房地产行业某花园项目营销策划案

皇家华园项目营销策划案目录项目概况竞争环境分析皇家华园SWOT分析目标消费群分析皇家华园传播定位媒体策划方案[

我是谁

]我是谁地理位置：皇家华园项目位于金坛市东面板块，自然环境优美。楼盘自身：这是一个纯别墅项目，有双拼，联排，叠加。[

竞争环境分析

]竞争环境分析金坛市房地产市场概况：金坛市房地产市场发展呈现大步上扬趋势。商品房销售较为活跃，以个人购房为主体，投资性不多。住宅价格逐步走向规范，市场竞争逐渐成熟。项目创新不够，跟风的发展商多，楼盘同质化比较严重。随着居民经济水平的提高，总体购买力大大加强。促销期楼盘和潜在竞争楼盘增多，房地产市场供应量大，造成市场竞争激烈。竞争环境分析竞争楼盘概况：主要竞争对手：1.金谷华城别墅：位于城北的北环东路以北，占地45万平的超规模大型社区。周边配套相对较好，小区共有289户别墅有独别，双拼，叠加，联排（联排为5联排）。独别在220-268万之间，双拼和叠加一般在70万左右，小区内设计了旱水系，整个别墅被多层和小高层住宅包围，私密性不是很好，但配套和周边环境不错，是本案主要竞争对手之一。今年上半年的销售行势看好。2.紫薇苑：位于金坛市南面，东环一路和南环二路的交叉口，闹中取静之位置，周边的城南体育公园，环境和地段都很理想。它也是一个纯别墅项目，共有65户，现房。独别总价在220万-280万之间，联排在128万-156万之间，项目总价相当较高，别墅的楼间距过小，给人感觉别墅的品质没有得到完全的体现。市场反应一般，去化速度不是很快，目前只达到30%左右。竞争环境分析竞争环境分析竞争楼盘概况：其他竞争对手：

主要是一些自建房和小的别墅区（紫竹园），还有就是一些高档住宅的别墅和大面积的住宅，因为本项目的价格定位不会很高，所以大面积的高档住宅也是本案的主要竞争对手之一。[皇家家华华园园SWOT分分析析]项目目SWOT分分析析优势势：：在物物业业类类型型上上是是一一个个纯纯别别墅墅项项目目在在市市场场上上有有一一定定的的产产品品差差异异化化在别别墅墅的的单单体体上上设设计计上上强强调调每每户户汽汽车车库库，，以以保保证证的的别别墅墅的的品品质质和和客客户户对对车车库库的的需需求求独自自的的私私家家花花园园让让你你享享受受别别墅墅独独有有的的拥拥有有天天地地自自然然豪豪情情高绿绿化化率率和和宽宽大大楼楼间间距距让让你你享享受受别别墅墅带带来来的的品品质质生生活活纯别别墅墅的的社社区区的的私私密密性性和和安安全全性性对对你你进进行行无无微微不不至至的的呵呵护护劣势势：：周边边配配套套不不成成熟熟，，目目前前少少商商业业网网点点，，欠欠缺缺娱娱乐乐、、购购物物环环境境，，人人们们认认识识这这个个地地段段还还要要有有一一定定的的时时间间问题题：：周边边地地块块开开发发了了大大量量的的经经济济适适用用房房，，共共有有60万万平平米米，，这这样样就就会会影影响响这这个个地地块块的的档档次次。。机会会：：整个个城城东东区区规规划划前前景景看看好好，，城城东东将将成成为为金金坛坛主主要要的的居居住住区区域域之之一一。。树立立开开发发商商信信任任度度和和品品牌牌形形象象，，建建立立明明显显差差异异化化的的楼楼盘盘形形象象和和差差异异化化的的营营销销策策略略，，吸吸引引客客户户，，深深入入的的挖挖掘掘楼楼盘盘卖卖点点，，真真正正做做到到物物有有所所值值。。项目目SWOT分分析析[目标标消消费费群群定定位位]目标标消消费费群群定定位位价格格：：主力力别别墅墅总总价价50-60万万左左右右地段段环环境境：：地处处城城区区，，城城乡乡结结合合部部的的乡乡镇镇的的一一些些人人士士。。.物业业形形态态别墅墅开发发思思路路：：希望望建建成成金金坛坛市市最最有有品品质质的的纯纯别别墅墅项项目目主要要购购买买者者：：金坛坛一一次次置置业业人人士士30%金坛坛二二次次置置业业人人士士60%乡下下进进城城的的10%目标标消消费费群群定定位位目标标消消费费群群定定位位———目标标市市场场定定位位为为：：追追求求生生活活的的高高档档次次和和高高品品味味，，他他们们的的收收入入很很高高，，年年收收入入大大约约在在十十万万元元左左右右，，对对自自己己居居住住要要求求要要有有一一种种身身位位和和领领地地象象征征。。属属于于高高等等及及中等等以以上上阶阶层层。皇家家华华园园纯纯别别墅墅物物业业，，符符合合目目标标消消费费群群的的高高品品位位与与居居住住要要求求。。皇家家华华园园的的纯纯香香水水别别墅墅社社会会成成就就了了追追求求高高品品质质生生活活。。目标标消消费费群群是是一一些些高高端端人人士士，，他他们们对对生生活活的的要要求求很很高高，，所所以以项项目目的的设设计计也也要要符符合合这这些些高高端端的的品品味味。。目标消费费群定位位一、什么么是高等及中等以上阶层层1、从年年龄属性性来看：：年龄在在30——55岁岁之间：：30——45岁岁之间主主要是二二次置业业的年青青人，对对居住环环境的要要求比较较高。45-55岁左左右的多多数是为为子女将将来准备备婚房的的中年人人，和子子女住一一起，为为了改善善自己和和子女的的居住条条件。目标消费费群定位位2、从职业单单位属性性来看：：国家机机关，事事业单位位，及公公共管理理、社会会组织的的工作人人员。计计算机、、软件行行业，金金融业等等经济效效益较好好的企业业高级管管理人员员。集体体股份企企业、私私营企业业、乡镇镇企业的的老板和和高级管管理人员员。年收收入在十十万以上上都将成成为本案案的目标标客户。。目标消消费群群定位位3、从居住住地点点属性性来看看：相当比比较零零散二次置置业的的在城城区老老的小小区乡镇企企业的的所在在地目标消消费群群定位位二、高等及及中等以以上阶阶层阶层的的生活活态度度追求享享受———平平时工工作压压力很很大，，就应应该享享受好好一些些追求一一种身身份和和地位位的象象征要求很很高，，对事事物讲讲究完完美——追求是是一种种有身身份的的、完完美的的、高高档的的生活活。目标消消费群群定位位三、高等及及中等以以上阶阶层目前热热衷于于什么么消费费极其希希望回回归自自然，，享受受一种种更原原始、、更本本能、、更单纯纯的生生活，，追求求一种种时尚尚活。。——旅旅游成成为消消费热热点购买汽汽车，，拥有有自己己的交交通工工具已已成为为他们们的一一种时尚消消费。。——不不仅是是交通通工具具，还还可体体现身身份与与发挥挥个性性。目标消消费群群定位位个人成成功的的经历历决定定了他他们比比较自自信，，甚自自有点点自负负这些成成功人人士肯肯定在在某个个领域域内获获得一一些成成功，，所以以他们们想在在其他他领域域内也也能胜胜人一一筹。。他们们要有有一种种优越越感，，要有有身份份和地地位的的象征征他们对对事物物要求求严格格，几几乎要要接近近完美美他们有有自己己的观观点的的看法法，消消费相相当理理性他们执执持已已见，，一但但行成成自己己的观观点，，相对对比较较难说说服提高产产品的的人性性化设设计，，深入入挖掘掘产品品的卖卖点，，营造造出产产品的的档次次和品品味，，让产产品符符合他他们的的消费费理念念是达达成成成交的的最好好办法法他们的的消费费比较较讲究究个性性的品品味四、高高等及及中等以以上阶阶层的的心理理特点点目标消消费群群定位位五、广广告对对他们们的影影响广告及及软性性宣传传文章章对他他们消消费行行为的的影响响是不不可低低估的，，广告告及宣宣传文文章传传递的的信息息如果果能与与他们们对生生活的的理解产产生共共鸣，，或其其中有有尚不不为人人知的的独到到价值值，他他们会会欣然接接受。。从广广告中中引导导他们们对房房地产产的消消费观观念，，他们们需要要有内内涵、、有个个性、、有形形象、、有档档次的的。——广告设设计、、软性性文章章需要要凸显显高尚尚、典典雅的的有文化化内涵涵风格格，打打动他他们的的心。。[皇家华华园传传播定定位]项目主主题形形象:大宅胸胸怀，，王者者风范范大宅胸胸怀，，王者者风范范天、地地、私私家花花园、、独立立车库库为大大宅出自名名门，，尊荣荣府第第有王王者风风范纯别墅墅社区区天、地地、花花园绿化，，空间间，水水系，，环境、、人文文、身身位项目主主题形形象项目主主题形形象：：大宅胸胸怀，，王者者风范范纯别墅墅住宅宅———象征征的尊尊贵、、名门门、身身份大宅的的胸怀怀———有天天，有有地，，有景景观，，有花花园，，有车车库大宅的的景观观———四季季分明明的绿绿化环环境,让你你享受受有生生命的的自然然景观观大宅的水系系——景观观水系让溪溪水和财富富流进你的的家园大宅的空间间——屋前前私家花园园，让与你你绿色为伴伴，宽大的的楼间让你你与阳光为为伴真正的的亲近大自自然，回归归原始的生生活。大宅的人文文——与文文脉相连大宅的尊贵贵——这里里的一切是是为你带来来一种尊贵贵生活的享享受大宅的象征征——在这这里是一种种身份的象象征项目传播定定位一、皇家华华园——产品独独特性即强强势卖点：：纯别墅、高高绿化、宽宽阔的空间间、景观水水系、独有有的私家空空间这是一生只只需要一次次的置业，，一座有胸胸怀的大宅宅，一个尊尊荣的纯别别墅区金坛XXX尊荣纯别别墅区———大宅胸怀，，王者风范范项目主要卖卖点身份地位上上：尊贵的的纯别墅区区别墅的品质质上讲：高高品质的纯纯别墅。从别墅的风风格上讲：：简约现代代的大宅风风格从别墅的规规模上讲：：XXX尊荣荣的纯别墅墅区别墅区景观观设计：现现代园林和和水景相结结合规划设计：：做到户户户有景，户户户有光，，宅宅有私私家花园和和车库。宽大的楼间间距做到阳阳光，空气气和对大自自然的享受受。真正的做到到了人车分分流。项目传播定定位一、其好处处在于这不是叫卖卖产品，也也并不是空空洞的带上上一顶某种种生活方式式的帽子。而是将将目标消费费群生活方方式与楼盘盘卖点有机机结合，形形成消费者者利益点与差差异化形象象。时下的房地地产广告中中，不仅在在竭尽全力力地卖产品品，而在卖卖某某生活方式，但但提出某种种生活方式式之前，如如缺乏对目目标消费群群认可的生生活方式的认识识，就会遭遭到拒绝，，不能形成成良好的交交流。因而而真正成功功的地产项目，，应该站位位更高，不不仅要卖产产品，还要要卖产品给给消费者带带来的生活感受受与利益。。这是彻底底摆脱竞争争和超越对对方的唯一一之路。项目传播定定位金坛市XX尊贵的纯别别墅区目标消费群群核心需求求有身份的、、居住高品品质、完美美的别墅区区。大宅胸怀，，王者风范范项目传播定定位三、项目核心策略架架构目标消费群群核心需求求有身份、高高品质，核心传播策策略大宅胸怀，，王者风范范人文建筑车库景观金坛市XX尊贵的纯别别墅区空间花园阳光项目传播定定位四、项目写真家有大宅，，人有胸怀怀皇家华园的的大宅生活活什么样的住住宅称之谓谓大宅皇家华园的的大宅生活活[广告推广策策略及阶段段性推广进进程]阶段性广告告推广策略略及进程一、有效整整合传播力往一处使使，才能取取得事半功功倍的效果果。在皇家家华园的推广过程程中，每一一环节都要要紧紧围绕绕主题定位位。从诉求求内容、诉求求风格进行行统一的形形象包装。。同时，不同同广告形式式又有各自自明确的分分工，大众众传播广告（报纸纸、电视等等）主要着着力营造出出皇家华园园核心形象象及的项目目品质，借借此让目标标受众发现现、欣赏并并最终认同同其附加值值。而售楼楼书、宣传传单、展板板等则偏重重功能，逐逐一阐释具具体楼盘卖卖点。二、户外广广告1、利用大大型户外广广告牌平面面表现效果果好、识别别性强的优优势，将皇皇家华园住住宅品质传传达出去。。阶段性广告告推广策略略及进程三、报纸广广告主要以发布布主题鲜明明的系列形形象广告为为主，配合合销售与阶段段性推广中中的公关活活动、促销销活动、社社区文化活动发布布活动广告告造势，选选择达到率率高的有效效报媒，利用震撼力力强的发布布方式，爆爆破型发布布。阶段性广告告推广策略略及进程阶段性广告告推广策略略及进程四、软性炒炒做作为硬性广广告的必要要补充，软软性新闻及及软文广告告可以在全社会会范围迅速速形成热点点，引起关关注，为达达到此目的，我们可可以从开发发商开发““纯别墅区区”理念着着手，进行行炒做，然然后将现代代生活和别别墅大宅,再与人生生活中息息相关相相联系起来来炒做，让让消费群从从内心中感感受到纯别别墅区的大大宅生活为为他创造的的是一种什什么样生活活方式,.带来了一一种住宅行行业的新理理念。阶段性广告告推广策略略及进程五、电视广广告利用电视广广告形象化化的特点，，直观的表表现皇家华华园的品牌核心形形象，利用用电视影响响面广，可可覆盖的地地区广，实实效性强，可可长期沿用用。可提高高认识度及及好感度使使目标消费费群直观的感感受到这种种生活感受受。六、售点现现场包装设设计买楼是个理理性消费的的过程，但但此过程中中不乏感性性冲动的因素素，在售楼楼现场的形形象包装上上作文章，，就是要让买家在在这里，会会产生一种种抑制不住住的冲动，，从而提高销售成成交率。阶段性广告告推广策略略及进程阶段性广告告推广策略略及进程皇家华园的的销售我们将其分分四个阶段段推广进行行：分别是是项目推广广铺垫期、、引销期、开开盘强销期期、促销期期。阶段性广告告推广策略略及进程一、推广铺铺垫期目的：拦截客户，，引起社会会热点，引引起目标消消费群关注注，迅速扩大项项目知名度度。推广重心及及思路：强势宣传项项目名称及及标志，利利用视觉冲冲击力强的的广告强占占客户视线，，大量运用用印象型载载体（户外外广告）强强化消费群群阶段性广告告推广策略略及进程记忆，迅速速扩大知名名度，达到到拦截客户户的目的。。另有少量量报纸广告告打开目标标消费群网网络，现场场销售处包包装使其由由印象到实实际的感知知。推广策略及及内容：重点宣传项项目名称及及内涵（皇皇家华园——大宅胸怀怀，王者风风范）利用用鲜明的有有冲击力的的视觉形象象（LOGO及延展展）传达：：“纯别墅墅区的大宅宅生活”的的核心内涵涵，建立真真正领袖的的品牌地位位。融合楼楼盘特点和和消费者品品位的需求求，我们推推出这一阶阶段的广告口号：：皇家华园园---尊尊荣纯别墅墅区。副口号：大宅胸怀，，王者风范范二、引销期期目的：吸引目标消消费群看盘盘，提高美美誉度及认认识度，使使其产生强强烈购买欲欲望。推广重心及及思路：强势宣传品品牌整体形形象（纯别别墅区大宅宅），运用用可读性载载体（报纸纸、电视、、DM等））展开频繁繁的感性诉诉求攻势配配合集中推推广项目的的强势卖点点，达到清清晰界定目目标消费群群和提高售售前聚集人人气的造势势目的。通通过俱乐部部的形式邮邮递直投的的形式增加加宣传的精精确性。收集一些企企业地址，，向企业的的总经理邮邮寄一些皇皇家华园的的DM阶段性广告告推广策略略及进程推广策略及及内容：运用平时的的与消费者者的沟通语语言重点诉诉求楼盘的的核心形象象与倡导的的生活及综综合卖点及及信息，达达到引导销销售的目的的。阶段性广告告推广策略略及进程三、开盘强强销期目的：聚集现场人人气，带动动强势销售售。推广重心及及思路：开开盘5月份份开盘前十天天发布开盘盘广告，开开盘当日举举行现场开开盘活动，，项目进入入开盘公开开发售期后后，重点将将楼盘分卖卖点一一阐阐释，运用用可读性载载体（报纸纸等）展开开系列强势势销售广告告宣传攻势势，迅速带带动销售。。推广策略及及内容：楼盘优势及及差异化分分卖点，加加大销售信信息量。阶段性广广告推广广策略及及进程四、促销销期目的：促动后期期保留单单位的销销售。推广重心心及思路路：促销（SP)是是短期行行为，可可能对楼楼盘销售售有促进进作用。。房屋是高高价位商商品，其其自身品品质和楼楼盘整体体形象对对购买起起决定性性作用，，促销额额度只占占房屋价价值很小小部分，，因而单单纯的促促销对销销售的拉拉动有限限。[媒介策划划方案]媒介策划划方案媒体的选选择原则则：在广泛传传播信息息达到炒炒做及造造势目的的的同时时，选取目标标消费群群偏好媒媒体，进进行突破破性与爆爆炸性相结结合的发发布方式式，媒介策划划方案推广铺垫垫期引引销期开开盘强销销期促促销期期报纸软文电视邮递户外[本次提案案结束]谢谢谢！谢谢谢1月-2320:42:4320:4220:421月-231月-2320:4220:4220:42:431月月-231月月-2320:42:432023/1/520:42:439、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:42:4320:42:4320:421/5/20238:42:43PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2320:42:4320:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。20:42:4320:42:4320:42Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2320:42:4320:42:43January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20238:42:43下午午20:42:431月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:42下下午1月-2320:42January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/520:42:4420:42:4405January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。8:42:44下午8:42下下午20:42:441月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。20:42:4420:42:4420:421/5/20238:42:44PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2320:42:4420:42Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。20:42:4420:42:4420:42Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2320:42:4420:42:44January5,202314、意志志坚强强的人