小区区园林富富有变化化。46水系园林林体系之之水景意意象47水系园林林体系之之水岸互互动意象象48水系园林林体系之之组团/线性水水系/坡坡度意象象各个组团团应有不不同的水水主题组团的水水主题应应该运用用线性水水系连接接适当营造造坡度，，实现空空间与景景色的错错落有致致，使整整个小区区园林富富有变化化。49无论是一一个广场场或是一一片绿地地，都表表明了社社区特有有的气质质和品味味。充满异国国风情的的入园广广场给人人以震撼撼力和强强烈的视视觉冲击击，同时时也为人人们提供供了充分分交流的的场所，，使整个个社区具具有了凝凝聚力。。社区环境境的核心心价值带带——水水景景主题入入园广场场50社区环境境的核心心价值带带——水水岸景观观园林丰富水系系的变化化和小品品的种类类，实现现移步换换景的视视觉效果果，清新新与灵动动沁人心心脾。瀑布、叠叠水、喷喷泉及跳跳泉，水水声阵阵阵，流水水潺潺……51体现国际际化社区区的五大大展示点点建筑风格格景观园林林风情商业业社区广场场配套设施施52国际化的的风情商商业多种商业业形态：：步行街集中商业业沿街商铺铺……沿街商业沿街商业集中商业主入口步行街商业53启动区商商业设置置的核心心目的就就是营销销展示商业建筑本本身的展示示商业街商店店门面采用用统一的风风格，但又又富于变化化注意商店招招牌、天花花和柱的灯灯饰等细节节建筑形式富富于动感，，体现生活活情趣54步行街区风风格参考一一：欧式风风情街区55步行街区风风格参考二二：现代风风情街区56体现国际化化社区的五五大展示点点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施57丰富的景观观小品如座座椅、花坛坛、雕塑、、喷泉增加加购物的情情致58入口的处理理入口标志要要反映区域域的独特气气质，可通通过大门或或者入口景景观物的设设计实现59体现国际化化社区的五五大展示点点建筑风格景观园林风情商业社区广场配套设施60花店服装店发廊引进体现格格调、品味味的成熟社社区的业态态形式工艺品店咖啡店酒吧书店61药品店保持一定的的满足生活活需求的社社区初期业业态形式便利店家居装修面包店62报告思路1、项目界界定与地块块资源解析析2、竞争市市场与初步步定位3、布局意意向及产品品初步建议议5、经济分分析4、启动区区策略63项目状况回回顾——外外部条件地理位置项目地块北北至劳动路路，商业氛氛围浓厚，，人气旺，，人们认知知度高；东东至晋陵路路，唯一一一条贯穿常常州南北的的交通主干干道；西至至兰陵路，，；；南至光光华路。。独独享四至打打造常州“长安安街”。交通状况劳动路四车车道，晋陵陵路八车道道，道路畅畅通，且附附近配有201、219、52、901、38、14、、220路路公共汽车车，交通便便利，可达性好。劳动路晋陵路兰陵路02光华路01030464项目状况回回顾——本本体素质地块现状整个项目地地块由四块块组成，主主要建筑形形态为住宅宅，其中在在01号地地块中心分分布少量工工业厂房。。01地块块左侧为公公共设施用用地，人流流聚集效应应强。地块规划项目整体规规划以住宅宅为主，配配以步行街街及街铺，，04地块块一层做菜菜场，03地块沿光光华路部分分及04地地块作为回回迁户住宅宅。地块分级01号地块块因有围合合商业，故故作为住宅宅属性用地地并不是非非常理想；；02号地地块两边有有配套街铺铺，距离01号地块块步行街距距离较近，，故作为住住宅用地，，资源最优优；03号号地块远离离步行街及及主干道劳劳动路，并并有部分回回迁房，故故资源较差差；04号号地块一楼楼规划为菜菜场，住宅宅为回迁房房，故资源源也较差。。地块等级由由高到低划划分为：0201（（03、04））劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030465适合本项目目的启动策策略——启启动中高端端产品，创创造社区环环境，后期期逐步拉升升价格已实实现高利润润世联模型地块环境资资源世联通过多多个大盘开开发案例的的研究，根根据项目本本身所具有有的特质，，归纳总结结出极具代代表性的四四种大盘开开发模式区域成熟度度启动相对中中高端产品品，创造社社区环境，，逐步拉升升产品价格格实现利润润启动相对中中低的产品品，完善配配套，树立立形象，拉拉升产品启动最高端端产品，树树立标杆形形象，带动动后期产品品开发中高端产品品树形象，，带动后期期开发高低低高本项目66针对本项目目启动模型型的研究———启动原原则世联模型以规避风险险为前提———原原则一：多多样化产品品启动建立强势的的核心利益益驱动因素素———原原则二：：凸显投资资价值建立社区整整体形象和和气势————原则则三：一举举奠定大盘盘的形象价价值建立价值感感知克服信信心缺失———原原则四：展展示先行滚动式开发发，低成本本运作————原原则五：““小步快跑跑”的开发发节奏在社区设计计中植入营营销宣传点点———原原则六六：产品要要有突破性性67针对本项目目启动模型型的研究———启动策策略世联模型首期产品贴贴近市场，，围合社区区空间相对高端产产品，提升升品质，强强化品牌后期产品相相对趋向市市场主流较成熟的启启动区域较高的产品品品质较贴近客户户的产品和和价格对社区空间间有一定围围合作用销售价格得得以最大化化拉升项目品牌和和形象完全全树立提升土地利利用率，增增加收益产品开发的的多种可能能性整体提升项项目品质弱化外部资资源不足的的状况提升形象，，强化品牌牌资源利用策策略资源较好资源最优资源最差策略诠释策略实现68模型基础上上的启动策策略项目实现在详细的研研究了模型型之后，根根据本项目目的地块分分级结果，，得出本项项目的启动动策略如下下：第一阶段：：启动01、04地地块。首先启动04地块主主要考虑让让部分回迁迁户尽快回回迁，减少少资金压力力。而首先先启动01地块，则则是从模型型出发，将将资源较好好、昭示性性强的地块块作为启动动区。这一一阶段的产产品定位为为中高端住住宅、步行行街及街铺铺，树立大大盘形象，，并以极高高的性价比比迅速占领领市场。第二阶段：：开发02地块。02地块作作为素质最最好的地块块放在第二二阶段开发发，以高端端住宅为主主，配以少少量商铺，，此时开发发可以借着着一期的势势头，提升升价格，树树立高端产产品形象，，实现更高高价值。第三阶段：：开发03地块03地块因因为靠光华华路有部分分回迁户，，影响了整整个地块的的品质，故故将此部分分最后开发发，产品档档次及价格格更加贴近近市场，迅迅速回笼资资金，并可可凭借整个个大盘形象象得到丰厚厚的溢价回回报。劳动路晋陵路兰陵路光华路0201030469展示性强、、昭示性好好的启动区区策略启动区的选选取如右图图所示，选选取理由如如下：01号地块块资源较好好，故根据据模型为一一期启动区区；劳动路与晋晋陵路结皆皆为常州市市主干道，，交通便利利，昭示性性强；沿劳动路的的步行街及及沿晋陵路路的街铺可可首先建设设，聚集人人气，吸引引眼球；劳动路与晋晋陵路街口口市政规划划为广场，，展示性好好，建设成成本低；启动区内水水系等景观观应首先修修建，提升升大盘形象象，给人以以高品质冲冲击；售楼处建在在公共设施施旁人气旺旺的地方，，有利于扩扩大影响力力；展示路线可可充分展示示步行街、、市政广场场及水系景景观。项目实现售楼处启动区70选取“水岸岸”、“观观景”、““特色商业业街”作为为核心展示示点，予以以孔雀开屏屏式体验式式展示71极具参考价价值的案例例实证世联案例1、房地产产开发热点点区域2、属于发发展区域，，发展前景景看好3、实现大大规模开发发，树立品品牌及快速速抢占市场场4、客户群群体实现面面向全市，，广泛传播播案例选取原原则案例名称1、济南阳阳光100国际新城城2、金泓凯旋城城3、郑州郑郑东第一大大街72济南阳光100国际际新城———展示先行行项目背景原济南水泥泥厂、东方方红水泥厂厂用地，外外围环境不不佳，规模模1500亩，规划划面积200万平方方米；属于于济南市槐槐荫区，区区域程度度度尚可，距距离交通干干道经十路路1公里。。启动策略以最邻近经经十路的区区域作为启启动区，以以最贴近市市场的产品品户型和面面积控制为为切入点，，低价格入入市，半年年销售1000套。。后续开发软件：阳光光100的的品牌效应应硬件：现场场实景的展展示效果地块：通过过围合规避避外围不利利因素二期“坡地地上的北欧欧风情”入入市，产品品品质走高高，户型面面积和区间间加大开发时间2002年年7月至今今一期二期世联案例突出依靠交交通便利启启动73金泓凯旋城城——扬长“补””短位置宝安新中心心区，宝安安大道新安安西路交汇汇处；容积率高达达4.75；虽然距离关关口很近，，但仍属关关外，客户户仍然对关关外认同度度较差；城市污水排排放沟通过过地块；金泓凯旋城宝安新中心区城市排污沟世联案例突出依靠先先建商业街街启动74规划亮点：：11万平米米大型湿地地生态园林林，8万平平米阳光地地下车库；；1.2万万平米中庭庭园林；3.6万平平米外延主主题花园，，1200米时尚风风情商业街街（解决城城市难题，，将城市污污水沟加盖盖，构筑外外延主题花花园，并结结合商业街街成为休闲闲长廊）；；1100平平米情景生生态泳池；；160米宽宽入口喷泉泉广场；1期2期世联案例启动策略规规避资源劣劣势风情商业街街突出依靠先先建商业街街启动75郑州郑东第第一大街———产品创创新位于郑东新新区，紧靠靠郑东CBD大区、、郑州行政政区，是未未来商业中中心项目分期开开发，启动动区充分展示了了商业步行行街－淘珍街；；演绎了未未来居住者者的共享空空间和理想想居住模式式，吸引眼眼球首个欧风纯纯水景生活活社区，首首创住宅商商业中央街街区概念，，充分展展示最核心心的商业经经济中心区区价值点12商业街展示世联案例突出依靠先先建商业街街启动76报告思路1、项目界界定与地块块资源解析析2、竞争市市场与初步步定位3、布局意意向及产品品初步建议议5、经济分分析4、启动区区策略77下阶段工作作内容：整体定位与与物业发展展建议住宅定位与与建议：客户详细特特征分析规划布局建建议社区内部交交通组织规划设计风风格建议户型配比建建议户型面积建建议户型特色建建议相关配套设设施商业定位与与发展建议议：商业形态定定位商业业态定定位户型划分建建议如何提高商商业氛围交通及人流流组织纵向交通组组织以提高高商业价值值789、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:41:2221:41:2221:411/7/20239:41:22PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2321:41:2321:41Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:41:2321:41:2321:41Saturday,January7,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:41:2321:41:23January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一月月20239:41:23下下午21:41:231月-2315、比不了得