广州康王项目策划案

康王大厦项目策略沟通案目次优势论论劣势策略思路项目立案视觉表现优势论区位环境潜力商圈

四位一体的战略价值

宏观产业分析上下九路是广州有名的商业中心，商铺林立，进驻行业各式各样，集休闲、娱乐、购物、观光于一体，每天的客流量最高峰时期可达100万人次，强大的消费形成深广的商业辐射能力。康王路紧邻上下九路，与上下九商业步行街构成荔湾区的黄金“十”字商业架，受上下九路商圈的影响最为强烈。繁华旺地一线相连

区位区位荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游区，逐步建成点、线、面相结合的中央商业商务区。目前，康王路沿线两侧商业街的规划建设正在进行中。城市西轴线■康王路在荔湾区版图上处于核心地带，是老城区南北交通大动脉。■康王北路南邻中山七路，北接东风西路，西靠荔湾路。■地铁线从北向西南穿过康王路段，靠近北部与中山七路街口的陈家祠站为康王路带来地铁沿线的便利生活。■近邻省汽车站、广州火车站，物流全线畅通，超高平台占尽先机。环境交通与项目紧邻的陈家祠素以规模宏大、装饰精美著称，是羊城新八景之一、全国重点文物保护单位。2003年参观人数达到68万人次，居广州文博景点第一位。丰富的旅游资源给这里带来了滚滚客源，聚集了旺盛的人气，强大的旅游消费更是商家选择的首要条件。旅游环境商圈以上下九路主导的广州上下九路以其浓郁、独特的岭南商业文化、建筑风格吸引了来自五湖四海的无数中外宾客。浓厚的商业氛围由南向北辐射整条康王路，带动康王路的经济繁荣。旅游文化商业圈辐射南中国及东南亚地区涉及工业用品、电子电器、家居装饰、蔬果水产、服装鞋帽、医药保健、图书文具、音像影碟等不同领域，吸引全国各地以及东南亚地区的众多商家来此洽谈生意，已形成一个专业采购的聚集之地。商圈专业市场商业圈以康王路为中中轴的商圈，，将由南至北北串连起上下下九步行街、、新光城市广广场、世纪广广场、康王中中玉器专业市市场等。同时时这一中轴线线也是荔湾区区居民最密集集的地方，商商圈总面积占占整个荔湾区区1/3有多多。康王路商圈形形成进行时……商圈潜力■根据市政规划划，康王路将将利用现有的的文化和商业业资源，发展展成为以观光光旅游、商业业贸易、休闲闲购物为主导导，兼具高品品质居住生活活的中央商业业商务区。■拆迁改建工作作进展迅速，，由南至北已已出现赛博数数码生活广场场、新光城市市广场等商业业机构，逐渐渐形成以康王王路为中轴线线的新核心商商圈。论劣势荔湾区政府计计划以康王路路为发展轴线线，有机整合合沿线商业区区和旅游区，，将该区域逐逐步建成点、、线、面相结结合的中心商商务区。虽有有政府规划的的支持，但目目前康王路商商业气氛不浓浓确是个不争争的事实，呈呈现出了北淡淡南浓的特点点。康王北路路人流量不足足，车流多于于人流，商业业环境不是十十分理想。康王路畸形发发展，“北淡淡南浓”劣势策略思路经营定位………主题式专业市市场为什么要主题题式专业市场场？专业化、规模模化支持点1■商业物业地产产的开发，已已经从原始的的配套型综合合性物业转变变为一种新的的专业化、规规模化的主题题式商用物业业。■商铺开发从独独立商铺上升升到整体主题题经营，是市市场的必然趋趋势，并且能能为发展商和和投资者都带带来可观的利利润空间。商业地产发展展方向：■如何把握市市场、抓住市市场，抓对““主题”是成成功开发经营营的关键。荔湾商铺求大大于供

2004上半年行政区成交面积比重同比全市27.59100.0%-1.8%东山区3.5712.9%-12.3%越秀区0.873.2%-4.5%荔湾区1.354.9%33.4%海珠区2.7510.0%-48.9%芳村区0.893.2%106.4%天河区5.1918.8%10.7%白云区1.886.8%-36.1%黄埔区0.010.0%-96.7%番禺区6.0421.9%-13.9%花都区5.0418.3%260.3%2004年上上半年广州各各区批准预售商铺铺成交面积单位：万平方方米支持点2数据分析：■2004年上上半年广州市市商铺批准预预售的面积为为10.10万平方米，，预售商铺成成交面积16.42万平平方米，总体体供求关系比比例为1：1.63，求求大于供。■但实际上真正正求大于供的的集中在东山山、越秀、荔荔湾三个老城城区以及天河河区，四区总总的批准预售售面积为1.26万平方方米，预售商商铺成交面积积为10.87万平方米米，总体供求求关系比例为为1：8.63，供需严严重不平行，，求远大于供供。其他四区区的批准预售售面积为8.84万平方方米，预售成成交面积为5.55万平平方米，总体体供求关系比比例为1：0.63，求求明显小于供供。荔湾商铺炙手手可热……支持点2■娱乐、餐饮、、超市等行业业：投资回报报率低■综合百货：康康王地下商业业城的负面影影响■建成专业市场场可以避免地地面人流量严严重不足的缺缺陷，不像普普通百货依赖赖人流量，更更可以聚集更更多人气。市场突围口专业市场！支持点3传统铺位：上下九商业街街、第十甫路路、清平街、、杨巷，这些些铺位均有百百年的历史，，至今仍是广广州著名的商商业区。专业市场：清平中药材市市场、十三行行服装批发市市场、黄沙花花鸟鱼批发市市场、谊园文文具批发市场场、南岸路装装饰材料批发发市场、西场场电器城等。。荔湾商业圈两两大“法宝””浓厚的商业氛氛围支持点4交通不畅、拥拥挤嘈杂、停停车困难、环环境脏乱荔湾专业市场场面临升级换换代支持点5■华林玉器广场场立足华林玉玉器街的资源源优势，打造造全国闻名的玉玉器交易场所所和集散地，，其交易辐射射至中国大陆陆、香港、台台湾、日本、、韩国及东南南亚等国家和和地区。■华林玉器广广场与历史悠久的的华林寺———五百罗汉堂堂共处一地，，构成市区观观光旅游购物物的一个人文文景点，观光光购物皆宜。。丰富的旅游游资源为华林玉器广场场的繁荣添上上浓墨重彩。。依托本地资源源准确定位支持点6我们有这些，，为什么不做做专业市场？？■有政政府规规划的的有力力支持持，商商圈升升值潜潜力普普遍被被看好好。■拥有绝绝对的的交通通优势势，四通八八达的的枢纽纽之地地，具具有很很强的的广告告效应应。■与上下下九步步行街街一脉脉相承承，繁繁华旺旺地，，一线线相连连，坐坐享上上下九九路商商业圈圈核心心繁华华。■荔湾区区专业业市场场繁多多，已已经形形成一一个专专业市市场聚聚集地地，涉涉及领领域广广，规规模强强大。。■陈家家祠旅旅游文文化景景点带带来的的巨大大商机机，将将纳入入商家家投资资首要要考虑虑。九大软软硬件件支撑撑支持点点7我们有有这些些，为为什么么不做做专业业市场场？■近万万平方方米建建筑占占地，，约120米临临街面面宽，，达到到建成成专业业市场场规模模。■停车车场面面积近近12000平平方米米，车车位数数量足足够多多。■商业业建筑筑面积积达18000平方方米，，易形形成一一定的的规模模效应应。■负一一层与与康王王地下下商业业城直直接相相连，，并连连通陈陈家祠祠地铁铁站，，满足足康王王地下下商城城人流流及路路面人人流进进出商商铺的的要求求。00九大软软硬件件支撑撑支持点点7对商铺铺采取取既租租又售售的管管理政政策，，一方方面有有利于于对经经营范范围的的有效效控制制，可可以回回收部部分资资金作作后续续发展展之用用；另另一方方面由由于路路段升升值潜潜力较较大，，租铺铺可实实现可可持续续发展展。支持点点8资金回回笼快快可可持持续发发展商铺可可租可可售项目立立案案名：：盛世世洋城城释义：：“盛””，繁繁荣昌昌盛，，借指指项目目地处处西关关繁华华中心心，与与上下下九相相连的的地理理优势势。“洋””，洋洋气，，通羊羊城的的“羊羊”，，为古古老的的西关关老城城增添添现代代商业业色彩彩。广告主主题语语主题语语：承接案案名的的意念念，““洋城城