博思堂宝应市白田雅苑商铺营销策划报告

白田雅苑商铺营销策划报告苏州市博思堂投资顾问有限公司谨呈：光华集团报告目录市场篇营销策划篇第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格

三、商业市场微观分析一、宝应市场状况市场回顾：

2007年当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市场仍然呈现供大于求.市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近白热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出现供大于求的现象。

1、市场状况第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格

三、商业市场微观分析一、宝应市场状况本案所在区域世纪园沿街区域泰山东路区域市中心区域白田北路北河路泰山路白田北路沿路商业区域划分鑫宝家园阳光锦城白田雅苑国泰华苑世纪园京华国际新加坡花园人和家园翔宇中学本案所在区域世纪园沿街区域泰山东路区域市中心区域白田北路北河路泰山路鑫宝家园阳光锦城白田雅苑国泰华苑世纪园京华国际新加坡花园人和家园翔宇中学No1、周边业态分析鑫宝家园---建材、便利店、餐饮世纪园---便利店、花店、餐饮、网吧、建材新

加

坡

花

园---洗车行、药店、便利店、餐饮结论：从周边项目业态来看多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑档次商业，另外客源主要是依托区域内各项目的自有住户为中心，所以业态较为集中于小型业态，便于经营和管理区域商业业态分析No2、项目业态建议本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺（餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等）区域商业业态分析第一部分商业市场调查分析第一部分：商业市场调查分析二、区域商业业态分析四、区域商业市场价格

三、商业市场微观分析一、宝应市场状况1.一级市场调查查分析

项目名称

开间进深

商业性质

销售日期

价格（元/㎡）总价

销售情况鑫宝家园开间：3.3-4.2M进深：12M社区配套商业07.73100元/㎡28万销售完毕世纪园开间：3.6M进深：14M社区配套商业4000元/㎡(二手)40万销售完毕国泰华苑开间：2.5-3.9M进深：11-14M社区配套商业06.12西部5500元/㎡30-60万西部沿街去化完毕调查对象为白白田北路与项项目临近，形形成直接竞争争关系的项目目世纪园沿街区区域泰山东路区域域市中心区域本案所在区域域白田路沿街商商业区域价格格支撑规划中未来的的居住中心目前实际入住住人口少支撑撑点少，支撑撑力较弱白田路政府规规划周边已入住社社区支撑点相对较较少，但足以以支撑其商业业的销售和经经营政府规划周边学校支撑点较少，，但支撑实力力强浓厚的商业氛氛围大量的人气聚聚集支撑点多而强强3100约40005500-1000010000-15000分析：周边无大型的的商业集中区区域，在售项项目的商业仅仅为自身项目目配套。周边小区均为为今几年刚刚刚形成的小区区，商业人气气不足。从目前情况来来看，周边项项目的入住情情况不高，部部分小区尚未未交房。未来来该区域商业业前景看好本案位置属于于宝应县的北北部偏远地带带，在宝应消消费群中“心心理距离较远远”。对本案案的商业销售售带来一定的的阻碍。2.二级市场调查查分析项目名称面积租金经营种类鑫宝佳园80-100㎡0.45元/㎡/天饭店、便利店、装璜建材等新加坡花园86㎡0.55元/㎡/天超市、咖啡店、汽车美容、装璜建材等世纪园112㎡0.6元/㎡/天饭店、蛋糕店、小吃店、装璜建材等国泰华苑100㎡0.8元/㎡/天饭店、超市、装璜建材等新街口商业街100㎡1.1元/㎡/天服装、鞋帽（以品牌经营为主）名仕华庭85㎡1.6元/㎡/天超市、休闲茶座等直接竞争项目目间接竞争项目目分析析：周边的商铺以以小面积为主主，行业类型型以为社区服服务性行业居居多。沿街商铺因面面积段不同，，位置差异，，价格跨度较较大。沿街商业为周周边几个成熟熟的住宅小区区配套，这些些住宅小区的的品质普遍不不高，沿街商商业也以中小小档次为主周边无大型集集中行商业，，区域无法对对其他区域进进行商业性人人气吸引，区区域内商业，，均为本区域域人群消化。。目前白田路沿沿街商业用房房的投资回报报率普遍不高高,影响了投资者者的投资信心心,从而降低了白白田路商业用用房价格的市市场接受度.白田路沿街商商业区域市场场客源分析宝应本地私营营业主、高收收入投资人群群为主周边乡镇的经经营投资者也也占了一部分分比例因区域的局限限性,目前白田路沿沿街区域市场场的商业客源源主要以宝应应当地的消费费者为主.周边乡镇进城城置业的客源源占了部分比比例.白田路沿街商商业区域市场场总结目前项目周边边多为沿街分分散式商业，，整体商业氛氛围不浓市场商业档次次较低。现阶段市场价价格接受度较较低目前区域市场场商业属于真真空期随着区域内几几个住宅区的的入住，市场场消费群体加加大。市场对对于商业场所所的需求将加加大。本项目所处区区域今后几年年的商业发展展缓慢但潜力力较大，市场场的需求将支支撑此区域的的未来商业较较快速的发展展。利空利好第一部分商商业市场调调查分析第一部分：商商业市场调查查分析二、区域商业业态态分析四、项目价格格分析三、商业市场微观观分析一、宝应市场状况况2006年白田路市场场均价主要楼盘：：鑫宝佳园、世世纪园、名仕仕华庭、时代代广场、亲亲亲家园、国泰泰华苑白田中路南段段：以名仕华庭、、时代广场、、亲亲家园为为代表，因紧紧邻翔宇中学、安宜中学学和商业主干干道，销售价价格较高，集集中在7000-12000元/㎡，销售情况较较好白田中路北段段：以世纪园、鑫鑫宝佳园为代代表，因周边边配套设施不不够完善，人人气人流量较弱弱，故销售价价格偏低，销销售价格集中中在2500-3000元/㎡左右，销售速速度缓慢。2007年白田路市场场均价主要楼盘：鑫宝佳园、世世纪园、万嘉嘉华苑、亲亲亲家园、白田中路南段段：以万嘉华为代代表，因紧邻邻安宜中学，，故销售价格格较高，集中中在7000-10000元/㎡，销售情况较较好白田中路北段段：以世纪园、鑫鑫宝佳园为代代表，通过2007年地产市场销销售集中爆发，人气迅迅速上涨，故故销售价格也也有所上升，，集中在3000-3500元/㎡，销售情况较较上一年略好好，销售速度度一般。纵向比比较---与鑫宝佳园比比较1、本案产品周周边小环境略略胜一筹2、本案市场关关注度略强于于鑫宝佳园3、交付使用日日期晚，形成成期房销售的的弱势地位---与世纪园比较较：1、本案产品周周边配套环境境、地理位置置、商业氛围围等不占优势势2、二层连家店店的产品特性性，致使商铺铺销售总价不不低3、本案期房销销售，选择余余地较大，世世纪园基本售售完2008年白田中路北北段市场预计计：1、价格空间会会持续、平稳稳、小幅上升升2、商铺去化速速度平缓一级市场销售售价格采用市场比较较法为主，竞竞争导向法加加以权衡价格测评原则则：同质同区楼盘盘：30%-35%同区异质楼盘盘：15%-20%同质异区楼盘盘：10%-15%国泰华苑(a):Wa=19%鑫宝佳园(b):Wb=55%新街口商业街街(c):Wc=17%考虑到目前本本案项目周边边在售商业体量不大，故故采用以上权权重比项目主要竞争争个案各影响响因素的具体体情况

本案国泰华苑鑫宝佳园新街口商业街均价（元/㎡）PxPa=5500Pb=3100Pc=10000位置2316181621环境2516211622交通95658配套13911913规模85767产品2215191620合计Q总=100Qx=66Qa=82Qb=68Qc=91修正后各相关关楼盘价格Pi’Pi’=（Qx/Qi）×PiPa’=（Qx/Qa）×Pa=（66/82）×5500=4427（元/m2）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（66/68）×3100=3008（元/m2）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（66/91）×10000=7252（元/m2）由Px=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd）/（Wa+Wb+Wc）=（4427××19%+3008××55%+7252××15%）/（19%+55%+15%）=（841+1654+1087.8）/89%=4026元/平方方米米考虑虑到到目目前前宝宝应应市市区区商商业业体体量量的的加加大大，，本本案案区区域域内内商商业业去去化化的的速速度度，，采采用用竞竞争争导导向向法法加加以以权权衡衡，，故故目目前前本本案案所所在在区区域域内内当当前前商商业业市市场场价价格格为为：：3950元/㎡㎡～4050元/㎡㎡二级级市市场场租租赁赁价价格格项目名称面积均价总价租金年回报比重国泰华苑100㎡5500元/㎡55万0.8元/㎡/天5.27%世纪园112㎡2700元/㎡30万0.6元/㎡/天8.18%新加坡花园86㎡4000元/㎡35万0.55元/㎡/天5%鑫宝佳园80-100㎡3100元/㎡25-31万0.45元/㎡/天5.28%采用用商商业业市市场场利利润润回回报报比比，，反反向向推推导导本本案案商商业业价价格格利润润反反推推测测评评原原则则：：周边边平平均均商商业业回回报报比比重重：：5.93%综合合考考虑虑本本案案各各项项因因素素，，结结合合竞争争楼楼盘盘综综合合评评估估，，本本案案商商业业投资资回回报报比比重重为为：：6.23%面积积：：4M××16M=128㎡㎡平均均租租赁赁价价格格：：0.65元/月/㎡㎡年租租赁赁价价格格：：30368元/年消费费群群愿愿意意承承受受单单价价：：3808.18元/㎡㎡消费费群群愿愿意意承承受受总总价价：：48.7448万元元/套（以128㎡㎡/套计计算算））投资资回回报报比比重重：：6.23%优劣劣势势分分析析优势势：：地块块，，升升值值潜潜力力巨巨大大宜商商宜宜租租，，收收益益稳稳定定投资资小小、、商商业业消消费费人人群群稳稳定定社区区环环境境好好，，投投资资回回报报高高目前前区区域域内内缺缺少少商商业业产产品品劣势势：：地理理位位置置较较为为偏偏僻僻，，交交通通不不便便周边边配配套套严严重重不不足足，，高高价价位位很很难难快快速速去去化化现今今投投资资商商铺铺，，短期内很很难收回回成本人气未能能形成，，自营风风险大开间过窄窄，径深深过长，，性价比比不高同质化产产品竞争争明显，，对比性性强，难难以形成成独树一一帜的产产品诉求求结论：从从以上的的优劣势势分析中中不难看看出劣势势明显而而优势确确是属于于区域产产品共有有型，产产品本身身难以跳跳出市场场价格束束缚结论论总结结：目前区域域内市场场均价3950元/㎡～4050元/㎡目前区域域内消费费群心理理承受价价格：3808.18元/㎡从现有市市场情况况来看，，商业价价格已略略超于消消费群心心理价位位，未来来商业价价格增长速速度将有有所降低低。价格的超超出必将将导致，，商业性性商品房房去化速速度的降降低。价格超出出幅度不不大，该该区域内内商业房房产市场场仍处于于一个良良性的市市场氛围围内。报告告目目录录市场篇篇营销策划划篇WHO:“我”是谁？有人会在在自己家家楼下购购买冰箱箱、彩电电吗？有人会在在自己家家楼下购购买名贵贵的时装装吗？有人会把把在自己己家楼下下购物说说成“逛逛街”吗吗？有人会为为了一包包烟跑到到5公里外吗吗？有人会为为了一袋袋盐专程程去SUPERMARKET吗？我们就是是——普通的社社区底商商！客户的购购买习惯惯决定了了“我””的性质质：明确了””身份““后从现在起起，忘记记市场部部分的结结论！成功的推推广，首首先是对对消费者者“购买买思路””的探索索！请遵循这这一思路路，思考考一切问问题！购买社区区底商““我”担担心：社区人口口少长线投资资套现慢慢养铺时间间长慎重选择择！购买社区区底商““我”要要：稳+利润全国大型型商场的的布置惊惊人的相相似1F化妆品、、珠宝2F女装3F男装5F美食广场场业态分布布是有规规律的遵守“行行规”，，是大大多数人人的选择择选择经营营业态，，“我””会“稳稳妥起见见”：业态的同同质化决决定了利利润的同同质化分类特点具体业态细水长流型租金低、租期长、获利少，收益稳定便利店、小型超市、面包饼店、自助银行、书报店、药房、房产中介等峰谷跌宕型租金高、租期短、获利大、收益不稳定棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴按摩、音像制品等其他社区区底商都都在经营营什么？？总结：无无论何种种业态，，几乎都都是频繁繁消费的的、小额额的、同同质化的的商业业业态“我”喜欢欢的“商商铺”：：面积再小小点价格再便便宜点降低投资资风险！！既然买““哪个商商铺”利利润都差差不多，，“我”自自然选择择“性价价比”更更好的！！在地段、、环境、、居住人人群、交交通条件件等差异异不大的的情况下下，社区底商商销售的的快慢、、好坏，，一定程程度上取取决于：：该片区域域的总价价优势总结：因此，在在市场还还鲜有““5000元/平”单价价的挑战战下，谁先将这这一“高高价”抛抛向市场场，在可能获获得“最最大利润润”的同同时，必然要承承担“高高利润””背后的的风险！！营销策略略建议：：一、两层层商铺分分割销售售二、延长长蓄水期期，“培培育”市市场建议一：：两层商商铺分割割销售目的的：降降低投资资客或自自营者的的“入市市风险””，扩大大客群范范围，缩短销售售周期。。销售时间间：2008年7月中旬销售价格格：一层层“6500元/平”，二二层“3500元/平”主推卖点点：小面面积，低低总价推广主题题：白田路首首家售后后包租型型商铺推广策略略：在对对外公开开的同时时，以包包租3-5年，年回回报率6-8%逐年递增增的形式式对外出出售目的：吸吸引投资资客，增增强客户户购买信信心，加加快销售售速度针对人群群：市场场投资客客销售策略略A售后包租租推广主题题：稳妥性投投资,市场无限限商机等等你自己己发现推广策略略：在对对外公开开的同时时，可以以先把商商铺进行行对外出出租,在出租期期间租户户可优先先购买该该商铺,期间的租租金可折折算在房房价内冲冲抵购房房款目的：吸吸引自营营业主，，增强客客户购买买信心，，加快销销售速度度针对人群群：市场场自营客客销售策略略B以租带售售5月上旬中旬6月上旬中旬7月报纸短信电视流流动字字幕主打广广告语语：12万，轻轻松当当“老板媒介策策略：：同时时释放放卖点点，集集中火火力推推广宣传物物料：：主题题单一一，颜颜色火火爆，，引发发“眼眼球关关注度度”媒介计计划及及内容容媒介名称发布时间发布主题数量/版面目的/备注报纸5.21、5.28、6.4白田64平旺铺，仅23席；告别打工时代，12万轻松当老板！整版集中一定时间发布同一主题，可强调卖点，增加受众记忆！电视流动字幕6.6、6.7、6.13、6.14白田雅苑64平黄金旺铺即将销售，12万轻松当老板！周六、日两天短信群发6.6、6.1312万轻松当老板！白田雅苑小面积商铺发售开始预约！每周1万条报纸7.2、7.9发财递减中！白田雅苑小面积商铺12万起，仅剩×席！竖半版配合一定的促销政策DM派发6.11、6.18、6.25、7.10产品卖点、开盘信息、数量有限等每次1万份，超市、广场、大型社区等性价比最高的媒介电视流动字幕6.20、6.21、6.27、6.28、7.4白田雅苑小面积商铺12万起，仅剩×席！促销政策周六、日两天短信群发6.27、7.4、7.1112万轻松当老板！白田雅苑小面积商铺仅剩×席，抢购热销中！配合一定的促销政策注：实实际发发布计计划将将按客客户反反馈和和实际际销售售情况况随时时调整整，以以上仅仅供参参考!风险预预估：：某一层层可能能滞销销，为为以后后销售售带来来隐患患销售状状况会会忽好好忽坏坏、忽忽快忽忽慢销售周周期较较难确确定必要的的宣传传费用用会增增加成成本建议二二：延延长蓄蓄水期期，““培育育”市市场目的的：：最大大程度度的降降低销销售风风险，，获得得最大大利润润销售时时间：：2009年1月销售价价格：：视市市场行行情““报价价”周期期:结合1月份外外出经经商人人员集集中返返乡的的契机机,加快销销售速速度,预计销销售周周期约约三个个月营销策策略：：提升商商铺““附加加值””提前营营造商商业氛氛围（（橱窗窗包装装、形形象展展示））所有店店铺统统一包包装，，提升升档次次销售中中心兼兼营出出租业业务（（业态态分布布形象象释意意图））价格策策略:高开高高走一次性性推出出,销售过过程中中进行行有目目的性性的销销控,以达到到逐步步提升升售价价的效效果08年10月11月12月09年1月2月3月报纸短信电视流流动字字幕主打广广告语语：成成熟商商铺，，租售售同步步媒介策策略：：长期期渗透透，集集中曝曝光宣传物物料：：品味味的，，高尚尚的宝应第第一个个社区区商业业示范范街开开放媒介计计划及及内容容媒介名称发布时间发布主题数量/版面目的/备注报纸10.30、11.20、白田北路，居住氛围熟了！白田雅苑成熟商铺，值得关注！整版形象吸引，概念宣传，品质树立，为高价找支撑点报纸12.11、12.18、白田雅苑商业示范街×月×日正式开放；宝应第一个租售同步品质商铺整版报纸1.8（或1.14）宝应第一个租售同步品质商铺×月×日开盘电视流动字幕11.15——1.15根据报纸主题及时调整发布信息周六、日两天以实际促销信息和重要事件节点为主短信群发11.28、12.5、12.12、12.19、1.15主题与报纸同步每次1万条DM派发12.6、12.20、12.27、1.10主题与报纸同步每次1万份，超市、广场、大型社区等性价比最高的媒介注：实实际发发布计计划将将按客客户反反馈和和实际际销售售情况况随时时调整整，以以上仅仅供参参考!风险预预估：：前期宣宣传费费用增增加时间成成本增增加价格受受市场场影响响较大大周边项项目的的社区区底商商亦可可“坐坐收渔渔翁之之利””入市有有风险险，定定价需需谨慎慎！感谢聆聆听！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20235:59:11PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20235:59:11PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香积寺寺